Immobilien und Steuern in Frankreich

Eigentum&Politik
Hauseigentümer – Ausgabe Nr. 19 – 1. November 2013
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Immobilien in Frankreich – Im ersten Teil dieser Serie wurden Fragen rund um die Form des Eigentumserwerbs in Frankreich
sowie zum Verfahren beim Erwerb einer Liegenschaft und zur Grundstückgewinnsteuer behandelt. Dieser zweite Teil ist den praktischen Fragen, insbesondere fiskalischer Natur, im Zusammenhang mit dem Halten einer französischen Liegenschaft gewidmet.
Immobilien und Steuern in Frankreich
W
ie bereits im Artikel vom
15. September erwähnt,
ist es möglich, die französische Liegenschaft entweder «im
eigenen Namen» oder via eine Soci-
Philippe Frésard
Notar und Rechtsanwalt, MLE
Managing Partner von Kellerhals Anwälte,
Bern, Koordinator von swisNot
été Civile Immobilière (SCI) zu halten.
Das Halten durch eine SCI
Hält man eine französische Liegenschaft via eine SCI, sind gewisse formelle Anforderungen zu erfüllen. So
ist zum einen Buch zu führen (jedoch
bestehen keine genauen Anforderungen bezüglich des Kontenplans) und
zum anderen jährlich eine Gesellschafterversammlung abzuhalten. In
der Buchhaltung sollen namentlich die
allfälligen Gesellschafterdarlehen
(auch Kontokorrente genannt) ersichtlich sein. Nur im Ausnahmefall wird
die Jahresrechnung einer SCI der Revision unterstellt. Die SCI wird von einem, manchmal von zwei Geschäfts-
führern verwaltet. In der typischen Situation einer von Schweizern gehaltenen familieneigenen SCI wird diese
Rolle oftmals durch einen Elternteil
(wenn nicht durch beide) ausgeübt,
obschon die Anteile ganz oder teilweise den Nachkommen gehören.
Die Einkommensbesteuerung
In steuerlicher Hinsicht wird die
SCI in aller Regel gewissermassen ausgeblendet. Das heisst, dass auch in den
Fällen, in denen eine französische Liegenschaft durch eine SCI gehalten
wird, Einkommenssteuern direkt bei
den Anteilseignern anfallen, wie dies
beim Halten «im eigenen Namen» geschieht. Die Familienmitglieder, die
zugleich Eigentümer der SCI-Anteile
sind, haben die allenfalls von der SCI
vereinnahmten Mietzinse als Ertrag
aus dem Grundbesitz anteilsmässig zu
deklarieren. Dies müssen sie auch
dann tun, wenn die SCI den Ertrag
nicht ausschüttet. Auf der anderen Seite darf die SCI (bzw. die einzelnen Anteilseigentümer) die Verwaltungskosten, die Versicherungsprämien, Schätzungshonorare oder Honorare anderer
Art von Dritten und allenfalls sogar
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Bei ausländischen Wohneigentümern besonders beliebt: die Provence.
Reparatur- und Unterhaltskosten von
den Mietzinseinnahmen abziehen.
Entgegen der Praxis bei Geschäftsliegenschaften darf der Immobilienwert
einer familieneigenen SCI hingegen
nicht abgeschrieben werden.
Die Einkommenssteuer hängt vom
generierten Nettoertrag ab. Sie wird zu
Sätzen zwischen null Prozent und 45
Prozent erhoben. Bei einem Nettoertrag von 20 000 Euro beträgt die Einkommenssteuer für ein Ehepaar ca.
500 Euro. Vom Nettoertrag werden
überdies Sozialversicherungsbeiträge
erhoben (und zwar zum Satz von 15,5
Prozent).
Im Vergleich zur Schweiz ist ein
wichtiger Unterschied zu verzeichnen:
Der Eigentümer kann allfällige Hypothekarzinsen erst dann abziehen,
wenn die von der SCI gehaltene Liegenschaft vermietet wird.
Der Vollständigkeit halber kann
noch festgehalten werden, dass im Falle des Haltens durch eine SCI theoretisch die Option besteht, sich freiwillig der Gesellschaftssteuer (impôt sur
les sociétés; dies anstatt der Einkommenssteuer) zu unterwerfen. Allerdings wäre eine solche Wahl in einem
Fall, in dem die SCI rein zum Zwecke
des Haltens einer Ferienwohnung gegründet wurde, sinnlos. Es wird daher
darauf verzichtet, diese Möglichkeit im
Detail zu erläutern.
Die anderen Steuerarten
Ob die französische Liegenschaft
«im eigenen Namen» (also direkt) oder
durch eine SCI (indirekt) gehalten
wird, spielt hinsichtlich der jährlichen
Liegenschafts- (taxe foncière) und
Wohnraumsteuer (taxe d’habitation)
keine Rolle. Deren Höhe ist je nach Region und Gemeinde sehr unterschiedlich und beläuft sich auf ein paar hundert bis mehrere tausend Euro, je nach
Grösse der fraglichen Liegenschaft.
Kommt hinzu, dass der Eigentümer
nicht darum herum kommt, die Vermögenssteuer (impôt de solidarité sur
la fortune, ISF) zu zahlen, wenn das
betroffene Grundstück (nach Abzug
der allfälligen Schulden) mehr als 1,3
Mio. Euro wert ist. Hält der Eigentümer die Liegenschaft durch eine SCI,
wird diesem Umstand allerdings im
Rahmen der Schätzung der SCI-Antei-
le Rechnung getragen (die Reduktion
beträgt zwanzig bis dreissig Prozent
des Werts der gehaltenen Liegenschaft; sie erklärt sich dadurch, dass
der Verkauf einer SCI in der Regel einen leicht tieferen Kaufpreis generiert
als der direkte Verkauf eines Grundstücks).
Schliesslich ist zu erwähnen, dass
die Anteilseigner einer SCI die «3-Prozent-Taxe» bezahlen müssen, wenn
die Eigentümer gewissen Deklarationspflichten gegenüber der Verwaltung nicht nachkommen. Beim Halten
«im eigenen Namen» sind keine Formalitäten zu beachten und diese
Steuer ist entsprechend nie geschuldet.
Wer ein Grundstück besitzt, hat die
Weise, wie er dieses hält, also regelmässig zu hinterfragen. Dabei darf der
Eigentümer nie vergessen, die einzelnen Szenarien der künftigen Übertragung der Liegenschaft mit zu berücksichtigen. Beabsichtigt man eher, die
Liegenschaft mittelfristig zu verkaufen, so dürfen die Fragen um die
Grundstückgewinnsteuer nicht ausser
Acht gelassen werden. Soll im Gegenteil auch die künftige Generation über
eine angenehme Ferienmöglichkeit
verfügen können, so sind die Varianten der unentgeltlichen Übertragung
zu prüfen: ganz oder teilweise Schenkung – allenfalls mit Nutzniessungs-
Bild felinda ∕fotolia
vorbehalt – oder Erbschaft, unter Berücksichtigung der steuerlichen Folgen. Dies wird Gegenstand des dritten
und letzten Teils dieser Serie bilden.
Abschliessend gebührt ganz herzlicher
Dank Notar Frank Thiery, Notar in Le Vésinet (in der Nähe von Paris), für die wichtigen Hinweise im Rahmen der Redaktion
dieses Aufsatzes.
Immobilien-serie
Erwerb ∕ Verkauf von Immobilien in Frankreich
Personen, die Grundeigentum in
Frankreich erwerben, halten,
verkaufen oder verschenken wollen, tun gut daran, die wichtigen
Unterschiede des schweizerischen und französischen Systems
zu kennen. Tatsächlich sind in all
diesen Fällen verschiedene zivilund steuerrechtliche Parameter
zu berücksichtigen, die in dieser
dreiteiligen Serie kurz erläutert
werden sollen.
Der erste Beitrag der Serie ist am
15. September 2013 im Schweizerischen Hauseigentümer erschienen und auf www.hev-schweiz.ch
abrufbar.
Wichtige Tipps
■ Der von Eltern und deren Kin-
dern gemeinsam getätigte
Kauf einer Liegenschaft führt
dazu, dass der Verkehrswert
des Grundstücks unter den
Eigentümern entsprechend
deren Beteiligung gesplittet
wird, was vielfach erlauben
wird, die ISF zu vermeiden.
■ Das Halten einer Liegenschaft
durch eine SCI ermöglicht,
zwischen «Haben» (= wer hält
die Anteile; dies können die
Kinder sein) und «(Verfügungs-)Macht» (= wer entscheidet, nämlich die Eltern) zu
unterscheiden.
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