2015年8月＊＊＊夏の真っ盛りです。水分を充分

1ST PRIORITY REALTY
4009 Spring Mountain Rd
Las Vegas NV 89102
Tel: (702) 835-8855
２０１５年８月
Kazuya “Max” Mizuta
不動産スペシャリスト
ビジネスブローカー
直通：（702）４９８－３４６１
隔月発行するラスベガス不動産市場のニュースレターです。相場の動向からお住まいに関した
トピックスなど不動産を所有するオーナーさんへ日本語でご案内します。
発行者：水田一哉 Email： [email protected]
＊＊＊
夏の真っ盛りです。水分を充分補給していますか？
第０１４号
＊＊＊
先日お客様に不動産物件の案内をしている最中に突然後頭部の付け根あたりがズキンズキンと痛み出しました。知人の医者に尋ねたらそ
れは軽い熱中症だと診断され、充分に水を摂取するように言われました。猛暑の最中、物件案内に車で移動中にじわじわと頭が暑くなっ
たのが原因だそうです。それ以来私は外出先から戻ったらまずは冷たい水を飲み、そして手、腕、頭などを冷水で冷やすことを心がけて
います。皆さんも長時間外にいる際はくれぐれも熱中症にならないような対策をして下さい。ところで、真夏のビールは本当に美味しい
ですよね。しかし、ビールは水ではありません。つまりビールを飲んだからといってそれが水分の摂取にはならないのです。逆に体内の
水分を排出してしまい脱水症状を起こしたり、血がドロドロになることもあるそうです。そうならないよう気をつけてください。水田
＊
＊
＊
＊
不動産売買契約のキャンセルについて
買主・売主間で契約が合意されてもそれが
必ずしも引渡しの最終到着点まで達するとは
限りません。不動産契約には色々な条件が盛
り込まれておりそれらの条件が全てクリアー
されなければ、引渡しの前にキャンセルされ
ることが多々発生します。買主の立場から説
明しますと、いくつかの前提条件が契約書に
明記されておりそれらが満足されない場合は
エスクローに預けている預託金(Earnest
Money Deposit) はペナルティーなしで買主
に返還されます。例を挙げると、ローンで購
入の場合は融資申請が正式に承認されること
が条件です。また、その物件の価値を査定
し、その金額が購入額と同等またはそれ以上
であることも必要です。さらに契約合意後か
らある一定期間内で購入物件について色々な
検査や調査をする権利が与えられており、そ
れらの結果内容に買主が満足できない場合は
契約をキャンセルできます。例えば、建物の
コンデションの検査、所有権に不明な点があ
るかどうかや抵当権が付けられているかなど
の調査、過去に火災保険から保険金が支払わ
れたかどうかの調査、もし自治会に属してい
るならその組織の運営状況の内容確認など。
もちろん、それらの調査内容で満足できない
箇所があったり、査定額が低い場合でも売主
との交渉でキャンセルしなくて済むこともし
ばしばあります。以上のように買主はペナル
ティーなしで購入をキャンセルできる条件が
ありますが、売主にはそのような前提条件は
通常ありません。しかし買主が契約条項不履
行の場合は売主に契約をキャンセルする権利
があり、さらに預託金が売主に支払われるこ
ともあります。また契約合意後に一定の期間
内で別の買主から好条件のオファーを受け
取った場合は現在の契約をキャンセルしてそ
の買主と契約できる条項を盛り込めばそれが
可能です。最後に買主が死亡したら契約は
キャンセル可能ですが、売主が死亡の場合
キャンセルは難しいかもしれません。
＊
＊
＊
不動産マーケット状況
＊
＊
＊
２０１５年５月１日～６月３０日の実績
戸建中間価格
コンド/タウンハ
ウス中間価格
売りに出てから成約ま
での日数（中間値）
ノースラスベガス
＄１８３，５００
＄１１４、０００
３４日間
ラスベガス
＄２１０、０００
＄９９、０００
３０日間
ヘンダーソン
＄２６５、０００
＄１３７，２５０
３０日間
- ラスベガス不動産協会ＭＬＳの調査結果を基に作成 -
売りに出た件数 vs 売れた件数の比率（％）
戸建物件
売りに出た件数
コンド/タウンハウス物件
50,000
91%
売りに出た件数
売れた件数
79%
12,000
69%
60,000
82%
* 前号より一部修正箇所あり
90%
10,000
71%
売れた件数
77%
73%
8,000
40,000
68%
30,000
6,000
20,000
4,000
10,000
2,000
0
84%
0
2011
2012
2013
2014
2015
2011
2012
2013
2014
2015
ラスベガス不動産レーダー
＊6月の住宅不動産売買件数と不動産価格は昨年同時期よりもそれぞれ二桁台の伸びを記録＊
6月に売却された戸建物件の中間売値は＄220,000で昨年同時期の＄199,900よりも
10.1％の上昇。コンド、タウンハウス、高層コンドの中間売値は＄115,000で、昨年の
＄109,000よりも５％の上昇＊6月の住宅不動産全体としての売却件数は3,693件で、昨年
同時期の3,274件より12.8％の上昇。その内訳は戸建て物件そしてコンド・タウンハウスが
それぞれ14.2％、6.3％の上昇＊全体に占めるショートセールの割合は昨年の10.8％から
6.7％に減少、銀行所有の件数は10.1％から7.6％にそれぞれ減少＊6月に戸建物件が市場に
売りに出された件数は13,740件で、昨年同時期よりも0.7％の減少。コンド・タウンハウ
ス、そして高層コンドが売りに出された件数は3,474件で昨年より6.5％減少＊売りに出てい
る物件の中でオファーが一度もない戸建物件は7,432件あり、昨年同時期よりも0.7％わずか
に減少。コンド・タウンハウスは2,329件あり、6.5％の減少＊6月において、現金購入が全
体に占める割合は28.4％となっており、前の月より29.1％の減少、そして昨年同時期よりも
34.7％の減少。ちなみに投資家による現金購入のピークは2013年2月の59.5％でした＊
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そこが知りたい
不動産のＡＢＣ
今回のテーマ：住宅ローンについて
質問：いくらまでローンを組めますか？
回答：借入金を返済できるだけの収入が最低
２年継続してあることが前提です。そして毎
月の支出と収入の比率やローンの金利などか
ら融資額が決定します。もしクレジットスコ
アーが良ければ有利な金利となり、その逆で
したら金利が上がるので借入金が減少してし
まいます。現在自分がいくらまでローンを組
めるかを知るのは簡単です。預金口座を開設
している銀行などに問い合わせてください。
質問：ローンを組めるようにする工夫は？
回答：購入したい物件に見合った収入がある
のに融資が承認されないケースがあります。
その場合、毎月の支出額を減らすことによっ
てローンがOKになるかもしれません。例え
ば、自動車ローンがあるならそれを完済す
る。またクレジットカードの借金を毎月返済
しているのであればそれも完済する。そうす
ることにより、毎月支払っていたそれらの金
額分を融資の返済に充てられるので、いまま
で無理だったローンもOKになります。
質問：クレジットスコアーを良くする方法？
回答：クレジットカードの残高を減らすこと
から始めてください。もし複数のクレジット
カードを使用しているなら、カードを１－２
枚に絞り、他のカードの残高を完済する。家
賃、公共サービスの支払い、自動車ローンな
ど毎月の請求書はその期限内に支払う。クレ
ジットスコアーを改善する業者を利用すれば
期待以上の成果があるかもしれません。
質問：預金が少ないので購入は無理？
回答：ローンを組む際は頭金が必要です。２
０％以上の頭金が一般的ですが、それ以下で
もローンを組めます。また住宅都市開発省が
保証するローン(FHA ローン)では頭金が３．
５％でOKです。さらにネバダ州では所得が
一定の水準以下の人たちに対して頭金の一部
を補助する制度があります。それを活用すれ
ば自分の負担金を減らすことが出来ます。最
後に、VAローンというのを紹介します。こ
れは兵役に就いている方や退役された方に対
して用意されたローンです。このローンを組
むと頭金は必要ありません。
質問：年齢に制限がありますか？
回答：いいえ、ありません。年齢を理由に住
宅ローンの申請を拒否したら差別と見なされ
連邦法の違反となります。非常に厳しい罰則
が適用されます。そういうわけで、借主の年
齢が70歳だろうと80歳だろうとクレジット
スコアーが良く、継続的な収入があれば融資
を受けることが出来ます。その逆に、申請者
の最低年齢は18歳以上の成人と定められて
います。不動産購入は単に住居を所有すると
いうだけでなく長期的な投資でもあるので、
若いうちに住居を持つのは非常に有利です。
過去３年間のラスベガス不動産統計
第二四半期から戸建物件の売却件数が順調に上昇していますが、コンド・タウンハウスや高
層コンドは停滞気味で推移しています。しかし、売り物件数に対する実際の購入件数の割合
は戸建物件では６８％、コンド・タウンハウスでは８４％、そして高層コンドでは４８％と
なっており、コンド・タウンハウスの需要が増えています。これは戸建物件と比較してコン
ド・タウンハウスの相場上昇率が低いため、割安感のあることが購入意欲を高めています。
高層コンドでは第一四半期が非常に活発でしたが現在はやや横ばい状態で推移しています。
戸建物件が売れた件数
3,500
２０１５年
3,000
２０１３年
2,500
２０１４年
2,000
1,500
１月
２月
３月
４月
５月
６月
７月
８月
９月
１０月
１１月
１２月
11月
12月
11月
12月
コンド/タウンハウスが売れた件数
900
２０１３年
700
500
２０１4年
２０１５年
300
１月
２月
３月
４月
５月
６月
７月
８月
９月
10月
ハイライズ（高層）コンドが売れた件数
110
２０１５年
90
２０１３年
70
50
２０１4年
30
１月
２月
３月
４月
５月
６月
不動産の売買をお考えでしたらまずは
７月
８月
９月
10月
マックスまでご相談ください
- レンタル物件も誠実に素早い対応でお世話します -
水田 “マックス” 一哉
CBI, CRS, GRI, ABR
ブローカーセールスマン、公認ビジネスブローカー、不動産管理士
不動産上級教育課程修了、公認住宅スペシャリスト
Northeastern 大学経営学部卒業マサチューセッツ州ボストン
国際ビジネス学科とファイナンス学科の両学科専攻
直通：(702) 498-3461
E-mail: [email protected]
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4009 Spring Mountain Rd., Las Vegas, NV 89102
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郵便番号別のマーケット状況をご案内します（201５年６月の実績）
- 戸建物件郵便番号
89002
89004
89005
89011
89012
89014
89015
89019
89021
89027
89028
89029
89030
89031
89032
89033
89040
89041
89044
89052
89054
89074
89081
89084
89085
89086
89101
89102
89103
89104
89106
89107
89108
89109
売れた件数
52
1
16
34
67
41
59
1
10
1
1
1
23
115
43
1
3
2
61
124
1
75
66
65
5
7
15
17
19
27
21
50
87
3
困った時は
最安値
$130,000
$260,000
$118,000
$115,000
$181,500
$154,900
$52,000
$45,000
$138,000
$156,900
$300,000
$198,500
$51,000
$98,000
$72,870
$299,000
$89,500
$46,000
$175,000
$150,000
$300,000
$139,284
$130,500
$160,000
$217,000
$133,350
$55,000
$118,100
$142,000
$50,000
$35,000
$59,000
$90,000
$139,900
最高値
中間値
$425,000 $235,000
$260,000 $260,000
$470,000 $258,250
$846,000 $200,000
$3,200,000 $265,000
$439,000 $255,000
$360,100 $185,000
$45,000
$45,000
$395,400 $288,000
$156,900 $156,900
$300,000 $300,000
$198,500 $198,500
$175,000
$95,000
$313,155 $185,000
$275,000 $164,000
$299,000 $299,000
$215,000 $133,000
$159,075 $102,538
$695,000 $305,000
$2,170,000 $352,500
$300,000 $300,000
$1,350,000 $264,000
$270,000 $193,000
$407,000 $250,000
$393,000 $245,000
$260,400 $182,000
$150,000 $100,000
$569,000 $250,000
$262,500 $180,250
$197,500 $144,500
$207,000 $118,900
$745,000 $138,750
$345,000 $156,000
$1,150,000 $1,150,000
郵便番号
売れた件数
89110
89113
89115
89117
89118
89119
89120
89121
89122
89123
89128
89129
89130
89131
89134
89135
89138
89139
89141
89142
89143
89144
89145
89146
89147
89148
89149
89156
89166
89169
89178
89179
89183
合計
55
40
32
74
9
26
24
49
71
79
52
101
59
98
82
65
32
72
64
37
33
48
34
12
68
84
76
33
55
11
68
22
50
2,829
$98,000
$143,000
$65,000
$180,000
$129,900
$112,000
$90,000
$87,000
$68,000
$138,000
$147,000
$120,225
$150,000
$106,000
$168,000
$235,000
$245,000
$123,900
$168,500
$82,000
$142,000
$190,000
$100,000
$136,000
$130,000
$157,500
$121,000
$81,600
$147,000
$83,000
$126,500
$177,500
$137,000
$35,000
ラスベガスSOSサービス
竹腰美香がお手伝いします
Chaminade University of Honolulu Criminal Justice
アメリカ刑事司法学科１９９１年卒業
Certified Paralegal, UNLV ２００９年
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最高値
$856,000
$900,000
$250,000
$2,325,000
$489,000
$350,000
$930,000
$499,000
$247,500
$575,000
$615,000
$630,000
$420,000
$585,000
$1,250,000
$3,750,000
$665,000
$655,000
$3,999,999
$285,000
$405,900
$1,585,000
$1,900,000
$350,000
$545,000
$510,000
$850,000
$323,925
$419,000
$233,000
$599,000
$340,000
$520,000
$3,999,999
中間値
$152,000
$234,000
$130,000
$275,500
$237,500
$173,450
$220,000
$170,000
$155,000
$240,000
$259,500
$220,000
$200,000
$255,000
$259,000
$340,000
$347,000
$198,000
$277,500
$143,000
$239,000
$319,500
$193,000
$246,950
$220,000
$240,950
$229,500
$150,000
$235,000
$186,600
$239,700
$233,500
$203,750
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
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
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郵便番号別のマーケット状況をご案内します（201５年６月の実績）
- コンド・タウンハウス郵便番号
売れた件数
89011
89012
89014
89015
89031
89032
89044
89052
89074
89081
89084
89101
89102
89103
89104
89106
89107
89108
89109
89110
89113
89115
89117
89118
89119
89120
89121
9
19
17
4
7
5
5
21
21
3
4
2
7
28
2
1
8
24
5
11
18
10
16
30
16
10
21
最安値
最高値
$90,000
$68,000
$66,500
$42,000
$115,000
$89,000
$18,000
$86,000
$74,022
$50,000
$110,000
$29,900
$51,000
$56,905
$62,000
$81,000
$30,000
$36,800
$34,000
$39,500
$31,550
$25,000
$67,000
$47,500
$38,000
$55,000
$61,500
$233,500
$236,000
$193,900
$89,000
$151,000
$152,000
$314,900
$302,000
$293,000
$75,000
$144,000
$40,000
$150,000
$170,000
$64,000
$81,000
$152,500
$125,000
$172,000
$95,000
$410,000
$80,000
$185,000
$175,000
$163,000
$110,000
$19,500
つい誰かに伝えたくなる話
中間値
$106,500
$154,900
$109,500
$62,450
$128,000
$107,500
$222,000
$166,000
$155,000
$74,000
$120,000
$34,950
$105,500
$85,000
$63,000
$81,000
$78,995
$73,450
$70,000
$67,500
$125,000
$49,500
$112,500
$99,500
$70,250
$74,375
$85,000
郵便番号
売れた件数
89122
89123
89128
89129
89130
89131
89134
89135
89141
89142
89143
89144
89145
89146
89147
89148
89149
89156
89166
89169
89178
89183
9
18
32
11
8
3
25
9
3
6
4
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$210,000
$71,500
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$154,500
$80,000
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$61,000
$105,000
$96,075
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$79,000
$30,500
$122,000
$80,500
合計
561
$18,000
２番目は1846年から２年間続いたメキ
シコとの戦いに勝利し、メキシコ領土の
アメリカ合衆国の領土拡大は独立戦争約３分の１を占める地域を割譲させまし
後からすぐに始まりました。現在の50州た。現在のカリフォルニア、ネバダ、ユ
に至る過程の中で大きな領土の買収・割タ各州の全域とアリゾナ、コロラド、ワ
譲が３度あったのです。1803年トーマイオミング、ニューメキシコ各州の一部
スジェファーソン大統領はフランス領でを含んでいます。ところでテキサスはメ
あったルイジアナ地域を皇帝ナポレオンキシコから独立した共和国でしたがその
から15ミリオンドルで買収。現在の価値直後に合衆国に加盟しました。そのこと
では236ミリオンドルだそうです。ちながこの戦いの原因とも言われています。
みにルイジアナ地域は単に現在のルイジ３度目は1867年にロシアから買収した
アナ州だけではなくアーカンソー、カンアラスカの広大な領土です。こうして合
衆国はカナダを除く北アメリカ大陸の全
サス、アイオワ、ミズリー、ネブラス
カ、オクラホマ各州の全域と隣接する９域を領土化しました。またカリブ海や太
平洋の島々などに自治領があります。
州の一部も含んだ広大な範囲でした。
13州から始まったアメリカ領土の拡張
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$183,500
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座右の銘にしたい四文字熟語
隠忍自重（いんにんじちょう）
怒りや苦しみなどを表に出さず、じっとこらえて軽々し
い振る舞いを慎むこと。アメリカで苦労した日系1世の
先人はこの教えを貫き通し日本人の品位を保ちました。
こっそり教えたい美味しいお店
チャイナタウンにあるYu-Yu という本格的な串揚げ専
門店。料理の質も鮮度も良くボリュームたっぷりなのが
嬉しい。揚げ物、丼物、刺身、各種一品料理など豊富な
メニューが楽しめる。さばの塩焼き定食、冷やしうどん
なども美味しい！ランチと夕食のどちらもお勧めです。
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