こんにちは！まだ暑さが続いていますね＊＊＊第

1ST PRIORITY REALTY
4009 Spring Mountain Rd
Las Vegas NV 89102
Tel: (702) 835-8855
Kazuya “Max” Mizuta
不動産スペシャリスト
ビジネスブローカー
直通：（702）４９８－３４６１
毎月発行するラスベガス不動産市場のニュースレターです。相場の動向からお住まいに関した
トピックスなど不動産を所有するオーナーさんへ日本語でご案内します。
発行者：水田一哉 Email： [email protected]
２０１４年９月
＊＊＊
こんにちは！まだ暑さが続いていますね＊＊＊
第０１０号
みなさん元気でお過ごしですか？つい先日のことですが、お客様に不動産物件の案内をしている最中に急に後頭部の首筋あたりが痛み
出しました。その痛みは数日間続きましたので、知人のお医者さんに相談したところ“日射病”ですよと言われました。炎天下の中、長
時間外で活動していたのが原因だったようです。外出する時は水分の補給を充分に取り、そして直射日光を避けるために帽子などの着用
を心がけるように言われました。皆さんもどうぞお気をつけ下さい。ところでご自宅のエアコンはきちんと機能していますか？この時
期はエアコンが長時間フル回転するので故障が起こりやすくなります。よくある原因はフロンガスの不足ですので修理は意外と簡単で
す。もし冷風が弱ければ速やかに修理をして快適な暮らしを確保して下さい。秋のおとずれはもうすぐですね。水田
＊
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＊
＊
＊
大家さんが絶対してはいけない事柄
大切な財産である不動産をレンタルすると
きはどんな大家さんでも共通する願いがあり
ます。それは、家賃をきちんと期日前に支払
い、建物の内外を汚れや傷をつけることなく
大切に維持し、近所迷惑になるような暮らし
方をしないテナントに住んでもらう事です。
管理業者はその期待を出来るだけかなえる
ようにレンタルの申請をする人に対して色々
な調査をおこないます。もし大家さんの理想
を満たさない人であれば、そのレンタル申請
は承認されません。
代表的な調査内容は以下の通りです。
（１）就職の有無（２）クレジットリポート
による信用度（３）レンタル経歴（４）過去
に強制退去があったかどうか（５）犯罪歴
（６）性犯罪者かどうか（７）知人からの紹
介状、さらに（８）テロリストかどうかも場
合によっては調査事項となります。また、就
職していない場合は銀行のステイトメントで
預金額を確認したり、学生の場合は親や保護
者の審査もおこないます。
以上のような調査を基にテナントの選別を
しますが、大家さんの中には日本人限定と
か、特定の人種はだめとか、香辛料の強い料
理を主食にする人にも貸さないなどの条件を
提示する方がおります。しかしこれらの条件
を管理業者は受け入れることは出来ません。
それをすると“Fair Housing Act”という連
邦法に反するので不動産免許の剥奪や、非常
に高額な罰金と禁固刑が科されるのです。そ
して大家さん自身も処せられることもありえ
ます。ですからテナント選別の際に人種、肌
の色、国籍、宗教、性別、家族構成、身体障
害者などを基に判断することは違法なので、
アメリカでは絶対やってはいけないのです。
$
ご所有不動産の現在の価値が
いくらなのかを知りたい方は
水田へお気軽にお尋ね下さい
?
＊
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＊
不動産マーケット状況２０１４年７月１日～３１日の実績
戸建中間価格
コンド/タウンハ
ウス中間価格
売りに出てから成約まで
の日数（中間値）
ノースラスベガス
＄１８０，０００
＄１０５，０００
２６日間
ラスベガス
＄１９６，８００
＄９２，０００
３１日間
ヘンダーソン
＄２５５，０００
＄１３０，０００
２７日間
- ラスベガス不動産協会ＭＬＳの調査結果を基に作成 -
売りに出た件数 vs 売れた件数の比率（％）-２０１４年６月末現在戸建物件
売りに出た件数
60,000
50,000
コンド/タウンハウス物件
売れた件数
売りに出た件数
61%
15,000
69%
91%
82%
79%
90%
40,000
30,000
66%
売れた件数
10,000
77%
69%
70%
5,000
20,000
10,000
2010 2011 2012 2013 2014
2010 2011 2012 2013 2014
ラスベガス不動産レーダー
＊＊MGMはCircus Circus とSahara通りの間にある４０エーカーの所有地に年間を通じ
て各種イベントをおこなうアウトドアーのリクリエーションパークの建設を計画。完成は来年
５月を予定。多くの雇用が期待できる＊＊ストリップ通りにあるコカコーラやM&M’s が入居
しているビルがニューヨークの投資家に１４５ミリオンドルで売却された。ホテル以外の不動
産ではリーマンショック以降では最大の取引。景気の回復の兆しとなるか大変気になる＊＊以
前のImperial ホテルは現在Quadという名称で営業しているが、今度はLinqホテルカジノに
変名。新名称で運営するのは１０月３０日から。大型観覧車や大型商業施設などをホテルカジ
ノと一体化させたLinqはストリップの新名所となることが期待される＊＊住宅ローンの支払
いを滞納しているホームオーナーに対する債務不履行通知書の件数が今年に入り急増。１月で
は１９４件、そして７月は約千件に達した。第４四半期では毎月２，０００件に増加するので
はないかと予想されている。どうやら銀行などの債権者が不良ローンに対して引き締めに入っ
ているらしい。債務不履行通知書は不動産の差し押さえ手続きの第一段階なので、これが増え
るということは銀行所有物件が急増する結果を招き、相場の下落が再発する恐れがある。
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そこが知りたい
不動産のＡＢＣ
今回のテーマ：レンタル
質問：家賃はどのように設定しますか？
回答：管理会社を通じてレンタルする場合、
家賃の設定方法はまずはじめに所有する不動
産と類似したレンタル物件を同じ地域内で検
索します。それらの中で、最近テナントが入
居した物件の家賃を基に家賃相場を算出しま
す。次に、所有する物件のアメニティーの内
容や建物内部のコンデションの良し悪しなど
も考慮します。さらに、比較する物件に入居
するテナントが支払う経費の内容も考慮しま
す。例えば戸建ての場合は、ゴミの回収費、
下水道代や自治会費などがテナントの負担か
どうかも重要な判断材料です。もし大家さん
がそれらを支払う場合は家賃はその分上乗せ
されるのが一般的です。
質問：テナント入居後に発生する水漏れその他
の故障を修理する際、誰の負担になりますか？
回答：もしその故障が明らかにテナントの過
失によるものでしたらテナントが全額負担す
ることになるでしょう。もしそうでない場合
は大家さんが全額または一部負担としたり、
逆にテナントが一定の金額までを負担すると
いうことも考えられます。故障の発生時に誤
解を招かないためにも、これらのことについ
て詳しい条件をリース契約書に盛り込むこと
が大切です。故障時の負担を最小限に抑える
ひとつの方法としてホームワランティーをお
勧めします。このことは以前私のニュースレ
ターでご案内しましたとおり、年間５００ド
ルくらいの掛け金で故障が発生した時にプロ
の業者が修理してくれます。その際自分が負
担する金額は６０～７０ドルで済みます。こ
の金額分をテナントの負担とするリース契約
も珍しくありません。もちろんこの条件を付
けるかどうかは家賃の金額にもよります。
質問：保証金は最後の月の家賃と考えてよろし
いですか？
回答：いいえ。これはあくまで保証金なので
家賃には充てられません。テナントが退去す
る際に建物内部のコンデションが入居前と同
じでしたら返還します。もしそうでない場
合、例えばペットの尿でカーペットに変色や
悪臭がある場合はそれのクリーニング費に充
てられます。また、壁やドアー、カーペット
がWear &Tear（通常の使用による消耗・老
朽）以上の汚れや変色、傷がある場合、この
保証金で修理やペイント、またはカーペット
の張替えをします。ここで重要なのは入居前
のコンデションを写真で記録に残すことで
す。すべての部屋やバスルーム、さらに冷蔵
庫やオーブンの内部など詳細に記録すること
をお勧めします。コンデションの悪い箇所が
Wear &Tear 又はテナントの過失のいずれ
かを判断するのは難しいです。その場合は客
観的な立場で対応することが求められます。
過去３年間のラスベガス不動産統計
今年は過去３年間の市況で売買件数が最も少なく推移しています。第二四半期は上昇傾向な
のでこの状態が第三四半期へ続くかどうか期待したいところです。しかし金利の上昇や相場
上昇による需要の低下などの不安材料を考慮すると今年の後半は右肩下がりで推移するかも
しれません。特筆する点は投資家による不動産購入が戸建てやコンドの両方とも全体の半分
を割り込んでおります。今後は居住目的の買主が中核となるので、住宅ローンの金利に大き
な影響を与えるプライムレートの動向が非常に気になります。
戸建物件が売れた件数
4,000
3,500
２０１２年
3,000
2,500
２０１４年
２０１３年
2,000
１月
２月
３月
４月
５月
６月
７月
８月
９月１０月１１月１２月
コンド/タウンハウスが
売れた件数
850
２０１３年
700
２０１２年
550
２０１４年
400
１月
２月
３月
４月
５月
６月
７月
８月
９月１０月１１月１２月
テナント募集件数 vs テナント入居件数
入居率（％）‐２０１４年６月末現在‐
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
１２７％
１２３％
１７６％
２０１２年
２０１３年
テナント募集件数
不動産の売買をお考えでしたらまずは
-
２０１５年
テナント入居件数
マックスまでご相談ください
レンタル物件も誠実に素早い対応でお世話します -
水田 “マックス” 一哉
CBI, CRS, GRI, ABR
ブローカーセールスマン、公認ビジネスブローカー、不動産管理士
不動産上級教育課程修了、公認住宅スペシャリスト
Northeastern University 卒、北海道室蘭市出身
直通：(702) 498-3461
1ST PRIORITY REALTY
4009 Spring Mountain Rd., Las Vegas, NV 89102
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郵便番号別のマーケット状況をご案内します（201４年７月の実績）
郵便番号
89002
89005
89007
89011
89012
89014
89015
89019
89021
89025
89027
89029
89030
89031
89032
89034
89039
89040
89044
89046
89052
89074
89081
89084
89085
89086
89101
89102
89103
89104
89106
89107
89108
89109
89110
売れた件数
56
16
3
30
48
44
52
3
2
1
20
3
29
126
61
4
1
4
36
1
99
78
58
61
9
6
19
24
23
40
20
50
78
4
49
最安値
$99,188
$100,000
$65,500
$59,500
$101,100
$100,000
$49,671
$52,000
$156,000
$189,900
$80,000
$70,000
$36,000
$59,900
$40,317
$179,000
$157,900
$89,900
$180,000
$112,000
$101,523
$35,100
$95,000
$100,000
$202,500
$185,000
$44,200
$105,000
$92,000
$52,000
$32,609
$58,000
$69,000
$274,000
$65,000
最高値
$1,100,000
$328,500
$445,000
$425,000
$995,000
$575,000
$595,000
$90,000
$174,000
$189,900
$1,100,000
$220,000
$172,000
$360,000
$275,000
$294,400
$157,900
$161,500
$665,000
$112,000
$1,950,000
$735,000
$262,500
$366,000
$359,000
$324,800
$293,000
$389,000
$240,000
$220,000
$310,000
$2,300,000
$340,000
$935,000
$375,000
戸建物件
中間値
$223,944
$223,250
$87,000
$190,000
$266,500
$204,000
$177,500
$75,000
$165,000
$189,900
$197,900
$135,000
$77,000
$164,950
$150,000
$201,700
$157,900
$105,000
$347,500
$112,000
$355,000
$249,500
$170,445
$223,000
$275,000
$214,495
$98,000
$166,250
$189,900
$132,750
$98,250
$130,000
$134,700
$397,500
$130,000
-
郵便番号
売れた件数
89113
89115
89117
89118
89119
89120
89121
89122
89123
89124
89128
89129
89130
89131
89134
89135
89138
89139
89141
89142
89143
89144
89145
89146
89147
89148
89149
89156
89166
89169
89178
89179
89183
47
41
76
9
8
21
52
74
79
5
45
94
65
94
49
64
40
83
53
44
27
28
37
16
61
69
76
35
28
20
79
16
53
合計
2,746
最安値
$133,000
$36,900
$121,347
$130,000
$108,675
$83,000
$54,000
$30,000
$65,000
$170,000
$95,000
$100,000
$119,717
$109,000
$173,000
$73,094
$200,000
$84,077
$177,000
$73,500
$117,000
$101,000
$95,400
$76,513
$105,000
$132,000
$117,000
$37,704
$150,000
$71,500
$139,500
$170,000
$114,930
最高値
$780,000
$220,000
$849,000
$416,000
$288,888
$689,900
$407,000
$280,000
$567,625
$725,000
$400,000
$590,000
$363,000
$575,000
$1,150,000
$2,845,125
$815,000
$520,000
$2,000,000
$295,000
$580,000
$2,400,000
$1,200,000
$675,000
$475,000
$540,000
$955,000
$360,000
$296,980
$285,000
$545,000
$361,895
$579,000
中間値
$240,000
$98,194
$254,250
$185,000
$170,450
$213,000
$145,000
$133,250
$211,000
$256,000
$189,500
$201,000
$185,000
$239,450
$269,000
$345,000
$344,000
$197,500
$266,000
$143,000
$190,000
$294,950
$159,900
$172,000
$215,000
$205,000
$204,500
$126,500
$208,500
$139,000
$230,000
$237,130
$183,000
$30,000 $2,845,125 $195,000
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郵便番号別のマーケット状況をご案内します（201４年７月の実績）
- コンド郵便番号
売れた件数
最安値
郵便番号
売れた件数
89005
2
$160,000
$165,000
$162,250
89118
10
$57,729
$185,000
$94,250
89011
6
$71,000
89012
3
$79,500
$240,500
$179,000
89119
10
$30,500
$87,000
$59,250
$145,000
$109,900
89120
7
$43,000
$89,000
$77,000
89014
18
$56,960
$177,000
$102,950
89121
7
$49,810
$80,200
$68,000
89015
1
$72,000
$72,000
$72,000
89122
9
$38,000
$81,000
$71,750
89027
6
$62,000
$100,000
$82,000
89123
15
$63,000
$200,000
$100,000
89029
3
$40,000
$87,000
$67,000
89128
36
$50,000
$176,000
$75,000
89031
4
$86,000
$115,500
$97,500
89129
9
$42,000
$117,000
$99,900
89032
7
$41,000
$74,888
$68,000
89131
1
$110,000
$110,000
$110,000
89052
11
$85,000
$256,800
$113,000
89134
8
$102,620
$285,000
$217,450
89074
10
$78,000
$135,000
$111,637
89135
2
$185,000
$200,000
$192,500
89081
4
$97,500
$101,000
$98,883
89142
2
$51,000
$65,000
$58,000
89084
4
$82,000
$124,000
$120,000
89144
8
$109,000
$206,500
$135,500
89101
1
$274,500
$274,500
$274,500
89145
14
$57,637
$1,575,000
$84,250
89102
4
$38,000
$280,000
$236,600
89146
2
$72,250
$88,000
$80,125
89103
44
$44,710
$1,600,000
$85,700
89147
10
$47,000
$110,000
$83,500
89104
3
$36,500
$70,000
$48,000
89148
4
$60,000
$113,000
$105,500
89107
5
$33,000
$60,000
$44,571
89149
11
$73,000
$134,900
$98,000
89108
9
$55,000
$89,000
$64,000
89156
2
$54,900
$65,000
$59,950
89109
32
$68,000
$1,050,000
$178,775
89158
5
$400,000
89110
2
$33,333
$34,500
$33,917
89166
1
$65,000
$65,000
$65,000
89113
9
$60,000
$115,000
$85,300
89169
7
$30,000
$115,000
$50,000
89115
4
$34,500
$50,000
$37,500
89183
11
$72,186
$109,000
$90,000
89117
26
$61,000
$335,000
$91,500
合計
409
$30,000
$1,600,000
$89,900
つい誰かに伝えたくなる話
戦時中の日系人強制収用と日系人部隊
皆さんもご存知の通り先の大戦中に日系
人の人々は“日系人“という理由だけで大変
な苦労をしました。真珠湾攻撃の翌年2月
に発令された大統領令により約１２万７千
人（1/3が1世、2/3が2世）がカリフォ
ルニア、アイダホ、ユタ、アリゾナ、ワイ
オミング、コロラド、アーカンソーなど７
つの州にある10ヶ所の強制収用所に送ら
れました。発令から収監されるまでの期間
が短い中で所有する不動産や私有財産など
をただ同然で処分しなければなりませんで
した。施設はバラック小屋同然の粗末さで
夏は暑くそして冬は寒くとても厳しい環境
最高値
中間値
でした。そこで暮らす若者たちはアメ
リカへの忠誠心を示すために軍隊へ志
願したのです。彼らはヨーロッパ戦線
でわが身をかえりみず勇敢に戦い数多
くの功績を残しました。彼らが属した
442部隊と100連隊は米軍史に類を見
ない数多くの武勲を挙げ、最高位の “名
誉勲章“ を含む数え切れないほどの勲章
を授与されました。しかし多くの戦死
者と負傷者が伴った事実を忘れてはな
りません。彼らの戦いぶりに米国人は
深く感動し日系人に対する見る目がこ
の時から変わりました。“勇敢で誠実そ
して米国への強い忠誠心” は日系人の代
表的な性格として知れ渡ったのです。
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座右の銘にしたい四文字熟語
理路整然（りろせいぜん）
話や議論などの筋道が良く整っているようす。自分の意
見を押し通したり文句を言う人はその主張する内容に一
貫性のない、つまり理路整然しない事が多々あります。
こっそり教えたい美味しいお店
Farmer Boysという朝食とハンバーガーのお店。お勧
めはThe Farmer’s Burger。ビックマックの倍以上ある
サイズ。ベーコンの風味と甘酸っぱいソースの味が美味
しさを引き立てる。満腹感１２０％！ラスベガス全域で
３店舗。でもこれから増えそう。予算は１０ドル前後～
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