Kazuya “Max” Mizuta 1ST PRIORITY REALTY 毎月発行するラスベガス不動産市場のニュースレターです。相場の動向からお住まいに関した トピックスなど不動産を所有するオーナーさんへ日本語でご案内します。 4009 Spring Mountain Rd Las Vegas NV 89102 Tel: (702) 835-8855 ２０１４年２月 発行者：水田一哉 Email： [email protected] ＊＊＊ 不動産スペシャリスト ビジネスブローカー 直通：（702）４９８－３４６１ ２０１４年が始まりました。幸多い年を期待しましょう！ ＊＊＊ 第００７号 皆さん少々遅くなりましたが新年あけましておめでとうございます。今年は午年・・・実は私は年男なのです。さて、私は何歳でしょ う？48歳？というのは冗談ですが。午年生まれが日本の人口の中で一番少ない干支だと知りビックリしています・・・1月は例年通 り、妻がお節料理を作ってくれましたので、それを友人からクリスマスプレゼントで頂いたにごり酒と一緒に堪能致しました。それだけ ではなく、今年は贅沢にも日本から来た友人の奥様に数の子や栗きんとん、手作りの昆布巻きなどをご馳走していただいたので、本当に 日本のお正月らしい雰囲気を味わうことができました。今年は年の初めから美味しいもの尽くしで、更に良い年になりそうな感じがいた します。最後に皆様のご健康と不動産市場の上昇で皆様の資産が増大しますことを祈念して新年のご挨拶とさせていただきます。水田 ＊ ＊ ＊ ＊ 不動産売買の決済手続きについて $ ＊ ＊ 不動産マーケット状況 不動産の売買契約が成立してから約３０日 くらいで決済がおこなわれ、その時点で所有 権が売主から買主へ移行されます。もし買主 がキャッシュで購入する場合はその期間が大 幅に縮小され、およそ２週間から３週間で決 済が完了します。ちなみに他州、例えばカリ フォルニア州ではローンで購入する際は４５ 日くらいかかると聞いております。 決済書類には色々な種類の書類が含まれて いるので初めて家を売る方、または買う方の いずれでもその書類の多さに驚かれます。特 にローンの未払い金がまだあるうちに売却す る場合やローンを組んで購入する場合はそれ に関連する書類は膨大な枚数になるので、そ れらの書類にサインをするだけでも大変な労 力を要します。 売主から買主へ不動産を譲渡する書類のこ とをDeed と称します。この書類にサインを する時に売主は公証人の前でしなければなり ません。所有者名義変更の登記に欠かせない 公式書類ですので公証印が必要なのです。も し売主がアメリカ国外にいる場合は、最寄り のアメリカ大使館または領事館にいる公証人 の前でサインをします。（指定された曜日や 時間帯、または予約制もあるので事前に確認 してください） もしアメリカ国内でしたら 現地にいる公証人の前でサインをするか、ま たは指定した場所へ公証人の出張サービスも あるのでそれを利用すると大変便利です。 買主が融資を組んでの購入ですと融資の書 類にサインをする際に公証人が必要です。そ の方法は上記と同じです。もしキャッシュで したら公証人の前でサインをする書類はない ので、いかなる場所にいても自分の都合の良 い時間にサインできるので非常に簡単です。 ご所有不動産の現在の価値が いくらなのかを知りたい方は 水田へお気軽にお尋ね下さい ＊ ? ＊ ＊ ＊ ２０１３年１２月１日～３１日の実績 戸建中間価格 コンド/タウンハウ ス中間価格 売りに出てから成約ま での日数（中間値） ノースラスベガス ＄１６１，０００ ＄１１０，０００ ２４日間 ラスベガス ＄１８４，０００ ＄８４，４５０ ３３日間 ヘンダーソン ＄２２３，５００ ＄１２２，０００ ２４日間 - ラスベガス不動産協会ＭＬＳの検索結果を基に作成 - 売りに出た件数 vs 売れた件数の比率（％） 戸建物件 売りに出た件数 60,000 50,000 40,000 67% コンド/タウンハウス物件 売れた件数 61% 売りに出た件数 15,000 69% 61% 91% 82% 66% 売れた件数 79% 90% 10,000 30,000 20,000 77% 5,000 10,000 2009 2010 2011 2012 2013 2009 2010 2011 2012 2013 ラスベガス不動産レーダー ＊＊約3,000の雇用を生み出すスポーツ・エンターテイメントのアリーナとショッピングセン ターが New York-New York と Monte Carlo の裏側に開発される。完成は2016年半ばごろ＊ ＊ダウンタウンに23階建て288部屋のブティックホテル建設計画が浮上。カウンティー建築許 可の審議は1月14日。結果に注目したい＊＊2013年12月のラスベガス不動産相場は前年度の 12月よりも24%上昇。このトレンドが今年も継続することが期待される＊＊シティーセンター にある高級コンドのVeer Towers は過去一年間に予想以上のスピードで100ユニットの販売を 達成。今年も同数のユニットをリリース予定。ストリップ通りのタワーコンド市場の需要が伸 びる前兆？＊＊トロピカーナとペコス通りの交差点あたりに位置する60エーカーのショッピン グセンターが約4千万ドルで買い手がつく。大型店のテナントと長期リースで合意の結果、テ ナント入居率が80%に上昇。Walmartとは15年、そしてSam’s Club とは10年のリース契約が 締結された。地域の活性化につながる良いニュース＊＊Caesars が展開する総工費5億5千5百 万ドルのLinqが今年2月にオープン予定。このプロジェクトは1,500の雇用を創出する見込み。 ここにある世界一の観覧車はラスベガスへ訪れる観光客数の増加に大いに貢献しそう＊＊ If you don’t understand Japanese language, I’ll be happy to assist you in English. Please feel free to contact me at (702) 498-3461 Page 1 そこが知りたい 不動産のＡＢＣ 今回のテーマ： 投資物件の買い替え 質問： 1031 Exchange とは何ですか？ 回答：1031 EXCHANGE とはアメリカ合衆 国内国歳入庁（IRS）の法律のひとつです。 これを利用するとキャピタルゲイン税の支払 いを先延ばしできることが可能になります。 具体的に説明しますと、投資物件を売却して 得たキャピタルゲインに対する税金を“一定 の期間内”で“同額またはそれ以上の額の” 別の物件に“買い替え”することにより、そ の支払いを先送りすることができるのです。 プロの不動産投資家はこの手段を繰り返し活 用しながら資産を大きくしています。 有利な点は、最初の物件売却で支払うキャピ タルゲイン税を節約できるので、その分も投 資資金として“よりすぐれた”買い替え物件 の購入に充てることができるわけです。ただ し、この法律を利用するには一定の条件をク リアーしなければなりません。 この手段が利用できる条件とは、（１）最初 の物件を売りに出す際に1031 Exchange を 目的として売却するという意思を買主に示し ます。（２）買主との契約が成立した時点 で、売主は1031 Exchange 専門の中間業者 （Qualified Intermediary）と“エクスチェ ンジ契約”をします。（３）その契約により 不動産売買契約の“売主としての権利”が中 間業者へ移行します。（４）売買契約が決済 した時点で、売主へ支払うべきお金がこの中 間業者へ支払われる（保管される）。（５） 決済してから45日以内に買い替え先の物件を 選択・または購入をする。（６）さらに、こ の45日も含めて最長180日以内に買い替え物 件の購入を完了しなければならない。（７） この中間業者が買主という立場で買い替え物 件の購入が決済される。（８）決済後に、中 間業者から本人へ所有権が移行される。 以上がおおよその流れです。見ず知らずの中 間業者が売却から得るお金を受け取り、また 次の物件購入の際にはこの中間業者が形式上 の所有者となるので不安感を持たれるかも知 れません。しかしエスクローサービスを提供 しているタイトル保険会社と関連した中間業 者を利用すると安全です。 以上でお分かりのとおり、所有する不動産の 売却そして買い替えた不動産の所有者になる まで一銭もお金にタッチしないことを条件に 1031 Exchange が利用できます。もし売却 した金額以上の不動産購入を希望する場合は その不足分を“資金注入”という形で支払う ことができます。複雑な流れのように思えま すが、実際は非常にシンプルです。不明な点 がありましたらお気軽に私にお尋ね下さい。 ちなみに、中間業者への費用は物件価格にも よりますが500ドル～1000ドルくらいとお 考えください。 ラスベガス不動産の動向に注目 2013年の不動産市場は前年度から継続して相場が上昇しました。12月の一戸建て中間価格 は18万5千ドルで2012年の同時期より24.2％上昇し、コンド/タウンハウスは26.3％です。 しかし、その上昇スピードは減速しているのが現状です。例えば戸建て物件の中間価格は7 月から12月まで18万ドル～18.5万ドルの範囲内で足踏みしています。売物件の内容も様変 わりしており、ショートセール件数（20.7％）が激減するかわりに通常の売り方（トラディ ショナル・セール）が62％を占める市場になりました。今年の動向が大変気になります。 過去3年間の不動産統計 戸建物件が売れた件数 4,000 ２０１２年 3,500 ２０１１年 3,000 2,500 ２０１３年 2,000 １月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 10月 11月 12月 コンド/タウンハウスが売れた件数 1,000 850 ２０１１年 700 ２０１２年 550 ２０１３年 400 １月 ２月 ３月 ４月 ５月 テナント募集件数 35,000 30,000 25,000 ６月 ７月 ９月 vs テナント入居件数 １２１％ １１０％ ８月 10月 11月 12月 入居率（％） １２９％ 20,000 15,000 10,000 5,000 ２０１０年 ２０１１年 テナント募集件数 ２０１２年 テナント入居件数 不動産の売買をお考えでしたらまずは マックス までご相談下さい - レンタル物件も誠実に素早い対応でお世話します - 水田 “マックス” 一哉 CBI, CRS, GRI, ABR ブローカーセールスマン、公認ビジネスブローカー、不動産管理士 不動産上級教育課程修了、公認住宅スペシャリスト Northeastern 大学卒、北海道室蘭市出身、１９７５年渡米 直通：(702) 498-3461 E-mail: [email protected] 1ST PRIORITY REALTY 4009 Spring Mountain Rd., Las Vegas, NV 89102 If you don’t understand Japanese language, I’ll be happy to assist you in English. Please feel free to contact me at (702) 498-3461 Page 2 郵便番号別のマーケット状況をご案内します（201３年１２月の実績） 郵便番号 89002 89005 89011 89012 89014 89015 89019 89021 89025 89027 89029 89030 89031 89032 89034 89040 89044 89052 89074 89081 89084 89085 89086 89101 89102 89103 89104 89106 89107 89108 89109 89110 89113 売れた件数 61 15 27 41 36 48 1 6 1 14 5 21 123 67 11 2 31 74 50 57 33 5 10 7 13 15 20 11 35 58 1 40 33 最安値 最高値 戸建物件 中間値 $60,567 $350,000 $196,000 $100,000 $900,000 $287,500 $55,000 $1,025,000 $200,000 $150,000 $1,835,000 $210,000 $112,603 $680,000 $188,500 $520,000 $685,000 $145,250 $78,000 $78,000 $78,000 $139,000 $270,000 $187,385 $140,000 $140,000 $140,000 $80,000 $582,000 $233,500 $122,000 $205,000 $150,000 $53,100 $118,000 $84,000 $73,540 $615,000 $160,000 $56,000 $232,780 $136,000 $172,900 $520,000 $217,000 $84,900 $235,000 $159,950 $115,223 $575,000 $270,000 $93,666 $1,779,900 $302,750 $99,546 $837,500 $240,000 $96,940 $259,900 $159,000 $72,517 $285,000 $193,000 $159,600 $325,000 $255,000 $102,000 $205,000 $170,000 $56,000 $129,000 $80,000 $69,900 $334,000 $150,000 $99,800 $235,000 $140,000 $52,400 $170,000 $119,000 $52,000 $169,990 $109,800 $55,000 $617,000 $108,000 $62,000 $349,900 $129,250 $180,000 $180,000 $180,000 $55,500 $255,000 $114,500 $130,000 $675,000 $239,444 - 郵便番号 売れた件数 89115 89117 89118 89119 89120 89121 89122 89123 89124 89128 89129 89130 89131 89134 89135 89138 89139 89141 89142 89143 89144 89145 89146 89147 89148 89149 89156 89166 89169 89178 89179 89183 合計 28 48 12 19 21 35 57 64 1 47 74 45 83 47 53 22 58 55 21 25 32 17 17 48 56 67 15 25 8 53 16 41 2,182 最安値 $50,000 $110,000 $121,000 $62,717 $56,000 $53,000 $65,000 $102,646 $210,000 $90,000 $84,600 $109,803 $77,000 $149,446 $135,000 $160,000 $120,000 $75,000 $88,000 $125,000 $71,888 $82,006 $66,500 $80,000 $128,500 $82,000 $55,000 $116,000 $75,000 $54,363 $175,000 $84,577 $50,000 最高値 $220,000 $1,800,000 $594,000 $310,000 $251,000 $303,000 $275,000 $1,025,000 $210,000 $530,000 $579,000 $326,700 $658,500 $775,000 $6,250,000 $895,000 $525,000 $2,375,000 $288,000 $650,000 $1,300,000 $375,000 $389,000 $372,000 $1,175,000 $990,000 $390,000 $420,000 $183,000 $480,000 $310,000 $288,000 $6,250,000 中間値 $97,750 $236,100 $180,500 $146,000 $160,000 $124,900 $140,000 $199,450 $210,000 $187,500 $165,000 $165,000 $225,000 $249,000 $317,000 $330,500 $189,750 $205,000 $130,000 $162,500 $272,500 $163,000 $260,000 $179,000 $205,000 $188,500 $125,000 $193,000 $156,500 $218,000 $213,500 $167,000 $180,000 - 世界最大級の日本語ラスベガス不動産ウエブサイト - www.lasvegasfudosan.com リアルタイムの物件案内や知りたい情報が山盛り。 困った時は ラスベガスSOSサービス 竹腰美香がお手伝いします Chaminade University of Honolulu Criminal Justice 卒 パラリーガル コース修了(UNLV) にお電話下さい まずはご覧下さい！ （７０２）４９８－０７２１ Email: [email protected] ・お留守番見回りサービス（別荘などの空き家を毎月１～４回チェック） ・免許、公共サービスの申請/付き添い・賃貸契約書の和訳・お掃除サービス ・仏式葬儀・年忌供養（高野山真言宗）・ペット供養の手配・その他 If you don’t understand Japanese language, I’ll be happy to assist you in English. Please feel free to contact me at (702) 498-3461 Page 3 郵便番号別のマーケット状況をご案内します（2013年１２月の実績） - コンド 郵便番号 売れた件数 最安値 最高値 89005 4 $76,000 $155,000 89011 6 $59,000 89012 3 89014 3 89015 中間値 郵便番号 売れた件数 $115,000 89118 6 $86,500 $158,000 $116,250 $299,000 $122,500 89119 9 $55,000 $90,000 $70,000 $109,900 $122,500 $110,000 89120 6 $59,900 $75,000 $64,150 $75,000 $98,000 $80,000 89121 3 $65,000 $86,000 $67,000 1 $78,000 $78,000 $78,000 89122 3 $74,000 $82,000 $75,000 89027 5 $81,000 $150,000 $98,000 89123 11 $60,237 $169,500 $98,000 89030 1 $195,000 $195,000 $195,000 89128 14 $50,000 $170,000 $70,000 89031 1 $110,000 $110,000 $110,000 89129 8 $54,000 $120,000 $104,500 89032 4 $62,000 $120,000 $76,000 89130 1 $65,000 $65,000 $65,000 89052 7 $74,400 $330,000 $132,500 89131 2 $69,500 $85,000 $77,250 89074 8 $65,000 $120,000 $91,000 89134 2 $180,500 $185,500 $183,000 89081 2 $89,000 $100,000 $94,500 89135 7 $131,000 $222,886 $185,000 89084 6 $58,106 $117,990 $74,000 89138 2 $140,000 $229,900 $184,950 89101 4 $142,000 $420,000 $275,000 89142 2 $50,323 $53,000 $51,662 89102 4 $67,000 $285,000 $211,250 89144 5 $105,000 $130,000 $120,000 89103 23 $50,000 $619,000 $83,500 89145 18 $53,037 $123,000 $76,000 89104 2 $58,000 $65,000 $61,500 89147 12 $55,000 $106,000 $79,500 89106 1 $72,000 $72,000 $72,000 89148 7 $64,254 $114,000 $98,000 89107 4 $54,000 $7,500 $60,500 89149 5 $64,000 $130,000 $120,000 89108 7 $55,000 $85,000 $65,000 89156 5 $50,500 $130,000 $58,800 52000 22 $52,000 $1,300,000 $242,500 89158 2 $806,070 $866,800 $836,435 89110 1 $65,500 $65,500 $65,500 89166 3 $62,500 $130,932 $83,000 89113 8 $80,000 $125,000 $101,000 89169 2 $105,000 89115 3 $51,000 $62,000 $59,500 89183 10 $70,000 $100,000 $87,000 89117 16 $57,750 $140,000 $84,000 合計 291 $50,000 $2,300,000 $86,250 が約9百50万人です＊国内で最低気温 が記録されたのはアラスカ州のProspect アメリカのよもやま話 Creek で-82°C (1/23/1971)、そして最 広大な国土を有するアメリカには興味 高気温はカリフォルニア州Death Valley のある事柄がたくさんあります。今回は の56°C (1/23/1971)です＊最も深い湖は その中からいくつかを紹介しましょう。 オレゴン州にあるCrater Lake で589mで ＊英語は共通の言語として話され、政府 世界でも7番目にランクされています＊ 機関は英語が原則ですが、実は正式な公 最も古い町はフロリダ州のSaint Augus用語は存在しません＊50の州で最も広い tineで1565年にスペインの遠征隊がこの 州はアラスカの1,717,854 km²で、最も 地を統制したのが起源。メイフラワー号 狭い州はロードアイランドの4,002km²で がマサチューセッツ州Plymouthに到着 す。ちなみに日本は377,955km²です＊ したのは1620年＊最初の国立公園はイエ 人口密集が最大の大都市圏はニュー ローストンが1820年に設定。次にヨセミ ヨークで約1千9百万人、次いでロサン テが1890年＊アメリカが統治する領土は ゼルスの約1千3百万人、そしてシカゴ グアム、プエルトリコ、など14ある＊ つい誰かに伝えたくなる話 最安値 最高値 中間値 $2,300,000 $1,202,500 座右の銘にしたい四文字熟語 合縁奇縁（あいえんきえん） この世の人の巡り合い、交わりは全ては世の中の不思議 な因縁によるということ。類は類を呼ぶといいますが、 真面目な生き方を通じて良い人との出会いを望みます。 こっそり教えたい美味しいお店 学生時代をボストンで過ごしピザの味にはこだわりを 持っている私がお勧めする店はMaestro’s Pizzeria と いうピザ専門店。場所はイーストフラミンゴとペコスの 交差するショッピングセンター内。各種ピザがあり値段 も手頃。１０ドル台がお勧め。非常にうまい！ 不動産売買の手数料・コミッションのお支払いにご利用下さい $250.00 OFF このクーポンは1st Priority Realty のマックス水田がお世話するお客様の みにご利用いただけます。他のエージェントをご利用の場合はこのクーポン は無効です。不動産売買の決済時にお支払いする費用に対してこのクーポン に明記した金額分を割引いたします。もし決済が出来ない場合はご利用いた だけません。不動産売買以外の目的には無効です。 詳細はマックス水田にお尋ね下さい。 ＊＊＊ 有効期限：201４年1月1日から201４年12月31日までご利用いただけます ＊＊＊ 1ST PRIORITY REALTY 4009 Spring Mountain Rd., Las Vegas, NV 89102 (702) 835-8855 Approved and Accepted by Kazuya “Max” Mizuta (702) 498-3461 If you don’t understand Japanese language, I’ll be happy to assist you in English. 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