-2- 表されているから」です。不動産投資家が、物件の「良し悪し」を判断

表されているから」です。不動産投資家が、
物件の「良し悪し」を判断するのは収益と
いう数字です。決して満室時賃料ではあり
ません。この収益が「オーナー様の賃貸物
件の価値」を決めます。
つぎの理由は、
「収益を良くする
行為と賃貸経営を
健全にする行為が
イコールだから」
です。賃料収入を
増やす、入居率１
００％を目指すの
は、賃貸経営を健全にすることと「完全イ
コール」ではないのです。
では、この収益という数字から、どのよう
な改善点を見出すのでしょうか。その方法
は３つです。
①賃料を高くする
まず、物件の魅力を高め、競争力をつける
ことによって、賃料条件を高く設定できる
ようにします。
②ロスを抑える
そして、空室や家賃の未回収などの、「本
来得られた収入の阻害要因」をつぶします。
③コストを最適化する
余分なコストは使わず、必要なコストだけ
を効率よく使うようコントロールします。
この３つが、収益
を高くするための行
為なのですが、これ
はすべて、健全な賃
貸経営を目指すこと
につながるので、ぜ
ひ、収益を毎月算出
してチェックしてく
ださい。
そして、もうひとつ大事な数字は「キャ
ッシュフロー」です。キャッシュフローは、
「収益－負債返済額」で計算します。負債
返済額とは、ローン返済の利息と元金の合
計額です。いくら収益があっても、負債返
済額が多すぎてキャッシュフローが足らな
くては健全とはいえません。その原因は、
負債の割合が大きすぎるのか、借入条件が
悪いかもしれませんので、検討する必要が
あります。キャッシュフローが貯まってな
いと、グレードアップのための工事や、必
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要なメンテナンスを必要なときに実施でき
ません。結果的に収益が悪化します。
「サブリース問題」
「ロス率と退去率」で計る
前項の、収益を良くする３つの改善点の
中に、「ロスを抑える」という項目があり
ましたが、それをコントロールするために
チェックすべき数値が「ロス率」です。
たとえば、満室のとき賃料収入が１００
万円だったとします。実際の賃料収入が８
５万円なら、ロスが１５％あったことにな
ります。この数値を、出来るだけ小さくす
るために「ロス率」を知ることは重要です。
「空室率と同じでは？」と考えがちです
が、ロスの中には、申込時に値下げした分
や、フリーレント等で家賃をサービスした
分や、未回収となった家賃も含まれている
ので、少し違うのです。この「ロスをいか
に抑えるか」は、賃貸経営にとって重大な
テーマです。
そのために「ロス
とその内訳」を知
ることは意味があ
ります。賃料収入
は「取った分」だ
けでなく、「取り損
ねた分」を知って、
それを防ぐ感覚が大切だと思います。
最後の数字は「退去率」です。健全な賃
貸経営にとって退去を防ぐことは最重要課
題のひとつです。それを計る数字として「退
去率」があります。２０戸のうち一年で３
世帯が退去したら、３戸 ÷２０戸＝０ .１
５なので、退去率は１５％となります。平
均では、単身世帯で３０％、ファミリー世
帯で２０％くらいと言われています。ただ
しこの数字は、分母の戸数が少ないと数字
が大きく変動しますので、オーナー様が把
握する数字としては、率より「退去の実態」
を注視した方がいいでしょう。仮に、ファ
ミリー物件で、２０戸のうち、一年で６戸
も７戸も退去するのは多すぎますので、原
因がどこにあるのか、検討すべきでしょう。
もし原因が、建物施設や入居者同士等にあ
るなら、改善しなければなりません。
賃貸経営は長期的な視野で考える必要が
あります。目の前の事態だけを重視しない
ために、正しい判断基準としての「健全度
を計る数字」を決めて、定期的にチェック
することをお勧めいたします。
司会サブリース契約が問題になっていま
す。皆さんは、この問題をどうお考えにな
っていますか。
Ｄ NHK の番組で取り上げられていまし
たね。一括借り上げを条件に建築受注した
業者が、契約内容をしっかり説明していな
いことを非難されていました。
Ｋ 30 年間家賃を保証してくれると思っ
ていたら、突然大幅な家賃の値下げ要求
がきた、という内容でしたね。中には、値
下げに応じたらローン返済ができなくなる
ので、賃貸契約を解約した方もいました。
Ａこれは、一つのケースだけを取り上げ
ていましたから、一概（がい）に「良い、
悪い」は論じられないと思いました。その
背景を考えて、僕らの賃貸経営の参考にし
なければいけないと思います。
Т でも、賃貸住宅が供給過剰と言われて
いて、空室率もドンドン悪くなっていくと
予想されているのに、なぜ、賃貸住宅の着
工が止まらないのでしょう？
Ｗまずは、増税された相続税の対策を考
えなければいけないときに、賃貸住宅を建
てる以外に有効な手段が見つからないとい
う理由があると思います。一方で、建てて
も「部屋が埋まるか」という不安もあるの
ですが、「30 年も家賃を払ってくれる」と
いう条件に飛びつくのでしょう。
司会そのとき、どんな問題が起こり得る
のでしょう？
Ａ一番の問題は、オ
ーナーに「賃貸経営を
している」という感覚
が薄れることではない
かと思います。相続税
評価を下げるのが第一
目的になっていて、毎
月定められた家賃を受
け取ることが二番目の
目的となっています。賃貸経営の方は、サ
ブリース会社が「上手くやってくれるだろ
う」と考えているのではないでしょうか。
Ｄそれはマズイですよね。僕たちオーナ
ーが無関心では「いい賃貸経営」は出来な
いですよね。管理会社とオーナーが力を合
わせないとダメですよ。
Ａ築５年や７年を過ぎて空室が目立って
きても、約束の家賃が入ってくるなら、誰
でも経営努力しなくなるかもしれません。
Ｗサブリースというものが、そうさせて
しまう仕組みになってるのですね。
Т でもそれは、サブリース会社が責任を
もって「いい賃貸経営」の努力をすべきで
すよ。建てた責任があるのだから。
Ｗそういう建設会社もあるでしょうけ
ど、「建てること」がメインになってしま
っている会社もあるのでしょう。その見極
めは、発注する側が気を付けるしかないで
すよね。
Т 僕は、知識や情報
の不足している地主
を、もっと法律が守る
べきだと思います。サ
ブリースの原契約にお
いて、貸主であるオー
ナーは事業者だから
「消費者契約法が保護
してくれない」というのは厳しいです。
Ｄその点は問題になっていますね。
司会他には、どんな問題が？
Ａサブリース会社も空室を出したくない
ので、家賃設定がシビアになっています。
低い査定はオーナーも受け入れがたいのが
通常ですが、相続評価を下げることが目的
のオーナーだと、収益には比較的こだわら
ないでしょう。
Т つまり、どういうことですか？
Ａつまり、地域の家賃相場が下がります
よね。新築が「高い家賃設定」で出てくる
なら、僕たちにも対抗手段はありますけど、
それが安かったら、周辺の既存物件の入居
者が移動してしまうし、新規に地域に入っ
てくる人たちも吸い取られてしまいます。
Ｄ空室率を低く抑えたいサブリース会社
と、相続評価を下げるのが第一目的の地主
の思惑が、「家賃設定の低い新築」を供給
する、という構図ですね。
Т つまり建てたい事情の人がいて、建て
させたい会社の事情もあって、双方の希望
が交差する方法が「サブリース」というこ
とですね。
Ａ僕らは、今まで通りに、お客様（借主）
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に気に入ってもらえる部屋を作って維持し
ていくしかありませんね。賃貸経営の当事
者という感覚のない貸主や、「建物や設備
が新しい」ことでしかアピールできないサ
ブリース会社に負けていられません。
Т 強気ですね（笑）
司会他に問題はありますか？
Ａ最終的には、いま問題になっているよ
うに、建主さんは「家賃の減額要求」をサ
ブリース会社から受けることは避けられな
いですね。建てた会社側も「逆ザヤ」にな
ってまで、最初の家賃を払い続けることは
出来ないですから。
Т そんなことは許されるのですか？
Ｗ最初の賃貸借契約（原契約）に、「１
０年以降は２年ごとに家賃改訂を行う」と
か書いてありますから合法ですよね。僕ら
も、相場に合わせて家賃は調整しています
から、いわば商売として「当たり前」なん
ですよね。ただ、３０年間も変わらない家
賃を払ってもらえると勘違いしていたり、
「こんなに下がると思っていなかった」と
予想が大きく外れていることが問題です。
司会サブリースは「悪」でしょうか？
Ａ僕は、そんなことはないと考えてます。
国の税制が変わらなければ、相続評価を下
げるために賃貸住宅を建てる、という需要
はなくならないですよね。建てる方たちは、
もともと賃貸経営を望んでいたワケではな
いので、経営の一部を委譲してでも、「安
定と安心がほしい」というニーズもあるは
ずです。
Ｄ僕たちのように、第一線に立って賃貸
経営に携わり続けた方が、そこから得られ
る利益は大きいと思いますけど、それより
も「安定や安心」を優先する考えは理解で
きます。
Т 僕だって、管理料は支払っていますよ。
ただ「任せきり」にしてはいません。
Ａサブリースを選ぶときに重要なこと
が、２つあるのではないでしょうか。ひと
つは、Тさんと同じように、「任せきり」
にしないということです。いくら決まった
家賃が入ってくるといっても、空室が増え
れば、必ず減額請求に繋がります。「借主
さんはお客様で貸室は商品」ということを
忘れてはいけないと思います。
Ｄそうですね。そしてサブリースは自主
管理ではないのだから、サブリース会社に
ドンドン意見を言って、徹底的に動いても
らうことですよ。
Ａ
もうひとつ
は、しっかりと業
者を選ぶことだと
思います。 NHK
の番組などを見て
いると、一部上場
の大手といえど
も、現場の営業では無責任な説明がされて
いるように見えました。非常に残念ですけ
れども。そのためには徹底して質問するこ
とです。あるいは、サブリースのメニュー
を持っている会社同士を競合させるのもい
いでしょう。納得いくまでは絶対に契約し
ないことですよね。
Ｗいくら相続対策といっても、子孫に不
良資産を残すワケにはいきませんからね。
司会有難うございました。
生活保護の家賃基準の見直し
7 月 1 日から、生活保護の住宅扶助が見直
されて支給額が減額されています。積極的
に、生活保護者の受け入れを行っている物
件は、退去や値下げのリスクが高くなりま
す。単身向け・２人以上世帯ともに家賃水
準が引き下げられて、それを超える賃料は
「転居指導の対象」となるため、家賃値下
げ交渉をされることになります。厚生労働
省は、現在、１６１万世帯ある生活保護世
帯のうち４４万世帯に、この可能性がある
と発表しています。例外措置として、高齢
や障害、通院などの理由で、転居によって
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生活に支障をきたす可能性がある場合は、現
行基準をそのまま適用することができます。
減額された支給額は地域により異なります
が、例えば、東京都内の一部地域に住む単身
世帯では、扶助額がこれまでの５万３７００
円から４万５０００円に引き下げられます。
生活保護者は国が家賃を保証しているので、
できることなら退去は避けたいでしょう。
家賃を値下げせざるを得ないとすれば、結局
は生活保護の削減が、空室に苦しむ家主に転
嫁されることになります。
■ 発行日 ; 2015.8.1
第 1 巻 2号
■ 発行所 ; GoodRoom 株式会社
徳島県徳島市新浜本町 1 丁目 1-45
■発行人; 柏原康宏
TEL 088-678-4499 http://www.t-good-room.net/
８月の花
彼岸花（ひがんばな）科
玉簾（たますだれ）
【花言葉】汚れなき愛
潔白な愛
タマスダレは『玉簾』と書きますが、『珠簾』と書くこともあるようです。英名
も『レインリリー』という涼しげな呼び名です。別名で「ゼフィランサス」とも呼
ばれます。名前の由来はご想像の通り、日本の伝統的大道芸の一つ「さては南京玉
すだれ♪」で謳われる「玉簾」から出たという説が有力です。花の白さを玉にたと
え、葉が並んでいる様子を簾（すだれ）に見立たものです。タマスダレには有毒成分があり、食べ
ると中毒になる、と説明があります。有毒成分がある為、どのような場所でも害虫もつかずに美し
い容姿を保つことが出来るのでしょう。花言葉は、白く清らかな美しい花をたとえたものです。
賃貸経営に必要な数字とは
賃貸経営が順調かどうかを、どのような数字で計れ
ばよいかを考えたいと思います。オーナー様はどん
な数字で賃貸経営の健全度を計っているでしょうか。
「賃料収入」の金額で計る
「賃料収入」は、月ごとの動きや、年間
収入を昨年と比較すれば、それなりの成績
表にはなります。でも、賃料収入が高い水
準だとしても、「入居
状況がいいから」なの
か「高い賃料が取れて
いるから」なのか、原
因がハッキリとは分か
りません。そして、い
くら賃料収入が順調で
も、コストが高くなっ
ていたら健全とは言え
ません。「どのように
すれば良いか」という改善点を見つけるこ
とができません。
「入居率や空室数」で計る
「入居率や空室数」は、その数値の「良
し悪し」で、ある程度の判断はできるでし
ょう。でも、根本的な対策を立てることは
できません。入居率を高くすることは、健
全な賃貸経営へのステップのひとつですが、
完全にイコールではありません。そもそも、
借主を確保するために家賃を下げ過ぎてい
たら、健全な経営に逆行しています。なに
よりも入居率や空室数は、「そのとき」の瞬
間しか判断できません。では、どんな数字
で計ればよいのでしょうか。
「収益とキャッシュフロー」
答えは、何といっても「収益」です。
これが「物件の実力」を正確に表現してい
ます。収益はご存知のように、「収入－運営
費」で計算します。
賃貸経営にかかる運営費とは、
・固定資産税や保険料
・管理料や入居募集にかかる費用
・原状回復費用やリフォーム費用
などです。ただし、確定申告用の損益計算
ではないので、運営費の中に「支払利息」
や「減価償却費」は入れません。この収益
を毎月算出すると、月ごとの推移を見たり、
昨年との比較が出来るので、賃貸経営の課
題が見えてきます。
収益が「賃貸経営の数字」の中で、なぜ
一番大事かというと、まず「物件の実力が
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