Offener Brief an die conwert-Aktionäre

Offener Brief an die conwert-Aktionäre
01.03.2016
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre von conwert,
wir wenden uns heute im Zusammenhang mit unserem Schreiben vom 11. Februar 2016
an Sie, in dem wir die conwert Immobilien Invest SE („conwert“) aufgefordert haben, eine
außerordentliche Hauptversammlung einzuberufen. Im Nachgang sind verschiedene
Mutmaßungen darüber angestellt worden, wo unsere Interessen mit Blick auf conwert
sowie die künftige strategische Ausrichtung und das Vermögen von conwert liegen.
Angesichts der zunehmenden Spekulationen haben wir uns zu diesem offenen Brief
entschlossen. Hierin wollen wir unsere Beweggründe für die Beteiligung an conwert
erläutern. Außerdem wollen wir erklären, wie wir die aktuelle Strategie wahrnehmen und
warum wir der Überzeugung sind, dass die von uns für den Verwaltungsrat
vorgeschlagenen unabhängigen Experten der Schlüssel sind, um das künftige
Wachstumspotenzial von conwert zu nutzen. Uns ist bewusst, dass es sich hierbei um eine
komplexe Angelegenheit handelt. Für mehr Klarheit haben wir deshalb zusätzlich eine
zusammenfassende Präsentation beigefügt.
Unser Vorschlag ist ausschließlich im Interesse der Aktionäre. Er ist das Produkt
wirtschaftlicher und praktischer Erwägungen und richtet sich in keiner Weise gegen
jemanden persönlich. Wir sind davon überzeugt, dass Führungskräfte in
Schlüsselpositionen in jedem erfolgreichen Unternehmen für ihre Leistungen belohnt
werden sollen; sie müssen aber auch die volle Verantwortung für Fehlschläge während
ihrer Amtszeit übernehmen.
ADLER Real Estate AG („ADLER“) ist ein wesentlicher Aktionär der conwert. Über unsere
Tochtergesellschaft MountainPeak Trading Ltd., die wir im August 2015 erworben haben,
sind wir zurzeit mit 22,37 Prozent an conwert beteiligt. Nach dem Erwerb haben wir offene
und umfangreiche Gespräche mit dem Verwaltungsrat und Management von conwert
aufgenommen. Dabei ging es um Themen wie die langfristige Strategie von conwert und
deren Umsetzung, aber auch um mögliche Bereiche der Zusammenarbeit und wie sie
verstehen werden eine mögliche Vertretung von ADLER im Verwaltungsrat von conwert.
Wir sind uns alle einig gewesen, dass conwert einen Schlussstrich unter die schwierigen
Zeiten ziehen musste, die hinter dem Unternehmen lagen; außerdem brauchte conwert
Unterstützung, um seine Performance, die Umsetzung der Strategie und die Corporate
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Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Dirk Hoffmann Vorstand: Axel Harloff, Arndt Krienen
Governance zu verbessern. Es ist besonders wichtig, darauf hinzuweisen, dass bereits zu
diesem Zeitpunkt folgendes geschah:
1) Wir haben die allgemeine Strategie des Unternehmens befürwortet, nicht zum
Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte zu veräußern und das Unternehmen
neu auszurichten; allerdings mit dem Unterschied, dass wir uns ausschließlich
auf Deutschland fokussieren würden, um komplexe, teure und multinationale
Strukturen zu vermeiden.
2) Frühe Überlegungen zu Akquisitionen wurden in beiderseitigem Einvernehmen
verworfen, da sie nicht für beide Seiten von Vorteil gewesen wären. Wir haben
jedoch mögliche Synergien ermittelt und uns vor diesem Hintergrund entschieden,
im Bereich Immobilienmanagement mit conwert zusammenzuarbeiten.
3) Wir sind uns einig, was die Umsetzung umfangreicher Sparmaßnahmen betrifft.
4) Barry Gilbertson, aktuell Vorsitzender des Verwaltungsrats, hat seine Bereitschaft
signalisiert, aus dem Verwaltungsrat von conwert auszuscheiden. Ursprünglich
wurde er auf der Hauptversammlung 2015 als Vertreter der MountainPeak in den
Verwaltungsrat berufen. Nach dem Eigentümerwechsel bei MountainPeak vertritt
er jedoch nicht länger deren Interessen.
5) ADLER hat entscheidend dazu beigetragen, langwierige Rechtsstreitigkeiten
beizulegen, sodass der Verwaltungsrat seine Handlungsfähigkeit wiedererlangen
kann.
Ungeachtet dessen wurde jedoch nach einer gewissen Phase der Einvernehmlichkeit
ziemlich bald offensichtlich, dass das allgemeine Klima der Einigkeit nicht zu den
entsprechenden Taten führte. Wir wissen und verstehen, dass der aktuelle
Verwaltungsrat erst vor relativ kurzer Zeit ordnungsgemäß bestellt wurde und dass das
Unternehmen es leid ist, dass ständige Streitigkeiten die Corporate Governance
beeinträchtigen.
Dementsprechend sind wir seit der Übernahmen unserer conwert-Anteile um einen
kooperativen Ansatz bemüht gewesen und haben den Verwaltungsrat lediglich aufgefordert,
die Meilensteine im Rahmen einer gemeinsam vereinbarten Strategie zu bestätigen. Diese
Bemühungen haben bedauerlicherweise keine Früchte getragen. Mit einem Verwaltungsrat
mit mehr Erfahrung, wie die von uns vorgeschlagenen Kandidaten, hätten die letzten sechs
Monate ganz andere Ergebnisse bringen können.
Wie ADLER ist conwert ein börsennotiertes Unternehmen und als solches gewissen
Unsicherheiten in den Kapitalmärkten ausgesetzt. Untätigkeit hat in der Regel ihren Preis.
Im Unterschied zum derzeitigen Verwaltungsrat und der aktuellen Führungsebene von
conwert halten wir beträchtliche Anteile am Unternehmen – und tragen demnach auch das
Risiko, das mit Untätigkeit verbunden ist. Wir haben ebenso wie alle anderen Aktionäre
geduldig darauf gewartet, dass der Verwaltungsrat die nötigen Maßnahmen ergreift, um die
Rentabilität des Unternehmens zu steigern.
Es muss festgestellt werden, dass es dem aktuellen Verwaltungsrat nicht gelungen ist,
die betrieblichen Schwachstellen des Unternehmens zu verbessern und die Mängel im
Hinblick auf Kapitalstruktur, fehlende Portfolioausrichtung und geringe Transparenz zu
beheben. Wir haben die vom Unternehmen veröffentlichten Informationen ausführlich
analysiert und mit anderen Unternehmen in der Branche verglichen. Dabei haben wir die
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folgenden Probleme festgestellt:
1) Wir befürchten, dass die vom Unternehmen berichtete achtprozentige Marge auf
Basis des Buchwerts aus Veräußerungen zwar wie ein gutes Ergebnis aussehen
mag, sich diese Geschäfte aber noch als Veräußerungen zu einem Preis unter
Marktwert erweisen könnten. Dies wäre nicht im Interesse der Aktionäre. Wäre
das Unternehmen rechtzeitig in angemessenem Umfang neu bewertet worden,
wären diese Befürchtungen vermieden worden. Ein Beispiel: Das deutsche
Portfolio von conwert notiert etwa beim 15-fachen der Nettomieteinnahmen; die
Portfolios von Deutsche Wohnen und ADO hingegen werden mit ungefähr dem
18-fachen beziehungsweise 21-fachen bewertet.
2) Die angekündigten Einsparungen von 20 % der Unternehmenskosten scheinen
nicht auszureichen um die Kostenbasis auf das Niveau anderer Branchenakteure
zu senken. Legt man die öffentlich verfügbaren Informationen von conwert
zugrunde und wendet eine branchenübliche Unternehmenskostenquote je Einheit
an, kommt man zu dem Schluss, dass tatsächlich mindestens 40 % der Kosten
eingespart werden müssen, um diese Ziele zu erreichen. Deshalb muss mehr
getan werden – und es muss mehr Klarheit darüber geben, wo diese Kosten
eingespart werden sollen und wie sie sich in eine umfassendere regionale
Strategie einfügen.
3) Auf Grundlage öffentlich verfügbarer Kennzahlen gehen wir davon aus, dass
alleine das deutsche Portfolio einen FFO I von ungefähr 55–60 Mio. Euro
erzielt. Laut Prognose für das Jahr 2016 rechnet conwert jedoch nur mit 65 Mio.
Euro FFO I für das gesamte Portfolio. Das entspricht ganz offensichtlich einer
unterdurchschnittlichen Wertentwicklung der österreichischen Vermögenswerte.
Das Unternehmen hat ferner keine Angaben zur Höhe der FFO II gemacht, die
in Verbindung mit den ausgewiesenen Veräußerungen erzielt wurden.
4) Andere Unternehmen der Branche notieren an der Börse zurzeit mit einem
Aufschlag von etwa 18 % über EPRA NAV, während conwert konstant zu einem
deutlichen Abschlag gegenüber EPRA NAV von ungefähr 15 % gehandelt wird.
Wir
glauben,
dass
dieser
Abschlag
das
Ergebnis
schlechter
Unternehmensführung und mangelhafter Geschäftstätigkeit ist.
5) Entgegen den aktuellen Spekulationen erkennen wir durchaus, welche Vorteile
es haben kann, den LTV von conwert auf einem vergleichbaren Niveau wie die
großen Branchenakteure zu halten, um die Bonität zu halten und möglicherweise
zu verbessern. Letzteres würde wiederum zu wettbewerbsfähigen Preisen in den
Fremdkapitalmärkten führen.
6) Die gescheiterte Anleiheplatzierung senkt die Chancen des Unternehmens
deutlich, das derzeitige Investment-Grade-Rating zu halten. Außerdem schränkt
sie die Möglichkeiten des Unternehmens ein, in Zukunft in den Kapitalmärkten zu
agieren. Das kann einfach nicht im Interesse der Aktionäre sein. Dass die
gescheiterte Platzierung der Anleihe tatsächlich im Interesse der Aktionäre
gewesen sein soll (wie das Unternehmen in einer Pressemitteilung am 25.
Februar erklärt hat), ist eine besorgniserregende Vorstellung – schließlich hätte
die Entscheidung für oder gegen die Kapitalmärkte beziehungsweise den
Bankenmarkt vorher getroffen werden müssen, um Kosten für Beratung, Due
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Diligence Prüfung, Rechtskosten und andere Ausgaben zu vermeiden, die nun
die Aktionäre – also wir – tragen müssen. Dass die Anleihe nicht platziert wurde
und die in Verbindung mit diesem Rückzieher kommunizierten Argumente
werden sich wahrscheinlich auch auf künftige Kapitalmarkttransaktionen
auswirken.
7) Agiert das Unternehmen nicht erfolgreich in den Kapitalmärkten, sinkt die Zahl
der möglichen Finanzierungsquellen. Das wiederum steigert die Abhängigkeit
vom Bankenmarkt, der dem Risiko aufsichtsrechtlicher Veränderungen unterliegt.
Es kann nur im Interesse des Unternehmens sein, über alternative
Finanzierungsquellen zu verfügen.
Den oben genannten Herausforderungen kann nur begegnet werden, wenn die Leistung
des Unternehmens deutlich verbessert wird. Vor diesem Hintergrund glauben wir, dass
der Verwaltungsrat die Verstärkung durch engagierte, zielorientierte und unabhängige
Experten benötigt.
Als schließlich klar wurde, dass der aktuelle Verwaltungsrat nicht länger beabsichtigte,
unseren Kandidaten – wie bisher -für den Vorsitzenden des Verwaltungsrats
vorzuschlagen sahen wir uns zum Handeln gezwungen. Seien Sie versichert, dass wir uns
die Entscheidung, für die Einberufung einer außerordentlichen Hauptversammlung, nicht
leicht gemacht haben. Sie ist auch keine Reaktion auf die Weigerung, den neuen
Vorsitzenden des Verwaltungsrats zu nominieren. Wir haben diesen Schritt vielmehr
getan, weil wir erkannt haben, dass dem bestehenden Verwaltungsrat mehr daran liegt,
seinen Status zu wahren als im übergeordneten Interesse des Unternehmens zu handeln.
Die beigefügte Präsentation trägt hoffentlich dazu bei, die Vorwürfe gegen ADLER und die
unabhängigen Kandidaten zu entkräften und unsere Überzeugung zu untermauern, dass
ein stärkeres Team für die künftige Entwicklung des Unternehmens von entscheidender
Bedeutung ist.
Unsere Vorschläge und Maßnahmen sind im Interesse der Aktionäre und nicht – wie von
conwert behauptet – allein zum Vorteil von ADLER. Es ist daher klar, dass wir nur aus
unserer Stellung als Aktionär von conwert heraus – und damit im Interesse aller Aktionäre
– handeln.Es sei insbesondere gesagt:
•
Hätten wir die Beherrschung über das Unternehmen erlangen wollen , hätten wir, vor
allem angesichts des aktuellen Aktienkurses, andere Maßnahmen ergriffen.
•
Hätten wir unterbewertete Vermögenswerte kaufen wollen, würden wir uns nicht für
eine Neubewertung des Portfolios und die Verbesserung der Unternehmensleistung
starkmachen.
•
Hätten wir durch die Berufung ADLER-naher Personen die Kontrolle über den
Verwaltungsrat erlangen wollen (wie von conwert behauptet), hätten wir andere
Kandidaten benannt als die vorgeschlagenen unabhängigen, renommierten Experten
mit ihrem jeweiligen beruflichen Hintergrund.
Wir sind zuversichtlich, dass Sie als conwert-Aktionäre unsere Perspektive
nachvollziehen können und uns dabei unterstützen werden, mit den notwendigen
Veränderungen die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Zukunft des Unternehmens
zu schaffen.
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Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Dirk Hoffmann Vorstand: Axel Harloff, Arndt Krienen
Mit freundlichen Grüßen
Axel Harloff, Arndt Krienen, Tomas de Vargas Machuca
Executive Board und Executive Committee der ADLER Real Estate AG
Ihre Kontakte für Rückfragen:
Investor Relations:
Hillermann Consulting
Christian Hillermann
Poststraße 14, 20354 Hamburg
Tel.: +49 (0)40/32 02 79 10
Fax: +49(0)40/32 02 79 114
[email protected]
Presse:
german communications dbk
ag Jörg Bretschneider
Milchstr. 6 B, 20148 Hamburg
Tel.: +49 (0)40/46 88 33 0
Fax: +49(0)40/46 88 33 40
[email protected]
Über ADLER Real Estate AG: Die ADLER Real Estate AG mit Sitz in Frankfurt am Main und Verwaltungssitz in
Hamburg konzentriert sich auf den Erwerb, das Management und die Bewirtschaftung sowie auf die Privatisierung
von Wohnimmobilien. ADLER investiert vor allem in Portfolien bzw. Beteiligungen an
Wohnimmobiliengesellschaften in B-Lagen von Ballungsräumen, deren Bestände einen positiven Cashflow
erzielen und die über nachhaltige Wertsteigerungspotentiale verfügen.
Die ADLER-Tochtergesellschaft ACCENTRO Real Estate AG gehört zu den größten deutschen Privatisierern von
Wohnungseigentum. ACCENTRO vertreibt gezielt geeignete Wohnimmobilien aus den Beständen des ADLERKonzerns und vermittelt zudem für Dritte ebenfalls Eigentumswohnungen an Selbstnutzer und Kapitalanleger, die
etwa mit dem Erwerb einer Wohnung für ihre Altersabsicherung sorgen wollen. ADLER ist mit 22,37 Prozent an
der conwert Immobilien Invest SE, Wien beteiligt, einem der führenden Immobilienunternehmen in Österreich.
conwert hält über 80 Prozent seiner Immobilienbestände in A-Städten in Deutschland.
Mit fast 50.000 Wohneinheiten gehört ADLER zu den fünf größten deutschen börsennotierten
Wohnungsunternehmen. Neben der Notierung im FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index in London und
im GRP General Index werden die Aktien von ADLER im Small Cap Index, dem SDAX der Deutschen Börse,
gelistet.
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e-mail: [email protected] Sitz der Gesellschaft: Frankfurt am Main Amtsgericht Frankfurt am Main HRB 72 87
Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Dirk Hoffmann Vorstand: Axel Harloff, Arndt Krienen