ご近所トラブル大特集！道路編 2 こんにちは、イエステーションの籾山（もみやま）淳です。前回は、道にかかわるトラ ブル事例を紹介しましたが、今回は引き続き後篇になります。 道路？通路？43 条但し書き 我々仲介業者が、古い住宅街のお宅を売出しさせていただく 際、しばしばぶつかる案件に「43 条但し書き」があります。現 在、新しく建物を建てるには、市役所で建築確認を申請して、 認められなければなりません。認可には建物以外に敷地につい て以下 ① 建築基準法上の道路である ② 道の幅（幅員）が４ｍ以上の道路に、２ｍ以上敷地が接している の２つの要件を満たさなければなりません。 住宅街の中で袋路や行き止まりになっている「道」に接するお宅の多くは、上記①が該 当しておりません。見た目は道路と同じでも、当局の種別では「通路」である事のほうが 多いのです。そのため建替えができず「再建築不可」とみなされてしまうのです。 実際には救済措置があり②を満たした状態であれば、その通路の所有者の過半数以上が 建替えに賛同し、通行掘削承諾の書面（各世帯の承諾書と印鑑証明）を提出できれば、そ の通路を「43 条但し書き」とみなし、審査会の審査を経て、例外的に建替えが許可される のです。 もっとも法制度や審査の基準が将来、何かのきっかけで厳格化、たとえば承諾書の全世 帯取得が義務化されたり変更され、建替えができなくなる不安を孕んでいます。したがっ て「43 条但し書き」物件は、通常の物件より相対的に資産価値は下がります。 認定通路 幅員４ｍを満たした通路に接しているお宅全世帯の承諾書を一度集めてしまえば、但し書 でも「認定通路」とされ、建て替え毎に判子集めをする必要はなく審査にかけられます。 43 条但し書きのトラブル事例 A 様宅は「但し書き」通路 に接しているのですが、建替 えに際し、すでに関係する世 帯全員から承諾を取得して おり、さらに袋路の入り口の お宅（公道にも接している角 地）の承諾書も集めることで、 位置指定道路（私道）への昇 格が視野に入りました。 ところが・・・・ 依頼していた測量会社 の見積もりが、当該地の測 量+位置指定の取得まで含 めてなんと 110 万円！と高 額だったので、A 様は価格交渉したそうです。値切られた測量会社は、承諾書集めを、A 様自身でおこなう事を条件に、値引きに応じたそうです。 その結果・・・ A 様自身のご近所への説明が、やはり専門家でないため、間違い（例：「公道（位置指定 道路は私道です）にするための手続きです」 ）やあやふやな面があり、心配になった角地宅 が直接都庁に問い合わせたところ「そんな話は聞いていない」、「わけのわからない書類に 判子を押して、印鑑証明まで渡すなんて危険だ」とたしなめられたそうです。 当然、これまで円満な関係だった角地宅は、A 様に大きな不信感を抱き、承諾書と印鑑証 明の返還を求めたため、位置指定道路への格上げもとん挫、建替えどころか近所との関係 悪化からお宅を売却し、住み慣れたその土地から去ることになってしまいました。 これはたいへん悲惨な例ですが、誰にでも起こりうることでしょう。素人に承諾書集め というデリケートな事案を丸投げした測量会社も、かなり問題ですね。 反面、視点を変えると測量代をケチったばかりに、土地の値打ちを高める事に失敗した ばかりか、但し書き物件の値段で売却せざるを得なくなった A 様・・・・ 「損して得取れ」 ご本人にとっては悔やんでも悔やみきれない結果でしょうが、人の生き方にも通じる大 きな教訓になるお話しですね。 まとめ 43 条ただし書きの取得のないまま建替えが進んだ古い住宅地では、代替りして既に空き 家になっていたり、アパートを建てて名義人が遠隔地に住んでいることもしばしばです。 いざ建替えや売却するにも、判子を集めきれなかったらどうするか・・・ 大切な財産の行方に関わることです。A 様の事例を反面教師にし、信頼のおける専門家 を通じてのお取引をお勧めします。是非一度、弊社にご相談いただければ幸いです。 投資コーナー ホンネの株式投資～ツナギを知って投資の真髄を知る（第 4 回） 日経平均は、一時 2 万円台を回復、米国は利上げ・・・アベノミクスも倣う量的緩和の 最終段階をソフトランディングできるか否か？年末から来年には、大きな乱高下になる予 感がします。そんな波乱相場にあってもツナギは有効に働きます。 さて前回、 「行って来い」による相場のうねりを取って得た利益、この解釈が大事と申し ました。つなぎ売買で得た差益を現物投資に振り向ければ平均コストは、1000 円→769 円 まで引き下げられます。一度の取引で儲かった損したではなく、平均コストの引き下げに 徹すれば、以降の取引はラクになります。売りを仕掛けるタイミングが早過ぎて上昇し続 けても買玉が評価益で損切りしてもリカバリーできますし、試し玉で小さく始めるなら、 間違っても文字通り保険取引と割り切り持ち堪えながらの売り場探しも有りです。 （つづく） 例 現物 1000 円で 1000 株保有⇒1300 円になったので 1000 株信用売り建て この時点で売玉と買玉の差額 300 円で利益確定 その後株価が①1500 円なら 現物 500 円利益 信用売り 200 円の損⇒300 円の利益 ③ 1000 円に反落しても 現物 0 円 信用売り 300 円利益⇒300 円の利益 籾山（もみやま）淳 宅地建物取引士・証券外務員第 1 種
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