（公財）不動産流通推進センター 過 去 問 に 挑 戦！ 平成26年度試験問題より抜粋：記述式 実務・第 2 問 不動産の投資分析に関し、設問1から設問 3に答えなさい。 設問 1 不動産会社の担当者 A は、1年前に取得した収益用不動産の運用成績を上司に報告することとなった。 以下は取得した対象不動産の年間総収入及び諸経費支出、1 年前の取得価格（投資額） 、現在の期末 資産価格（不動産鑑定評価額）である。 （単位：千円） 年間総収入 貸室賃料等 120,000 諸経費支出 固定資産税等 20,000 減価償却費 6,000 （減価償却費を含む諸経費支出） 26,000 取得価格（総投資額） 2,000,000 期末資産価格 2,100,000 以上の前提に基づき、上司に報告する資料を作成する際、次の各利回りを求めることとなった。 各利回りを計算し、解答欄の記入欄に記入しなさい。 なお、小数点以下の端数が生じる場合には、小数点以下第2位を四捨五入して第1位まで表示すること。 ① 純利回り ② 投下資本収益率 ③ 総合収益率 設問 2 設問 1の対象不動産に関する投資採算の判断に関し、次の ④ と ⑤ に該当する数値 を求め、解答用紙の記入欄に記入しなさい。なお、小数点以下の端数が生じる場合には、小数点以下 第 2 位を四捨五入して第 1 位まで表示すること。 （1.）対象不動産の取得後 1 年間は満室で推移したが、中長期的に見ると、4％の空室等損失 が発生することが見込まれている。この空室等損失を考慮したうえで純利回りを 4％と した水準で売却したいと考えた場合の売却希望価格は、 ④ 千円である。 （2.）対象不動産を実際に売却しようとしたところ、買い手が現れたので、最終的にはちょう ど 1 年経過した時点で売却することとなった。売却価格は 2,200,000 千円で、 売却手 数料が 3％かかった。この場合の総合収益率は ⑤ ％である。 — 1 4 — （公財）不動産流通推進センター 設問 3 不動産の価格を求める方式などについて、次の説明文の ⑥ から ⑮ に該当する適切 な語句を［語群］から選び、その記号を解答用紙の解答欄に記入しなさい。なお、同じ番号の空欄に は同一の語句が該当する。また、同じ語句を異なる番号の空欄で複数回使用することはない。 （1.）不動産を評価する方法としては、不動産の売買の取引事例価格から導き出す方法 （ ⑥ ）と、その不動産を取得するのに必要となる費用を積算して求める方法 （ ⑦ ）と、その不動産が将来生み出すであろう純収益を還元利回りで割り戻 して元本価額を求める方法（ ⑧ ）の三種類の方法がある。 （2.） ⑧ には、投資期間を ⑨ とするのか、 ⑩ とするのかにより、 二つの考え方がある。 ⑨ とする考え方に基づく方法が ⑪ であり、 ⑩ とする考え方に基づく方法が ⑫ である。 （3.） ⑫ は、試算された将来の ⑬ を割引率で割り引いて、 ⑭ を求 める手法である。 （4.） ⑫ の分析の中心となる指標としては、 「正味現在価値法（ ＝ ⑮ 法）と 「IRR」がある。 ［ 語 群 ］ あ．投資採算価額 い．取引事例比較法 う．直接還元法 え . 有期 お．賃貸事例比較法 か．レバレッジ効果 き．DCF 法 く．NOI け．キャッシュ・フロー こ . 収益分析法 さ．資金繰り し．永久 す．収益還元法 せ．NPV そ．原価法 た．積算法 — 2 5 — （公財）不動産流通推進センター 【正解】 設問１ ① 5（％） ② 4.7（％） 2,380,000（千円） ⑤ 11.7（％） ③ 10（％） 設問 2 ④ 設問 3 ⑥ い ⑦ そ ⑧ す ⑨ し ⑩ え ⑪ う ⑫ き ⑬ け ⑭ あ ⑮ せ — 3 6 —
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