共催：住宅改良開発公社 Par t 1 講師特別インタビュー 石 川 龍 明 さん。1958 年東京生まれ。建築会 社で長く資産活用業務 に携わった後、賃貸マ ンションに特化したコ ンサルティング会社で コンサルタント、営業マ ンのスキルアップ 研 修 講 師を務 める。2008 年 株 式 会 社横 濱 快 適 住環境研究所を設 立。 全国でセミナーを開催 し地主・家主・資産家 から寄せられる多くの 相談に乗っている。 たつあき ３００人以上のオーナーの悩みを解決 石川氏は賃貸経営に悩むオーナーを数多く救ってきた賃貸経営コンサルタント。 成功大家になれるように、全国のオーナーに啓蒙活動を続けている。 では石川氏の考える 成功大家とはどんな存在なのか。石川氏からのメッセージにぜひ耳を傾けてもらいたい。 年間の経験から感じる 成功大家と失敗大家 私は約 年間にわたり賃貸経営 に携わっています。相談を受けた テージ」といった提案も受け入れ ノベブランド「ドラゴンヴィン 用アパートや音楽マンション、リ ん。私がおすすめしている女性専 ゲットを絞り込む怖さを恐れませ せん。そして成功大家さんはター えば、家賃が下がることはありま 質な入居者に長く住み続けてもら な色、ライフプランを把握し、良 のは入居者。住む人の趣味や好き るのです。 お金を払ってくれる 家さんに警鐘を鳴らすことでもあ す。私の活動はこのような失敗大 のことを考えていない「大家」で 税対策のために建てるなど入居者 めに建築コストを抑えたり、相続 て い る 人 」。 利 回 り を 確 保 す る た んは「事業者にコントロールされ で考える経営者です。失敗大家さ ロ ー ル し て い る 人 」。 入 居 者 目 線 んは「自分で賃貸経営をコント ８割は失敗大家さん。成功大家さ ことです。２割は成功大家さんで 接して感じるのは二極化している で約３００名。多くのオーナーに オーナーの数は北海道から沖縄ま 27 10 2015 vol.7 27 石川氏の 悩める大家さん 解決事例 てくれます。絞り込まないと入居 者が決まらない時代になっている ことを理解しているのです。 専門家のチームを作り 家族で相談して決定を ４つ目のステップまで行くのは 容易ではありませんが、可能です。 成功大家さんは常に脳みそに汗 をかいて経営努力をしています。 が来る前に、例えばお米を担いで 空室が出やすいのは更新時です。 成功大家は何をするか。更新時期 ②満室対策 いった心配りをしています。 ンを最新式に交換してあげると く、わかりやすく説明してくれる ください。その際、自分がわから の専門家とチームを組んで進めて い。税理士やコンサルタントなど ただしオーナー様ひとりでは難し 私が考える成功大家さんの定義は 行き「これまで住んでくれてあり 満室になったからと喜んでいて はいけません。入居者同士のトラ 成功大家になるための ４つのステップ 次の４つの成功段階を理解して実 がとう」と感謝の気持ちを示した 人たちを選ぶように。彼らを見つ After 入居者付きリノベを 提案して満室経営に Before After 持って入居者を可愛がっていれば、 キューを行うなど、いい距離感を アロマの香りを流したり、バーベ す。エントランスに花を飾ったり せっかく入ってくれた入居者 に長く住み続けてもらう対策で える資産にしなければならないの のためにも次の世代に喜んでもら であり事業継承でもあります。そ うのが大事です。相続は資産継承 決 め て く だ さ い 。「 家 族 で 」 と い ナーですが、必ず家族で相談して けるには、この雑誌を読んで勉強 入居者も感謝してくれます。 です。今回のセミナーでは、数々 の指導など、ノウハウをマニュア ④ウェイティングリスト のオーナーさんをコンサルティン したり、セミナーに参加するとか、 「空いたら教えてください」 とい グした結果に基づいた成功大家に ル化して、次世代に引き継ぐこと う入居待ちができるようになる、 なるための秘訣、空室対策につい 地道な努力が必要です。 いわば行列ができる賃貸経営。こ てお話する予定です。興味を抱か もしっかり考えています。 うなってくると賃貸経営が楽しく れた方は、ぜひ足を運んでいただ ③テナントリテーション対策 ないことを質問しても誰よりも早 行している方です。 ブル解決法やゴミ出しのルール等 「ドラゴンヴィンテージ」は、新 築と同じ仕様で戦うのではな く、古さを生かしたヴィンテー ジ感を出すことでターゲットを 絞り込んでいく。特徴的なのは、 入居希望者を確保した上で工事 を行うからオーナーリスクもな いこと。本業が忙しかったオー ナーだったが、せっかくお父様 から譲り受けた物件だからと気 持ちを改め提案を受けた。この 物件の場合、まずはエントラン スを重厚感あふれる設えに改修 することで入居希望者にアピー ルをした。また各室は幾つかの デザインテイストを用意し、狙 い通りの入居者を獲得すること ができた。 り、減価償却が終わる前にエアコ Before さまざまな専門家の意見を聞き、 情報を詰めて決断するのはオー てしょうがありません。このよう きたいと思います。 取材・文／本多智裕 な物件だったら、喜んで次世代も 引き継いでくれるでしょう。 2015 vol.7 11 所在地：名古屋市千種区今池 築年数：40 年 構造：RC （鉄筋コンクリート）造 悩み：父親から相続したが何も 手を打たず、空きが出ると家賃を 下げるという負のスパイラルに ①空室対策 築40年で半分が空室。 ヴィンテージリノベを実施し満室に
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