/
亜
平成26年11月25日
議員全員 協議会資料
総 務企画部
政 策企画課
駅前東館跡地の活用について
1こ
れまでの経緯
平成26年3月
まちづ くり戦略検討会議か ら 「4つの基本機能」を核 とした活用案の提案
平成26年4月
議員全員協議会においてまちづ くり戦略検討会議提案の報告
平成26年6月
駅前東館跡地活用検討 に係 る補正予算議決
平成26年8月
2ま
)
∼
委託業務 による調査検討(前 提条件整 理,民 間事業者意向調査等)
ちづ く り戦 略検 討会議(4つ
基本機能
の基本機能)提 案 の概 要
視転
位置づけ
市外 か ら交流 人 口を獲得 す るこ とに
/
①
よ り,ま ちの活 力 を維持 し,観 光 ・産業
駅 前市 中心部 で グ レー ドの高 いホ
ホテル
振興等 を促 進す るた めに必要 な機能
テルは不足
②
グ レー ドの違 い に よ り,既 存 宿 泊
施設への影響を緩和
で,市 内に不 足す る機 能
会議
コンベ ンション
会合等市内外 の人の交流の場
①400∼500人
として,ま たパ ー テ ィー な ど宿 泊機 能
施設,間 仕切 りで小規模対応可能 な
の価値 を高 め る施 設 として,多
多 目的ホール
目的 に
活用できる機能で,市 内に不足する機
②
公共所 有 も視野 にいれ,企 画 ・運営
能
にカ を入 れ るこ とが必要
多世代 が活 用 で きる施 設 で あ り,集
客 に よ り賑 わ い を創 出す る施 設,民
)
図書館
①
公共 による賑わい創 出が可能な施
設
間
の企 画 ・運 営力 を活用す ることに よ り,
②
民間に よる企 画 ・運営 に よ り,集 客
市外か らも集客が期待できる機能
定期的 なイベ ン ト開催,ま
広場
の会合等 に対応 で きる
力のある図書館の可能性
た憩 いの
①
複合施設 と広場 を機能的に連携
場 と して,多 くの人 が集 ま り,複 合施設
②
定期 的なイベ ン ト開催 と集客の実
との相乗 効果 に よ り,賑 わい を創 出す
現 に向け,民 間に よる企画 ・運営 が重
るために必要な機能
要
一
1
3__＼
(1)調 査概 要
目的
駅前東 館跡 地の活用 に対す る関心,参 画条件,想 定す る導入機 能 ・施 設等 につ い
て幅広 く意 見聴敵 す る。
対象19社(総
方法
合 建設 業者,不 動産 開発業者,リ ース業者等)
アンケー ト及 び ヒア リング
(2)民 間事 業者 の意見概要
①
駅 前東 館跡地 のポテ ンシ ャル
・駅前 とい う立地 に対 し希少 性が高い と評価 。
・交通利便 性,生 活利 便性 を活か した生活者 向け施設 の成 立性 が高い。
・JR三
原駅か らの人 の流 れは付加 的で あ り
,中 心的 な交通手段 は 自家用真
・人 口減 少 ・高齢化 の進行 ,市 内へ の大規模 商業施設 の進 出状況,観 光等の誘 引要素不
足の現 状等 か ら,商 業施設 の導入 は難 しい とい う意見 があった。
②
、
て
③
民 間施 設のみの整 備の可能性
・民 間施設 のみ で整備 で き る可能 性は低 く
)
,実 現は困難。
・高度利用地 区で開発 面積 が大 き く民 間施設 のみでの成立が難 しい 。
・公 共施設 の整備及 び集 客で 民間事業 を支 えることが必要
。
導入機能別意 見
くホテル 〉
・多機 能型 ホテル(シ テ ィホテル)の 進 出は困難
・宿泊特化型 ホテル(ビ
,
ジネスホテル)の 進 出を検討 してい る事業者が存在す る
。
・ホテル建設の場合 ,他 の施設 との合築 ではな く単独棟 の希 望が多い。
・室数 は経営効率 の観点 か ら
,100∼150室
を超 える規模 の希 望が多い。
〈コンベ ンシ ョン 〉
・民間事業者の独立採算 で建 設 ・運 営す る事業 スキー ムは困難 ,
・公共 が施 設 を保 有 し
,指 定管理 で民 間に運営 を委託す る事業 スキームの希 望が多い。
・市外 か ら集 客す る会議 ・会合 よ りも,市 内企 業 ・市民 の利用 が中心 とな るこ とが見込
まれ,高 い稼 動 は期待 で きない との意見が あった。
・コンベ ンシ ョンが ある場合 ,主 にホテルへの波及効果 は期待 でき るが,な い場合で も
開発 に大 きな影 響は ない との意 見が あった。
〈図書館 〉
・多世代 が利用 し安 定 した集客 が見込 まれ ,併 設 民間施設への集客 で波及効果 が高い。
・整備 す る場 合は ,2,000∼4,000㎡
規模(中 央 図書館機能移 転)の 希 望 が多い。
・カフェ等 商業 施設 の併設 な ど,官 民連携 に よ り付加 価値 が あ り,集 客力の ある施設整
備 が必要 とい う意 見が あった。
〈広場 〉
・賑わ い創 出に有効 だが ,広 場 だけでは集 客できないため,運 営面が重要 とい う意見 が
あった。
・導入施設 に よ り広 場面積 は増減す るため ,広 場 の確保方 法,規 模 は柔軟に考 える必要
があ る との意見 があった。
2
)'
7
④
事業 スキー ム
・公 共施設 と民間施 設 を同 じ建物 内に整 備す る 「
合 築」,公 共施設 と民 間施設 を別 の建物
として整備 す る 「
分棟 」 のいずれ の提案 もあ った。
・形態規制(最 低容積 率300%以
上)の 条件 を満 たす ことや ,施 設 の利用 しや す さの面
を考慮す る と合 築が望ま しく,建 物 の権利 関係 や維持管理 を明確 にす る面 を考慮す る
と分棟が望 ま しい との意見が あった。
・マ ンシ ョン等 住宅を導入す る場合 は土地売 却方式 ,導 入 しない場 合は定期借地権方式
を希望す る意 見があった。
・公 共施設 と民 間施設 を合築 し,公 共 と民間の 区分所有 を希 望す る意見が あった。
⑤
開発 の障壁 とな りそ うな要因
・最近 の建 設費 の高騰 ,施 工者 の人員不足等社 会経済環 境b
・ホテル機能 を必須 と した場 合 ,参 加 事業者 が限 られ る。
・民 間施 設の需 要だ けで は ,高 度利用地 区 と して指定 され てい る最低 容積 率(300%以
上)
を上 回 る開発 が難 しい。
)
4想
定 され る整備 手法(4ペ
※
ー ジ参照)
開発事業 者公 募時の競争 性を確保す るた め,1っ
の整 備手法 に限定せず,複 数 の整備 手
法 に よる提案 が可能 となる条件設 定を検討 す る。
ただ し,市 の リス クや負担等 の点 で許容 で きない整 備手法 は排除す る。
5方
針決定にあたっての今後の論点
(1)導 入施設
)
①
ホテル
導入を検討するホテルの形態
グレー ドの高い客室の確保等
②
コンベンシ ョン 稼動見込み,既 存施設の代替活用等
③
図書館
全部移転,一 部機能移転等
④
広場
必要 とする面積等
(2)開 発条件
6今
①
整備 にかかる事業スキーム及び財政負担,国 庫補助金等の活用
②
施設保有方法等に伴 う市の将来的な費用負担及び リスク
③
形態規制等の開発条件整理(容 積率等)
後 の予定
・業務委 託 による調査検討 を踏 まえ,市 の方針案 ※1を作成 し議 会に説 明
※ 導入予定施設,市 の費用負担,事 業 スキー ムな ど
・議 会の意見 を踏 まえ ,方 針 の決定
開発 実施 の方針 を決 定 した場 合,速
や か に募 集 書類 作 成 等 の公募 準 備 を実 施 し,
募集 書類等の完成後,公 募 を開始(平 成27年 度 中を想 定)
3
4想
定 され る整 備手 法(別 表)
分棟
合築
【
分棟1】 定期借地権方式
【分棟1-1】
公 共 所 有 と民 間 所 有
【分 棟1-2】
A
1整
BC
生活
【民聞趣聞
剰便篁瞭
〔
畏聞所獅)
事撃用定期借地楕
土地
2
権利関係
建物
AB底
。、市
[公裳施晩1
コンベンション櫨饒
(公共所膚)
轟猛
【
公共算設】
図書翰 等
〔
公鈍断宿〉
(公共,
レ惜
事桑用窒期摘地櫓
1脚II
地:市C所
1麟
有=市
・
斎1
底地
。市
「
C
1民間施聞
住宅
〔
昆闇所有,
AB所
【公共施設1
コンベンション機鯉
(公共所有}
B
【民問雄設】
駐車場
〔民間所有)
K優間施殴】
生活利便施設
〔艮問所有)
1・
有:民 間C所
有:市
所有=民
車 場),公
と して 事 業化 。
・民 間 施 設 部分 の 土地 は ,借 地期 間 満 了 後,市
間 【
公共施設部分を市が賃借】
AB所
【公共施般1
図書鱈 辱(
公共所有}
魏
(公共}
ホ テル
蕪
性の
1惰
1勧
有:艮 間C所
有:市
有:民 間C所
有=市
・住 宅(又
は ホテ ル)と
生活利便施
に 返還 され る。
設 を一 体 の建 物 と して 事 業化 。
・民 間 施 設 部 分 の 土 地 は ,民 間 に 売
1
修繕 ・用途 変更 ・
建替の 容易 さ
管理区分 の
明確 さ
設 備 の 共用 化 に
よ る効 率化 ・
コス ト縮 減
相乗効 果 ・
賑わ い創 出
公 共財 産(土 地)
公 共施 設,民
間 施 設 の 各 用 途 の違 い に対 して,躯
事
業
保有 リスク
等
の
特
徴
民間施 設の用途
への 関与
体 形式 や グ レー一ドを柔 軟 に設 定 で き る。
A
♂
【民聞施設】
駐車場
(畏間所有)
〔
民聞所有)
麟
(公 共 〕
1
1馳
レ竃
1剛
魏
(公共)
生【民間篤設】
渚利便篇設
〔
現闇所有)
底地
借 地擁:市/民 間(準 共有)
借 地権:民 間
所有:市/民
所 有:民 間 【
公共施設部分を市が賃借】 所有;市/民 間(区 分所 有)
・ 民 間 の生 活利 便 施 設 ,公 共 施 設 を 一一体 の建 物 と して事 業 化 。
・ 土 地 は借 地期 間満 了後 ,市 に 返 還 され る。
・建 物 は 区分 所 有 の場 合(合 築1-1)
,民 間所 有 で 市が 賃貸(合 築
1-2)の
場 合 が想 定 され る。
・ ホ テル を 導入 す る場 合 は ,別 棟 で整 備 。
ノ
…1
底 地:市
間(区 分所 有)
市
【民隅
駐 施設】
皐場
(民間所有,
努
糟
憂
【公共施設】
図書飼 等
(公共所有)
A
【
民聞施測
生活利侵施般
(艮間所有)
事期 定期借地権1
・
市1
、
【公共施娘】
コンベンション機自巴
(公共斯有)
所有:市/民 間 供 有)
・民 間 の ホ テ ル ,生 活 利 便 施 設,
公共施設 を…体の建物 として事
業 化。
・土 地 は 市 ・民 間 の 共 有 で ,建 物
は 区分 所 有 。
ム
ホ テル 導入 の場 合 は,公 共 施 設 を含 む建 物 を縮 小 し,
ホ テル 棟 を別 棟 で整 備 す る方 法 が想 定 され る。
○
宿 泊 特 化 型 ホ テル(ビ ジネ ス ホ
テ ル)は 導 入 可 能性 が あ る。
ー ビス)と
して 整 備 す る 必 要 が あ る。
分 棟 方 式 に比 べ て柔 軟 性 は低 い。
施 設 の 部 分 的 な修 繕,改
用 途 ご と に開 館 日 ・開 館 時 間 を設 定 す る こ とが 容 易。
用 途 ご と の開 館 日 ・開 館 時 間 の 設定 に.1二
夫 が 必 要。
合 築 と比 べ て 電 気 設 備 や機 械 設備 を共 用 化 しに く く,コ ス ト縮 減 の効 果 が 期 待 で き ない 。
電気 設 備 や 機 械 設備 の 共 用 化 に よ る効 率 化,初 期 投 資 や ラ ンニ ン グ コ ス トの縮 減 が 見 込 め る。
賑 わ い創 出の 効 果 が 合 築 に 比 べ 限定 的 。分 棟 の 場 合,デ
ッ キ等 に よ る各 建 物 の連 結 な ど,利 用者 の利 便 性 向 上や
賑 わ い創 出 を図 る必 要 が あ る。
晟 聞施 設 部 分 は,借
地 期 間満 了後,土
の 施設 保 有 リス クが 発 生 す る。
修,建 替 な ど,分 棟 に比 べ て 柔 軟性 は低 い 。
公 共施 設 と民 間 施設 の相 互利 用 が 期 待 で き,利 用 者 の 利 便 性 が 高 く,賑 わ い の あ る施 設 と な る 可能 性
が あ る、
地 は 市に 返 還 され る、
公 共 施 設 を晟 聞 保 有 とす る こ とで
土地 の分 譲 売 却 に よ り公 共 財 産
は減 少 す る。
た だ し,権 利 区分 が 明確 で あ るた
め,将 来 の 建替 時 の 障 害 は な い。
公 共施 設 は 市が 保 有 す るた め,通
辱
施 設 保 有 リス ク を民 間 に移 転 す る こ
常 の施 設 保 有 リス クが 発 生 す る。
とが可 能 。
土 地売 却 方 式 と比 べ て,土 地所 有 者 と して 民 間施 設 の用 途 に 関 し協議 す る
方 法 が あ る。
借 地借 家 法 上,更 地 返 還 を 原則 と した契 約 とな る た め 対 応 が 容 易 。
民聞施 設撤退 時
の対応
【
歴閏施設】
生話剰便篤設
恨 聞翫有)
〉布
【
図書鯛
公共櫨設】
等
一
一方 の用 途 の み の 修 繕 ,改 修,建 替 等 に対 す る柔 軟性 が あ る。
公 共施 設 は市 が 保 有 す る た め,通 常
公共施設 の
雰
曙妻
亀権書.碗/民間【準共有】
・
市
導入 す る場 合 は,民 間 事 業 者 の ノ ウハ ウ を活 か しな が ら,公 共施 設(サ
の保全
6
離
〔公共)
B
{民聞施設】
ホテル 等
〔
民醐断有)
○
図 書 館 ・広 場
グ レー ド設定
5
ジネ ス ホ テ ル)は 導 入 可 能 性 が あ る。
ム
ホ テ ル 導 入 の 場 合 は,住 宅棟 の
ホ テ ル 棟 へ の 変 更 が想 定 され る。
コ ンベ ンシ ョン ・
躯体形 式 ・
施
設
形
態
の
特
徴
宿 泊 特 化型 ホ テル(ビ
民間所有
【公共膳設1
コンベンシ弓ン犠能
(民間所有)
事桑用定勘憎噛権
lI
棚i伽
共 施 設 をそ れ ぞ れ 別 棟 の 建 物
○
一
【民闇施設】
駐車場
(民聞所肩)
、
【
公共鹿設】
図書賃 等
(公共断紺
A
一
却。
4
【
合築2】 土地売却方式
【合築1-2】
B
【
公共施聞
コンベンション擬能
(公共所有)
借地権:す べて 民間
。民 間 の ホ テ ル ,生 活 利 便 施 設(駐
3整 備手法の特徴
雛
レ市
餐
区分所有
B
A
眠 闘施設】
【公共旛設】
駐享場
コンペンシ司ン螢能
【艮闇廃般】
〔
艮闇漸有)
ホラル
(民間漸有)
〔民聞所有〕 1 【民間施聞
【公共施般】
生活判便集殴
図書鰭 等
(民聞研有) (公共1
(艮闇所有,
借地権:民 間
AB所
【合 築1-1】
BC
【民聞施
駐寧 設}
颯
慨 間所有}
【民間施設】
ホテル
(艮間所有1 1
【合築1】 定期借地権方式
民澗所有
A
備手法
1。
【分棟2】 土地売却方式
民 間 施 設 の 譲渡,用
途変更に関 し
協 議 す る方 法 は な い。
土 地 を 売 却 して い る た め,市 の コ
ン トロー ル 下 に は な い。
借 地期 間 満 了後,上
地 は 市に 返 還 され る。
底 地 は 民 間 との 共 有 とな る。
将 来 の 建 替 時 に 民間 との 調整 が
発 生 す る。
公 共施 設 は 市 が保 有 す るた め,
通 常 の施 設 保 有 リス ク が発 生 す
る。
公 共施 設 の 不 具 合が 民 間 施 設 に
影 響 した 場合,賠 償 責 任 が 生 じ る
可 能性 が あ る。
公 共 施設 を民 間 保 有 とす る こ
とで 施 設保 有 リス ク を 民 間 に移
転 す る こ とが可 能 。
土 地 売 却 方 式 と比べ て,士 地 所 有者 と して民 間 施 設 の用 途 に 関 し
協 議 す る 方 法 が あ る。
公 共 施 設 は 市が 保 有 す る た め,
通 常 の 施 設 保 有 リス ク が 発 生 す
る。
公 共 施 設 の 不 具合 が 民 間 施 設 に
影 響 した 場 合,賠 償 責 任 が 生 じ る
可 能 性 が あ る。
民 間 施 設 の譲 渡,用
途 変 更 に関
し協 議 す る方 法 は な い。
借 地借 家 法 上,更 地 返 還 を原 則 と した契 約 とな る た め対応 が容 易 。
民間 施 設 撤 退 時 に 公 共 施 設 を存
た だ し,民 間 施 設撤 退 時 に公 共 施 設 を存 続 させ る場 合 は,民 間 所
続 させ る場 合 は,民 間 所 有 部 分 の
新 た な施 設 保 有 者 の確 保 が 必 要 。
有 部 分 の 新 た な 施 設保 有者 の確 保 が 必 要。
さ らに,土 地 の 権 利 が な い た め,
土 地 の 買戻 しな どの 対 応 が 必 要 。
4
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