第４章 市営住宅ストック活用計画 １ 団地別手法別活用計画・事業スケジュール 第３章の「団地別活用手法の選定」を踏まえ、団地別手法別の活用計画と事業スケジュ ールを以下のとおりとします。 No 団地名 管理戸数 H26 H35 （現状） （目標年） １ 石嶺 1,152 1,137 ２ 宇栄原 1,004 989 築年 (H26 時） 39～45 年 3～6 年 46～48 年 2～4 年 ストック活用内容等 建替え（～H33） 修繕対応 （エレベーター改修） 建替え（～H36） 修繕対応 ３ 大名 676 636 39～40 年 建替え（～H32） ４ 真地 400 400 34～35 年 建替え（ただし、標準管理 ５ 若狭 240 240 35 年 個別改善（耐震改修等） ６ 安謝第一 140 140 32 年 個別改善（長寿命化等） ７ 銘苅 160 160 32 年 個別改善（長寿命化等） ８ 壺川 434 434 28～30 年 個別改善（長寿命化等） ９ 汀良 144 144 28 年 個別改善（長寿命化等） 10 小禄 670 670 26～27 年 個別改善（長寿命化等） 11 壺川東 189 189 22～29 年 個別改善（長寿命化等） 12 石嶺第二 30 30 25 年 個別改善（長寿命化） 13 辻 46 46 23 年 個別改善（長寿命化） 14 安謝 151 151 17 年 個別改善（長寿命化） 15 末吉 72 72 15 年 個別改善（長寿命化） 16 新都心銘苅 135 135 12 年 個別改善（長寿命化） 17 繁多川 180 180 10 年 個別改善（長寿命化） 18 久場川 484 484 1～7 年 修繕対応 （エレベーター改修） 19 識名 85 85 4年 20 農連(仮称) 0 70 － 6,392 6,392 計 事業スケジュール 前期 後期 次期 ～H31 ～H35 H36～ 期間中は修繕対応とする） 修繕対応 買取り方式（～H30） 真地市営住宅は、「第２次那覇市市営住宅ストック総合活用計画」から、活用計画が「個別改善」 から「建替え」へ変更になりました。 41 ○真地市営住宅の活用計画の選定について（ケーススタディ結果） ◇「個別改善による長寿命化」を実施した場合 ・長寿命化型改善工事に加え、エレベーター設置工事と耐震改修工事の両方の工事が必要 となるため、改善に多額の費用がかかり、建替えよりも LCC 改善効果は期待できない。 ・階段室型から片廊下型への改修工事の際、一時的に仮住居への移転が必要となるため、 その費用負担が生じる。 ・長寿命化型改善工事を実施しても、法定耐用年数（耐火構造の場合は 70 年）を超えるも のではないため、当初の建設時期から 70 年を経過した後は、建替え等を実施する必要が ある。 ◇「建替え」を実施した場合 ・「建替え」の場合は、建物の更新することにより、バリアフリー化及び耐震性の確保だ けではなく、本市の考え方に基づく世帯の割合に応じた型別供給が導入できる。 ・周辺地域のニーズ等に応じた福祉施設の導入や地域利用も考慮した集会所や広場等の共 同施設の整備も可能となる。 ・本市が抱えるまちづくりの課題に対しても中心市街地等での非現地建替え等を検討する ことにより、大きく貢献できる可能性も期待できる。 ◇総合評価 ・真地市営住宅の活用手法についてケーススタディ等を通して検証した結果、「個別改善 による長寿命化」は「建替え」よりもLCC改善効果が得られないだけではなく、財政収 支の面からも早期に黒字化が見込まれる「建替え」が有利であるとの結果を得た。 ・よって、真地市営住宅の活用手法を総合的に検証した結果、第３章での判定結果の通り、 「建替え」とする。 ■手法別LCCの算定結果（真地市営住宅（400戸）の年当りLCC比較） 「建替え」の方が「個 別改善による長寿命 化」より、LCC 年額 が 124 千円低くなる。 124 千円 ※LCC（ライフサイクルコスト）：建物を企画・設計・建築し、維持管理を行い、最後に解体・廃棄 するまでの全期間に要する費用。 42
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