コンサルティング実践例 ― 札幌の事例 ― 高橋恭平株式会社　タカラ　専務取締役はじめに当社は札幌で昭和58年７月設立以来、一般住宅・［たかはし・やすひら］不動産流通会社勤務を経て、1987年(株)タカラ入社、2007年より専務取締役。08年(株)タカラビオトープ代表取締役就任（兼任）、09年(株)ろく舎代表取締役就任（兼任）。公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者。(一社)北海道マンション管理士会副理事長。の高齢者数は2015年には3,395万人（全人口の 26.8 ％）で、2025年には3,650万人（全人口の 30.3％）、2055年には3,626万人（全人口の39.4％）事業用賃貸住宅の販売・仲介と管理を主たる業務としまで増加していきます。世帯主も65歳以上の単身世て行ってまいりました。特に昭和62年後半からは札帯や夫婦のみの世帯が世帯数全体に占める割合は幌においても不動産バブルが始まり平成４年の初めま 2015年では23.1 ％ですが、2025年では25.9 ％、で続きましたが、その５年の間に管理戸数も約5,000 2055年では28.0％まで増加する見込みです。特に都室増加しております。その当時は東京、神奈川、千葉、市部では75歳以上の人口は急速に増加し、もともと埼玉を中心に、主に相続対策、事業用買換え特例によ高齢者人口の多い地方でも緩やかに増加します。埼玉る節税のために札幌の物件を買われた方が多かったよ県では2010年の58.9万人（8.2％）が2025年にはうです。人口が年1.5万～２万人増加していたため、 117.7万人（16.8 ％、およそ2.00倍）、東京でも新築・中古物件問わず、大量供給にも関わらず入居に 2010年の123.4万人（9.4％）が197.7万人（15.0％、困ることはありませんでした。その後も人口増加は鈍約1.60倍）まで増加します。すでに出生率も年々低化はしましたが、毎年7千人～１万人ぐらいは増え続下し、日本全体の人口も減少に入っていることは周知け、現在では約194万人となっています。当社の管理のとおりです。棟数も増え続け現在は384棟、管理戸数も10,800戸までになっています。賃貸としてのニーズの変遷新築賃貸住宅の増加による入居率の低下 2003年ごろより札幌での投資ファンドの資金による建築ラッシュが、特に中央区の創成川東部を中心に当社が管理業を始めたころの賃借人は、物件数が少始まりました。新築のしかも高層タワーマンションがなかったこともあり、立地、間取り（広さ）、賃料ぐ多く建ち並び街を一変させる勢いでした。この賃貸マらいが決め手のポイントでしたが、近頃はこれらの要ンションの大量供給が2008年のリーマンショックま件の他に部屋のデザイン性、セキュリティ、ＩＴ関連で続くのですが、その間わずか5年くらいの間に設備、アメニティ関連の設備等、様々な要素が加わっ 2,500室以上の管理戸数の増加がありました。しかしていますので、オーナーの設備投資額も増加しているながらその反動として中央区、豊平区、白石区などののが現実です。特に築年が経っている物件は単身者用築年数の経っている物件からの移動が進み、旧タイプで20㎡～25㎡タイプの部屋が主流でしたが、現在でのマンションの稼働が相当な勢いで低下してしまいまは30㎡～40㎡が多いようです。狭い部屋についてはした。当社としてもこの頃から真剣に高齢者の受け入２部屋を１部屋に間取り変更する提案も考えましたが、れを検討し、具体案を練ってまいりました。費用がかかる割には賃料アップにつながらないので、現実的ではありませんでした。高齢化と少子化が進む現状日本の高齢者の人口動態を見てみると、65歳以上空室対策による高齢者・障がい者の受け入れ当初は既存物件に高齢者や障がいをもった方々に入居していただくことには問題が生じるのではないかとの心配はありました。高齢者・障がい者を入居させた 2014. 12 ◆ 不動産フォーラム21 17 P ra c t i c e E x a mp l e o f C o n s u l t i n g 空室対策としての「高齢者・障がい者向けサポート賃貸住宅」のあり方