MSCIが不動産市場において取り組む投資パ フォーマンスとサステナビリティとの関係 性の探求 鈴木英晃, 2015年1月 アジェンダ イントロダクション フレームワーク インデックス & ポートフォリオ分析サービス 2 アジェンダ イントロダクション フレームワーク インデックス & ポートフォリオ分析サービス 3 私どものミッションは、客観的な洞察をグローバルに提供す ることにより、投資家に力を与えることであり、そして業界 のさらなる進化を支援することです 業界に対する サービス インデックス, リサーチ & 市場情報 市場インデックスの公表を通じて、より透明性の高い不動産 市場へと導く。厳格なルールにより個々のデータ貢献者の機 密情報を保持。 IPDグローバル・データ・スタンダードに 基づき構築された一つのデータバンク ベンチマーク & ポートフォリオ分析 不動産パフォーマンスの独立的な証明書とベンチマー キング分析が、ファンドマネージャに、高い機密性を もって提供される。 4 クライアントに 対するサービス 独立性のある品質確保 機密性と利便性 独立性と正確性 柔軟性とカスタマ イゼーション 意思決定の改善 – 投資プロセスの全て のステージにおけるレポーティング トラックレコードとキャピタルレイジ ング –レポーティングはマネジメント トラックレコードの洞察を与える。レ ポート結果は新たな又は継続中のキャ ピタル・レイジング・イニシアチブに 対しても使用できる。 データ コレクション 検証と 統合 PASレポーティング と分析ツール パワフルなパ フォーマンス分析 厳しい機密性 監査, 検証, クライ アントによるサイ ンオフと集計 データソースは鑑 定評価, 物件マネジ メント, ファンドマ ネジメントそして/ または会計システ ムを含む 業界スタンダード 分析と手法 自動化されたデー タの取り込み 厳格なデータの 確認 投資家パフォーマンス・レポーティン グ – IPDクライアントはPASを彼らのク ライアントに対して使用しています。 グローバル投資家はポートフォリオ分 析を彼らのマネージャに対して要求を しています。 オンラインのイン タラクティブなレ ポーティングツー ル リスクマネジメントの強化 – ロケー ション、不動産タイプそしてセクター へのエクスポージャの評価。サービス は幅広いリスクをモニタリングします。 個別物件、ファン ドレベルにおける レポート コストセービング／規制に対するレ ポーティング – 多くのクライアントに とって、IPDサービスは彼らのコスト を削減することに貢献しています。 グローバルに統一されたメソドロジー – 市場パフォーマンスの効率的比較の ために。 5 グリーンビルディングにおける主要テーマ “グリーン”ビルディングのバリュープロポジション 投資、占有＆運営側面のコンビネーションを基礎 世界における“グリーン”市場の進化 新興市場におけるリターン”グリーン”プレミアよりも、成熟市場はリスク緩和に集中をしていた 既存ビルと新築ビルの投資パフォーマンス リターンプレミアムはキャピタルリターン部分に反映されていた “グリーン”オフィスビルはより強固なキャップレートを持っている “グリーン”ビルディングのバリュープロポジションは幅広くなってきている 様々な空間市場計測指標を通じて“グリーン”ビルディングはアウトパフォーマンスが反映されて いた 資産市場プライシング 資産プライシングモデルは連帯的に質＆環境レーティングも考慮するように進化している 6 サステナビリティのための測定ツール 空間オーナーシップ (投資リターン) 空間活用 (占有的生産性) • より高い賃料 • より低い空室 グリーン・プロパ ティ・インデック ス by IPD • より高い生産性 • より高い リターン • より低い キャップレート アドホックな事例 スタディの一連 グリーン・イニシアチブ レーティングツール (LEED, BREEAM, Green-Star, NABERS, EPCs etc) • より低い 運用コスト （オンゴーイングス） 7 空間マネジメント (運用的効率性) アジェンダ イントロダクション フレームワーク インデックス & ポートフォリオ分析サービス 8 IPDグリーン・プロパティ・インデックス: 概略 IPDグリーンプロパティインデックスは、ビルの投資パフォーマンスを捕捉するための 分析ツールであり、サステナビリティ・イニチアチブやグリーンビルのプラクティスを 導入している。これらは、IPD不動産データベースのサブセットであり、環境実績を持 つ不動産から構成されている。 第三者機関のレーティングシステム(LEED, BREEAM, Green Star…)、 そして／または使用 法に関わるデータ(electricity, water, waste…)を、 それぞれの現地市場における使用可能 な情報のタイプに応じて、物件選別を行う。 それぞれのインデックスはローカルに開発されてきており、異なる開発段階にある、そ して地域別のバリエーションがある。これは次の事柄を反映している： グリーンビル活用の導入ペースが異なるステージにあるため (embryotic vs mature markets) 環境懸念に対して地域毎に違いがあるため (water scarcity, rising electricity prices, rising temperatures, flooding…) サステナビリティのドライバーに地域毎の違いがあるため (regulatory compliance/incentives vs investor/tenant demand) 9 IPDグリーン・プロパティ・インデックス: フレームワーク 個別物件をIPDペアレントインデックスから選別。この際に様々なソースから得られた環境データを 活用する。 IPDスタンダード(ペアレント)と同様の物件レベルデータ, インデックス計算式と手法を適用。 IPD Global Property Database Universe Region Americas Parent Index REALpac/IPD Canada Quarterly Property Index Europe, Middle East, Africa Asia Pacific PCA/IPD Australia Quarterly Property Index PCNZ/IPD New Zealand Quarterly Property Index IPD France Annual Property Index IPD South Africa Annual Property Index Environmental Data e.g. LEED, BREAM, Green Star etc Green Building Labels Energy Performance Certificates Green Index Green Rating Tool Green Data Inputs Consumption Data Realpac/IPD Canada Qtly Green Property Index PCA/IPD Australia Qtly Green Property Index PCNZ/IPD New Zealand Qtly Green Property Index IPD France Annual Green Property Indicators IPD South Africa Annual Green Property Indicator Consumption Data (e.g Energy, Water) 10 グリーン・プロパティ・インデックスの構築プロセス インデックスは、同じく統一されたプロセスを用いてローカルに作成される。 インデックスの結果は、ローカルサービスに応じて四半期または年次毎にアップデートされる。 機密性と利便性 独立性と正確性 ポートフォリオ データ収集 有効性検証と 集計 Strict confidentiality maintained Audit, verification, client sign-off and aggregation 総計化と セグメンテーション Retail Office Industrial Hotels Comparative Reporting of Property Fundamentals • • • • • • • Other Vacancy Rates Capital Values Pricing (Cap and Discount Rates) Capital Expenditure Rents Operating Expenses Net Income etc Green Properties 1 Identify Green Properties using sustainability data (ratings, or consumption figures depending on information available in local market). Ability to segment and compare the performance of green assets by sector, location, and quality. Non-Green Properties 2 Headline Returns 11 アジェンダ イントロダクション フレームワーク インデックス & ポートフォリオ分析サービス 12 Example: Realpac/IPD Canada Qtly Green Property Index Canadian ‘Green’ Properties vs Total Property Market Annual returns to Sep-2014 12% 10% Income Return 9.1% Capital Growth 9.2% 8% 6% Canadian ‘Green’ Properties vs Total Property Market 4% Annual returns to Sep-2014 2% 12% 0% 10% REALpac / IPD Canada Property Index REALpac / IPD Canada Green Property Index 11.3% 10.8% 9.2% 7.3% 8% 7.9% 8.4% 6% 4% 2% 0% -2% Retail Total 13 Retail BOMA BESt Office Total Office BOMA BESt Industrial Industrial Total BOMA BESt Example: PCA/IPD Australia Qtly Green Property Index Australia CBD Office: Value of ‘Green’ Offices highlighted across various metrics Results as at Sep-2014 Capital value in $/sqm -0.2ppts 0.2ppts Capitalisation Rate Capex in $/sqm 11.7% 9.3% 10% 3% 5% 0% -28% Capital Return -4pts -8pts Green Star 40% 25% -20% 0% 20% 40% Income Return Total Return -5% Green Star vs Total Office WALE in years -40% 8.5% 0.7% -61% -60% 9.2% 2.5% 16% Vacancy Rate -80% annualised returns to Sep-2014 15% 9% 13% High vs Low NABERS Rated Office Net Income in $/sqm Australia CBD Office: ‘Green’ Offices deliver higher returns 60% 14 Total Office Spread 4-6 Stars 0-3.5 Stars Spread Example: IPD France Annual Green Property Indicators France Office: ‘Green’ Offices vs High-End Non-Green Offices Annual returns to calendar year end 12% 11.0% 10.0% 7.4% 8% 6.3% 5.2% 4.3% 3.8% 4% 3.6% 0% 2010 2011 Green offices 2012 2013 High-end non-green offices France Office: ‘Green’ Offices vs High-End Non-Green Offices Percentage differences, as at Dec-13 Rent passing in €/sqm -1.6% Potential rent in €/sqm 7.4% Market rental value in €/sqm 13.7% Capital value in €/sqm -5.0% 16.9% 0.0% 5.0% 15 10.0% 15.0% 20.0% Example: IPD South Africa Annual Green Property Indicator results for the year to 31 December 2013 Annual Returns (%) 15.9 14.2 Net Income Growth (%) Vacancy Rate (%) Capital Expenditure % of Capital Value 13.6k 6.7 7.3 5.3 Capital Value per square meter 3.9 4.8 11.4k 1.8 Top quartile Efficient Properties Rest of IPD Universe Measured Buildings - Top Quartile Rest of IPD Universe Discount Rate (%) Measured Buildings - Top Quartile Rest of IPD Universe Capitalisation Rate (%) 14.6 13.1 Measured Buildings - Top Quartile 8.5 Measured Buildings - Top Quartile Measured Buildings - Top Quartile per square meter 82 37.0 70 34.7 Measured Buildings - Top Quartile 16 Rest of IPD Universe Measured Buildings - Top Quartile Rest of IPD Universe Net Income Gross cost to income ratio 8.0 Rest of IPD Universe Rest of IPD Universe Rest of IPD Universe Measured Buildings - Top Quartile Rest of IPD Universe EcoPAS (エコ・ポートフォリオ分析サービス) EcoPASは包括的なベンチマーキングサービスであり: ポートフォリオ内における個別物件の環境リスクを測定する; リスクの的確な源泉を特定する; 対象ポートフォリオが、競合者と比較して、より大きなリスクがあるのかどうかを 判断する; そして 対象ポートフォリオがリスクを減少させているのか、またそれが競合者と同じ速さ で進んでいるのかを認識する EcoPASは現在UKとフランスにて利用可能 17 共通のデータ収集プロセス 鑑定士: Sustainability Inspection Checklist IPD & RICS承認 投資家: IPD EcoPASデータ収集テンプレート 18 EcoPAS Questions Quality (BREEAM) Energy Flooding Accessibility Water Waste Flexibility 19 MSCI Global Client Service Americas Europe, Middle East, Africa & India Asia Pacific Americas 1.888.588.4567 (toll free) Cape Town +27.21.673.0100 China North 10800.852.1032 (toll free) Atlanta +1.404.551.3212 Frankfurt +49.69.133.859.00 China South 10800.152.1032 (toll free) Boston +1.617.532.0920 Geneva +41.22.817.9777 Hong Kong +852.2844.9333 Chicago +1.312.706.4999 London +44.20.7618.2222 Seoul 00798.8521.3392 (toll free) Monterrey +52.81.1253.4020 Milan +39.02.5849.0415 Singapore 800.852.3749 (toll free) New York +1.212.804.3901 Mumbai + 91.22.6784.9160 Sydney +61.2.9033.9333 San Francisco +1.415.836.8800 Paris 0800.91.59.17 (toll free) Taiwan 008.0112.7513 (toll free) São Paulo +55.11.3706.1360 Almere +31.88.3282200 Tokyo +81.3.5290.1555 Toronto +1.416.628.1007 [email protected] | www.ipd.com | www.msci.com Disclaimer ©2015 Investment Property Databank Ltd (IPD). 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