CB Richard Ellis k

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報道関係者各位 2014 年 11 月 12 日
お問い合わせ先:
シービーアールイー
コーポレートコミュニケーション
03-5288-9283
CBRE 不動産投資家調査：オフィスの期待利回りは 2008 年来の 3％台へ
売買市場は引き続き活発な取引、海外投資家の存在感が高まる
シービーアールイー（日本本社：東京都千代田区丸の内、以下「CBRE」）は本日、第 45 回「不動産投資に
関するアンケート」（CBRE Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment、以下「本調査」）の最新調
査結果を発表しました。本調査は、期待利回り水準等の不動産投資の最新動向を把握するため、不動産
投資家に対して四半期毎に実施しているアンケート調査で、今回は 2014 年 10 月に不動産投資に関わる
214 名の方を対象に実施し、150 名から回答を得て集計したものです（調査概要は 7 ページに記載）。ま
た、2014 年第 3 四半期の収益不動産の売買市場動向（Japan Investment MarketView）も、合わせて発表
しています。
【注目動向】
◆ オフィス（東京・大手町）の期待利回りは、2014 年 7 月調査時（以下、前期）比 15 ベーシスポイ
ント（以下、bps）低下の 3.95％となり、2008 年 4 月以来の 3％台へ
◆ ホテル（主要 5 区管理委託型）の期待利回りは 5.75％、前期比 33bps 低下
◆ CBRE 短観（東京のオフィス）：「NOI」、「期待利回り」、「投融資取組スタンス」で DI 上昇
◆ CBRE 短観（首都圏大型マルチテナント型物流施設）：「期待利回り」DI が大幅に上昇
◆ Q3 の取引総額は前年を下回るも、J-REIT と海外投資家による取引はそれぞれ前年同期比 5%
増の 3,730 億円、同 13%増の 2,510 億円

期待利回り～東京は全セクターで引き続き低下、オフィスは2008年来の3％台に～
2014年10月期（以下、今期）、東京主要部の期待利回り（NOI* 1ベース）の平均値は、全てのセクターで
低下しました。利回りが最も低かったセクターは「オフィス（大手町）」で、前期比15bps低下して3.95%と
2008年4月以来およそ6年ぶりに4％を下回りました。「商業施設（銀座中央通り）」は4.15%で前期比横ば
いだったものの、「賃貸マンション（ワンルーム）」が前期比5bps低下の4.90%となり、オフィスと同じく、リー
マンショック前に記録した調査以来の最低水準に近づきつつあります。また、「ホテル（主要5区管理委託
型）」は5.75％で、前回からの低下幅は33bpsとアセットタイプの中で最も大きく低下しました。円安により
海外からの観光客数が堅調でホテルの需給はタイトな状況にあるほか、「東京ベイ舞浜ホテル」のような
大型取引がみられたことも、期待利回りを低下させた背景と考えられます。東京以外の都市における利回
りも引き続き低下傾向にあります。大阪、名古屋は前期比10bps前後低下したほか、札幌、仙台、福岡は
15bps ～ 25bps 低下しました。特に福岡では、期待利回り幅が 5.75% ～ 6.00% となり、その平均値は
5.88％と前回と比べ25bps低下、地方都市の中で最も大きい低下幅となりました。
* 1 NOI：減価償却前、税引前の純収益。不動産より得られる総収入から総費用（減価償却費を除く）を控除した額。
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CBRE Press Release
Page 2

CBRE短観～投資家心理は引き続き堅調～
オフィス（Aクラスビル）について「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI」（物流施設は「賃料」と「空室
率」）、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」の項目に関して尋ねた回答結果
（DI* 2として集計）では、「3カ月前と比べた最近（回答時点）」の状況について、改善したのは「NOI」（前期
比4ポイント改善）、「期待利回り」（同3ポイント改善）、「投融資取組スタンス」（同9ポイント改善）の3項目
となりました。オフィス（Aクラスビル以外）については、同じ3項目のほか「不動産取引価格」も2ポイントの
改善となりました。一方、物流施設（マルチテナント型）については、「賃料」が5ポイント、「期待利回り」が
13ポイント改善しましたが、「不動産取引量」については10ポイント低下しました。
投資家は最近の市場について、両セクターともに「NOI」または「賃料」が上昇、「期待利回り」は低下して
いると見ており、投資家心理は引き続き堅調です。また、半年先までの見通しについても、オフィスは同様
の傾向がみられます。一方、物流施設については、前回に比べて空室率が上昇するとの回答率がやや上
昇しており、2015年下期に見込まれている大型供給への懸念がやや高まりつつあるようです。

売買市場～海外投資家の存在感が高まる～
J-REIT による取引や、その他の公表案件を CBRE が集計したところ（10 億円以上の取引、IPO に伴う取得
を除く）、2014 年 Q3（7 月～9 月）の収益不動産の累計取引額は 1 兆 730 億円、前年同期比 25%減少
となり、Q2 に引き続き前年同期を下回りました。前年同期の取引総額を上回った投資家は J-REIT と海外
投資家で、J-REIT は前年同期比 5%増加の 3,730 億円（10 億円以上の取引、IPO に伴う取得を除く）、海
外投資家は 13%増加の 2,510 億円でした。一方、J-REIT を除く国内投資家の取引総額は 4,490 億円、
前年同期比で 48%減少しました。なお、2014 年に入ってからの海外投資家による売却総額は Q3 までで
すでに 2013 年の年間総額と並び、取得総額も昨年の 8 割程度に達するなど、海外投資家の存在感が高
まっています。
都心で物件が不足している状況を背景に、都心の周辺部や地方都市での投資の拡大傾向が続いていま
す。今期は東京主要 5 区の取引総額が前年同期比で 46%減少した一方で、主要 5 区を除く東京都区部
と名古屋市で前年同期を上回る取引がありました。アセットタイプ別では、物流施設だけが前年同期を上
回りました。物流施設の取引額は 2,240 億円で前年同期比 67%増、取引総額全体の 21%を占め、オフィ
スに次ぐ規模です。
売買市場の解説詳細は、11月12日発刊の「ジャパンインベストメントマーケットビューQ3 2014」でご覧いただけます。
http://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/MarketViews.aspx
* 2 DI：価格が上昇すると答えた回答者の割合（%）から、低下すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数。DI がゼロを超えると、価格が上昇すると
答えた回答者の方が低下すると答えた回答者より多いことになる。当 DI は、本調査結果の公表項目ではない。
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Page 3
＜NOI期待利回り推移＞
(%)
8.00
オフィス
（東京・大手町）
7.50
オフィス
（大阪）
7.00
6.50
オフィス
（名古屋）
6.00
賃貸マンション
（ワンルーム・東京主要5区）
5.50
賃貸マンション
（ファミリー・東京城南/城西）
5.00
商業
（銀座中央通り）
4.50
ホテル
（運営委託型・東京主要5区）
4.00
倉庫
（マルチテナント・首都圏湾岸部）
Copyright©2014 CBRE
2014年7月
2014年10月
2014年4月
2014年1月
2013年7月
2013年10月
2013年4月
2013年1月
2012年7月
2012年10月
2012年4月
2012年1月
2011年7月
2011年10月
2011年4月
2011年1月
2010年7月
2010年10月
2010年4月
2010年1月
2009年7月
2009年10月
2009年4月
2009年1月
2008年7月
2008年10月
2008年4月
2008年1月
2007年7月
2007年10月
3.50
出所：CBRE
CBRE Press Release
Page 4
＜グラフデータ＞
オフィス
実施時期
第16回
第17回
第18回
第19回
第20回
第21回
第22回
第23回
第24回
第25回
第26回
第27回
第28回
第29回
第30回
第31回
第32回
第33回
第34回
第35回
第36回
第37回
第38回
第39回
第40回
第41回
第42回
第43回
第44回
第45回
2007/7
2007/10
2008/1
2008/4
2008/7
2008/10
2009/1
2009/4
2009/7
2009/10
2010/1
2010/4
2010/7
2010/10
2011/1
2011/4
2011/7
2011/10
2012/1
2012/4
2012/7
2012/10
2013/1
2013/4
2013/7
2013/10
2014/1
2014/4
2014/7
2014/10
(%)
東京
（大手町）
下限
上限平均
大阪
（全体）
下限
上限平均
名古屋
（全体）
下限
上限平均
3.80
3.80
3.80
3.80
4.00
4.20
4.20
4.30
4.50
4.50
4.50
4.50
4.30
4.30
4.40
4.30
4.30
4.30
4.30
4.30
4.30
4.30
4.28
4.20
4.20
4.00
4.00
4.00
4.00
3.80
5.20
5.20
5.10
5.30
5.50
5.70
6.00
6.15
6.33
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.40
6.40
6.40
6.20
6.10
6.00
6.00
6.00
5.95
5.75
5.70
5.25
5.20
5.15
5.45
5.50
5.80
6.10
6.40
6.50
6.75
6.78
6.60
6.70
6.70
6.70
6.70
6.50
6.50
6.60
6.60
6.50
6.50
6.50
6.50
6.40
6.28
6.30
6.20
6.10
6.00
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
4.00
4.00
4.00
4.00
4.20
4.50
4.70
4.75
4.80
4.80
4.80
4.75
4.70
4.70
4.70
4.70
4.70
4.70
4.60
4.60
4.60
4.60
4.50
4.50
4.50
4.40
4.30
4.25
4.20
4.10
3.90
3.90
3.90
3.90
4.10
4.35
4.45
4.53
4.65
4.65
4.65
4.63
4.50
4.50
4.55
4.50
4.50
4.50
4.45
4.45
4.45
4.45
4.39
4.35
4.35
4.20
4.15
4.13
4.10
3.95
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
5.60
5.70
5.30
5.50
5.80
6.05
6.50
6.70
6.95
7.00
7.00
6.90
6.95
7.00
7.00
6.90
6.80
6.80
6.80
6.75
6.80
6.70
6.70
6.50
6.50
6.50
6.45
6.20
6.10
6.00
5.40
5.45
5.20
5.40
5.65
5.88
6.25
6.43
6.64
6.75
6.75
6.70
6.73
6.75
6.75
6.70
6.65
6.65
6.65
6.58
6.60
6.55
6.45
6.30
6.25
6.25
6.23
6.08
5.93
5.85
賃貸マンション
実施時期
第16回
第17回
第18回
第19回
第20回
第21回
第22回
第23回
第24回
第25回
第26回
第27回
第28回
第29回
第30回
第31回
第32回
第33回
第34回
第35回
第36回
第37回
第38回
第39回
第40回
第41回
第42回
第43回
第44回
第45回
2007/7
2007/10
2008/1
2008/4
2008/7
2008/10
2009/1
2009/4
2009/7
2009/10
2010/1
2010/4
2010/7
2010/10
2011/1
2011/4
2011/7
2011/10
2012/1
2012/4
2012/7
2012/10
2013/1
2013/4
2013/7
2013/10
2014/1
2014/4
2014/7
2014/10
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
5.50
5.50
5.50
5.60
5.80
6.20
6.50
7.00
7.00
7.10
7.15
7.00
7.10
7.10
7.10
7.10
7.10
7.00
7.00
7.00
7.00
7.00
6.80
6.80
6.70
6.65
6.60
6.50
6.40
6.25
5.38
5.35
5.33
5.53
5.65
6.00
6.30
6.70
6.75
6.93
6.96
6.80
6.90
6.90
6.90
6.90
6.80
6.75
6.80
6.80
6.75
6.75
6.65
6.65
6.55
6.46
6.45
6.35
6.25
6.13
商業
ホテル
倉庫
ワンルーム
(東京主要5区）
下限
上限平均
ファミリー
（東京城南・城西）
下限
上限平均
商業
（銀座中央通り）
下限
上限平均
（東京主要5区運営委託型）
下限
上限
―
5.10
5.30
5.50
5.75
6.20
6.50
6.50
6.50
6.55
6.50
6.20
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
5.80
5.80
5.70
5.70
5.50
5.50
5.40
5.30
5.30
5.25
5.10
5.05
―
5.25
5.40
5.50
5.90
6.50
6.50
6.73
6.75
6.70
6.55
6.30
6.20
6.20
6.10
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
5.80
5.80
5.70
5.60
5.50
5.50
5.40
5.40
5.28
5.20
―
―
―
―
―
―
4.90
5.00
5.10
5.10
5.20
5.15
5.00
5.00
5.00
5.00
5.00
5.00
4.95
4.90
5.00
4.95
4.90
4.75
4.70
4.69
4.60
4.50
4.30
4.30
6.20
6.90
6.90
7.00
7.00
6.90
6.80
6.50
6.80
6.80
6.70
6.50
6.50
6.50
6.40
6.35
6.30
6.25
6.08
6.00
6.00
5.90
5.85
5.50
―
―
―
―
―
―
7.40
7.83
7.70
7.80
7.90
7.75
7.50
7.50
7.50
7.30
7.20
7.00
7.05
7.00
7.00
7.00
6.90
6.80
6.60
6.50
6.50
6.40
6.30
6.00
4.50
4.73
5.00
5.30
5.50
6.00
6.00
6.00
6.00
6.00
5.80
5.80
5.50
5.50
5.50
5.50
5.40
5.40
5.30
5.20
5.20
5.15
5.10
5.00
5.00
5.00
4.90
4.80
4.75
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
4.80
5.02
5.25
5.53
5.85
6.25
6.25
6.25
6.28
6.25
6.00
5.90
5.75
5.75
5.75
5.75
5.70
5.60
5.55
5.45
5.45
5.33
5.30
5.20
5.15
5.15
5.08
4.95
4.90
4.90
5.00
5.00
5.30
5.70
6.00
6.10
6.00
6.00
6.00
5.90
5.80
5.70
5.60
5.60
5.50
5.50
5.50
5.50
5.30
5.30
5.30
5.20
5.20
5.10
5.00
5.00
4.90
4.90
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
5.08
5.20
5.25
5.60
6.10
6.25
6.41
6.38
6.35
6.28
6.10
6.00
5.95
5.85
5.80
5.75
5.75
5.75
5.75
5.55
5.55
5.50
5.40
5.35
5.30
5.20
5.20
5.09
5.05
4.25
4.50
4.50
4.60
4.70
4.55
4.60
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.50
4.40
4.40
4.30
4.20
4.20
4.00
4.00
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
4.58
4.75
4.80
4.85
4.95
4.85
4.80
4.75
4.75
4.75
4.75
4.75
4.73
4.70
4.75
4.73
4.70
4.58
4.53
4.50
4.40
4.35
4.15
4.15
ホテル
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
(%)
平均
マルチテナント
(首都圏湾岸部）
下限
上限平均
6.80
7.36
7.30
7.40
7.45
7.33
7.15
7.00
7.15
7.05
6.95
6.75
6.78
6.75
6.70
6.68
6.60
6.53
6.33
6.25
6.25
6.15
6.08
5.75
―
―
―
―
―
―
6.50
6.80
6.90
6.90
6.95
6.85
6.55
6.50
6.50
6.50
6.50
6.50
6.30
6.30
6.20
6.20
6.00
6.00
5.90
5.90
5.80
5.65
5.60
5.50
6.00
6.00
6.00
6.13
6.17
6.05
6.00
6.00
6.00
6.05
6.00
6.00
5.90
5.80
5.60
5.50
5.50
5.50
5.40
5.40
5.40
5.28
5.10
5.00
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
～
6.25
6.40
6.45
6.52
6.56
6.45
6.28
6.25
6.25
6.28
6.25
6.25
6.10
6.05
5.90
5.85
5.75
5.75
5.65
5.65
5.60
5.46
5.35
5.25
*平均値はレンジ下限値と上限値の平均
出所：CBRE
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＜CBRE 短観 DI 推移グラフ東京＞
（%ポイント）
Aクラスビル
今回の調査
90
①不動産取引量
改善する
60
②売買取引価格
③NOI
30
④期待利回り
0
⑤金融機関の貸出態度
-30
⑥投融資取組スタンス
-60
悪化する
-90
出所：CBRE
（%ポイント）
物流施設（マルチテナント型）
今回の調査
90
改善する
60
30
0
悪化する
-30
①不動産取引量
②売買取引価格
③賃料
④空室率
⑤期待利回り
⑥金融機関の貸出態度
⑦投融資取組スタンス
出所：CBRE
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＜主要不動産取引（主体別取引額）＞
国内投資家（J-REIT）
(10億円)
国内投資家（その他）
海外投資家
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
10億円以上の取引を対象
2011
2012
2013
2013Q3 2014Q3
J-REITによるIPO時の取得物件を除く出所：CBRE
詳しくは、日本国内ホームページ www.cbre.co.jp から公表レポートをご覧ください。
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本調査では公表項目以外にも多くの項目を調査しており、回答者にのみ全ての調査結果をご提供し
ています。詳細は、下記調査項目表をご参照下さい。
セクター
オフィス
サブカテゴリー
トップクラス
賃貸マンションワンルーム
ファミリ－向け
商業
都心型専門店ビル
ロードサイド型SC
マルチテナントビル
ホテル
運営委託型
賃貸型
倉庫
マルチテナント
シングルテナント
立地
調査項目
大手町
・NOI、NCF利回り　※1
日比谷～内幸町
・オフィスビルの評価手法
虎ノ門～神谷町
・想定投資期間
溜池～赤坂見附
・コメント（フリーアンサー）
青山～表参道
・権利形態・遵法性などが想定条件と異なる場合の、想定利回りとの差異（不定期に実施）
新橋・浜松町・芝
日本橋
渋谷
恵比寿
西新宿
神田～九段周辺
品川（港南口）
横浜（西口）
大宮
札幌
仙台
名古屋（全体）
名古屋（名駅）
大阪（全体）
大阪（梅田）
広島
福岡
東京主要5区
・NOI、NCF利回り
札幌
・コメント（フリーアンサー）
仙台
・賃貸マンションの利回りを判断する際にキャッシュフローに含める項目（不定期に実施）
名古屋
大阪
福岡
東京城南・城西地区
札幌
仙台
名古屋
大阪
福岡
・NOI、NCF利回り
東京都心ターミナル駅近く
東京近郊
・コメント（フリーアンサー）
大阪近郊
名古屋近郊
札幌市内
仙台市内
福岡市内
東京　銀座中央通り
東京　表参道
名古屋　栄周辺
大阪　御堂筋沿い
福岡　天神西通り沿い
東京主要5区JR主要駅
・NOI、NCF利回り
政令指定都市
・FF&Eの維持更新に必要な金額としてどの程度を想定するか
県庁所在地
・想定賃料
東京主要5区
・コメント（フリーアンサー）
政令指定都市
県庁所在地
首都圏湾岸部
・NOI、NCF利回り
首都圏内陸部
・コメント（フリーアンサー）
愛知
大阪
福岡
首都圏湾岸部
首都圏内陸部
愛知
大阪
福岡
オフィスおよびインダストリアルマーケットに関し、下記の時点の変化をDI(ディフュージョン・インデックス）で観測
短期不動産マーケット観測調査（CBRE短観）
オフィス：東京主要5区を中心とするオフィス街として成熟度または将来性が高い地域のAクラスビルとAクラスビル以外につい
て、「最近」「3カ月先」「半年先」「1年先」「2年先」の変化を観測
インダストリアル：首都圏（東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県）の大型マルチテナント型、シングルテナント型物流施設につ
いて、「最近」「半年先」「1年先」「2年先」までの変化を観測
トピック設問　※2
不動産市場において、その時々で話題になる事柄や出来事をテーマを設問として設定
※1 利回りについて
NOI 利回り：中央値・平均値・最大値・最小値・標準偏差、それぞれの下限・上限値
NCF 利回り：中央値・平均値・最大値・最小値・標準偏差、それぞれの下限・上限値
*設問によっては、回答者属性別の集計あり。
※2 「トピック設問」について
東京ならびに首都圏エリアにおいて、「オフィスビル（大型）」・「賃貸マンション（ワンルーム））・「商業（都心型専門店）」・「ホテル
（賃貸型）」・「倉庫（マルチテナント）」のセクターごとに、それぞれ「不動産取引量・不動産取引価格・NOI」の判断項目で、現在
(回答時点) と1 年先の投資マーケットサイクル上のポジションを16段階で尋ねた。
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CBRE Quarterly Survey 調査の概要について
1. 調査目的
期待利回り水準等の把握に資する参考データの収集・分析のため
Page 8
2.
調査方法及び調査期間
メールにより送付
2014 年 9 月 29 日~10 月 17 日（ただし、締め切り後に到着した回答についても集計対象とした）
3.
調査対象及び回収率
・対象者数：214 名（社数：194 社）
・回答者数：150 名（社数：150 社）
・回収率：70.1%（社数回収率 77.3%）
4.
ご回答者の属性
アレンジャー、レンダー（シニアを主とする）、レンダー（メザニンを主とする）、デベロッパー・不動
産賃貸、アセットマネージャー（J-REIT を主とする）、アセットマネージャー（J-REIT 以外を主とする）、
エクイティ投資家、その他
5.
調査結果の公表について
本レポートでは、調査実施項目のうち一部の結果のみ公表
CBRE （シービーアールイー）について
シービーアールイーグループ（NYSE：CBG）は、「フォーチュン 500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠
とする世界最大の事業用不動産サービスおよび投資顧問会社です（2013 年の売上ベース）。全世界に約 44,000
人の従業員、350 カ所以上の拠点（系列会社および提携先は除く）を有し、不動産オーナー、投資家、オキュパイ
アーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の戦略的アドバイスおよび取引業務、コーポレ
ートサービス、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不
動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、リサーチ・コンサルティングを主要業務としていま
す。詳細につきましては日本国内ホームページ www.cbre.co.jp および公式 Twitter アカウント：@cbrejapan をご参照
ください。
※免責事項：本文書は貴社の責任と判断で利用いただくものであり、弊社は、貴社又は第三者が本文書に基づ
いて行われた検討、判断、意思決定及びその結果について法律構成・請求原因の如何を問わず一切の責任を負
わないものとします。
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