Special 一般社団法人不動産証券化協会委員長あいさつ Jリートの時価総額は10 兆円に到達し、私募リートも機関投資家の運用対象として急速に認知が進みました。不動産投資市場は、社会的認知の高まりにより日本経済を支える一つのセクターになりつつあります。一方、不動産投資市場の発展により、不動産もグローバルマーケットの影響を強く受けるようになり、国際競争に耐えうる市場としての成長が求められています。投資対象資産の多様化等による不動産投資の地方への展開と地域経済への寄与、社会構造の変化に対応したアセットの供給といった、不動産投資市場に期待される社会的要請の実現に向けて、今年も一丸となって取り組んでまいります。運営委員会菰田正信題が山積しております。不動産投資市場はヘルスケ三井不動産株式会社代表取締役社長じ、わが国の課題解決の一翼を担う役割が期待さア施設の拡充や老朽化したインフラの更新などを通れております。不動産投資市場における投資家層拡充の点から見ると、昨年は歴史的な転換点の年であったと思います。年金積立金管理運用独立行政法人（ GPIF ）が Jリートへの投資を開始したほか、基本ポートフォ昨年より運営委員会の委員長を務めております菰リオ変更の際には、不動産などのオルタナティブ資田でございます。どうぞよろしくお願いいたします。産での運用について初めて明記されました。機関投「不動産と金融の融合」を掲げて当協会が設立さ資家の不動産投資拡大は当協会が長年主張してきれてから12 年が過ぎ、この間に不動産投資市場はたことですが、今後も、情報提供や普及活動等を積著しい発展を遂げました。なかでも、2001年9月に極的に行い、更なる投資家層の拡充を図る所存で 2 投資法人、時価総額約 2,600 億円で始まったJリーす。ト市場は、昨年、上場銘柄数49となり、時価総額は本年は、安倍政権のもと、わが国がデフレから脱当協会がかねて目標としていた10 兆円を超えるまで却し、本格的な経済成長を実現するための正念場に成長いたしました。の年であると捉えています。同時に、本年は当協会不動産投資市場は当初、オフィスビルや商業施にとっても中期事業計画の初年度であり、志を高く設、住宅などを主な投資対象としながら、資金の循掲げて力強い第一歩を踏み出す重要な年だと考えて環を通じて、都市再生によるわが国の国際競争力強います。当協会の活動を通じて、不動産投資市場の化に寄与してまいりました。近年では、大型物流施更なる成長を実現することで、わが国経済を牽引す設やホテル、リゾート施設など投資対象資産の多様べく、使命感を持って取り組んでまいります。引き続化が進み、地域活性化にも貢献しております。現在き、ご支援、ご協力をよろしくお願い申し上げます。わが国は少子高齢化や財政再建など、解決すべき課 January-February 2015 13 Special 企画委員会制度委員会仲田裕一坂川正樹三井不動産株式会社総務部法務グループ長（ARES マスター　M0600055）三菱地所株式会社投資マネジメント事業部部長昨年より企画委員会の委員長を務めております坂川でございます。どうぞ宜しくお願いいたします。田でございます。どうぞよろしくお願いいたします。マクロ環境は全般として、経済活動の活性化と企業昨年も一昨年に引き続き、不動産投資市場の力強業績の回復傾向が明確になってくる中、緩やかな回復い回復を実感できた一年だったと思います。Ｊリート基調にありますが、こうした中、国内の不動産投資市市場では初のヘルスケア特化型リートが上場される場は、昨年も堅調に推移しました。三大都市圏を中心など IPO、POが相次ぎ、時価総額もついに10 兆円とした地価回復が明確となり、オフィスをはじめ賃料のに達しました。6月にはＪリートによる初の海外不動上昇の兆しが見え始め、不動産市況の先行き期待感産のマイナー持分の組入れが行われたうえ、昨年施も高まっております。行された改正投信法により、米国等 6カ国に対して Jリート市場は、上場銘柄数が49となり、資産規模 SPCを介したメジャー持分への投資も可能となるたで約12.6兆円、時価総額が遂に10兆円の大台を超えめ、海外不動産への投資が加速することが期待されました。私募リートは10法人、資産規模も8千億円をます。超え、年金等機関投資家の長期安定的な投資先とし改正金商法及び投信法では以上に加え、投資証て着実に認知度が向上しております。今後、政府によ券へのインサイダー取引規制の導入と利害関係人取る成長戦略が確実に実行され、実体経済が更なる回引等に対するガバナンスの強化など、投資家からより復を通じ、市場全体が更に活性化することを期待しま信頼されるための運営や取引の透明性を確保するたす。めの措置が導入され、資金調達手段の拡充策として昨年は、不動産投資市場の成長を支える環境整備ライツオファリングなども導入されました。また、一が大きく前進しました。4月の「インサイダー取引規制」昨年12月に不動産特定共同事業法の改正が施行さの施行に引き続き、12月には改正投信法が全面施行れ、現物不動産を対象とした倒産隔離型の共同投資され、「資金調達・資本政策手段の多様化」や「海の仕組みがスタートしましたが、昨年はこれに必要な外不動産取得促進のための措置」などが実現しまし許可を取得した事業者も現れました。老朽化した建た。年末には積年の悲願であった「税会不一致によ物や権利関係の複雑な物件などへの活用がいよいよる二重課税の防止」に関する要望も実現し、これまで始まるものと思われます。取り組んできた主な改善要望がほぼ一巡されました。 2015年度から新たな中期事業計画が始まりますが、昨年度、制度委員会では、これらの改正に伴う政省令やその運用が実務に即したものとなるよう各種現在、次のステージに向けた改善策や新たな制度設要望活動を展開するとともに、会員各社への周知活計が求められることについて皆さまと議論を深めており動も展開して参りました。引き続き、委員会活動へのます。投資機会の創出、投資対象資産の多様化とご支援、ご協力をよろしくお願い申し上げます。いった視点に加え、クロスボーダー投資の推進といった課題にもより積極的に取り組む必要があると考えています。今後も市場の一層の発展のため、各委員会の皆さまと連携を密にし、積極的に活動してまいる所存でございます。変わらぬご指導、ご支援のほど、よろしくお願いいたします。 14 制度委員会の委員長を昨年より務めております仲 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.23 税務・会計委員会市場整備委員会有村隆文百瀬善健三井住友信託銀行株式会社不動産企画部長野村證券株式会社アセット・ファイナンス部長 2014年の途中より、税務・会計委員会の委員長を務昨年は3 大都市圏の基準地価が 2 年連続で上昇、東京めております百瀬と申します。何卒よろしくお願いいたしのオフィス空室率低下が継続するなどファンダメンタルズます。好転の兆しが見られました。さて、2014年は「今年の漢字」に「税」が選ばれ不動産マーケットにおいても、海外投資家の関与でたことに表れておりますように、税に関する議論が大変 1,000 億円超の大型物件取引が成約、私募 REITが機関注目された1年となりました。投資家の人気を博し2014 年中に5 銘柄が新たに組成され法人税減税や消費税率の引き上げ時期の延期な計13銘柄（うち運用開始済は10 銘柄）の運用資産が約ど、様々な議論・決定がなされる中、ARESにおいては、 9,000 億円に至るなど、不動産投資主体の広がりとともに税会不一致の解消を始め、いくつかの論点に関し、税上場会社・J-REIT 等による不動産取引額が 2007年度に制改正に向けた前進が見られました。次ぐ水準まで回復しております。平成27年度税制改正大綱におきましては、ARES また、日銀による追加金融緩和等もあり東証 REIT 指が要望しておりました「投資法人における税会不一致数が年初来約25％上昇、時価総額が 10 兆円を突破するによる二重課税の防止」、「投資法人、特定目的会社など回復・拡大トレンドが目に見えた1年となりました。及び特例事業者等が不動産を取得等する場合の登録免許税・不動産取得税の軽減措置延長及び物流施設当協会が平成 26 年度までの中期事業計画で標榜した “成長軌道への回帰”が達成されたものと考えます。への拡充」等が措置されました。会員の皆様、関係省市場整備委員会は不動産投資市場の環境整備を主た庁の皆様、ARES事務局の皆様等、大変多くの皆様にる活動目標とし、投資家層の拡大、投資家保護施策の実ご尽力頂きましたこと、心より感謝申し上げます。現、市場動向調査及び情報発信を継続推進しておりま J-REITマーケットにおきましては、2014年には6件のす。昨年は投資家登録制度・不動産投資インデックスの普 IPOが行われ、上場リートは49銘柄と過去最多となって及促進、機関投資家向けイベント（年金フォーラム）開催、います。また、ARESが目標として掲げておりました上 NISAによるJ-REIT 投資普及のための小冊子の作成・頒場リートの時価総額10兆円が11月に達成されるなど、布などに取組みました。順調な拡大がみられました。また、ヘルスケア・インフラ施設・PRE 等へ投資対象が今後、マーケット環境が変化していく中で、不動産投拡大するなか、当委員会でも委員各社及び国交省等と新資市場が安定感をもって存在し続けることにより、さらなたなアセットタイプへの不動産証券化の活用について意る発展を遂げ、国内外の多くの機関投資家と日本の幅見交換するなど、新潮流の調査・発信に注力しております。広い個人投資家に認知され、さらに奥行きのある市場本年は個人及び機関投資家、特に年金投資家につきとなるため、税務・会計の分野からサポートすべく、関係不動産が投資アセットクラスとして定着することを目指す各所への働きかけなどを積極的に行っていきたいと考えとともに、円安・低金利を受けて活発化が期待される海ております。皆様のさらなるご協力、ご支援を何卒よろ外投資家の国内不動産市場参加を一層喚起すべく、投資しくお願いいたします。環境整備・市場グローバル化に取組みます。 MIPIM JAPANへの協力や各種アンケート調査を通じた情報発信も積極的に行ってまいりますので、今後とも皆様のご支援、ご協力をよろしくお願い申し上げます。 January-February 2015 15 Special 市場動向委員会国際委員会土岐好隆稲田史夫三菱 UFJモルガン・スタンレー証券株式会社投資銀行本部不動産グループマネージング・ディレクター（ARES マスター　M0600064）本年度を日本の不動産金融の飛躍の年とするために、以下の二点の遂行を、目標として掲げます。最近、海外からの旅行者の方がとても増えたように感じられます。それも隣国の中国・韓国からだけで一点目は、不動産金融商品を株、社債、投資信託なく、欧米や東南アジアからのみなさんがとても多に次ぐ第四の投資商品として確立させることです。い印象です。確かに円高で実質的なコストがこなれ公募リートの活況、及び私募リートの認知は全国区てきたという要素はありますが、それ以上に富士山となり、投資対象としての地位は一気に高まりましや富岡製糸場の世界遺産登録や和食文化も無形遺た。一方で、年金セクターや生保においては、アセッ産として認められたことなども併せて、まさにクールトクラス化へは道半です。質・量ともに市場の確立がジャパンが世界中で高く評価されているあらわれで急がれますが、成長至上主義には陥らず、関係者一すね。丸となって、健全な市場発展を遂行する必要があると思います。そして、不動産業界においても海外からの投資資金が再び日本へと向いて動き始めています。「不動加えて、不動産市況の下降期は必ず訪れるもの産証券化ジャーナルVol.22 」の座談会でもインバウで、その時に、「やっぱり不動産はリスクが大きいのンド投資の現状について主要なプレイヤーのみなさで、投資中止。当面やらない。」と、いつも来た不動んからのお話を聞く機会がありましたが、まさにさま産悪者論に戻らないための対策は急務です。そのざまな形で海外からの注目が高まってきていることためには、他の金融商品や他の不動産商品との相対が実感されます。こうして目を向けてもらっているこ比較に基づき、冷静な投資判断・評価ができる投資の時にこそ、中長期的にも充分魅力的であることを家サイドの体制と情報開示・提供が必須です。AM 理解してもらうことが大切です。会社には、的確な運用成果の説明や詳細な開示を今年 5月には不動産国際投資見本市が新たなイベお願いすると同時に、販売サイドとして説明義務をントとして東京で開催されることとなりました。確り果たせる人材・体制作りの重要性を痛感しており MIPIMジャパンです。（ 5月20日・21日＠ザ・プリンます。スパークタワー東京）二点目は、本邦が真の金融サービス大国になるた国土交通省始め関係省庁と出展各社が力を合わめの一翼を担うことです。モノ作り大国を否定するせて着々とその準備を進めているところです。我がつもりはありませんが、国家成熟の過程において、国市場が国際不動産投資市場のなかでも安心してこれまで蓄えた資産の有効活用の重要性は誰も否定参加することができる魅力的な市場であるというこしないでしょう。金融環境の変化で、リスクを許容とを改めて発信していく絶好の機会です。する運用へシフトする中、不動産金融商品は絶好の ARESでも積極的にネットワークを活用して、関ターゲットとなります。圧倒的な安定性を有する本係各方面への参加働きかけやパネルディスカッショ邦不動産に対する海外の熱い視線も高まり続けてンなどに取り組んでいきますので、将来に向けて今います。モノ作りには、世界が認める技術力があり年のMIPIMジャパンだけにとどまらず、力を合わせますが、不動産金融サービスの担い手として、それてわが市場の魅力を発信していきましょう！に負けぬサービス力を、おもてなしの精神で構築して参りましょう。 16 東京建物株式会社　執行役員　広報 CSR 部長（ARES マスター　M0600005） ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.23 教育・資格制度委員会広報推進委員会田邉信之横山修三公立大学法人宮城大学事業構想学部教授東急不動産株式会社経営管理本部広報・CSR 推進部統括部長（不動産証券化協会フェロー）消費税増税などの影響もあり、昨年は景気にやや昨年より広報推進委員会の委員長を務めておりま陰りが見られましたが、不動産投資・証券化市場は、す横山でございます。どうぞ宜しくお願い申し上げ引き続き活況を呈しました。投資対象が物流、ホテます。ル、ヘルスケア、インフラなどへと多様化する動きが昨年は、消費税率の引き上げ、人手不足などによ加速するとともに、これまで以上に投資家の裾野がる建築費の上昇、円安の進行や外国人旅行者数が拡大し国内外の多様なリスクマネーが市場に流入す増加するなか、年末には衆議院選挙が行われ、アベるようになってきました。投資家のニーズに即した私ノミクスによる経済政策が継続されることになりまし募リートや改正不特法スキームなどの新たな投資形た。第三の矢は発現途上ではありますが、力強い景態も生まれています。気回復を期待したいと思います。このように不動産証券化の果たす機能がますます不動産証券市場では、NISAが１月からスタート、拡大する中で、市場の成長に資する人材の育成が年金積立金管理運用独立行政法人（ GPIF ）によるJ いっそう重要な課題となってきています。その中心リートへの投資が開始されるなか、三大都市圏では的な役割を果たすことが期待される不動産証券化マ地価の回復が鮮明になってきたことやオフィスの空スターは、市場関係者のご尽力により既に約5,700 名室率改善に伴い賃料の上昇の兆しが見え始めるなに達しており、毎年1,000 名以上の方がマスターの認ど、Jリート市場も活況を呈しました。投資対象も物定を目指して養成講座を受講されています。当委員流、ホテルに続き、11月には、日本初のヘルスケア会としても、経済環境の変化に即応した教育プログ施設特化型リートが上場し、裾野がさらに拡大してラムを提供すべく、毎年、テキストや継続教育の見直まいりました。リートを活用した資金調達ができるしを行って参りましたが、来年度はさらに大幅にテキ環境がより一層整備され、多様な投資対象の施設スト内容を改訂する予定です。継続教育でも、インの供給が促進されることを期待したいと思います。サイダー取引規制への対応といったホットなテーマをこのような環境のなか、広報推進委員会では、こ組み入れた講習を実施しているほか、マスター間のれまでの活動を強化するとともに、投資家層を広げネットワークを深める「 ARESマスターフォーラム」をるべくJリートの積極的な広報を展開していきたいと継続的に開催しております。また、マスターや受講者思います。メディアとのコミュニケーションでは「 J がより効率的な学習ができるように、スマホ対応などリート基礎セミナー」の開催や積極的なリリース活動を含めたシステム環境の見直しを進めております。を推進、また、全国レベルのPR活動としては「 Jリー一方で、引き続きコンプライアンス教育の充実にもト普及全国キャラバン」を展開するなど、新たな施策注力しております。基礎・体系編は着実に定着してきも実施しております。これからも皆様のご協力のもており、年2回程度開催している応用編でも、反社対と投資家層を拡大し、不動産証券化市場の発展に応、検査指摘事項などを踏まえた内容をテーマに扱貢献できればと存じます。引続きご支援、ご協力のい、多くの方々に参加いただいております。ほど宜しくお願い申し上げます。当委員会では、時代の変革に柔軟に適応した教育プログラムの提供、マスター間のネットワーク構築などに努めて参りますので、会員各社の引き続きのご支援・ご協力をお願い申し上げます。 January-February 2015 17 Special J リート実務委員会規律委員会大沼史明高橋健文東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社執行役員コンプライアンス部長兼監査役事務局長（ARES マスター　M1003889）昨年末はＪリート市場創設後、初めて全体時価総不動産投資市場は、都市の再生や地域の活性化額が 10 兆円に届くなど業界にとって節目の年となりのための事業に必要な資金を供給する機能を果たしました。ており、日本経済の持続的な成長のために、さらなまた、リートインサイダー規制の導入、資金調達多る市場規模の拡大と活性化が要請されています。様化手法の多様化、一定規模の利害関係人取引のそのためには国内の投資の受け皿の役割を果たす投資法人役員会事前承認の義務付け等の法改正がだけでなく、グローバルな資金を呼び込むことが必ございました。要になります。その様な状況の下、本委員会においては「資産運また、デフレ脱却という日本経済の今後の方向を用会社や投資法人の運営に関する課題等、リート事考えると、これまで預貯金以外の運用をあまり考え業固有の実務的課題の検討・共有」という本委員会ていなかった層が株式投資や投資信託というリスク発足時からの目的の下、全委員参加型の分科会方資産に眼を向け始めています。こうした状況におい式で主に次の検討を行いました。て、ミドルリスク、ミドルリターンをセールスポイント ① 法定提出書類一覧表の拡充とするJリートがこれまで以上に注目され、昨年11月 ② インサイダー取引規制導入に伴う各社対応状況末には時価総額が 10 兆円を超えました。NISA （少の共有 ③ 利益相反管理態勢に関する各社対応状況の共有 ④ 業務チェックリスト及び対応事例集の作成 ⑤ Jリート普及イベントの検討額投資非課税制度）の浸透と制度の拡充が、不動産投資市場のさらなる成長を加速すると考えています。今後の不動産投資市場の健全な発展のためには、内外の投資家から信頼されることが前提となり特に昨年から本委員会の所管となりましたますが、その信頼を確保するためには、不動産証券「 JREITフェア2014 」は、各社 IR 担当者様の多大化に携わる事業者が専門家に相応しい公正かつ適なご協力により、900 名超の来場者がございました。切な事業活動を行っていくことが不可欠です。小額投資非課税制度（ NISA ）の開始も相俟ってJ 不動産証券化協会では、会員がその社会的使命リートにご興味頂いている投資家の裾野の広がりをを自覚のうえ遵守すべき倫理・行動規範として自主行感じております。動基準を定め、投資家ニーズに合致した商品性の確本委員会では、今後もJリート運営上の実務上の 18 公益財団法人建設業適正取引推進機構理事長保、適切な情報開示、投資家に対する誠実な対応、共通課題に関する検討、情報交換を通じて、各社の受任者としての責任、法令等の遵守、専門知識と職内部管理態勢の再整備及び運用能力の向上並びに業倫理の徹底を掲げています。規律委員会として投資家への適切な情報開示等へ繋がる取り組みをは、それらの規範の実効性を担保するために必要な推進してまいります。引き続き、皆様のご支援・ご協措置が機動的かつ厳正にとれるよう努めて参りま力のほど宜しくお願い申し上げます。す。 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.23