2015年3月期第2四半期決算概要

2015年3月期第2四半期決算概要
2014年11月
本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、
これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。
目次
第1章
1-1
レオパレス21について
レオパレス21のビジネスモデル
第3章
2015年3月期2Q累計事業概要（賃貸事業）
賃貸事業の概要
4
3-1
1-2-1 レオパレス21の業績推移
5
3-2-1 主要指標（入居率）
14
1-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト
6
3-2-2 主要指標（属性別契約状況）
15
3-2-3 主要指標（属性別契約戸数シェア）
16
3-2-4 主要指標（法人業種別契約戸数シェア）
17
8
3-2-5 主要指標（外国人契約状況）
18
9
3-3-1 個人向け施策（店舗拡充）
19
10
3-3-2 個人向け施策（お部屋カスタマイズ）
20
11
3-3-3 個人向け施策（入居者専用サービス）
21
3-3-4 物件価値向上施策（セキュリティシステム）
22
第2章
2-1
2015年3月期2Q累計実績
決算ハイライト
2-2-1 業績サマリー（売上高、売上総利益）
2-2-2 業績サマリー（営業利益、純利益）
2-3
セグメント別業績
第4章
4-1
13
2015年3月期2Q累計事業概要（建築請負事業）
建築請負事業の概要
24
4-2-1 主要指標（受注・売上）
25
4-2-2 主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）
26
4-3-1 請負事例（理想の土地活用）
27
4-3-2 請負事例（高品質のアパート）
28
4-3-3 請負事例（ノンサウンドシステム）
29
4-3-4 請負事例（賃貸併用住宅、注文住宅）
30
4-3-5 請負事例（高齢者施設・商業施設）
31
4-4-1 太陽光発電システム
32
4-4-2 太陽光発電システム（エリア別）
33
-1-
目次（続き）
第5章
2015年3月期2Q累計事業概要（関連事業・新規事業）
補足2.
中期経営計画「EXPANDING VALUE」
5-1
関連事業（シルバー事業）
35
補足2-1
事業戦略・財務戦略
57
5-2
関連事業（国内ホテル事業）
36
補足2-2
定量目標
58
5-3
関連事業（リゾート事業）
37
補足2-3
配当政策
59
5-4
関連事業（屋根借り太陽光発電事業）
38
5-5
新規事業（賃貸事業の海外展開）
39
補足1.
補足1-1
補足1-2-1 業績（四半期別）
市場動向
補足3-1
新設住宅着工戸数
61
補足3-2
新設住宅着工戸数（貸家）
62
41
補足3-3
世帯数
63
42
補足3-4
賃貸住宅の空き家数と空き家率
64
会社資料
会社概要
補足3.
補足1-2-2 業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト） 43
補足1-3-1 指標（属性別契約戸数）
44
補足1-3-2 指標（法人業種別契約戸数）
45
補足1-3-3 指標（外国人契約状況）
46
補足1-3-4 指標（築年別入居率）
47
補足1-3-5 指標（契約形態）
48
補足1-3-6 指標（賃貸店舗）
49
補足1-3-7 指標（空室損失引当金）
50
補足1-3-8 指標（「あずみ苑」拠点一覧）
51
補足1-4-1 財務（バランスシート）
52
補足1-4-2 財務（現預金と有利子負債残高の推移）
53
補足1-4-3 財務（キャッシュフロー）
54
補足1-4-4 財務（株主構成）
55
-2-
第1章レオパレス21について
1-1：レオパレス21のビジネスモデル
単身者向けを中心にアパートを建築する「建築請負事業」、建築後のアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。
「賃貸事業」の収益性強化により、収益を安定的に獲得することができるストック型ビジネスモデルの構築を推進中。
ビジネスモデル
入居者様
① 建築請負
保有地の有効活用を望む土地オーナー様に、アパート等の
建築を提案。
オーナー様
② 一括借上げ
建築したアパートをレオパレス21が借上げ、空室の有無に
限らず一定期間は固定家賃をオーナー様に支払う。
④家賃
収入
③貸出
②一括
借上
賃貸
①建築
請負
建築請負
③ 貸出
レオパレス21が、借上げたアパートの入居者募集を行う。
④ 家賃収入
入居者様から家賃をいただく。
⇒ リーマンショック前は、好調な二次産業での高い賃貸需要に
支えられ、特に地方部でのアパート新規供給を増やし建築
請負事業主導により収益を拡大。
⇒ 2008 年のリーマンショックを受けた企業収益の急速な悪化
から、各企業における人員削減が増加。企業城下町での退
去が急増したため、当社の収益が悪化。
レオパレス21
⇒ 上記に対応すべく、高い入居率が見込める大都市圏に建築
を絞り込み、賃貸原価の圧縮、セキュリティシステム等の物
件価値向上施策に取り組み、賃貸事業を主軸としたビジネ
スモデルへの転換を図る。
-4-
1-2-1：レオパレス21の業績推移
リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を
計上。状況を打開すべく、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手し、2012年3月期より3期連続の黒字を達成。今期も入居率向上等に
より営業利益145億円を計画。
業績推移
売上高（億円）
営業利益（億円）
8,000
760
6,000
6,316
383
714
6,729
427
6,203
409
3,591
4,000
3,161
3,275
2,000
2,771
3,027
800
7,332
395
3,345
501 2,370
3,423
0
-2,000
4,843
199
4,594
162
1,078
629
3,566
3,803
45
4,542
172
4,710
191
4,935
215
5,250
250
5,400
265
1,000
750
925
533
631
3,835
3,887
3,970
4,070
195
136
145
600
400
4,145
220
74
200
0
△236
-200
-400
△297
07/3期 08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期
（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（実績）（計画）（計画）（計画）
賃貸
建築請負
その他
営業利益
中期経営計画
EXPANDING VALUE
-5-
1-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト
リーマンショック前は、建築請負事業が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとし
たビジネスモデルへ転換。
業績推移ハイライト
（億円）
売上高
07/3期
08/3期
09/3期
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
15/3期
計画
6,316
6,729
7,332
6,203
4,843
4,594
4,542
4,710
4,935
賃貸
2,771
3,027
3,345
3,423
3,566
3,803
3,835
3,887
3,970
建築請負
3,161
3,275
3,591
2,370
1,078
629
533
631
750
760
714
501
△297
△236
45
74
136
145
70
30
△15
△478
△300
52
86
155
175
746
732
701
297
119
43
27
29
40
純利益
373
3
99
△790
△408
15
133
152
120
管理戸数* （千戸）
388
442
506
551
571
556
546
549
557
入居率*
92.8%
92.4%
88.5%
82.3%
80.1%
81.2%
82.9%
84.6%
86.8%
受注高
3,624
4,630
3,378
2,502
803
500
730
811
1,046
営業利益
賃貸
建築請負
*管理戸数は、各期の最終月末数値
*入居率は各期の平均値
-6-
第2章 2015年3月期2Q累計実績
2-1：決算ハイライト
前期比、計画比ともに増益。2Q累計計画は10月31日に上方修正を発表。
決算ハイライト
14/3期2Q累計
実績
15/3期2Q累計
計画
15/3期2Q累計
実績
231,673
233,500
233,037
+1,364
△463
493,500
32,329
34,000
35,501
+3,171
+1,501
75,500
14.0%
14.6%
15.2%
+1.3p
+0.7p
15.3%
26,959
30,000
29,413
+2,453
△587
61,000
営業利益
5,369
4,000
6,087
+718
+2,087
14,500
%
2.3%
1.7%
2.6%
+0.3p
+0.9p
2.9%
経常利益
4,375
3,500
5,546
+1,170
+2,046
13,000
%
1.9%
1.5%
2.4%
+0.5p
+0.9p
2.6%
3,921
3,000
5,066
+1,144
+2,066
12,000
（百万円）
売上高
売上総利益
%
販管費
純利益
前期比
計画比
15/3期
通期計画
-8-
2-2-1：業績サマリー（売上高、売上総利益）
売上高
売上総利益
（億円）
（億円）
通期
計画
4,935
通期
実績
4,710
6,000
800
600
4,000
2Q累計
実績
2,316
2Q累計 2Q累計
計画
実績
2,335 2,330
400
通期
計画
755
通期
実績
695
2Q累計
実績
323
2Q累計 2Q累計
実績
計画
355
340
2,000
200
0
0
14/3期
売上高
賃貸事業
建築請負事業
15/3期
14/3期
計画比 △4億円
+13億円
△22億円
売上総利益
15/3期
計画比 +15億円
賃貸事業
+21億円
建築請負事業
△8億円
-9-
2-2-2：業績サマリー（営業利益、純利益）
営業利益
純利益
（億円）
（億円）
200
通期
計画
145
通期
実績
136
150
100 2Q累計
実績
53
50
2Q累計
2Q累計実績
60
計画
40
50
2Q累計
実績
39
2Q累計
2Q累計実績
50
計画
30
0
14/3期
営業利益
通期
計画
120
150
100
0
通期
実績
152
200
15/3期
14/3期
15/3期
計画比 +20億円
賃貸事業
+24億円
建築請負事業
△8億円
純利益
計画比＋20億円
-10-
2-3：セグメント別業績
セグメント別業績
14/3期2Q累計
実績
15/3期2Q累計
計画
15/3期2Q累計
実績
191,876
196,100
197,432
+5,556
+1,332
397,000
24,743
27,800
29,944
+5,200
+2,144
59,000
6,201
7,100
9,561
+3,360
+2,461
17,500
30,415
26,900
24,650
△5,764
△2,250
75,000
6,798
5,800
4,903
△1,894
△897
17,000
970
△500
△1,374
△2,345
△874
4,000
5,050
5,200
5,275
+225
+75
10,500
162
200
294
+131
+94
100
△320
△400
△237
+83
+163
△1,000
売上高
3,640
4,100
4,258
+618
+158
8,000
売上総利益
1,396
1,600
1,805
+409
+205
3,000
営業利益
△320
△200
△130
+190
+70
△700
売上高
690
1,100
1,418
+728
+318
3,000
売上総利益
729
700
941
+211
+241
1,300
営業利益
150
100
262
+111
+162
△100
営業利益
△1,312
△2,000
△1,994
△682
+6
△5,300
（百万円）
賃貸
売上高
建築請負シルバー
営業利益
ホテル･
その他
リゾート
営業利益
調整額
売上総利益
売上高
売上総利益
営業利益
売上高
売上総利益
前期比
15/3期
通期計画
計画比
-11-
第3章 2015年3月期2Q累計事業概要（賃貸事業）
3-1：賃貸事業の概要
事業概要
 主要指標
入居者様
 入居率
オーナー様
 属性別契約状況
 属性別契約戸数シェア
家賃
収入
貸出
一括
借上げ
建築
請負
 法人業種別契約戸数シェア
 外国人契約状況
 具体的施策
 店舗拡充（個人向け）
賃貸
建築請負
 お部屋カスタマイズ（個人向け）
 入居者専用サービス（個人向け）
 セキュリティシステム（物件価値向上）
レオパレス21
-13-
3-2-1：主要指標（入居率）
長期の賃貸契約により入居期間の長期化や稼動の安定化を実現。
4月～9月の入居率は前期比+2.3pで推移。
入居率推移
2012年3月期
88%
2013年3月期
2014年3月期
2015年3月期
※2015年3月期平均入居率目標 86.8%
86%
84%
82%
80%
78%
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
平均
12/3期
81.09
80.64
80.87
80.45
80.50
81.05
80.43
80.69
80.54
81.65
82.73
83.40
81.16
13/3期
81.77
82.18
82.69
82.53
82.90
83.13
82.59
82.55
82.29
83.39
84.48
84.81
82.94
14/3期
83.32
83.67
83.69
83.50
83.84
84.28
84.23
84.31
84.12
85.61
86.92
87.47
84.58
15/3期
86.00
86.03
85.96
85.63
85.78
86.33
86.14
85.98
-14-
3-2-2：主要指標（属性別契約状況）
法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。
①入居者目線での各種施策の展開、②10月から学校法人営業部の発足。
属性別契約状況推移
入居率
属性別契約戸数（千戸）
100%
250
管理戸数・契約済戸数（千戸）
法人（左軸）
600
管理戸数（右軸）
契約済戸数（右軸）
200
個人（左軸）
500
90%
150
400
100
入居率
80%
300
50
学生（左軸）
70%
0
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月
09/3期
*数値は各月末時点
*詳細はp.44を参照
10/3期
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
200
15/3期
-15-
3-2-3：主要指標（属性別契約戸数シェア）
法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに前年同期比増加。
属性別契約戸数シェア
442
449
453
478
462
464
452
464
460
458
450
480
473
476
（千戸）
100%
14.6% 14.3% 14.5% 13.9% 13.4% 13.3% 13.4% 12.6% 12.3% 12.2% 12.3% 11.4% 11.1% 11.1%
80%
60%
37.3% 37.4% 37.4%
39.3% 39.4% 38.9% 38.0% 38.2% 38.3% 38.3%
42.2% 41.6% 40.3% 38.8%
40%
20%
49.4% 49.5% 49.5% 49.4% 51.3% 51.5% 51.4%
43.2% 44.1% 45.2% 47.3% 47.3% 47.4% 47.7%
0%
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
12/3期
3Q
4Q
13/3期
学生利用戸数
*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値
*詳細はp.44を参照
2Q
1Q
2Q
3Q
14/3期
個人利用戸数
4Q
1Q
2Q
15/3期
法人利用戸数
-16-
3-2-4：主要指標（法人業種別契約戸数シェア）
「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。
全国上場企業*の79.1%が当社を利用（前期末比+0.6p）。
法人業種別契約戸数シェア
100%
前年比
+8.2%
+4.3%
+7.7%
前年比
+5.1%
+7.4%
202,584
219,239
228,708
246,272
217,034
228,038
244,967
18.9%
18.5%
18.9%
17.9%
18.8%
19.2%
17.9%
その他
13.9%
14.7%
15.3%
16.2%
15.5%
16.2%
17.1%
建設業
6.4%
6.1%
6.4%
6.1%
6.2%
6.2%
6.3%
飲食業
15.9%
16.2%
16.3%
15.9%
15.8%
15.7%
15.3%
小売業
13.8%
13.2%
13.2%
13.4%
12.9%
13.0%
13.1%
サービス業
9.7%
11.2%
10.7%
11.8%
11.6%
11.1%
12.1%
派遣・業務請負
21.5%
20.0%
19.0%
18.8%
19.2%
18.5%
18.2%
製造業
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
12/9期
13/9期
14/9期
（戸）
80%
60%
40%
20%
0%
*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業
*詳細はp.45を参照
-17-
3-2-5：主要指標（外国人契約状況）
LAM（Leopalace Alliance Members）スクールにより外国人留学生が現地でインターネットを通じた契約可能なシステムを構築。
海外店舗オープンにも注力し、2014年8月よりカンボジア、ミャンマー、上海（不動産仲介業）の現地法人・支店が営業開始。
外国籍契約の属性は学生62%、社会人38%。
外国籍当社契約戸数（個人契約のみ）
（戸）
14,000
その他
その他東南アジア
12,000
10,000
タイ
現地
法人
バンコク
8,000
ベトナム
現地
法人
ホーチミン
6,000
台湾
1支店
台北
韓国
3支店
プサン、ソウル江南、
ソウル鐘路
中国
現地
法人
北京、上海、大連、広州
4,000
2,000
0
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月
11/3期
中国
韓国
12/3期
台湾
ベトナム
13/3期
タイ
14/3期
その他東南アジア
15/3期
その他
2014年8月1日営業開始：
上海現地法人（不動産仲介業）
カンボジア現地法人
ミャンマー支店
*詳細はp.46を参照
-18-
3-3-1：個人向け施策（店舗拡充）
海外8店舗を含む直営店舗とFCパートナーズで全国をカバー。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指導による
契約アップを図る。2014年4月に直営店を3店舗開設。
賃貸店舗推移
（店舗数）
400
350
2014年9月末現在
300
直営店
250
200
187店舗
（前期末比+3店）
内国内
179店舗
（前期末比+3店）
内海外
8店舗
（前期末比±0店）
パートナーズ
149店舗
（前期末比-15店）
合計
336店舗
（前期末比-12店）
150
100
50
• タイ、ベトナム、カンボジアの現地法人は除く
0
6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月
11/3期
12/3期
直営店
13/3期
14/3期
15/3期
パートナーズ
*詳細はp.49を参照
-19-
3-3-2：個人向け施策（お部屋カスタマイズ）
2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「お部屋カスタマイズ」をスタート。
2014年9月末で16,604件と好調であり、各種テレビや雑誌に取り上げられ、カスタマイズに関するセミナーも実施。
今後も「カスタマイズ＝レオパレス」のイメージを促進。
お部屋カスタマイズ
無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・
落書きもOK
壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない
柄物を含む100種類以上の壁紙
男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と
比較し女性が多い
各種コンテストを開催
累計契約件数
（契約件数）
18,000
16,604
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
6月
9月
12月
13/3期
3月
6月
9月
12月
14/3期
3月
6月
9月
15/3期
お部屋カスタマイズコンテスト
入居者にカスタマイズのアイディアを募集
「名古屋らしい部屋」 3者コラボ企画
名古屋モード学園の学生がサンゲツの
素材を使ってレオパレス21の部屋に施工
壁面アートコンテスト
入賞者は実際のモデル
ルーム壁面にペイント
-20-
3-3-3：個人向け施策（入居者専用サービス）
入居者向けサービスを各種用意、入居者専用サイト MY PAGEより利用可能。入居者からのリクエストに応えるコンシェルジュサービス
や、取引法人とのタイアップコンテンツなど、賃貸住宅の常識を破る豊富なサービスを展開。
入居者専用サイト MY PAGE
 LEONET （無線LAN）
プロバイダ契約をすることなく、
インターネットを快適に利用可能。
映画、ドラマが視聴可能。
2014年4月より無線LAN
サービスを開始。
取引法人とのタイアップ
MY PAGEでは、個人入居者と取引法人のニーズ
をマッチング。各社のサービスを優待条件で提供す
るほか、求人情報を掲載し人材募集を実施。
サービスの優待利用
個人
入居者
取引
法人
人材募集
コミュニティスペース L+ （エルプラス）
 レオパレスオンラインショッピング
オーナー様、入居者様、学生や法人様にご利用
いただけるコミュニティスペース。
大阪、仙台の2拠点で各種イベントを開催。
生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト。
レオパレス専用商品も販売。
 L-Club Off
人気のホテル・有名旅館、レジャー施設、
ショッピング、グルメなど75,000軒以上の
施設を利用できる優待サービス。 (有料)
レオパレセンター大阪店
ホテルレオパレス仙台
-21-
3-3-4：物件価値向上施策（セキュリティシステム）
2014年9月末時点でセキュリティシステムの設置戸数206,407戸（設置率37.4％）。
防犯カメラは4,184棟設置済み。
セキュリティシステム受注・売上
14/3期2Q累計
実績
15/3期2Q累計
実績
累計
戸数
26,405戸
22,518戸
227,412戸
金額
46.8億円
46.9億円
375.8億円
戸数
25,668戸
18,651戸
206,407戸
金額
50.0億円
41.3億円
351.3億円
受注
売上
防犯カメラ
 大手警備会社2社との業務提携
 各種センサーにより侵入者を感知するほか、
火災監視や非常通報も標準装備
 女性の入居率向上が見込める
 法人の寮･社宅ニーズの取込み強化
（大企業はセキュリティ重視）
①異常信号送信
異常発生
③急行
②急行を指示
警備スタッフが
駆けつけて確認
管理センター
緊急連絡先、必要に応じ警察・消防に通報
-22-
第4章 2015年3月期2Q累計事業概要（建築請負事業）
4-1：建築請負事業の概要
事業概要
 指標
入居者様
 受注・売上状況
オーナー様
 エリア別建築請負支店数、竣工売上
 請負事例
家賃
収入
貸出
一括
借上げ
建築
請負
 理想の土地活用
 高品質のアパート
 ノンサウンドシステム
 賃貸併用住宅、注文住宅
賃貸
建築請負
 高齢者施設・商業施設
 太陽光発電システム
レオパレス21
-24-
4-2-1：主要指標（受注・売上）
2012年3月期の黒字転換を機に、受注環境は改善中。営業人員増による組織強化を図り、エリア戦略を堅持しつつ受注増を図る。
総受注高
（億円）
300
13/3期
14/3期
15/3期
10
59
200
35
6
22
67
37
100
181
135
192
181
242
122
51
24
128
147
17
165
153
0
1Q
2Q
アパート等
3Q
4Q
太陽光発電（グループでの発電事業分は含まず）
受注・売上（太陽光発電システム含む）
13/3期
（億円）
14/3期
15/3期
1Q
2Q
3Q
4Q
通期
1Q
2Q
3Q
4Q
通期
1Q
総受注高（棟*）
208棟
179棟
198棟
237棟
822棟
230棟
237棟
195棟
195棟
857棟
223棟
（億円）
157
159
179
233
730
240
227
171
171
811
187
252
1,046
受注残（億円）
586
545
539
474
474
500
528
569
444
444
467
573
－
売上高（億円）
58
140
106
225
531
138
164
103
223
630
114
131
750
2Q
通期計画
277棟 1,300棟
*既存物件への太陽光発電システム設置は総受注高棟数に含まれていない
-25-
4-2-2：主要指標（エリア別建築請負支店数、竣工売上）
三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。
建築請負支店数
建築請負売上（15/3期2Q累計）
（完成工事基準、太陽光発電システム除く）
全国 60支店（2014年9月現在）
北海道 0支店
その他
22.3億円
東北
17.6億円
大阪府 5支店
京都府 1支店
兵庫県 2支店
中国 2支店
中国
22.2億円
北陸・甲信越
0支店
東北 3支店
（仙台・郡山）
北関東 1支店
近畿 8支店
首都圏 37支店
中部 4支店
(愛知県）
九州・沖縄 5支店
中部
22.6億円
(水戸）
（岡山県、広島県）
四国 0支店
首都圏
107.7億円
東京都
18支店
神奈川県 8支店
埼玉県
8支店
千葉県
3支店
近畿
27.6億円
九州･沖縄
24.9億円
 首都圏が建築請負売上の44%、三大都市圏が
64%を占める
（福岡県・沖縄県）
-26-
4-3-1：請負事例（理想の土地活用）
レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。
理想の土地活用
アパート
高齢者施設
多様化する入居者ニーズに
合ったアパート商品を提案。
アパートは一括借上し、
賃貸管理業務を一貫
して行う。
注文住宅
レオパレス21が
提案する
土地活用
自由設計の専用住宅や、
自宅の一部に賃貸住宅を
併せ家賃収入が得られる
賃貸併用住宅を建築。
その他
増加する高齢者に対応し、
土地オーナー様と
介護事業者様を結ぶ
マッチング事業を
展開。
店舗・商業施設
ロードサイドや駅周辺に
外食チェーン、コンビニ、
ドラッグストア等を建築。
アパート複合のテナントビル
も提案。
メガソーラーや駐車場など、あらゆるニーズに対応した土地活用を提案。
-27-
4-3-2：請負事例（高品質のアパート）
当社主力商品である「DUAL-L」・「Arma-L」の商品特長を融合させた「Arma-L tri-EL（アルマーレ・トライ-エル）」を2013年10月より販売
開始。また、2014年4月よりはじめての1人暮らしに役立つ設備を採用した若年層向け「UNI・BIRTH」を販売開始。
3つのロフトを配した “女性目線”の「Arma-L tri-EL」
 専有面積 25～31㎡
 「DUAL-L」同様のロフトを3つ配し、1LＤＫに匹敵する贅沢な
空間を実現
 女性目線で設計した「Arma-L」同様、居室内にパウダース
ペースを配したほか、壁面収納、カウンターキッチンを採用
若年層向け「UNI・BIRTH」
 専有面積 20～23㎡
 無線LAN、セキュリティシステム、バンクベッド、独立洗面台、
室内物干金物、洗浄暖房機能付便座など、はじめての1人
暮らしに役立つ設備を採用
-28-
4-3-3：請負事例（ノンサウンドシステム）
2013年4月より販売のアパートに標準仕様として、防音配水管と高遮音界壁に加えて一般的な木造建築より2ランク以上遮音性能を向
上した「ノンサウンドフロア」を「ノンサウンドシステム」として採用。また、2013年7月より、鉄骨賃貸住宅にも「ノンサウンドフロア」を標準
装備。
遮音性能向上「ノンサウンドシステム」
木造V仕様
ノンサウンドフロア
上階から下の階に伝わる衝撃音を低
減。従来より2ランク～3ランク遮音性
能が向上。
1/3に
低減
鉄骨標準
1/3に
低減
木造
高遮音界壁
隣戸間の壁構造を見直し、遮音性
能を高め、木造でTLD-45、鉄骨で
TLD-50の遮音等級を実現。
木造
木造 (オプション仕様-V)
TLD45
鉄骨造
TLD50
防音配水管
15dB
低減
排水騒音対策として防音配水管を採
用。排水騒音が通常のVU管に比べて
平均15dB低減、「図書館や深夜の郊
外」並みの静けさを実現。
フィルム
遮音材
吸音材
塩ビ管
断面
鉄骨造
鉄骨造
施行例
-29-
4-3-4：請負事例（賃貸併用住宅、注文住宅）
「日本の住まいを新しく、快適に」をテーマに、2013年4月より鉄骨ブレースの賃貸併用住宅「Smaio（スマイオ）」、8月より木造の
「Smaio-W（スマイオダブリュー）」を販売開始。また、2014年5月より木曾ひのきを用いた注文住宅を展開する株式会社もりぞうと提携し、
注文住宅「大雅-TAIGA-」を販売開始。
賃貸併用住宅「Smaio」、「Smaio-W」
 自宅と賃貸住宅を組み合わせた賃貸併用住宅により、賃料
収入を得て住宅ローンの負担を減らすことが可能
 自宅と賃貸住宅の間に、高級マンションで使われている高
性能界壁を採用し高い遮音性能を実現
木曾ひのきを用いた注文住宅「大雅-TAIGA-」
 最高級の木曾ひのきを使った自由設計の住まい
 木曾ひのきの耐久性に加えて、劣化を防ぐ換気システムを
採用
 躯体には制震ダンパーをバランスよく配置することで、耐震
性も強化
-30-
4-3-5：請負事例（高齢者施設・商業施設）
2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物（高齢者施設・店舗等の商業施設）の建築請負を開始。
高齢者施設・商業施設受注・売上
14/3期2Q累計
実績
15/3期2Q累計
実績
棟数
33棟
9棟
金額
36.5億円
23.0億円
棟数
8棟
18棟
金額
8.1億円
22.4億円
棟数
12棟
8棟
金額
5.0億円
2.8億円
棟数
9棟
6棟
金額
3.2億円
2.1億円
受注
高齢者施設
売上
有料老人ホーム
（東京都世田谷区）
受注
商業施設
売上
コンビニ店舗
（大阪府大阪市）
-31-
4-4-1：太陽光発電システム
2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2014年9月末現在で10,870棟（設置可能棟数の約50%）への設置が完了。
太陽光発電事業への取り組み
（累計棟数）
12,500
10,000
7,500
5,000
2,500
0
12/3期 2Q
12/3期 4Q
オーナー様投資
取組み
13/3期 2Q
13/3期 4Q
屋根借り（SPC型等）
14/3期 2Q
14/3期 4Q
15/3期 2Q
屋根借り（レオパレス21グループ）
開始時期
14/3期時点
15/3期2Q時点
1.
オーナー様投資による太陽光パネル設置
2011年3月
6,629棟
（79.7MW）
6,816棟
（83.0MW）
2.
屋根借り太陽光発電事業
2012年9月
2,372棟
（46.1MW）
4,054棟
（65.7MW）
a. SPC型等提携事業
2013年2月
1,258棟
（24.6MW）
1,262棟
（24.6MW）
b. レオパレス21グループによる発電事業*
2013年12月
1,114棟
（31.2MW）
2,792棟
（41.0MW）
2013年9月
千葉県富里市
（1.7MW）
千葉県富里市
（1.7MW）
合計：
9,001棟
（125.8MW）
10,870棟
（148.7MW）
3.
遊休地を活用したメガソーラー
*2.b.「レオパレス21グループによる発電事業」の施工収益は連結消去（詳細はp.38を参照）
-32-
4-4-2：太陽光発電システム（エリア別）
積雪の多い北海道や東北の一部、火山灰が降る鹿児島県の一部、および塩害のある海岸付近の物件は太陽光設置の対象外。
当社アパートが多い首都圏に1/3が集中。
太陽光発電システムエリア別設置状況（2014年9月末）
東北
全国合計： 10,870棟
346
北関東
1,061
首都圏
3,719
北陸・甲信越
236
中部
1,925
近畿
1,386
中国
751
四国
オーナー様投資
362
九州・沖縄
屋根借り
1,084
0
1,000
2,000
3,000
4,000
（棟数）
-33-
第5章 2015年3月期2Q累計事業概要（関連事業・新規事業）
5-1：関連事業（シルバー事業）
中期経営計画では成長戦略事業と位置付け、3ヵ年で29施設を開設し合計90施設での運営を目指す。
今期第１号「あずみ苑木更津」が11月1日開所。
シルバー事業
（百万円）
売上高
14/3期2Q累計 15/3期2Q累計 15/3期2Q累計
実績
計画
実績
前期比
計画比
15/3期
通期計画
シルバー
5,050
5,200
5,275
+225
+75
10,500
162
200
294
+131
+94
100
営業利益
△320
△400
△237
+83
+163
△1,000
デイサービス稼働率
73.6%
75.1%
70.4%
-3.2p
-4.7p
74.8%
ショートステイ稼働率
98.5%
97.3%
97.9%
-0.6p
+0.6p
96.9%
有料老人ホーム等稼働率
93.1%
94.3%
94.3%
+1.2p
+0.0p
93.9%
売上総利益
あずみ苑グランデ常盤平
あずみ苑グランデ草加
*シルバー事業は関東1都6県にて61ヶ所の介護施設「あずみ苑」を運営（2014年9月末現在）
*有料老人ホーム等にはグループホームを含む
あずみ苑木更津
-35-
5-2：関連事業（国内ホテル事業）
賃貸事業での取引法人への利用促進から稼働率が向上。
※築33年のホテルレオパレス四日市は売却（2014年8月末で引渡し）
国内ホテル事業
（百万円）
14/3期2Q累計 15/3期2Q累計 15/3期2Q累計
実績
計画
実績
国内ホテル
売上高
営業利益
減価償却費
稼働率
前期比
計画比
15/3期
通期計画
1,198
1,210
1,200
+1
△10
2,300
51
0
10
△41
+10
△40
187
180
168
△18
△12
375
77.4%
78.8%
79.9%
+2.5p
+1.1p
77.8%
ホテルレオパレス
博多
ホテルレオパレス
仙台
ホテルレオパレス
札幌
*国内ホテル事業は7ヶ所（旭川、札幌、仙台、新潟、名古屋、岡山、博多）を運営（2014年9月末現在）
-36-
5-3：関連事業（リゾート事業）
グアム観光客数は前年並みながら、賃貸事業の取引企業等のステークホルダーによる利用促進もあり、稼働率・業績ともに順調に推移。
レオパレスリゾートは2014年4月末に米軍と包括的利用契約を締結し、8月末より演習等でのグアム来島軍人による利用が開始。
リゾート（グアム）事業
2013/12期
2Q累計実績
2014/12期
2Q累計計画
2014/12期
2Q累計実績
$37,526
$40,200
$42,890
+$5,364
+$2,690
$78,000
営業利益
1,949
2,900
4,833
+2,884
+1,933
3,000
減価償却費
7,694
7,500
7,154
△540
△346
15,000
Leopalace Resort 稼働率
62.7%
67.4%
70.2%
+7.5p
+2.8p
69.5%
Westin Resort Guam 稼働率
78.9%
80.4%
86.5%
+7.6p
+6.1p
82.0%
（千ドル）
レオパレスグアム
売上高
レオパレスリゾート
前期比
計画比
2014/12期
通期計画
レオパレスリゾートカントリークラブ
ウェスティンリゾートグアム
*レオパレスグアムは単体PL
*レオパレスグアムの2Q累計は1月-6月
-37-
5-4：関連事業（屋根借り太陽光発電事業）
昨年の公募調達手取資金（約246億円）のうち約146億円を「屋根借り太陽光発電事業」に充当（事業規模は約2,900棟、発電容量
45.5MW、売電収入約11億円、発電量約30,000MWh）。既に別途設備認定を取付けた約1,000棟についても銀行調達により屋根借り太
陽光発電事業の取組みに切替え。
レオパレス21グループによる屋根借り太陽光発電事業
14/3期
実績
設置棟数
発電開始棟数
発電容量
売電による売上高
発電量
15/3期2Q累計
実績
15/3期
通期計画
累計
1,114棟
1,678棟
3,800棟
2,792棟
680棟
1,845棟
3,600棟
2,525棟
21.4 MW
19.5 MW
55.0 MW
40.9 MW
1.0億円
6.5億円
12.2億円
7.6億円
約2,700 MWh
約16,400 MWh
約30,500 MWh
約19,100 MWh
* 福島実証モデル事業（67棟 1.2MW）を含む
* 売電による売上高は「その他事業」に計上
* 発電量は各期間分
新電力会社（PPS）レオパレス・エナジー設立
レオパレス･パワーによりアパートの屋根で発電された
電力を需要家に供給
2016年の電力小売全面自由化を見据え、アパート
入居者への電力小売を検討
会社概要
会社名
株式会社レオパレス・エナジー
資本金
2,000万円
設
2014年5月15日
立
-38-
5-5：新規事業（賃貸事業の海外展開）
日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、韓国・台湾で日本人や日
系企業向けの現地不動産仲介業を開始し、さらにタイ・ベトナムに進出。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。
2014年8月1日よりカンボジア、ミャンマー、上海（不動産仲介業）の拠点で営業開始。
賃貸事業の海外展開
■レオパレス21の海外支店・現地法人
従来
外国人に
日本国内物件を紹介
今後の展開
北京
日本人・日系企業に
現地不動産を仲介
大連
ソウルソウル鐘路
江南
中国
北京、上海（2法人）、大連、広州
韓国
プサン、ソウル江南、ソウル鐘路
台湾
台北
タイ
バンコク
ベトナム
ホーチミン
カンボジア
プノンペン
ミャンマー
ヤンゴン
プサン
上海
韓国合弁会社「ウリレオPMC」
広州
ヤンゴン
バンコク
プノンペン
ホーチミン
台北
 韓国大手住宅管理会社ウリ管理
（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立
日本国内物件を
紹介する拠点
 韓国ではまだ例の無い、企業による体系
化された賃貸管理サービスを提供
上記に加え、
現地不動産を
仲介する拠点
 2014年2月の現地法制定により本格的な
営業活動を開始し、9月末時点で178戸の
管理を受託
-39-
補足1. 会社資料
補足1-1：会社概要
会社データ（2014年9月末現在）
株式の状況（2014年9月末現在）
会社名
株式会社レオパレス21
発行可能株式総数
500,000,000株
本社
東京都中野区本町2丁目54番11号
発行済株式総数
267,443,915株*1
TEL.
03-5350-0001（代）
株主数
36,402名
設立
1973年8月17日
資本金
752億8,236万円*1
代表者
代表取締役社長深山英世
事業内容
アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び
販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、
ブロードバンド通信事業、介護事業他
連結
7,201名
単体
6,158名
賃貸事業
従業員数
グループ会社（2014年10月末現在）
株主構成（2014年9月末現在）
金融機関
25.51%
自己名義株式
1.71%
個人・その他
17.10%
ホテル・
リゾート
事業
金融商品取引業者
2.26%
事業法人・その他の法人
6.61%
その他事業
外国法人等
46.81%
レオパレス・リーシング
プラザ賃貸管理保証
ウリレオPMC
社宅代行
家賃保証
韓国賃貸管理
ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ
（上海）有限公司
ﾚｵﾊﾟﾚｽ21（上海）
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ有限公司
Leopalace21
(Thailand) CO., LTD.
入居者斡旋
上海不動産仲介
タイ不動産仲介
LEOPALACE21
VIETNAM CO., LTD.
Leopalace21
(Cambodia) Co., Ltd.
ベトナム不動産仲介
カンボジア不動産仲介
Leopalace Guam Co.
レオパレストラベル
ウイングメイト
リゾート事業
旅行事業
ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
あすか少額短期保険
アズ・ライフケア
レオパレス・スマイル
入居者家財保険
シルバー事業
特例子会社
レオパレス・パワー
レオパレス・エナジー
発電事業
新電力会社（PPS）
*1:公募増資および第三者割当（オーバーアロットメント）増資による増加
-41-
補足1-2-1：業績（四半期別）
四半期別
（百万円）
1Q
4月-6月
14/3期
実績
2Q
7月-9月
15/3期
実績
14/3期
実績
3Q
10月-12月
15/3期
実績
14/3期
実績
4Q
1月-3月
15/3期
計画
14/3期
実績
15/3期
計画
売上高
114,876
115,626
116,796
117,411
111,792
121,100
127,624
138,700
賃貸
96,142
98,530
95,733
98,902
96,692
99,000
100,199
101,900
建築請負
13,874
11,457
16,540
13,193
10,342
16,800
22,377
31,300
シルバー
2,477
2,599
2,572
2,676
2,581
2,700
2,540
2,600
ホテル･リゾート
2,037
2,386
1,602
1,872
1,837
2,000
2,093
2,000
343
652
346
766
338
700
413
700
2,009
2,394
3,359
3,693
3,381
3,900
4,922
6,600
2,680
4,090
3,520
5,471
5,076
4,900
4,241
5,200
建築請負
89
△882
881
△492
△362
400
2,314
4,100
シルバー
△196
△132
△123
△105
△126
△200
△178
△300
ホテル･リゾート
66
196
△386
△326
△304
△200
△398
△100
その他
84
158
66
104
42
0
△52
△100
その他
営業利益
賃貸
-42-
補足1-2-2：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）
単体及び主要子会社
14/3期2Q累計
実績
（百万円）
レオパレス・リーシング
プラザ賃貸管理保証
レオパレスグアム
レオパレストラベル
あすか少額短期保険
レオパレス･パワー
その他及び消去
15/3期2Q累計
実績
前期比
計画比
228,107
235,500
234,377
+6,269
△1,123
4,774
3,800
5,818
+1,043
+2,018
売上高
543
700
746
+203
+46
営業利益
△9
20
11
+21
△9
1,807
1,900
1,887
+79
△13
210
120
102
△107
△18
3,592
4,000
4,394
+802
+394
営業利益
186
290
479
+292
+189
売上高
340
400
454
+113
+54
1
△ 10
△ 13
△14
△3
売上高
615
600
725
+109
+125
営業利益
144
150
205
+61
+55
売上高
28
450
606
+577
+156
営業利益
12
△ 20
10
△2
+30
△ 3,361
△ 9,900
△ 10,154
△6,792
△254
49
△ 550
△ 527
△577
+23
売上高
レオパレス21
15/3期2Q累計
計画
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
売上高
営業利益
-43-
補足1-3-1：指標（属性別契約戸数）
属性別契約戸数
13/3期
1Q
2Q
14/3期
3Q
4Q
1Q
2Q
15/3期
3Q
4Q
1Q
2Q
管理戸数（戸）
556,546
551,287
546,561
546,204
546,856
547,161
547,978
548,912
550,514
551,545
A. 契約済戸数（戸）
460,231
458,264
449,745
463,222
457,683
461,136
460,961
480,110
473,197
476,163
83.6%
83.9%
84.2%
86.7%
（通期
84.6%）
86.00%
85.92%
82.2%
82.9%
82.5%
84.2%
（通期
82.9%）
217,517
217,034
214,450
228,708
226,474
228,038
227,580
246,272
243,588
244,967
（B／A）
47.3%
47.4%
47.7%
49.4%
49.5%
49.5%
49.4%
51.3%
51.5%
51.4%
C. 内個人契約戸数（戸）
181,047
180,365
174,953
176,139
175,057
176,782
176,503
179,036
176,885
178,186
（C／A）
39.3%
39.4%
38.9%
38.0%
38.2%
38.3%
38.3%
37.3%
37.4%
37.4%
D. 内学生契約戸数（戸）
61,667
60,865
60,342
58,375
56,152
56,316
56,878
54,802
52,724
53,010
13.4%
13.3%
13.4%
12.6%
12.3%
12.2%
12.3%
11.4%
11.1%
11.1%
期中平均入居率
B. 内法人契約戸数（戸）
法人シェア
個人シェア
学生シェア
（D／A）
*入居率は各期（通期、四半期）の平均値
*管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値
-44-
補足1-3-2：指標（法人業種別契約戸数）
「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。
法人業種別契約戸数
（戸）
300,000
前年比
+8.2%
+4.3%
219,239
202,584
200,000
40,527
228,708
43,968
43,262
38,361
28,074
12,872
100,000
50,000
前年比
+5.1%
217,034
40,810
35,096
13,445
14,710
14,956
39,188
33,592
前年比
228,038
43,817
その他
+0.3%
41,852
建設業
+13.1%
15,344
飲食業
+8.1%
37,417
小売業
+4.3%
32,203
サービス業
+8.8%
43,704
39,783
32,223
+7.4%
244,967
246,272
250,000
150,000
+7.7%
37,017
13,404
14,197
34,327
35,891
28,013
29,603
35,601
37,380
27,869
28,869
30,218
19,638
24,632
24,570
29,105
25,271
25,327
29,712
派遣・業務請負
43,613
43,942
43,472
46,277
41,617
42,299
44,622
製造業
11/3期
12/3期
13/3期
14/3期
12/9期
13/9期
14/9期
32,157
32,995
+17.3%
+5.5%
0
-45-
補足1-3-3：指標（外国人契約状況）
ベトナムが中国に次ぐ2位に浮上。
国籍別外国人契約戸数（個人契約のみ）
13/3期
14/3期
15/3期
（戸）
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
中国
3,938
4,049
4,171
5,035
5,007
5,497
5,654
6,125
5,906
6,297
韓国
1,533
1,490
1,489
1,463
1,441
1,415
1,384
1,298
1,272
1,293
台湾
675
627
640
652
621
642
651
658
613
618
東南アジア
622
670
669
766
915
1,195
1,458
1,833
2,018
2,326
103
115
120
166
268
499
723
1,059
1,231
1,496
87
87
94
102
89
91
97
95
101
102
その他
1,438
1,485
1,454
1,601
1,651
1,769
1,845
2,013
1,993
2,133
外国人合計
8,206
8,321
8,423
9,517
9,635
10,518
10,992
11,927
11,802
12,667
内ベトナム
内タイ
*数値は各期間の最終月末時点
-46-
補足1-3-4：指標（築年別入居率）
築年別入居率（2014年9月末現在）
100%
95.0%
96.2%
95.4%
93.3%
92.7%
89.1%
81.9%
78.1%
86.3%
50%
0%
築1年
築2年
築3年
築3年未満
築5年未満
築5-10年
築10-15年築15年以上
全体
エリア別入居率（2014年9月末現在）
100% 97.2%
90%
80%
94.8%
98.5%
95.4%
96.9%
95.9%
97.9%
97.4%
94.3%
94.1%
90.7%
87.6%
88.2%
82.5%
89.2%
92.1%
84.8%
96.6%
91.1%
90.7%
94.5%
90.4%
90.8%
97.0%
92.9%
91.4%
91.8%
86.3%
93.7%
87.9%
70%
東京都
埼玉県
神奈川県
千葉県
首都圏
築3年未満
愛知県
築5年未満
大阪府
京都府
兵庫県
三大都市圏
全体
-47-
補足1-3-5：指標（契約形態）
長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。
契約形態別入居戸数
2種類の契約形態
（千戸）
500
442
450
400
478
462
480
464
463
370
384
412
94
79
461
476
414
372
350
300
250
254
306
336
357
107
104
365
387
411
68
75
66
(14%)
(16%)
(14%)
200
150
100
50
117
(32%)
108
(26%)
(24%)
114
(23%)
(24%)
(20%)
0
(17%)
07/3期 08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 13/9期 14/9期
賃貸契約
マンスリー
前年同月
-48-
補足1-3-6：指標（賃貸店舗）
賃貸店舗、パートナーズ契約件数
13/3期
1Q
2Q
14/3期
4Q
3Q
1Q
2Q
15/3期
3Q
4Q
1Q
2Q
パートナーズ店舗
197
201
195
192
179
172
167
164
152
149
国内直営店舗
159
165
172
174
176
176
176
176
179
179
国内賃貸店舗計
356
366
367
366
355
348
343
340
331
328
パートナーズ契約件数
8,881
9,372
9,328
12,422
8,204
8,392
7,972
10,516
6,736
7,068
*店舗数は各期間の最終月末時点。パートナーズ契約件数は各四半期分
エリア別賃貸店舗（2014年9月末現在）
北海道
東北
北関東
首都圏
北陸・
甲信越
中部
中国
近畿
九州・
沖縄
四国
パートナーズ店舗
3
7
10
42
10
21
18
13
6
19
国内直営店舗
9
15
14
47
13
23
25
10
5
18
12
22
24
89
23
44
43
23
11
37
国内賃貸店舗計
-49-
補足1-3-7：指標（空室損失引当金）
2015年3月期2Qの空室損失引当金は、「収益改善」と「残存期間経過」により、2014年3月期末対比15億円の戻入。
（通期計画は33億円の戻入）
空室損失引当金残高推移
（億円）
326
400
200
0
12/3期戻入133億円
301
264
219
(△24)
(△36)
(△45)
13/3期戻入52億円
14/3期戻入45億円
15/3期戻入15億円
192
177
(△27)
156
(△14)
129
139
127
(△21)
116
99
93
(+10)
87
(△26)
(△12)
(△11)
(△16)
78
(△6)
(△6)
(△9)
11/3期 12/3期 12/3期 12/3期 12/3期 13/3期 13/3期 13/3期 13/3期 14/3期 14/3期 14/3期 14/3期 15/3期 15/3期
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
エリア別入居率
エリア別管理戸数（千戸）・空室損失引当金残高（億円）
（億円）
管理戸数
（千戸）
14/3期
1Q
2Q
15/3期
3Q
4Q
1Q
前期末
対比
2Q
14/3期
4Q
15/3期
2Q
対比
北海道
14
4
4
4
3
3
3
△ 0.8
78%
81%
+3.9p
東北
34
1
1
1
1
0
0
△ 0.3
94%
94%
+0.2p
北関東
40
13
12
11
11
10
9
△ 1.5
83%
80%
-2.5p
首都圏
156
22
20
16
12
11
9
△ 3.1
91%
88%
-2.8p
北陸・甲信越
40
13
11
9
12
12
10
△ 1.6
80%
82%
+2.0p
中部
86
46
42
36
35
32
29
△ 5.9
84%
84%
+0.0p
近畿
78
16
15
12
10
10
8
△ 2.1
88%
86%
-1.9p
中国
37
2
2
2
1
1
1
△ 0.1
90%
90%
-0.3p
四国
14
2
2
2
2
3
2
+ 0.2
83%
83%
+0.0p
九州・沖縄
48
3
2
2
1
1
1
+ 0.1
91%
89%
-1.6p
551
127
116
99
93
87
78
△ 15.3
87.5%
86.3%
-1.1p
合計
-50-
補足1-3-8：指標（「あずみ苑」拠点一覧）
11月1日に「あずみ苑木更津」が開所。
介護施設「あずみ苑」 62拠点一覧（2014年11月1日現在）
（拠点数）
東
京
都
神
奈
川
県
千
葉
県
埼
玉
県
栃
木
県
介護付有料老人ホームを
含む拠点
1
1
1
2
2
住宅型有料老人ホームを
含む拠点
1
5
2
3
2
1
14
デイサービス及びショートステイ
2
1
9
19
1
6
1
39
1
1
3
16
グループホーム
合計
4
茨
城
県
群
馬
県
合
計
7
2
23
6
8
2
62
凡例
★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
介護付有料老人ホーム、ショートステイ
■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス
● 介護付有料老人ホーム
★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ
住宅型有料老人ホーム、ショートステイ
● 住宅型有料老人ホーム
○ グループホーム
▲ デイサービス、ショートステイ
● デイサービス
-51-
補足1-4-1：財務（バランスシート）
バランスシート
（百万円）
現金及び預金
14/3期末
15/3期2Q
74,767
62,257
売掛金
5,490
4,351
完成工事未収入金
1,651
966
前払費用
6,679
4,844
繰延税金資産（短期）
4,147
4,147
102,324
（百万円）
有利子負債（短期）
14/3期末
15/3期2Q
29,005
工事未払金
12,128
7,376
前受金
45,051
39,668
92,560
106,225
有利子負債（長期）
27,997
2,378
85,637
空室損失引当金
9,352
7,813
57,073
55,032
長期預り敷金保証金
8,492
8,277
3,950
10,786
長期前受金
27,628
23,527
81,800
81,338
固定負債
90,037
58,120
リース資産
5,167
6,333
負債合計
182,598
164,345
無形固定資産
6,601
6,783
資本金
75,282
75,282
長期前払費用
3,719
3,230
資本剰余金
51,501
51,501
12,152
12,353
利益剰余金
△15,788
△9,014
固定資産
185,100
188,871
純資産合計
104,860
110,190
資産合計
287,459
274,536
36.5%
40.1%
流動資産
資産
建物及び構築物
機械装置及び運搬具
土地
純資産
繰延税金資産（長期）
負債
3,500
流動負債
自己資本比率
-52-
補足1-4-2：財務（現預金と有利子負債残高の推移）
NDEレシオ
（億円）
800
（倍）
0.40
747
622
0.20
600
483
0.20
566
468
440
414
400
△0.17
314
459
△0.03
0.00
313
-0.20
△0.28
200
△0.41
0
-0.40
-0.60
12/3期
13/3期
有利子負債
現預金
14/3期
NDEレシオ
14/3期 2Q
15/3期2Q
前年同期
*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本
-53-
補足1-4-3：財務（キャッシュフロー）
投資活動によるキャッシュフローの支出は太陽光発電システム設置への投資が主なもの。
キャッシュフロー
（億円）
（億円）
200
800
741
155
616
600
88
100
455
400
0
-100
△ 63
△ 36
営業活動による
キャッシュフロー
△ 12
△ 69 △ 76
投資活動による
キャッシュフロー
14/3期 2Q
△ 33
△ 11
200
0
財務活動による
キャッシュフロー
14/3期通期
現金及び現金同等物
期末残高
15/3期 2Q
-54-
補足1-4-4：財務（株主構成）
株主構成
100%
50%
0%
11/3期
11/9期
12/3期
12/9期
13/3期
13/9期
14/3期
14/9期
個人・その他
60.7%
43.3%
35.2%
33.2%
27.5%
19.8%
20.7%
17.1%
外国法人等
11.3%
27.8%
35.2%
34.3%
42.8%
48.6%
49.1%
46.8%
信託銀行
4.9%
8.4%
8.3%
11.8%
12.8%
17.5%
17.6%
23.6%
信託銀行以外の金融機関
3.8%
3.4%
3.4%
3.3%
3.6%
2.5%
1.7%
1.9%
事業法人・その他の法人
14.1%
13.0%
12.7%
12.3%
7.8%
7.8%
6.9%
6.6%
金融商品取引業者
2.6%
1.4%
2.7%
2.6%
3.5%
1.7%
2.4%
2.3%
自己名義株式
2.6%
2.6%
2.6%
2.5%
2.1%
2.1%
1.7%
1.7%
*株式数ベース
-55-
補足2. 中期経営計画「EXPANDING VALUE」
（2014年5月発表）
補足2-1：事業戦略・財務戦略
基本方針：「コア事業を基軸とし、新たな事業領域への挑戦」
事業戦略
賃貸
入居者向けサービス拡充による入居率向上
2017年3月期通期平均入居率目標89.0%
建築請負
「理想の土地活用」に基づく建築バリエーション拡大
2017年3月期売上目標1,000億円
シルバー
建築請負事業との連携による新規施設の開設
2014年3月末 61施設 ⇒ 2017年3月末 90施設
ホテル･リゾート
ステークホルダーに対するホスピタリティ提供
太陽光発電事業
（その他）
海外事業
（賃貸他）
公募増資資金を活用した屋根借り太陽光発電事業を開始
2015年3月期 2,900棟への設置・発電開始
アジアでの不動産仲介事業を開始
サービスアパートメントの開発・運営も検討
2014年3月末 10拠点 ⇒ 2017年3月末 20拠点
財務戦略
キャッシュフロー重視の経営
財務体質の健全性強化（自己資本比率の向上）
2017年3月期末自己資本比率48.0%
成長領域への再投資を積極的に実施
復配
利益積み上げによる利益剰余金（単体）の黒字転換
早期の復配実施
-57-
補足2-2：定量目標
中期経営計画「EXPANDING VALUE」定量目標
（億円）
売上高
賃貸
建築請負
シルバー
ホテル･リゾート
その他
営業利益
賃貸
建築請負
シルバー
ホテル･リゾート
その他
経常利益
純利益
自己資本比率
ROE
EPS （円）
ROA
平均入居率
13/3期実績
4,542
3,835
533
94
66
11
74
86
27
△7
△10
0
110
133
22.2%
29.0%
74.5
5.1%
82.9%
14/3期実績
4,710
3,887
631
101
75
14
136
155
29
△6
△11
1
115
152
36.5%
18.7%
67.2
5.5%
84.6%
15/3期計画
4,935
3,970
750
105
80
30
145
175
40
△10
△7
△1
130
120
41.0%
10.0%
45.5
4.2%
86.8%
16/3期計画
5,250
4,070
925
135
80
35
195
180
75
△14
△9
△1
180
160
45.0%
12.0%
61.9
5.5%
88.0%
17/3期計画
5,400
4,145
1,000
150
80
35
220
185
90
△6
△9
0
210
190
48.0%
12.3%
71.7
6.0%
89.0%
-58-
補足2-3：配当政策
利益の積み上げにより配当原資である利益剰余金をプラスにし、早期の復配を目指す。
利益剰余金（単体）
（億円）
1,500
1,000
500
0
-500
-1,000
11/3期
（実績）
利益剰余金
12/3期
（実績）
資本金
13/3期
（実績）
資本剰余金
14/3期
（実績）
15/3期
（計画）
16/3期
（計画）
17/3期
（計画）
中期経営計画
「EXPANDING VALUE」
-59-
補足3. 市場動向
補足3-1：新設住宅着工戸数
リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加。2013年度は消費増税の駆け込み需要等により前年度比+10.5%。1997年4月に
消費税が3%から5%に増加した際には、駆け込み需要により前年度比+9.8%（1996年度）、反動減により-17.7%（1997年度）となった。
年度別新設住宅着工戸数
（千戸）
1,800
1,600
1,400
1,6631,6731,665
1,630
1,561
1,510
1,485
1,420
1,343
1,341
1,285
1,249
1,2261,213
1,180
1,1731,1461,1741,193
1,200
1,0361,039
987
1,000
775
800
819 841
893
600
400
200
0
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
貸家
分譲マンション
分譲一戸建
持家
給与住宅
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
-61-
補足3-2：新設住宅着工戸数（貸家）
貸家の新設着工戸数は4年ぶりに前年度比プラスとなった2012年度に続き、2013年度は前年度比+15.3%。
4月から9月の貸家の新設着工戸数は前年同期比-0.3%と消費税反動減の影響は限定的。
年度別新設住宅着工戸数貸家
（千戸）
900
800
842 821
767
687
700
652
582
600
616
574 564
518 538
516
500
444 426
418
442 455 459
467
431 445
370
400
311 292
300
290
321
200
100
240 262 274
178 186 149
0
117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 117
60 39 31 31 36
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
30㎡以下
30㎡以上
*国土交通省「新設住宅着工統計」より
-62-
補足3-3：世帯数
総世帯数は減少の見通しだが、当社のターゲットである単身世帯数は増える予想。
当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は今後20年近く横ばいの見通し。
家族類型別一般世帯数の将来推計
年齢別単身世帯数の将来推計
（千世帯）
（千世帯）
60,000
20,000
50,000
49,063
5,779
6,212
40,000
51,842 52,904 53,053 52,439 51,231
4,535
4,127
3,743
4,982
5,338
5,558
5,648
49,555
3,421
5,645
14,274
13,814
13,132
12,340
15,000
14,457
4,980
6,008
6,678
7,005
7,298
6,956
7,175
7,441
7,464
7,622
3,865
11,532
14,646
10,000
10,269
20,000
4,594
16,785
4,112
14,474
30,000
5,150
17,637
18,270 18,648 18,718 18,457
10,861
11,037
10,973
10,782
10,500
5,444
6,746
7,172
9,637
5,000
10,000
14,457
16,785
17,637
18,270
18,648
18,718
18,457
5,148
5,059
4,674
4,417
4,201
3,956
3,662
2010
2015
（予）
2020
（予）
2025
（予）
2030
（予）
2035
（予）
(27.6%) (32.4%) (33.3%) (34.4%) (35.6%) (36.5%) (37.2%)
0
0
2005
単独世帯
2010
夫婦のみ
2015
（予）
2020
（予）
夫婦と子
2025
（予）
2030
（予）
ひとり親と子
2035
（予）
その他
2005
35歳未満
35歳～64歳
65歳以上
*平成25年（2013年）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より
-63-
補足3-4：賃貸住宅の空き家数と空き家率
日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品
の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策。
日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移
（千戸）
5,000
4,476
4,500
3,978
4,000
3,520
3,500
25%
20%
20.1%
20.0%
18.8%
14.3%
3,000
12.4%
2,500
2,000
4,601
14.3%
2,619
17.4%
15%
2,336
1,834
10%
1,500
1,000
5%
500
0
1983
1988
1993
1998
賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸）
2003
2008
2013
0%
空き家率（右軸）
*平成25年度（2013年度）総務省「住宅・土地統計調査」より
-64-

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