PDF形式・284KB - 横浜市

横浜市開発審査会会議録
日時
平成25年６月17日（月）午後１時30分から午後５時20分まで
開催場所
関内中央ビル５階
特別会議室
湯沢誠会長
委員
小松﨑隆委員
吉川知惠子委員
玉野
直美委員
柾環境創造局環境保全部環境管理課長
竹内環境創造局みどりアップ推進部農地保全課長
山本環境創造局みどりアップ推進部みどりアップ推進課担当課長
幹事等
出席者
幹事
竹内環境創造局下水道管路部管路保全課長
大塚都市整備局地域まちづくり部地域まちづくり課長（代理）
永瀬道路局道路部維持課長（代理）
仲澤道路局河川部河川計画課長（代理）
久松建築局指導部宅地企画課長
議題
提案
課等
花井建築局宅地審査部調整区域課長
森
健康福祉局障害福祉部障害支援課長
加藤建築局宅地審査部調整区域課担当係長
藤本建築局宅地審査部調整区域課担当係長
谷垣建築局建築監察部長
事務局
金指建築局建築監察部法務課長
加納建築局建築監察部法務課審査係長
建築局建築監察部法務課上原、大宮
欠席者
委員
幹事
開催形態
傍聴人
斎藤
寿臣委員
吉野
仁委員
吉田
貞夫委員
佐藤建築局企画部都市計画課長
第１号議案、第２号議案、第４号議案から第８号議案まで及びその他公開
第９号議案
非公開
５人
1
１
第１号議案（都市計画法第34条第14号の審議…開発審査会提案基準第20号）
市街化調整区域内（青葉区恩田町2994番の１ほか）において特別養護老人
ホームを建築する目的で行う開発行為
２
第２号議案（都市計画法施行令第36条第１項第３号ホの審議…開発審査会
提案基準第26号）
市街化調整区域内（保土ケ谷区岡沢町318番の６ほか）において店舗・共同
住宅等を建築すること。
３
第４号議案（都市計画法施行令第36条第１項第３号ホの審議…開発審査会
提案基準第27号）
市街化調整区域内（泉区和泉町1991番の59ほか）において生活介護事業所
を建築すること。
４
第５号議案（都市計画法第34条第14号の審議…開発審査会提案基準第27号）
市街化調整区域内（泉区下飯田町811番の６ほか）において生活介護・障害
児通所支援事業所を建築する目的で行う開発行為
議題
５
第６号議案（都市計画法施行令第36条第１項第３号ホの審議…開発審査会
提案基準第29号）
市街化調整区域内（旭区三反田町275番の２の一部）において障害者グルー
プホームを建築すること。
６
第７号議案（都市計画法施行令第36条第１項第３号ホの審議…開発審査会
提案基準第29号）
市街化調整区域内（磯子区氷取沢町324番の１ほか）において障害者グルー
プホームを建築すること。
７
第８号議案
開発審査会包括承認に関する許可処分報告
８
第９号議案（審査請求・25開－１号）
都市計画法第43条第１項の規定に基づく建築許可処分の取消しを求める審
査請求の申立て
９
その他
前回（平成25年５月開催）の会議録の確認
決定事項
議事
１
第１号議案、第２号議案及び第４号議案から第７号議案までは「可」
２
第８号議案及びその他は「了承」
３
第３号議案は「取下げ」
４
第９号議案は「書面審理を継続し、次回、裁決書案の検討を行う。」
※
第９号議案の審議については、
「非公開」とする旨決定される。
１
第１号議案（都市計画法第34条第14号の審議…開発審査会提案基準第20号）
（提案課）
※
提案理由、申請者、申請地、土地利用計画等、予定建築物、提案内容、
その他必要な事項、形態制限等を説明
2
（質疑応答）
（委
員）デイサービスの床面積が、特別養護老人ホームの床面積の規模を上
回らないと説明があったが、要件に関係があるのか。
（提案課）提案基準第20号の注２で「別表に掲げる事業・サービスの用に供す
る施設の規模は、特別養護老人ホームの規模を上回らないものとする。
」と規
定されている。
（委
員）提案基準と関係ないが、特別養護老人ホームが市全体でどのくらい
あって、うち市街化調整区域にどのくらいあるのか。
（提案課）手元に詳細な資料がないので、詳しい数字は分からない。
（委
員）それでは、今後の方向性についてお聞きしたい。今後も、市街化調
整区域に立地していくという感じがあるが、その辺りの見込みはどうなのか。
（提案課）民地での公募形式を採っていて、事業者がどの土地を探してくるか
分からない。選定基準で点数をつけて、点数の高いものから選定している。
他の条件が同じであれば、市街化調整区域よりも市街化区域により高い点数
をつけている。なるべく市街化区域に整備するよう事業者にお願いしている
が、民地であるので、どこが出てくるか分からない。
（委
員）最近の土地性向だと、市街化区域と市街化調整区域の割合はどのよ
うになっているのか。
（提案課）昨年選定した計画３件は、増築も含めて全て調整区域である。
（委
議事
員）そのくらいしかなかったのか。
（提案課）はい。昨年は、３件である。
（委
員）先ほどの基準で、市街化区域の点数を高くしている理由は何か。
（提案課）地域の中で、最後まで老後を過ごしていただくため、市街化区域で
と所管課は考えている。
（委
員）建物平面図（地下１階）の特養と短期入所の入口は、同じか。
（提案課）特養と１階にある短期入所の入口は同じである。
（委
員）特養と短期入所の床面積は、どこで区切られるのか。平面図上で、
ここが短期入所であると分けなくてよいのか。
（提案課）平面図１階に短期入所の専用部分を図示している。短期入所の床面
積が650平方メートルくらいであって、特養の規模を上回らないという基準を
充たしている。
（委
員）デイサービス部分以外のところで、特養と短期入所が一緒になって
いるのか。デイサービスは、地下１階部分のみなのか。
（提案課）そうである。デイサービスは、地下１階部分のみである。
（委
員）デイサービス部分以外は、特養と短期入所の面積ということか。
（提案課）そうである。
（委
員）特養と短期入所を分けていないのか。
（提案課）１階から上が実際に入居される方の部屋で、１階から上の個室は、
特養の部分と短期入所の部分を分けている。１階部分については、御発言の
3
とおり、共有部分がある。短期入所は、１階から３階まで階があり、１階の
１フロアの半分、全体の６分の１くらいである。
（委
員）平面図上で、斜線の引いてあるところと、そうでないところという
見分け方でよいか。
（提案課）そうである。
（委
員）地下１階平面図上で、デイサービスの送迎車は、どこにとまって、
どこで乗り降りするのか。歩行者用スロープは、デイサービスへ通所する方
も使用するのか。歩行者用スロープと車道が分けられていないようであるが。
（提案課）土地利用計画図の北西、外向のスロープ部分については、御発言の
とおりである。歩行者用スロープは、勾配が12分の１となっていて、車椅子
でも通ることができる。車で来た場合、ピロティの柱の前辺りに車をとめて、
乗り降りする。
（委
員）歩行者と車道は、別々なのか。
（提案課）スロープの所は、別々である。
（委
員）造成計画平面図及び造成計画断面図を見ると、東側から30度ずつく
らい、なだらかに段々になっている。周辺土地利用状況図を見ると、東側の
部分に住宅がかなりあるように思うが、擁壁の高さ、敷地の切分け方はどう
なっているのか。
（提案課）現況は山で、なだらかな傾斜地となっている。擁壁を高くするとい
うよりは、逆に削るという感じである。
議事
（委
員）丘の上に住宅があって、下がった所に今回の建物が建つということ
か。
（提案課）そうである。
（委
員）造成計画断面図の右端にあるのは擁壁でよいか。
（提案課）そうである。
（委
員）住宅地から、直ちに切り下がっているということはないのか。少し
余裕があるのか。
（提案課）造成計画平面図の東側の白い部分を現況のまま残している。そこか
ら少し離れたところから、擁壁となる。
（委
員）いきなり下が削られて、住宅が上に立って、すぐ切り下がってしま
うことにはならないのか。
（提案課）そうはならない。全体的な現況は、東側からなだらかに下がってお
り、擁壁の頭のところから少しずつ下がっていくので、急に落ちるものでは
ない。
「可」とされる。
２
第２号議案（都市計画法施行令第36条第１項第３号ホの審議…開発審査会
提案基準第26号）
4
（提案課）
※
提案理由、申請者、申請地、建築物の概要、提案内容、その他必要な事
項、形態制限等を説明
（質疑応答）
（委
員）青地の部分や水路敷きなどは、行政から買取ったりするのか。
（提案課）青地は、財務省の関東財務局に申請が受付けられ、払下げの見込み
となっている。道路敷きと水路敷きは、横浜市の土木事務所から占用許可を
得る見込みである。
（委
員）占用許可は、借りるということか。
（提案課）そうである。使ってよいということである。
（委
員）提案内容で、
「平成22年６月に建築物が解体され、それ以降は適用対
象に該当しなくなっています」とある。調整区域に指定された時点で、地目
は宅地である。建築物の敷地であるという要件もあったかと思うが、ずっと
宅地であっても、建物がなくなると要件が欠けてしまうのか。
（提案課）提案理由の適用対象のいずれかひとつに該当すればよい。民有地の
部分はよいが、官有地の部分は地目が宅地ということはなく、宅地で課税さ
れるということもないので、提案基準の適用対象(1)、(2)の宅地という要件
を満たさない。そのため、建築物の敷地であるものという要件を満たす必要
議事
があるが、道水路は形態がなく、青地も含めて一体の建築物の敷地として使
われていた。
（委
員）平成22年の建物解体時に、官有地の払下げの交渉はされていたのか。
（提案課）交渉は始まっていない。申請者は官有地があるとは知らず、自分の
土地であると考えていたようだ。
（委
員）解体した建物を建てたときは、自分の土地だと思っているので、行
政の許可を取らずに建てたのだろう。
（提案課）解体した建物を建てたときは、調整区域に指定されていないので、
許可は要らない。単純に自分の土地だと思って建てたと思われる。
（委
員）解体される前の建物は、どんな建物か。
（提案課）車のディーラーのような使われ方をされていた。
（委
員）店舗か。
（提案課）店舗である。
（委
員）分かった。
（委
員）公図で、青地と水路に挟まれた323－9、318-25、318－6などは、申
請者の所有地なのか。
（提案課）323－9のことか。
（委
員）そうである。
（提案課）民有地であるが、以前は、申請者と別の所有者が所有していた。払
下げと合わせて、申請者が既に取得している。
5
（委
員）他人の土地と知らずに、建物を建てていたということか。
（提案課）はい。
（委
員）解体前の建物は、登記されていたのか。
（提案課）登記されていたかどうか確認できていない。
（委
員）奥の建物と一体の土地とみてよいかということかと思うが、何かル
ールはないのか。
（提案課）相談を受けたとき、建物が建っているので、現地を確認している。
また、建物が建っているときの航空写真をみると、建物の敷地として利用さ
れている。平成22年までは、建物の敷地として利用されていたことが客観的
に明らかである。現在、建物は無くなっているが、土地は一団の土地で、更
地となっている。水路部分に側溝はなく、道路敷きも舗装されていない。
（委
員）航空写真上、一体の土地利用がされていたというのは、どういう意
味なのか。青地より先の道路寄りの部分は、上に建物が建っていなかったと
いうことだが、どこをどうみると、一体として利用されていたといえるのか。
（提案課）官有地で建築物の敷地から除くときは、例えば、官有地の形態が道
路状になっているから除くという判断をしている。本件は官有地の部分も含
め、一団の敷地として使っていると判断される。例えば、水路でも蓋がかか
っている場合などは、建築物の敷地とみられるものもある。その場合、役所
の占用許可や払下げを受けられるかは、大事である。
議事
（委
員）明らかに車屋のアプローチなり駐車スペースとして利用されていた。
そういうことか。
（提案課）はい。以前は、店舗用の駐車場として一体として利用されていた。
また、建物はＬ字型に立っていた。青地も含めて、水路敷きのところにもま
たがって建っていた。
（委
員）323－9の土地は、借りていたのか。借りて建物を建てたのか。
（提案課）当時、申請者は他人の土地であることを認識していなかったようで
ある。査定をして初めて、官有地や他人の土地があることが分かり、調整し
て、民有地を購入したということである。
（委
員）323－9の土地は、話合いはついているのか。
（提案課）既に、土地の所有権が申請者に移っている。
「可」とされる。
３
第４号議案（都市計画法施行令第36条第１項第３号ホの審議…開発審査会
提案基準第27号）
（提案課）
※
提案理由、申請者、申請地、建築物の概要、提案内容、その他必要な事項、
形態制限等を説明
6
（質疑応答）
（委
員）増築ということだが、定員が従来の２倍近くになるのに、増築部分
の面積は従来の倍近くではなく、既存部分の面積の方が大きい。定員の増加
と施設の増築のパーセンテージの兼ね合いであるが、基準に照らして、詰め
込みすぎにならないのか。
（提案課）定員20名で、利用者が18名であるため、活動場所としてはかなり手
狭になってきている。また、利用希望者も増えている状況である。既存部分
と増築部分で面積的にどうなのかという話しはあるが、増築部分を含めた施
設全体の活動環境をより適したものにしていくということである。
（委
員）ということは、健康福祉局としては、基準等に照らして問題がない
ということか。
（提案課）はい。人員配置基準等を含めて、運営上は問題がない。
（委
員）先ほどの説明だと、地域作業所であったのか。
（提案課）はい。平成21年当時、現在の障害者総合支援法で規定する地域活動
支援センター事業（市町村の裁量事業）の中に、障害者地域作業所型という
枠組みがあり、この枠組みの中で事業を行っていた。平成23年７月から、障
害者総合支援法の個別給付である生活介護事業に事業形態を変更した。実際
に利用者に提供しているサービス内容は、日中活動の内容を含めて、従来と
同じであるため、健康福祉局としては、事業内容に変更はないと認識してい
議事
る。
（委
員）位置図をみると、同じ事業者が申請地の北側で地域作業所を運営し
ているようであるが。
（提案課）位置図をみると、活動内容に着目して地域作業所となっていると思
われるが、生活介護事業所である。
（委
員）この事業者は、申請地の北側で、既に生活介護事業をされていると
いうことか。
（委
員）配置基準上、問題がなければよいが。
（提案課）北側の事業所については、詳しい確認をしていないが、今回、生活
介護事業所を申請するにあたって、立地基準上問題はない。
（委
員）250メートルという基準は問題ないのか。
（提案課）その基準は、障害者グループホームの基準であるので、生活介護事
業所では問題がない。
（委
員）位置図にある高齢者グループホームは、問題ないのか。
（提案課）認知症の高齢者グループホームなので、特に、基準上問題はない。
（委
員）形態制限等で建ぺい率が50パーセントとあるが、どういう理由で50
パーセントなのか。
（提案課）市街化調整区域では、形態制限が沿道区域と一般区域の二つに分か
れている。18メートル以上の事業着手した都市計画道路から50メートルの範
囲を沿道区域とし、４種高度地区と同じ20メートル、建ぺい率60パーセント、
7
容積率200パーセントとなる。それ以外が一般区域で、第１種低層住居専用地
域と同じで、１種高度地区、建ぺい率50パーセント、容積率80パーセントと
なる。申請地の前の幹線道路は都市計画道路でないので、一般区域にあたり
建ぺい率が50パーセントとなる。
（委
員）第１号議案で、建ぺい率が40パーセントとされている理由は何か。
（提案課）第１号議案についても、一般区域にあたるので、原則として、建ぺ
い率が50パーセント、容積率が80パーセントとなる。ただし、特別養護老人
ホームの提案基準で、敷地面積が1,500平方メートル以上で、外壁から敷地境
界線までの距離を１メートル以上離せば、建ぺい率を40パーセントとする代
わりに、高さを12メートルまで緩和できるとされている。
（委
員）建ぺい率50パーセント、容積率80パーセントが基本であるというこ
とか。
（提案課）そうである。
（提案課）先ほどの地域作業所の補足であるが、位置図上に名前が残っている
ものの、健康福祉局としては、事業所として把握していない。立地基準上は
さきほどの回答のとおり問題がない。
「可」とされる。
議事
４
第５号議案（都市計画法第34条第14号の審議…開発審査会提案基準第27号）
（提案課）
※
提案理由、申請者、申請地、土地利用計画等、予定建築物、提案内容、そ
の他必要な事項、形態制限等を説明
（質疑応答）
（委
員）土地利用計画図の前面道路について、環状４号線があって、市道和
泉11号線が並行している。北から南へ点線が書かれているが、これは何か。
（提案課）環状４号線の整備前は、道路が北から南へ下っていた。点線は、昔
の道の位置ではないかと思う。
（委
員）今回は、特に意味がないのか。
（提案課）はい。出入口以外の部分が環状４号線に接していて、出入口が直接
環状４号に接するのではなく、側道に接している。
（委
員）側道は、一方通行なのか。
（提案課）はい。一方通行である。
（委
員）敷地の下端から出入りするのか。
（提案課）はい。下端から出入りする。この道は4.5メートル以上あり、車の通
行が可能な道である。
（委
員）土地利用計画図で、歩道上に車止めやガードパイプが置かれている
ようだが、工事の前に撤去して、車が出入りできるようにするのか。現場写
8
真に、車止めは写っていないが。
（提案課）車止め等を取り除くことはない。この部分は環状４号線の歩道にあ
たるが、歩道を突き切ったかたちで車の出入りはしない。人は門から出入り
するが、車は側道から出入りするので、歩道に車が乗り入れることはない。
（委
員）あくまで南側の道路に出入りするということか。
（提案課）そうである。土地利用計画図の横断側溝240とあるところから出入り
する。
（委
員）ここの交差点は信号がないようだが、左折ということか。環状４号
線を右折ということはないだろうが。
（提案課）基本的には、左折ということになるだろう。
（委
員）管理者によく確認して欲しい。
（提案課）分かった。
（委
員）車の出入口が１箇所だけなので、歩道から玄関に行くアプローチと
車のＵターンなどで、出入口付近がかなり複雑になる。駐車場内の事故等が
多いと思われるので、注意して欲しい。
「可」とされる。
５
議事
第６号議案（都市計画法施行令第36条第１項第３号ホの審議…開発審査会
提案基準第29号）
（提案課）
※
提案理由、申請者、申請地、建築物の概要、提案内容、その他必要な事項、
形態制限等を説明
（質疑応答）
（委
員）入所者は男性７名ということであるが、男性のみを入所させるのか。
女性と一緒にということはないのか。
（提案課）開設に向けては男性入所者のみで計画している。同性介護の職員体
制を考えると、見込みとしてはこのままではないか。
（委
員）職員も男性か。
（提案課）食事の部分もあるので、そこは組み合わせで女性ということもあり
得る。
（委
員）固定的な方針で、女性は絶対に入所させないということではないと
いうことでよいのか。
（提案課）現在、男性のみを予定しているということである。この先、女性の
入所が絶対ないということではない。
（委
員）250メートル以内に障害者グループホームがないということになる
と、女性が入所したいということもあるだろう。
（提案課）今回のグループホームは１階と２階に分かれているので、１階と２
9
階で対応したり、職員配置で対応するなど、受入れの余地はある。
（委
員）１階にトイレが１箇所ということだが、職員も含めると、トイレは
足りるのか。
（委
員）使う人とトイレの数のバランスのようなものはあるのか。定員７名、
常勤１名であるので、人数はそんなに多くないと思うが。
（委
員）基準にはないと思うが、使い勝手の点でという意味である。
「可」とされる。
６
第７号議案（都市計画法施行令第36条第１項第３号ホの審議…開発審査会
提案基準第29号）
（提案課）
※
提案理由、申請者、申請地、建築物の概要、提案内容、その他必要な事項、
形態制限等を説明
（質疑応答）
（委
員）配置図南側の道路は、公図上で水路となっているが、形態は道路な
のか。
（提案課）形態は写真にあるように道路である。ただ、建築基準法上の道路で
議事
はない。
（委
員）配置図北側の駐車スペースは、職員用なのか。
（提案課）職員用であるが、送迎に使う場合もある。
（委
員）配置図、平面図で玄関へのアプローチが階段のみとなっているが、
問題ないのか。車椅子利用の方などはどうなるのか。
（提案課）入所されている方が知的障害者で、車椅子を利用されている方はい
らっしゃらないので、問題はない。
（委
員）今後も予定はないのか。
（提案課）そうである。
「可」とされる。
７
第８号議案
開発審査会包括承認に関する許可処分報告
「了承」とされる。
８
第９号議案（審査請求）
都市計画法第43条第１項の規定に基づく建築許可処分の取消しを求める審
査請求の申立て
10
公開による口頭審理を実施
書面審理を継続し、次回、裁決書案の検討を行う。
９
その他
前回（平成25年５月開催）の会議録の確認
議事
「了承」とされる。
１
許可申請概要書（第１号議案、第２号議案及び第４号議案から第７号議案
まで）
資料
特記事項
２
開発審査会包括承認に関する許可処分報告書（第８号議案）
３
審査請求書等（第９号議案）
４
前回の会議録（その他）
※午後４時から午後４時40分まで、都市計画法第50条第３項に基づく公開によ
る口頭審理を実施した。
※本会議録は、平成25年月
日、各委員に確認を得、確定しました。
11

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