VOL.257 ANSWER 協会顧問弁護士坂元和夫協会顧問弁護士尾藤廣喜協会顧問弁護士山﨑浩一相談シリーズ質問先日、私のアパートに入居していた高齢のＡさんが亡くなりました。Ａさんには身寄りがなく、保証人もおりません。未払家賃の回収や室内の物の処分に頭を悩ませています。どうしたら良いのでしょうか？回答「独居高齢者の死去と家財等の処理」１室内の物品を処分してもよいのか２相続財産管理人の選任申立てと、清算手続き賃借人が死亡して未払い家賃がある場合、通本件の家主は、相続人（賃借人）の債権者です常は、相続人に対して請求を行うことになるでから、「利害関係人」（952条）にあたり、家庭裁しょう。しかし、相続人全員が相続放棄を行っ判所に対して相続財産管理人の選任を請求するた場合や、本件のように相続人がいるのかどうことができます。管理人が選任されるとその旨かがはっきりしない場合には「相続人のあるこが官報に公告され、２ヶ月以内に相続人が現れとが明らかでない場合」（民法951条）にあたるたない場合には、清算手続きが開始されます。め、相続財産は法人となります。この場合は、清算が開始されると、管理人は２ヶ月以上の以下のように利害関係人が申立てを行い、家庭期間を定めて、債権者等に債権の申出をするよ裁判所が相続財産の管理人を選任した上で、所う公告します。この期間が経過すると、債権者、定の手続きにより、財産の管理・清算を行うこすなわち家主等に対する弁済が行なわれます。とになります。したがって、家主といえどもＡ室内の物品については、競売を行うか、管理人さんの家の中にある現金を家賃に充てたり、物が家庭裁判所から権限外行為の許可（953条、28 品を処分したりすることは許されません。条参照）を得て任意売却を行い、弁済の原資とします。実務上、着古した衣類や古雑誌等、明る限り存続し、死亡した時に終了するという賃らかに交換価値のないものは、管理人により適貸借契約をいいます。また、期間付死亡時終了宜破棄されます。なお、賃借権は相続の対象と建物賃貸借契約とは、終身建物賃貸借契約に加なりますから、賃貸借契約はＡの死亡によってえて，借地借家法に定める建物定期借家契約をも終了せず、相続財産法人との間で継続します。締結したものをいい、賃借人の死亡もしくは一清算手続き開始後に合意解除しておきましょう。定の期間の満了により終了する賃貸借契約をい清算手続きはこの後も進行し、６ヶ月以上のいます。これまでは、賃借人の死亡時に終了す期間を定めて最後の公告が行われた上で、相続る旨の特約を結んでも「賃借人に不利なもの」人の不存在が確定します。（借地借家法30条）として、無効とされてきましなお、申立てにあたっては、管理人の報酬やたが、高齢者居住法の要件を満たすことで、死官報への掲載料などの諸費用（合計30∼40万円亡時終了特約が認められることになりました。ほど）の予納が必要です。費用は清算手続きの高齢者居住法が定める要件のうち主なもの中で返還されますが、被相続人に財産がない場は、①建物についてバリアフリーなど一定の基合は申立人の負担となるので注意が必要です。準を満たすこと、②都道府県知事等の認可を得賃料債権が時効にかかる場合など、急を要すること、③契約を公正証書等の書面によって行る場合には、「遅滞のため損害を受けるおそれうことです。バリアフリー化など、家屋の改修がある」（民訴法35条）ものといえ、相続財産法には費用がかかりますが、整備費用の補助制度人を被告とする訴訟を提起し、特別代理人の選や、税制上の優遇措置があることから、家主の任を求めることが可能です。手続が簡便な上、メリットも大きいでしょう。費用や期間の面で有利になる場合もありますかなお、賃借人の死亡時には建物内に残置物がら、一考の余地があるでしょう。あることが想定されますから、引取人を定めた上で、一定の期間内に引取りがなされない時は３高齢者の居住の安定確保に関する法律処分する旨の特約を定めておくと、明け渡しをこのように、通常の賃貸借契約では、身寄りスムーズに行うことが可能です。のない賃借人が死亡した際に様々な問題が生じ家賃債務保証とは、財団法人高齢者住宅財団る可能性があります。そこで最近では、借地借による高齢者世帯等に対する家賃債務保証制度家法の特例法である「高齢者の居住の安定確保をいいます。２年ごとに月額家賃の35％（２年に関する法律」（以下、「高齢者居住法」としま分の家賃の1.5％相当）を負担することで、６ヶす）に基づいて、終身建物賃貸借契約や、期間月分の家賃に相当する金額が保証されます。賃付死亡時終了建物賃貸借契約を締結し、併せて貸人、賃借人いずれにとっても有利な制度であ家賃債務保証制度を利用する例が増えています。り、今後の利用が期待されています。終身建物賃貸借契約とは、賃借人が生きてい