第１９号 H17.8.30 香里園駅東地区市街地再開発準備組合市街地再開発事業関連の都市計画決定が告示・・住宅デベロッパーの選定・・ ■［理事会の開催（第 22～23 回）］去る、7 月 19 日(火）に第２２回の理事会を、8 月 2 日（火）には第２３回理事会をそれぞれ開催いたしました。合同部会で検討しました施設計画案をもとに、事業計画に必要な資金計画及び特定建築者制度の活用などについて検討をいたしました。また、参加組合員（住宅デベロッパー）の選定作業をすすめています。１．資金計画について市街地再開発事業では、建物の建築費などの事業資金は、保留床を売却して得た保留床処分金によって基本的にまかないます。また、道路や交通広場の整備など、地域の都市機能を整備するという事業の公共性を考慮し、国や地方公共団体による補助制度が設けられています。このほか、施行者は、道路などの公共施設整備に対して、公共施設の将来管理者に費用の負担をもとめることができます。この負担金のことを公共施設管理者負担金といいます。 7 月 19 日理事会風景市街地再開発事業のイメージ公共施設工事費道路、交通広場、歩行者デッキ、下水道等の工事費施設建築物工事費再開発ビル本体及び外溝工事費、その他各種の負担金除却、整地費歳現況建物の除却・解体及び敷地の整地の費用公共施設工事費補償費等権利変換に係る通損補償費（工作物や工事期間中の補償費）地区外転出に係る土地・建物補償費、通損補償費（及び除却費の一部）仮設店舗設置費施設建築物工事再開発ビル本体及び外溝工事費出施設建築物工事費歳入保留床処分金保留床処分金大半「住宅」と想定一般会計補助金除却、整地費一般会計補助金補償費等公共施設管理者負担金「権利変換諸費」や再開発ビル工事費の一部及び補償費の一部などへの補助権利変換諸費権利変換諸費、事務費等公共施設管理者負担金現況の調査や評価、従後の建物の評価、公共施設、建築物の設計に要する費用及び事業の許認可に必要な各種作業のための費用道路特別会計補助金都計道路香里園駅東線の新設道路と交通広場及びデッキ整備に係る費用への補助、交通安全施設等整備事業費補助八尾枚方線、木屋交野線、香里園駅東線の現道拡幅部分の整備に係る費用への補助市単独補助市道４号線、市道６号線等の整備に係る費用２．特定建築者制度の活用についてこの制度は、施行者が施設建築物の建築を、施行者にかわって他の者（特定建築者といいます。）に行わせることができるというもので、建築後、特定建築者によって建設された施設建築物（特定施設建築物といいます。）は、権利変換計画に基づきその全部又は一部を特定建築者が取得することとなり、組合自らが直接これを建築する場合に比べ、特定施設建築物の建築費用の調達面等で組合の負担が軽減されることになります。一般的な再開発事業では、再開発ビルの全てを組合が建設し、その一部を「保留床等」として第三者に処分し、「保留床処分金」を受け取る方式をとっていますが、特定建築者制度を適用する部分では、組合は土地の整備のみを行い、それを特定建築者に譲渡します。したがって、特定建築者制度を活用する部分では、組合は「保留床処分金」の代わりに「整備した土地」の譲渡対価としての「土地の譲渡金」を受け取ることになりま 8 月 2 日の理事会風景す。このように、参加組合員制度とともに、特定建築者制度も保留床処分の一つの方策ともいえます。なお、この制度の適用については、都市再開発法の規定により権利変換認可後となっています。【関西医大の当再開発事業への参画の基本的な考え方について】 ○【病院の特殊性】病院はその施設計画自体、一般施設建築物とは異なり、その特殊性が高く、設計プロセスが煩雑で工事段階における設計変更の可能性も高いものと思われる。また、組合側で主体的なスケジュールや計画・建設の内容調整を行おうとすると、非常に多大な労力を要することが予想される。 ○【組合側へのメリット】このように、関西医大に「特定建築者制度」を活用する方式とすることで、組合側としても病院建設に係る事務手続き等（設計・施工上の調達、コスト調整、許認可等）の煩雑さから解放されるという点でのメリットが考えられます。よって、２街区、関西医大の建設は、従後の土地、建物の様態あるいは組合事業との係り等を考慮して、「特定建築者制度」による取り組みが適当であると判断し、今後、この制度での検討を進めてまいります。３．施設計画案の概要についてこれまでに、合同部会等におきまして、全体ランドスケープコンセプトとしての「香里園ウェルネスガーデン」として、香里園の山の手に、緑あふれる丘陵地に囲まれた、これからの時代にふさわしい健康生活拠点とする施設計画の具体的な検討を行ってきました。そして、今後は、詳細デッキ計画の検討をはじめ、今後、決定していただく住宅デベロッパー（参加組合員）とも協議を重ねていくこととなります。見直し案全体配置図【１街区主要な見直し点】１街区住宅・店舗・業務・サービス２５階 127 戸・耐震構造を免震構造とし、低層部と高層部を構造分離・店舗・業務・サービス合計約 860 ㎡程度【２街区主要な見直し点】・上部病院形状の変更など全面的見直し ※入口部分のデッキや広場の機能・形態については協議中木屋交野線八尾枚方線【３街区主要な見直し点】除外地 (墓地) ・２棟あった住宅棟を１棟に、交通広場側は低層店舗棟とする。・交通広場から市道６号へ抜ける広場的スペースを確保する。・店舗・業務・サービス合計約 2,730 ㎡程度 ※デッキ形状などの見直し２街区病院７階 200 床香里園駅東線交通広場香里園駅３街区３街区住宅棟３７階 317 戸 N 店舗・業務・サービス棟３階 ■［参加組合員（住宅デベ）の選定］当市街地再開発事業は、住宅の大半を保留床として第三者に処分する方針ですが、この住宅保留床の取得予定者を「参加組合員」と位置付け、組合設立時には正式な事業参画者とすることで事業の担保性をより確実なものとしたいと考えております。現在、当準備組合では理事会を主体として「参加組合員」選定の具体的な作業を進めております。 ■［その他］１．事務所開き香里園駅東地区市街地再開発『準備組合新事務所』去る、８月１日に新しい事務所に移転が終わり、翌日の２日に事務所開きを行いました。２．都市計画決定都市計画審議会も無事に終わり、大阪府、寝屋川市及び枚方市におきまして、８月９日都市計画決定の告示がなされました。平成１７年８月９日付け告示「香里園駅東地区市街地再開発事業関連の都市計画決定」がなされました。（都市計画決定） ●東部大阪都市計画市街地再開発事業の決定（市決定） ●東部大阪都市計画用途地域の変更（府決定） ●東部大阪都市計画防火地域及び準防火地域の変更（市決定） ●東部大阪都市計画高度利用地区の変更（市決定） ●東部大阪都市計画道路の変更（府決定） ①香里園駅東地区市街地再開発事業【（新）用途地域・防火・高度利用地区】 ②用途地域の変更近隣商業地域容積率：３００％⇒４００％建ぺい率：８０％⇒ ８０％第一種低商業地域 ③防火・準防火地域の変更準防火地域 ⇒ 防火地域 ④高度利用地区の変更・容積率の最高限度５０／１０・容積率の最低限度２０／１０・建ぺい率の最高限度７／１０・建築面積の最低限度２００㎡・壁面の位置の制限２ｍ、４ｍ ⑤都市計画道路の変更近隣商業地域３．施行地区の公告及び未登記借地権の申告また、都市計画決定を受けて、組合設立発起人より、寝屋川市及び枚方市の両市に対して、施行地区の公告申請を行いました。現在、両市において、未登記借地権の申告を受けつけています。《借地権の申告期間》 ※８月１０日～９月８日（縦覧期間、８月１０～２３日）「都市計画決定」市街地再開発事業が都市計画事業として施行される理由は、市まちづくり用語集（Ｎｏ12）街地の面的な開発事業であり、非常に高い公共性を有しているため、その計画を都市計画の中で保証し、実現に向けて強力に推進していく必要があるためです。都市計画決定とは、都市計画を一定の手続きにより決定することです。都市計画の決定権者は原則として都道府県知事又は市長です。市街地再開発事業に関する都市計画決定がされると、その施行区域内においては、いわゆる都市計画制限が働き、都市計画法第５３条から第５７条までの規定が適用されます。都市計画制限は事業を実施するにあたって障害となることが予想される行為をあらかじめ防止しておくこと、土地の投機的な売買を防ぐことなどによって、将来の事業が円滑に行われるようにするものです。一言でいうと計画水準を確保するための規制ということになります。都市計画決定がなされ、当地区の再開事業も都市計画事業として位置付けられるこ編集後記とになりました。次は、本組合に向けて精力的にがんばっていきたいと考えておりますので、皆さんよろしくお願いいたします。なお、これまでにご加入いただけなかった権利者の方々におかれましても、今後、当地区のまちづくりにご理解とご賛同の程よろしくお願いいたします。【お問い合わせ】 ● 香里園駅東地区市街地再開発準備組合事務所〒572-0082 寝屋川市香里本通町７－３５事務局:高田 AM10:00～PM5:00 まで（土・日・祝日等を除く。） TEL:072-833-5448 FAX:072-833-5449 E-mail：[email protected] 【行政】・寝屋川市まち政策部都市再開発事業室・枚方市都市整備部まちづくり推進課 TEL:072-824-1181(代) FAX:072-825-2618 E-mail：[email protected] TEL:072-841-1221(代) FAX:072-846-4634 E-mail：[email protected]