生活知識情報住まいに関する支援制度最終回大垣尚司住まいに関する支援制度の内容やしくみについて紹介します。 Ogaki Hisashi 立命館大学大学院教授　一般社団法人移住・住みかえ支援機構代表理事著書に『49歳からのお金ー住宅・保険をキャッシュに換えるー』（日本経済新聞出版社）など。住みかえ編　マイホーム借上げ制度＊2014年３月現在ホームを貸すことができれば、子育て支援になセカンドライフと住みかえる一方で、賃料収入（地方都市の場合、平均で約６万8000円＊２）を得ることができます。しかし、 60歳男女の平均余命は、それぞれ約23年、28 年です＊１。仕事を引退したり、子育てが終わっ大家の仕事はめんどうですし、退去のつど次のたのを機に、20年以上あるセカンドライフを生入居者を探すのも大変です。一度家を貸すと返き生き過ごすため、新たな地に住みかえる人がしてもらえないのではといった不安もあります。増えています。また、年を取れば介護施設等へそこで、国の支援を得て設立された一般社団の住みかえを余儀なくされる場合もあります。法人移住・住みかえ支援機構（以下、JT I ）が間こうした結果、大都市から地方へと人口循環に入って、そうした不安を解消する「マイホーとでもいうべきものが始まっています。例えば、ム借上げ制度」が2006年に始まりました。これ総務省の統計によれば、15 ～ 54歳では地方かは、利用者のマイホームをJT I が借り上げて入ら大都市へ、55歳以上は大都市から地方へと居者に転貸し、家賃収入を保証する制度です（図移動が見られます（図１）。２）。2014年１月30日現在の制度利用者は536 マイホーム借上げ制度の趣旨名、利用を検討中の登録者は約2,000名です。以下、制度の利用条件の概要を紹介しましょう（詳細はJT I のホームページ www.jt-i.jpを参照）。住みかえに際し、問題となるのがマイホーム。売るのはもったいないが、子どもが住むとは限マイホーム借上げ制度の利用りません。放置すれば家は急速に傷みます。一方、若年層が大都市近郊に予算内でちょう ●利用対象者：原則として50歳以上。国籍不問。どよい立地と広さの借家を見つけることはほとただし、海外からの利用は日本人に限ります。んど不可能でしょう。もし、こうした層にマイなお、定期借地上の住宅や長寿命住宅等につい 15〜54歳 55〜74歳終身型・移住・住みか定期型え支援機構３年定借で借上げ転貸（JTI）差額家賃 −５％利用者（管理料）（貸主）新居・実家・子どもと同居シニア向け住宅・施設等図１人口移動の状況図２（総務省「平成25年住民基本台帳人口移動報告」をもとに筆者が作成） ※「白」は転入者数が転出者数を上回り、「黒」は転出者数が転入者数を上回る都道府県。 2014.4 国民生活 08 債務保証自宅・実家等住みかえ 55歳以上入居者 10％空き家・空き室積立金空室リスクを負担※ 国の保証基金マイホーム借上げ制度のしくみ ※詳細は文中の「家賃保証」を参照生活知識情報ては年齢制限なく利用できる制度があります＊３。定期借家契約（期限において必ず明け渡さねば ●対象地域：全国。ただし、近隣に取扱事業者ならない借家契約）で転貸し、期限に再契約すがいない地域や人里離れた場所は、入居者決定る形態をとります。までに時間がかかり家賃も低水準になります。 ●借上げ家賃：転貸家賃から10％の空家・空室 ●対象住宅：アパートや賃貸マンションなどの積立金（空室時の保証準備積立と機構の運営費）事業用を除く一般住宅（賃貸部分が小規模な賃と管理業者に対する管理手数料５％を差し引い貸併用型住宅は可）。一戸建て・マンションを問た金額を利用者に支払います。なお、家賃水準わず、現に住んでいる必要もありません（相続は市場相場を基準としますが（周辺相場の８～した親の家や別荘、二世帯住宅の片側も可。部９割）、床面積に比例して高くなるわけではあり屋貸しは不可）。一部を荷物置き場として留保すません。敷金・礼金は入居者からとりません。ることも可能。違法建築＊４は不可（ただし、既 ●家賃保証：マイホーム借上げ制度の利用開始存不適格住宅＊５は可）。時期は、最初の入居者が決定した時点からにな ●耐震性の確保：建築確認日が1981年５月31 るので、借上げ賃料が支払われるのは、その時日以前の住宅については、耐震診断を行い現行点からになります。最初の入居者が決定した後耐震基準値の0.7倍に満たない場合には0.7以上は、空家・空室になっても再募集に当たり設定となるよう耐震改修を行う必要があります。した最低保証家賃を支払います。同家賃は市場 ●建物診断と修繕：借上げに当たり簡単な建物が大きく変化した場合や住宅の経年劣化により診断を実施し、重大な問題がある場合のみ必要見直すことがあります。なお、耐震基準値が１最小限の修繕が必要です。借上げ開始時は利用以上等の要件を満たす物件については契約期間者（貸主）によるハウスクリーニングが必要で中最低保証家賃の金額を一定金額以上保証するす（費用は１㎡あたり1,000円程度）。内装等を定額保証制度が適用されます。保証負担は上記リフォームするかは自由（ただし、古い・汚い積立金で賄いますが、最悪の事態に備えて国の場合は家賃に影響します）。なお、転貸後に貸主基金（現在５億円）により債務保証がなされてとして行うべき修繕・改修は利用者（貸主）負います。担となります。 ●借上げ事務の実施：入居者募集や管理はJ T I くたい ●入居者による改修：構造躯体に影響を与えなに協賛する宅地建物取引業者を通じて行います。い範囲で、入居者がJ T I の承諾を得て自分自身 ●利用手続き：JTIに情報登録をいただき、カウで内装等の改修を行うことをあらかじめ利用者ンセリングや家賃の予備査定を行ったうえで利用意思が固まったら正式に申し込みます。JTI （貸主）に認めてもらいます。 ●借上げ期間：終身型と定期型があります。終は電話での相談を行っています。お気軽にご相身型は、利用者（貸主）とそのパートナーの双談ください。03-5211-0757（受付時間：午前方が亡くなるまで（明け渡しはその時点で有効９時〜午後５時（祝祭日を除く））な転貸契約の終了時になります）、定期型は利用＊１　厚生労働省「平成24年度簡易生命表の概況」者（貸主）が当初に設定する期限まで（この場＊２　首都圏、中京、京阪神以外の都市（一般社団法人移住・住みかえ支援機構実績値より）。合は中途解約に制約が生じます）。ただし、対象＊３　https://www.jt-i.jp/lease/system/system.html#02 住宅が老朽化して賃貸の用に供することが難し＊４　建築基準法またはこれに基づく法令や条例に違反して建築・改装した建築物のこと。くなった場合はその時点で終了します。＊５　建築したときには建築基準法などの法律によって適合していたのに、その後の法律や条令の改正、新しい都市計画の施行などによって違法となってしまった建築物のこと。 ●転貸：借り上げた住宅は、原則として３年の 2014.4 国民生活 09