MERCATO IMMOBILIARE BARI

Speciale Grandi Città
MERCATO IMMOBILIARE BARI
Quotazioni in diminuzione: -6% nel 2014
LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA'
A Bari nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari sono diminuite del 4,7% rispetto al semestre
precedente. Prendendo in considerazione l'intero 2014 il ribasso complessivo dei prezzi è stato del 6%.
Nel II semestre 2014 la macroarea dove si è registrata la maggiore contrazione dei valori è stata quella di
Poggiofranco - Policlinico che ha segnalato un decremento pari al 9,5% anche a causa di un'abbondante
offerta di abitazioni in vendita. Ribassi nettamente più contenuti si sono registrati nella macroarea San
Pasquale - Carrassi (-1,9%) dove le problematiche maggiori sono legate all’occupazione lavorativa. In
generale la tipologia più ricercata è il trilocale con il 36,8% delle preferenze, seguita dal bilocale che segnala
il 32,6% delle richieste.
L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE
MACROAREA CENTRO: calo dei valori immobiliari pari al 3,2%.
ZONA LIBERTA’ – MURAT
Riamane ampia la forbice tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e
questo determina un mercato poco dinamico. In calo gli investitori, anche a causa degli aumenti della
tassazione sulle seconde case e delle difficoltà che spesso si verificano con gli inquilini morosi. Per questo
motivo il mercato delle locazioni segnala un rallentamento, molti proprietari infatti preferiscono tenere
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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l’immobile vuoto piuttosto che affittarlo a persone che non possiedono le giuste referenze. Attualmente
per l’affitto di un bilocale si spendono circa 420-430 € al mese, per il trilocale 500-550 € al mese, con un
calo di 50 € circa se si tratta di soluzioni prive di ascensore. Da segnalare un aumento dei contratti a canone
concordato con cedolare secca, in particolare sulle metrature ampie perché più conveniente, il contratto
più utilizzato è comunque quello a canone libero da 4 anni più 4. La zona di Libertà – Murat è molto
eterogenea, in quanto coesistono tipologie economiche e signorili, vetuste e più recenti. L’area Murat 2 (via
Quintino Sella, via Manzoni) è caratterizzata da soluzioni storiche e tipologie degli anni ’70-’80: nella parte
che si rivolge verso il mare i valori dell’usato sono di 1800-2000 € al mq. Più vetuste le case a ridosso della
ferrovia, dove le quotazioni scendono a 850-900 € al mq (in stabili vetusti e senza ascensore). Di stampo
signorile è l’offerta abitativa su piazza Garibaldi, con abitazioni di almeno quattro locali che possono
toccare punte di 2400-2500 € al mq.
ZONA BORGO ANTICO - MURAT
Valori leggermente in crescita in zona Borgo Antico, dove lievi adeguamenti verso l’alto dei prezzi hanno
riguardato solo alcune tipologie e principalmente quelle dai tagli ridotti e in buono stato di manutenzione.
Il mercato di Borgo Antico è stato spinto anche da un aumento del numero delle richieste e delle
compravendite, grazie alla fiducia da parte dei potenziali acquirenti e ad una maggiore predisposizione da
parte delle banche alla concessione del credito. Trilocali e quadrilocali sono le tipologie più richieste, i tagli
più ampi infatti beneficiano del ribasso dei prezzi degli ultimi anni: ad esempio, attualmente, nell’area di via
De Rossi, un quattro locali da ristrutturare si può comprare con una spesa che non supera i 230 mila €.
Valori così contenuti determinano un aumento di interesse da parte di coloro che negli anni passati si erano
allontanati dal centro cittadino proprio a causa delle quotazioni troppo elevate. Il mercato immobiliare del
Borgo Antico è vivace nelle zone più esterne (Castello e limitrofe), dove un buon usato si acquista con 13001400 € al mq; chi ricerca la prima casa si orienta su appartamenti di 70-80 mq già in buone condizioni per
un budget nell’ordine di 80-90 mila €. Le strade più importanti di Bari Vecchia (piazza Mercantile, piazza del
Ferrarese e via Venezia) sono molto signorili e prestigiose, ma i prezzi sono elevati (fino a 3000 € al mq) e
difficilmente si riesce a compravendere. Tra le zone più richieste del quartiere murattiano ci sono via
Cairoli, via De Rossi, via Piccinni e via Putignani, dove i prezzi medi sono di 2600 € al mq; in via Sparano e
piazza Umberto I non si superano 3000 € al mq, mentre a ridosso della Stazione i valori si attestano a 24002600 € al mq. Nell’area murattiana ci sono difficoltà di parcheggio, pertanto la domanda in tal senso è
elevata: un box costa 80-90 mila €, un posto auto 30-40 mila € e per l’affitto si spendono 180 € al mese. Il
mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto lavoratori fuori sede e studenti universitari che
cercano bilocali e trilocali già arredati, per una spesa non superiore a 600-650 € al mese (per quanto
riguarda i trilocali). Si stipulano contratti di natura transitoria per una durata di 18 mesi.
MACROAREA LUNGOMARE PEROTTI – POLIVALENTE: ribasso dei prezzi del 3,6%
ZONA TORRE A MARE
Ancora in leggero calo le quotazioni nell’area di Torre a Mare, non mancano comunque le richieste
soprattutto per quanto riguarda soluzioni indipendenti e semindipendenti. Si registrano inoltre segnali
positivi da parte degli istituti di credito che sono più propensi all’erogazione. Nell’area adiacente al mare si
segnala inoltre qualche acquisto di case vacanza da parte di coloro che vivono in città oppure in paesi della
provincia.
Torre a Mare sorge in un’area molto estesa il cui mercato cambia notevolmente nella parte interna, oltre la
tangenziale. Ben servito e molto richiesto il centro del Borgo marinaro, dove sono presenti case degli anni
’40-‘50 quasi tutte in buone condizioni: un appartamento usato vale almeno 2000 € al mq e può toccare
2400 € al mq se con vista mare. Lungo via Bari (vecchia tangenziale) ci sono ville singole d’epoca, anche dei
primi anni del 1900, ma difficilmente sono in vendita. Nelle vicine via Colonna, via Grotta Regina e limitrofe,
si trovano soluzioni costruite negli anni ’70, che non superano mediamente 1700 € al mq, dal momento che
la zona non è molto servita. Piacciono le strutture inserite a Parchitello, dove un appartamento degli anni
’70 costa mediamente 2000 € al mq; si tratta di un residence con 700 abitazioni, di varie dimensioni. Oltre
la tangenziale, lungo la strada per Noicattaro, si trovano prevalentemente ville singole e a schiera di
recente costruzione: una tipologia di tre livelli da 60 mq ciascuno costa al massimo 260-270 mila €. Sul
mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di lavoratori fuori sede, single e divorziati,
che ricercano in questa zona perché solitamente gli appartamenti sono tutti arredati. I bilocali costano 350
€ al mese, i trilocali 450 € al mese. Il contratto più utilizzato è quello a carattere transitorio, nel 2014 inoltre
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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sono stati modificati verso il basso i parametri dei contratti a canone concordato e questo ha determinato
un aumento della loro sottoscrizione. Molto utilizzata la cedolare secca.
MACROAREA POGGIOFRANCO - POLICLINICO: quotazioni in discesa del 9,5%
ZONA POGGIOFRANCO
Nel quartiere di Poggiofranco si registra un buon andamento della domanda immobiliare che sembra
essere in lieve ripresa. L’offerta in zona è abbondante e questo ha fatto ridimensionare i prezzi.
Si realizzano prevalentemente acquisti di prima casa (o provenendo da una situazione di affitto oppure
migliorando l’abitazione già esistente). Si registra anche la presenza di alcuni investitori che non sempre
però concludono la trattativa, mirando a prezzi molto bassi. I potenziali acquirenti della zona hanno già una
buona disponibilità di spesa e si orientano su trilocali e quattro locali. Poggiofranco piace perché offre aree
verdi, facilità di parcheggio e vicinanza al centro. Per un trilocale da ristrutturare si spendono mediamente
1800 € al mq. Altra tipologia apprezzata sono i tagli di grande dimensione che si trovano all’interno di
parchi particolarmente prestigiosi dotati di portineria e di posto auto e che possono toccare anche i 26002700 € al mq. Esiste poi una zona di cooperative ex 167 costruite negli anni ’70 che si concentrano
prevalentemente nelle traverse di viale Kennedy e Martin Luther King e che si scambiano a prezzi medi di
1800 € al mq. Condomini di recente costruzione, anni ‘ 90-’95, sono disponibili nella zona Sheraton, sul
prolungamento della via Matarrese. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata
da coloro che non riescono ad acquistare e da chi volendo cambiare quartiere ha scelto di affittare la
propria casa altrove per vivere a Poggiofranco. Si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con
cedolare secca. Per un quadrilocale si spende mediamente 650 € al mese. Pochi i box auto presenti in zona
che possono raggiungere anche quotazioni di 50 mila € nelle zone più centrali e scendere a 25 mila €
quanto più ci si sposta verso la periferia.
MACROAREA SAN PASQUALE - CARRASSI: valori immobili giù dell'1,9%
ZONA SAN PASQUALE
Quotazioni in calo in zona San Pasquale nella seconda parte dell’anno. Le problematiche legate
all’occupazione lavorativa condizionano negativamente il mercato immobiliare determinando una
diminuzione del numero di richieste.
Di conseguenza il mercato delle locazioni è in fermento, la domanda è alta, anche se i proprietari sono
molto attenti alle credenziali dei potenziali inquilini ed alla loro disponibilità economica. La richiesta di
appartamenti in affitto proviene da famiglie e da giovani coppie che non riescono ad acquistare, i canoni
medi sono di 400 € per i bilocali e 500 € per i trilocali, i contratti maggiormente stipulati sono quelli a
canone libero da 4 anni più 4 con cedolare secca. Da segnalare inoltre qualche acquisto per investimento da
parte di famiglie che, approfittando del ribasso delle quotazioni, provano a comprare a prezzi vantaggiosi
immobili da mettere a reddito. Chi cerca l’abitazione principale ricorre quasi sempre all’ausilio di un mutuo
bancario che copra la maggior parte del valore dell’immobile. San Pasquale si sviluppa tra il Campus
Universitario (Facoltà di Ingegneria, Chimica, Matematica), la Stazione e il Centro di Bari, in un’area
commerciale e ben servita. Le strade principali sono viale dell’Unità d’Italia e viale della Repubblica, dove si
concentrano le tipologie più recenti e più ambite, che in buone condizioni si valutano circa 2000-2100 € al
mq. La parte più vecchia del quartiere risale agli anni ’50-’60 e soffre per la mancanza di parcheggio e le
strade strette, mentre quella più recente si è sviluppata nel decennio successivo ed è più ricercata: in
quest’ultimo caso si parla di cifre intorno a 2000 € al mq per abitazioni ristrutturate e situate ai piani
medio-alti, mentre nella parte più vecchia i prezzi sono di 1000-1300 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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