Brief - Aedes

Datum
10 maart 2015
Kenmerk
BBPZ/MCal/RBos/15-037
Aan
Tweede Kamer der Staten Generaal
Koningin Julianaplein 10
Algemene Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst
2595 AA Den Haag
Postbus 93121
Onderwerp
Ontwerpbesluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2509 AC Den Haag
088 233 37 00
[email protected]
www.aedes.nl
KvK 40478218
Geacht Kamerlid,
Woensdag 11 maart spreekt uw Commissie met de minister voor Wonen en Rijksdienst over het
Ontwerpbesluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de Autoriteit woningcorporaties.
Bij de behandeling van de novelle gaven we al aan dat we ons zorgen maken over de complexiteit van
de wetgeving. Deze zorg hebben we nog steeds nu het Ontwerpbesluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting voorgehangen wordt in uw Kamer. We vragen uw aandacht voor een aantal
voorstellen in het Ontwerpbesluit, die een goede uitvoering volgens Aedes in de weg staan of die
onwenselijke (bij)effecten op de corporatiesector hebben.
Grote regeldruk
Voordat we hierop ingaan, willen we uw Kamer vragen om er bij de minister op aan te dringen de
invoering van de wet goed te monitoren en de inwerkingtreding spoedig te evalueren en hierover aan
beide Kamers verslag uit te brengen. De wet wordt geacht over vier maanden in te gaan, per 1 juli
2015. Dat is wat Aedes betreft zeer ambitieus. Zo zal een groot aantal (daeb)projecten per 1 juli niet
meer als daeb mogelijk zijn, maar is nog onduidelijk welke precies.
Invoering betekent voor woningcorporaties – naast hoge invoeringskosten en complexiteit - veel extra
werk. Zij willen hiermee aan de slag, maar kunnen dat nog niet omdat voor een groot aantal
onderdelen die voor de implementatie in de werkorganisaties van belang zijn, nog volstrekt onduidelijk
is hoe deze moeten worden geïmplementeerd. Het Ontwerpbesluit is nog niet afgerond en moet nog
langs de Raad van State. Bovendien moet er daarna nog een zeer uitgebreide ministeriële regeling
worden uitgewerkt. Op basis van deze ministeriële regeling en het nog uit te werken toezichtkader van
de nieuwe toezichtautoriteit weten corporaties pas welke aanpassingen er voor 1 juli aanstaande
precies van hen verwacht worden.
De toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), waarschuwde al eerder 1 dat de minister
woningcorporaties te weinig tijd geeft om een administratieve scheiding of een juridische splitsing in
1
Brief CFV aan minister Blok over uitvoeringstoets Ontwerpbesluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (20
januari 2015).
10 maart 2015
een DAEB- en een niet-DAEB-tak af te ronden. Volgens het huidige Ontwerpbesluit moeten corporaties
die scheiding of splitsing uiterlijk 1 januari 2017 klaar hebben. Bovendien bevat het Ontwerpbesluit
volgens het CFV onvoldoende kaders voor de op te stellen scheidingsvoorstellen en de beoordeling
daarvan.
Uitvoering
In de hierop volgende alinea’s beschrijven we een aantal problemen die wij zien in het Ontwerpbesluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze punten staan wat ons betreft een zorgvuldige uitvoering
in de weg, doordat zij onnodig ingewikkeld zijn, uitvoeringsproblemen opleveren of onjuiste elementen
bevatten.
Passend toewijzen
Aedes is voorstander van het principe om woningen zo passend mogelijk toe te wijzen. Huurders,
verhuurders en overheid hebben er baat bij dat huishoudens niet te duur of juist te goedkoop wonen
maar aan huur betalen wat zij ook daadwerkelijk kunnen betalen. Voorgesteld wordt nu dat
woningcorporaties over drie jaar tenminste 95 procent van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens een
woning moeten toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens (rond de 600 euro).
Een dergelijke landelijke regeling maakt het echter onmogelijk om op regionaal niveau afspraken te
maken en maatwerk te leveren. Terwijl de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen en de
mogelijkheid om deze aan bepaalde inkomensgroepen toe te wijzen juist sterk verschilt tussen regio’s,
afhankelijk van de situatie op de woningmarkt. In veel gemeenten zijn simpelweg te weinig woningen
beschikbaar met een huur onder de aftoppingsgrens. In krimpregio’s kan een landelijke norm zelfs
averechts werken en leiden tot leegstand van de (iets) duurdere sociale huurwoningen.
De verwachting is dat deze maatregel zeer grote gevolgen heeft voor de ambitie om de
woningvoorraad energiezuiniger en duurzamer te maken; de doelstellingen van het energieakkoord
komen hiermee zwaar onder druk te staan. Corporaties kunnen woningverbeteringen, waardoor een
huurder vaak wel een lagere energierekening krijgt, immers nauwelijks meer doorberekenen.
Als corporaties in gebieden waar te weinig woningen met een huur onder de aftoppingsgrens vrij
komen de huren moeten verlagen, zal dit een verdere aanslag betekenen van investeringen door
woningcorporaties. In de antwoorden op Kamervragen stelt de minister dat corporaties de huren maar
moeten verlagen als er te weinig woningen met een huur onder de aftoppingsgrens vrijkomen. Dan
ontstaat dus de vreemde situatie dat woningen die potentieel te liberaliseren zijn, gedwongen moeten
worden aangeboden voor een fors lagere huur. Dat lijkt ons niet passend, omdat er daarmee voor
huishoudens met een middeninkomen en geen huurtoeslag nog minder aanbod dan nu al het geval is
zal komen. De wachtlijsten in schaarstegebieden lopen daarmee op en de doorstroming stokt.
Bovendien kunnen corporaties als ze deze vrijkomende woningen verplicht moeten toewijzen met een
huur onder de aftoppingsgrens aan huurtoeslagontvangers deze woningen ook niet verkopen of
liberaliseren, waardoor het weer lastiger wordt om de verhuurderheffing op te kunnen brengen.
Helemaal tegenstrijdig wordt de minister als hij in zijn beantwoording op pagina 43 stelt dat overige
(vooral zittende) huurders dan maar een hogere huurstijging moet worden gegeven om toegelaten
instellingen compensatie te bieden voor de lagere huren voor huurtoeslagontvangers vanwege het
passend toewijzen. Dit lijkt ons niet passend, omdat de betaalbaarheid voor huurders al fors onder
druk staat.
Pag. 2 van 6
10 maart 2015
Volgens ons is de voorgestelde (strikte) landelijke norm ook tegenstrijdig met de geest van de nieuwe
Woningwet: op lokaal niveau met gemeenten en huurders afspraken maken.
Aedes stelt daarom, net als de G32, voor om af te zien van een landelijke regeling. Of te kiezen voor
een regeling waarbij vanaf invoering van de wet ten minste 60 procent van de
huurtoeslaggerechtigden in het goedkoopste segment een woning aangeboden krijgt, waarna er ruimte
blijft voor lokaal maatwerk in de jaren daaropvolgend. Dan kan er lokaal worden gemonitord en in
prestatieafspraken bepaalt worden wat voor die specifieke regio passend is (waarbij in regio’s na
afstemmingsoverleg uiteraard ook besloten kan worden te kiezen voor een percentage van 95%).
Te overwegen valt om ook ná het moment van toewijzen te kijken naar passendheid. Immers, een
woning kan op het moment van toewijzing passend zijn, maar door verandering van inkomen of
huishoudenssamenstelling in de jaren daarna niet meer passend. Een periodieke toets op passendheid
zou, zeker in overspannen woningmarkten, een mogelijkheid bieden de schaarse goedkope woningen
daadwerkelijk voor de doelgroep beschikbaar te krijgen.
Overcompensatie
Het Ontwerpbesluit bevat één ‘one size fits all’-formule om te kunnen bepalen of een woningcorporatie
eventueel teveel staatssteun (‘overcompensatie’) heeft gekregen bij de financiering van primaire
taken, in de vorm van een garantie van het Rijk op leningen. Een garantie die overigens nog nooit is
aangesproken.
Uit analyse van Aedes blijkt dat deze formule fouten bevat, vrij weinig zegt over het daadwerkelijk
behaalde voordeel en inefficiënte bedrijfsvoering beloont:

Hoe meer kosten een corporatie maakt, hoe minder snel die volgens de voorgestelde formule
is overgecompenseerd.

De formule vergelijkt een verondersteld rendement van woningcorporaties met die van
institutionele beleggers. Deze vergelijking klopt op een aantal punten niet: onrendabele
investeringen bij bijvoorbeeld herstructurering en een hoger risico bij investeringen in
ontspannen woningmarktgebieden, waar woningcorporaties mee te maken hebben, zijn niet in
de formule meegenomen.

In de formule, waarmee een eventueel teveel aan genoten voordeel moet worden berekend,
wordt merkwaardig genoeg al een verondersteld genoten voordeel opgenomen.

De formule houdt geen rekening met specifieke eigenschapen van de investeringen van
woningcorporaties en raakt woningcorporaties met veel nieuw bezit en zorg- en
ouderenhuisvesters, onevenredig hard. De formule werkt in de praktijk als boete op het
onzelfstandig huisvesten van zorgbehoevenden.
Het CFV concludeert in haar brief ook dat de wijze waarop de minister de overcompensatie wil
berekenen, niet bruikbaar is.
De formule zal voor veel corporaties in de praktijk een extra verhuurderheffing betekenen. Er moet dus
nog (veel) meer geld overgemaakt worden aan de staat. Dit is merkwaardig, aangezien de invoering
van de verhuurderheffing al door het kabinet werd gemotiveerd vanuit een verondersteld genoten
voordeel vanuit staatssteun.2
2
Minister Blok in Aedes-Magazine, december 2012: ‘Corporaties konden financieel heel sterk worden, doordat ze tot
ver in de jaren 90 veel subsidie kregen. Dan is het ook redelijk dat de samenleving zegt: lever dan ook je bijdrage.’
Pag. 3 van 6
10 maart 2015
De minister kan in zijn beantwoording van de Kamervragen (pag. 54) overigens nog geen indicatie
geven van de bedragen die met overcompensatie gemoeid zijn. Reden temeer om hier zorgvuldig mee
om te gaan en er de tijd voor te nemen.
Volgens de Europese regels is het ook niet nodig om à la minute één formule in te voeren. Een
juridisch advies van Allen&Overy bevestigt dit (bijgevoegd). Aedes stelt daarom voor om in een apart
traject te kijken naar een gedegen bepaling van overcompensatie, die de werkzaamheden van
verschillende woningcorporaties recht doet. Komend voorjaar komt het kabinet met een onderzoek
naar de borging en achtervang. Wat ons betreft ligt het in de rede deze formule daarbij te betrekken
en niet vooruitlopend daarop nu al vast te leggen. Dit sluit bovendien goed aan bij het aangenomen
amendement Van der Linde c.s. (33966, nr.33) en de aangenomen motie-Van der Linde (33966,
nr.41).
Eigenmiddelenbeleid
Aedes is tevreden dat de mogelijkheid voor corporaties om in niet-DAEB activiteiten te mogen
investeren (onder strikte voorwaarden) blijft bestaan. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
hanteert een eigenmiddelenbeleid ten aanzien van de financiering van investeringen in niet-DAEB. De
minister stelt nu voor dit strenge beleid, dat al voldoet aan de Europese regelgeving omtrent
staatsteun, toch weer verder aan te scherpen door alleen nog verkoopopbrengsten sinds 1 januari
2012 toe te staan. Aedes is er van overtuigd dat het bestaande – naar aanleiding van incidenten reeds
aangescherpte- beleid, dat in de praktijk goed functioneert, beter en effectiever is.
Het door de minister voorgestelde beleid maakt de wet onnodig complex en is bovendien afhankelijk
van toevallige factoren. Daardoor ontstaan grote verschillen tussen woningcorporaties in beschikbare
middelen voor investeringen in niet-DAEB, afhankelijk van de toevallige verkoop van de afgelopen
jaren. Corporaties die, in veel gevallen ondanks substantiële inspanningen, weinig tot niets verkocht
hebben, worden op deze manier gestraft en kunnen niet meer investeren in gemengde wijken. Wij
verzoeken u daarom de minister te vragen om zijn voorstel te heroverwegen en het bestaande
eigenmiddelenbeleid te continueren voor alle corporaties.
Erfpacht en herstructureringsopgaven
Zoals gezegd mogen woningcorporaties volgens de Woningwet onder strenge voorwaarden ook
investeren buiten hun primaire taken, bijvoorbeeld in herstructurering in stedelijke gebieden.
Een markttoets moet dan wel aantonen dat marktpartijen geen interesse hebben. Die markttoets hoeft
niet als de corporatie investeert op eigen grond, aangezien een marktpartij geen aanspraak kan maken
op het eigendom van de corporatie (dat zou in strijd zijn met het eigendomsrecht). Voor grond in
erfpacht schrijft de wet wél een markttoets voor.
Het onderscheid dat hier gemaakt wordt tussen erfpacht en eigendom is onlogisch en bovendien
juridisch gezien ongerechtvaardigd, zo stelt ook advocatenkantoor Kennedy Van der Laan na
bestudering van de casus in een juridisch advies aan Aedes (bijgevoegd). Een gemeente geeft grond in
principe altijd ‘voortdurend’ – of zelfs eeuwigdurend - uit in erfpacht; tijdelijke erfpacht komt
nauwelijks voor. Voor de wet heeft in geval van voortdurende erfpacht de erfpachter, als het op
gebruik van de grond aankomt, nagenoeg dezelfde rechten als een eigenaar. Een woningcorporatie kan
niet gedwongen worden het erfpachtrecht over te dragen aan een marktpartij. Ook kan een
gemeentelijke overheid niet gedwongen worden haar eigen grond die zij in erfpacht heeft uitgegeven
aan een woningcorporatie te verkopen aan de markt.
Pag. 4 van 6
10 maart 2015
Volgens Aedes moet dezelfde uitzondering voor niet-DAEB-investeringen dan ook voor op door
gemeenten voortdurend- of eeuwigdurend in erfpacht uitgegeven grond gelden. Erfpacht komt veel
voor in steden met een grote herstructureringsopgave, zoals Rotterdam-Zuid, Den Haag, Utrecht en
Amsterdam. Woningcorporaties kunnen in wijken waar dat hard nodig is, veel betekenen voor de
kwaliteit van de woonomgeving en segregatie tegengaan. Een verplichte markttoets bij erfpacht staat
dat in de weg.
Europees aanbesteden
Uit eerdere wetteksten en debatten in de Tweede Kamer blijkt dat de Kamer wil voorkomen dat het
aanscherpen van het toezicht op corporaties ertoe leidt dat woningcorporaties opdrachten op Europees
niveau moeten gaan aanbesteden. Dat kan als de rechter besluit dat woningcorporaties de status van
publiekrechtelijke instellingen hebben. De wet sluit die mogelijkheid volgens experts nu – ondanks het
aangenomen amendement van Schouten en Bisschop (33966, nr.30)- onvoldoende uit. In de wet
benoemde overheidsinvloeden kunnen het beeld scheppen dat de overheidsinvloed zich uitstrekt tot
(bouw)opdrachten. Dat zou aanleiding kunnen geven voor partijen om een aanbestedingsgeschil te
starten3. Dat kost woningcorporaties, hun toeleveranciers en indirect de huurders mogelijk veel geld en
tijd en levert een fors hogere administratieve lastendruk op.
Om dit ongewenste effect te voorkomen, vraagt Aedes uw Kamer er bij de minister op aan te dringen
een en ander in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting te expliciteren, waarbij
aangegeven wordt dat de overheid, met inbegrip van de aanwijzingsbevoegdheid van de minister, niet
direct of indirect invloed heeft op het plaatsen van opdrachten door toegelaten instellingen in de zin
van en binnen het begrippenkader van Richtlijn 2014/24/EU.
Leefbaarheid
Bij de behandeling van de novelle is het amendement Schouten c.s. (33966 nr.45) aangenomen. Het
amendement droeg de minister twee dingen op:
1.
Beperk de leefbaarheidsuitgaven tot een vast bedrag
2.
Beperk leefbaarheidsinvesteringen niet tot investeringen die ‘uitsluitend kunnen worden
ingezet ten behoeve van de huurders van woongelegenheden van de toegelaten instelling’,
maar maak het ook mogelijk om te investeren ‘in de directe nabijheid van woongelegenheden
of andere onroerende zaken van de toegelaten instelling of ten behoeve van de huurders van
die woongelegenheden’.
In artikel 49 van het Ontwerpbesluit is nu echter te lezen:
1. Het bijdragen aan de leefbaarheid houdt uitsluitend in:
a. woonmaatschappelijk werk, met inbegrip van het leveren van een bijdrage aan uitvoering
van achter-de-voordeur-programma’s onder verantwoordelijkheid van maatschappelijke
organisaties en uitsluitend ten behoeve van de huurders van de woongelegenheden
van de toegelaten instelling;
Dit komt niet overeen met de strekking van het amendement. De Nota van Toelichting bij het
Ontwerpbesluit wekt wel de indruk dat er meer ruimte zou zijn gemaakt, maar in het Ontwerpbesluit
zelf staat het niet. We vragen u dit aan te passen, zodat het ook in het uiteindelijke Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting goed staat.
3
‘Nieuwe Woningwet verplicht corporaties tot aanbesteden’ (Cobouw, 19-02-2015) en ‘Woningcorporaties niet
aanbestedingsplichtig?’ (Cobouw, 04-03-2015)
Pag. 5 van 6
10 maart 2015
Verder wordt voor leefbaarheidsinvesteringen een maximum bedrag van 100 euro vastgelegd per
woning. Dit bedrag ligt onder het huidige landelijke gemiddelde van gebieden met veel- en weinig
leefbaarheidsinvesteringen. In veel aandachtswijken liggen de uitgaven voor leefbaarheid
vanzelfsprekend boven dit gemiddelde. Daardoor kunnen bepaalde projecten in deze wijken, die nu
een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid en soms op verzoek van de minister zijn
opgestart (bijvoorbeeld in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
in verband met de selectieve woningtoewijzing op grond van overlastgevend, crimineel, extremistisch
of radicaal gedrag), niet meer doorgaan.
Om de noodzakelijke uitgaven aan leefbaarheid zoals vastgesteld bij amendement (33966, nr.45) in
die gebieden waar dat het hardste nodig is ook daadwerkelijk te kunnen doen, pleiten wij voor een
maximum van 200 euro per woning.
Daarnaast willen we u vragen het bedrag jaarlijks te indexeren. Dat is nu niet geregeld in het
Ontwerpbesluit.
Investeringscapaciteit
Een punt van aandacht is ook het inzicht dat gemeenten krijgen in de financiële mogelijkheden van de
corporatie. Voorstel in het Ontwerpbesluit is om de rentedekkingsgraad (ICR) als ratio hiervoor te
nemen. De grens ligt dan op een ICR van 1,4.
Als je alleen deze ratio pakt zou er zomaar een verkeerde indruk gewekt kunnen worden bij
gemeenten. Immers, bij 1,41 is de corporatie ‘rijk’ in de ogen van de gemeente en bij 1,39 is –ie ‘arm’
en kan er niets meer. Dat zou geen recht doen aan de situatie bij corporaties. Er is meer nodig dan
alleen een ICR van 1,4 om gemeenten inzicht te geven.
Aedes ontwikkelt met corporaties en stakeholders een ‘transparantietool’ die eind dit jaar gereed is
voor de hele sector. Daarin worden de financiële positie en financiële effecten van mogelijke
beleidskeuzes van corporaties op een voor gemeenten en bewoners begrijpelijke wijze transparant
gemaakt. Daarnaast geeft de transparantietool stakeholders inzicht en biedt hen de mogelijkheid in
gesprek te gaan over de beleidskeuzes van corporaties. Momenteel wordt de transparantietool in pilots
uitgetest.
We verzoeken u niet nu alleen de ICR op te nemen in het Besluit, maar om meer tijd te nemen en de
criteria zorgvuldig uit te werken in goede samenwerking met alle betrokken partijen. De
transparantietool zou hier wat ons betreft ook bij betrokken kunnen worden.
Mocht u naar aanleiding van deze brief vragen hebben of nadere informatie willen, neemt u dan
contact op met Richard Bos op 06-51926072 of [email protected].
Met vriendelijke groet,
Aedes vereniging van woningcorporaties
Ir. M.A.E. Calon
Voorzitter
Pag. 6 van 6

Download Report