Definitief correctiemodel WOZ II 2014 vraag 3

VRAAG 3
18
vraag 3.1
3
Bij de waardering van de WOZ-waarde moet bij het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde soms wel of niet met BTW gerekend worden. Er moet
hierbij gekeken worden naar de BTW-positie van de eigenaar van het WOZ-object. Als de eigenaar BTW NIET kan verrekenen, dan is het voor hem WEL een
kostenpost. Er moet dan inclusief BTW worden getaxeerd. Als de eigenaar BTW WEL kan verrekenen, dan is het voor hem GEEN kostenpost. Er moet dan exclusief
BTW worden getaxeerd.
vraag 3.2
2
Het complex bestaat uit 1 gebouwd eigendom (het wellnesscentrum met hotel) en 1 ongebouwd eigendom (omliggende grond). Investeer bv is eigenaar van de
grond met opstal. Relax bv is gebruiker van het wellnesscomplex met uitzondering van de ruimte voor sportmassage waarvan Sport bv onderhuurder is. De ruimte
voor sportmassage is echter een onzelfstandig deel omdat het niet afsluitbaar is en vormt samen met de rest van het complex één geheel. Het wellnesscomplex
en de omliggende grond behoren naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar. Er is sprake van 1 WOZ-object.
vraag 3.3
Bruto huur
13
Oppervlak
m2
huur m2
korting
huur per jaar
Entree, lobby
300
€ 140
25%
€ 31.500
Restaurant en keuken
500
€ 140
25%
€ 52.500
4.000
€ 80
25%
€ 240.000
Hotelkamers 1e verdieping
600
€ 110
25%
€ 49.500
Hotelkamers 2e verdieping
600
€ 110
25%
€ 49.500 +
Welness complex
Bruto huuropbrengsten
Af: exploitatielasten
€ 423.000
7,50% van bruto huuropbrengsten =
-€ 31.725
Netto huuropbrengsten
€ 391.275
basisrendement
1,60%
opslagrisico
6,90% +
gewenst netto-rendement
8,50%
factor (1/%)
11,76 x
netto huur x netto factor
kosten koper (%)
€ 4.601.394
7,0% correctie k.k. (1+ k.k.%)
Huurwaarde wellnesscomplex
€ 4.300.368
Oppervlak
m2
Toets extra grond
Bouwblok
10.000
Overige grond
11.800
totale kavel
21.800
Benodigde grond
Vloeroppervlak gebouw
factor meegehuurde grond
6.000
2,5 x
15.000 -
extra grond in m2
107,0% :
6.800
uitgifteprijs grond per m2
€ 15 x
Waarde extra grond
€ 102.000 +
Waarde in het economische verkeer
€ 4.402.368
Berekende gecorrigeerde vervangingswaarde
€ 4.216.000
Op grond van artikel 17, lid 3, WOZ geldt bij niet-woningen de hoogste van beide waarden.
WOZ-waarde
€ 4.400.000
Volgens de Taxatiewijzer, algemeen deel moeten WOZ-waarden tot € 1 mln worden afgekapt op duizendtallen, tot € 10 mln op 10-duizendtallen en daarboven op 50-duizendtallen.

Download Report