Huursombenadering - Huurdersfederatie Alert

De Huursombenadering
Het doel van het huidige systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging is om o.a. de
doorstroming van scheefwoners, meestal draagkrachtige huurders die een te lage huur betalen
in verhouding tot hun inkomen, te bevorderen en om die buiten de sociale sector woningen te
laten zoeken zodat er genoeg beschikbare woningen zijn voor mensen met een laag inkomen.
Echter, gelet op het woonakkoord,1 wordt deze aanpak per 1 januari 2015 vervangen door
de huursombenadering, wat ook de voorkeur heeft van de Woonbond en Aedes, de
belangenbehartiger van de woningcorporaties. Hierbij staat niet het bestrijden van het
scheefwonen centraal, maar het in overeenstemming brengen van de huren met de kwaliteit
van de woningen.
Volgens Aedes zorgt de huursombenadering ervoor dat corporaties voor hun huurders tot een
betere prijs-kwaliteitverhouding kunnen komen en is het een goed middel om bestaande
ongelijkheid tussen zittende en nieuwe huurders te beëindigen.2 In het huidige systeem
bestaan er, door de huurharmonisatie en hetzelfde huurverhogingspercentage voor alle
huurders, grote verschillen tussen de zittende huurders die een lagere huur betalen dan nieuwe
huurders die net in een woning komen wonen. Dit laatste omdat zittende huurders met een
relatief lage huur logischerwijs niet willen verhuizen wat de doorstroming ook belemmert.
Hoe werkt de huursombenadering?
Bij huursombenadering wordt de maximale door de corporaties te berekenen huurverhoging
begrensd en er wordt voor individuele woningen ook een maximale huurverhoging
vastgesteld. Dit houdt in dat woningen niet dezelfde huurverhoging krijgen.
Bijvoorbeeld:
De overheid kan bepalen dat corporaties de huursom (totale huurinkomsten van de corporatie)
met bijv. maximum 3% meer mag stijgen dat de dan geldende inflatie. Dit bevat zowel de
reguliere huurverhoging als de huurharmonisatie. De corporaties hebben dan binnen dit
maximum enige vrijheid om te bepalen hoe zij dit percentage, rekening houdend met een
aantal factoren zoals de marktomstandigheden, verhouding tussen de prijs en de kwaliteit van
de betreffende woningen, en uiteraard met de maximaal toegestane huurverhoging per
individuele woningen, verdelen/variëren in huurverhogingen over hun woningen. Hierdoor
blijven huurders beschermd tegen forse huurverhogingen.
Woningen die in verhouding tot de kwaliteit relatief goedkoop zijn, kunnen een hogere
huurverhoging verwachten dan vergelijkbare woningen die nu al een goede prijskwaliteitverhouding hebben.3 In het huidige systeem gelden, zoals al eerder vermeld,
ongeachte het feit of de woning vergelijkbaar is of niet, overal dezelfde
huurverhogingspercentage voor waardoor huurders die recent een woning hebben betrokken
een hoge huur hebben dan hun buren. Het doel van de huursombenadering is dan ook om de
huurprijzen niet verder uiteen te laten lopen maar juist dat deze dichter bij elkaar komen te
liggen.
1
Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 847, nr. 42
Aedes, BB PZ/RKok/WdG/12-258, 2012
3
Ibid
2
Door deze beheerste vorm van huurverhoging via huursombenadering worden dus de
verschillen in huur tussen lang zittende en nieuwe huurders kleiner en wordt de doorstroming
ook bevorderd.4
Aan de andere kant, aangezien dit systeem niet differentieert naar inkomen, maar naar
kwaliteit en waarde van de woning, zal de huurtoeslag het aangewezen instrument worden om
de lagere inkomens te ontzien en te compenseren. De logische vraag hierbij is dan ook of het
budget voor de huurtoeslag uit de afspraken over de woningmarkt voldoende is om de
gevolgen van dit nieuwe benadering voor huurtoeslagontvangers geheel te compenseren?
Aangezien de parameters eenvoudig zijn in te voeren in artikel 15a van het Besluit Beheer
sociale huursector, waar de huursombenadering nog steeds in wordt geregeld, behoeft de
huursombenadering geen extra wetgeving/wetswijziging en kan snel ingevoerd worden. De
huursombenadering wordt momenteel uitgewerkt en naar verwachting eind dit jaar naar de
Kamer gestuurd met de intentie om dit voorstel in 2015 te implementeren.5
M. Gogna/augustus 2014
4
5
Aedes: ‘Liever beheerste huurverhoging via huursombenadering', 2014
Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 847, nr. 42; Eerste Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 33 330, D

Download Report