ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE ALGEMENE GEGEVENS: Emittent: Valuta: Uitgiftedatum: Nominale waarde: Einddatum: Notering: Portefeuillebeheer: Portefeuille: Coupon: Aflossing op einddatum: Valutabeleid: ISIN code: Robeco Structured Properties I Limited (“RSP”) EUR 27 juni 2006 EUR 25.000 21 maart 2016 Geen Annexum Beheer B.V. Kantoorpanden in Nederland Variabel, in overeenstemming met de geldende Interest Priority Payments waterval Variabel, afhankelijk van de verkoopprijzen van de onderliggende kantorenportefeuille Geen valutarisico XS0245710255 KWARTAALRAPPORTAGE JUNI 2014 Deze rapportage schetst allereerst de belangrijkste ontwikkelingen en de vooruitzichten voor het product. Het tweede deel van het rapport geeft detailinformatie over de onderliggende kantorenportefeuille. Page 1 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE INLEIDING Vanwege aanhoudend slechte marktomstandigheden is de Nederlandse kantorenmarkt al geruime tijd in zwaar weer. Er is sprake van een structurele onbalans tussen vraag en aanbod van kantoorruimte. De onderliggende kantorenportefeuille van Robeco Structured Properties 1 Ltd heeft zich niet aan deze malaise kunnen onttrekken. De oplopende leegstand heeft de huurinkomsten en daarmee de taxatiewaarden van de kantoorpanden sterk negatief beïnvloed. Door deze situatie staat de financieringspositie van hypotheekverstrekker FGH Bank zwaar onder druk. FGH Bank heeft Robeco Structured Properties dwingend verzocht om te beginnen met het verkopen van (een deel van) de kantoorpanden in de portefeuille. Op het moment dat Robeco Structured Properties hier niet mee zou instemmen, zou FGH Bank de financiering opeisen resulterend in een onmiddellijke beëindiging van de structuur. In een berichtgeving aan noteholders in april 2012 heeft Robeco aangegeven dat het zich genoodzaakt zag om in te stemmen met een scenario van vervroegd verkopen van kantoorpanden in de portefeuille. Overigens zijn er in praktijk geen panden vervroegd verkocht en bevinden we ons inmiddels in de reguliere verkoopperiode (maart 2013 – maart 2016) zoals bij aanvang voorzien. Volgens Robeco moeten beleggers in het Real Estate High Yield Certificate ervan uitgaan dat hun eindaflossing nul zal bedragen. Door vastgoedbeheerder Annexum wordt een concrete verkoopstrategie gevolgd: Kantoorpanden waarvan de verwachting is dat een actieve verhuurstrategie weinig waarde meer kan toevoegen, worden per direct in de markt gezet voor verkoop. Deze zogenoemde ‘bucket 1’ betreft zowel ‘relatief succesvolle panden’ die (grotendeels) verhuurd zijn voor een redelijke looptijd, als panden waarvoor de vooruitzichten op het vinden van langjarige huurders beperkt zijn. Voor de overige panden, ‘bucket 2’, wordt gepoogd om eerst met een actieve strategie waarde te creëren door de verhuurgraad en daarmee kasstroom verder te optimaliseren, waarna deze panden in de tweede fase van de afbouwperiode verkocht kunnen worden. VOORUITZICHTEN Het is de verwachting dat in 2014 een begin gemaakt wordt met de verkoop van de eerste panden. Het tweede kwartaal heeft voor twee kantoorpanden concrete “leads” opgeleverd voor een verkooptransactie. RSP hoopt deze transacties in het volgende kwartaal af te ronden. De verkoopopbrengst zal aangewend worden om (een deel van) de hypotheeklening af te lossen. Op dit moment bedraagt de uitstaande hypotheekschuld EUR 50.800.000. De laatste taxatie van de panden per ultimo december 2013 bedraagt EUR 21.261.000. Op basis hiervan schat Robeco helaas in dat de kans op herstel voor beleggers in het Real Estate High Yield Certificate verwaarloosbaar klein is. Beleggers moeten er dan ook van uitgaan dat de gehele inleg verloren is. Page 2 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE Het Real Estate High Yield Certificate blijft juridisch doorlopen, in principe tot juni 2016. Het Real Estate High Yield Certificate zal dan naar verwachting aflossen tegen nul. Mocht FGH voorafgaand aan juni 2016 alsnog besluiten om de lening te beëindigen dan zal het Real Estate High Yield Certificate vervroegd afgelost worden, eveneens met een (te verwachten) afloswaarde van nul. Via nieuwsberichten of rapportages op de website zal Robeco de belegger in het Real Estate High Yield Certificate op de hoogte houden van eventuele ontwikkelingen. Page 3 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE BIJLAGE 1: WAARDERING - TAXATIES De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed is door structurele oorzaken en door de algemene economische ontwikkelingen in lastig vaarwater terechtgekomen. Ook de portefeuille van Robeco Structured Properties ziet zich geconfronteerd met een trend van oplopende leegstandspercentages en een neerwaartse marktdruk op de huurtarieven. Dit resulteert in teruglopende huurinkomsten voor RSP. De teruglopende huurinkomsten vertalen zich in lagere taxatiewaarden van de aangekochte kantoorpanden. De kantoorpanden worden tweemaal per jaar (in juni en december) getaxeerd door onafhankelijk externe taxateurs. Robeco Structured Properties maakt hiervoor gebruik van de diensten van Savills en CBRE, beide gerenommeerde vastgoedpartijen. Op basis van de taxatie in december 2013 bedroeg de gezamenlijke taxatiewaarde van de onderliggende panden EUR 21.261.000. Deze taxatiewaarde is circa 15.6% lager dan de waarde per juni 2013 en is circa 68% lager dan de totale koopsom van de panden. De taxatiewaarden van de panden is op dit moment ook aanmerkelijk lager dan hypotheeklening (ter waarde van EUR 50.800.000). De taxatieronde van medio 2014 was op het moment van verschijnen van deze publicatie nog niet afgerond. De sterke afwaardering wordt voornamelijk veroorzaakt door het volledig wegvallen van de markt voor (deels) leegstaande gebouwen op zogenaamde “non-prime” locaties1. Hierdoor zijn taxateurs genoodzaakt om grote leegstand als structureel te waarderen. Een gemiddeld verwachte leegstand (inclusief incentives) van tussen 36-42 maanden wordt door zowel taxateur Savills als taxateur CBRE als marktconform aangemerkt. Door de toepassing van hefboom in de structuur (namelijk de extern aangetrokken hypothecaire financiering) werken de neerwaartse waarderingseffecten bovengemiddeld sterk door in het meest achtergestelde gedeelte van de structuur, namelijk het Real Estate High Yield Certificate. Aangezien het vooruitzicht is dat de eindaflossing nul bedraagt en dat er geen couponrente meer uitgekeerd wordt, bedraagt de indicatieve waardering voor het Real Estate High Yield Certificate 0.00%. 1 Met ‘prime’ locaties wordt bedoeld het topsegment van de kantorenmarkt op de meest gewilde locaties en van de meest hoogwaardige kwaliteit. Page 4 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE BIJLAGE 2: ONDERLIGGENDE VASTGOEDPORTEFEUILLE VERSLAG VAN DE BEHEERDER ANNEXUM In het tweede kwartaal van 2014 heeft het dispositietraject meer vorm gekregen en is er voor twee objecten concrete interesse van potentiële kopers tegen voorwaarden die in lijn liggen met de vastgestelde dispositiestrategie. Op het gebied van verhuur zijn er tevens stappen gemaakt. Belangrijke grote huurders hebben voor langlopende contracten afgesloten. Tevens is duidelijk te merken dat veel huurders standaard de huurovereenkomst opzeggen en pas daarna in onderhandeling gaan over een nieuwe overeenkomst. Hiermee staat huurder sterk in de onderhandeling en resulteert dit in onzekerheid over toekomstige huurinkomsten. Verkoopsituatie Na de aanstelling van de diverse (lokale) makelaars en een actieve positionering van de verschillende objecten in de markt zijn er inmiddels diverse biedingen geweest. Voor het object de Bouw in Houten en voor het object aan de Huizermaatweg te Huizen heeft dit geresulteerd in een principeovereenkomst, die ter goedkeuring voorgelegd zal worden aan de eigenaar t.b.v. de verdere goedkeurings- en verkoopprocedure. Verhuursituatie Zoals in vorig kwartaalbericht is aangekondigd zijn wederom in dit kwartaal nieuwe overeenkomsten gesloten. Huurder Imtech heeft inmiddels een nieuwe overeenkomst ondertekend voor 10 jaar voor het object Maanlander in Amersfoort. Met een prospect worden de details uitgewerkt om op basis van de ondertekende LOI de huurovereenkomst voor de Hessenbergweg te Amsterdam definitief op te maken. Deze nieuwe huurder zal 1 september zijn intrek nemen in het object. Naast deze verhuurtransacties zijn er een aantal kleinere deals geweest in dit kwartaal die verderop in dit verslag te vinden zijn. Renovaties/Werkzaamheden Naast het regulier onderhoud zijn er ook een aantal belangrijke werkzaamheden geweest binnen de portefeuille die commercieel relevant zijn. Noemenswaardig is de aanleg van glasvezel voor het object aan de Huizermaatweg te Huizen. Ook is er op dezelfde locatie flink geïnvesteerd in de brandveiligheid. De lokale brandweer heeft inmiddels deze werkzaamheden goedgekeurd en daarmee voldoet dit object weer aan de moderne eisen. In de maand juli 2014 zijn er werkzaamheden gepland in Nieuwegein aan de Weverstede om drie verdiepingen op te knappen die op dit moment niet verhuurd zijn. Aan de Hessenbergweg te Amsterdam zal op zeer korte termijn het gehele pand worden verbouwd door de nieuwe huurder. Vooruitzichten Het derde kwartaal biedt een aantal positieve aanknopingspunten. Er zit wederom een aantal verhuurtransacties in de pijplijn die positief kunnen uitpakken voor het fonds. Wel is de verwachting dat de huurprijs per vierkante meter zal blijven dalen bij nieuwe verhuur dan wel bij contract verlengingen. Met betrekking tot de dispositie is de verwachting dat er meer concrete biedingen zullen volgen op de objecten die nu actief in de markt gezet worden. Page 5 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE Overzicht van de totale vastgoedportefeuille van Robeco Structured Properties 1 Ltd, juni 2014 Koopsom EUR 66.517.500 kk Taxatiewaarde EUR 21.261.000 (per ultimo december 2013) Huurstroom op jaarbasis EUR 2.368.806,25 Aantal gebouwen 12 Aantal huurders 36 Leegstand (metrage) 48% 1. Nieuwegein, Weverstede 31-59 (The Wellbuilding) Koopsom : 12.200.000 kk Bouwjaar : 1990 BAR kk : 7,6% Huurstroom : 538.737 Huurders : KPN Mobile Antenna, St. Antonius Ziekenhuis, McKesson, Fluenta, Dynamics Dossier, MED-EL, CO-EUR Leegstand : 38.80% 2. Amersfoort, Maanlander 47 Koopsom : 6.600.000 kk Bouwjaar : 2001 BAR kk : 7,7% Huurstroom : 292.500 Huurders : Imtech Nederland BV Leegstand : 38.1% 3. Hoofddorp, Oppaallaan 1198-1200 4. Hoofddorp, Oppaallaan 1202-1204 Koopsom : 9.925.000 kk Bouwjaar : 2001 BAR kk : 7,4% Huurstroom : 129.052 Huurders : Vodafone Antenna, Crop Registeraccountants, Integra Multi Vendor Services BV Leegstand : 80,0% Page 6 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE 5. Leusden, Philipsstraat 1-7 Koopsom : 7.445.000 kk Bouwjaar : 2000 BAR kk : 7,0% Huurstroom : 425.116 Huurders : Talent & Pro, Auxilium, TTP, PlanBee Sofware Leegstand : 36.2% 6. Houten, De Bouw 59-79 Koopsom Bouwjaar BAR kk Huurstroom Huurders Leegstand : : : : : : 3.787.500 kk 2002 7,4% 186.000 Dura Vermeer 0% 7. Amsterdam, Hessenbergweg 8-10 Koopsom : 5.270.000 kk Bouwjaar : 1988 BAR kk : 7,6% Huurstroom : Geen Huurders : Vacant Leegstand : 100% 8. Woerden, De Bleek 13 Koopsom Bouwjaar BAR kk Huurstroom Huurders Leegstand : : : : : : 9. Arnhem, Velperweg 27 Koopsom Bouwjaar BAR kk Huurstroom Huurders : : : : : - Leegstand Page 7 of 11 5.000.000 kk 1989 7,8% Geen Vacant 100% 7.976.814 kk 1987 6,2% 354.772 Rijnja, Max Ernst, Jysk, Capabel Onderwijs, Computrain, T-Mobile Antenna, Vodafone Antenna : 38.0% ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE 10. Capelle aan den IJsel, Rivium 1e straat 1-9 Koopsom : 3.555.929 kk Bouwjaar : 1999 BAR kk : 7,4% Huurstroom : 111.540 Huurders : Tri-Ennium BV Leegstand : 57.4% 11. Huizen, Huizermaatweg 320-338 Koopsom : 3.027.345 kk Bouwjaar : 1991 BAR kk : 7,6% Huurstroom : 236.626 Huurders : Specsavers International, APM Group, Conner en Davis Ins. Leegstand : 0% 12. Den Bosch, Rompertsebaan 60-64 Koopsom : 1.729.912 kk Bouwjaar : 1999 BAR kk : 7,4% Huurstroom : 94.461 Huurders : GDA Advies BV, Altuition BV, Impact Management en Advies BV, Technip-E.P.G. BV Leegstand : 0% Page 8 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE BIJLAGE 3: HERSTELPLAN GOEDGEKEURD IN AUGUSTUS 2010 Zoals eerder aangegeven in de kwartaalrapportages wordt door Robeco Structured Properties 1 Ltd (“RSP”) vanwege lagere taxatiewaarden van de onderliggende kantorenpanden niet meer voldaan aan de Loan to Value convenant zoals opgenomen in de hypothecaire bankfinanciering gesloten tussen RSP en FGH. Op 17 augustus 2010 heeft in Rotterdam een Noteholders Meeting van RSP plaatsgevonden. Tijdens deze Noteholders Meeting is een aantal maatregelen goedgekeurd in de vorm van een herstelplan. Eén van de gevolgen van dit herstelplan voor de beleggers in het Robeco Real Estate High Yield Certificate is dat de eventuele couponbetalingen op een separate rekening bij FGH worden gestort. De uitkering van deze couponrente aan de belegger wordt uitgesteld totdat de hypothecaire financiering volledig is afgelost aan FGH2. Meer informatie, waaronder de exacte inhoud van het herstelplan, de notulen en de presentaties van de Noteholders Meeting zijn kosteloos op te vragen bij Robeco Institutional Asset Management, t.a.v. Structured Investments, Coolsingel 120, 3011 AG Rotterdam of via [email protected]. In maart 2011 heeft FGH het beheer van de hypotheeklening intern overgedragen aan hun afdeling ‘Bijzonder Beheer’, waardoor de betrokkenheid van FGH bij het beheer en dagelijkse gang van zaken van RSP geïntensiveerd is. In een berichtgeving aan de Noteholders in april 2012 heeft Robeco aangegeven dat het zich genoodzaakt zag om in te stemmen met een scenario van vervroegd verkopen van de kantoorpanden. De uitgebreide achtergronden en gevolgen staan toegelicht in de berichtgeving van april 2012 (te vinden op de productpagina op www.robeco.nl). 2 Mocht echter de Loan to Value ratio gedurende de resterende looptijd zodanig sterk verbeteren dat weer voldaan wordt aan het covenant, dan treedt automatisch weer de oude situatie in werking. De kans op een dergelijk groot herstel van de Nederlandse kantorenmarkt kan worden ingeschat als klein. Page 9 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE BIJLAGE 4: COUPONBETALINGEN Ieder kwartaal wordt een couponrente op de Robeco Real Estate High Yield Certificates vastgesteld. De couponrente op het Robeco Real Estate High Yield Certificate is achtergesteld ten opzichte van alle overige betalingen van de structuur, waaronder de exploitatielasten, de rentebetaling en aflossingen op de hypothecaire financiering en de couponrente op de Dutch Office Index Bonds. Daarmee is de hoogte van een eventuele couponrente vooral afhankelijk van de huurinkomsten op de onderliggende kantorenportefeuille. Teruglopende huurinkomsten hebben ertoe geleid dat er geen cash flow beschikbaar is voor de couponrente op het Robeco Real Estate High Yield Certificate. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de couponnen die in het verleden zijn uitbetaald op een Robeco Real Estate High Yield Certificate met EUR 25.000 denominatie. Datum Periode In EUR (afgerond) per Robeco Real Estate High Yield In % In % op jaarbasis Certificate 15 december 2006 6Q4 0,00 0,00% 0,00% 15 maart 2007 7Q1 0,00 0,00% 0,00% 15 juni 2007 7Q2 45,40 0,18% 0,71% 17 september 2007 7Q3 542,29 2,17% 8,31% 17 december 2007 7Q4 226,09 0,90% 3,58% 17 maart 2008 8Q1 48,86 0,20% 0,77% 16 juni 2008 8Q2 289,70 1,16% 4,53% 15 september 2008 8Q3 380,57 1,52% 5,96% 15 december 2008 8Q4 616,55 2,47% 9,76% 16 maart 2009 9Q1 0,00 0,00% 0,00% 15 juni 2009 9Q2 37,48 0,15% 0,59% 15 september 2009 9Q3 229,25 0,92% 3,59% 15 december 2009 9Q4 242,61 0,97% 3,84% 15 maart 2010 10Q1 198,69 0,79% 3,18% 15 juni 2010 10Q2 0,00 0,00% 0,00% Vastgesteld Nog uit te betalen 15 september 2010 10Q3 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 december 2010 10Q4 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 maart 2011 11Q1 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 juni 2011 11Q2 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 september 2011 11Q3 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 december 2011 11Q4 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 maart 2012 12Q1 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 juni 2012 12Q2 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 september 2012 12Q3 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 december 2012 12Q4 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 maart 2013 13Q1 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 juni 2013 13Q2 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 september 2013 13Q3 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 december 2013 13Q4 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 maart 2014 14Q1 0,00 0,00 0,00% 0,00% 15 juni 2014 14Q2 0,00 0,00 0,00% 0,00% De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Het is de verwachting dat de couponrente op toekomstige coupondatums ook op EUR 0 vastgesteld zal worden. Page 10 of 11 ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE BELANGRIJKE INFORMATIE OVER DE ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE Robeco Institutional Asset Management B.V. (“Robeco”) is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam. Deze rapportage is strikt vertrouwelijk en uitsluitend ter informatie bedoeld voor diegene(n) aan wie deze rapportage rechtmatig is geopenbaard dan wel, al dan niet in schriftelijke vorm, ter beschikking is gesteld, is overhandigd en/of is overgedragen en wordt aangemerkt als gekwalificeerde belegger als bedoeld in de Wet op het Financieel Toezicht. Deze rapportage is samengesteld en gepubliceerd door Robeco en is geproduceerd aan de hand van de Index welke is samengesteld door Investment Property Databank Limited (IPD)©. Alle rechten voorbehouden. Investment Property Databank Limited en IPD zijn handels- en dienstmerken van Investment Property Databank Limited. Deze rapportage dient uitsluitend als aanvullende informatie over het hierin vermelde certificaat en niet als aanprijzing, aanbieding of promotie van de diensten van Robeco en/of Annexum Beheer B.V. Noch deze rapportage, noch enig ander document vormt een aanbod of een uitnodiging door of namens Robeco , enige gelieerde onderneming, dan wel door of namens enige andere entiteit die hierin wordt besproken. Investerings- en beleggingsbeslissingen dienen uitsluitend op het relevante prospectus gebaseerd te worden. Deze rapportage is niet gericht en mag niet worden verstrekt aan enig persoon binnen enige jurisdictie waarin het aanbod van de Robeco Real Estate High Yield Certificate niet of beperkt is toegestaan. De informatie van deze rapportage is ontleend aan en gebaseerd op door Robeco betrouwbaar geachte bronnen, maar Robeco neemt geen verantwoordelijkheid en geeft geen garantie (expliciet of impliciet) voor de nauwkeurigheid, juistheid of volledigheid hiervan. Het Robeco Real Estate High Yield Certificate wordt niet bevestigd of gesteund door Investment Property Databank Limited (‘IPD’). IPD geeft geen enkele garantie of verzekering omtrent de resultaten verkregen uit de ROZ/IPD-Vastgoedindex (de ‘Index’) in verband met de Robeco Real Estate High Yield Certificate of omtrent de mate waarin de kapitaalwaarde of het beleggingsresultaat van de bond overeenkomt of zal overeenkomen met het resultaat van de Index. IPD kan door geen enkele partij die akkoord gaat met de aankoop van de bond aansprakelijk (uit hoofde van overeenkomst, onrechtmatige daad of anderszins) worden gesteld voor welk verlies en/of welke schade dan ook voortvloeiende uit een fout in de Index. IPD geeft geen verzekering omtrent de voortdurende berekening of publicatie van de Index en evenmin omtrent eventuele wijzigingen in de componenten van de Index of in de berekeningsmethode die wordt gehanteerd. Het is niet toegestaan deze rapportage in het geheel dan wel in gedeelten hieruit te kopiëren, verspreiden of distribueren, noch mag deze rapportage worden geleverd aan of geaccepteerd door derden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst. Page 11 of 11
© Copyright 2024 ExpyDoc
