PLANSCHADE - Tog Nederland

N
I
E
U
W
S
B
R
I
E
F
PLANSCHADE
jurisprudentieoverzicht
September 2014, nieuwsbrief 2
AbRS 20 augustus 2014, 201309533/1/A2
Gemeente Weert, normaal maatschappelijk risico per planologische
maatregel
De aanvrager had een claim ingediend vanwege de vaststelling van een
bestemmingsplan in 2010. Tijdens de toelichting gaf hij aan dat zijn aanvraag
tevens zag op een eerder vrijstellingsbesluit uit 2008. De Afdeling oordeelde
dat de bouw van de woningen was vervat in twee planologische besluiten,
zodat terecht op beide schadebedragen het normale maatschappelijke risico in
mindering was gebracht.
AbRS 20 augustus 2014, 201306072/1/A2
Gemeente Bergen, beslistermijn
De uitspraak bevat een duidelijke beschrijving welke termijnen in acht moeten
worden genomen bij het nemen van een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade.
AbRS 20 augustus 2014, 201309893/1/A1
Gemeente Maasdonk, voordeelverrekening
De aanvrager had een planschadeclaim ingediend vanwege de komst van een
woonbestemming in de plaats van een voormalige agrarische bestemming
met weinig bouwmogelijkheden. Deze woonbestemming was echter ook op
zijn eigen percelen komen te liggen zodat het ontstane nadeel werd verrekend
met het ontstane voordeel. Nu de adviseur bij de taxatie van het voordeel rekening had gehouden met het feit dat voor de realisatie van woningbouw grond
van de gemeente moet worden aangekocht en dat een exploitatiebijdrage aan
de gemeente moet worden betaald achtte de Afdeling de meerwaarde aanwezig ondanks de omstandigheid dat de aanvrager niet zonder meer woningen
op het perceel kan realiseren. Ook de omstandigheid dat voor het oprichten
van woningen nog een omgevingsvergunning moet worden verleend, laat onverlet dat de grond een meerwaarde heeft ten opzichte van de situatie onder
het voorheen geldende bestemmingsplan. Hierbij is in aanmerking genomen
dat, indien een aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend die in
overeenstemming is met het nieuwe bestemmingsplan en geen sprake is van
andere weigeringsgronden, het college deze aanvraag niet kan weigeren. De
omstandigheid dat de aanvraag om omgevingsvergunning mogelijk betrekking heeft op gronden die niet in eigendom van de aanvrager zijn, is geen
weigeringsgrond en hiermee wordt aldus geen rekening gehouden.
www.tognederland.nl • [email protected]
AbRS 6 augustus 2014-08-20, 201310636/1/A2
Gemeente Slochteren, tegentaxatie
Uitgangspunt is en blijft dat het college uit mag gaan van de juistheid van het
rapport van de door haar aangestelde adviseur. Enkel het feit dat een tweede
taxateur tot een andere taxatie komt is onvoldoende om te twijfelen aan de
juistheid van de taxatie. Vermeld moet worden waarom de taxatie van de adviseur niet juist zou zijn. De Afdeling acht tevens van belang dat de taxateur ter
plaatse is geweest en de taxatie niet wordt gebaseerd op de beschrijving van
het object in het advies.
AbRS 23 juli 2014, 201310280/1/A2
Gemeente Overbetuwe, voorzienbaarheid
Op de kaart van het streekplan Midden-Gelderland is met een vierkant de
plaats aangeduid waar de uitbreiding van het op dat moment bestaande
bedrijventerrein kon plaatsvinden. De beoogde groei van het bedrijventerrein
was tekstueel beschreven. De Afdeling acht niet van belang dat het vierkant op
de plankaart niet is getekend op het perceel waarop het schadeveroorzakende
besluit betrekking heeft, nu daarmee niet is beoogd de exacte grenzen van de
voorziene uitbreiding aan te geven.
AbRS 16 juli 2014, 201306986/1/A2 en 201306990/1/A2
Gemeente Heerlen, anderszins verzekerd door onteigening
Het college had de aanvraag afgewezen omdat de tegemoetkoming in de
schade voldoende anderszins zou zijn verzekerd als gevolg van een onteigeningsprocedure. De Afdeling ging hier niet in mee nu de hoogte van de
planschade niet was vastgesteld, er ten tijde van het besluit nog geen onherroepelijke beslissing was genomen over de hoogte van de in het kader van de
onteigening te betalen schadeloosstelling en bovendien bij het bepalen van
de schadeloosstelling niet dezelfde peildatum wordt gehanteerd als bij het
vaststellen van een vergoeding van planschade. Derhalve valt niet uit te sluiten
dat de planschadevergoedingsprocedure ten opzichte van de onteigeningsprocedure aanvullend betekenis kan hebben, aldus de Afdeling (zie ook AbRS
20 augustus 2014, 201309893/1/A1).
AbRS 16 juli 2014, 201309494/1/A2
Gemeente Waalwijk, anderszins verzekerd
Om de nadelige gevolgen van het nieuwe planologische regime grotendeels
weg te nemen, had de gemeente een nieuw bestemmingsplan in procedure
gebracht. Bij het besluit omtrent de aanvraag om tegemoetkoming in schade
had het college aanvrager toegezegd dat het hem de door hem geleden
planschade zou toekennen indien het bestemmingsplan niet in werking zou
treden. Wat de geleden planschade was, is door de adviseur vastgesteld. Uit dit
advies bleek tevens dat het beoogde nieuwe bestemmingsplan het planologisch nadeel voor appellant grotendeels zou wegnemen en dat de resterende
schade binnen zijn normale maatschappelijke risico valt en derhalve voor diens
rekening komt. Anders dan de rechtbank ging de Afdeling akkoord met het
besluit van het college.
www.tognederland.nl • [email protected]
AbRS 9 juli 2014, 201308742/1/A2
Gemeente Geldrop Mierlo, voorzienbaarheid
Deze uitspraak is een bevestiging dat planschade voorzienbaar is indien ten
tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en
handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat
de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. In casu
was de koopovereenkomst van het perceel op 26 augustus 2005 getekend.
Het voorontwerpbestemmingsplan waaruit voorzienbaarheid volgde, was op
30 augustus 2005 ter inzage gelegd. Aanvrager kon derhalve op het moment
dat hij akkoord ging met de koopprijs van het perceel geen rekening houden
met de voor het perceel nadelige planologische ontwikkeling. De Afdeling
houdt daarbij geen rekening met het feit dat de koper, op grond van artikel 7:2
tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, de mogelijkheid van ontbinding had
en dat de koopovereenkomst eerst bindend was nadat ook de verkoper had
getekend.
AbRS 2 juli 2014, 201308010/1/A2
Gemeente Deventer, passieve risicoaanvaarding, EVRM
Dat de (voormalige) eigenaar op leeftijd was, is geen reden om geen passieve risicoaanvaarding tegen te werpen. Niet vereist is dat het bewustzijn
van het risico daadwerkelijk bij de eigenaar aanwezig was. Daar komt bij dat
de gevorderde leeftijd ten tijde van de terinzagelegging van het voorontwerp
op zichzelf niets zegt over haar geestesgesteldheid en mogelijkheden om de
planologische ontwikkelingen te volgen. Zou zij al verminderd in staat zou
zijn geweest om de planologische ontwikkelingen te volgen, had het op haar
weg gelegen haar belangen op dit gebied door een derde te laten behartigen.
Evenmin is sprake van strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.
Volgens deze bepaling heeft iedere natuurlijke of rechtspersoon recht op het
ongestoord genot van zijn eigendom. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer bij uitspraak van 14 april 2010 in zaaknummer 200907391/1/
H2), berooft een bestemmingsplan de eigenaar niet van zijn eigendom in
de zin van die verdragsbepaling, maar behoudt deze daarover, binnen het
vastgestelde planologische kader, de vrije beschikking. Voor zover de in een
bestemmingsplan neergelegde beperkingen van het gebruik van een perceel
al zijn aan te merken als aantasting van het recht op ongestoord genot van de
eigendom, doet die verdragsbepaling niet af aan de toepassing van wetten
die noodzakelijk kunnen worden geacht om het gebruik van de eigendom te
reguleren in overeenstemming met het algemeen belang.
AbRS 25 juni 2014, 201306965/1/A2
Gemeente Brummen, passieve risicoaanvaarding
In deze kwestie waren wij als adviseur betrokken. Appellant had een planschadevergoeding geclaimd omdat, als gevolg van een nieuw bestemmingsplan,
de bouwmogelijkheden op zijn perceel waren beperkt. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er geen grond voor het aannemen van risicoaanvaarding
indien onder het oude planologische regime concrete pogingen zijn gedaan
tot het realiseren van de bouwmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen. In casu had appellant al enige jaren een
bouwvergunning voor de bouwmogelijkheden die in het nieuwe plan waren
komen te vervallen. Nu appellant,ook na de terinzagelegging van het voorontwerp van het nieuwe bestemmingplan, geen actie heeft ondernomen om van
die vergunning gebruik te maken en het bouwplan te realiseren heeft hij het
www.tognederland.nl • [email protected]
risico van de voor hem nadelige bestemmingswijziging aanvaard en behoort
de schade die hij daardoor heeft geleden voor zijn rekening te blijven, aldus de
Afdeling. Appellant had niet aannemelijk gemaakt dat hij daartoe als gevolg
van hem niet toe te rekenen omstandigheden niet in staat is geweest.
Het niet benutten van een verkregen vergunning dient aldus meegenomen te worden bij beantwoording van de vraag of er sprake is van passieve
risicoaanvaarding.
AbRS 25 juni 2014, 201305901/1/A2
Gemeente Peel en Maas, normaal maatschappelijk risico
Deze uitspraak is een bevestiging van de uitspraak van 29 februari 2012
(201104750/1/A2) dat inbreiding van woningen in een bestaande woonkern als
een normale maatschappelijke ontwikkeling moet worden beschouwd (zie ook
AbRS 16 juli 2014, 201307584/1/A2). In casu betrof het de komst van 6 woningen op de plaats van een voormalig tuincentum. De schade bedroeg 3% van de
waarde van het object. Deze behoorde tot het normale maatschappelijke risico
van de aanvragers, aldus de Afdeling. Daarbij werd rekening gehouden met
het feit dat de ontwikkeling aansluit op de plaatselijke situatie, het inbreiding
van woningen betrof en de ontwikkeling aldus in de lijn der verwachtingen lag.
Daarnaast werd rekening gehouden met de geringe omvang van de schade.
AbRS 25 juni 2014, 201305842/1/A2
Gemeente Rijswijk, maximale invulling
Deze uitspraak betreft, anders dan de uitspraak van 11 juni, een voorbeeld
waarbij de adviseur van mening was dat het vrijstellingsbesluit er niet toe
leidde dat een maximale invulling van het vigerende bestemmingsplan ter
plaatse met een aan zekerheidgrenzende waarschijnlijkheid moest worden
uitgesloten. De rechtbank en de Afdeling deelden deze mening niet. Zij achtten
de resterende ruimte om nog te kunnen bouwen te gering.
AbRS 25 juni 2014, 201308870/1/A2
Gemeente Duiven, deskundigheid adviseur
Ook in deze kwestie was Tog Nederland als adviseur betrokken. De uitspraak
betreft een bevestiging van de bestaande jurisprudentie dat van belang is
dat de inzichten van een taxateur zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring,
zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden
verlangd. In dit geval was voldaan aan de eis dat de gedachtegang duidelijk en
voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis
biedt voor verdere besluitvorming.
AbRS 11 juni 2014, 201308057/1/A2
Gemeente Roosendaal, maximale invulling
Een verleende vrijstelling sluit niet (altijd) uit dat de onderliggende bestemming nog kan worden benut. Het vrijstellingsbesluit treedt immers niet in de
plaats van het bestemmingsplan.
Ten behoeve van de bouw van een appartementengebouw was, met toepassing van artikel 19 WRO, vrijstelling van het ter plaatse geldende bestemmingsplan verleend. Om te voldoen aan de parkeernorm was er een parkeerplaats bij
het appartementengebouw gerealiseerd. Anders dan de adviseur oordeelde de
Afdeling dat de parkeernorm onverlet laat dat geen wettelijk voorschrift zich
verzet tegen het benutten van de krachtens het bestemmingsplan bestaande
www.tognederland.nl • [email protected]
bebouwingsmogelijkheden van het terrein. Evenmin is gebleken dat de omvang van het terrein te gering is voor het realiseren van een bedrijfsgebouw.
Aldus is onvoldoende gemotiveerd dat het benutten van de krachtens het
bestemmingsplan bestaande bebouwingsmogelijkheden met aan zekerheid
grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten.
AbRS 4 juni 2014, 201305579/1/A2
Gemeente De Bilt, maximale invulling
De uitspraak is op meerdere vlakken een bevestiging van het uitgangspunt
dat uitgegaan dient te worden van de maximale planologische invulling, tenzij
deze met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Zo werd geen rekening gehouden met de argumenten dat een agrariër elders over een veldschuur kon beschikken, het landinrichtingsplan het
realiseren van een veldschuur ernstig had kunnen belemmeren (op basis van
de Landinrichtingswet kon ontheffing verleend worden) en dat een veldschuur
met een bouwhoogte van 15 meter, bij een maximale oppervlakte van 50 m²
en een maximale goothoogte van 3 meter, niet praktisch is. Ook het standpunt
dat het buurperceel gering van omvang is en er geen gronden verworven
konden worden, leidde niet tot de conclusie dat een agrarische bedrijfsvoering
illusoir was.
AbRS 4 juni 2014, 201303708/1/A2
Gemeente Bodegraven-Reeuwijk, NMR
Dat de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent
niet dat, naar [wederpartij] heeft aangevoerd, de gevolgen van de ontwikkeling
volledig onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt
tevens betekenis toe aan de vraag of de schade ten gevolge van een normale
maatschappelijke ontwikkeling onevenredig is. Dit zijn verschillende aspecten
die bij de beoordeling van het normale maatschappelijke risico kunnen worden
betrokken en elkaar niet uitsluiten.
AbRS 28 mei 2014, 201305356/1/A2
Gemeente Eersel, voorzienbaarheid
In deze zaak traden wij zelf als adviescommissie op. Anders dan wij was de
derdebelanghebbende van mening dat de aanvraag diende te worden afgewezen wegens voorzienbaarheid op basis van de gemeentelijke Structuurvisie.
Daartoe voerde de derdebelanghebbende aan dat de uitbreidingsmogelijkheden voor woningbouw op de kaart van de structuurvisie met een rode pijl
en rode stippen zijn aangeduid en dat die pijl en stippen weliswaar niet exact
tot aan het plangebied reiken, maar dat daaruit niet valt af te leiden dat geen
bebouwing in het plangebied zal plaatsvinden, omdat de structuurvisie een
globaal karakter heeft en niet beoogt planologische ontwikkelingen op detailniveau te schetsen. De Afdeling oordeelde als volgt: Dat de kaart geen weergave van de planologische ontwikkeling op detailniveau is, laat onverlet dat een
redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de woning
niet op basis van de kaart rekening had behoren te houden met de mogelijkheid van woningbouw in het plangebied. Anders dan appellante stelde, viel
uit de kaart niet af te leiden dat in de structuurvisie niet slechts de aangeduide
locatie, maar ook het plangebied een uitbreidingsmogelijkheid voor woningbouw is. Voor zover het plangebied een logische afsluiting van de kern is, leidt
dat niet tot een ander oordeel van de Afdeling.
www.tognederland.nl • [email protected]
Abrs 28 mei 2014, 201305813/1/A2
Gemeente Eersel, deskundigheid adviseur
Ook in deze zaak waren wij als adviseur betrokken. De uitspraak is een bevestiging van de bestaande jurisprudentie dat inzichten van een deskundige zijn
gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die
inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. De gedachtegang dient
duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en het verslag van het onderzoek
dient voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. Enkel het feit dat
er een verschil van inzicht bestaat over de waardering van de uit de planologische vergelijking voortvloeiende nadelen, betekent niet dat aannemelijk is
gemaakt dat het door de adviseur verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest, noch dat de adviseur niet in redelijkheid tot de conclusie heeft
kunnen komen dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan tot
schade heeft geleid. Daarbij is verder van belang dat appellante haar conclusie
niet met een bericht van een andere deskundige heeft bestreden.
AbRS 28 mei 2014, 201304568/1/A2
Gemeente Vught, WOZ
Wederom een zaak waarbij wij als adviescommissie waren aangesteld. In casu
was sprake van een forse daling van de WOZ-waarde terwijl de getaxeerde
waardevermindering van het object als gevolg van de planologische wijziging
aanzienlijk lager was. De Afdeling hechtte in deze zaak waarde aan de bestaande jurisprudentie dat een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om een
tegemoetkoming inplanschade mag baseren op het advies van een door dat
bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke
feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd
en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten
voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
In dat geval was in het advies gemotiveerd in hoeverre hoe het verschil in
waarden verklaarbaar kon zijn. Zo was er een aanmerkelijk verschil tussen de
feitelijke situatie en hetgeen bij maximale invulling van het planologisch regime mogelijk was geweest, was er sprake van achterstallig onderhoud en was
het verschil deels te verklaren door de daling van het prijsniveau op de huizenmarkt. De Afdeling achtte deze motivering voldoende.
AbRS 21 mei 2014, 201306439/1/A2
Gemeente Wijdemeren, feitelijk versus planologisch, bewijslast
inkomensschade
De eigenaar van een bungalowpark had een aanvraag om tegemoetkoming
in planschade ingediend vanwege een verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO
voor het vergroten van een botenloods. De aanvrager stelde dat woonarken,
anders dan plezierschepen, permanent aanwezig zijn, zodat de mate van uitzichtbeperking als gevolg van woonarken niet zonder meer gelijk kan worden
gesteld aan die van plezierschepen. De Afdeling oordeelde dat plezierschepen,
anders dan woonarken, weliswaar in het najaar feitelijk uit het water worden gehaald en in stalling worden gebracht, maar dat dit seizoensgebonden
verschil niet afdoet aan de planologische mogelijkheid dat plezierschepen
permanent aanwezig zijn.
Verder was inkomensschade geclaimd wegens gemiste huuropbrengsten. Het
college had geoordeeld dat de overlegde bescheiden niet toereikend waren
www.tognederland.nl • [email protected]
om op basis daarvan een oorzakelijk verband tussen het vrijstellingsbesluit
en de gestelde inkomstenderving aannemelijk te maken. De Afdeling is van
mening dat de zorgvuldigheid met zich meebrengt het college kenbaar had
behoren te maken waarom de tot dusverre overgelegde gegevens niet toereikend waren en welke gegevens nodig waren om het verband aan te kunnen
tonen. Het college heeft de aanvrager ten onrechte niet in de gelegenheid
gesteld aanvullend bewijs te leveren.
AbRS 14 mei 2014, 201311454/1/A2
Gemeente Stein, drempelbedrag
De gemeente kan niet volstaan met verwijzing in het aanvraagformulier dat het
drempelbedrag betaald dient te worden. Op grond van artikel 6.4 tweede lid
Wro dienen B & W de indiener van die aanvraag de mededeling toe te zenden
dat hij een recht verschuldigd is en dat het verschuldigde bedrag binnen vier
weken na de dag van verzending van de mededeling dient te zijn bijgeschreven op de rekening van de gemeente dan wel op de aangegeven plaats dient
te zijn gestort. In casu had de gemeente deze mededeling achterwege gelaten
en verwezen naar de voorgedrukte verklaring op het aanvraagformulier. De
aanvraag was volgens de Afdeling onterecht niet-ontvankelijk verklaard.
www.tognederland.nl • [email protected]