Artikel woonboulevards in Shopping Centre News

OPINIE
Een goede toekomst
voor woonboulevards…
wie durft?
Laten we de vele matig renderende
woonboulevards wegkwijnen? Tot nog toe
durft vrijwel niemand zijn nek uit te steken.
Met dit artikel zetten de auteurs de discussie
op scherp en dagen zij alle betrokkenen uit
te reageren.
DOOR MANON SNEL EN RONALD VAN VELZEN*
V
anaf de jaren 90 tot
circa 2008 zijn in
rap tempo woonboulevards ontwikkeld.
Samen met de destijds al bestaande (eerste en tweede generatie) meubelboulevards
zijn er momenteel bijna 190 grootschalige
winkelgebieden. De laatste jaren is vrijwel
iedereen het erover eens dat dit te veel is.
Wij denken dat ongeveer de helft van dit
aanbod niet voldoende rendeert en dat deze
situatie niet tijdelijk, maar grotendeels
structureel is. Dit vergt een actieplan. Het
zomaar verder laten wegkwijnen van woonboulevards is immers in niemands belang
en het draagt niet bij aan een goede ruimtelijke ordening, waarin Nederland een traditie heeft op te houden. Toch zien we op dit
moment veel apathie. Op enkele ad-hocvoorstellen na durft vrijwel niemand zijn nek uit
te steken. Met dit artikel willen we de discussie over de aanpak van woonboulevards
concreter maken en dagen we iedereen die
ermee te maken heeft uit om te reageren.
WAT SPEELT ER NU EIGENLIJK?
Het kader 'feiten en cijfers' maakt een aantal zaken klip-en-klaar duidelijk. Het winkelvloeroppervlak op grootschalige concen68 SCN 2014 | 3
traties verdubbelde bijna (toename 92%)
in de periode 2000–2014. Daarmee is dit
winkelgebiedstype de grootste groeier in
het winkellandschap. Tegelijkertijd is het
in dezelfde periode niet gelukt om de zogenaamde ‘verspreide bewinkeling’ in te dammen. Integendeel, verspreide bewinkeling
is met een toename van 60% zelfs de op een
na grootste groeier geweest. Dat klemt des te
meer, omdat concentratie toch een belangrijke beleidsmatige drijfveer was achter de
opkomst van woonboulevards.
In dezelfde periode zien we, na een aanvankelijke groei aan het begin van het vorige
decennium, de bestedingen in de branchegroep ‘in en om het huis’ afnemen. De economische crisis en de crisis op huizenmarkt
zijn hierbij belangrijke factoren. De bestedingen per hoofd zijn nu zo’n 15% lager dan
in het jaar 2000. Laten we eens aannemen
dat het omzetvolume – enige compensatie
treedt op door bevolkingsgroei en prijsstijgingen – vrijwel gelijk is gebleven, dan kan
het niet anders of de omzetperformance per
vierkante meter is op grootschalige locaties
enorm gekelderd. Dit is niet een tijdelijk
maar een structureel probleem. Wij verwachten dat – ook als de economie en de
huizenmarkt weer aantrekken – de branche
op een lager niveau zal blijven functioneren,
vanwege:
→ de opkomst van internet (en cross-channeling) als aankoopkanaal;
→ een blijvend minder grote ‘drive’ om regelmatig interieur of woning te vernieuwen
(meer aandacht voor duurzaamheid, minder ‘competitiedrang’, kleine veranderingen volstaan ook);
→ de tweedehandsmarkt is salonfähig
geworden en internet biedt een makkelijk alternatief voor verkoop en aankoop
(Marktplaats etc.); dit blijkt juist voor
woninginrichting interessant;
→ het verdienmodel van de branche is door
veranderend consumentengedrag krap-
Eigenlijk is het aantal
woonboulevards dat
echt goed functioneert
op de vingers van een
hand te tellen
Palazzo, Lelystad
OPINIE
FEITEN EN CIJFERS OP EEN RIJ
grootschalige concentraties
188 grootschalige winkelconcentraties met bijna
4.800.000 m2 (15% van totale wvo in NL). Daartoe
behoren:
→ eerste- en tweedegeneratie-meubelboulevards:
spontaan gegroeid, met niet aaneengesloten winkelpanden en individuele parkeerplaatsen op eigen kavel
→ woonboulevards: planmatig opgezette concepten
met een grotendeels aaneengesloten winkelfront en
gemeenschappelijk parkeren
→ woonmalls: grotendeels overdekte concepten met
enkele gemeenschappelijke entreepartijen
→ gemengde concepten met een breder aanbod dan de
woonbranche
aanbod branchegroep ‘in en om
het huis’ (branches woninginrichting, doe-het-zelf, auto en
fiets, plant en dier)
13.350.000 m2 in NL, waarvan 3.900.000 m2 op grootschalige concentraties (29%). De overige 71% bevindt zich dus
op verspreide locaties en in reguliere winkelgebieden
verspreide locaties/bewinkeling
winkels op locaties die niet behoren tot de winkelstructuur, waarvan de meeste solitair of in kleine clusters van
enkele (maximaal vier) winkels gevestigd zijn, bijv. op
bedrijventerreinen
leegstand op grootschalige
concentraties
466.000 m2 (10%)
toename aanbod op grootschalige concentraties 2000-2013
van 2.500.000 naar 4.800.000 m2 (+92%)
toename aanbod naar winkelgebiedstype
alle winkelgebieden: +40%
verspreide bewinkeling: +60%
index bestedingen
‘woonbranche’
2000 = 100 en 2012 = 85
omzetperformance ‘aanbod in
en om het huis’ per m2
nu tot circa de helft lager dan omstreeks 2000
BRON: LOCATUS, JANUARI 2014, DETAILHANDELINFO.NL (DECEMBER 2013), BEWERKING CITYWORKS
per geworden: aanbieders moesten zakken met prijzen voor meubels, keukens en
badkamers en/of meer service leveren.
WAAR EN WAAROM VALLEN DE KLAPPEN?
Was in de jaren 50 de ‘kinderwagenafstand’
een leidend principe bij de ontwikkeling van
boodschappencentra, het leek in de jaren 90
wel of iedere inwoner op een half uurtje wandelen een bankstel moest kunnen kopen.
Eigenlijk is het aantal woonboulevards dat
écht goed functioneert op de vingers van een
hand te tellen.
Ondanks alle goede bedoelingen van
retailers, ontwikkelaars en gemeenten zijn
ook de jongste concepten niet vanzelfsprekend succesvol en van de grootste jongens uit de klas (Villa Arena, Haaglanden
Megastores en Alexandrium) komt alleen de
laatste goed mee. Met een te fijnmazig aanbod beschikt Nederland nu over een woonwinkellandschap met veel kleine woonboulevards zonder toegevoegde waarde, met een
waterig concept en/of met een onvoldoende
breed en diep assortiment. Er zijn te veel
verouderde eerste en tweede generatie meubelboulevards die qua winkelcomfort, uitstraling en aantrekkingskracht al evenmin
aansluiten op de eisen van de consument. De
klappen (zullen) vallen:
→ op oude meubelboulevards waar behalve
meubelaanbieders veel functies zitten
zonder publieksfunctie en waar onvoldoende ‘winkelcomfort’ wordt geboden, bijvoorbeeld doordat je alleen met
de auto van winkel A naar winkel B kan.
Voorbeelden: Beverwijk, Stadionweg
Rotterdam;
Toch is het wel degelijk
mogelijk succes
te behalen, ook in
de woonbranche
→ bij kleine woonboulevards van een recenter datum met onvoldoende breedte en
diepte in het assortiment (de helft van
de grootschalige concentraties is kleiner
dan 15.000 m2 wvo. Trekken we daar één
of twee bouwmarkten vanaf dan biedt het
aanbod in de branche wonen zeer beperkte oriëntatiemogelijkheid). Voorbeelden:
Soesterberg en Joure;
→ bij overgedimensioneerde woonboulevards waar nu al leegstand optreedt of
waar outlets, prijzenwinkels of verbloemde leegstand steeds dominanter worden
in het functiebeeld. Voorbeelden: Palazzo
Lelystad, Runshopping Center Noorderveld te Wormerveer;
→ op overige concentraties op verkeerde
locaties (te dure locaties, met een slechte
bereikbaarheid of met veel concurrentie
in de omgeving). Voorbeelden: Villa Arena, Haaglanden Megastores en Amsterdam Westpoort.
Toch is het wel degelijk mogelijk om succes
te behalen, ook in de woonbranche. IKEA is
hiervan wel het duidelijkste voorbeeld. Als
geen ander weet IKEA te appelleren aan de
(latente) wensen van de consument: beleving, totaalconcepten aanbieden, zelf-doen,
goede prijs-kwaliteitsverhouding, vernieuwing. Ook andere retailers doen het nog
altijd goed. Het kan dus wel, ook nu.
WAT MOET ER GEBEUREN?
Er is actie nodig op drie schaalniveaus. Op
het niveau van het rijk en provincie moet
worden nagegaan of het huidige planningsysteem nog wel voldoet. Een van de onderdelen daarvan zou de vraag moeten zijn of
de bijzondere status van volumineuze en
grootschalige detailhandel nog wel past.
Het wordt steeds duidelijker dat dit gekunstelde onderscheid niet (meer) werkt. Het
is immers maar zeer ten dele gebaseerd op
consumentengedrag en is bovendien door
telkens veranderende assortimenten (het
woord ‘branchevervaging’ is ons een gruwel)
steeds moeilijker te handhaven. →
SCN 2014 | 3 69
OPINIE
Behoefte aan een nieuw
afwegingskader voor ons
retaillandschap
Eigenlijk is ons land toe aan een geheel nieuw denkkader voor
retailplanning. Maar voordat in Nederland een integrale discussie over zo’n nieuw planningsmechanisme is gevoerd en is
geïmplementeerd zijn we waarschijnlijk jaren verder. De wereld
van vandaag kunnen we niet in een klap omzetten in de wereld
van morgen. Maar er zijn nú problemen die nú een oplossing
vragen. Als één ding duidelijk is, is het dat ons winkellandschap
te fijnmazig is geworden. Wat tot ver in de vorige eeuw voldeed, voldoet nu niet meer. We zien die fijnmazigheid bijvoorbeeld terug in veel buurt- en wijkwinkelcentra. Maar in weerwil
van hedendaags consumentengedrag is het in stand houden en
beschermen van de fijnmazige winkelstructuur vrijwel overal
nog steeds de leidraad. Dat is jammer en achterhaald. Nederland
gedraagt zich als het gaat om retailplanning als een fietser op de
snelweg.
Gebruik woonboulevards om
schaalsprong in fijnmazigheid
te realiseren
Wij denken dat sómmige woonboulevards (zeker niet allemaal
en zeker niet overal) een kapstok kunnen bieden in het bereiken
van een minder fijnmazige winkelstructuur. Daarom moet functieverruiming op woonboulevards niet vanzelfsprekend worden
uitgesloten. Ruimer denken is nodig. Wij vragen ons bijvoorbeeld
af – zonder dit te willen presenteren als dé ultieme redding voor
woonboulevards – of het toevoegen van bijvoorbeeld een PUP van
Albert Heijn, of zelfs een complete supermarkt, per definitie zo’n
slecht idee is.
Vrijwel steeds als iemand deze discussie opent, roepen tien anderen ‘precedentwerking’ of ‘het einde van het buurt- of wijkwinkelcentrum!’. Terwijl bij druk op de markt, de verdrukte vaak wél
in beweging komt en deze druk dus kan leiden tot verbetering.
Een buurtcentrum minder past bovendien uitstekend in de grotere
actieradius waarin we ons sinds tientallen jaren bewegen en van
de steeds grotere aankoopalternatieven die internet biedt. In het
enkele geval waarin wel een supermarkt is terecht gekomen op
een woonboulevard zien we overigens ook helemaal geen dramatische effecten.
Daarnaast kan brancheverruiming in de non-foodsector serieuzer
worden onderzocht. Zo zijn bijvoorbeeld in een binnenstad met
veel kleinschaligheid, zelfstandig ondernemerschap en een historisch decor bepaalde ketens qua uitstraling gewoon minder passend. Ze doen eerder afbreuk aan het gewenste imago dan dat ze
er aan bijdragen. Hoe erg is het dan als je een formule als Action of
Big Bazaar op een nabijgelegen woonboulevard een plek geeft?
70 SCN 2014 | 3
← VERVOLG VAN PAGINA 69
Op regionaal niveau is het wenselijk om het
toekomstperspectief van woonboulevards te
inventariseren: kansloos, kansrijk of kansrijk na aanpassingen. Vervolgens kunnen
dan op gemeente- of locatieniveau de volgende stappen worden doorlopen:
→ STAP 1: Maak een werkstructuur voor het
opstellen van een visie. Een goede visie
maak je interactief: ondernemers, eigenaren, gemeente (en daarbinnen weer alle
disciplines). Dit lijkt een open deur, in alle
schoolboekjes staat dat top-down-planning
niet werkt, maar het is nog steeds de praktijk van alledag;
→ STAP 2: Ontwikkel die visie en zorg daarbij
voor draagvlak en investeringsbereidheid
(indien kansrijk) of waarde-afboeking en/
of functieverandering (indien kansloos).
Zorg ervoor dat die visie zowel gaat over de
fysieke, functionele als organisatorische
aspecten;
→ STAP 3: Zorg voor uitvoering. Alweer een
open deur, maar de hoeveelheid plannen
van aanpak die in een bureaulade verdwijnen zijn nog altijd legio. Laat trots,
uniciteit, samenwerking en participatie
trefwoorden bij de uitvoering zijn.
DE ACTIEMOGELIJKHEDEN OP EEN RIJ
Woonboulevards zijn er in soorten en
maten. Maar grosso modo zijn er drie ontwikkelingsperspectieven te onderscheiden.
→ Blijf investeren in goed draaiende perspectiefrijke woonboulevards: intact
laten, zorgen voor goede ondernemers en
een dito vestigingsklimaat. Grote maatregelen zijn niet nodig, wel het versterken van de samenwerking en de branding.
Telkens vooruitkijken en anticiperen op
nieuwe ontwikkelingen is een vanzelfsprekende maar nog niet altijd uitgevoerde
actie die hierbij hoort. Bij De Centrale in
Leeuwarden wordt met internet, nieuwe
media en apps goed ingespeeld op het
nieuwe woonwinkelen;
→ Anders investeren in minder goed draaiende, perspectiefrijke woonboulevards op
dito locaties: nadenken over mogelijkheden om meer traffic te genereren (bijvoorbeeld door branche-aanpassingen zoals
het toevoegen van een PUP, een relocatie
van een nabijgelegen kwijnend wijkwinkelcentrum). Andere mogelijkheden van
OPINIE
Waar goed wordt samengewerkt gaat het beter
In winkelgebieden waar goed wordt samengewerkt
en vanuit een visie wordt geopereerd gaat het beter
dan in winkelgebieden waar dat niet het geval is. We
zien goede resultaten in binnensteden als Den Haag,
in de nabijgelegen Zeeheldenbuurt en in de Sassenstraat in Zwolle. Op planmatig ontwikkelde woonboulevards met één of enkele eigenaren bevindt
de samenwerking zich vaak al op een redelijk hoog
niveau, maar op oudere meubelboulevards met versnipperd eigendom valt nog een wereld te winnen.
De voorbeelden uit Den Haag en Zwolle tonen aan
dat ook bij versnipperd eigendom sprongen voorwaarts zijn te maken. Dit geldt voor marketing en
promotie, maar ook door een goede gesprekspartner
te zijn voor de gemeente en daarmee bijvoorbeeld
herinrichting van de openbare ruimte vlot te trekken.
Van de meubelboulevards met een verdeeld eigendom zien we daarin onder andere Capelle XL goed
opereren. Kortom: samenwerken loont!
brancheverruiming of thematisering zijn
een afhaalboulevard (take away)/ fysieke
‘marktplaats’ en/of nadrukkelijke prijssegmentatie (volledig design/exclusief
of volledig discount) en/of aanvulling
met leisure of horecafuncties (fastfood,
gaming, leisure, escort). Zo’n aanpak
–waarvan we onderdelen terugzien in
Haaglanden Megastores- dient plaats
te vinden vanuit een totaalvisie op de
voorzieningenstructuur;
→ Afboeken en/of herprofileren van slecht
draaiende woonboulevards op minder goede locaties: geheel of gedeeltelijk (stapsgewijs) herprofileren tot een andere (lees:
niet retail)functie en passend maken tot
de juiste schaal. Bijvoorbeeld: leisure,
bedrijfsterrein, kantoren, werkplekken.
SAMENVATTEND
Op veel fronten past het huidige detailhandelsbeleid niet meer in deze tijd van
pijlsnelle veranderingen. Andere planningsmechanismen en een andere regie zijn
nodig. Een van de eerste zaken die aandacht
vragen is het PDV-GDV-denken. Slecht functionerende woonboulevards vragen echter
om snellere acties dan dat nieuw beleid is
neergedaald.
Van de 190 grootschalige concentraties
functioneert maar een handvol woonboulevards echt goed en de meerderheid ronduit
slecht. We kunnen dit negeren en de slecht
functionerende concentraties aan hun lot
overlaten. De vraag is echter of dat in het
belang is van een goede ruimtelijke ordening en van een gezond economisch beleid.
Iemand heeft ons wel eens geleerd dat ruimtelijke ordening niet veel anders is dan het
herstellen van in het verleden gemaakte
fouten. Iemand anders leerde dat ruimtelijke ordening vooral beoogt om burgers en
bedrijven op een zo goed mogelijke manier
te faciliteren in hun dagelijkse reis door tijd
en ruimte. Beide zijn waar, en beide zijn van
toepassing op woonboulevards. Het is tijd
voor actie. Er is behoefte aan durf-als die hun
nek willen uitsteken. Met dit artikel willen
we een aanzet leveren voor oplossingsrichtingen. Reacties zijn meer dan welkom! ←
(*) RONALD VAN VELZEN IS OPRICHTER EN
Parallelweg, Beverwijk
ADVISEUR VAN CITYWORKS. CITYWORKS IS ACTIEF OP
HET SNIJVLAK VAN RETAIL, RUIMTE EN CONSUMENTENGEDRAG. MANON SNEL (EM-ON) EN RONALD VAN
VELZEN WERKEN VEEL SAMEN IN RUIMTELIJK-ECONOMISCHE PROCESSEN.
SCN 2014 | 3 71

Download Report