Woningmarkt en
woonuitgaven
Woningmarkt en woonuitgaven
Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties
Léon Groenemeijer & Berry Blijie
Oktober 2014 | r2014-0021BB | 14175-WON
ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2014
ABF Research heeft dit rapport met zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor type- of
drukfouten of andere onvolkomenheden. Voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport is goedkeuring door ABF
Research vereist.
Inhoudsopgave
Samenvatting .............................................................................................................................................. 1
1
Inleiding............................................................................................................................................... 7
2
Economische groei en inkomensontwikkeling ................................................................................ 9
2.1
Economische groei ...................................................................................................................... 9
2.2
Werkloosheid en consumentenvertrouwen ................................................................................ 10
2.3
Bevolking en huishoudens......................................................................................................... 11
2.4
Huishoudinkomen ...................................................................................................................... 13
2.4.1
Inkomen naar bron .................................................................................................................... 15
2.4.2
Inkomen naar type huishouden en naar leeftijd ......................................................................... 16
2.4.3
Armoede .................................................................................................................................... 16
2.5
Prijsontwikkelingen .................................................................................................................... 18
3
Ontwikkelingen huursector ............................................................................................................. 19
3.1
Sector sterk in beweging ........................................................................................................... 19
3.2
Huurders en huurwoningen ....................................................................................................... 19
3.3
Ontwikkeling huren .................................................................................................................... 20
3.4
Overige woonuitgaven huurders ................................................................................................ 25
3.5
Woonuitgaven en inkomens van huurders ................................................................................ 27
3.6
Mismatch woningvoorraad en doelgroepen ............................................................................... 34
3.7
Betaalrisico’s bij huurders.......................................................................................................... 37
3.8
Betalingsproblemen van huurders ............................................................................................. 37
4
Ontwikkelingen koopsector ............................................................................................................. 41
4.1
Eerste tekenen van herstel ........................................................................................................ 41
4.2
Eigenaren-bewoners en koopwoningen .................................................................................... 42
4.3
Ontwikkeling koopprijzen en hypotheekrente ............................................................................ 43
4.4
Overige woonuitgaven eigenaren-bewoners ............................................................................. 47
4.5
Woonuitgaven en inkomens van eigenaren-bewoners .............................................................. 49
4.6
Koopwoningen en doelgroepen ................................................................................................. 55
4.7
Betaalrisico’s bij eigenaren-bewoners ....................................................................................... 58
4.8
Betalingsproblemen van eigenaren-bewoners .......................................................................... 60
Begrippenlijst ............................................................................................................................................ 65
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
Samenvatting
Op verzoek van de Tweede Kamer rapporteert het Ministerie van BZK voortaan jaarlijks over
ontwikkelingen op de woningmarkt en de betaalbaarheid van het wonen. Ten behoeve van de eerste editie
van deze jaarrapportage worden door ABF Research in deze studie op basis van de meest actuele
gegevens ontwikkelingen in de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners in beeld gebracht.
Economie en demografie
De wereldwijde economische crisis heeft grote consequenties gehad voor zowel de ontwikkeling van het
nationale inkomen als de inkomensontwikkeling van huishoudens in ons land. In de eerste helft van 2014
is de economie licht gegroeid. Het CPB verwacht voor 2015 een groei van circa 1,25%. Het effect van de
crisis op de werkloosheid leek in eerste instantie beperkt te blijven, maar vanaf halverwege 2011 is de
werkloosheid snel gestegen tot, volgens de internationale definitie, 7,3% in februari 2014. De laatste
maanden is de werkloosheid enigszins afgenomen, tot 6,6% bij de laatste meting in augustus.
Terwijl het BBP in omvang is afgenomen zijn er in de vijf crisisjaren, 2009 tot en met 2013, 344.000
(+2,1%) inwoners in Nederland bijgekomen. Voor de woningmarkt en de woonuitgaven is vooral de
ontwikkeling van het aantal huishoudens en de samenstelling daarvan van belang. Het aantal
huishoudens is met 278.000 (+3,8%) toegenomen. Het zijn vooral huishoudens met één inkomen die er bij
komen: alleenstaanden en eenoudergezinnen.
Inkomensontwikkeling
Het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden is na een sterke stijging in de periode 2005 tot 2007
in de daaropvolgende crisisjaren gedaald tot het niveau van 2003. De daling manifesteert zich in het
bijzonder bij de groeiende groep alleenstaanden onder de 65 jaar.
Het aandeel huishoudens met arbeid als voornaamste bron van inkomen is sinds 2000 met 5%-punt
afgenomen. Er zijn nu meer ondernemers, voornamelijk dankzij de stormachtige groei van het aantal
zelfstandigen zonder personeel. Daarnaast is het aandeel huishoudens met uitkering, alimentatie,
studiefinanciering en in het bijzonder AOW en/of pensioen als voornaamste bron van inkomsten
toegenomen.
Als gevolg van de crisis neemt de armoede in Nederland toe. Het aandeel huishoudens onder de, volgens
de CBS-definitie, lage inkomensgrens is gestegen van 7,4% in 2010 tot 9,4% in 2012. In totaal gaat het in
2012 om 664.000 huishoudens, onder wie relatief veel eenoudergezinnen en alleenstaanden. Van alle
huishoudens met als voornaamste inkomensbron een bijstandsuitkering heeft 74% een inkomen onder de
lage inkomensgrens.
Veel alleenstaanden in huursector
Er zijn 2.9 miljoen huurwoningen in Nederland. Terwijl de voorraad koopwoningen in de periode vanaf
2000 met circa 1 miljoen is toegenomen, is het aantal huurwoningen met circa 220.000 woningen
afgenomen. Meer dan de helft van de alleenstaanden en eenoudergezinnen in Nederland woont in een
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
1
huurwoning. Paren en vooral paren met kinderen wonen merendeels in koopwoningen. De goedkoopste
huurwoningen worden voor 71% bewoond door alleenstaanden. Ouderen wonen relatief vaak in een
huurwoning. Dat hangt samen met het lagere eigenwoningbezit in voorgaande decennia.
Huurverhoging
In de periode 2007-2012 bleef de gemiddelde huurverhoging, exclusief huurharmonisatie, telkens iets
onder het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. De huurverhogingen in de jaren 2013 en 2014 tonen
een ander beeld. Verhuurders van gereguleerde woningen hebben gebruikgemaakt van de geboden
mogelijkheid om de huren met meer dan de inflatie, 2,5% in beide voorgaande jaren, te verhogen. De
huurverhoging voor huurders met een volgens het inkomensafhankelijke huurbeleid laag inkomen wijkt in
2013 bij corporaties met 3,9% bijna niet af van de geboden mogelijkheid (4,0%). In 2014 is dit met 3,6%
iets teruggelopen. Huurders van corporatiewoningen met een middeninkomen kregen in 2013 een
huurverhoging van 4,3% en in 2014 van 4,1%, huurders met een hoog inkomen respectievelijk 5,4% en
5,6%. Commerciële verhuurders hebben de huren voor alle inkomensgroepen iets minder sterk verhoogd
dan toegelaten instellingen.
Huurharmonisatie
Het aandeel woningen waarop huurharmonisatie wordt toegepast en het effect van harmonisatie is de
afgelopen jaren toegenomen. Vooral corporaties zijn meer gaan harmoniseren. In 2014 werd bij 83% van
de corporatiewoningen die van huurder veranderden de huur geharmoniseerd. Ook de huurstijging als
gevolg van harmonisatie is toegenomen. Het effect van huurharmonisatie is in de gereguleerde sector in
2013 0,8% en in 2014 0,9%. Het effect van huurharmonisatie op de huurprijs is bij geliberaliseerde
woningen met 2,1% in 2013 en 1,1% in 2014 aanzienlijk hoger dan bij gereguleerde woningen.
Huurstijging en stijging gemiddelde huurprijs
In de zuivere huurstijging (huurverhoging + effect huurharmonisatie) wordt de huurstijging als gevolg van
woningverbetering, sloop/nieuwbouw en aankoop en verkoop van woningen niet verdisconteerd. De
stijging van de gemiddelde huurprijs van huurwoningen is aanzienlijk hoger dan de zuivere huurstijging. Dit
verschil is in belangrijke mate het gevolg van sloop en nieuwbouw waardoor vaak oude goedkope
huurwoningen verdwijnen en nieuwe relatief dure huurwoningen worden toegevoegd.
Ontwikkeling voorraad huurwoningen
De voorraad goedkope corporatiewoningen, met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens, in 2002
nog ruim 800.000 woningen, is in de periode 2002-2012 bijna gehalveerd. Een kwart van de afname is het
gevolg van sloop, 13% van verkoop. Het merendeel van de afname van de goedkope voorraad is echter
het gevolg van huurverhogingen, vooral via huurharmonisatie. Nieuwbouw van woningen in dit
prijssegment is zeer beperkt en neemt in omvang af. Het ‘betaalbare’ deel van de corporatievoorraad, met
een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de laagste aftoppingsgrens is in deze periode met
150.000 toegenomen. De voorraad boven deze laatste grens nam toe met 183.000.
Inkomens en woonuitgaven van huurders
Het gemiddeld besteedbaar inkomen van huurders is vanaf 2007 in reële termen met 11% gedaald.
Gecorrigeerd voor de toename van het aantal alleenstaanden is de daling nauwelijks minder groot (9%).
2
r2014-0021BB
De woonuitgaven voor huurders bestaan naast de kale huur en servicekosten uit heffingen en kosten van
nutsvoorzieningen. Een deel van de huurders krijgt in de vorm van huurtoeslag een tegemoetkoming in de
kosten van het wonen. De gemiddelde netto huurquote bedraagt in 2012 25,5%, de gemiddelde
woonquote voor huurders bedraagt in 2012 36,4%.
Huurtoeslag
Het aantal huishoudens dat huurtoeslag krijgt is de afgelopen jaren met gemiddeld 2% per jaar
toegenomen. In 2011, het laatste jaar waarover gegevens gepubliceerd zijn, ontving naar schatting 41%
van alle huurders huurtoeslag. Het aantal toekenningen van huurtoeslag voor huishoudens in een woning
met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is in deze periode afgenomen met bijna 52.000, terwijl het
aantal toekenningen voor huishoudens in een woning met een prijs boven deze grens met 156.000 is
toegenomen. Voor woningen in de prijsklasse boven de kwaliteitskortingsgrens wordt gemiddeld meer
huurtoeslag uitgekeerd.
Ontwikkeling netto huurquote
De stijging van de netto huurquote in de periode 2006-2012 is het grootst bij paren zonder kinderen onder
de 45 jaar (4,1%) en alleenstaanden onder de 45 jaar (2,4%). Alleenstaanden van 65 jaar en ouder
kennen als enige groep een daling van de netto huurquote in de periode 2006-2012.
De netto huurquote neemt bij lagere inkomens sneller toe dan bij hogere inkomens. De stijging in de
laatste
jaren
hangt
samen
met
dalende
inkomens,
stijgende
huren,
veranderingen
in
de
huurtoeslagregeling en het afschaffen van de passendheidstoets bij de toewijzing door corporaties.
Scheefwonen en passend toewijzen
Het aandeel sociale huurwoningen dat ‘goedkoop scheef’ wordt bewoond is 27%. Een belangrijk deel van
de goedkope en betaalbare woningen, met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens, wordt
bewoond door huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Het aantal huurwoningen
waarvoor dit geldt bedraagt in 2012 naar schatting 882.000 woningen, oftewel 45% van de
woningvoorraad die voor de doelgroep van de huurtoeslag als ‘betaalbaar’ wordt beschouwd. Het aantal
woningen dat door corporaties passend is toegewezen aan de doelgroep voor de huurtoeslag is in de
crisisjaren gedaald van 87% tot 78%. Een steeds groter deel van de doelgroep krijgt een ‘te’ dure woning
toegewezen. Dit wordt deels veroorzaakt door de sterke toename van het aantal woningen boven de
aftoppingsgrens. Het aandeel betaalbare woningen dat aan huishoudens met een inkomen boven de
huurtoeslaggrens wordt toegewezen is teruggelopen, van 4% in 2008 tot 2% in 2012.
Betaalrisico’s en betalingsproblemen van huurders
Het PBL schat op basis van de minimale uitgaven van huishoudens die volgens de NIBUD
voorbeeldbegrotingen noodzakelijk zijn dat het aandeel huurders met betaalrisico’s is toegenomen van 9%
in 2009 tot 13% in 2012 en wijt deze toename vooral aan de inkomens- en koopkrachtontwikkeling. Het
aantal huisuitzettingen door corporaties is, na een aantal jaren gedaald te zijn, vanaf 2011 gestegen van
6.000 naar 7.000 per jaar. Huurachterstand is in bijna 90% van de gevallen de oorzaak. Uitzetting kan pas
plaatsvinden na een uitspraak van de rechter. Na een gerechtelijk vonnis kunnen woningcorporaties in
overleg met de huurders in zeven van de tien gevallen alsnog huisuitzetting voorkomen.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
3
Veel paren in de koopsector
Nederland telt circa 4.2 miljoen koopwoningen, waarvan 17% een WOZ-waarde heeft onder de € 150.000.
De EC-doelgroep woont niet alleen in huurwoningen, 27% bezit een eigen woning. Het merendeel van de
koopwoningen (59%) heeft een WOZ-waarde tussen de € 150.000 en € 300.000. Circa 25% van de
koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de € 300.000. Van de huizenbezitters is 39% een paar met
kinderen, 35% een paar zonder kinderen, 21% alleenstaand en 4% eenoudergezin. Het zijn vooral paren
en paren met kinderen die de duurdere koopwoningen bewonen.
Prijs- en transactieontwikkeling
In het tweede kwartaal van 2007 werd met € 286.000 (prijspeil januari 2014) de hoogste gemiddelde
woningprijs ooit bereikt. In het 1e kwartaal van 2013 was dat bedrag gedaald tot € 210.000, een daling met
27%. De bodem van de prijsdaling lijkt daarmee bereikt, want inmiddels is de gemiddelde verkoopprijs
gestegen tot € 225.150 in augustus 2014, een stijging in reële termen met 5,4% ten opzichte van het
dieptepunt in 2013. Ook het aantal transacties neemt weer toe. Het aantal transacties ligt echter nog circa
30% tot 40% onder de aantallen verkopen in de periode 1999-2007.
Ontwikkeling hypotheekrente
De gemiddelde hypotheekrente daalde in de eerste jaren van het vorige decennium en bevond zich in de
zomer van 2005 op een laagtepunt (3,69%). In de jaren daarop was sprake van een sterke stijging. In
oktober 2008, bij het uitbreken van de kredietcrisis werd, een hoogtepunt bereikt met 5,61%. Vervolgens
heeft een nog immer voortdurende daling ingezet. In juni 2014 bedroeg de gemiddelde hypotheekrente bij
nieuwe contracten 3,38%. De verandering in deze rente is overigens niet alleen het gevolg van
ontwikkelingen op de financiële markten. Door de veranderingen in de regelgeving zijn spaar- en
aflossingsvrije hypotheken, die doorgaans een hogere hypotheekrente kennen, voor nieuwe kopers niet
meer aantrekkelijk. Dit heeft een dempende invloed op het gemiddelde renteniveau van nieuwe
contracten. Het aandeel annuïtaire hypotheken in de totale productie neemt snel toe. Vanwege het
oversluiten van hypotheken zijn de aandelen spaar- en aflossingsvrije hypotheken nog substantieel.
Toename NHG-hypotheken
Mede dankzij de verhoging van het de NHG-grens is het aantal hypotheken met NHG opgelopen van
765.000 in het eerste kwartaal van 2009 naar bijna 1,14 miljoen garanties in het derde kwartaal van 2014.
Dit komt neer op een toename van 46%. In lijn met het herstel van de markt is ook het aantal hypotheken
met NHG in het eerste half jaar van 2014 hoger dan in de vergelijkbare periode in 2013. De NHG werd in
2013 voor 70% ingezet voor leningen tot een bedrag van € 200.000. Het zijn vooral jonge huishoudens die
van de regeling gebruikmaken. De inkomens van deze huishoudens lopen sterk uiteen. Voor huishoudens
met een inkomen onder de € 25.000 zijn de mogelijkheden om een huis te kopen ondanks de NHG
beperkt, zij zijn goed voor slechts 5% van alle NHG-leningen.
Inkomens en woonuitgaven van eigenaren-bewoners
Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van eigenaren-bewoners is de afgelopen jaren in reële
termen met 9% gedaald. De netto vaste woonuitgaven van eigenaren-bewoners bestaan uit de bruto
hypotheeklasten en de kosten voor opstalverzekering, OZB en eventuele erfpacht verminderd met het
fiscaal effect. Dit laatste is de combinatie van huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek. De netto
4
r2014-0021BB
koopquote is in 2012 gemiddeld 17,2%. Hierbij dient bedacht te worden dat de kosten voor onderhoud
deels in de berekeningen worden meegenomen, namelijk voor zover deze hypothecair zijn gefinancierd.
De netto woonquote voor eigenaren-bewoners, waarin rekening wordt gehouden met heffingen en kosten
voor nutsvoorzieningen, is in 2012 gemiddeld 25,3%.
Hoge koopquoten bij laagste inkomens
In de periode 2009 - 2012 is de netto koopquote van het laagste inkomensquintiel met 6,2%-punt
gestegen. De stijging is sterker dan in de hogere inkomensquintielen. De verklaring moet gezocht worden
in de snel veranderende samenstelling van deze groep. Het aandeel huishoudens uit het laagste
inkomensquintiel dat in een koopwoning woont is 19%. Binnen deze groep is tussen 2009 en 2012 het
aandeel met als voornaamste inkomstenbron pensioen (- 5%-punt) en loon (- 4%-punt) afgenomen, terwijl
het aandeel zelfstandigen met 11%-punt sterk is toegenomen.
Betaalrisico’s van eigenaren-bewoners en restschulden
Het PBL schat dat het aandeel eigenaren-bewoners met betaalrisico’s beperkt is toegenomen, van 2% in
2009 tot 3% in 2012. Door de sterke prijsdaling van koopwoningen is het aantal huishoudens met een
potentiële restschuld wel sterk toegenomen. Het probleem wordt deels veroorzaakt doordat in het verleden
veel hypotheken zijn afgesloten waarbij in het geheel of deels niet wordt afgelost. Volgens de
Nederlandsche Bank (DNB) staat per ultimo september 2013 bijna 30% van de hypotheken ‘onder water’.
De marktwaarde van de woningen waarop deze hypotheken rusten was volgens DNB op dat moment
lager dan de hypotheekschuld, gecorrigeerd voor aan de hypotheek verpande spaartegoeden of
vermogens. Door de stijging van de huizenprijzen de afgelopen maanden neemt de omvang van het
probleem af.
Betalingsproblemen van eigenaren-bewoners
Huishoudens met een in verhouding tot hun inkomen (LTI) en de waarde van de woning (LTV) hoge
hypotheekschuld, blijken meer met betalingsachterstanden te kampen. Van de huishoudens met zowel
een hoge LTI als een hoge LTV had ultimo september 2013 5,3% een betalingsachterstand van meer dan
30 dagen. DNB heeft echter geen cijfers gepubliceerd die duidelijk maken welke aantallen het betreft.
Volgens de BKR Hypothekenbarometer zijn er, per 1 april 2014, 100.000 consumenten die moeite hebben
om hun hypotheeklasten te betalen. Deze cijfers hebben betrekking op betalingsachterstanden van 120
dagen of langer die nog niet volledig zijn ingelopen. De stijging die de BKR Hypothekenbarometer de
afgelopen jaren liet zien, lijkt iets af te vlakken.
Het aantal verliesdeclaraties bij de NHG is de afgelopen jaren gestegen. Vanaf 2013 lijkt het aantal echter
te stabiliseren. In totaal hebben 3.587 huishoudens tot en met het derde kwartaal van 2014 een beroep
gedaan op NHG vanwege een noodzakelijke verkoop van de woning met verlies. Dit betreft een lichte
stijging van 5% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Er wordt rekening gehouden met een
verdere stijging van het aantal verliezen door het na-ijleffect van de crisis.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
5
1
Inleiding
Op verzoek van de Tweede Kamer1 rapporteert het Ministerie van BZK voortaan jaarlijks over
ontwikkelingen op de woningmarkt en de betaalbaarheid van het wonen. Ten behoeve van de eerste editie
van deze jaarrapportage worden door ABF Research in deze studie op basis van de meest actuele
gegevens de woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners in beeld gebracht.
Wonen wordt in Nederland als een eerste levensbehoefte gezien. Lage inkomensgroepen worden op
diverse manieren ondersteund om de woonuitgaven te dragen. De belangrijkste vormen van
ondersteuning zijn in de huursector de instandhouding via het corporatiestelsel van een grote voorraad
betaalbare huurwoningen, de huurprijsregulering en de huurtoeslag. In de koopsector zijn dat de
hypotheekrenteaftrek, de Nationale Hypotheekgarantie en startersleningen. Het aandeel van de uitgaven
voor wonen in het huishoudinkomen is echter niet alleen terug te voeren op de hoogte van de huren of de
hypotheeklasten. Voorkeuren en keuzes van huishoudens met betrekking tot woningkwaliteit en locatie
spelen een belangrijke rol in het beslag dat woonuitgaven op het huishoudinkomen leggen. In gespannen
woningmarkten is daarnaast de beschikbaarheid van woningen op het moment dat er verhuisd wordt of
moet worden een factor van belang.
In dit rapport worden de meest relevante ontwikkelingen op het gebied van inkomens, woonuitgaven en
daarmee samenhangende zaken geschetst. Om integraal ontwikkelingen op de woningmarkt te monitoren
wordt door het CBS driejaarlijks in opdracht van het Ministerie van BZK het Woononderzoek Nederland
(WoON) uitgevoerd. In dit onderzoek wordt een directe relatie gelegd tussen kenmerken van het
huishouden, de woning waarin men woont en de woning waarnaar men eventueel op zoek is. In 2012 is
de meest recente versie van dit onderzoek opgeleverd. Op dit moment bevindt het WoON 2015 zich in de
startfase. In deze publicatie wordt daarom voor zover nodig teruggegrepen op het WoON 2012. De
ontwikkeling van de huurprijzen wordt met behulp van een enquête onder verhuurders wel jaarlijks in
beeld gebracht. In dit rapport zijn de resultaten van de meest recente versie van deze Huurenquête (2014)
opgenomen. Het CBS publiceert gegevens over de inkomens. Recent is het gemiddeld huishoudinkomen
in 2013 beschikbaar gekomen.
In hoofdstuk 2 van dit rapport wordt ingegaan op de ontwikkeling van de inkomens van huishoudens in
Nederland en de hieraan ten grondslag liggende macro-economische ontwikkelingen (Hoofdstuk 2).
Vervolgens worden ontwikkelingen beschreven die relevant zijn voor de woonuitgaven van huurders
(Hoofdstuk 3) c.q. eigenaren-bewoners (Hoofdstuk 4).
1 De motie Knops/Verhoeven (33 750 XVIII nr. 17 d.d. 20 november 2013) die onder andere verwijst naar het rapport van de Tijdelijke Commissie
Huizenprijzen
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
7
2
Economische groei en
inkomensontwikkeling
De wereldwijde economische crisis die in 2008 inzette met het faillissement van Lehman Brothers heeft
grote consequenties gehad voor zowel de ontwikkeling van het nationale inkomen als de
inkomensontwikkeling van huishoudens in ons land.
2.1
Economische groei
Het bruto nationaal inkomen (bni) is de afgelopen jaren in reële termen gedaald. Het leeuwendeel van het
bni wordt gevormd door het bruto binnenlands product (bbp, de totale waarde van alle productie in
Nederland)2. Na de klap in 2009 heeft het bbp zich in de jaren 2010 en 2011 enigszins hersteld. In de
jaren 2012 en 2013 is de totale omvang van de Nederlandse economie echter weer gekrompen. In het
eerste kwartaal van 2014 is de economie met 0,3% gekrompen ten opzichte van het laatste kwartaal in
2013. De zachte winter met een lager gasverbruik is daarvan de belangrijkste oorzaak. In het tweede
kwartaal is het bbp weer toegenomen. Ten opzichte van het 1 e kwartaal van 2014 bedroeg de groei 0,7%.
Figuur 2.1: Volumemutaties Bruto Binnenlands Product (2002-2013)
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
2002*
2003*
2004*
Bron: CBS – Nationale rekeningen
2005*
2006*
2007*
2008*
* voorlopige cijfers (in verband met revisie)
2009*
2010*
2011
2012**
2013* 2014***
** nader voorlopige cijfers *** geactualiseerde juniraming CPB
2 Het bni bestaat naast het bbp uit het saldo van inkomensoverdrachten met het buitenland. Vanwege de revisie van de nationale rekeningen is er nog geen
tijdreeks beschikbaar met volumemutaties van het bni.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
9
In de geactualiseerde juniraming3 verwacht het CPB een economische groei van in totaal ¾ procent in
2014. Voor volgend jaar raamt het CPB een groei met 1¼%, onder voorbehoud dat het conflict rondom de
Oekraïne niet verder escaleert.
2.2
Werkloosheid en consumentenvertrouwen
Aan de vooravond van de kredietcrisis bevond de werkloosheid in Nederland zich met nog geen 300.000
werklozen op een zeer laag peil. Volgens de internationale definitie 4 was 3,0% van de beroepsbevolking
werkloos. In internationaal perspectief is dat een zeer laag percentage. In 2010 leek de werkloosheid na
een aanvankelijke stijging te stabiliseren en zelfs te dalen. Vanaf halverwege 2011 is er echter sprake van
een snelle stijging tot 7,3% in februari 2014. De laatste maanden is de werkloosheid enigszins afgenomen,
tot 6,6% in augustus. Meer mensen hebben betaald werk gevonden, maar daarnaast is het aantal mensen
dat werk zoekt afgenomen. De bruto arbeidsparticipatie, het deel van de potentiële beroepsbevolking
(iedereen in de leeftijd 15-75 jaar) dat werkt of werk zoekt, is vanaf oktober 2013 gedaald maar lijkt nu te
stabiliseren.
Figuur 2.2: Werkloosheid (aantal, linkeras) en bruto arbeidsparticipatie (rechteras, %), seizoengecorrigeerd,
internationale definitie, 2003-juni 2014
700.000
79%
Werkloze beroepsbevolking (linkeras)
Bruto arbeidsparticipatie (rechteras)
600.000
77%
500.000
75%
400.000
73%
300.000
71%
200.000
69%
100.000
67%
.
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014
Bron: CBS – Enquête Beroepsbevolking
3 Verschenen op 14 augustus 2014.
4 Aangezien het CBS in navolging van het CPB en DNB voortaan uitsluitend nog beroepsbevolking en werkloosheid volgens de internationale definitie zal
publiceren, is in deze rapportage eveneens voor deze definitie gekozen.
10
r2014-0021BB
Figuur 2.3: Consumentenvertrouwensindicator: gemiddeld saldo van positieve en negatieve antwoorden
(seizoengecorrigeerde reeks, januari 1986-september 2014)
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
1986
1986
1987
1988
1988
1989
1990
1990
1991
1992
1992
1993
1994
1994
1995
1996
1996
1997
1998
1998
1999
2000
2000
2001
2002
2002
2003
2004
2004
2005
2006
2006
2007
2008
2008
2009
2010
2010
2011
2012
2012
2013
2014
-50
Bron: CBS – Consumenten Conjunctuuronderzoek
De economische vooruitzichten, werkloosheid, politieke stabiliteit, internationale spanningen, etc. hebben
effect op het consumentenvertrouwen. Het CBS meet maandelijks opvattingen van consumenten over
aankopen van duurzame consumptiegoederen. algemene economische ontwikkelingen en de financiële
situatie van het huishouden. Opvallend in deze reeks is het diepe dal in het consumentenvertrouwen in het
begin van het millennium. Het waren de tijden dat de zogeheten “nieuwe economie” ten grave werd
gedragen nadat de ‘internetzeepbel’ uiteenspatte, in Nederland gevolgd door de roerige jaren waarin
Fortuyn en van Gogh vermoord werden. Rondom het uitbreken van de kredietcrisis in oktober 2008 zakte
het consumentenvertrouwen niet zo diep als in 2002. Na een minder negatief 2010 werd in februari 2013
een nieuw dieptepunt bereikt. Sindsdien is het consumentenvertrouwen sterk verbeterd, het aantal
negatieve en positieve antwoorden houdt elkaar nu bijna in evenwicht.
2.3
Bevolking en huishoudens
Ondanks de economische crisis, de gestegen werkloosheid en de stagnatie op de woningmarkt is het
buitenlands migratiesaldo de afgelopen jaren positief. Nederland trekt nog steeds mensen uit het
buitenland aan. Omdat ook de levensverwachting nog steeds stijgt en het aantal geboorten slechts
beperkt is teruggevallen5 groeit de bevolking. In de vijf crisisjaren, 2009 tot en met 2013, zijn er 344.000
(+2,1%) inwoners in Nederland bijgekomen. Voor de woonuitgaven is vooral de ontwikkeling van het
aantal huishoudens en de samenstelling daarvan van belang. Het aantal huishoudens is met 278.000
5 Een geboortedaling treedt vaak op circa twee jaar na het uitbreken van een economische crisis.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
11
Figuur 2.4: Huishoudens naar leeftijdscategorie: aandeel eenpersoonshuishoudens (2013), toename aandeel en
toename aantal eenpersoonshuishoudens (2000-2013)
aandeel alleenstaand in 2013 (linkeras, %)
90
toename aandeel alleenstaand 2000-2013 (linkeras, %-punt)
45.000
toename aantal alleenstaanden 2000-2013 (rechteras, aantal)
70
35.000
50
25.000
30
15.000
10
5.000
-10
-5.000
18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94
leeftijd
Bron: CBS – Huishoudensstatistiek
(+3,8%) toegenomen. Het aantal huishoudens neemt dus relatief gezien snel toe. Het zijn vooral
huishoudens met één inkomen die er bij komen: eenoudergezinnen en alleenstaanden.
Door de voortgaande individualisering neemt zowel het aantal als het aandeel alleenstaanden in vrijwel
alle leeftijdsklassen nog steeds toe. Figuur 2.4 laat zien dat in de periode sinds de eeuwwisseling de
dertigers en de ouderen tot 90 jaar hierop een uitzondering vormen. Het aantal dertigers, ook de
alleenstaande dertigers, is afgenomen vanwege de lage geboortecijfers in de periode 1974-1985. Het
aandeel dertigers dat alleen woont, neemt nog steeds toe. De vergrijzing heeft ook meer alleenstaanden
tot gevolg, maar bij de 65 tot 90-jarigen neemt het aandeel alleenstaanden af. Door de gestegen
levensverwachting daalt het aandeel bejaarden dat ‘alleen achterblijft’. Tegelijkertijd neemt door de sterke
groei van mensen in deze leeftijdsklasse het aantal alleenstaande ouderen toe.
12
r2014-0021BB
2.4
Huishoudinkomen
De toename van het aantal huishoudens in combinatie met de (beperkte) daling van het bbp tijdens de
crisisjaren heeft er toe geleid dat het bbp per huishouden gedaald is. Voor het inkomen van huishoudens
is het daarnaast van belang dat het deel van het nationaal inkomen dat beschikbaar komt als netto
inkomen voor de huishoudens al twee decennia daalt6 (Figuur 2.5). Een groter deel van het nationaal
inkomen blijft bij bedrijven en de overheid. Bedrijven zijn meer winst gaan inhouden en dragen meer
pensioenpremies af. De overheid is meer goederen en diensten gaan financieren, zoals onderwijs, zorg en
ook de huurtoeslag, die individuele huishoudens ten goede komen.
Figuur 2.5 Aantal huishoudens, bruto binnenlands product (reëel), netto reëel beschikbaar inkomen
huishoudens en gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden (reëel), indexcijfers (2001=100)
Bron: CBS – Huishoudensstatistiek, Nationale rekeningen, Inkomenspanelonderzoek
* voorlopige cijfers (in verband met revisie)
** nader voorlopige cijfers
Figuur 2.6: Verhouding gemiddeld besteedbaar en gemiddeld bruto huishoudinkomen, 2001-2012
Een deel van deze macro-economische ontwikkelingen is terug te zien op de loonstrookjes. Rond de
eeuwwisseling bedroeg het besteedbaar inkomen gemiddeld 61,2% van het bruto inkomen, in 2012 is dat
percentage gedaald tot 58,0% (Figuur 2.6).
6 DNBulletin – Minder geld in de huishoudportemonnee, 23 juli 2013. De hierin gepresenteerde cijfers zijn gebaseerd op de nationale rekeningen van voor de
laatste revisie. De gereviseerde cijfers zijn voorlopig uitsluitend beschikbaar voor de jaren 2001-2013 en laten een daling zien van het aandeel van netto
beschikbaar voor huishoudens van 56% in 2001 naar 48% in 2012. De voorlopige cijfers voor 2013 laten een stijging tot 49% zien.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
13
Figuur 2.7: Verhouding gemiddeld besteedbaar en gemiddeld bruto huishoudinkomen, 2001-2012
Bron: CBS – Inkomenspanelonderzoek
* voorlopig cijfer
Per saldo hebben deze ontwikkelingen tot gevolg dat het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden
na een sterke stijging in de jaren 2005-2007 in de crisisjaren weer is gedaald tot het niveau van 2003.
Figuur 2.8: Gemiddeld reëel besteedbaar huishoudinkomen en index (2000=100), (prijspeil 2013), 2000-2013
€ 50.000
120
Besteedbaar inkomen (linkeras)
Index (2000 = 100; rechteras)
€ 45.000
115
€ 40.000
110
€ 35.000
105
€ 30.000
€ 25.000
100
€ 20.000
95
€ 15.000
90
€ 10.000
85
€ 5.000
€-
80
2000*
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Bron: CBS- Inkomenspanelonderzoek; * voorlopig cijfer (2000 i.v.m. revisie)
14
r2014-0021BB
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
2.4.1
Inkomen naar bron
Het aandeel huishoudens met arbeid als voornaamste bron van inkomen is sinds 2000 met 5%-punt
afgenomen. Er zijn nu meer ondernemers, met name dankzij de stormachtige groei van het aantal
zelfstandigen zonder personeel. Daarnaast is het aandeel huishoudens met uitkering, alimentatie,
studiefinanciering en in het bijzonder AOW en/of pensioen als voornaamste bron van inkomsten
toegenomen.
Gemiddeld genomen is het verschil in inkomen tussen werknemers en ondernemers kleiner geworden. Het
gemiddeld inkomen is bij alle groepen sinds de crisis teruggelopen, het sterkst bij de groep met als de
belangrijkste inkomensbron winst uit eigen onderneming.
Tabel 2.1 Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huishoudens naar belangrijkste inkomensbron (prijspeil 2013),
2000-2012
Huishoudens
2000*
2005
2010
2011
2012*
Inkomen uit arbeid
Aantal
(*1000)
Aantal
(*1000)
6.791
7.060
7.338
7.415
7.470
3.839
3.818
3.888
3.890
3.861
Aandeel
(alle hh's)
57%
54%
53%
52%
52%
Inkomen
€
€
€
€
€
Inkomen uit eigen onderneming
Overdrachtsinkomen
(uitkering, pensioen,
alimentatie,studiefinanciering)
Aantal
(*1000)
Aantal
(*1000)
36.220
38.063
39.878
39.175
38.442
Aandeel
(alle hh's)
686
734
853
869
895
10%
10%
12%
12%
12%
Inkomen
€
€
€
€
€
51.574
50.015
50.196
47.577
46.438
2.266
2.508
2.597
2.656
2.714
Aandeel
(alle hh's)
33%
36%
35%
36%
36%
Inkomen
€
€
€
€
€
22.441
23.441
24.614
24.156
23.783
Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer
Figuur 2.9: Gemiddeld reëel besteedbaar huishoudinkomen naar type huishoudens, indexcijfers (2000=100),
(prijspeil 2013), 2000-2012
2004
2008
2012*
125
120
115
110
105
100
95
90
Bron: CBS- Inkomenspanelonderzoek; * voorlopig cijfer
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
15
2.4.2
Inkomen naar type huishouden en naar leeftijd
In de ontwikkeling van het besteedbaar huishoudinkomen in de periode vanaf de eeuwwisseling tot 2012
zijn maatschappelijke ontwikkelingen als de toename van het aantal tweeverdieners en het aandeel
gepensioneerden met een aanvullend pensioen terug te zien. Het inkomen van paren met kinderen jonger
dan 18 jaar en ‘gepensioneerde’ paren is relatief sterk gestegen. Opvallend is dat ook het inkomen van
eenoudergezinnen met kinderen jonger dan 18 jaar relatief sterk is gestegen. Alleenstaande ouderen en
paren zonder kinderen zijn er ten opzichte van het jaar 2000 ook op vooruit gegaan. Het gemiddeld
besteedbaar huishoudinkomen bevindt zich in 2012 in reële termen ongeveer op het niveau van 2004.
Alleenstaanden, zowel mannen als vrouwen, jonger dan 65 jaar halen dit niveau in 2012 echter niet. Het
inkomen van deze twee groepen is teruggelopen tot het niveau van circa 2000. Uit tabel 2.2. blijkt dat de
inkomens van de jongste huishoudens, onder de 25 jaar, dalen.
Tabel 2.2 Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huishoudens naar leeftijd en type, indexcijfers (2000=100)
(prijspeil 2013), 2000-2012
Hoofdkostwinner
Samenstelling huishouden
tot 25 jaar
tot 25 jaar
tot 25 jaar
tot 25 jaar
25 tot 45 jaar
25 tot 45 jaar
25 tot 45 jaar
25 tot 45 jaar
45 tot 65 jaar
45 tot 65 jaar
45 tot 65 jaar
45 tot 65 jaar
65 jaar of ouder
65 jaar of ouder
65 jaar of ouder
65 jaar of ouder
eenpersoonshuishouden
meerpersoonshuishouden
paar
eenoudergezin
eenpersoonshuishouden
meerpersoonshuishouden
paar
eenoudergezin
eenpersoonshuishouden
meerpersoonshuishouden
paar
eenoudergezin
eenpersoonshuishouden
meerpersoonshuishouden
paar
eenoudergezin
2000*
2004
2008
2012*
100
100
100
90
102
107
94
107
111
87
94
96
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
104
105
106
104
106
101
102
99
106
104
105
104
108
114
116
109
111
109
110
101
112
113
115
105
102
109
110
105
102
102
104
90
106
110
112
102
Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer
2.4.3
Armoede
De crisis heeft een toename van het aantal huishoudens dat van een laag inkomen moet rondkomen tot
gevolg gehad. In het Armoedesignalement van SCP en CBS wordt het risico op armoede op twee
manieren gemeten: de lage inkomensgrens en de budgetbenadering. Eventueel vermogen blijft buiten
beschouwing. Beide benaderingen laten een sterke stijging zien vanaf 2010.
Het aandeel huishoudens onder de lage inkomensgrens is gestegen van 7,4% in 2010 tot 9,4% in 2012. In
totaal gaat het in 2012 om 664.000 huishoudens, waaronder relatief veel eenoudergezinnen en
alleenstaanden. Van alle huishoudens met als voornaamste inkomensbron een bijstandsuitkering heeft
74%
een
inkomen
onder
de
lage
inkomensgrens.
Bij
huishoudens
met
een
arbeidsongeschiktheidsuitkering of een werkloosheidsuitkering als belangrijkste inkomensbron heeft 27%
respectievelijk 23% een inkomen onder de grens, bij zelfstandigen is dat 13,5%.
16
r2014-0021BB
TOELICHTING:
De lage-inkomensgrens is voor een alleenstaande is door het CBS vastgesteld op € 11.850, € 990 per maand, in 2012. Deze grens is
afgeleid van het bijstandsniveau voor een alleenstaande in 1979, toen dit in koopkracht het hoogst was. Om te bepalen hoe het inkomen
van een huishouden zich verhoudt tot de lage-inkomensgrens, wordt het inkomen van een huishouden gecorrigeerd voor verschillen in
huishoudenssamenstelling en voor de prijsontwikkeling. De correctie voor verschillen in samenstelling vindt plaats met behulp van
equivalentiefactoren. In de equivalentiefactor komen de schaalvoordelen tot uitdrukking die het gevolg zijn van het voeren van een
gemeenschappelijke huishouding. Met behulp van de equivalentiefactoren worden alle inkomens herleid tot het inkomen van een
eenpersoonshuishouden. Op deze wijze zijn de inkomensniveaus van huishoudens onderling vergelijkbaar gemaakt.
In de volgende hoofdstukken van deze publicatie wordt overigens een ander inkomensbegrip gehanteerd: het besteedbaar inkomen
verminderd met eventueel ontvangen huursubsidie.
Figuur 2.10: Aantal huishoudens met een inkomen onder de lage inkomensgrens, 2000-2012
Totaal ten minste 1 jaar onder grens
Totaal 4 jaar en langer onder grens
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
2000*
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
Bron: CBS – Inkomenspanelonderzoek * voorlopig cijfer
Het SCP schat het aantal personen dat in armoede verkeert en hanteert daartoe een budgetbenadering
waarbij twee grenzen gehanteerd worden: het niet-veel-maar-toereikendcriterium, € 1.042 per maand voor
alleenstaande, en het strengere basisbehoeftecriterium, € 952 per maand (prijzen 2012). Hoewel de
economische neergang aanvankelijk niet gepaard ging met een grote toename van armoede, is in 2011 en
2012 onmiskenbaar sprake van een sterk stijgende lijn. Het aantal mensen met een inkomen onder het
niet-veel-maar-toereikendcriterium is sinds 2007 met ruim 350.000 personen toegenomen, tot 1,2 miljoen
in de voorlopige cijfers over 2012. Procentueel was tussen 2007 en 2012 sprake van een toename van
5,4% naar 7,6%; deze groeiende armoede deed zich voor twee derde voor in 2011-2012. Ongeveer een
derde van de armen (381.000 personen, 2,7%) verkeerde in 2012 al drie jaar of langer onder de grens.
Ten opzichte van 2011 nam deze langdurig arme groep met 65.000 personen toe (+0,5 procentpunt). Het
strengere basisbehoeftencriterium vertoont dezelfde trend: in 2012 hadden 811.000 personen (5,1% van
de bevolking) een inkomen beneden deze armoedenorm.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
17
2.5
Prijsontwikkelingen
Het CBS berekent de inflatie door de prijsontwikkeling van een groot aantal goederen en diensten te
monitoren. In de periode vanaf 1996 zijn alcoholische dranken en tabak het meest in prijs gestegen. De
groep ‘huisvesting, energie en water’ kent van de overige onderscheiden groepen goederen en diensten
de hoogste prijsstijging. Andere groepen met een relatief sterke prijsstijging zijn horeca, vervoer en
consumptie in het buitenland. Communicatie laat als enige groep een prijsdaling zien.
In het rechterdeel van de grafiek is de groep ‘huisvesting, energie en water’ uitgesplitst in subgroepen. Het
is de sterke stijging van de energieprijzen die het beeld in deze subgroep bepaalt, maar ook de huurprijzen
en de toegerekende huur van de eigen woning hebben zich boven het gemiddeld inflatieniveau, dat is
weergegeven met de dikke zwarte streep, ontwikkeld.
Figuur 2.11: Procentuele toename consumentenprijzen naar bestedingscategorie, lopende bedragen, 1996-2013
Toename 1996 - 2013
160%
Toename totale bestedingen
uitsplitsing
huisvesting, water
en energie
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
H
ui
s
ve
Al
c.
dr
st
in ank
H
g,
e
ot
el
wa n e
s,
n
ca ter
t
en aba
fé
s
k
e
en
n
C
on
re erg
ie
su
st
au
m
pt
ra
ie
nt
s
in
D
Ve
he
i
tb
rv
Vo ver
oe
ui
se
ed
te
r
go
in
nl
gs
a
ed
nd
m
O
e
St idd. ren nde
o
rw
en
en
C
ijs
on ff er
di
al
in
en
s.
c
g
.
ge
vr
s
e
te
ije
n
b.
n
be hu
d
ish ran
la
st
k
.
e
a
./ o
ve p p a n
rh
ra
ei
t
ds en
di
e
n
R
ec Gez st.
re
on
a
Kl
dh
ed tie
en eid
in
g
c
ul
en
sc tuu
r
h
C
om oei
se
To
m
un l
eg
ica
er
ek
tie
en
O
W
nd
de
e
hu rke
O erh
lijk
o
ur
ve
rig ud
e
ei
en
hu
ge
e
di
ur
n
r
ep
en
w
on
a
st
en rat
in
i.v ie w g
.m
o
. d nin
g
e
wo
ni
ng
En
er
gi
e
-20%
Bron: CBS Consumentenprijzen
18
r2014-0021BB
3
Ontwikkelingen huursector
3.1
Sector sterk in beweging
Door overheidsmaatregelen zoals de EC-richtlijn inzake de toewijzing van gereguleerde huurwoningen, de
invoering van schaarstepunten in het woningwaarderingsstelsel, de verhuurderheffing
en het
inkomensafhankelijke huurbeleid voltrekken zich in snel tempo veranderingen in de huursector.
Veranderingen die doorwerken in huurverhogingen, omvang van het corporatiebezit en beschikbaarheid
van de voorraad voor de doelgroep. Voor het komende jaar staat de bevriezing van de liberalisatiegrens
voor drie jaar en de herziening van de Woningwet op de rol. Met deze voornemens wordt beoogd het
speelveld voor corporaties duidelijk af te bakenen en het middenhuursegment voor beleggers aantrekkelijk
te maken. Daarnaast zal het kabinet de mogelijkheden om sociale huurwoningen toe te wijzen buiten de
EC-doelgroep tijdelijk uitbreiden voor huishoudens met een inkomen tot € 38.000, mogelijk regels
opstellen om te komen tot meer passende toewijzing van vrijkomende huurwoningen aan huurders met
een inkomen onder de huurtoeslaggrens, en voorstellen indienen voor een aanpassing van het
woningwaarderingsstelsel en de invoering van de huursombenadering bij de huurprijsbepaling door
corporaties.
In paragraaf 3.2 wordt in beeld gebracht hoe divers de huursector is en wie er in huurwoningen wonen.
Paragraaf 3.3. schetst met behulp van de Huurenquête, waarvan de resultaten over het jaar 2014 recent
beschikbaar zijn gekomen, de ontwikkeling van de huurprijzen en laat met behulp van de
Verantwoordingsinformatie de veranderingen in de samenstelling van de voorraad corporatiewoningen
naar prijsklasse zien. In paragraaf 3.4 komen de bijkomende woonuitgaven, voor veel huurders een
belangrijke kostenpost, aan de orde. In paragraaf 3.5 wordt met behulp van het WoON2012 de relatie
gelegd tussen inkomens en woonuitgaven van huurders. In deze paragraaf komt ook het gebruik van de
huurtoeslag aan de orde. In paragraaf 3.6 t/m 3.8 wordt ingezoomd op de problemen die in het kader van
de betaalbaarheid in de huursector spelen: de mismatch tussen de gereguleerde voorraad en de
doelgroep, de betalingsrisico’s en tot slot de betalingsproblemen.
3.2
Huurders en huurwoningen
Er zijn 2.9 miljoen huurwoningen in Nederland, waarvan, volgens het WoON 2012, 19% met een huurprijs
tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 389,05 per maand). De meeste huurwoningen, 48%, hebben een huurprijs
tussen deze grens en de laagste aftoppingsgrens (€ 556,82), 21% behoort tot de dure huurwoningen tot
de liberalisatiegrens (€ 699,48) en 12% heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens.
Terwijl de voorraad koopwoningen in de periode vanaf 2000 met circa 1 miljoen is toegenomen, is het
aantal huurwoningen met circa 220.000 woningen afgenomen. Het aandeel van de corporaties in de
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
19
huursector is in deze periode toegenomen van 75,4% naar 78,4%, als gevolg van de relatief sterke
afname van het aantal huurwoningen van particuliere verhuurders.
Meer dan de helft van de alleenstaanden en eenoudergezinnen in Nederland woont in een huurwoning.
Paren en vooral paren met kinderen wonen merendeels in koopwoningen. De goedkoopste huurwoningen
worden voor 71% bewoond door alleenstaanden. Slechts 7% van deze woningen wordt bewoond door een
paar met kinderen. De duurste huurwoningen, met een huur boven de liberalisatiegrens, worden voor 17%
door paren met kinderen bewoond, maar ook binnen deze categorie vormen de alleenstaanden met 39%
de grootste groep. Ouderen, hier opgevat als 65 jaar of ouder, wonen relatief vaak in een huurwoning. Dat
hangt samen met het lagere eigenwoningbezit in voorgaande decennia.
Figuur 3.1: Woonsituatie type huishoudens naar prijsklasse huurwoning (2012)
2.000.000
koopw oning
1.800.000
boven liberalisatiegrens
laagste aftoppings- tot liberalisatiegrens
1.600.000
kw aliteits- tot laagste aftoppingsgrens
tot kw aliteitskortingsgrens
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
alleenstaande
eenoudergezin
paar
paar met
kinderen
alleenstaande
jonger dan 65 jaar
paar
65 jaar of ouder
Bron: WoON 2012
3.3
Ontwikkeling huren
Voor het gereguleerde deel van de huurwoningenvoorraad wordt de maximale jaarlijkse huurverhoging
van overheidswege vastgesteld. De afgelopen jaren is deze jaarlijkse maximale verhoging gelijk gesteld
aan het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. Met ingang van 1 juli 2013 is dit echter aangepast.
Boven op het inflatiepercentage is voor alle gereguleerde woningen een extra huurverhoging tot maximaal
1,5% mogelijk gemaakt. Daarnaast is het inkomensafhankelijk huurbeleid ingevoerd, waarbij afhankelijk
van het inkomen van het huishouden (in 2011) een extra huurverhoging mogelijk is, maximaal 0,5% voor
huishoudens met een inkomen (volgens de vastgestelde belastingaanslag over 2011) tussen € 33.614 en
€ 43.000, en maximaal 2,5% voor de groep met een nog hoger inkomen.
Voor de jaarlijkse huurstijging in deze ‘vrije sector’ is bepalend wat huurder en verhuurder in het afgesloten
huurcontract hebben vastgelegd. Gebruikelijk is een zogeheten ‘indexeringsclausule’, die inhoudt dat de
huur jaarlijks wordt ‘aangepast’ (lees: verhoogd) met een prijsindexcijfer dat door het Centraal Bureau voor
20
r2014-0021BB
de Statistiek (CBS) wordt vastgesteld. Deze percentages komen doorgaans overeen met het
inflatiepercentage
De Huurenquête meet de jaarlijkse huurverhogingen van corporaties, institutionele beleggers en andere
particuliere verhuurders. Deze enquête, waarbij verhuurders van circa 13.500 woningen worden benaderd,
wordt jaarlijks uitgevoerd door het CBS. Het CBS gebruikt de huurenquête om indexcijfers vast te stellen
voor de huren van huurwoningen en de toegerekende huur van eigen woningen. Deze indexcijfers wegen
voor ruim 17% mee in de consumentenprijsindex (CPI). Het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties (BZK) gebruikt de gegevens van de Huurenquête om de jaarlijkse huurstijging te
monitoren.
Naast de ‘reguliere’ jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders kunnen verhuurders de huurprijs bij
nieuwe verhuringen, binnen de door het woningwaarderingsstelsel gestelde grenzen, aanpassen. Met
behulp van de Huurenquête is het mogelijk onderscheid te maken tussen het effect van huurharmonisatie,
woningverbetering en de reguliere jaarlijkse huurverhoging op het huurniveau. De zogeheten (zuivere)
huurstijging, is de huurverhoging inclusief het harmonisatie-effect, maar exclusief de huurstijging door
woningverbetering en exclusief mutatie-effecten (onder meer sloop en nieuwbouw).
In de periode 2007-2012 blijft de gemiddelde zuivere huurstijging exclusief huurharmonisatie van alle
huurwoningen telkens iets onder het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. In de periode 2004-2006
werd andersom de huur meer verhoogd dan de inflatie in het vorig jaar. De additionele huurstijging als
gevolg van de huurharmonisatie loopt op van 0,1% in 2002 tot 0,9% in 2013.
Tabel 3.1 Huurverhoging, harmonisatie-effect en gemiddelde huur per maand, lopende prijzen (2002-2014)
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
inflatie in
voorgaand
jaar (CPI)
Huurverhoging
exclusief
huurharmonisatie
Harmonisatieeffect
Huurstijging
inclusief
huurharmonisatie
Aandeel woningen
met
huurharmonisatie
(%)
(%)
(%)
(%)
(%)
4,5
3,4
2,1
1,2
1,7
1,1
1,6
2,5
1,2
1,3
2,3
2,5
2,5
2,8
3,1
2,9
1,8
2,4
1,1
1,5
2,4
1,2
1,3
2,2
4,0
3,9
Bron: CBS - Huurenquête, bewerking Companen
0,1
0,2
0,3
0,3
0,4
0,3
0,5
0,5
0,5
0,5
0,8
0,9
0,8
2,9
3,3
3,2
2,1
2,8
1,4
2,0
2,9
1,7
1,8
3,0
4,9
4,7
2,7
2,3
2,1
2,7
3,2
3,1
3,9
4,1
3,9
4,0
4,3
4,4
4,4
Gemiddelde huur
inclusief
huurharmonisatie 1)
€ 351
€ 366
€ 380
€ 392
€ 402
€ 421
€ 430
€ 443
€ 457
€ 465
€ 482
€ 506
€ 530
1) Huurprijs na huurverhoging
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
21
De huurverhoging in de jaren 2013 en 2014 laat een ander beeld zien. Verhuurders van gereguleerde
woningen hebben gebruikgemaakt van de geboden mogelijkheid om de huren met meer dan de inflatie,
2,5% in beide voorgaande jaren, te verhogen. De huurverhoging exclusief harmonisatie bedraagt in de
gereguleerde sector 4,1% in 2013 en 4,0% in 2014. In het geliberaliseerde deel van de sector is dat
respectievelijk 2,9% en 2,3%.
Het aandeel woningen waarop huurharmonisatie wordt toegepast en het effect van harmonisatie is de
afgelopen jaren toegenomen. Met name corporaties zijn meer gaan harmoniseren. In 2014 werd bij 83%
van de woningen die muteerden de huur geharmoniseerd. Ook de huurstijging als gevolg van
harmonisatie is toegenomen. Het effect van huurharmonisatie is in de gereguleerde sector in 2013 0,8%
en in 2014 0,9%. Het aandeel woningen in de gereguleerde huursector met huurharmonisatie was in
zowel 2013 als 2014 4,4%. In het geliberaliseerde deel van de sector ligt dat aandeel 1% tot 1,8% hoger.
Het effect van huurharmonisatie op de huurprijs is bij geliberaliseerde woningen met 2,1% in 2013 en
1,1% in 2014 aanzienlijk hoger dan bij gereguleerde woningen.
Tabel 3.2 Aandeel huurharmonisatie bij mutatie van huurder naar type verhuurder (2008-2014)
Toegelaten
instellingen
Commerciële
verhuurders
70%
74%
75%
79%
79%
81%
83%
68%
84%
72%
65%
69%
69%
71%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Totaal
69%
76%
75%
77%
79%
79%
82%
Bron: CBS Huurenquête
De Tabel 3.3 en 3.4 laten zien in hoeverre verhuurders van gereguleerde woningen in 2013 en 2014
gebruik hebben gemaakt van de geboden mogelijkheden om de huren voor zittende bewoners te
verhogen.
De
huurverhoging,
exclusief
harmonisatie,
voor
huurders
met
een
volgens
het
inkomensafhankelijke huurbeleid laag inkomen of middeninkomen wijkt in 2013 bij corporaties met 3,9%
bijna niet af van de geboden mogelijkheden (4,0%). In 2014 is dit met 3,6% iets teruggelopen.
Bij huurders met een hoog inkomen is dat anders. Terwijl een huurverhoging van 6,5% mogelijk was
hebben corporaties de huurverhoging voor deze groep in 2013 tot 5,4% en in 2014 tot 5,6% beperkt.
Particuliere verhuurders verhogen over de gehele linie de huren in de gereguleerde sector minder dan
corporaties. Mogelijk hangt dit samen met het feit dat particuliere verhuurders vaker al een huur vragen die
op of in de buurt van 100% van de maximaal redelijke huur ligt. Mogelijk speelt ook een rol dat de
verhuurderheffing niet van toepassing is op eigenaren met minder dan 10 gereguleerde huurwoningen en
kleine verhuurders misschien minder geneigd zijn om bij de Belastingdienst de inkomensgegevens van
huurders op te vragen.
22
r2014-0021BB
Tabel 3.3 Huurstijging in gereguleerde sector exclusief harmonisatie in procenten naar type verhuurder, 2013
Toegelaten instelling
Nederland
Wel
Niet
realisatie
Tot € 34.085
€ 34.085 - € 43.602
Meer dan € 43.602
3,9%
4,3%
5,4%
3,1%
3,6%
4,2%
3,9%
4,3%
5,1%
Totale gereguleerde voorraad
4,2%
4,1%
4,1%
mogelijk
4,0%
4,5%
6,5%
Bron: CBS Huurenquête
Tabel 3.4 Huurstijging in gereguleerde sector exclusief harmonisatie in procenten naar type verhuurder, 2014
Toegelaten instelling
Wel
Niet
Nederland
realisatie mogelijk
Tot € 34.085
€ 34.085 - € 43.602
Meer dan € 43.602
3,6%
4,1%
5,6%
3,4%
3,6%
4,3%
3,6%
4,0%
5,3%
Totale gereguleerde voorraad
4,0%
3,5%
3,9%
4,0%
4,5%
6,5%
Bron: CBS Huurenquête
Zoals gezegd wordt in de zuivere huurstijging de huurstijging als gevolg van woningverbetering,
sloop/nieuwbouw en aankoop en verkoop van woningen niet verdisconteerd. Figuur 3.2 maakt duidelijk dat
de stijging van de gemiddelde huurprijs van huurwoningen aanzienlijk hoger ligt dan de zuivere
huurstijging. Dit verschil is in belangrijke mate het gevolg van sloop en nieuwbouw waardoor vaak oude
goedkope huurwoningen verdwijnen en nieuwe relatief dure huurwoningen worden toegevoegd. Ook
woningverbeteringen waarbij huren verhoogd worden dragen bij het geconstateerde verschil. In hoeverre
aankoop en verkoop van woningen door verhuurders de gemiddelde huurprijs beïnvloedt is niet bekend.
Figuur 3.2: Reële gemiddelde huren en effect zuivere huurstijging (prijspeil 2013)
Gemiddelde huur volgens Huurenquête
Gemiddelde huur op basis toepassing zuivere huurstijging op gemiddelde huur 2002
€ 540
€ 520
€ 500
€ 480
€ 460
€ 440
€ 420
€ 400
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
(Bron: CBS Huurenquête / bewerking Companen / bewerking ABF Research)
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
23
Als gevolg van huurharmonisatie, sloop/nieuwbouw en woningverbetering is de samenstelling van de
voorraad corporatiewoningen naar prijsklasse de afgelopen jaren snel veranderd. Het aantal woningen
met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens neemt snel af, terwijl de voorraad tussen de laagste
aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens snel toeneemt. Ook het aantal woningen met een huur boven de
liberalisatiegrens in corporatiebezit neemt relatief snel toe, al is het in absolute zin met 74.000 woningen
maar een klein deel van de voorraad.
Figuur 3.3: Ontwikkeling samenstelling huurvoorraad woningcorporaties naar huurprijsklasse, 2001-2012
tot kwaliteitskortingsgrens
kwaliteits- tot laagste aftoppingsgrens
laagste aftoppings- tot liberalisatiegrens
boven liberalisatiegrens
Boven laagste aftoppingsgrens (voor 2007)
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bron: Corpodata/BBSH
Figuur 3.4: Gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling twee prijsklassen huurvoorraad naar type mutatie, 2002-2012
Bron: Corpodata/BBSH
24
r2014-0021BB
De voorraad goedkope corporatiewoningen, met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens, in 2002
nog ruim 800.000 woningen, is in de periode 2002-2012 bijna gehalveerd. Een kwart van de afname is het
gevolg van sloop, 13% van verkoop. Het merendeel van de afname van de goedkope voorraad is echter
het gevolg van huurverhogingen, met name door huurharmonisatie. Nieuwbouw van woningen in dit
prijssegment is zeer beperkt en neemt in omvang af.
Het ‘betaalbare’ deel van de corporatievoorraad, met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de
laagste aftoppingsgrens is in deze periode met 150.000 toegenomen. Deze toename is door zowel
huurverhogingen van goedkope woningen (146.000) als door nieuwbouw (105.000) tot stand gekomen. De
voorraad is met 136.000 afgenomen door verkopen en er zijn ook circa 100.000 woningen door
huurverhogingen doorgeschoven naar de dure prijscategorie (boven de laagste aftoppingsgrens).
3.4
Overige woonuitgaven huurders
De lokale lasten voor huurders bestaan uit heffingen van gemeenten en waterschappen. Deze zijn in de
periode 2006-2010 beperkt toegenomen. In reële termen bedroeg de stijging gemiddeld 3,3%.
De kosten voor gas, elektra en energie zijn aan schommelingen op de wereldmarkt onderhevig. Tussen
2002 en 2009 zijn deze kosten sterk gestegen. Deels is dat een gevolg van gestegen belastingen op
energiedragers. Tussen 2009 en 2012 zijn de energiekosten voor huurders in beperkte mate gedaald.
Figuur 3.5: Reële, bijkomende, lokale woonuitgaven voor huurders per jaar, prijspeil 2013
Rioolheffing (gecombineerd)
Reinigingsrechten en afvalstoffenheffing
Heffing ingezetenen
Zuiverings- en verontreinigingsheffing
Totaal
€600
€500
€400
€300
€200
€100
€2006
2007
2008
2009
2010
bron: CBS
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
25
Figuur 3.6: Reële bijkomende, woonuitgaven energie en water voor huurders per maand (prijspeil 2013),19862012
Gas
Elektra
Energie*
Water
€160
€140
€120
€100
€80
€60
€40
€20
€1986
1990
1994
* Inclusief overige energielasten zoals blok- of stadsverwarming
bron: WoON/WBO
26
r2014-0021BB
1998
2002
2006
2009
2012
3.5
Woonuitgaven en inkomens van huurders
De woonuitgaven voor huurders bestaan naast de kale huur en servicekosten uit heffingen en kosten van
nutsvoorzieningen. Een deel van de huurders krijgt in de vorm van huurtoeslag een tegemoetkoming in de
kosten van het wonen. De gemiddelde netto huurquote bedraagt in 2012 25,5%, de gemiddelde
woonquote voor huurders bedraagt in 2012 36,4%.
Figuur 3.7: Gemiddelde reële woonuitgaven, inkomen en woonquote van huurders, 2012
Kale huur
477
+
Subsidiabele
servicekosten
11
Vaste woonuitgaven
=
Basishuur
488
Huurtoeslag
67
=
Netto vaste
woonuitgaven
421
Netto huurquote
25,5%
+
Heffingen OPL
uitgaven nutsvoorzieningen
176
Netto
huishoudinkomen
23.000
Bijkomende woonuitgaven
=
Totale woonuitgaven
597
Woonquote voor
huurders
36,4%
Totale woonuitgaven
Bron: WoON 2012
Inkomen
Het gemiddeld besteedbaar inkomen van huurders is de afgelopen jaren in reële termen gedaald. In 2007
bedroeg dit inkomen € 25.062, in 2013 € 22.400 (beide bedragen prijspeil 2013), een daling met 11%.
Gecorrigeerd voor de toename van het aantal alleenstaanden is de daling overigens nauwelijks minder
groot (9%). Dit is een belangrijke ontwikkeling in het licht van de ontwikkeling van de betaalbaarheid in de
huursector.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
27
Figuur 3.8: Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen huurders (prijspeil 2013), indexcijfers (2000=100), 2000-2013
Index besteedbaar inkomen
Besteedbaar inkomen (€)
120
€ 26.000
100
€ 25.000
80
€ 24.000
60
€ 23.000
40
€ 22.000
20
€ 21.000
€ 20.000
0
2000*
2001
2002
Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
* voorlopig cijfer
Huurtoeslag
De huurtoeslag is een bijdrage in de woonkosten voor huishoudens met een laag inkomen die in een
gereguleerde woning wonen. De hoogte van de toeslag is afhankelijk van het huishoudinkomen, type
huishouden, leeftijd en de huurprijs van de woning. Het aantal huishoudens dat huurtoeslag krijgt is de
afgelopen jaren met gemiddeld 2% per jaar toegenomen. In 2011, het laatste jaar waarover gegevens
gepubliceerd zijn, ontving naar schatting 41% van alle huurders huurtoeslag. De toename van het aantal
huurtoeslagontvangers stokte in 2009, maar was in 2010 groot. Binnen de groep huurtoeslagontvangers
neemt het aandeel alleenstaanden onder de 65 jaar toe terwijl het aandeel alleenstaanden boven de 65
Figuur 3.9: Kerncijfers huurtoeslagontvangers: aantal huurwoningen, huishoudens, toekenningen, verdeling
over huishoudtype en reële bedragen (prijspeil 2013), 2006-2011 (Bron: Ministerie van BZK)
2006
Aantal huurwoningen*
Aantal toekenningen
- percentage van alle huurwoningen
Eenpersoons < 65 jaar
Meerpersoons < 65 jaar
Eenpersoons > 65 jaar
Meerpersoons > 65 jaar
Gemiddelde huurtoeslag (per jaar)**
Gemiddelde huur (per maand)***
Gemiddelde eigen bijdrage (per maand)
Deel eigen bijdrage van huur****
2007
r2014-0021BB
2009
2010
2011
2.950.200
1.105.400
37,5%
2.935.700
1.122.900
38,2%
2.924.400
1.122.300
38,4%
2.918.500
1.173.700
40,2%
2.909.100
1.192.600
41,0%
30%
32%
26%
11%
31%
32%
26%
11%
31%
32%
26%
11%
32%
31%
25%
11%
34%
31%
24%
11%
34%
32%
24%
11%
€ 1.944
€ 443
€ 248
56%
€ 1.928
€ 447
€ 249
56%
€ 1.954
€ 445
€ 227
51%
€ 1.952
€ 452
€ 230
51%
€ 2.008
€ 459
€ 231
50%
€ 2.008
€ 460
€ 228
50%
*: In zelfstandige woningen (bron: WoON)
**: Daadwerkelijk uitgekeerde huurtoeslag over het hele jaar
***: Onder huurtoeslagontvangers
****: Inschatting; macro-berekening
28
2008
2.976.200
1.088.200
36,6%
Figuur 3.10: Huurtoeslag kerncijfers naar prijsklasse woning, 2006 en 2011 (prijspeil 2013)
2006
2011
Toename
Gemiddelde eigen bijdrage
huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens €
huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens €
huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens €
234 €
251 €
260 €
214
231
235
€
€
€
-20
-20
-25
335 €
469 €
601 €
331
468
600
€
€
€
-4
-2
-1
Gemiddeld huurtoeslagbedrag
huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens € 1.094 € 1.026
huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens € 2.182 € 2.145
huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens € 2.967 € 2.749
€
€
€
-67
-37
-218
€
€
€
406
665
891
Gemiddelde huur
huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens €
huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens €
huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens €
Gemiddeld inkomen
huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens € 17.760 € 18.166
huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens € 19.331 € 19.995
huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens € 19.711 € 20.602
Aantal toekenningen
huurprijs tot kwaliteitskortingsgrens
huurprijs tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens
huurprijs tussen aftoppingsgrens en huurgrens
297.279
704.810
85.967
245.396
763.551
183.371
-51.883
58.741
97.404
bron: Ministerie van BZK / Huurcijfers in beeld / bewerking ABF Research
jaar afneemt. De gemiddelde huurtoeslag per ontvanger is in reële termen tussen 2006 en 2011 met 3,3%
gestegen. Naast de inzettende inkomensdaling is dit het gevolg van de gemiddeld genomen gestegen
reële huurprijzen. Het aantal toekenningen van huurtoeslag voor huishoudens in een woning met een
huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is in deze periode afgenomen met bijna 52.000, terwijl het aantal
toekenningen voor huishoudens in een woning met een prijs boven deze grens met 156.000 is
toegenomen. Voor woningen in de prijsklasse boven de kwaliteitskortingsgrens wordt gemiddeld meer
huurtoeslag uitgekeerd.
Netto huurquote
De netto huurquote is het percentage van het besteedbaar inkomen dat een huurder betaalt aan huur
nadat hiervan de eventuele huurtoeslag is afgetrokken. De gemiddelde netto huurquote bedroeg in 1994
22,6% en is in de loop der jaren gestegen. Aan de vooravond van de crisis, in 2006, bedroeg deze 24,2%
om te dalen tot 23,2% in het eerste crisisjaar (2009). In 2012 is de gemiddelde netto huurquote gestegen
tot 25,5%. Deze cijfers zijn gebaseerd op de reeks Woononderzoek Nederland. De volgende editie van
deze reeks van onderzoeken vindt plaats in 2015.
De ontwikkeling van het inkomen van eenpersoonshuishoudens blijft in alle leeftijdscategorieën achter bij
dat van andere huishoudtypen. In combinatie met het gegeven dat de huursector voor een steeds groter
deel wordt bewoond door alleenstaanden, betekent dit dat de inkomens in de huursector achterblijven bij
die in de koopsector.
De stijging van de netto huurquote in de periode 2006-2012 is het grootst bij paren zonder kinderen onder
de 45 jaar (4,1%) en alleenstaanden onder de 45 jaar (2,4%). Het betreft in beide gevallen een langjarige
trend die zich bij elke editie van het Woononderzoek Nederland zonder onderbreking manifesteert. In
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
29
Figuur 3.11: Netto huur- en woonquote, naar huishoudsamenstelling, 2006-2012 (Bron: WoON/WBO)
2006
2012
2006
Netto huurquote
2012
Netto woonquote voor huuders
Alleenstaand t/m 44 jaar
Alleenstaand 45 t/m 64 jaar
Alleenstaand 65 jaar en ouder
Paar t/m 44 jaar
Paar 45 t/m 64 jaar
Paar 65 jaar en ouder
Paar t/m 44 jaar met kinderen
Paar 44 jaar en ouder met kinderen
Eenoudergezin t/m 44 jaar
Eenoudergezin 45 jaar en ouder
Totaal
50%
40%
30%
20%
10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Bron: WoON/WBO
Figuur 3.12: Netto huur- en woonquote, naar woonduur, 1994-2012
1994
2012
Netto huurquote
50%
2 jaar of korter
3-5 jaar
6-10 jaar
11-20 jaar
21 jaar of meer
Totaal
Bron: WoON/WBO
30
r2014-0021BB
40%
30%
20%
10%
1994
2012
Netto woonquote voor huurders
0%
10%
20%
30%
40%
50%
hoofdstuk 1 constateerden we dat met name de inkomensontwikkeling van deze groepen stagneert en dat
de inkomens van de jongste alleenstaanden, onder de 25 jaar, dalen.
Alleenstaanden van 65 jaar en ouder kennen als enige groep een daling van de netto huurquote in de
periode 2006-2012. Over de langere periode vanaf 1994 laten eenoudergezinnen van 45 jaar en ouder en
dalende netto huurquote zien. Eerder zagen we al dat de inkomens van eenoudergezinnen hoger zijn
geworden. Tussen 2006 en 2012 is de netto huurquote van deze groep echter weer gestegen.
Invloed woonduur
Een van de oorzaken van de relatief hoge netto huurquote van jongere huishoudens is de invloed van de
woonduur. Hoe langer huurders in een bepaalde woning wonen, hoe lager de netto huurquote. Hier doet
zich het effect van huurharmonisatie gelden. Bewoners van huurwoningen kunnen bij verhuizing naar een
andere huurwoning te maken krijgen met een hogere huur, zonder dat er meer kwaliteit tegenover staat,
hetgeen effect heeft op de netto huurquote. Andersom geldt echter ook dat de jongste huishoudens per
definitie de kortste woonduur hebben. Aangezien het inkomen van deze groep gemiddeld genomen laag is
en zoals we zagen zelfs achteruit is gegaan, vormt dit mede de oorzaak van de sterke toename van de
netto huurquote bij korte woonduur.
Verschillen tussen inkomensgroepen
Over het algemeen geldt: hoe lager het inkomen, hoe hoger de huurquote. Dit komt doordat de uitgaven
voor wonen doorgaans niet evenredig toenemen met het besteedbaar inkomen van een huishouden. Een
huishouden dat meer verdient, houdt na aftrek van de woonuitgaven doorgaans een groter deel van het
inkomen over voor andere zaken. Zo bedraagt de netto huurquote van huishoudens met de laagste
inkomens, het zogeheten eerste quintiel, in 2012 gemiddeld 33%, terwijl deze bij de hoogste inkomens,
het vijfde quintiel, slechts 12% bedraagt. Nu de inkomens dalen heeft dat tot gevolg dat de netto
huurquote van de lagere inkomensgroepen sneller stijgt dan die van hogere inkomensgroepen.
Figuur 3.13: Netto huurquote en toename netto huurquote voor huurders naar inkomen, 2009 en 2012
0%
10%
20%
30%
Laagste inkomens
40%
3,0%
quintiel 2
1,6%
quintiel 3
1,9%
quintiel 4
1,7%
Hoogste inkomens
1,0%
2,3%
Totaal
2009
2012
(toename 2009-2012 in %-punt)
Bron: WoON 2009 en 2012
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
31
Hoge huurquoten vaak door extreem lage inkomens
Bij alle typen huishoudens en in alle inkomenscategorieën komen er huishoudens voor zonder regulier
inkomen. Deze huishoudens hebben sterk wisselend inkomsten. Het gaat onder andere om zelfstandigen
en studenten met (gedeeltelijke) studiefinanciering. Het deel van deze groep met een in het onderzochte
jaar zeer laag inkomen beïnvloedt de gemiddelde huurquote van het laagste inkomensquintiel nogal.
Wanneer we alleen de mensen met regulier inkomen in de analyse betrekken, komt vooral de quote bij de
laagste inkomens een stuk lager uit. Een alternatieve berekening van de netto huurquote voor huurders,
bij wie uitsluitend huishoudens worden meegenomen met een inkomen dat op of boven het
bijstandsniveau ligt en is verkregen uit loondienst, uitkering of pensioen, komt voor het eerste quintiel niet
uit op 33,3% (zoals in figuur 3.13 is afgebeeld voor alle huishoudens) maar op 27,9%. In onderstaande
figuur is op basis van een arbitraire grens, waarbij de 10% hoogste netto huurquoten tot ‘hoge’ quoten zijn
bestempeld, weergegeven hoe groot de verschillen tussen de twee verschillende berekeningswijzen zijn.
In 2009 is volgens dit criterium een netto huurquote hoog bij 31% of meer, in 2012 bij 34% of meer. In
2009 was dit het geval bij 278.000 huishoudens en in 2012 bij 253.000.
Figuur 3.14: Netto huurquote voor alle huishoudens en voor huishoudens met een regulier inkomen (zie
begrippenlijst), naar huishoudsamenstelling, 2012
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Alleenstaand t/m 44 jaar
Alleenstaand 45 jaar en ouder
Paar t/m 44 jaar
Paar 45 jaar en ouder
Paar met kinderen
Eenoudergezin
Totaal
Regulier inkomen
Alle huishoudens
Bron: WoON
Regionale verschillen
Gemiddeld is de netto huurquote in 2012 in Nederland 25,5%, maar tussen woningmarktgebieden loopt
deze uiteen van 22,7% tot 27,9%. De netto huurquote is het hoogst in de woningmarktgebieden Den
Haag, Leiden en Tilburg. Ook de woningmarktgebieden Amsterdam, Rotterdam en Groningen hebben
relatief hoge huurquoten. In de regio’s Groningen, Tilburg en Rotterdam zijn de inkomens relatief laag, in
de regio’s Leiden, Den Haag en Amsterdam zijn de netto huuruitgaven relatief hoog. In de
woningmarktgebieden Leeuwarden en Dordrecht is de netto huurquote het laagst. Ook in de
32
r2014-0021BB
Figuur 3.15: Netto huurquote naar woningmarktgebied (2012)
Bron: WoON 2012
woningmarktgebieden Smallingerland, Emmen, Zwolle, Dordrecht en Den Bosch is de netto huurquote
relatief laag.
Bij de verklaring van de regionale verscheidenheid spelen naast regionale verschillen in inkomen en
huurprijzen diverse zaken een rol. Net als in de koopsector speelt woonduur een belangrijke rol. In regio’s
met relatief veel nieuw woningen of veel mutaties waarbij de huren worden geharmoniseerd zal de netto
huurquote hoger liggen. Daarnaast kunnen er regionale verschillen zijn in de mate waarin huurwoningen
passend naar inkomen worden toegewezen en zijn er verschillen in de mate waarin er wordt
‘scheefgewoond’.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
33
Netto woonquote
De netto woonquote voor huurders is het percentage van het huishoudinkomen dat huurders betalen aan
huur (minus eventuele huurtoeslag) en bijkomende woonuitgaven (lokale lasten en energie). De
ontwikkeling van de netto woonquote wijkt in grote lijnen niet af van de hierboven beschreven ontwikkeling
van de netto huurquote.
Netto huurquote en woonquote van doelgroepen in het huurbeleid
De netto huurquote van de doelgroep voor de huurtoeslag is in de periode vanaf 2002 tot 2012 eerst
gestegen, vervolgens gedaald en daarna weer opgelopen. Per saldo is de gemiddelde netto huurquote
van deze groep huishoudens gestegen van 26,0% in 2002 tot 28,8% in 2012. De stijging in de laatste
jaren hangt samen met veranderingen in de huurtoeslagregeling, dalende inkomens, stijgende huren en
het afschaffen van de passendheidstoets bij de toewijzing door corporaties.
Figuur 3.16 Gemiddelde netto huurquote en netto woonquote van huurders naar inkomen van doelgroepen in
het huurbeleid (2002-2012)
2002
Netto huurquote
2006
2009
Inkomensafhankelijk huurbeleid
laag
midden
hoog
Huurtoeslag
aandachtsgroep
niet-aandachtsgroep
26,0%
19,1%
27,8%
21,4%
2012
25,6%
20,8%
16,0%
28,3%
22,0%
17,3%
25,9%
20,9%
28,8%
22,3%
Netto woonquote voor huurders
2002
2006
2009
2012
38,0%
25,9%
42,2%
29,6%
38,4%
28,8%
22,1%
40,9%
29,8%
23,4%
40,1%
28,8%
42,6%
30,1%
Bron: WoON
3.6
Mismatch woningvoorraad en doelgroepen
Het is in algemene zin wenselijk dat betaalbare woningen zoveel mogelijk door de doelgroep worden
bewoond. Er worden in dit verband door de Rijksoverheid diverse inkomensgrenzen en huurprijsgrenzen
gehanteerd. Op basis van het WoON 2012 is nagegaan in hoeverre er sprake is van een mismatch bij
gereguleerde huurwoningen (EC-doelgroep) en een mismatch bij huurwoningen met een huurprijs onder
de laagste aftoppingsgrens (doelgroep huurtoeslag).
Naar schatting 694.000 woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens werden in 2012 bewoond
door huishoudens die niet tot de zogeheten EC-doelgroep behoren. Op deze groep is sinds vorig jaar het
inkomensafhankelijke huurbeleid van toepassing. Het aandeel sociale huurwoningen dat ‘goedkoop
scheef’ wordt bewoond is 27%. Overigens is het aantal ‘goedkope scheefwoners’ in de periode 2009-2012
met naar schatting 94.000 huishoudens afgenomen. De invoering van de EC-grens bij de toewijzing van
sociale huurwoningen sinds 1 januari 2011 heeft daaraan bijgedragen. Tevens wordt deze afname
veroorzaakt door een daling van het inkomen van huurders, die daardoor zonder te verhuizen niet meer
scheefwonen.
34
r2014-0021BB
Figuur 3.17: Woonsituatie huishoudens, naar doelgroep huurtoeslag en EC-besluit, eigendomsvorm en
prijsklassen huurwoning, 2012
Eenpersoonshuishouden
Meerpersoonshuishouden
Inkomen onder
huurtoeslaggrens
Inkomen boven
huurtoeslaggrens
Inkomen onder
huurtoeslaggrens
Inkomen boven
huurtoeslaggrens
256.400
434.800
152.700
41.400
137.900
293.300
141.500
88.600
69.900
309.100
139.700
47.000
88.900
361.500
184.200
158.100
EC-besluit
Doelgroep
Niet-doelgroep
Huurwoning
tot kwaliteitskortingsgrens
kwaliteits- tot aftoppingsgrens*
aftoppings- tot liberalisatiegrens
boven liberalisatiegrens
Koopwoning
447.400
1.019.700
409.200
146.300
105.600
379.000
209.000
188.900
182.500
717.900
341.800
2.993.700
894.600
3.341.200
1.067.600
1.379.200
907.500
3.786.400
2.917.100
4.223.600
Huurwoning
tot kwaliteitskortingsgrens
kwaliteits- tot aftoppingsgrens*
aftoppings- tot liberalisatiegrens
boven liberalisatiegrens
24%
41%
14%
4%
10%
21%
10%
6%
8%
34%
15%
5%
2%
10%
5%
4%
15%
35%
14%
5%
3%
9%
5%
4%
Koopwoning
17%
52%
38%
79%
31%
79%
Totaal aantal huishoudens
Totaal aantal huishoudens
100%
100%
100%
100%
100%
100%
* De hoogte van de aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen dat het huishouden telt. Voor 1- en 2-persoonshuishoudens geldt de lage
aftoppingsgrens; vanaf 3 personen de hoge aftoppingsgrens
bron: WoON 2012
De doelgroep voor de huurtoeslag is in belangrijke mate (54%) gehuisvest in een woning met passende
huurprijs (tot de aftoppingsgrens). 19% van de doelgroep huurt relatief duur: 15% woont in een
huurwoning met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens en 4% woont in een
huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Daarnaast dient men zich te realiseren dat 27%
van deze doelgroep eigenaar-bewoner is.
Een belangrijk deel van de woningen met een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens wordt bewoond
door huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Dit ‘niet-passend’ verhuurde aantal
woningen bedraagt in 2012 naar schatting 882.000 woningen of te wel 45% van de voorraad voor de
doelgroep van de huurtoeslag ‘betaalbare’ woningen. Deze mismatch is vanuit het oogpunt van effectieve
inzet van de middelen voor de huurtoeslag onwenselijk.
Passende toewijzing van huurwoningen met een prijs tot de aftoppingsgrens is daarom wenselijk. In de
crisisjaren is de doorstroming ook in de huursector iets teruggelopen. De mutatiegraad van
corporatiewoningen is teruggelopen van 8,5% in 2008 tot 7,8% in 2011. In 2012 was er sprake van een
licht herstel. Het aantal woningen dat door corporaties passend is toegewezen aan de doelgroep voor de
huurtoeslag is in deze jaren gedaald van 87% tot 78%. Een steeds groter deel van de doelgroep krijgt een
‘te’ dure woning toegewezen. Dit wordt deels veroorzaakt door de sterke toename van het aantal
woningen boven de aftoppingsgrens. Het aandeel betaalbare woningen dat aan huishoudens met een
inkomen boven de huurtoeslaggrens wordt toegewezen is wel teruggelopen, van 4% in 2008 tot 2% in
2012.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
35
Figuur 3.18: ‘Passende’ en ‘niet-passende’ toewijzing van woningen door corporaties 2007-2012
inkomen onder huurtoeslaggrens
passende
toewijzing
2007
2008
2009
2010
2011
2012
niet-passende
toewijzing
132.105
125.532
116.115
114.822
118.054
124.198
inkomen boven huurtoeslaggrens
passende
toewijzing
10.508
12.063
13.748
19.547
27.929
37.574
totaal
niet-passende
toewijzing
16.403
17.359
17.612
22.094
24.214
26.700
36.994
35.810
33.444
28.993
28.710
24.796
196.010
190.764
180.919
185.456
198.907
213.268
8%
9%
10%
12%
12%
13%
19%
19%
18%
16%
14%
12%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
31%
33%
34%
43%
46%
52%
69%
67%
66%
57%
54%
48%
Aandeel in totaal aantal toewijzingen
2007
2008
2009
2010
2011
2012
67%
66%
64%
62%
59%
58%
5%
6%
8%
11%
14%
18%
Aandeel in toewijzingen per inkomensgroep
2007
2008
2009
2010
2011
2012
93%
91%
89%
85%
81%
77%
7%
9%
11%
15%
19%
23%
Bron: Corpodata/ BBSH
Speciale doelgroepen
Speciale doelgroepen vormen studenten en ouderen. In de afgelopen jaren is er een inspanning geweest
om in de vraag naar meer studentenhuisvesting te voorzien. Een deel van deze opgave is gerealiseerd
met complexen die een beperkt aantal jaren gebruikt zullen worden. Daarnaast bestaat een deel van de
nieuw gebouwde studentenhuisvesting uit onzelfstandige wooneenheden. Zowel de tijdelijke als
onzelfstandige
oplossing
biedt
vaak
goedkope
huisvesting
met
een
huurprijs
onder
de
kwaliteitskortingsgrens. De cijfers in deze publicatie hebben echter uitsluitend betrekking op zelfstandige
woningen7 en huurders van zelfstandige woningen. Het laatst bekende cijfer met betrekking tot het aantal
wooneenheden in Nederland is 117.500 op 1-1-2011. In het kader van het Landelijk Actieplan
Studentenhuisvesting 2011-2016 zijn inmiddels 8.094 eenheden opgeleverd en 3.813 eenheden in
aanbouw.
Ook bewoners en capaciteit in ‘bijzondere woongebouwen’, 356.600 in 2011, blijven in deze publicatie
buiten beschouwing. Zoals bekend wordt in het kader van de extramuralisering van de zorg een deel van
deze capaciteit afgebouwd.
7 Met de invoering van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) verdwijnt het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen. In deze
registratie worden uitsluitend verblijfsruimten met woonfunctie onderscheiden.
36
r2014-0021BB
3.7
Betaalrisico’s bij huurders
In hoofdstuk 1 is al aan de orde geweest dat het aantal huishoudens onder de lage inkomensgrens, door
het CBS in het kader van het Armoedesignalement voor 2012 op € 990 per maand voor een alleenstaande
gesteld, vanaf 2010 is toegenomen. In 2012 wordt het aantal huurders op 506.000 geschat. Het aantal
huishoudens dat in een huurwoning woont en langdurig, dat wil zeggen 4 jaar of langer, een inkomen
onder deze grens heeft, is vanaf 2010 weer toegenomen en bedraagt in 2012 144.000.
Het PBL heeft recent een schatting van betaalrisico’s onder huurders en kopers gepubliceerd8. Op basis
van de minimale uitgaven van huishoudens die volgens de NIBUD voorbeeldbegrotingen noodzakelijk zijn
en aangepaste equivalentiefactoren waarmee deze voor verschillende typen huishoudens worden
gestandaardiseerd, komt het PBL tot circa 384.000 huurders met betaalrisico’s9 in 2012. Het PBL schat
dat het aandeel huurders met betaalrisico’s is toegenomen van 9% in 2009 tot 13% in 2012 en wijt deze
toename vooral aan de inkomens- en koopkrachtontwikkeling.
Zowel in de pre-crisisjaren als na 2008 is vooral in de vrije huursector het aandeel huurders met een
betaalrisico hoog. In 2012 had circa 17 procent van de huurders in de vrije huursector (met een huur
boven de liberalisatiegrens) een betaalrisico. In de loop der jaren is er nog een nieuwe groep huurders
bijgekomen, namelijk de huurders aan de onderkant van de huurmarkt met een huur tot aan de basishuur
(waarbij de basishuur voor 65-minners € 215,50 bedroeg in 2012). Dit is de huur die iedere huurder wordt
geacht zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen; niemand ontvangt hierover
huurtoeslag. Had in 2002 nog circa 5 procent van de huurders met een huurwoning met een huur tot aan
de basishuur een betaalrisico, in 2012 was dit aandeel gestegen tot circa 22 procent. Betaalrisico's komen
daarmee volgens het PBL inmiddels minstens zo vaak voor in de vrije huursector als onder huurders met
een basishuur.
3.8
Betalingsproblemen van huurders
Betalingsrisico’s hoeven niet tot betalingsproblemen te leiden. Veel corporaties signaleren tegenwoordig
tijdig betalingsachterstanden, spreken huurders daar snel op aan, verwijzen indien nodig door naar
professionele schuldhulpverleners. Dat is niet alleen in het belang van huurders met betalingsproblemen,
maar ook welbegrepen eigenbelang. Huurderving is voor corporaties immers een kostenpost.
8 CBS, PBL, Wageningen UR (2014). Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2012 (indicator 2174, versie 01, 23 juli 2014)
9 Het hebben van een betaalrisico is een fictief, doorberekend gegeven: het betekent niet dat huishoudens ook daadwerkelijk een betalingsachterstand
hebben.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
37
Figuur 3.19: Aantal aanmeldingen voor schuldhulpverlening bij een NVVK-lid , 2008-2013
Totaal aantal aanmeldingen
Aanmeldingen huurders
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: NVVK
Uit de jaarverslagen van de NVVK, de Vereniging schuldhulpverlening en sociaal bankieren, valt op te
maken dat het aantal aanmeldingen bij een van de leden van de vereniging de afgelopen jaren sterk is
gestegen. Vanaf 2011 wordt er in de registratie onderscheid gemaakt tussen huurders en eigenwoningbezitters. Een groot deel van de aanmeldingen betreft huurders.
Figuur 3.20: Aantal vonnissen en uitzettingen, 2007-2013
Vonissen
Percentage uitzettingen
25.000
60%
50%
20.000
40%
15.000
30%
10.000
20%
5.000
10%
-
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: Aedes Enquête
Het aantal huisuitzettingen door corporaties is vanaf 2011 weer gestegen. Uitzetting kan pas plaatsvinden
na een uitspraak van de rechter. Na een gerechtelijk vonnis kunnen woningcorporaties in overleg met de
huurders in zeven van de tien gevallen alsnog huisuitzetting voorkomen, vooral als sprake is van
huurachterstand.
38
r2014-0021BB
In 2013 werden naar schatting 23.100 vonnissen uitgesproken. Dit leidde in circa 7.000 gevallen (30%) tot
een huisuitzetting. Huurachterstand is in bijna 90% van de gevallen de reden van de huisuitzetting.
Figuur 3.21: Aantal huisuitzettingen naar oorzaak, 2006-2013
Huurachterstand
Overlast
Onderverhuur/woonfraude
Wietteelt
Overig
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: Aedes Enquête
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
39
4
Ontwikkelingen koopsector
4.1
Eerste tekenen van herstel
De markt voor koopwoningen verkeerde de afgelopen jaren in stagnatie. De sterke prijsdaling, het onder
invloed van de economische crisis lage consumentenvrouwen, de dalende inkomens, de discussie over en
vanaf 2013 daadwerkelijk ingevoerde maatregelen met betrekking tot hypotheekverlening en -renteaftrek
leidden tot een ‘kopersstaking’. Verkooptransacties van bestaande koopwoningen en nieuwbouwwoningen
liepen sterk terug. De doorstroming in de koopsector halveerde10. Inmiddels zijn de eerste tekenen van
herstel zichtbaar.
In reactie op de crisis werd in 2009 de maximale kostengrens voor een hypotheek met Nationale
Hypotheekgarantie verhoogd. In 2011 werd de overdrachtsbelasting verlaagd. Na jarenlange discussie
heeft het Kabinet Rutte-II vanaf november 2012 het beleid met betrekking tot hypotheken op
koopwoningen aangescherpt. Voor nieuwe hypotheken wordt alleen nog renteaftrek verleend als er wordt
afgelost. De aftrek wordt voor hogere inkomens in stapjes van een half procent per jaar afgebouwd: van
52% tot 38%. Daarnaast zijn er wettelijke regels gekomen met betrekking tot de maximale hoogte van een
hypotheek in relatie tot huishoudinkomen (Loan-To-Income) c.q. waarde van het huis. Deze laatste
verhouding, Loan-To-Value, wordt in stappen verlaagd totdat deze in 2018 maximaal 100% bedraagt. Ook
de NHG-grens wordt sinds 2012 geleidelijk verlaagd. Uiteindelijk zal de grens op het niveau van de
gemiddelde verkoopprijs komen te liggen. Met deze maatregelen wordt beoogd risico’s voor zowel
huishoudens, banken als de overheid te beperken.
Sinds 2011 zijn vanwege het grote budgetbeslag geen nieuwe aanvragen in het kader van de Wet
Bevordering Eigenwoningbezit meer mogelijk. In 2013 zijn er weer stimulerende maatregelen genomen:
extra middelen voor startersleningen en in de periode van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015 geldt een
ruimere vrijstelling in de schenkbelasting, tot maximaal € 100.000. Dit voor schenkingen die die door de
ontvangers gebruikt worden voor de aankoop van een eigen woning, aflossing van een hypotheek op een
woning, of aflossing van een restschuld ontstaan door woningverkoop. Daarnaast zijn er tijdelijke
regelingen op fiscaal gebied ingevoerd die de pijn van dubbele hypotheeklasten en restschulden
verzachten.
Waar de prijzen en het aantal transacties van koopwoningen normaliter vooral door ontwikkelingen op het
gebied van inkomen, rente en consumentenvertrouwen worden beïnvloed, is de invloed van de recente
veranderingen in de regelgeving groot. Nu het overheidsbeleid inzake de koopwoning voor langere tijd lijkt
vast te liggen en de economie eerste tekenen van opleving laat zien, lijkt de bodem van de prijsdaling van
10 Blijie, B, e.a., Wonen in ongewone tijden, Resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012, Ministerie van BZK, Den Haag, maart 2013
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
41
koopwoningen bereikt. Sinds een paar maanden stijgt het aantal transacties en de gemiddelde
verkoopprijs. Ook de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen is gestegen.
In paragraaf 4.2 wordt in beeld gebracht hoe divers de koopsector is en wie er in koopwoningen wonen.
Paragraaf 4.3 schetst een beeld van de prijs- en hypotheekrenteontwikkeling. In paragraaf 4.4 komt de
ontwikkeling van de bijkomende woonuitgaven voor eigenaren-bewoners aan de orde. In paragraaf 4.5.
wordt met behulp van het WoON 2012 de relatie gelegd tussen inkomen en woonuitgaven van eigenarenbewoners. In paragraaf 4.6 komt de verdeling van de voorraad naar prijsklasse en woonuitgaven van
bewoners aan de orde. In paragraaf 4.7 worden de betaalrisico’s in beeld gebracht. Paragraaf 4.8 sluit dit
hoofdstuk af met betalingsproblemen van eigenaren-bewoners.
4.2
Eigenaren-bewoners en koopwoningen
Nederland telt circa 4.2 miljoen koopwoningen, waarvan 17% een WOZ-waarde heeft onder de € 150.000.
Het merendeel van de koopwoningen, 59%, heeft een WOZ-waarde tussen de € 150.000 en € 300.000.
Circa 25% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de € 300.000.
Figuur 4.1 Voorraadkoopwoningen naar WOZ-waarde (2013)
5%
17%
minder dan 150.000
150.000 - 199.000
200.000 - 249.000
250.000 - 299.000
300.000 - 399.000
400.000 - 499.000
500.000 en meer
6%
14%
25%
12%
21%
Bron: WoON 2012, bewerking ABF Research
Van die huizenbezitters is 39% een paar met kinderen, 35% een paar zonder kinderen, 21% alleenstaand
en 4% eenoudergezin. Het zijn vooral paren en paren met kinderen die de duurdere koopwoningen
bewonen. 84% van de alleenstaanden onder de 65 jaar die eigenaar-bewoner zijn, bezitten een woning
met een WOZ-waarde onder € 250.000. Bij de paren met kinderen is dat 58%. Van de paren van 65 jaar
en ouder bezit bijna de helft van de eigenaren-bewoners (49%) een woning met een waarde boven die
grens.
42
r2014-0021BB
Figuur 4.1 Type huishouden naar prijsklasse koopwoning (WOZ-waarde) (2013)
Bron: WoON 2012, bewerking ABF Research
4.3
Ontwikkeling koopprijzen en hypotheekrente
Na de sterke stijging in de jaren negentig van de vorige eeuw en de eerste jaren van het nieuwe
millennium werd in het tweede kwartaal van 2007 de hoogste gemiddelde woningprijs ooit bereikt. Er werd
toen gemiddeld € 286.000 voor een woning betaald (prijspeil januari 2014). In het 1e kwartaal van 2013
was dat bedrag gedaald tot € 210.000, een daling met 27%. Vrijstaande woningen daalden met 32,5% het
meest in prijs, appartementen met 21% het minst. De bodem van de prijsdaling lijkt daarmee bereikt, want
inmiddels is de gemiddelde verkoopprijs gestegen tot € 225.150 in augustus 2014, een stijging in reële
termen met 5,4% ten opzichte van het dieptepunt in 2013.
Ook het aantal transacties neemt weer toe. In de laatste vier kwartalen zijn er 23% meer bestaande
woningen verkocht vergeleken met de vier kwartalen daarvoor. Het aantal transacties ligt echter nog circa
30% tot 40% onder de aantallen verkopen in de periode 1999-2007.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
43
Figuur 4.2 Bestaande woningen: verkoopprijzen naar type (linkeras) en aantal verkocht (rechteras), 1e kwartaal
1995-2e kwartaal 2014, prijspeil 2014
Bron: CBS/Kadaster
Het aanbod aan te koop staande koopwoningen is sinds september 2008 opgelopen van naar schatting11
122.000 tot 230.000 in juni 2013. Vanaf dat moment is het aantal gedaald tot 211.000 woningen per juli
2014. De gemiddelde vraagprijs is gedaald van € 332.000 in juni 2009 tot € 296.000 in april 2014.
Woonuitgaven van eigenaren-bewoners worden niet alleen bepaald door de prijs van een koopwoningen
bij aanschaf, maar ook door de omvang van het beschikbare eigen vermogen c.q. de benodigde
hypotheek, de hoogte van de hypotheekrente en de hypotheekvorm.
De gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe contracten12 daalde in de eerste jaren van het vorige
decennium en bevond zich in de zomer van 2005 op een laagtepunt (3,69%). In de jaren daarop was
sprake van een sterke stijging. In oktober 2008, bij het uitbreken van de kredietcrisis werd, een hoogtepunt
gehaald met 5,61%. Vervolgens heeft een nog immer voortdurende daling ingezet. In juni 2014 bedroeg
de gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe contracten 3,38%. De verandering in deze rente is overigens
niet alleen het gevolg van ontwikkelingen op de financiële markten. Door de veranderingen in de
regelgeving zijn spaar- en aflossingsvrije hypotheken, die doorgaans een hogere hypotheekrente kennen,
voor nieuwe kopers niet meer aantrekkelijk, hetgeen een dempende invloed op het gemiddelde
renteniveau van nieuwe contracten heeft.
11 Cijfers op basis van de website Huizenzoeker.nl
12 Onder nieuw afgesloten overeenkomsten worden niet alleen nieuwe contracten gevat waar voor de eerste keer een rentepercentage wordt
overeengekomen, maar ook alle nieuw met de cliënt overeengekomen contractvoorwaarden - zoals de rente - voor bestaande deposito’s en leningen. De data
omvatten dus een combinatie van nieuw(e) krediet/deposito en vernieuwd(e) krediet/deposito.
44
r2014-0021BB
Figuur 4.3 Rente naar rentevaste periode (%, linkeras) en volume woninghypotheken (miljoen euro, rechteras)
nieuwe af- en overgesloten contracten
Bron: DNB
Aan de vooravond van de kredietcrisis werden bij een snel oplopende rente en convergerende
rentepercentages voor verschillende rentevaste perioden veel contracten met een rentevaste periode van
meer dan tien jaar afgesloten. In 2007 betrof het 38% van alle nieuwe contracten. Inmiddels is de rente
gedaald, zijn de verschillen tussen de rentepercentages weer opgelopen en is het aandeel nieuwe
contracten met een rentevaste periode van meer dan tien jaar tot 5% gedaald.
Figuur 4.4 Volume nieuwe contracten (miljoen) woninghypotheken naar rentevaste periode (2003-juni 2014)
volume variabele rente en <= 1 jaar rentevast
volume > 1 jaar en <= 5 jaar rentevast
volume > 5 jaar rentevast en <= 10 jaar rentevast
volume > 10 jaar rentevast
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
Bron: DNB
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
45
Figuur 4.5: Ontwikkeling reële woningwaarde (prijspeil 2013), hypotheekschuld en bruto kooplasten, index
(1986=100), 1986-2012
Bron: WoON/WBO, tussenliggende WoON/WBO jaren zijn geïnterpoleerd
Figuur 4.6: Hypotheekvorm in nieuwe productie inclusief oversluitingen, gewogen naar leningsom (2007-2013*)
Bron: DNB
46
* 2013 betreft cijfers t/m september
r2014-0021BB
De gemiddelde hypotheekschuld van eigenaren-bewoners met een hypotheek is in de reeks van het
Woononderzoek Nederland vanaf 1986 in reële termen meer dan verviervoudigd. Dit terwijl de gemiddelde
woningwaarde in 2006 verdriedubbeld en in de periode daarna (2006 – 2012) is gedaald. De gemiddelde
bruto kooplasten, bestaande uit aflossingen en rentebetalingen op hypotheken, zijn met 185%
toegenomen. De in verhouding tot de hypotheeksom lagere stijging van de gemiddelde bruto kooplasten is
het gevolg van de toename van hogere LTV en LTI-ratio’s die in de jaren negentig in zwang kwamen. Ook
de opkomst, vooral in de jaren nul, van het aantal aflossingsvrije hypotheken heeft grote invloed gehad.
Het aandeel eigenaren-bewoners zonder hypotheek is afgenomen van 26% in 1986 tot 13,2% in 2006.
Sindsdien is dit aandeel weer licht toegenomen, tot 13,7% in 2012.
Als gevolg van de veranderingen in de regelgeving met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek neemt het
aandeel annuïtaire hypotheken in de totale productie snel toe. Vanwege oversluitingen zijn de aandelen
spaar- en aflossingsvrije hypotheken nog substantieel.
4.4
Overige woonuitgaven eigenaren-bewoners
Eigenaren-bewoners worden door gemeenten en waterschappen heffingen opgelegd. De hoogte van deze
lokale heffingen wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarde van de woning en/of het aantal personen
in het huishouden. De bedragen variëren per gemeente en waterschap. Huishoudens met een laag
inkomen komen in aanmerking voor kwijtschelding.
In de periode 2006-2010 zijn de gemiddelde, daadwerkelijk betaalde lokale heffingen voor eigenarenbewoners in reële termen met 4,2% toegenomen. Vooral de rioolheffing en de waterschapsheffingen zijn
gestegen.
Figuur 4.7 Gemiddeld geïnde lokale heffingen op eigenaren-bewoners, per jaar, prijspeil 2013 (2006-2010)
Bron: CBS – Inkomenspanelonderzoek; COELO – lokale lasten (bewerking CBS)
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
47
Figuur 4.8: Reële uitgaven energie en water voor eigenaren-bewoners (prijspeil 2013),1986-2012
* Inclusief overige energielasten zoals blok- of stadsverwarming
bron: WoON/WBO
Figuur 4.9: Gemiddelde reële woonuitgaven, inkomen en woonquote van eigenaar-bewoners, 2012
Bruto hypotheeklasten
721
+
Opstalverzekering
Eigenaarsdeel OZB
Erfpacht
46
Vaste woonuitgaven
=
Bruto woonuitgaven
767
Fiscaal effect
228
=
Netto vaste
woonuitgaven
539
Netto koopquote
17,2%
+
Heffingen OPL
uitgaven nutsvoorzieningen
253
Netto
huishoudinkomen
43.900
Bijkomende woonuitgaven
=
Totale woonuitgaven
792*
Bron: WoON 2012
48
r2014-0021BB
Woonquote voor
eigenarenbewoners
25,3%
Totale woonuitgaven
4.5
Woonuitgaven en inkomens van eigenaren-bewoners
De netto vaste woonuitgaven van eigenaren-bewoners bestaan uit de bruto hypotheeklasten en de kosten
voor opstalverzekering, OZB en eventuele erfpacht verminderd met het fiscaal effect, de combinatie van
huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek. De netto koopquote is in 2012 gemiddeld 17,2%. Hierbij dient
bedacht te worden dat de kosten voor onderhoud deels in de berekeningen worden meegenomen,
namelijk voor zover deze hypothecair zijn gefinancierd. De netto woonquote voor eigenaren-bewoners,
waarin rekening wordt gehouden met heffingen en kosten voor nutsvoorzieningen, is in 2012 gemiddeld
25,3%.
Inkomen en doelgroepen van het beleid
Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen van eigenaren-bewoners is de afgelopen jaren in reële
termen gedaald. In 2007 bedroeg dit gemiddeld inkomen € 46.173, in 2013 € 41.900 (beide bedragen
prijspeil 2013), een daling met 9%. Opvallend is overigens de sterke stijging in de inkomens van
eigenaren-bewoners in de periode 2005-2007. In deze twee jaren van voorspoed stegen de inkomens met
8%.
Figuur 4.10: Gemiddeld reëel besteedbaar inkomen eigenaren-bewoners (prijspeil 2013) en indexcijfers
(2000=100), 2000-2013
Bron: CBS Inkomenspanelonderzoek *:voorlopig cijfer
Op diverse wijzen wordt het eigenwoningbezit voor lagere inkomens gestimuleerd. Naast de Nationale
Hypotheekgarantie zijn er de Wet Bevordering Eigenwoningbezit en de Startersleningen.
Nationale Hypotheekgarantie (NHG)
Het Waarborgfonds Eigen Woningen heeft tot doel het bevorderen van het eigenwoningbezit en heeft
daartoe achtervangovereenkomsten met het Rijk en gemeenten. Leningen met een Nationale
Hypotheekgarantie (NHG) zijn vanwege deze overheidsgarantie goedkoper. Met behulp van de maximale
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
49
kostengrens wordt de doelgroep voor de garantie begrensd. In reactie op de crisis is deze grens in 2009
tijdelijk verhoogd tot € 350.000 en daarna vanaf 2012 in stappen verlaagd. Per 1 juli 2014 bedraagt de
maximale kostengrens inmiddels weer € 265.000, het bedrag zoals dat ook begin 2009 gold.
Aangekondigd is dat de grens verder verlaagd zal worden totdat deze gelijk loopt met de gemiddelde
verkoopprijs.
In vijf jaar tijd is het aantal hypotheken met NHG opgelopen van 765.000 in het eerste kwartaal van 2009
naar bijna 1,14 miljoen garanties in het derde kwartaal van 2014. Dit komt neer op een toename met 46%.
Door de meestal lange looptijd van de afgesloten hypotheken zal dit volume aan uitstaande garanties,
ondanks het verlagen van de NHG-grens, voorlopig groot blijven. In lijn met het herstel van de markt is ook
het aantal hypotheken met NHG in het eerste half jaar van 2014 hoger dan in de vergelijkbare periode in
2013.
De NHG werd in 2013 voor 70% ingezet voor leningen tot een bedrag van € 200.000. Het zijn vooral jonge
huishoudens die van de regeling gebruik maken. De inkomens van deze huishoudens lopen sterk uiteen.
Voor huishoudens met een inkomen onder de € 25.000 zijn de mogelijkheden om een huis te kopen
ondanks de NHG beperkt.
Figuur 4.11: Ontwikkeling aantal verstrekte leningen met NHG, 2009-2014 eerste halfjaar
i.v.m. woningverbetering
i.v.m. aankoop woning
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
2009
Bron: WEW-NHG
50
r2014-0021BB
2010
2011
2012
2013
2013 t/m 3e 2014 t/m 3e
kw
kw
Figuur 4.12: Verdeling verstrekte leningen met NHG naar leeftijd kopers, gezamenlijk inkomen en leningbedrag,
2013
Bron: WEW-NHG
Bevordering Eigenwoningbezit
In 2001 werd op initiatief van PvdA en VVD de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW) ingevoerd, die
voorziet in een maandelijkse bijdrage voor eigenaren-bewoners met een laag inkomen die een goedkope
woning kopen. In de eerste jaren was het gebruik van deze regeling beperkt. Per 1 januari 2007 is de
regeling vereenvoudigd en zijn de inkomensgrenzen en de maximale koopsom aangepast (BEW+). Het
gebruik van de regeling nam daarna sterk toe, veel sterker dan voorzien bij invoering van de wet. In het
kader van bezuinigen is het budget voor de regeling zodanig beperkt dat vanaf 29 maart 2010 geen
nieuwe aanvragen meer in behandeling kunnen worden genomen. In totaal zijn er 1.000 woningen met
behulp van een BEW-subsidie en 35.000 met behulp van een BEW+-subsidie gekocht.
In veel gemeenten is het mogelijk een starterslening te krijgen. Het Rijk heeft deze initiatieven in het
verleden ondersteund. Het Kabinet Rutte-II heeft opnieuw 50 miljoen beschikbaar gesteld. Informatie op
landelijk niveau over het aantal verstrekte startersleningen en het daarmee gemoeide bedrag ontbreekt.
Woonquoten van eigenaren-bewoners
De netto koopquote is het percentage van het besteedbaar huishoudinkomen dat een eigenaar-bewoner
betaalt aan netto hypotheeklasten. Het fiscale voordeel en het eigenwoningforfait zijn verwerkt in de netto
hypotheeklasten. Op basis van de reeks Woononderzoek Nederland is een beeld te schetsen van de
ontwikkeling van deze quote in de afgelopen decennia tot 2012. De gemiddelde netto koopquote bedroeg
in 1994 17,1% en is in de periode 1994 - 2002 gezakt tot 15,1% om vervolgens weer te stijgen. In 2006
bedroeg de gemiddelde netto koopquote 16,1% en in 2012 17,2%, een stijging met 1,1%-punt.
Alleenstaanden tussen 45 en 64 jaar (+ 4,2%-punt) en paren van dezelfde leeftijdscategorie (+ 2,1%-punt)
kenden de grootste stijging van deze quote in de periode 2006-2012. De gemiddelde netto koopquote van
65-plussers, zowel paren als alleenstaanden, is beduidend lager dan de quoten van andere
huishoudtypen. In deze leeftijdscategorie hebben veel huishoudens geen of een lage hypotheek.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
51
De netto woonquote voor eigenaren-bewoners is het percentage van het besteedbaar huishoudinkomen
dat betaald wordt aan netto hypotheeklasten en bijkomende woonuitgaven. Dit percentage bedroeg in
1994 gemiddeld 25% en daalde tot 21,7% in 2002. In 2006 bedroeg de gemiddelde netto woonquote voor
eigenaren-bewoners 24,8% om met 0,5%-punt te stijgen tot 25,3% in 2012.
De netto woonquote van de meeste typen huishoudens is in de periode 2006-2012 gestegen.
Alleenstaanden tot en met 44 jaar en eenoudergezinnen vormen de uitzonderingen. Opvallend is het grote
beslag van de bijkomende woonuitgaven op het besteedbaar inkomen van alleenstaanden ouder dan 65
jaar (13%). Bij de overige typen huishoudens varieert dit percentage tussen de 6% en 10%.
Figuur 4.13: Gemiddelde netto koopquote en gemiddelde woonquote voor eigenaren-bewoners naar type
huishouden (2006 en 2012)
Netto koopquote
2006
Netto woonquote
2012
2006
2012
Alleenstaand t/m 44 jaar
Alleenstaand 45 t/m 64 jaar
Alleenstaand 65 jaar en ouder
Paar t/m 44 jaar
Paar 45 t/m 64 jaar
Paar 65 jaar en ouder
Paar t/m 44 jaar met kinderen
Paar 44 jaar en ouder met kinderen
Eenoudergezin t/m 44 jaar
Eenoudergezin 45 jaar en ouder
Totaal
50%
40%
30%
20%
10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Bron: WoON
Netto koopquote bij laagste inkomens hoog en sterk toegenomen
Huishoudens met een laag inkomen hebben doorgaans een hoge netto koopquote. Net als bij huurders
geldt: hoe hoger het inkomen, hoe lager het aandeel dat aan de basisbehoefte wonen hoeft te worden
uitgegeven. De koopquote voor huishoudens in het laagste inkomensquintiel is twee tot drie maal zo hoog
als voor huishoudens in de andere quintielen. In de periode 2009 - 2012 is de netto koopquote van het
laagste inkomensquintiel met 6,2%-punt gestegen. De stijging is sterker dan in de hogere
52
r2014-0021BB
inkomensquintielen. De verklaring13 moet gezocht worden in de snel veranderende samenstelling van
deze groep. Het aandeel huishoudens uit het laagste inkomensquintiel dat in een koopwoning woont is
19%. Binnen deze groep is tussen 2009 en 2012 het aandeel met als voornaamste inkomstenbron
pensioen (- 5%-punt) en loon (- 4%-punt) afgenomen, terwijl het aandeel zelfstandigen met 11%-punt sterk
is toegenomen.
De netto koopquote in onderstaande figuur berekend voor alle huishoudens. Volgens deze benadering is
de koopquote van huishoudens in het eerste inkomensquintiel 40,6%. Zoals eerder aan bod is gekomen,
bevat het laagste inkomensquintiel (tijdelijke) bijzondere inkomensgroepen, die het beeld vertekenen.
Indien de huishoudens met een inkomen onder het bijstandsniveau buiten beschouwing worden gelaten
(zelfstandigen die nauwelijks inkomen hebben gehad, et cetera) wordt een beeld geschetst van de
huishoudens die minimaal beschikken over een inkomen uit loon, uitkering of pensioen op bijstandsniveau.
Voor deze groep huishoudens is de koopquote in het laagste inkomensquintiel 19,8%. Dat is een groot
verschil met de weergegeven quote van 40,6%. Dit verschil wordt voornamelijk verklaard door de groep
ondernemers met zeer lage of zelfs negatieve inkomens.
Figuur 4.14: Netto koopquote voor eigenaren-bewoners naar inkomen, 2009 en 2012
0%
10%
20%
30%
50%
6,2%
Laagste inkomens
Quintiel 2
1,9%
1,7%
Quintiel 3
Quintiel 4
0,9%
Hoogste inkomens
0,5%
Totaal
2009
40%
1,3%
2012
toename (%-punt)
Bron: WoON
Indien we de inkomensgrenzen uit het huurbeleid toepassen op eigenaren-bewoners zien we de hierboven
geconstateerde verschillen terugkomen. De stijging van de netto koopquote voor eigenaren-bewoners met
een inkomen waarmee ze in aanmerking zouden komen voor huurtoeslag is tussen 2009 en 2012 met
2,6% gestegen tot 28,2%. De netto koopquote van de laagste inkomensgroep volgens het
inkomensafhankelijke huurbeleid is met 24,2% weliswaar lager, maar met 3,4% sterker gestegen.
13 Hieronder bevinden zich onder andere huishoudens die worden geacht eerst de eventuele overwaarde in hun eigen woning aan te s preken, alvorens zij
aanspraak kunnen maken op een bijstandsuitkering. Hierdoor kan de indruk ontstaan dat hun inkomen onder het sociaal minimum l igt. Huishoudens in
dergelijke specifieke inkomenssituaties verhogen de gemiddelde woonquote van het laagste inkomensquintiel.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
53
Figuur 4.15: Gemiddelde netto koopquote en netto woonquote voor eigenaren-bewoners naar inkomen volgens
doelgroepen van het huurbeleid (2002-2012)
Netto woonquote voor
eigenaren-bewoners
Netto koopquote
2002
2006
Inkomensafhankelijk huurbeleid
laag
midden
hoog
Huurtoeslag
aandachtsgroep
niet-aandachtsgroep
29,5%
13,7%
26,3%
14,7%
2009
2012
20,8%
17,3%
14,0%
24,2%
18,5%
14,7%
25,6%
14,5%
28,2%
15,6%
2002
38,0%
20,0%
2006
40,4%
22,6%
2009
2012
33,7%
26,8%
20,5%
36,6%
27,8%
21,2%
38,6%
22,0%
40,8%
23,1%
Bron: WoON
Regionale verschillen
De netto koopquote in Nederland bedraagt 17,2%, regionaal loopt deze uiteen van 15,0% tot 18,9%. De
woningmarktregio’s met de hoogste netto koopquote zijn Den Bosch en Oss. In grote delen van West- en
Midden-Nederland is de netto koopquote hoog. In de woningmarkgebieden Middelburg, Roosendaal,
Dordrecht, Heerlen, Maastricht en Leeuwarden zijn de netto woonuitgaven ten opzichte van het
besteedbaar inkomen het laagst.
In het algemeen geldt dat voor woningen in aantrekkelijke regio’s meer wordt betaald. Voor een deel wordt
dat gecompenseerd doordat de Inkomens van eigenaren-bewoners in deze regio’s vaak ook gemiddeld
hoger zijn. Er is echter nog een groot aantal zaken die een rol spelen bij de verklaring van de verschillen
tussen regio’s. Lage(re) inkomens besteden een relatief groot deel van hun inkomen aan de netto
woonuitgaven. In regio’s waar veel eigenwoningbezit onder lage en middeninkomens voorkomt zal de
netto koopquote daardoor hoger zijn. Zijn er in een regio veel ouderen onder de eigenaren-bewoners dan
zullen de quoten lager zijn omdat veel ouderen hun woning lang geleden kochten tegen relatieve lage
prijzen. Daar komt nog bij dat relatief veel oudere eigenaren-bewoners de hypotheek hebben afbetaald. In
regio’s met gespannen woningmarkten zijn niet alleen verkoopprijzen hoger, maar zijn er vaak ook relatief
veel nieuwe woningen gebouwd. Bij een kortere woonduur zijn de netto koopquoten relatief hoog. Dit
hangt samen met de in het recente verleden hoge woningprijzen.
54
r2014-0021BB
Figuur 4.16: Netto koopquote naar woningmarktgebied (2012)
Bron: WoON
4.6
Koopwoningen en doelgroepen
De voorraad koopwoningen voorziet niet alleen hogere inkomensgroepen in huisvesting, ook een
aanzienlijke groep huishoudens met een laag inkomen bezit een koopwoning. Als gevolg van de
prijsdaling zijn koopwoningen voor een grotere groep huishoudens onder financieel bereik gekomen. De
verlaging van de maximale LTV en LTI beperken echter de leencapaciteit.
Bewoning voorraad door doelgroepen
Wanneer we de inkomensgrenzen van het inkomensafhankelijke huurbeleid toepassen op de bewoners
van koopwoningen dan blijkt 21% van deze huishoudens tot de laagste inkomenscategorie van dit beleid
te behoren en 13% tot de middengroep.
Een deel van deze lage en middeninkomens bewoont overigens een relatief dure koopwoning. Deze
combinatie van laag inkomen en waardevol huis heeft meerdere achtergronden, zoals pensionering en
een afbetaalde hypotheek, het beschikken over vermogen als aanvullend inkomen, het erven van een huis
of, problematischer, door een niet voorziene inkomensdaling.
Andersom wordt een aanzienlijk deel van de goedkope koopwoningen bewoond door huishoudens met
een hoog inkomen. De goedkoopste koopwoningen, met een WOZ-waarde minder dan € 150.000, worden
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
55
voor 39% bewoond door huishoudens met een inkomen dat in het huurbeleid als hoog geclassificeerd
wordt (verzamelinkomen € 43.602 in 2012). Van de huishoudens die in de categorie koopwoningen met
een WOZ-waarde tussen € 150.000 en € 200.000 wonen, behoort 58% tot de hoge inkomens.
Figuur 4.17: Bewoning van de voorraad koopwoningen naar WOZ-waarde en inkomen volgens het
inkomensafhankelijk huurbeleid (2012)
Bron: WoON
Bereikbaarheid koopwoningen doelgroep
De meeste huishoudens die een koopwoning willen aanschaffen, doen dit met behulp van een
hypothecaire lening. Aan de hand van het inkomen, de huishoudsituatie en eventueel ‘eigen geld’ bepaalt
de hypotheekverstrekker het maximale leenbedrag.
Een van de doelen van het inkomensafhankelijke huurbeleid uit het Woonakkoord is het bevorderen van
de doorstroming uit gereguleerde huurwoningen. Door huishoudens in gereguleerde huurwoningen met
een inkomen boven de € 34.085 (prijspeil 2014) een extra hoge huurverhoging op te leggen, worden zij
gestimuleerd om te verhuizen naar een woning in het vrije huursegment of in de koopsector. Daarmee
wordt de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor lagere inkomens groter.
In deze paragraaf kijken we naar de bereikbaarheid van koopwoningen voor de inkomensgroepen uit het
inkomensafhankelijke huurbeleid, aangevuld met de tussengrens van € 38.000. Hiervoor is aan de hand
van actuele financieringsrichtlijnen een inschatting van het maximale leenbedrag gemaakt (zie
onderstaande tabel). Op basis van deze maximale leenbedragen is vervolgens gekeken hoeveel
koopwoningen er per huishouden in een provincie financieel gezien onder bereik zijn. Hierbij is de WOZwaarde (meting 2013) gebruikt als schatting van het aanschafbedrag. Er is alleen gekeken naar het
bedrag dat een huishouden op basis van het inkomen kan lenen, zonder rekening te houden met ander
(gespaard) vermogen. Daarnaast geldt dat beschouwde woningvoorraad betrekking heeft op alle
koopwoningen en niet alleen op beschikbare, te koop staande, woningen. De gepresenteerde cijfers zijn
56
r2014-0021BB
ondanks deze beperking een goede indicatie van de regionale financiële bereikbaarheid van de
koopwoningen.
Tabel 4.1: Maximale leencapaciteit hypotheken voor inkomensgroepen inkomensafhankelijke huurbeleid
Belastbaar
inkomen
Bruto inkomen
(inschatting)
Maximale
leencapaciteit
tot € 34.085
tot € 38.000
tot € 43.602
tot € 36.000
tot € 40.000
tot € 46.000
€ 147.700
€ 164.200
€ 188.800
Over heel Nederland beschouwd zijn er voor elk huishouden met een belastbaar jaarinkomen van
€ 34.085 tot € 38.000 gemiddeld 2,4 bereikbare koopwoningen. In Flevoland, Friesland, Groningen en
Drenthe is de bereikbaarheid aanmerkelijk hoger. Voornamelijk vanwege de lage woningprijzen, maar ook
omdat de inkomensgroep relatief klein is. Provincies met een lagere bereikbaarheid zijn Utrecht en NoordBrabant. Hier is de betaalbare koopvoorraad aanzienlijk kleiner, ondanks dat het aandeel huishoudens
met een inkomen van € 34.085 tot € 38.000 ongeveer gelijk is. In Utrecht heeft maar 9% van alle
woningen een waarde van minder dan € 164.200, in Noord-Brabant is dat 13%.
Wanneer ook de huishoudens met een inkomen van € 38.000 tot € 43.602 in beschouwing worden
genomen, dan wordt de concurrentie op het goedkopere koopsegment groter en daalt de bereikbaarheid
tot gemiddeld 1,7 koopwoningen per huishouden. Regionaal blijven op hoofdlijnen de verschillen overeind.
Tabel 4.2: Aantal huishoudens middeninkomens en aantal bereikbare woningen volgens maximale
leencapaciteit, 2012
Groningen
Friesland
Drenthe
Overijssel
Flevoland
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zeeland
Noord-Brabant
Limburg
Nederland
Inkomens € 34.085 - € 38.000
Inkomens € 34.085 - € 43.602
Aantal
huishoudens
Aantal
huishoudens
Woningen per
huishouden
Woningen per
huishouden
17.400
17.000
11.000
28.100
8.600
51.200
27.700
69.400
94.300
12.900
60.900
29.100
4,3
4,6
4,2
2,7
4,9
1,8
1,0
1,7
2,3
3,3
1,4
3,5
34.200
36.000
27.600
60.200
19.400
108.700
55.300
143.300
193.500
24.300
128.700
57.000
2,6
2,8
2,4
2,0
3,1
1,4
1,0
1,3
1,7
2,3
1,4
2,6
427.500
2,4
888.200
1,7
Verkoop door toegelaten instellingen
Woningcorporaties verkopen jaarlijks een aanzienlijk aantal huurwoningen. Naast verkopen aan andere
corporaties of beleggers worden woningen verkocht aan ‘natuurlijke personen’: zittende bewoners en
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
57
andere particulieren. De gemiddelde verkoopprijs van voormalige huurwoningen lag in 2012 op 137.00014,
waarmee corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan het (nieuwe) aanbod van betaalbare
koopwoningen.
In 2012 zijn er ongeveer 14.000 huurwoningen verkocht aan particulieren. Dit aantal is sinds 2000 redelijk
stabiel gebleven. Wat wel veranderd is door de tijd, is het aandeel woningen dat aan de zittende bewoner
verhuurd is. Dit aandeel is gedaald van 63% in 2000 naar 18% in 2011. Het laatste jaar is dit percentage
weer iets toegenomen tot 20%.
Figuur 4.18: Verkopen van huurwoningen door toegelaten instellingen aan natuurlijke personen en aandeel aan
zittende bewoner, 2000-2012
20.000
100%
18.000
90%
16.000
80%
14.000
70%
12.000
60%
10.000
50%
8.000
40%
6.000
30%
4.000
20%
2.000
10%
0
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Natuurlijke personen
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
% zittende bewoner
Bron: BBSH/Corpodata
4.7
Betaalrisico’s bij eigenaren-bewoners
Lage inkomens
In hoofdstuk 1 is aan de orde geweest dat het aantal huishoudens onder de lage inkomensgrens, door het
CBS in het kader van het Armoedesignalement voor 2012 op € 990 per maand voor een alleenstaande
gesteld, vanaf 2010 is toegenomen. In 2012 wordt het aantal eigenaren-bewoners met een inkomen onder
deze grens op 158.000 geschat. Het aantal huishoudens dat in een koopwoning woont en langdurig, dat
wil zeggen 4 jaar of langer, een inkomen onder deze grens heeft, is vanaf 2010 toegenomen van 22.000
tot 27.000 in 2012. Het aandeel eigenaren-bewoners onder de huishoudens die onder lage inkomensgrens
leven neemt geleidelijk aan toe en bedraagt in 2012 24%. Ook het aandeel onder de huishoudens die
langdurig onder deze grens leven neemt toe. In 2012 bedraagt dit aandeel 16%.
14 Bron: “Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2014 – 2018”, B. Blijie en J. Pikoleit (ABF Research, 2014)
58
r2014-0021BB
Op basis van de minimale uitgaven die volgens de NIBUD voorbeeldbegrotingen noodzakelijk zijn en
equivalentiefactoren voor verschillende typen huishoudens komt ASRE15 tot circa 126.000 eigenarenbewoners met een betaalrisico in 2012. Deze groep huishouden heeft in relatie tot de woonuitgaven die ze
doen een te laag inkomen voor de overige uitgaven die ze volgens het NIBUD minimaal moeten doen. Het
PBL schat dat het aandeel eigenaren-bewoners met betaalrisico’s is toegenomen van 2% in 2009 tot 3%
in 2012. Het aandeel huurders met betaalrisico’s ligt zoals we eerder zagen met 13% beduidend hoger.
Potentiële restschuld
Door de sterke prijsdaling van koopwoningen is het aantal woningen met een potentiële restschuld sterk
toegenomen. De opbrengst bij verkoop op dit moment zou niet voldoende opleveren om de
hypotheekschuld af te lossen. Bij noodgedwongen verkoop, door bijvoorbeeld scheiding, overlijden of
verandering van werklocatie, kan een restschuld bij gebrek aan vermogen tot financiële problemen of het
weigeren van erfenissen leiden. Voor huishoudens met een (deel) aflossingsvrije hypotheek doemt het
onaangename perspectief op dat bij einde van de duur van de hypotheek er, afhankelijk van de
prijsontwikkeling, een daadwerkelijke schuld resteert.
Figuur 4.19 Hypotheekrisico’s per leeftijdscohort (per ultimo september 2013)
Bron: DNB
Het probleem wordt veroorzaakt doordat in het verleden veel hypotheken zijn afgesloten waarbij in het
geheel of deels niet wordt afgelost. Volgens de Nederlandsche Bank (DNB) staat per ultimo september
2013 bijna 30% van de hypotheken ‘onder water staan’. De marktwaarde van de woningen waarop deze
hypotheken rusten is volgens DNB lager dan de hypotheekschuld, gecorrigeerd voor aan de hypotheek
verpande spaartegoeden of vermogens. Eerdere schattingen kwamen op basis van het Woononderzoek
15 Schilder, F., C. de Groot, J. Conijn, Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector, ASRE, Amsterdam, april 2014; Dit paper is voor kopers de bron van
het eerder in paragraaf 3.7 genoemde PBL-onderzoek
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
59
Nederland en diverse aannames uit op 500.000 huishoudens met een potentiële restschuld in 2011
(ASRE16) en 570.000 in 2012 (ABF17), 14% tot 16% van de huishoudens met een hypotheek.
Een deel van deze huishoudens beschikt echter over, niet aan de hypotheek verpand, vermogen om een
restschuld op te vangen18. Het zijn vooral oudere huishoudens die een geheel aflossingsvrije hypotheek
hebben, veel jongere huishoudens hebben combinatiehypotheken met slechts een deel aflossingsvrij.
Figuur 4.19 laat zien dat hoe jonger het huishouden is hoe hoger het aflossingspercentage, maar ook hoe
hoger het aandeel hypotheken dat ‘onder water staat’.
In de eerste drie kwartalen van 2013 werd bijna € 7 miljard vrijwillig afgelost op hypotheken, ruim 1% van
de totale hypotheekschuld. Het zijn echter vooral ouderen die aflossen om dat de spaarrente lager is dan
de hypotheekrente. Slechts een kwart van de vrijwillige aflossingen had betrekking op een
‘onderwaterhypotheek’.
4.8
Betalingsproblemen van eigenaren-bewoners
Betalingsachterstanden
Huishoudens met hypotheken met een hoge hypotheek ten opzichte van hun (huidig) inkomen als ook ten
opzichte van de waarde van hun woning blijken meer met betalingsachterstanden te kampen. Van de
huishoudens met zowel een hoge LTI als een hoge LTV had ultimo september 2013 5,3% een
betalingsachterstand van meer dan 30 dagen. DNB heeft echter geen cijfers gepubliceerd die duidelijk
maken welke aantallen het betreft.
Tabel 4.3 Aandeel achterstand (meer dan 30 dagen) hypotheekbetalingen en aandeel hypotheken met NHG naar
Loan-To-Value (hoog > 100) en Loan-To-Income (hoog > 5), per ultimo september 2013
Categorie
Lage LTV en lage LTI
Lage LTV en hoge LTI
Hoge LTV en lage LTI
Hoge LTV en hoge LTI
Achterstanden
1,3%
3,4%
3,2%
5,3%
Gedekt door NHG
23,9%
15,7%
59,3%
42,8%
Bron: DNB
Ook de BKR Hypotheekbarometer geeft inzicht in de trends en ontwikkelingen van betalingsachterstanden
op Nederlandse hypotheekcontracten. Er wordt in deze registratie van een betalingsachterstand op de
hypotheek gesproken bij een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen op een lopend
hypotheekcontract. Deze achterstand wordt pas hersteld gemeld op het moment dat de achterstand weer
volledig is ingelopen. De cijfers betreffen individuele personen. De onderzoekspopulatie betreft alle
consumenten die staan vermeld in het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI), dat door BKR wordt
16 Schilder, F. en J. Conijn, Restschuld in Nederland: omvang en consequenties, ASRE, Amsterdam, Januari 2012
17 Blijie, B. en L. Groenemeijer, Woonuitgaven van huurders en eigenaren-bewoners, Uitkomsten WoON 2012, ABF Research, Delft, oktober 2013
18 Vanwege de vrijstellingsgrens in box 3 is het vermogen van een groot deel van de huishoudens niet bekend in het WoON.
60
r2014-0021BB
Figuur 4.20: Aantal personen met, nog niet herstelde, betalingsachterstand van meer dan 120 dagen op een
woninghypotheek
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
jan-12
apr-12
jul-12
okt-12
jan-13
apr-13
jul-13
okt-13
jan-14
apr-14
Bron: BKR Hypotheekbarometer
Figuur 4.21 Executieveilingen
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2013 2014
t/m t/m
aug. aug.
Bron: Kadaster
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
61
beheerd. In totaal zijn er, per 1 april 2014, 100.581 consumenten die moeite hebben om hun
hypotheeklasten te betalen. De stijging die de afgelopen jaren optrad lijkt daarmee iets af te vlakken.
Gedwongen verkoop
Het aantal executieveilingen is de afgelopen jaren eerst gestegen, maar sinds 2011 is er een kentering
waar te nemen. In 2013 werden er 1.863 executieveilingen door het Kadaster geregistreerd. Een
executieveiling is een automatisch recht van de schuldeisende bank of hypotheekverstrekker om
onroerend goed in het openbaar via een veiling te verkopen. Gedwongen onderhandse verkopen vallen
hier niet onder. Aangezien de opbrengst bij executieveilingen vaak onder de marktprijs ligt wordt in het
algemeen de voorkeur gegeven aan onderhandse verkoop. Het aantal onderhandse verkopen vanwege
betalingsproblemen wordt niet apart geregistreerd. Inmiddels heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel
executieveilingen aangenomen. Hiermee worden onderhandse verkopen makkelijker en executieveilingen
transparanter en voor een breder publiek toegankelijk, onder ander doordat het mogelijk wordt via internet
te bieden.
Verliesdeclaraties NHG
Het aantal verliesdeclaraties bij de NHG is de afgelopen jaren gestegen. Vanaf 2013 lijkt het aantal echter
te stabiliseren. In totaal hebben 3.587 huishoudens tot en met het derde kwartaal van 2014 een beroep
gedaan op NHG vanwege een noodzakelijke verkoop van de woning met verlies. Dit betreft een lichte
stijging van 5% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Er wordt rekening gehouden met een
verdere stijging van het aantal verliezen door het na-ijleffect van de crisis.
Figuur 4.22: Ontwikkeling declaraties NHG, totaal en gehonoreerd, 2009 - 2014 t/m 3e kwartaal
Aantal declaraties
Gehonoreerd
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
2009
Bron: WEW-NHG
62
r2014-0021BB
2010
2011
2012
2013*
2013
t/m 3e kw
2014
t/m 3e kw
Figuur 4.23: Ontwikkeling omvang declaraties NHG in miljoenen euro’s, totaal en gehonoreerd, 2009-2014
eerste halfjaar
Gedeclareerd bedrag (miljoen euro)
Gehonoreerd
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
-
2009
2010
2011
2012
2013*
2013
t/m 3e kw
2014
t/m 3e kw
Bron: WEW-NHG
Het aantal verliesdeclaraties is zoals gezegd in 2014 licht toegenomen, het gedeclareerd verliesbedrag
alsook het gehonoreerd verliesbedrag is in de eerste drie kwartalen van 2014 licht gedaald opzichte van
dezelfde periode in 2013.
De belangrijkste oorzaak van gedwongen verkopen van woningen met een NHG-lening is scheiding. Twee
derde van de verliesdeclaraties is daar het gevolg van. Andere frequent voorkomende redenen zijn
werkloosheid en wanbetaling/overkreditering.
Figuur 4.24: Oorzaken gedwongen verkoop woningen met NHG-lening, 2013
3%
Relatiebeëindiging
15%
Werkloosheid
Wanbetaling / overkreditering
Arbeidsongeschiktheid
18%
64%
Bron: WEW-NHG
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
63
Ook de NVVK, de Vereniging voor schulphulpverlening en sociaal bankieren, signaleert in de afgelopen
jaren een stijging van het aantal eigenaren-bewoners dat een beroep op een van de leden van de
vereniging doet. Sinds 2011 worden eigenaren-bewoners daarom als categorie in de registratie van de
vereniging onderscheiden. Sinds kort werk de vereniging samen met een aantal hypotheekverstrekkers.
De zes betrokken hypotheekverstrekkers gaan consumenten, die zich met ernstige betalingsproblemen bij
hen melden, zoveel mogelijk actief naar schuldhulpverlening verwijzen. Schuldhulpverlening kan dan een
totaalbeeld maken van de financiële situatie van de klant. Hypotheekverstrekkers kunnen dit zelf niet,
omdat zij vaak alleen inzicht hebben in de achterstand op de hypotheek en eventueel overige
bankproducten.
Figuur 4.25: Aantal aanmeldingen van eigenwoningbezitters voor schuldhulp bij NVVK-leden
Totaal aantal aanmeldingen
Aanmeldingen eigenaren-bewoners
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2008
Bron: NVVK
64
r2014-0021BB
2009
2010
2011
2012
2013
Begrippenlijst
Aftoppingsgrens
zie huurtoeslag.
Betaalbaarheid
De betaalbaarheid wordt in deze studie geanalyseerd aan de hand van de netto huur-/koopquote en
de woonquote.
Bijkomende woonuitgaven
De uitgaven voor energie en water en de uitgaven voor heffingen en belastingen van de Openbaar
Publiekrechtelijke Lichamen (OPL).
Bruto hypotheek
Uitgaven aan hypotheekrente, aflossing en premies voor bijvoorbeeld aan de hypotheek gekoppelde
levensverzekering of overlijdensrisicoverzekering.
Bruto woonuitgaven van eigenaren-bewoners
De som van de bruto hypotheekuitgaven en bijkomende vaste uitgaven (opstalverzekering, OZBeigenarendeel en erfpacht) minus een rijksbijdrage in de vorm van koopsubsidie of premie.
Collectieve verwarming
We spreken van collectieve verwarming als meerdere woningen vanuit één ketelhuis worden voorzien
van warm water voor verwarming en tapwater. Dit kan zijn blok-, wijk- of stadsverwarming.
Corporatie
Een woningbouwcorporatie is een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die zich ten doel
stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en als zodanig door de Kroon
is toegelaten. De term toegelaten instelling, waarmee corporaties ook aangeduid worden, verwijst hier
naar.
Doelgroep van de huurtoeslag
De doelgroep van de huurtoeslag bestaat uit huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de
grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. In onderstaande tabel zijn de
grensbedragen weergegeven. Vanaf 1-1-2006 is de huursubsidie vervangen door de huurtoeslag.
2006
2009
2012
2013
2014
Eenpersoonshuishouden < 65 jaar
€ 20.000
€ 20.975
€ 22.025
€ 21.025
€ 21.600
Eenpersoonshuishouden >= 65 jaar
€ 17.950
€ 19.800
€ 20.675
€ 21.100
€ 21.600
Meerpersoonshuishouden < 65 jaar
€ 27.175
€ 28.475
€ 29.900
€ 28.550
€ 29.325
Meerpersoonshuishouden >= 65 jaar
€ 23.825
€ 27.075
€ 28.225
€ 28.725
€ 29.400
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
65
Doorstromer
Een binnen Nederland verhuizend huishouden. Voor en na de verhuizing is het huishouden de
hoofdbewoner van een woning. De vorige woning is na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe
bewoners.
EC-doelgroep
De EC-doelgroep bestaat uit huishoudens met een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen tot 33.000
euro per jaar, voor eigenaren-bewoners gecorrigeerd voor de betaalde hypotheekrente en het
eventueel aanwezige eigenwoningforfait. De inkomensgrens van 33.000 euro per jaar vloeit voort uit
de afspraken die gemaakt zijn tussen het Ministerie van VROM en de Europese Commissie van eind
2009.
Eengezinswoning
Ook wel een grondgebonden woning die tevens een pand vormt. De typen lopen uiteen van een
tussenwoning en hoekwoning tot twee onder één kap, villa en landhuis.
Eigenaarsdeel OZB
Belasting over onroerende zaken voor de eigenaar van het pand, gebaseerd op de WOZ-waarde.
Erfpacht
Kosten die een eigenaar-bewoner betaalt aan de eigenaar voor het gebruik van de grond waar de
woning op gebouwd is.
Fiscaal Effect
Belastingvoordeel voor eigenaren-bewoners, zijnde het saldo van de hypotheekrenteaftrek en het
eigenwoningforfait.
Harmonisatie
Naast de jaarlijkse huurverhoging kunnen verhuurders bij mutatie (nieuwe verhuring) de huurprijs
wijzigen (harmonisatie ineens). Hiermee is het voor verhuurders mogelijk een te lage huurprijs in
overeenstemming te brengen met de door de verhuurder gewenste streefhuur. Hierbij geldt dat voor
gereguleerde huurwoningen de streefhuur niet boven de maximale huurprijs van het
Woningwaarderingstelsel (WWS) kan liggen. Als het aantal WWS punten dat toelaat kan een
verhuurder ervoor kiezen de huurprijs van een woning te verhogen tot boven de liberalisatiegrens.
Harmonisatie-effect
Het harmonisatie-effect is het aandeel op de totale huurstijging dat is toe te schrijven aan
huurstijgingen die voortkomen uit het verhogen van huren bij mutatie. Het harmonisatie-effect is
berekend aan de hand van de in de CBS-huurenquête opgegeven harmonisatie per woning.
66
r2014-0021BB
Huur
De gehanteerde definitie van huur is de betaalde huur verminderd met de eventueel in de huur
opgenomen kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privé-gebruik.
Subsidiabele servicekosten worden niet in mindering gebracht.
Huurprijsgrenzen
De huurprijsgrenzen lopen van 1 juli t/m 30 juni. De hieronder afgebeelde grenzen hebben betrekking
op de waarde van 1 juli van dat jaar.
2002
2006
2009
2012
2013
2014
kwaliteitskortingsgrens
€ 298,59
€ 331,78
€ 348,99
€ 366,37
€ 374,44
€ 389,05
aftoppingsgrens (laag; 1
tot 2 personen)
€ 427,46
€ 474,88
€ 499,51
€ 524,37
€ 535,91
€ 556,82
aftoppingsgrens (hoog; 3
en meerpersoonshuishouden)
€ 458,32
€ 508,92
€ 535,33
€ 561,98
€ 574,35
€ 596,75
liberalisatiegrens
€ 565,44
€ 604,72
€ 631,73
€ 664,66
€ 681,02
€ 699,48
(Zuivere) Huurstijging
De (zuivere) huurstijging is de huurstijging van de kale huur, inclusief harmonisatie ineens en
definitieve huurvaststelling, en exclusief huurstijging door verbetering en exclusief mutatie-effecten
(nieuwbouw en sloop).
Huurtoeslag
Een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur
wonen. Iedere huurder wordt geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen,
ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de Basishuur en hierover ontvangt dus niemand
huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de Basishuur en de zogenaamde
Kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100 procent toeslag.
Van de Kwaliteitskortingsgrens tot de Aftoppingsgrens wordt in 2011 75 procent (65 procent vanaf
2012) van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke Aftoppingsgrenzen voor één- of
tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere gevallen kan het
daarboven resterende huurbedrag tot de Liberalisatiegrens in 2011 nog voor 50 procent (40 procent
vanaf 2012) door huurtoeslag gedekt worden.
Huurtoeslag-ontvanger
Een huurtoeslag-ontvanger is een huurder die in verhouding tot zijn inkomen hoge huurlasten heeft en
daarom van de Belastingdienst een toeslag ontvangt.
Inflatie
Inflatie is de stijging van het gemiddeld prijsniveau. Bij vergelijking van prijsniveaus over verschillende
jaren wordt dikwijls een inflatiecorrectie toegepast om het effect van de inflatie op het prijsniveau
ongedaan te maken.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
67
Inkomensafhankelijke huurbeleid
Het inkomensafhankelijke huurbeleid zoals geïntroduceerd in het regeerakkoord Kabinet Rutte II
maakt onderscheid in drie inkomensgroepen (zie tabel hieronder). Als inkomensbegrip wordt hierbij
gehanteerd het belastbare huishoudinkomen exclusief de inkomens van inwonende kinderen zolang
deze niet ouder zijn dan 23 jaar en hun belastbaar jaarinkomen onder het minimumloon ligt.
Lage inkomens (tot)
Middeninkomens (vanaf)
Hoge inkomens (vanaf)
€
€
€
2009
32.106
41.836
41.836
€
€
€
2013
33.614
43.000
43.000
€
€
€
2014
34.085
43.062
43.062
Inkomensklassen
In deze studie is gebruikgemaakt van inkomensklassen die gebaseerd zijn op het netto besteedbaar
inkomen, behalve waar anders vermeld (bijvoorbeeld bij doelgroepen van het huurbeleid). De klassen
zijn een onderverdeling naar vijf quintielen. Een quintiel bestaat uit 20% van het totale aantal
eenheden/waarnemingen (en bedraagt niet 20% van de totaalscore). Alle waarnemingen samen
kunnen verdeeld worden in 5 quintielen. Voor WoON 2012 liggen de vier inkomensgrenzen bij een
verdeling naar quintielen op: € 16.300, € 24.400, € 34.900 en € 48.400 (prijspeil 2012)
Inkomensbron huishouden
Voor huishoudens wordt door het CBS de belangrijkste inkomensbron bepaald aan de hand van
informatie van de Belastingdienst. Hiervoor wordt een aantal stappen doorlopen:
(a) Controle of er sprake is van inkomen, waarbij een klein inkomen uit vermogen buiten beschouwing
gelaten wordt. (b) Bekeken of het huishouden inkomen uit eigen bedrijfsvoering heeft (ongeacht of dit
nu positief of negatief is). Is dit het geval, dan is inkomen uit eigen onderneming de voornaamste. (c)
Wanneer een huishouden geen inkomen uit arbeid, vermogen of overdrachtsinkomen, dan wordt
overig inkomen de voornaamste inkomensbron. (d) Wanneer een huishouden een inkomen uit
vermogen heeft dat groter is dan het inkomen uit arbeid en groter dan het totale overdrachtsinkomen,
en bovendien groter is dan een bepaalde drempel, dan is inkomen uit vermogen de voornaamste
inkomensbron. (e) Is het huishoudinkomen uit arbeid groter is dan overdrachtsinkomen, dan wordt
volgens zwaartepunt bepaald welke van onderstaande categorieën de voornaamste inkomensbron
wordt: loon werknemer, loon ambtenaar, loon directeur-grootaandeelhouder, overig inkomen uit arbeid
(bijvoorbeeld boerenbedrijf). (f) Vervolgens wordt in geval van overdrachtsinkomen wederom volgens
zwaartepunt bepaald welke van volgende categorieën de voornaamste inkomensbron wordt:
werkloosheidsuitkering, arbeidsongeschiktheidsuitkering, pensioen, bijstand, overige sociale
voorziening, studiefinanciering. Anders wordt 'overig' de voornaamste inkomensbron.
Kale huur
De kale huur is de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte. Dit komt neer op
de basishuur verminderd met alle overige kosten die in de huurprijs inbegrepen kunnen zijn zoals
servicekosten en energiekosten.
Kamers
Het aantal kamers in een woning is het aantal woon- en slaapvertrekken. De keuken, toilet, badkamer,
open zolder, hal en gang tellen niet mee
Kwaliteitskortingsgrens
zie huurtoeslag.
68
r2014-0021BB
Leeftijd huishouden
De leeftijd van het huishouden is gedefinieerd als de leeftijd van het hoofd van het huishouden: bij
paren is dit de man.
Levensfase
Een levensfase is een deel van het leven dat zich onderscheid van andere delen door een
gebeurtenis zoals gaan samenwonen, een woning kopen, kinderen krijgen, uit huis gaan van de
kinderen, met pensioen gaan.
Liberalisatiegrens
Een huurcontract is geliberaliseerd als:
- De kale huur bij het afsluiten van het huurcontract hoger lag dan de liberalisatiegrens van dat
moment. De liberalisatiegrens per 1 juli 2014 is € 699,48. Dit bedrag is ook de grens voor de
huurtoeslag in 2014.
- De woning een zelfstandige woning is. Bij onzelfstandige woningen (zoals kamers), woonwagens en
woonwagenstandplaatsen is nooit sprake van huurliberalisatie.
De huurliberalisatie trad in werking op 1 juli 1989 voor nieuwbouwwoningen en op 1 juli 1994 voor
bestaande huurwoningen. Als het huurcontract is ingegaan voor die data, dan is het contract níet
geliberaliseerd, ongeacht de hoogte van de beginhuur.
Voor een geliberaliseerd contract geldt de huurprijzenwet niet meer, met uitzondering van enkele
artikelen. Zie ook Huurtoeslag.
Meergezinswoning
Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals
een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of
maisonnette.
Netto besteedbaar huishoudinkomen
Het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen
(pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de
kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en
werkgever)/zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste
winstdeling en tantièmes. In vergelijking met andere inkomensdefinities is bijzonder dat inkomsten en
uitgaven in verband met het wonen niet meegeteld worden. Het inkomen is dus exclusief ontvangen
huurtoeslag, koopsubsidie, hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait daaraan gekoppeld
belastingvoordeel. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd van het huishouden,
de eventuele partner en van leden van het huishouden.
Netto huur
De netto huur is de huur verminderd met de huurtoeslag.
Netto huurquote
De netto koopquote betreft de netto hypotheeklasten van eigenaren-bewoners uitgedrukt in een
percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. Het fiscaal voordeel, het eigenwoningforfait
en de kooppremie zijn verwerkt in de quote. Met in de woning geïnvesteerd eigen vermogen, dus niet
gefinancierd via een hypotheek, wordt geen rekening gehouden. De netto koopquote wordt (als
microquote) berekend door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quoten vervolgens te
middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde jaarlijkse netto
woonuitgaven gedeeld worden door het gemiddelde besteedbaar inkomen. De macroquote ligt
ongeveer 2% lager en dat wordt veroorzaakt door scheefheid in de inkomensverdeling. (Zeer) hoge
inkomens trekken het gemiddeld inkomen omhoog.
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
69
Netto koopquote
De netto koopquote is de netto hypotheeklasten van eigenaren-bewoners uitgedrukt in een
percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. Het fiscaal voordeel, het eigenwoningforfait
en de kooppremie zijn verwerkt. Met in de woning geïnvesteerd eigen vermogen wordt geen rekening
gehouden. De netto koopquote wordt (als microquote) berekend door eerst per huishouden de quote
te berekenen en de quoten vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de
macroquote, waarbij de gemiddelde jaarlijkse netto woonuitgaven gedeeld worden door het
gemiddelde besteedbaar inkomen. De macroquote ligt ongeveer 2% lager en dat wordt veroorzaakt
door scheefheid in de inkomensverdeling. (Zeer) hoge inkomens trekken het gemiddeld inkomen
omhoog.
OPL, Overige Publiekrechtelijke Lichamen
Heffingen die gemeenten en waterschappen opleggen aan zowel eigenaren als gebruikers van
woonruimte. Voorbeelden zijn reinigingsheffing, rioolrecht, verontreinigingsheffing, ingezetenenomslag
en omslagheffing. Deze heffingen zijn onderdeel van de bijkomende woonuitgaven.
Opstalverzekering
Premie voor het verzekeren van de woning. De eigenaar van het gebouw is degene die voor
verzekering zorg dient te dragen. Een opstalverzekering is wettelijk gezien geen verplichte
verzekering. Wanneer er echter een hypotheek is verstrekt, zal de bank een opstalverzekering
verplicht stellen.
Particuliere verhuurder
Particuliere verhuurders zijn institutionele beleggers (banken, pensioenfondsen, verzekerings- en
beleggingsmaatschappijen) en particuliere personen die woningen op commerciële basis verhuren of
laten verhuren.
Sociale huurwoning
Sociale huurwoningen zijn huurwoningen in eigendom van een corporatie met een kale huur onder de
liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens bedraagt in 2014 € 699,48.
Sociale verhuurder
Tot de sociale verhuurders behoren corporaties, stichtingen die zonder winstoogmerk zorg dragen
voor de huisvesting van specifieke groepen (studenten, ouderen, enz.) en gemeentelijke
woningbedrijven (zie ook Corporatie).
Starter
Een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner
van een woning is.
Toegelaten instelling
Zie corporatie
Type huishouden
Huishoudens kunnen onderscheiden worden naar meerdere typen zoals eenpersoons- en
meerpersoonshuishoudens. Dit laatste type huishouden kan verder onderverdeeld worden naar
eenoudergezin, (echt)paar zonder kinderen, gezin met kinderen, niet-gezinshuishouden
(samenwonende vrienden of vriendinnen, broers of zussen etc.).
70
r2014-0021BB
Woningmarktgebieden
In deze studie is een gebiedsindeling gebruikt die Nederland indeelt in 32 gebieden. De grenzen van
de gebieden zijn zo opgesteld dat het merendeel van alle verhuisbewegingen uit de periode 2008 2011 binnen het gebied plaatsvindt. De benaming is gebaseerd op de gemeente met de grootste
woonplaats binnen het woningmarktgebied.
Groningen; Leeuwarden; Smallingerland; Emmen; Zwolle; Enschede; Lelystad; Apeldoorn;
Doetinchem; Arnhem; Nijmegen; Ede; Amersfoort; Utrecht; Alkmaar; Haarlem; Amsterdam; Gouda;
Leiden; Den Haag; Rotterdam; Dordrecht; Middelburg; Roosendaal; Breda; Tilburg; Den Bosch; Oss;
Eindhoven; Venlo; Heerlen; Maastricht;.
WoON (Woononderzoek Nederland)
Het Woononderzoek Nederland (WoON) is een onderzoek onder personen om woonwensen en
woonomstandigheden in kaart te brengen. Het onderzoek vervangt sinds 2006 het WoningBehoefte
Onderzoek (WBO) en de Kwalitatieve Woningregistratie (KWR). Sinds 1964 leverden deze
onderzoeken de basisinformatie over wonen. Het WoON geeft inzicht in onder andere de
samenstelling van huishoudens, de huisvestingssituatie, de woonwensen, het feitelijk verhuisgedrag
en de woonuitgaven van bewoners alsmede kenmerken van de woning en de woonomgeving.
Woonquote
De woonquote is het percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen dat besteed wordt aan
de netto woonuitgaven vermeerderd met OPL-heffingen en uitgaven aan nutsbedrijven.
Woonuitgaven
De woonuitgaven vormen het totale bedrag aan woonkosten, zoals huur- of hypotheeklasten, inclusief
de bijkomende woonuitgaven zoals: onroerendezaakbelasting, premies voor woonverzekeringen,
rioolrechten, gas, water, elektra.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde is de getaxeerde waarde die wordt gebruikt voor de gemeentelijke OZB-aanslag,
voor de omslagheffing van de waterschappen en voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait).
WOZ is een afkorting voor de Wet Waardering Onroerende Zaken. Aan het WoON 2012 zijn de WOZwaarden gekoppeld vanuit de OZB-aanslag van 2012. Deze waarde heeft een peildatum van 1-12012. Voor een meer recent beeld worden deze waarden per woningtype gecorrigeerd naar 2013 op
basis van de prijsindex van het CBS en Kadaster.
WWS-punten
Met het Woningwaarderingsstelsel kan de kwaliteit van de woning in punten worden uitgedrukt (de
WWS punten). Aan diverse kenmerken van de woning worden punten toegekend, onder andere aan
het oppervlak van de kamers, de voorzieningen in de woning (type verwarming, sanitair), het
energielabel en de ligging. Aan dit puntenaantal is een maximale huurgrens gekoppeld zodat kan
worden vastgesteld of de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van een woning.
Zelfstandige woning
Een gebouw of deel van een gebouw dat volgens de bouw of verbouw blijvend is bestemd voor
permanente bewoning. Een zelfstandige woning betreft een (deel van een) gebouw met een
woonfunctie waar voorzieningen als toilet, keuken en badkamer niet gedeeld hoeven worden met
andere huishoudens
r2014-0021BB | Woningmarkt en woonuitgaven
71

Ministerie van BZK: Woonlasten

Een wereld voorbij Wifi

Veldwerk: nieuws uit het vak (pdf - 344 kB)

Betaalbaarheid van wonen

KOOPWONINGMARKT: VOORUITZICHTEN 2015

Energiebesparing: voor wie loont dat?

Zuid Ik/wij doe(n) mee en wil(len) graag in aanmerking

AANVRAAG EENMALIGE KOOPKRACHTTEGEMOETKOMING