Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
Uitwerkingsplan
ontwerp 20 mei 2014
Gemeente Almere
Inhoudsopgave
Toelichting
Hoofdstuk 1
5
Inleiding
7
1.1
Aanleiding voor dit uitwerkingsplan
7
1.2
Leeswijzer
7
Hoofdstuk 2
Begrenzing plangebied en vigerend bestemmingsplan
9
2.1
Begrenzing plangebied
9
2.2
Vigerend bestemmingsplan
9
Hoofdstuk 3
Karakteristiekenplangebied
13
3.1
Algemeen
13
3.2
Wonen, werken en voorzieningen
13
3.3
Verkeer
13
3.4
Groen, blauw en natuur
14
3.5
Duurzaamheid en leefbaarheid
15
3.6
Cultuurhistorische waarden
15
3.7
Bodem
15
3.8
Kabels en leidingen
17
3.9
Veiligheid
19
3.10
Toegankelijkheid
19
Hoofdstuk 4
Relevante beleidskaders
21
4.1
Inleiding
21
4.2
Rijk
21
4.3
Provincie en Waterschap
22
4.4
Gemeente
23
Hoofdstuk 5
Stedenbouwkundig plan
31
5.1
Milieubeoordeling
31
5.2
Ruimtelijk concept
32
5.3
Wonen, werken en voorzieningen
34
5.4
Groen, blauw en natuur
38
5.5
Verkeer
40
5.6
Duurzaamheid en leefbaarheid
44
5.7
Veiligheid
49
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
2
5.8
Cultuurhistorische waarden
51
5.9
Watersysteem en bodem
53
5.10
Kabels en leidingen
60
5.11
Toegankelijkheid
61
5.12
Beheer
61
Hoofdstuk 6
Implementatie
63
6.1
Planning en fasering
63
6.2
Bestemmingen
63
6.3
Economische uitvoerbaarheid
66
6.4
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
67
Bijlagen
Bijlage 1
Inventarisatie beschermde flora en fauna 2011
Bijlage 2
Ontheffing Flora- en faunawet
Bijlage 3
Specifieke magneetveldzone Kema
Bijlage 4
Reactie Tennet magneetveldsterkte
Bijlage 5
Retailpark Almere Poort, context en effecten
Bijlage 6
Advies parkeren
Bijlage 7
Akoestisch onderzoek
Bijlage 8
Besluit hogere grenswaarden Almere Poort
Bijlage 9
onderzoek luchtkwaliteit
Bijlage 10
Berekening groepsrisicoUwplan Olympiakwartier
Bijlage 11
VerantwoordingsplichtGroepsrisco Uwplan Olympiakwartier
Bijlage 12
Preadvies Waterschap Olympiakwartier
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
3
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
4
Toelichting
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
5
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
6
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding voor dit uitwerkingsplan
In december 1999 heeft de gemeenteraad van Almere het structuurplan Almere Poort vastgesteld. Hierin
is in hoofdlijnen de gewenste ontwikkeling van deze vierde kern van Almere vastgelegd. Op 25 september
2003 heeft de gemeenteraad het structuurplan Almere 2010 vastgesteld. Het structuurplan Almere Poort
werd hierin 'ingevoegd'. Om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren, is een nieuw
bestemmingsplan Almere Poort gemaakt.
Het bestemmingsplan Almere Poort is op 15 maart 2007 door de gemeenteraad van Almere vastgesteld en
op 25 juli 2007 door Gedeputeerde Staten van de provincie Flevoland (deels) goedgekeurd met inbegrip
van de gebieden waarop dit uitwerkingsplan betrekking heeft. Op 5 februari 2009 is het bestemmingsplan
Almere Poort in werking getreden. Op 22 maart 2011 is de 1e partiële herziening van het
bestemmingsplan Almere Poort in werking getreden. Hierin zijn behalve aanpassingen in verband met de
gedeeltelijke onthouding van goedkeuring door de provincie ook enkele kleine wijzigingen doorgevoerd.
In het bestemmingsplan Almere Poort heeft het centrumgebied Olympiakwartier een uit te werken
bestemming. Het voorliggend plan omvat de eerste fase van deze nadere uitwerking.
Het uitwerkingsplan regelt de bestemmingen en het gebruik van de gronden en bestaat uit een plankaart,
regels en een toelichting. De plankaart en de regels vormen gezamenlijk het juridische, rechtstreeks
bindende, plan. De toelichting geeft de achtergronden van de regeling en verduidelijkt deze, maar heeft
geen juridische status. Het uitwerkingsplan is samen met het 'bestemmingsplan Almere Poort' en 'Almere
Poort, 1e partiële herziening' het juridisch kader voor 'Almere Poort - Olympiakwartier, 1e fase'.
1.2
Leeswijzer
De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2
ingegaan op de begrenzing van het plangebied en op de vigerende bestemmingsplannen. In Hoofdstuk 3
worden de huidige karakteristieken van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders staan
centraal in Hoofdstuk 4. De voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen en bijbehorende facetten worden
behandeld in Hoofdstuk 5. In het 6e en laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de planning en fasering, de
bestemmingsregeling, de economische uitvoerbaarheid en de mogelijkheden om te reageren op het
uitwerkingsplan. De ten behoeve van het uitwerkingsplan verrichte onderzoeken zijn als bijlage
opgenomen.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
7
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
8
Hoofdstuk 2
2.1
Begrenzing plangebied en vigerend bestemmingsplan
Begrenzing plangebied
Het plangebied omvat het oostelijke deel van het gebied Olympiakwartier Oost (artikel 8 van het
bestemmingsplan Almere Poort). Het plangebied is als volgt begrensd:
de gracht die de grens met het Europakwartier Oost vormt;
het bedrijventerrein Lagekant;
de Elementendreef, waarachter de Voortuin, een groene zone, is gelegen
de Olympialaan in het zuiden. Deze vormt de grens met het kantorengebied Olympia Officepark;
de Johnny Weissmullerlaan aan de westzijde.
Binnen deze begrenzing zijn projecten in voorbereiding waarvan de planvorming dusdanig gevorderd is,
dat hiervoor een concreet uitwerkingsplan kan worden vastgesteld.
Figuur 1: globale ligging plangebied in stadsdeel Almere Poort
2.2
Vigerend bestemmingsplan
Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Almere Poort. Dit bestemmingsplan is in maart 2007
door de raad vastgesteld en in juli 2007 door de provincie deels goedgekeurd. Na een procedure bij de
Raad van State is het plan op 5 februari 2009 in werking getreden. Het plangebied is bestemd voor 'UCG
II', te weten 'Uit te werken Centrumgebied II, Olympiakwartier Oost'. Voor het plangebied geldt dus een
uitwerkingsverplichting.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
9
Figuur 2: plankaart bestemmingsplan Almere Poort met het plangebied in roze kleur, exclusief de wijziging als gevolg van de 1e partiële herziening (zie
hieronder).
Voor het plangebied vigeert ook de 1e partiële herziening van het bestemmingsplan Almere Poort, die op
22 maart 2011 in werking is getreden. Er zijn enkele kleine programmatische aanpassingen gedaan en op
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
10
de plankaart is een grenscorrectie tussen Olympiakwartier en Olympia Officepark aangebracht. Daardoor
ligt het Olympiakwartier nu geheel ten noorden van de Olympialaan en het Olympia Officepark geheel
ten zuiden van de Olympialaan.
Figuur 3: gedeelte van de kaart behorend bij bestemmingsplan Almere Poort, 1e partiële herziening.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
11
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
12
Hoofdstuk 3
3.1
Karakteristieken plangebied
Algemeen
Het plangebied was tot de drooglegging in 1968 onderdeel van de Zuiderzee, later het IJsselmeer. De
scheepvaart over dit water is eeuwenlang van groot belang geweest voor de economie van (de)
Nederland(en). Sporen hiervan in de vorm van scheepswrakken treft men nog in de bodem aan. Na 1968
is het gebied in gebruik genomen als landbouwgrond. In 2000 is het opgehoogd met circa één meter zand.
Figuur 4: bestaande karakteristieken van het plangebied
3.2
Wonen, werken en voorzieningen
Het plangebied is nog onbebouwd met uitzondering van een deel van het noorden. Daar is inmiddels het
Topsportcentrum met ruim 3.000 zitplaatsen gerealiseerd. Dit centrum is in 2007 in gebruik genomen en
vormt het decor van (inter)(nationale) sportwedstrijden en manifestaties.
3.3
Verkeer
De hoofdontsluitingen Olympialaan en Elementendreef, beide grenzend aan het plangebied, zijn
aangelegd. De hierop aansluitende Pierre de Coubertinlaan en de Johnny Weissmullerlaan, beide
gebiedsontsluitingswegen, zijn eveneens aangelegd. Hierdoor is de Topsporthal per auto bereikbaar. Aan
de noordzijde van de Pierre de Coubertinlaan ligt een vrije openbaarvervoersbaan, onderdeel van het
Almere (Poort) systeem. De dichtstbijzijnde bushalte ligt op circa 250 meter (over de weg) van de ingang
van het Topsportcentrum.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
13
figuur 5: bestaande wegen in het plangebied
3.4
Groen, blauw en natuur
Groen en blauw
Het oorspronkelijk voor landbouw gebruikte gebied met bijbehorende ontwatering is opgehoogd met circa
1 meter zand. Aan de noordzijde van het plangebied liggen twee sloten.
Natuur
In 2002 is in Almere Poort een veldinventarisatie van beschermde soorten uitgevoerd. Daarbij zijn diverse
beschermde soorten aangetroffen. In het deelgebied Olympiakwartier kwamen de volgende beschermde
soorten voor: Rietorchis, Groene kikker, Bruine kikker en Gewone pad. Daarnaast maakte een aantal
broedvogelsoorten gebruik van het gebied. Naar aanleiding van deze inventarisatie is op grond van de
Flora- en faunawet een ontheffing aangevraagd om de ontwikkeling van Almere Poort voort te kunnen
zetten. Deze is door het ministerie van LNV verleend en gold tot en met 21 juli 2008.
In 2007 is Almere Poort opnieuw geïnventariseerd (zie bijlage 8 van het bestemmingsplan Almere Poort,
inventarisatie beschermde flora en fauna 2007). Van belang voor het plangebied is de Rugstreeppad, die is
aangetroffen in de watergang die de noordelijke grens van het deelgebied vormt. Daarnaast kwamen
Rietorchis en een groot aantal broedvogels voor. Het ministerie heeft op 18 februari 2009 opnieuw
ontheffing verleend. Deze was geldig is tot 18 februari 2014.
In 2011 is wederom een inventarisatie beschermde flora en fauna gemaakt (zie Bijlage 1 Inventarisatie
beschermde flora en fauna 2011). In beperkte mate is de Rietorchis gevonden. In het plangebied zijn geen
broedvogels aangetroffen waarvan het nest jaarrond beschermd is. Aangetroffen zijn de Veldleeuwerik,
Gele kwikstaart en Oeverzwaluw. Bij de onderdoorgang bij het station is een Torenvalk aangetroffen.
Deze onderdoorgang ligt buiten het plangebied, maar vormt wel de belangrijkste verbinding tussen
plandeel West en plandeel Oost. Verder zijn de ruige en gewone dwergvleermuis in het gebied aanwezig.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
14
Foeragerende en baltsende dieren zijn waargenomen. Er is één waarneming van een foeragerende rosse
vleermuis. In de watergangen is plaatselijk de kleine modderkruiper aangetroffen.
Op 27 januari 2014 heeft het ministerie van LNV een nieuwe ontheffing Flora- en faunawet verleend.
Deze is geldig tot en met 31 januari 2019 (zie Bijlage 2 Ontheffing Flora- en faunawet).
3.5
Duurzaamheid en leefbaarheid
Met uitzondering van het Topsportcentrum vinden er nog geen activiteiten plaats. Er zijn dan ook geen
geluidgevoelige objecten aanwezig.
3.6
Cultuurhistorische waarden
In Almere Poort zijn op diverse plaatsen scheepswrakken gelokaliseerd, overblijfselen uit vooral de 16e en
17e eeuw. In het plangebied ligt vlak langs de oostelijke plangrens, op circa 150 meter ten zuiden van het
Topsportcentrum, een scheepswrak dat op grond van artikel 3 van de Monumentenwet 1988 is beschermd
als archeologisch rijksmonument. Het betreft een wrak van een platboomd vrachtscheepje. Het wordt
gedateerd in de tweede helft van de 17e eeuw.
s
Figuur 6: locatie ((licht)rood vierkant) van het scheepswrak
3.7
Bodem
In onderstaande figuur is het bodemsysteem voor het plangebied weergegeven.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
15
Figuur 7: bodemsysteem
De oorspronkelijke waterstructuur is na de eerder genoemde ophoging van het gebied verdwenen. Aan de
noordzijde van het plangebied liggen momenteel twee smalle watergangen, respectievelijk tegenover
Lagekant en Europakwartier Oost.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
16
figuur 8: De waterstructuur
3.8
Kabels en leidingen
Leidingen
Langs de gracht die de grens vormt tussen het Olympiakwartier en het Europakwartier liggen belangrijke
kabels en leidingen. Het Topsportcentrum is hierop aangesloten. De hoogspanningslijn ligt weliswaar 50
meter ten oosten van de plangrens, maar is wel van invloed op het plangebied. De daaraan verbonden
magneetveldzone valt deels hierin; deze 0,4 micro Tesla contour ligt op 110 meter uit het hart van de
hoogspanningslijn. Binnen deze contour mogen kinderen tot aan 15 jaar en gevoelige bestemmingen niet
langdurig aan dit magneetveld worden blootgesteld (Bijlage 3 Specifieke magneetveldzone Kema en
Bijlage 4 Reactie Tennet magneetveldsterkte).
Straalverbindingen
Het plangebied ligt in de zones in verband met communicatie-, navigatie- en surveillanceapparatuur,
gestationeerd in Muiden, die zorgt voor een veilige afhandeling van het luchtverkeer. In verband daarmee
zijn hoogtebeperkingen voor bebouwing van kracht. In het plan zijn toetsingsvlakken van 60-70 en 70-80
meter + NAP (van west naar oost) aan de orde.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
17
figuur 9: Hoogtebepalingen luchtvaartverkeer
Het plangebied ligt ook in de radarverstoringsgebieden van radar Soesterberg en radar Nieuw Milligen,
die een luchtverkeersleidings-en luchtverdedigingstaak hebben (zie figuur 10). Op grond van het Besluit
algemene regels ruimtelijke ordening 2012 (Barro) gelden voor Almere geen bouwhoogtebeperkingen
voor gebouwen meer. Wel geldt een maximale hoogte van 118 meter +NAP voor windturbines.
Voor het bouwen van bouwwerken boven 78 meter +NAP dient op grond van artikel 8 van het
bestemmingsplan Almere Poort echter nog wel advies te worden ingewonnen bij het Ministerie van
Defensie.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
18
figuur 10: Radarverstoringsgebieden Soesterberg en Nieuw Milligen, conform Barro
3.9
Veiligheid
Binnen het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Hetzelfde geldt voor het spoor dat
aan de westzijde van het plangebied ligt. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A6 heeft geen invloed
op het plangebied.
3.10
Toegankelijkheid
Het plangebied is bereikbaar en toegankelijk, maar vanwege het opgespoten zand nog slecht begaanbaar.
Een uitzondering vormt het Topsportcentrum. Deze locatie wordt momenteel ontsloten via het openbaar
vervoer en de Elementendreef / Pierre de Coubertinlaan.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
19
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
20
Hoofdstuk 4
4.1
Relevante beleidskaders
Inleiding
In het bestemmingsplan 'Almere Poort' is uitvoerig ingegaan op de beleidskaders die voor de ontwikkeling
van Almere Poort van belang zijn. Het beleidskader zoals vermeld in dat bestemmingsplan geldt
onverminderd ook voor dit daaruit voortvloeiende uitwerkingsplan. Verwezen wordt dan ook naar de
toelichting (pagina's 33 t/m 44) van dat bestemmingsplan. In dit hoofdstuk komen enkel aanvullingen op
bestaand beleid of komt nieuw beleid aan de orde.
4.2
Rijk
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw
rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Ze schetst de ontwikkelingen en ambities voor Nederland in
2040. Ingezet wordt op het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en
veilig Nederland. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen
en laat meer over aan gemeenten en provincies.
Deze nationale belangen zijn onder meer:
1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk
vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie
van topsectoren;
2. Efficiënt gebruik van de ondergrond;
3. Een robuust hoofdnetwerk van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste
stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
4. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en
externe veiligheidsrisico's;
5. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke
kwaliteiten;
6. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele plannen.
Het Rijk neemt daarnaast verantwoordelijkheid voor de opgaven:
die nationale baten/ lasten hebben en de provinciale of gemeentelijke doorzettingsmacht overstijgen
(mainports Schiphol en Rotterdam, de greenports en brainport Eindhoven);
waarvoor internationale verplichtingen zijn aangegaan (Werelderfgoed, duurzame energie en
biodiversiteitsdoelstellingen);
waarvan het onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is of een hoog afwentelingsrisico kent
(hoofdnetwerk mobiliteit, waterveiligheid, energie).
Ook blijft het Rijk betrokken bij gebiedsontwikkelingen van nationaal belang, waaronder de Zuidas,
Schaalsprong Almere en Rotterdam-Zuid.
Ladder duurzame verstedelijking
Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren hanteert het rijk een ladder voor duurzame verstedelijking
(opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening):
beoordelen of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale vraag;
beoordelen of deze vraag ook binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd kan worden;
een beoordeling of - indien het voorgaande niet het geval is - de locatie buiten bestaande bebouwd
gebied wel multimodaal is of kan worden ontsloten.
In 5.6 wordt hier verder op ingegaan.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
21
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)
In de SVIR is aangegeven dat voor een aantal onderwerpen algemene regels door het Rijk moeten worden
opgesteld. Deze regels zijn concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect (door
tussenkomst van de provincie) door te werken in de ruimtelijke besluitvorming van provincies en
gemeenten. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is deze algemene maatregel van
bestuur waarin de nationale belangen uit de SVIR juridisch zijn geborgd. De ministeriële regeling die bij
het Barro hoort, de Rarro (= Regeling algemene regels ruimtelijke ordening) is tegelijk met het Barro in
werking getreden.
De onderwerpen waar het Rijk in het Barro ruimte voor vraagt zijn onder meer:
Kustfundamenten;
Defensie (de regels met betrekking to militaire radarstations en radarverstoringsgebieden treden later
in werking);
Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde (deze regels treden later in werking).
Per 1 oktober 2012 is het Barro aangevuld met de ruimtevraag voor onder andere de volgende
onderwerpen:
Elektriciteitsvoorziening;
Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
Ecologische hoofdstructuur;
IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).
De wijziging van het Barro ging vergezeld van een wijziging van de Rarro. Ook deze wijziging trad op 1
oktober 2012 in werking. De Rarro bevat een uitwerking van het al eerder in het Barro gepubliceerde
ruimtelijke regime rond radars voor militaire luchtvaart. Tot op 15 km, gemeten vanaf de
waarnemingshoogte van de radar, geldt een beperking van de bouwhoogte van gebouwen en windturbines.
Tot 60 km van deze waarnemingshoogte geldt nog een beperking van de hoogte van windturbines. Ook de
hoogte van de waarnemingspost ten opzichte van het NAP speelt een rol in de bepaling van de toegestane
hoogte van gebouwen en windturbines. Voor Almere zijn de radars te Soesterberg en Nieuw Milligen van
belang. Omdat Almere buiten de genoemde 15 km is gelegen, geldt voor gebouwen geen beperking van
de bouwhoogte. Almere ligt wel binnen de genoemde 60 km. Daarom geldt ten aanzien van windturbines
een maximale hoogte van 118 m +NAP.
Het uitwerkingsplan is niet in strijd met het bepaalde in het (gewijzigde) Barro en Rarro. De regeling in het
bestemmingsplan 'Almere Poort' en ook de uitwerkingsplannen is van kracht. Boven een bouwhoogte van 78
meter +NAP wordt het ministerie van Defensie om advies gevraagd. Dit uitwerkingsplan voldoet aan deze
regeling.
4.3
Provincie en Waterschap
Beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied 2011
In deze beleidsregel hebben Gedeputeerde Staten criteria genoemd die worden gebruikt bij het beoordelen
van bestemmings- en uitwerkingsplannen van gemeente. De provincie streeft naar een zodanige vestiging
van bedrijven, kantoren en voorzieningen, zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de vitaliteit van
steden en dorpen. De provincie geeft in deze beleidsregel aan welke typen werklocaties worden
onderscheiden en welke vestigingsvoorwaarden (kantorenomvang, ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en
leefbaarheid) daaraan worden verbonden.
Het plangebied behoort tot de categorie grootstedelijk centrummilieu. Het plan sluit hierop aan. Zie ook
Hoofdstuk 5.
Beleidsregel archeologie en ruimtelijke ordening 2008
In deze beleidsregel hebben GS aangegeven op welke wijze zij omgaan met de uitgangspunten in het
Omgevingsplan met betrekking tot archeologie. Hierbij maken GS onderscheid tussen behoudenswaardige
en niet-behoudenswaardige archeologische waarden. Voor zover in een plangebied behoudenswaardige
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
22
en/of hoge archeologische verwachtingen liggen, mogen deze in principe niet als gevolg van de uitvoering
van het ruimtelijk plan worden beschadigd of vernietigd. Met dien verstande dat een archeologische
verwachting vervalt op het moment dat de archeologische waarden hierbinnen zijn gelokaliseerd en
begrensd. In het kader van het bestemmingsplan 'Almere Poort' heeft er voor wat betreft het aspect
archeologie al een toets plaatsgevonden ten aanzien van de archeologische waarden. In Hoofdstuk 5 wordt
hier nader op ingegaan.
Het uitwerkingsplan is in overeenstemming met het bestemmingsplan en de beleidsregel. Gelet op het voorgaande
is het uitwerkingsplan niet in strijd met de provinciale (ruimtelijke) belangen.
4.4
Gemeente
BeeldkwaliteitsplanOlympiakwartieren Olympia Officepark (vastgesteld door de raad 13 mei
2008)
Het Olympiakwartier kent een krachtige stedenbouwkundige structuur. Enerzijds betekent dit een meer
formele opzet in de vorm van een gridstructuur met bouwblokken en een hiërarchische indeling van
straten. Dat bevordert de samenhang, oriëntatie en leesbaarheid. Anderzijds wordt gestreefd naar een
zekere informaliteit door functiemenging, variatie en verrassing. Dat betekent vrijheid, dynamiek en
diversiteit. In de beeldkwaliteit worden die beide lagen van het ontwikkelingsplan samengebracht en
verder uitgewerkt.
In de partiële herziening (2008) van de integrale herziening Welstandsnota (2007) zijn de
welstandscriteria voor het plangebied vastgelegd.
OntwikkelingsplanOlympiakwartieren Olympia Officepark (vastgesteld door de raad 13 mei
2008)
In het ontwikkelingsplan Olympiakwartier en Olympia Officepark zijn de belangrijkste programmatische
en stedenbouwkundige principes voor het gebied vastgelegd. Het programma gaat uit van functiemenging
en daarmee van een breed pakket aan functies: wonen, detailhandel (wijkwinkelcentrum in west en
thematische detailhandel in oost), horeca, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen,
sport en ontspanning. De stedenbouwkundige basis is een gridsysteem dat bestaat uit evenwijdig lopende
noord-zuid georiënteerde straten met autoverkeer. Dit systeem wordt aangevuld met een drietal
belangrijke oost-west routes: de singel aan de noordzijde, de boulevard en de Olympialaan, die het
Olympiakwartier en Officepark scheidt. Hierdoor ontstaat een patroon van bouwblokken waarin het
programma in tijd en ruimte flexibel kan worden ingepast. Op enkele markante punten zijn
hoogteaccenten gedacht, waaronder de stationsomgeving. Functioneel vormt de boulevard de belangrijkste
element. Ze verknoopt via het station Almere Poort het oostelijke en westelijke deel van het
centrumgebied en verbindt het centrum met de kustzone. Hieraan zijn alle belangrijke voorzieningen
gelegen, zoals het Topsportcentrum, de concentratie van thematische detailhandel, het ROC, het trein- en
busstation en het wijkwinkelcentrum.
Concept structuurvisie Almere 2.0 (vastgesteld door de raad 18 februari 2010)
De Concept Structuurvisie Almere 2.0 is vastgesteld als richtinggevend integraal beleidskader (ecologie,
sociaal, economie, ruimtelijk) voor de uitwerking van het Integraal Afspraken Kader (IAK), waarbij de
belangrijkste richtinggevende inhoudelijke kaders betreffen:
1. Almere benut en versterkt de oorspronkelijke suburbane meerkernige opzet van Almere
De suburbane meerkernige opzet in een blauwgroene omgeving wordt verbreed en versterkt door het
toevoegen van nieuwe milieus in Pampus, de Weerwaterzone en Oosterwold. Een klassieke grootschalige
binnenstedelijke verdichting in kader van de schaalsprong past niet in de oorspronkelijk meerkernige
suburbane opzet. De meerkernige opzet is tevens basis voor de diversiteit en leefbaarheid van de stad.
2. De groenblauwe structuur is de drager van de huidige stad en de toekomstige ontwikkelingen
Verbondenheid van stad en natuur geeft Almere een onderscheidende kwaliteit ten opzichte van de
metropoolregio. De waterlandschappen aan de westzijde en de groene landschappen aan de oostzijde en de
ca. 40 km kustlengte vormen condities om de diversiteit te vergroten. De groenblauwe structuur blijft de
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
23
drager van de nieuwe ontwikkelingen; zowel aan de westkant (ecologische impuls IJmeer en Markermeer)
als aan de oostzijde (uitbreiding van het groenblauwe casco in het polderlandschap).
3. Almere verkleurt van gezinsstad naar een diverse samenleving
De bevolkingssamenstelling in Almere is nog weinig gedifferentieerd. De bestaande stad moet versterkt
worden door kwaliteiten toe te voegen en de diversiteit te vergroten. Bij de verdere groei van Almere
moeten nieuwe bevolkingsgroepen (studenten, 55- plussers, hoger opgeleiden en creatieve beroepen,
bevolkingsgroepen die belangrijke dragers zijn van een stedelijke cultuur) worden aangetrokken. De
ruimtelijke keuzes, het woningaanbod en het voorzieningenpakket worden hierop afgestemd.
4. In Almere ontwikkelt een sterke en gedifferentieerde economie
Meer en diversere werkgelegenheid is van belang voor een duurzame ontwikkeling van de stad. De
ambitie is het creëren van 100.000 arbeidsplaatsen tot 2030. Dat leidt tot een sterkere positie in de regio
en een evenwichtige woonwerkbalans. De brede groeistrategie is gericht op maximalisatie van
bevolkingsvolgende en autonome groei werkgelegenheid, en de (door)groei van economische clusters in
de kenniseconomie (logistiek en handel, ict en media, luchthaven Lelystad, health, welness en life
sciences, duurzaamheid), deels in samenhang met de metropoolregio en regio Utrecht.
De primaire westelijke groei van Almere versterkt de Noordelijke Randstad met de IJmeerlijn als nieuwe drager.
Woonvisie Almere 2.0 op weg naar 2030 (vastgesteld door de raad 5 november 2009)
Deze visie geeft het beleid van de gemeente ten aanzien van het wonen weer. De Woonvisie zet in op vijf
ambities:
1. Almere wordt de proeftuin van cradle-to-cradle bouwen: duurzaamheid wordt (nog meer dan voorheen)
een leidend principe bij de ontwikkeling en het beheer van de bestaande en de nieuwe stad. Het
blauwgroene casco blijft een sturend element.
2. Almere wordt een gedifferentieerde stad: door toe- en invoeging van nieuwe woon- en werkmilieus
wordt Almere een complete stad en wordt aantrekkelijk voor 'nieuwe' doelgroepen (bijvoorbeeld studenten,
creatievelingen en startende ondernemers). Hierbij denken we onder meer aan woonmilieus
'centrum-stedelijk', 'centrumrand', 'villawijk' en 'landelijk'. Het woningbouwprogramma is gedifferentieerd
naar prijs, type en eigendomsverhoudingen. Bovenstaande geldt voor de nieuwe en bestaande stadsdelen.
Differentiatie in bestaande stadsdelen heeft tot doel het doorbreken van de eenzijdigheid, het versterken
van de concurrentiekracht en het faciliteren van wooncarrières.
3. Wonen is betaalbaar en toegankelijk voor iedereen: Almere blijft functioneren als een
emancipatiemachine en biedt dus voldoende betaalbare woningen (koop en huur) aan, goed verspreid over
de verschillende stadsdelen. Uitgangspunt is een kernvoorraad van 30% sociale woningbouw per stadsdeel.
Van alle nieuwbouw is 35% sociaal, waarvan 25% huur en 10% koop. Deze sociale woningbouw moet
ook duurzaam sociaal blijven (bijvoorbeeld door middel van erfpacht). Dit thema wordt nog nader
uitgewerkt. Daarnaast is het nieuwe beleid dat elke wijk voor tenminste 35% uit sociale woningbouw moet
bestaan. Hoe we hierbij een wijk moeten definiëren is nog niet helemaal duidelijk. Daarnaast moet elke
wijk bestaan uit tenminste 30% huurwoningen.
4. Almere is een zorgzame en leefbare stad: mensen de mogelijkheid bieden om zo lang mogelijk
zelfstandig te wonen (voldoende rolstoelgeschikte, aanpasbare en gelijkvloerse woningen). Als dat niet
meer lukt, zorgen voor voldoende, op de behoefte toegesneden woonzorgvoorzieningen.
5. De eindgebruiker staat centraal: mensen moeten directe zeggenschap krijgen over de bouw van hun
eigen woning. Doelstelling is 30% van de woningbouw in de vorm van particulier opdrachtgeverschap.
Daarnaast moeten bewoners meer te zeggen krijgen over de woonomgeving. De gemeente Almere wil
corporaties en beleggers nog meer bij de stad betrekken (zowel fysiek, sociaal-maatschappelijk als
economisch).
De ontwikkelingen in het plangebied staan niet in de weg aan de realisatie van het woonbeleid.
Gemeentelijke visie op het vestigingsbeleid (GVV) (vastgesteld door B&W 26 januari 2010)
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
24
Om Almere te ontwikkelen tot een complete stad met een eigen economisch identiteit én daarmee de
concurrentiepositie van de Randstad te versterken, is meer werkgelegenheid nodig voor een evenwichtige
woonwerkbalans. Deze visie beoogt de economische ontwikkeling te versterken, de mobiliteit te
beheersen, de infrastructuur efficiënt te gebruiken en de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid te verbeteren.
Hiermee kan Almere een gunstig vestigingsklimaat bieden voor bestaande en nieuwe bedrijven én haar
inwoners voldoende, gevarieerde werkgelegenheid bieden. Hoofdpunten zijn:
1. Almere Principles zijn vertrekpunt voor de ontwikkeling van toekomstige vestigingslocaties. De
Principles zijn geoperationaliseerd naar uitgangspunten voor de vestigingsvisie. Deze zijn vertaald
naar onderdelen voor een uitvoeringsprogramma, welke praktisch kan worden gekoppeld aan de
levenscyclus van vestigingslocaties (fase van ontwikkeling, realisatie, beheer, herstructurering).
2. programmering van vestigingslocaties gericht op voldoende (direct beschikbare, geplande en
gereserveerde) voorraad. Voor het scheppen van 100.000 extra banen moeten verschillende typen
vestigingslocaties worden aangeboden. Voor de lange termijn (2030) zijn 680 extra hectare voor
bedrijventerreinen, 1 miljoen m2 extra kantoorvloeroppervlak en 250 hectare voor (grootschalige)
voorzieningen gereserveerd.
3. formuleren van uitgangspunten voor duurzame gebiedsontwikkeling. In nota's van uitgangspunten
worden condities en randvoorwaarden voor duurzaamheid op maat vastgesteld. Hierbij geldt: (1)
richtinggevende terreinquotiënt voor industriële en logistieke bedrijven (35-50 arbeidsplaatsen/ha);
(2) benutten van mogelijkheden voor duurzame ontwikkeling (inhoud, procesgang, financiering); (3)
meer aandacht voor mogelijkheden van tijdelijke natuur op braakliggende terreinen; (4) actief
parkmanagement; (5) programmering van de herstructureringsopgave, gericht op tijdig anticiperen op
verminderde kwaliteit van vestigingslocaties.
4. faciliteren en stimuleren van functiemenging op vestigingslocaties. Uitgangspunt voor specifieke
werkmilieus en binnenstedelijke bedrijventerreinen is dat bestaande bedrijven hiervan geen hinder in
de bedrijfsvoering ondervinden. Functiemenging faciliteren en stimuleren door (1) hanteren van een
kader en kaart voor functiemenging als basis voor nieuwe bestemmingsplannen; (2) in de bestaande
stad én de ontwikkelingsgebieden ruimte bieden aan functiemenging (kleinschalige 'werkvlekken' of
werkstrips bij entrees van woonwijken, of gebouwconcepten als bedrijfsverzamelgebouwen,
kantorenvilla's en speciale woonwerk-woningen en woningen, etc.
5. behoud van werkgelegenheid op bedrijventerreinen als uitgangspunt voor herstructurering en het
uitwerken van het beheer en de herstructureringsopgave. Voorkomen moet worden dat de aanzuigende
werking van nieuwe locaties leidt tot achteruitgang en zelfs leegstand. Uitgangspunt bij
herstructurering is dat de werkgelegenheid op de bestaande terreinen behouden blijft; deze vormt een
belangrijke basis voor de opgave van 100.000 extra banen. Voornemens zijn: (1) stimuleren van
(duurzame) beheervormen op bestaande terreinen. Basis is een vast te stellen gemeentelijk
standaardpakket voor onderhoud en beheer per bedrijventerrein. Ondernemers kunnen gebruik maken
van de Experimentenwet BedrijfsInvesteringsZones; (2) een kwaliteitskaart met bijbehorend
programma voor vestigingslocaties, in aansluiting op de actualisering van gebiedsprogramma's; (3)
uitwerken van de herstructureringsopgave, omdat op termijn zwaardere vormen van herstructurering
(revitalisering en herprofilering) niet volledig zullen worden voorkómen.
De visie is vertaald in een overzicht van typen vestigingslocaties, waarin is aangegeven of, en zo ja onder
welke voorwaarden, functies als detailhandel (regulier, pdv en gdv), kantoor, voorzieningen, wonen e.d.
mogelijk zijn. Analoog aan de provinciale beleidsregel "locatiebeleid stedelijk gebied 2008" wordt
onderscheid gemaakt in centrummilieus (grootstedelijk en overig), gemengde woon-werkmilieus
(gemengd wonen-werken en binnenstedelijk) en specifieke werkmilieus (kantoren, voorzieningen, regulier
bedrijventerrein en industrieterrein).
NB: voor wat betreft de bepalingen ten aanzien van detailhandel is het desbetreffende deel van tabel 3 van
het GVV vervangen door het bepaalde in de Detailhandelsvisie Almere 2014.
Het plangebied behoort tot het vestigingslocatietype “grootstedelijke centrumlocatie” en voldoet aan deze visie.
Deze typering is in de provinciale 'beleidsregel locatiebeleid stedelijke gebied 2011' ongewijzigd gebleven.
DetailhandelsvisieAlmere 2014 (vastgesteld door het college op 21 januari 2014)
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
25
De Detailhandelsvisie Almere 2014 geeft in hoofdlijnen antwoord op de vraag hoe Almere in de komende
jaren met detailhandel in de stad wil omgaan. De belangrijkste uitgangspunten voor de
detailhandelsstructuur zijn de fijnmazigheid van winkelvoorzieningen en de positie van het centrum van
Almere Stad als hét centrale (winkel)centrum van Almere. Dit vindt zijn uitwerking in:
Concentratie van dagelijkse detailhandel in of aan buurt-, wijk- en stadsdeelcentra
Concentratie van niet-dagelijkse detailhandel in of aan stadsdeelcentra
Prioriteit voor kansrijke innoverende concepten
Verruimen van mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel buiten de winkelgebieden
Vergroten van de verzorgingsfunctie en complementariteit van warenmarkten
Perifere detailhandel (PDV) is slechts toestaan op locaties op bedrijventerreinen waar dit binnen de
bestemmingsplannen nu reeds is toegestaan, naast het toestaan in de retailcentra (Doemere, retailpark
Almere Poort en in de toekomst Twentsekant);
De ontwikkeling van Twentsekant als detailhandelslocatie tot 2020 wordt niet ter hand genomen, om
op die manier Doemere experimenteerruimte, duidelijkheid en lucht te geven om te revitaliseren en
om renderende herinvesteringen mogelijk te maken;
De definitie van ondergeschikte detailhandel op bedrijventerreinen geldt alleen voor
productiebedrijven, het omzetcriterium vervalt;
De vestiging van pure afhaalpunten (pick-up-points) wordt onder voorwaarden mogelijk gemaakt op
bedrijventerreinen; de definitie van afhaalpunten is aangepast.
De detailhandelsvisie bevat een aantal relevante begripsbepalingen, waaronder PDV en GDV. Het
(toelatings)kader bevat een verdere vertaling van het beleid:
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
26
tabel 1: detailhandelsvisie
Dit uitwerkingsplan is in overeenstemming met de detailhandelsvisie voor wat betreft het stadsdeelcentrum (in
Olympiakwartier West) en het themacentrum (in Olympiakwartier Oost). Detailhandel in de woning echter is
op grond van artikel 3 lid 10 van het bestemmingsplan Almere Poort slechts toegestaan als “beperkte verkoop
ondergeschikt aan de uitoefening van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten”.
Eerste integrale herziening welstandsnota (2007) en partiële herziening (2008)
Het centrumgebied, Olympiakwartier, huisvest alle typische centrumfuncties, zoals winkels, kantoren,
station, woningen en maatschappelijke voorzieningen. Bijzonder is de ontwikkeling van sport- en
leisurefuncties1 en daarmee verwante (grootschalige) detailfuncties, hotels en dergelijke. In deze
welstandsnota zijn geen gebiedsgerichte criteria voor Olympiakwartier opgenomen, omdat er nog geen
ontwikkelingsplan of beeldkwaliteitsplan voorhanden was. Voor bouwwerken in dit gebied gelden de
genrecriteria met een toetsingsniveau dat past bij het centrum, namelijk de uitgebreide toets.
Voor het plangebied is in 2008 een partiële herziening van de 1e integrale herziening gemaakt. Hierin zijn
de welstandscriteria voor het Olympiakwartier vastgelegd. De uitgebreide toets met genrecriteria en de
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
27
criteria voor centrumgebieden zijn van toepassing verklaard. Daarnaast gelden de volgende specifieke
regels:
1. fragmentatie: een bouwblok dient te bestaan uit drie verschillende architectonische eenheden. De
fragmentatie is niet per se verticaal of horizontaal, maar wel integraal dus ook zichtbaar vanuit een
binnenplaats.
2. kleuren en materialen: in samenhang met de fragmentatie hebben de architectonische eenheden ten
opzichte van elkaar verschillende texturen. De toegepaste materialen dienen mooi te verouderen.
3. accenten: hoogteaccenten worden 's nachts aangelicht en dienen dan ook een ontworpen nachtbeeld te
hebben.
4. bay windows: verbijzonderingen in de vorm van bay windows zijn indien toegepast een integraal
onderdeel van het ontwerp. Het is een hoofdzakelijk transparant element aan de gevel. Plaatsing op de
gevel is gericht op belangrijke routes in het stedenbouwkundig plan.
5. geactiveerde stoep: de inrichting en materialisering van de stoep sluit aan bij de functie van de
architectonische eenheid.
6. pockets: de lange gevelwanden van de bouwblokken worden onderbroken door pockets, collectieve
ruimten en speelgelegenheden. Pockets kunnen licht verhoogd liggen en hebben een transparante
overgang naar de openbare ruimte.
Het college van de gemeente kan in uitzonderlijke gevallen (op advies van de welstandscommissie) van
deze criteria afwijken.
MobiliteitsplanAlmere, Deel I De Hoofdlijnen (vastgesteld door de raad 8 maart 2012)
Keuzes op het gebied van verkeer en vervoer zijn in belangrijke mate voorwaardenscheppend voor
stedelijke ontwikkelingen. Ze werken ook door in het dagelijks leven op straat. Het gaat dan met name om
een goede bereikbaarheid, maar óók om de wijze waarop verkeer en vervoer wordt ingebed in het stedelijk
weefsel. De volgende acht hoofdkeuzes worden gemaakt:
1. Stimuleren economische ontwikkeling door verbeteren regionale bereikbaarheid, handhaven goede
interne bereikbaarheid en versterken van wijkeconomie met introductie stadsstraten;
2. Betere inpassing infrastructuur in stedelijk weefsel en aanwenden infrastructuur ter ondersteuning van
organische groei;
3. Handhaven van een gezond, verkeersveilig en duurzaam verkeerssysteem met aandacht voor
initiatieven uit de markt;
4. Vasthouden kwalitatief hoogwaardig openbaar vervoer waarbij de sociale veiligheid en de inpassing in
het stedelijk weefsel verbeteren;
5. Realiseren hoger fietsgebruik door het aanbieden van een kwalitatief hoogwaardig, sociaal veilig en
kostenefficiënt hoofdfietsnetwerk;
6. Aanbieden van veilige en prettige looproutes in woonwijken en winkelcentra en openbaar vervoer
voorzieningen;
7. Vasthouden van de goede interne bereikbaarheid per auto met aandacht voor inpassing, beleving en
oriëntatie;
8. Parkeeroplossingen op maat voor bewoners, bezoekers en werknemers.
Doelstellingen met ruimtelijke betekenis zijn:
Meer functiemenging;
Maken van stadsstraten: straten of lanen die een meer stedelijke uitstraling hebben door het verkeer
niet meer strikt van de omgeving te scheiden; ook ter versterking van de wijkeconomie;
Concentratie van voorzieningen rondom knooppunten (met name stations);
Verbetering sociale veiligheid op fietsroutes (onder andere bundeling met auto-infrastructuur c.q.
langs (woon)bebouwing), looproutes en openbaar vervoer. Tenminste één sociaal veilige fietsroute
tussen stadsdelen;
In nieuwe gebieden met de gebruikelijke Almeerse dichtheid en hoger wordt het systeem van
verkeersscheiding grotendeels doorgezet (eventueel eigen rijstrook, in plaats van aparte
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
28
infrastructuur). In nieuwe gebieden met lagere dichtheden kan in principe van dit systeem worden
afgestapt. In bestaand gebied geen grote ingrepen;
Openbaar vervoer en fiets krijgen prioriteit boven de auto;
Hoofdfietsnetwerk met ongelijkvloerse kruising van de dreven;
Doorgaand autoverkeer weren uit woongebieden;
Aandacht voor verkeersveilige schoolomgeving;
Capaciteitsvergroting regionale vervoersverbindingen (openbaar vervoer en auto);
Op langere termijn een IJmeerverbinding als voorwaarde voor gezonde groei Almere;
Bij interne bereikbaarheid krijgen economisch belangrijke gebieden (zoals het Stadscentrum en het
centrum van Almere Buiten inclusief Doemere) prioriteit.
Het uitwerkingsplan is in overeenstemming met de doelstellingen van het mobiliteitsplan. In het Mobiliteitsplan
deel II zijn in bijlage 3 nieuwe parkeernormen voor woningen opgenomen. In het bestemmingsplan Almere Poort
zijn in de voorschriften parkeernormen (artikel 3) vastgelegd voor een aantal functies. De nieuwe normen zijn
daarop niet van toepassing. Voor andere functies en specials van de genoemde functies gelden wel de normen uit
het Mobiliteitsplan dan wel wordt een parkeerbalans gehanteerd.
Archeologienota2009 (vastgesteld door de raad 18 juni 2009)
Almere voert een actief Archeologisch Monumentenzorg (AMZ) beleid, gericht op
Het veiligstellen van de meest waardevolle vindplaatsen in de gemeente;
Het zoveel mogelijk integreren van deze locaties in de diverse inrichtingsplannen;
Het kenbaar en herkenbaar maken van de bijzondere geschiedenis van Almere aan het publiek.
De hoofdlijnen van het beleid inzake de archeologische monumentenzorg in Almere staan beschreven in
de Archeologienota 2009. De raad heeft de uitgangspunten van dit beleid vastgesteld, evenals de
Archeologieverordening, de toelichting daarop en de Archeologische Beleidskaart Almere (ABA). Het
beleid is een uitwerking van de Monumentenwet 1988. De Archeologienota 2009 gaat in op het
gemeentelijke selectiebeleid voor archeologie. Dit selectiebeleid richt zich in de eerste plaats op de
zogenaamde selectiegebieden: gebieden die verwachtingsvol c.q. behoudenswaardig zijn en een
archeologische onderzoeksplicht kennen. In de tweede plaats richt het beleid zich op het behoud van een
representatief deel van behoudenswaardige vindplaatsen (scheepsresten en steentijdvindplaatsen). In de
laatste plaats richt het selectiebeleid zich op zorgvuldige omgang met toevalsvondsten. De
selectiegebieden, behoudenswaardige vindplaatsen (waaronder wettelijk beschermde monumenten) en
gebieden die zijn vrijgesteld van archeologische verplichtingen zijn op de ABA aangegeven. Voor
selectiegebieden geldt een onderzoeksverplichting voorafgaand aan bodemverstorende werkzaamheden om
zo eventuele behoudenswaardige vindplaatsen in kaart te brengen en deze vervolgens beleidsconform in te
passen. In de Archeologieverordening (zie hieronder) is gesteld dat de onderzoeksplicht in
selectiegebieden alleen geldt indien een plangebied voldoet aan de volgende twee condities:
1. Het gebied waar de bodemingreep zal plaatsvinden heeft een oppervlakte van 100 m2 of meer;
2. Het moet gaan om een bodemingreep dieper dan 50 cm beneden het maaiveld.
Voor gebieden die voldoen aan deze condities is een archeologievergunning vereist. Deze vergunning kan
al dan niet tijdelijk en/of onder voorwaarden worden verleend. De vergunning moet geweigerd worden als
de werkzaamheden de archeologische waarden aantasten of risico´s daarop kunnen opleveren. Indien in
een selectiegebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen worden vastgesteld, geldt het volgende:
behoud in situ, door middel van inpassing, inrichting, monitoring en beheer. Voor de inpassing geldt dat
op het terrein waarbinnen zich de kern van de vindplaats bevindt geen andere inrichting is toegestaan dan
die het behoud, beheer, onderzoek en beleefbaarheid ten dienste staat. Om de kern van de vindplaats ligt
een zogenaamde bufferzone. Voor de bufferzone geldt dat er, in bepaalde gevallen, wel kleinschalige
ingrepen kunnen worden toegestaan, zolang deze ingrepen recht doen aan de archeologische betekenis van
het terrein. Voor behoudenswaardige archeologische vindplaatsen die wettelijk zijn beschermd geldt dat,
bij ingrepen die de site kunnen verstoren of wijzigen, een monumentenvergunning van de minister is
vereist op grond van artikel 11 van de Monumentenwet 1988. Het is altijd mogelijk dat in de bodem niet
ontdekte archeologische waarden bij toeval te voorschijn komen (de zogenaamde toevalsvondsten). In
Almere zal het dan waarschijnlijk meestal gaan om scheepsresten of vliegtuigwrakken. Indien dergelijke
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
29
resten buiten het kader van een officieel archeologisch (voor)onderzoek worden aangetroffen, geldt een
meldingsplicht op grond van artikel 53 van de Monumentenwet 1988. De meldingsplicht geldt voor heel
Almere, dus ook voor gebieden buiten de selectiegebieden en buiten de behoudenswaardige vindplaatsen,
evenals in gebieden waar het archeologische vooronderzoek is afgerond.
Met het vaststellen van het bestemmingsplan Almere Poort is het gebied Olympiakwartuier ten oosten van de
spoorlijn vrijgesteld van de onderzoeksplicht. Met het vaststellen van de archeologieverordening is ook voor het
deel van Olympiakwartier ten westen van de spoorlijn de onderzoeksplicht komen te vervallen.
Gemeentelijke archeologieverordening(vastgesteld door de raad 18 juni 2009)
In de Archeologieverordening is vastgelegd hoe Almere omgaat met behoudenswaardige archeologisch
vindplaatsen en voor welke terreinen een onderzoeksverplichting (selectiegebieden) dan wel een
vrijstelling hiervan geldt. De selectiegebieden en vindplaatsen worden beschermd door een
vergunningstelsel voor het uitvoeren en aanleggen van werken en/ of werkzaamheden. De
omgevingsvergunning kan worden verleend of de vergunning moet geweigerd worden indien het project/
de werkzaamheden de archeologische waarden aantast of risico's daarop kan opleveren. Het beleid heeft
tot doel aangetroffen vindplaatsen en scheepswrakken van voldoende kwaliteit in situ te behouden. In de
verordening is dwingend opgenomen dat de waardevolle terreinen en selectiegebieden (als vermeld op de
ABA) integraal in alle toekomstige ruimtelijke plannen en juridisch-planologische kaders moeten worden
overgenomen, met een met de verordening overeenkomende bescherming.
In hoofdstuk 5 is beschreven op welke wijze de archeologische waarden in het gebied gewaarborgd worden.
“Almere: sportieve stad!” sportnota 2013-2016 (vastgesteld door de raad 4 april 2013)
Deze nota beschrijft de visie en hoofddoelstelling van het sportbeleid voor de jaren 2013-2016. Het belang
van sport komt tot uiting in het feit dat het bijdraagt aan vrijwel alle maatschappelijke effecten die de
gemeente nastreeft, zoals vergroten van ontwikkelingskansen, gezonde levensstijl, betrokkenheid op eigen
leef- en woonomgeving. Er wordt een zevental speerpunten benoemd, uiteenlopend van het dicht bij huis
kunnen sporten tot het houden van topsportevenementen.
De nota onderscheidt een drietal ruimtelijke niveaus waarop speerpunten voor sport uitvoering moeten
krijgen:
de eigen woonomgeving;
het stedelijke niveau;
de (boven)regionale profilering.
De plannen van Almere Poort op het gebied van sport passen naadloos in de visie van de nota. Het
Topsportcentrum is al gerealiseerd. De toevoeging van een zwembad (met extra sportaccommodatie voor met
name scholen) en een concentratie van thematische detailhandel op het gebied van sport, spel en/of vrije tijd
versterkt Poort als vestigingsplaats voor lokale en bovenlokale sport- en/of vrijetijdsvoorzieningen.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
30
Hoofdstuk 5
Stedenbouwkundig plan
Om aan te tonen dat een uitwerkingsplan uitvoerbaar is, moet bij de vaststelling ervan worden bekeken of
de ontwikkelingen binnen het plan voldoen aan de regelgeving op het gebied van milieu, ecologie,
archeologie en water.
5.1
Milieubeoordeling
Voor het bestemmingsplan Almere Poort is milieuonderzoek uitgevoerd, neergelegd in diverse MER's.
Het betreft MER 'bouwlocatie Almere-Poort' (MER 1998), 'aanvullend MER Almere Poort 2002 inclusief
milieunotitie Hoge Kant' (MER 2002) en MER 'Almere Poort Actualisatienotitie' (MER 2006).
In het MER 1998 is een ruim programma opgenomen en beoordeeld. De hoofdbestanddelen zijn:
maximaal 12.000 woningen;
een multifunctioneel sport- en leisurecentrum (80 ha);
maximaal 160 ha bedrijfsterrein;
een jachthaven met circa 750 ligplaatsen.
Verder is ook rekening gehouden met 5 ha voor centrumvoorzieningen.
In het MER 2002 vormt het voorkeursmodel uit het MER 1998 de basis voor de activiteiten. Het
ruimtebeslag is als volgt opgebouwd:
primaire functie
oppervlakte in 2002 (ha)
oppervlakte in 1998 (ha)
wonen
250
285
werken
140
160
sport- en leisure
130
130
jachthaven 1)
15
15
overige 2)
230
175
totaal
750
750
1) De jachthaven zal buitendijks worden gerealiseerd. Het totale oppervlak is gebaseerd op het aantal hectare
binnendijks gebied, het oppervlak van de jachthaven wordt daar dus niet meegerekend. Verder is het aantal
hectaren anno 2002 een voorlopige schatting en zou eventueel hoger kunnen uitvallen.
2) Dit zijn gemeenschappelijke voorzieningen als infrastructuur, groenvoorzieningen en dergelijke.
tabel 2: ruimtebeslag Olympiakwartier
Over het Olympiakwartier wordt specifiek gezegd: "in Olympiakwartier zullen onder andere een
indoorsporthal en een promenade (met onderliggende parkeergarages) gerealiseerd worden en wellicht een
stadion, o.i.d.. In het Centrumgebied west zal sport en leisure (cultuur en ontspanning, sport, recreatie)
gecombineerd worden met hiermee samenhangende thematische detailhandel, kantoren, wonen en
commerciële en maatschappelijke dienstverlening."
Voor het goede begrip wordt er op gewezen dat bovenstaand citaat de stand van zaken in 2002 weergeeft;
met "Olympiakwartier" werd destijds het gebied aangeduid dat nu bekend staat als Olympiakwartier Oost,
met "Centrumgebied west" werd het gebied aangeduid dat nu bekend staat als Olympiakwartier West.
In het MER 2006 is als programma voor het Olympiakwartier opgenomen:
45.000 m2 detailhandel;
1.200 woningen;
202.000 m2 bvo kantoren;
85.000 m2 maatschappelijke voorzieningen;
24.000 m2 horeca
115.000 m2 leisure.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
31
In de toelichting van het MER 2006 is onder meer opgenomen: "Programmatisch wordt het gebied
gekenmerkt door regionaal bedienende sport en leisure gerelateerde invulling. De sporthal voor top- en
breedtesport, een expo- / evenementenhal, attracties die te maken hebben met water en ijs, mogelijk een
stadion, diverse horecavoorzieningen en een hotel annex congrescentrum. In het Olympiakwartier Oost
ligt in aanvulling hierop de nadruk op thematische winkels, retail in de sport en leisuresector. Daarnaast
komen er in het Olympiakwartier Oost kantoren (circa 90.000 m2 bvo) en (etage)woningen (550)."
In het bestemmingsplan Almere Poort is hierover verantwoording afgelegd. Het programma zoals
opgenomen in dit uitwerkingsplan past hierbinnen.
Conform de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan Almere Poort is in dit uitwerkingsplan nader
aandacht besteed aan luchtkwaliteit, geluid en externe veiligheid (groepsrisico). De verantwoording
hiervan is opgenomen is dit hoofdstuk. Met deze MER's en de vaststelling van het bestemmingsplan
Almere Poort is de mer-plicht uitgewerkt en hoeft niet opnieuw een besluit-MER te worden gemaakt.
5.2
Ruimtelijk concept
Het plangebied is onderdeel van het Olympiakwartier, het centrumgebied van Almere Poort. Dit centrum,
gecentreerd rondom het NS-station, is optimaal ontsloten voor alle soorten verkeer en bevat daarom
bovenwijkse functies voor Almere Poort, zoals het stadsdeelcentrum, kantoren en wonen, deels ook
Almere Poort overstijgende functies als de concentratie van thematische detailhandel, ROC en het
Topsportcentrum. Omdat het plangebied een uitsnede van Olympiakwartier (Oost) is, moet dit in de
stedenbouwkundige structuur van het grotere geheel geplaatst worden.
figuur 11: Stedenbouwkundige plankaart ontwikkelingsplan
De stedenbouwkundige onderlegger voor het gehele centrumgebied is een gridsysteem met een
strokenverkaveling. De hoofdassen zijn noord-zuid georiënteerd op een onderlinge afstand van 60 tot 80
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
32
meter. Dit levert een eenvoudige en flexibel invulbare structuur op; de bebouwingsstroken hebben
voldoende maat om allerlei functies te kunnen opnemen. Om het gebied toegankelijker te maken worden
deze stroken in oost-west richting door straten doorsneden. Deze liggen bij voorkeur niet in elkaars
verlengde; dit om lange zichtlijnen te vermijden. De strakke structuur wordt doorbroken door toepassing
van pleinen en kleine parken, die in relatie staan met de aangrenzende bebouwing. Omdat de
hoofdontsluitingen van Almere Poort, de Poortdreef en de Elementendreef, die het centrum aan de westen oostkant begrenzen, niet parallel lopen aan het gridsyteem, ontstaan hier geen stroken, maar scheggen
met een afwijkende maatvoering.
Een belangrijke interne route is de Boulevard, de langzaamverkeersroute, die van het toekomstige
stadsdeelcentrum in het westen via het station naar het Topsportcentrum in het oosten loopt.
Functiemenging is in de planontwikkeling voor Olympiakwartier het uitgangspunt, zowel op straat- als op
gebouwniveau. Zo wordt de grond efficiënt gebruikt en een bijdrage geleverd aan efficiënter parkeren,
terwijl ook in de avonduren een bijdrage wordt geleverd aan meer sociale veiligheid. Het komt de
levendigheid in het gebied ten goede.
De interne hoofdroutes in Olympiakwartier Oost, de Boulevard en de Winterspelenlaan (onderdeel van
het gridsysteem), vormen een assenkruis, elk met een specifieke functie en karakter. De Boulevard ligt in
het noorden van het centrumgebied en is primair een route voor langzaam verkeer; aan de oostzijde is
deze deels toegankelijk voor autoverkeer. Hij verbindt de voorzieningen voor thematische detailhandel en
leisurevoorzieningen (= cultuur en ontspanning, sport en recreatie) in het oosten via het NS-station met
het winkelcentrum aan de westzijde. De route heeft ook een verblijfsfunctie, wat mede tot uiting komt in
het afwisselende profiel met pleinachtige verbredingen. De bebouwing op de begane grond wordt zo open
en toegankelijk mogelijk. Deze as verbindt het centrum ook met de IJmeerboulevard, waar een recreatief
en woonprogramma worden gerealiseerd.
De Winterspelenlaan, op circa 90 meter ten oosten van en parallel aan het spoor, is de belangrijkste
interne auto- en fietsverbinding. Hij 'vervoert' mensen die hier wonen, werken, winkelen en recreëren
(onder andere vanaf de openbaarvervoersknoop) en wordt door vooral kantoor- en woonbebouwing
geflankeerd. De plinten krijgen een zo open mogelijk karakter: entrees aan de straatzijde, geen dichte
gevels, gebouwd parkeren niet zichtbaar en menging met meer kleinschalige functies.
Het plangebied ligt aan het oostelijke uiteinde van de Boulevard, in het oostelijke deel van
Olympiakwartier Oost. Als uitsnede uit het Olympiakwartier heeft het structuurkenmerken van dit gebied.
De hoofdstructuur bestaat uit een scheg, die wordt gevormd door de Pierre de Coubertinlaan, de
Elementendreef, de Olympialaan en de Johnny Weissmullerlaan. Deze scheg meet circa 9 ha en is
geschikt voor meer grootschalige functies waarvoor ook de bereikbaarheid per auto belangrijk is. De
belangrijkste ontsluiting ligt direct bij de afslag Elementendreef/Pierre de Coubertinlaan.
Haaks op de scheg staat, als westelijke uitloper, de Boulevard met aan de zuidzijde een bebouwingsstrook.
Deze uitloper begint bij de het Sportplein en eindigt op de Winterspelenlaan, bij het busplein/NS-station.
De ontsluitingsstructuur bestaat uit noord-zuid lopende grid-ontsluitingen die parallel lopen aan het spoor
en aantakken op de Olympialaan, Winterspelenlaan, Emil Zátopeklaan en Johnny Weissmullerlaan.
Als bijzonder verbindend beeldelement worden zogenaamde 'bay windows' toegepast: uitbouwen aan de
gevel die tot twee meter boven het openbaar gebied mogen uitsteken. Deze bay windows worden met mate
toegepast, verspreid over de verdiepingen, en in het bijzonder aan de hoofdroutes.
Voor het hele gebied van Almere Poort tussen spoorlijn en A6 zal overigens een nieuw stedenbouwkundig
plan opgesteld worden. Olympiakwartier maakt hiervan onderdeel uit. Het plangebied van dit
uitwerkingsplan zal hierin worden opgenomen. Ook de al vastgelegde hoofdstructuur van het gebied wordt
gerespecteerd. De invulling en het programma kunnen echter wel wijzigen.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
33
5.3
Wonen, werken en voorzieningen
Wonen
Ten behoeve van het retailpark wordt een drietal bedrijfswoningen mogelijk gemaakt.
Werken
In het plangebied is geen specifiek werkprogramma voorzien. Uiteraard kennen de onder leisure, horeca
en detailhandel/dienstverlening genoemde functies ook een werkgelegenheidscomponent.
Voorzieningen
Het plangebied, gelegen tussen de Elementendreef en Johnny Weissmullerlaan, heeft een relatief groot
oppervlak en heeft niet de uitgerekte rechthoekige vorm van de andere stroken in Olympiakwartier Oost.
Daardoor is het de geschikte locatie voor enkele meer grootschalige voorzieningen, namelijk het
Topsportcentrum, het zwembad en het retailpark.
Sport- en recreatievoorzieningen(leisure)
Aan het sportplein, het begin- en eindpunt van de Boulevard die naar het station en verder loopt, wordt
een tweetal sportvoorzieningen gesitueerd. Aan de noordzijde van het plein ligt het inmiddels al
gerealiseerde Topsportcentrum, een accommodatie waar (inter)nationale wedstrijden en manifestaties
plaatsvinden. Deze heeft een bebouwd grondoppervlak van circa 7.100 m2 met een bouwhoogte van 30
meter. Aan de zuidzijde zal het zwembad worden gerealiseerd. Dit wordt op de verdieping worden
gecombineerd met sportaccommodaties te gebruiken door onder andere scholen. Het bebouwd
grondoppervlak bedraagt circa 1.700 m2 met een bouwhoogte van 30 meter. De hier genoemde
voorzieningen worden tot 'leisure' gerekend. Dat houdt tevens in, dat hiermee samenhangende
detailhandel, dienstverlening en horecavoorzieningen mogelijk zijn.
Retailpark (concentratie thematische detailhandel)
Al in het begin van de planvorming voor Almere Poort, die teruggaat tot eind jaren '90, is thematische
detailhandel onderwerp van studie geweest. Zo werd al in het Structuurplan Almere Poort (1999) de
mogelijkheid van het thema 'wonen' (circa 30.000 m2) genoemd als ook leisure-retail-activiteiten (circa
35.000 m2 binnen vast te stellen thema's). De Detailhandelsnota 2004 noemde meerdere thema's: spel /
communicatie / edutainment - hobby / kunst / ontspanning / vermaak - hoogwaardig segment wonen sport / bodycare. Tijdens het ontwikkelingsproces is overwogen om twee concentraties met thematische
detailhandel te ontwikkelen aan weerszijden van het station. Uiteindelijk is de keuze gemaakt om niet uit
te gaan van meerdere thema's op verschillende locaties, maar van bundeling van één thema op één locatie.
Daarmee wordt een schaalvergroting bereikt die een grotere trekkracht op consumenten kan hebben. Het
geeft bovendien meer ruimte voor conceptvorming en vormgeving. Als locatie is gekozen voor
Olympiakwartier Oost. Dit deelgebied is aanzienlijk groter dan Olympiakwartier West, zodat een
dergelijke concentratie een minder dominante positie in het gebied inneemt. In Olympiakwartier Oost
sluit de thematiek goed aan op voorzieningen als het (bestaande) Topsportcentrum en het (te realiseren)
zwembad. De mogelijke komst van de Icedôme in de Voortuin versterkt dit. In Olympiakwartier West ligt
dan meer de nadruk op stadsdeelverzorgende voorzieningen (zoals het stadsdeelcentrum) en in
Olympiakwartier Oost meer op stads- en regioverzorgende voorzieningen (zoals ROC, Topsportcentrum
en ook thematische detailhandel). Door deze verzorgingsbereiken uit elkaar te leggen kunnen de
verkeersstromen beter gescheiden worden. De Poortdreef, die ook de toegang tot de kustzone (plan Duin)
vormt, het grootste deel van het woongebied ontsluit en de route naar Almere Pampus en verder is, wordt
door deze verkeersontvlechting ontlast. In het ontwikkelingsplan Olympiakwartier (2008), door de raad
vastgesteld op 12 juni 2008, is deze locatie vastgelegd. Het bestemmingsplan Almere Poort (2007) schrijft
in de artikelen 7 en 8 (respectievelijk Olympiakwartier West en Olympiakwartier Oost) niet direct
thema('s) voor, maar definieert slechts het begrip 'thematische detailhandel'.
In aansluiting op de detailhandelsnota 2004 is in dit uitwerkingsplan gekozen voor het thema: 'sport, spel
en/of vrije tijd'. Dit thema sluit goed aan op de ambitie om in Almere Poort (bovenlokale) sport- en
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
34
leisure voorzieningen te realiseren, zoals het Topsportcentrum, een zwembad en andere
vrijetijdsvoorzieningen, waaronder in de kustzone. Binnen dit thema is het mogelijk om een concentratie
van thematische detailhandel te ontwikkelen in de vorm van een retailpark. Een retailpark is een
thematisch concept, bestaande uit grootschalige winkels en andere consumentenvoorzieningen, zoals
leisure en horeca, gericht op doelgericht winkelen en recreatief consumentenbezoek. Hiervoor is een
goede bereikbaarheid en ruime parkeergelegenheid vereist en dienen de winkels een uitgebreid en diep
assortiment te hebben. Het retailpark in Olympiakwartier wordt opgebouwd rondom het thema 'sport, spel
en/of vrije tijd'. Door de beoogde schaalgrootte van de winkels, aangevuld met een beperkte hoeveelheid
kleinere winkels, en het aanbieden van horeca- en sport- en leisurefuncties wordt een compleet (breed én
diep) aanbod geboden. Tot het assortiment worden branches gerekend met artikelen die gebruikt worden
in het kader van sport, spel en/of vrije tijd. Zo kan bij 'sport' worden gedacht aan sportwarenhuizen,
sportspeciaalzaken op tal van sportgebieden, hengelsport en dierenbenodigdheden en aan camping-, fietsen outdoorwinkels. Vanzelfsprekend behoren hiertoe ook direct hiermee in verband staande artikelen als
modekleding, schoenen en accessoires. Tot 'spel' kunnen worden gerekend elektronica, software en games.
'Vrije tijd' richt zich op alles wat mensen buiten werktijd bezig houdt, zodat hieronder een aantal branches
kan worden gerekend. Zo kunnen alle aankopen die gericht zijn op 'in en om het huis' geschaard worden
onder 'vrije tijd', nu mensen hun vrije tijd voor een groot deel 'in en om het huis' doorbrengen, zoals
bijvoorbeeld woninginrichting, huishoudelijke artikelen en bruin- en witgoed, doe-het-zelf/bouwmarkt
('klussen'), kookstudio/winkel, beeld- en geluiddragers, foto/film, auto-elektronica.
Naast dit kernassortiment is beperkt ruimte voor aanvullende branches, tot maximaal 10% van het totale
bruto vloeroppervlak. Hiertoe worden gerekend baby/kind, drogist, parfumerie, persoonlijke verzorging,
lifestyle (mode /schoenen /lederwaren /optiek), speelgoed, modelbouw/vliegers, muziekinstrumenten,
boekhandel. De hiervoor genoemde "direct hiermee in verband staande artikelen als kleding, schoenen en
accessoires" vallen buiten deze aanvullende branches; ze worden geacht deel uit te maken van het
kernassortiment.
Dit brede concept van een retailpark past binnen het doel van het bestemmingsplan Almere Poort om een
aantrekkelijk, doelgericht en verblijfsrecreatief winkelaanbod te realiseren waardoor de regionale
aantrekkingskracht van het gebied wordt versterkt en zoveel mogelijk combinatiebezoeken zullen
plaatsvinden met de andere sport- en leisurefuncties in de omgeving. Met dit concept wordt voor de
consument een herkenbare identiteit gecreëerd. Hiermee wordt een breed publiek aangesproken. Het
doelgerichte karakter van het bezoek krijgt ook een recreatieve dimensie, waardoor de verblijfsduur wordt
verlengd.
Ten behoeve van het retailpark wordt maximaal 33.000 m2 bruto vloeroppervlak detailhandel in het
genoemde thema mogelijk gemaakt. Om een breed en diep assortiment te kunnen aanbieden wordt in
hoofdzaak uitgegaan een winkelgrootte van minimaal 1.000 m2 bruto vloeroppervlak. Zo dient tenminste
90% van het brutovloeroppervlak hieraan te voldoen. Maximaal 10% is bestemd voor winkels met een
bruto vloeroppervlak tussen 500 en 1.000 m2. Als uitzondering binnen deze laatste categorie is ook een
Sport Specialty Center van maximaal 1.000 m2 bruto vloeroppervlak toegestaan, waarbij met een
shop-in-shop formule sportspeciaalzaken kleiner dan 500 m2 bruto vloeroppervlak zijn toegestaan.
Tenminste 90% van het vloeroppervlak moet worden ingevuld met een kernassortiment (zoals opgenomen
in artikel 4.3. sub a onder 1). Voor aanvullende branches is maximaal 10% van het totale vloeroppervlak
(3.300 m2 bvo) beschikbaar (zoals opgenomen in artikel 4.3. sub a onder 2).
Tot het concept behoren ook functies als leisure (bijvoorbeeld een klimhal), horeca en dienstverlening
(bijvoorbeeld kinderopvang). Hiervoor is en maximum bruto vloeroppervlak van 5.500 m2 beschikbaar.
De bouwhoogte is bepaald op maximaal 45 meter.
In de visie van de gemeente Almere op de detailhandelsstructuur in de stad was, is en blijft het
stadscentrum dé hoofdwinkellocatie voor dagelijkse en vooral niet-dagelijkse artikelen (ook wel recreatief
aanbod genoemd). Daarbij vormen de winkels een essentieel onderdeel van de multifunctionaliteit van het
stadscentrum. Direct en indirect heeft de aanwezigheid van een goed functionerend winkelaanbod grote
invloed op de leefbaarheid en het verblijfsklimaat, mede doordat andere voorzieningen hiervan profijt
hebben.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
35
Tegelijkertijd is er het besef dat deze prioriteit niet moet inhouden dat (elders) geen ontwikkelingen
mogelijk zouden moeten zijn. Niet alle veranderingen en vernieuwingen passen in het stedelijk weefsel van
het stadscentrum, of pas na een lang, complex en moeizaam proces.
De keuze is gemaakt om het innovatieve concept 'retailpark' in Almere Poort mogelijk te maken; het
daarvoor benodigde volume, vereiste winkelgrootte, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden, in
geconcentreerde vorm, vraagt een ruimtebeslag dat in Almere Poort meer dan op zijn plaats is. In
combinatie met het Topsportcentrum, zwembad met extra sportaccommodaties en mogelijk de Icedôme in
de nabijheid ontstaat aldus een voor Almere en de regio bijzonder stedelijk project.
Een retailpark met een omvang van 33.000 m² brutovloeroppervlak zal effecten zal hebben op de
bestaande detailhandel. Het is dan ook de opgave dit park in het juiste perspectief te plaatsen: er mag geen
wezenlijke inbreuk worden gemaakt op de positie van het stadscentrum en daarmee de
bewinkelingsstructuur van Almere. Anders ontstaan niet alleen problemen voor 'het onderdeel'
detailhandel, maar voor het gehele centrum; het winkelen is immers een integraal onderdeel van het
stadscentrum, maar tevens het kloppend hart. In de achterliggende decennia is met publieke middelen en
privaat kapitaal fors in (de positie van) het stadscentrum geïnvesteerd.
Het is dan ook gepast om de branchesamenstelling van het retailpark vanuit de voorgaande overwegingen
te beperken. Daarbij moet worden betrokken, dat de bezoek- en koopmotieven voor het retailpark
verschillen van die voor het stadscentrum ( doelgericht en laagfrequent versus recreatief en frequenter).
Overwogen is dat het concept 'retailpark' een breed en diep assortiment vereist (grote winkels) en dat het
stadscentrum vooral gebaat is bij meer gespecialiseerde winkels van kleinere omvang. Daarom is bepaald
dat voor tenminste 90% van het totale oppervlak van het retailpark de winkels >1.000 m² bruto oppervlak
moeten te zijn.
Overwogen is ook dat bepaalde branches/winkels essentieel zijn voor het stadscentrum. Voor deze
branches/artikelengroepen is dan ook bepaald dat in het retailpark hiervoor maximaal 10% van het totale
bruto oppervlak beschikbaar mag zijn. Deze brancheringslijst is in de regels opgenomen als aanvullend
assortiment, niet als kern- of basisassortiment.
Tenslotte is overwogen dat de levensmiddelenbranche (in het bijzonder supermarkten) voor
stadsdeelcentra en buurten van het grootste belang zijn; fijnmazigheid van winkelaanbod, vooral van
dagelijkse artikelen, is dan ook één van de beleidsuitgangspunten van de gemeentelijke detailhandelsvisie.
Deze groep wordt daarom niet genoemd onder de toegelaten kern- en aanvullende assortimenten; de in de
regels opgenomen branchelijsten zijn limitatief.
Om tegemoet te komen aan een vaste praktijk binnen de detailhandel, wordt mogelijk gemaakt dat per
winkel en shop-in-shop een nevenassortiment van maximaal 10% van het brutovloeroppervlak wordt
gevoerd dat niet gebonden is aan vooraf bepaalde branches (zoals opgenomen in artikel 4.3.a.1 en artikel
4.3.a.2, respectievelijk het kernassortiment en het aanvullend assortiment).Voor zover een
nevenassortiment overlap vertoont met branches uit het aanvullend assortiment (zoals benoemd in artikel
4.3.a.2), wordt dit niet in mindering gebracht op de toegestane oppervlakte voor dit aanvullend
assortiment.
Het daadwerkelijke effect op de detailhandelsstructuur zal afhangen van de concrete invulling van het
retailpark. Overigens wordt een leegstand van 5% in de praktijk gezien als frictieleegstand die wenselijk is
vanwege de dynamiek in de detailhandel (ruimtelijk en inhoudelijk).
Almere kent nog een bijzondere winkelconcentratie, namelijk Doemere, in 1988 gestart als een
themacentrum voor wonen, doe-het-zelf en vrijetijd (in hoofdzaak te vatten onder het begrip 'perifere
detailhandel'). Inmiddels 25 jaar oud en in opzet nagenoeg ongewijzigd is deze concentratie aan een
heroriëntatie toe.
Voor de realisering van het retailpark is voldoende marktruimte aanwezig. Uit een effectenstudie (Bijlage
5 Retailpark Almere Poort, context en effecten, Panteia, juni 2011) is naar voren gekomen dat het
retailpark met zijn toevoeging van 33.000 m2 in één keer de koopkrachttoevloeiing van buiten de stad
aanzienlijk zal vergroten (circa de helft van de omzet zal van buiten Almere afkomstig zijn), waardoor de
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
36
bestaande detailhandelsstructuur in Almere aanzienlijk zal worden versterkt. Wel kunnen vanwege de
toename van het aanbod, negatieve omzeteffecten op de bestaande detailhandel in Almere niet worden
uitgesloten. Daarbij kan gedacht worden aan omzetdaling bij of sluiting van individuele winkels. Deze
effecten zullen echter niet tot een onevenredige verstoring van de detailhandelsstructuur in Almere leiden.
Beleidsnota's zoals de Nota Ruimte en de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte hebben aangetoond dat
in de komende decennia alleen al in de metropoolregio Amsterdam sprake zal zijn van een behoefte aan
circa 300.000 woningen. Daarvan zal een substantieel deel, circa 60.000 woningen, in Almere (moeten)
worden gerealiseerd (concept-structuurvisie Almere 2.0). Volgens de bevolkingsprognose zal het aantal
inwoners van Almere de komende decennia sterk stijgen: van circa 195.000 in 2013 naar circa 320.000 in
2030-2040. Er zal dan ook gedurende langere tijd sprake zijn van een groeiend economisch draagvlak
voor de Almeerse detailhandel. Bovendien ligt de winkelleegstand in Almere iets onder het landelijk
gemiddelde: respectievelijk 6,1 en 7,3% (per januari 2014, bron: Locatus/O&S gemeente). Uit een
recente berekening van Roots Beleidsadvies en Analyzus naar de winkelleegstand in Nederland
(http://www.rootsadvies.nl/) blijkt dat Almere onderaan de leegstandslijst van Nederland staat en in 2020
zelfs een negatief leegstandspercentage zal hebben van -4%, wat betekent dat het winkelvloeroppervlak toe
zal moeten nemen om tegemoet te komen aan de te verwachten vraag naar winkelruimte. De
Detailhandelsvisie Almere 2014 (blz. 9) vermeldt: “De komende decennia zal Almere nog een sterke,
maar enigszins vertraagde groei doormaken. Terwijl in veel (krimp)gemeenten sprake zal zijn van een
afnemende vraag naar detailhandelsmeters, wordt voor Almere als een van de weinige gemeenten in
Nederland op termijn bij aantrekkende conjunctuur en bevolkingsaanwas nog een groeiende vraag
verwacht.” Daarbij wordt aangesloten op de huidige en toekomstige afspraken met onder meer het Rijk
over de verdere groei van Almere. De Rijksstructuurvisie Amsterdam-Almere-Markermeer (RRAAM)
(2013) herbevestigt de groeiopgave.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
37
figuur 12: Functies in het plangebied
5.4
Groen, blauw en natuur
Groen en blauw
In het plangebied wordt relatief weinig groen, blauw en natuur gerealiseerd. De belangrijkste water- en
groengebieden liggen elders in Poort, soms letterlijk het centrum flankerend, zoals de kustzone (waar
circa 30 ha bos zal worden aangelegd) aan westzijde en de Voortuin (die in verbinding staat met de
ecologische zone) aan de oostzijde. Het stedenbouwkundig concept biedt wel enkele specifieke
(kleinschalige) kansen die bijdragen aan verscheidenheid in flora en fauna. Het meest in het oog springend
is de singel, die het centrum aan de noordzijde begrenst. Dit profiel bestaat behalve uit verkeersruimte
ook uit een gracht, aan de centrumzijde afgezoomd met een groene oever. Ter plaatse van de aansluiting
op het bedrijventerrein Lagekant bestaat het profiel uit een 35 meter brede groenzone zonder gracht.
De noord-zuid assen hebben een profielen van 30 meter (de Winterspelenlaan) en 20 meter (overige) met
twee rijen laanbomen. Door toepassing van laanbomen worden de zichtlijnen versterkt. Een bijzonder
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
38
element in deze relatief stenige omgeving vormen de zo geheten pockets, buitenplekken op blokniveau,
kleinschalige beschutte (groene) ruimtes waar gezeten, gelezen, gespeeld, ontmoet kan worden. Deze
plekken kunnen in afmeting variëren en verschijnen als hoekoplossing, tussen bouwblokken, inspringend
in een bouwblok. De exacte locaties worden niet vastgelegd in het bestemmingsplan.
figuur 13: bomen en parken
Natuur
Voor Buizerd, Rugstreeppad en een tweetal soorten orchideeën is ontheffing verleend onder de Flora- en
faunawet. Voor de Buizerd is als extra voorwaarde gesteld dat er – alvorens er gewerkt kan worden – een
mitigatieplan moet worden opgesteld en door de minister goedgekeurd. Dit mitigatieplan heeft in 2012
goedkeuring gekregen. Het mitigatieplan voorziet in boskap buiten het broedseizoen en de aanwezigheid
van voldoende oud(er wordend) loofbos in de omgeving. De torenvalk en beide dwergvleermuissoorten
zitten in nu beschikbare ruimtes in of aan bouwwerken. Deze worden niet aangetast. De verwachting is
wel dat de functionaliteit van het jachtgebied voor torenvalk op den duur zal afnemen. Voor vleermuizen
zal dit toenemen. Voor de overige broedvogels geldt dat de nesten alleen in het broedseizoen zijn
beschermd. De Flora- en faunawet verplicht tot het werken buiten het broedseizoen, of het vooraf
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
39
ongeschikt maken van het gebied, zodat vogels zich niet vestigen. Bij werkzaamheden aan de watergangen
dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen voor de Kleine modderkruiper.
Op 27 januari 2014 heeft het minsterie van LNV een nieuwe ontheffing Flora- en faunawet afgegeven,
welke geldig is tot en met 31 januari 2019.
5.5
Verkeer
Auto
Het plangebied is aangehecht aan de omgeving door middel van de hoofdontsluitingsweg Elementendreef
aan de oostzijde van het plangebied. Deze sluit aan op Rijksweg A6 en de Hogering. Van deze hoofdweg
takken wegen af die het plangebied ontsluiten.
figuur 14: autoverkeer
Aan de noordzijde ontsluit de Pierre de Coubertinlaan het plangebied, met het retailpark,
Topsportcentrum en zwembad. Deze verbindt eveneens de Elementendreef met de Poortdreef, maar ter
plaatse van de spooronderdoorgang is geen doorgang voor autoverkeer aanwezig. De Johnny
Weissmullerlaan, de westelijke plangrens, ontsluit vanaf de Olympialaan het plangebied
Snelheid
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
40
Binnen het plangebied wordt uitgegaan van twee maximumsnelheden. Voor de Pierre de Coubertinlaan
wordt uitgegaan van maximaal 50 km/uur, voor de overige straten maximaal 30 km/uur. Met toepassing
van de snelheidsbeperking van 30 km/uur wordt een bijdrage geleverd aan de fysieke veiligheid, terwijl
niet behoeft te worden getoetst op effecten voor geluidsgevoelige objecten. Ook de Elementendreef en de
Olympialaan, aan de randen van het plangebied, zullen een 50 km/uur regiem kennen.
Parkeren
In artikel 3 lid 8 van het 'bestemmingsplan Almere Poort' (2007) zijn voor een aantal functies
parkeernormen opgenomen. Aan deze normen moet worden voldaan.
bestemming
parkeernorm (minimaal)
wonen
1 tot 1,3 / woning
tabel 3: parkeernorm bestemmingsplan 'Almere Poort'
In dit uitwerkingsplan zijn ook bestemmingen toegelaten, waarvoor in het bestemmingsplan 'Almere Poort'
géén parkeernormen in de regels zijn opgenomen. Voor dergelijke functies, waaronder leisure en horeca,
geldt dat de parkeernormen worden bepaald aan de hand van de autoparkeerkengetallen uit het ASVV van
het CROW, in overleg met de afdeling verkeer en vervoer. Dat maakt het ook mogelijk maatwerk te
leveren, wanneer daartoe aanleiding bestaat.
Het retailpark is een bijzonder cluster van detailhandel, zowel naar omvang als samenstelling, met een
relatief lage bezoekersfrequentie en lange verblijfsduur. Dat maakt dat op deze voorziening andere
parkeernormen van toepassing kunnen zijn dan voor reguliere detailhandel zoals supermarkten of gewone
winkelcentra. Voor een dergelijke voorziening is de term 'special' van toepassing, zoals bedoeld op
bladzijde 55 van de toelichting van het bestemmingsplan Almere Poort (2007). Hiervoor worden
parkeernormen vastgesteld op basis van het CROW, met advies van de afdeling Verkeer. Zo is maatwerk
mogelijk.
Voor het retailpark, dat voor tenminste 90% van het detailhandelsoppervlak zal bestaan uit winkels >
1.000 m2 bruto vloeroppervlak, is een mix van perifere en grootschalige detailhandel voorzien, met in
totaal 33.000 m2 bruto vloeroppervlak. Daarnaast is 5.500 m2 bruto vloeroppervlak aan leisurefuncties
en/of horecavoorzieningen mogelijk. Dit resulteert in de volgende parkeernormen en aantallen
parkeerplaatsen (Bijlage 6 Advies parkeren):
functie
parkeernorm/ 100 m² bruto
vloeroppervlak
oppervlakte in bruto theoretisch aantal
vloeroppervlak
parkeerplaatsen
thematische detailhandel
3,1
33.000
1.023
leisure en horeca
4,85
5.500
267
bedrijfswoningen
1,35 per woning
3 woningen
4
tabel 4: parkeernormen retailpark
Deze aantallen parkeerplaatsen zijn in feite de piekbelasting per functie (maximum aantal bezoekers).
Maar de piekbelasting treedt niet op alle dagen en dagdelen op; de piekbelastingen hoeven ook niet op
hetzelfde moment te vallen. Daarom is rekening gehouden met zogenaamde aanwezigheidspercentages;
deze geven per functie de omvang van het bezoek over de dagdelen weer, uitgedrukt als percentage van het
piekmoment (100%). Is het aanwezigheidspercentage bijvoorbeeld 70, dan is ook maar 70% van de
piekparkeerplaatsen nodig. Het drukste dagdeel voor alle functies samen is maatgevend voor de totale
parkeerbehoefte. De belangrijkste dagdelen zijn:
aanwezigheidspercentage op:
functie
zaterdagmiddag
detailhandel
100
70
70
75
100
70
leisure en horeca
koopavond
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
middag
41
bedrijfswoningen
100
100
100
aantal parkeerplaatsen
1.227
987
907
tabel 5: dagdelen
Op grond van deze kengetallen valt voor het retailpark het maatgevende moment voor parkeren op de
zaterdagmiddag, wanneer circa 1.227 parkeerplaatsen nodig zijn.
Het Topsportcentrum en zwembad met sporthallen worden gerekend tot 'leisure', zoals omschreven in het
bestemmingsplan Almere Poort (2007). De volgende parkeernormen worden toegepast:
functie
parkeernorm
per
theoretisch aantal
parkeerplaatsen
topsportcentrum
20
100 zitplaatsen
663
zwembad
10
100 m² basin
53
100 m² brutovloeroppervlak
51
sporthallen
3
totaal
767
tabel 6: parkeernormen leisurefuncties topsportcentrum, zwembad, sporthallen
De theoretische aantallen parkeerplaatsen zijn aan de orde, als alle voorzieningen tegelijkertijd voor 100%
worden bezet. Er zijn echter verschillen in bezetting (aanwezigheid) per dagdeel. De belangrijkste
dagdelen zijn:
Aanwezigheidpercentages op:
functie
zaterdagmiddag
zaterdagavond
topsportcentrum
100
90
50
90
Zwembad
75
50
100
50
sporthallen
75
50
50
100
741
648
410
740
parkeerplaatsen
middag
avond
tabel 7: aanwezigheidspercentages leisurefuncties topsportcentrum, zwembad, sporthallen
Het blijkt dat het piekmoment voor deze leisurefuncties samen op de zaterdagmiddag (en doordeweekse
avond)valt.
Binnen het plangebied als geheel valt de piekbehoefte voor de leisurefuncties (topsportcentrum +
zwembad + sporthallen) + retailpark op de zaterdagmiddag, wanneer (741+1.227=) 1.968
parkeerplaatsen nodig zijn. Binnen het retailpark zullen 1.391 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.
Daarmee resteert voor het plangebied nog een opgave voor 577 parkeerplaatsen. De kavel ten westen van
het topsportcentrum is hiervoor gereserveerd; de omvang en de toegestane bouwhoogte maken hier een
parkeergarage mogelijk. Bij de verdere ontwikkeling van het Olympiakwartier zullen wat betreft parkeren
de onderdelen in hun onderlinge samenhang moeten worden bezien. Een dynamische parkeerbalans is
daarvoor het aangewezen instrument.
Openbaar vervoer
Centraal in het Olympiakwartier, direct ten westen van het plangebied, ligt de openbaarvervoersknoop van
Almere Poort. Met name voor interlokale verbindingen is de spoorlijn met station van belang. Het station
is in december 2012 in gebruik genomen. Almere is daardoor direct verbonden met de regio's
Schiphol-Amsterdam, Utrecht en Zwolle (via de Hanzelijn). Deze ov-knoop grenst aan het plangebied,
maar maakt hiervan geen deel uit.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
42
figuur 15: openbaarvervoerstructuur
Met name voor intralokaal verkeer van belang is het openbaarvervoersysteem, dat in Almere de vorm van
vrijliggende busbanen kent. Direct ten oosten van het NS-station ligt het busstation. Hierop sluit de
busbaan aan die Almere Poort bedient en aansluiting geeft op Almere Stad. Deze ligt in het profiel van de
Pierre de Coubertinlaan. Het Topsportcentrum ligt op circa 250 meter (over de weg) van de bushalte ten
noorden van dit centrum (buiten het plangebied).
Langzaam verkeer
Zes langzaamverkeerroutes komen uit het noordelijk gelegen gebied Europakwartier en Lagekant het
centrumgebied van Almere Poort binnen; ze worden in hoofdzaak gevoed door de woongebieden van
Almere Poort (Columbuskwartier, Homeruskwartier, Europakwartier). De twee meest oostelijk gelegen
routes sluiten direct aan op het plangebied.
Een drietal langzaamverkeerroutes loopt van west naar oost, namelijk de route langs de Pierre de
Coubertinlaan, de Boulevard (via het station) en de route langs de Olympialaan. De eerste twee routes
kunnen ook worden gezien als verzamelroutes van langzaam verkeer uit het noorden.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
43
figuur 16: langzaamverkeerstructuur
5.6
Duurzaamheid en leefbaarheid
Duurzaamheid
Bij duurzaamheid staan drie begrippen centraal: people, planet en profit, respectievelijk leefbaarheid,
milieu en economische vitaliteit. Het aspect milieu heeft al in het structuurplan Almere Poort en de
verwerking van de milieueffectrapportage, met de thema's energie, water, leefmilieu, verkeer en vervoer,
veel aandacht gekregen. Vooruitstrevende uitgangspunten zijn geformuleerd voor CO2-reductie en
toepassing van duurzame energie. Door de extra inzet van restwarmte uit de Diemer centrale wordt een
aanzienlijk grotere CO2-reductie bereikt dan oorspronkelijk was voorzien. In het centrumgebied is weinig
open water opgenomen, omdat deze intensief bebouwd wordt en omdat er oppervlaktewater van matige
kwaliteit kan voorkomen (slecht kwelwater). Regenwater wordt afgekoppeld en gefilterd, voordat het
oppervlaktewater wordt bereikt. In het plangebied wordt efficiënt met de ruimte omgesprongen door
functies te stapelen. Door functiemenging worden wonen, werken, recreëren en leren dichter bij elkaar
gesitueerd. Door de hoge woning- en arbeidsplaatsendichtheid in en rond het centrum wordt het aantal
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
44
mensen dat per openbaar vervoer reist positief beïnvloed.
Ladder duurzame verstedelijking
Het retailpark is een conceptmatig winkelcentrum met detailhandel in artikelen voor 'sport, spel en /of
vrije tijd', zoals bedoeld in artikel 1 van de regels. Dit type voorziening wordt doelgericht en met lage
frequentie bezocht. Het (doelgericht) winkelen moet een belevenis zijn, ook als antwoord op
internetwinkelen. Daarmee wordt kopen net zo makkelijk als via internet, maar met aanvullende
voorzieningen die de verblijfswaarde vergroten. Het appelleert aan gemak, moet daarom een compleet
aanbod hebben, geclusterd zijn en uitstekend bereikbaar zijn, met inbegrip van ruime parkeergelegenheid
direct bij de winkels. Deze moderne, laagdrempelige retailvoorziening is een kwalitatieve verbetering
binnen het desbetreffende aanbod in de regio; een project niet zozeer ondanks de ontwikkelingen in de
detailhandel als wel juist daarom. Het ontbreekt de regio aan een concept dat in staat moet zijn om
tegenwicht te bieden aan de toenemende verschraling van het fysieke aanbod. Dat het retailpark kan bogen
op een zeer hoge mate van voorverhuur onderstreept de behoefte.
Ruimtelijk vertaald houdt dit in dat het retailpark een kritische omvang van tenminste 25.000 m2 moet
hebben, zo dicht mogelijk (zichtlocatie) bij de autosnelweg moet zijn gelegen, en tegelijkertijd ook op
korte afstand van treinstation en bushalte. Bereikbaarheid voor langzaam verkeer is voor het functioneren
van een dergelijk cluster geen essentiële voorwaarde, maar doet wel recht aan degenen die geen ander
vervoermiddel (willen) hebben. Het retailpark Almere kent een ruimtebeslag van circa 5,5 ha voor
detailhandel, horeca, leisure en parkeren.
Aan de eisen die aan het retailpark worden gesteld, kan in het bestaand stedelijke gebied niet worden
voldaan. Zo er al sprake zou zijn van ruimtelijke inpasbaarheid van de benodigde oppervlakte– via
transformatie of herstructurering, in bestaand gebied vaak een uiterst complex en tijdrovend proces-, dan
nog is de afwezigheid van een gecombineerde snelweg-, treinstation- en buslocatie de doorslaggevende
factor, ook in Almere (voor zover het Olympiakwartier in Almere Poort niet kan worden gerekend tot
bestaand stedelijk gebied).
Met een stedelijke ontwikkeling kan echter uitstekend worden tegemoet gekomen aan de ruimtelijke eisen.
Almere beschikt in Almere Poort over een locatie waarvoor een passend bestemmingsplan vigeert, die op
300 meter van het NS-station en busstation (met ook interlokale lijnen) is gelegen en een zichtlocatie A6
is, direct bereikbaar via de hoofdontsluiting van Almere Poort. Door het fijnmazige netwerk is de locatie
ook goed per fiets bereikbaar. Kortom, een multimodaal ontsloten locatie, die al vanaf de vroegste
planvorming, het structuurplan Almere Poort 1999, op de kaart staat. De ruimtelijke relatie met sport- en
leisurevoorzieningen in dit deel van Almere Poort, zoals het Topsportcentrum, zwembad en een
topvoorziening voor de hele schaatssport, maakt het centrumgebied Olympiakwartier in Almere Poort tot
een perfecte locatie.
Geluid
De Wet geluidhinder stelt eisen aan geluidgevoelige bestemmingen die binnen de wettelijke zone rond
(spoor)wegen worden gerealiseerd. Binnen het plan worden geluidgevoelige bestemmingen als woningen
en maatschappelijke voorzieningen zoals scholen mogelijk gemaakt. Voor alle gebouwen is toetsing aan de
eisen uit het Bouwbesluit vereist ten aanzien van het maximale binnenniveau. In en om het plangebied
bevinden zich gezoneerde verkeerswegen en een spoorlijn. Op grond van de Wet geluidhinder (zie Bijlage
7 Akoestisch onderzoek voor nadere toelichting) moet dan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.
Geluid in het bestemmingsplan Almere Poort (2007)
Ten behoeve van de realisatie van het bestemmingsplan Almere Poort heeft de provincie in 2003 een
beschikking hogere grenswaarden afgegeven (Bijlage 8 Besluit hogere grenswaarden Almere Poort). Deze
beschikking is opgenomen in artikel 3 lid 11 van dat bestemmingsplan. Voor Olympiakwartier zijn de
volgende hogere waarden afgegeven.
Destijds is geen rekening gehouden met de geluidbelasting van de A6, omdat in het prognosejaar aan de
voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder werd voldaan. Hogere waarden zijn uitsluitend verleend voor
woningen. Dat betekent dat andere geluidgevoelige objecten moeten voldoen aan de voorkeurswaarden.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
45
Ontwikkelingen na 2007
Sinds het afgeven van de provinciale beschikking hogere waarden in 2003 en het vaststellen van het
bestemmingsplan Almere Poort (2007) hebben zich enkele ontwikkelingen voorgedaan die gevolgen
hebben voor de geluidbelasting in Almere Poort, ook het Olympiakwartier.
1. Tracébesluit weguitbreiding Schiphol-Amsterdam-Almere ( TB SAA, 2011)
Dit TB voorziet in de aanpassing van Rijksweg A6. In verband daarmee zijn hogere waarden vastgesteld;
de hogere waarden als gevolg van een eerder besluit 'wegaanpassing A1/A6' (2009) zijn hiermee komen te
vervallen. Voor het Olympiakwartier gaat het in totaal om 233 hogere waarden, als volgt verdeeld:
Lden
hoogte
49
51
52
53
54
55
56
Totaal
1,5
7,5
50
10
31
1
10
10
16
58
16,5
1
9
10
11
25,5
1
8
11
1
34,5
1
14
43,5
1
10
41
21
12
14
6
33
4
19
52,5
11
6
17
70,5
11
6
17
17
17
29
233
88,5
Totaal
34
12
41
51
12
26
28
tabel 8: Hogere waarden in Tracébesluit SAA
2. Tracébesluit Spooruitbreiding Schiphol-Amsterdam-Almere-Lelystad, maatregelen korte termijn
maatregelen (TB OV-SAAL, 2011)
Dit TB voorziet in aanpassingen aan onder andere de Flevolijn. In verband daarmee zijn hogere waarden
vastgesteld. Omdat geluidmaatregelen worden getroffen die bewerkstelligen dat de toekomstige
akoestische situatie gelijk is aan die volgens het bestemmingsplan Almere Poort, zijn de hogere waarden
volgens de provinciale beschikking in stand gebleven. Voor Olympiakwartier Oost geldt dan de volgende
verdeling:
railverkeer
zowel weg- als railverkeer
wegverkeer
49–53
dB
54–58
dB
54-58
dB
railverkeer
56–58
dB
59-63
dB
64-68
dB
56-58
dB
59-63
dB
64-68
dB
totaal aantal
woningen
49
112
145
6
6
15
tabel 9 Hogere waarden raillawaai in Tracébesluit OV-SAAL
Uitgangspunten berekeningen
In het plangebied is een gezoneerde infrastructuur aan de orde (zie paragraaf 3.3 Verkeer voor de ligging
van deze infrastructuur). Op basis van verkeersgegevens van de afdeling Stedenbouw en Verkeer, waarin
rekening wordt gehouden met de situatie in 2030 (schaalsprong), zijn de intensiteiten berekend. Hiervoor
gebruikgemaakt van het computerprogramma Geomilieu V2.13. Voor wegverkeerslawaai zijn de
berekeningen uitgevoerd overeenkomstig Standaard rekenmethode II, zoals beschreven in bijlage III van
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
46
het Reken- en meetvoorschrift geluid.
In de onderstaande figuur 17 zijn de geluidcontouren van de gezoneerde wegen (op 10 meter
waarnemingshoogte) weergeven, met uitzondering van de A6.
Figuur 17: Geluidcontouren gezoneerde wegen op 10 m hoogte in 2030 (inclusief 5 dB aftrek ex art. 110g Wet geluidhinder)
Uit de figuur blijkt dat de geluidsbelasting langs de randen van het plangebied hoger is dan de
voorkeurswaarde van 48 dB.
De resultaten zijn als volgt:
aan de noordzijde zorgt met name de Pierre de Coubertinlaan voor een geluidsbelasting in de klasse
48-53 dB. De busbaan in het noorden en door het plangebied heeft een beperkte invloed op de
geluidsbelasting;
de 48 dB contour van de Elementendreef ligt ook over de eerstelijns bebouwing;
aan de zuidzijde van het plangebied veroorzaakt de Olympialaan een geluidsbelasting op de eerstelijns
bebouwing, die valt in de klasse 48 - 53 dB;
in Olympiakwartier oost geeft de Winterspelenlaan van noord naar zuid een hogere geluidsbelasting
dan 48 dB op de eerstelijnsbebouwing.
Bijlage 7 Akoestisch onderzoek bevat de rekenresultaten op uiteenlopende waarnemingshoogten, van 0 tot
40 meter.
Conclusie
Op de bebouwingsvlakken is de geluidsbelasting vanwege de Pierre de Coubertinlaan, Elementendreef en
Olympialaan op diverse locaties hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB. De exacte locatie van de te
realiseren objecten binnen het plangebied staat nog niet vast. Voor iedere omgevingsvergunning dient een
akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd waaruit blijkt op welke wijze wordt voldaan aan de
geluidsvereisten die volgen uit het bestemmingsplan en de genoemde Tracébesluiten. Er wordt getoetst of
wordt voldaan aan de voorkeurswaarden uit de Wet geluidhinder of de vastgestelde hogere waarden zoals
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
47
deze gelden op grond van het bestemmingsplan Almere Poort en de bijbehorende beschikking hogere
grenswaarden, het Tracébesluit OVSAAL (spoorweg) en het Tracébesluit SAA (A6).
Met het toepassen van hogere waarden worden de voorwaarden in acht genomen die volgen uit het
gemeentelijke geluidbeleid (artikel 3 lid 11 van het bestemmingsplan Almere Poort). Bij het uitwerken
van het bouwkundig ontwerp van de woningen dient rekening te worden gehouden met de benodigde
karakteristieke geluidwering van de gevel.
Beschikbaar zijn de hogere waarden zoals opgenomen in tabellen 6 en 7.
Luchtkwaliteit
Wettelijke context
Het bestemmingsplan Almere Poort is vastgesteld op 15 maart 2007 met in achtneming van de bepalingen
van het Besluit luchtkwaliteit 2005 (BLK 2005). Hierin is getoetst of uitwerking van het plan mogelijk is
binnen de in dit besluit aangegeven kaders.
Op 11 oktober 2007 is de Wijzigingswet wet milieubeheer in werking getreden en is het Besluit
luchtkwaliteit 2005 ingetrokken. Ingevolge artikel V van deze wet echter zijn titel 5.2 van de Wet
milieubeheer, bijlage 2 van die wet en de op titel 5.2 berustende bepalingen niet van toepassing op een
voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet met toepassing van artikel 7 van het Besluit
luchtkwaliteit 2005 vastgesteld besluit. Daarmee blijft het BLK 2005 ook van toepassing voor het
uitwerkingsplan.
Normering
In de gemeente Almere zijn alleen de jaargemiddelde norm voor NO2 (stikstofdioxide) en de
24-uurgemiddelde norm voor PM10 (fijn stof) van belang. De normstelling op grond van het BLK 2005
en op grond van de luchtkwaliteitseisen in titel 5.2 van de Wet milieubeheer zijn gelijk. De normen zijn
als volgt:
NO 2
Jaargemiddelde concentratie
40 microgram per
PM10
m3
24-uur-gemiddelde concentratie
50 microgram per m3
Max.35x per jaar overschrijding toegestaan
tabel 10: normen Luchtkwaliteit
Berekeningen
Voor de berekeningen (zie Bijlage 9 onderzoek luchtkwaliteit) is gebruik gemaakt van het programma
Promil Spatial (V3.06.01), met als referentiejaren voor de achtergrondconcentraties 2014-2020-2024.
Het representatieve rekenpunt is gelegd op de Elementendreef, de drukste weg in de omgeving. In dit
luchtkwaliteitsonderzoek is uitgegaan van de worst case situatie, namelijk dat de invloed van het
wegverkeer in het plangebied gelijk is aan die van de invloed van wegverkeer op de Elementendreef, nabij
die weg. De verkeersintensiteiten zijn verkregen door toepassing van het verkeersmodel 2020. Voor de
cijfers van het referentiejaar 2024 zijn die van 2020 met 3% per jaar verhoogd.
Resultaat
Na vaststelling van dit uitwerkingsplan worden de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof niet
overschreden; er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen.
Energie
Met NUON is een contract voor de levering van energie in heel Almere Poort afgesloten. Deze levering
geschiedt op basis van restwarmte van de Diemen centrale. Praktisch gezien betekent dit stadsverwarming.
Dat houdt in dat er geen centrale gasdistributie zal plaatsvinden. Met deze vorm van energievoorziening
wordt een reductie van CO2-emissie van ruim 90% bereikt.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
48
5.7
Veiligheid
Voor de productie van veel consumentenproducten zijn gevaarlijke grondstoffen nodig. Dit zijn stoffen die
schadelijk kunnen zijn voor mens en milieu. Externe veiligheid 2 gaat over het beheersen van de risico's
die burgers lopen vanwege gebruik, opslag en transport (weg, water, spoor en buisleidingen) van
gevaarlijke grondstoffen zoals vuurwerk, LPG en benzine. De term 'externe' veiligheid wordt gehanteerd
omdat het risico van derden (de omgeving) hierin centraal staat. Zij nemen geen deel aan de activiteit die
het risico met zich meebrengt. Het gaat dus om mensen die extern zijn ten opzichte van die activiteit. Om
individuele burgers tegen de risico's van het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen te beschermen
geldt er een wettelijk basisbeschermingsniveau. Deze is vervat in het plaatsgebonden risico (PR3), waarbij
als grenswaarde geldt dat de kans dat iemand op een bepaalde plek overlijdt door een ongeval met een
gevaarlijke stof niet groter mag zijn dan één op de miljoen per jaar. Naast de bescherming van het individu
geldt er een ook verantwoordingsplicht voor activiteiten met gevaarlijke stoffen waarbij een groep mensen
kan overlijden; het groepsrisico (GR4). Deze verantwoordingsplicht houdt in, dat de wijziging van het
groepsrisico ten gevolge van een ruimtelijk plan moet worden onderbouwd én verantwoord. Hierbij is de
oriëntatiewaarde een soort ijkpunt voor de omvang van het groepsrisico.
Inventarisatie van risicobronnen
Inrichtingen
In het plangebied (of in de omgeving) zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Het uitwerkingsplan
maakt de vestiging van nieuwe risicovolle inrichtingen of overige inrichtingen waarvoor
veiligheidsafstanden gelden, niet mogelijk. Ook worden in het uitwerkingsplan geen beperkt kwetsbare en
kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en/of binnen de
veiligheidsafstand van overige inrichtingen geprojecteerd.
Figuur 18: deel uit risicokaart
Transport
Water
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
49
In of nabij het plangebied liggen geen vaarwegen waarover qua aard en omvang dermate transport van
gevaarlijke stoffen plaatsvindt, dat dit zal leiden tot aandachtpunten op het gebied van externe veiligheid.
Weg
Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied (circa 200 m) van de Hogering en de A6. De circulaire
Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is op deze risicobron niet van toepassing.
Buis
Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied (circa 200 m) van de buisleiding aan de zuidzijde van de
A6. Het besluit externe veiligheid buisleidingen is niet van toepassing.
Spoor
Op circa 90 meter van het plangebied loopt de Flevolijn, die deel uitmaakt van het Basisnet Spoor. Over
de Flevolijn zal in de toekomst (na realisatie van de korte termijn maatregelen OV-SAAL op de Zuidtak
in Amsterdam volgens planning in december 2016) ook transport van gevaarlijke stoffen gaan
plaatsvinden.
Beleid en/wet- en regelgeving
De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (hierna: circulaire RNVGS), vormt het
geldende externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Deze circulaire, inclusief
anticiperende toepassing van de Wet Basisnet, vervalt van rechtswege op de dag nadat de 'wet tot wijziging
van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen in verband met de totstandkoming van een basisnet' (Wet basisnet)
en het Besluit transport routes externe veiligheid (verder: Btev) in werking zijn getreden. Het geldende
beleid zal dan in wetgeving worden omgezet.
Vooruitlopend hierop zijn de bestuurlijke afspraken gemaakt tussen de minister van Infrastructuur en
Milieu en de gemeente Almere in 1999, eind 2011 herzien. Ruimtelijk relevant zijn:
de 'oude' veiligheidszone van 30 m vervalt;
er geldt voor dit spoortraject (nr. 40010-8), een 'veiligheidszone' van 1 m gemeten ter weerszijden van
de spoorbaan, gemeten vanuit het midden van de doorgaande spoorbundel;
verder geldt een plasbrandaandachtsgebied van 30 m, aan weerszijden van het spoor, gemeten vanaf de
buitenste spoorstaaf.
Toepassing circulaire RNVGS
Conform de recent gewijzigde circulaire RNVGS wordt hieronder de 'risicobeoordeling ruimtelijke
ontwikkelingen rondom het Basisnet' toegepast.
Plaatsgebonden risico
Bij het vaststellen van een uitwerkingsplan nabij een spoorlijn die deel uitmaakt van het Basisnet Spoor,
kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Bij Basisnet Spoor gelden namelijk
de afstanden die in Bijlage 4 bij de circulaire RNVGS zijn opgenomen, in kolom 5. Deze afstanden
(volgens de toelichting op de tabel betreft dit de zogenaamde veiligheidszone5), gemeten vanaf het midden
van de infrastructuur, resulteren in plaatsen waar het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van
gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10-6 per jaar. Conform de toelichting bij de Basisnettabellen
Spoor, is bij een berekende PR 10-6 per jaar contour van 0 en de aanwezigheid van een
plasbrandaandachtsgebied (meer dan 3.500 kwe brandbare vloeistoffen), de veiligheidszone op 1 m
gesteld. Dat geldt voor het hier relevante spoortraject.
Groepsrisico
Bij het vaststellen van een uitwerkingsplan nabij een spoorlijn, is een beoordeling en verantwoording van
het groepsrisico gemaakt, in dit geval mede op basis van een berekening van het groepsrisico. Het doel
van de berekening is, om een kwantitatieve indicatie te geven van de mogelijke gevolgen van het nieuwe
bestemmingsplan voor het groepsrisico in dit overwegend bestaande gebied.
Bij het berekenen van het groepsrisico dient te worden uitgegaan van de voor het baanvak geldende
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
50
transportgegevens (gebaseerd op een maximale benutting van de groeiruimte voor vervoer over deze
transportas) en overige inputgegevens uit bijlage 4 van de circulaire RNVGS. Zie voor de resultaten van
de berekeningen het memo 'Berekening van het groepsrisico ten behoeve van het Uitwerkingsplan
Almere-Poort' (zie Bijlage 10 Berekening groepsrisico Uwplan Olympiakwartier. Voor een beoordeling en
verantwoording van het groepsrisico wordt verwezen naar het document 'Verantwoordingsplicht
groepsrisico (VGR), Uitwerkingsplan Almere-Poort (Bijlage 11 Verantwoordingsplicht Groepsrisco
Uwplan Olympiakwartier).
Conclusie verantwoordingsplicht groepsrisico
De gemeente acht op basis van alle maatregelen op de verschillende schaalniveaus (Basisnet Spoor,
OV-SAAL korte termijn en de ruimtelijke maatregelen in dit uitwerkingsplan op gebiedsniveau) het totale
te bereiken externe veiligheidsniveau aanvaardbaar. Zowel qua berekend 'groepsrisicoplafond' (dat onder
de oriëntatiewaarde ligt) als ten aanzien van de bestrijdbaarheid van een calamiteit op het spoor en de
zelfredzaamheid van de personen in het plangebied op gebiedsniveau. De vele gemaakte (model)aannames
(inclusief de in dit document beschreven beperkingen hierin) en de onzekerheden qua stedenbouwkundig
eindbeeld voor dit plangebied (in de tijd), en de bewust gekozen 'zachte sturing' op bouwplanniveau,
leiden niet tot een onderschatting van dit niveau; er is conservatief gerekend. De in de in de vorige alinea
afgelegde verantwoording is voldoende robuust. Het 'groepsrisicoplafond' wordt vanwege een geleidelijke
groei van dit plangebied pas naar verwachting op middellange termijn bereikt. De in het bestemmingsplan
opgenomen ruimtelijke maatregelen en de maatregelen die bijdragen aan een grotere bestrijdbaarheid en
zelfredzaamheid op gebiedsniveau (qua hoofdstructuur) zijn geborgd. Net als de maatregelen ter
verhoging van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid aan de spoorse kant volgens het TB OV-SAAL,
korte termijn en de maatregelen uit het Basisnet Spoor. Een laatste optimalisering is nog mogelijk door
wat nu met dit uitwerkingsplan vastligt, goed te laten aansluiten op de optimaliseringsmogelijkheden op
bouwplanniveau. Hierbij is bewust gekozen voor een 'zachte sturing' door de gemeente. De mate van
realisatie hiervan is primair een verantwoordelijkheid van de individuele
bouwers/ontwikkelaars/eindgebruikers in het gebied. In elk geval heeft de mate van doelrealisatie hiervan
geen invloed op de in dit besluit afgelegde verantwoording.
Incidenten kunnen nu eenmaal ook op dit spoortraject gebeuren. Echter, de kans hierop is klein en de
effecten voor het plangebied zijn beheersbaar, binnen het vaste gegeven dat er een zeer kleine kans is op
onbeheersbare gevolgen. Dit laatste is aanvaard als onderdeel van het in 2010 respectievelijk 2012
vastgestelde 'Regionaal risicoprofiel Flevoland' en het 'Beleidsplan 2011-2014' van de Veiligheidsregio
Flevoland.
Ruimtelijke consequenties voor het uitwerkingsplan en vertaling naar de verbeelding en de planregels
In dit uitwerkingsplan worden alleen aanvullingen opgenomen ten opzichte van het moederplan en de 1e
partiële herziening. Voor een toelichting op de ruimtelijke maatregelen zie bijlage 11
'Verantwoordingsplicht groepsrisico (VGR), Ontwerp Uitwerkingsplan Olympiakwartier Almere-Poort.
Er is een procedurevoorschrift van toepassing voor het (zoveel mogelijk laten) toepassen van de
ontwerpregels externe veiligheid (opgenomen in de bijlagen van het bestemmingsplan Almere Poort), voor
gebied tussen de veiligheidszone van 30 m en een afstand van 200 van het spoor. Het gaat hier om
gebiedsgerichte externe veiligheidswensen, die aanvullend zijn op de voorschriften in het Bouwbesluit die
enkel betrekking hebben op de interne veiligheid van één bepaald gebouw. Coördinatie tussen deze twee
niveaus is ruimtelijk relevant, bijvoorbeeld ter voorkoming van blokkering van vluchtroutes in het hele
plangebied. Het doel van deze regels is een verlaging van het groepsrisico en een verhoging van de
bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid op gebiedsniveau. De realisatie kan niet worden afgedwongen,
vandaar dat voor een nadere (procedure) eis is gekozen.
5.8
Cultuurhistorische waarden
Toetsingskader
Bij de voorbereiding van bestemmings- of uitwerkingsplannen moet rekening worden gehouden met
cultuurhistorische waarden in de omgeving. De bescherming van gebouwde, groene en landschappelijke
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
51
rijksmonumenten, beschermde dorps- en stadsgezichten en archeologische monumenten is geregeld in de
Monumentenwet.
Bescherming van archeologische waarden
Ter implementatie van het Verdrag van Malta is de Monumentenwet gewijzigd. De kern van de
Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, behoudenswaardige archeologische
vindplaatsen intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten
opgegraven in een archeologisch depot of in een museum bewaard (ex situ). Op welke plaatsen
archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.
Gemeentelijk archeologiebeleid
Op de Archeologische Beleidskaart Almere (ABA) zijn verschillende typen terrein aangegeven:
Behoudenswaardige archeologische vindplaatsen incl. rijksmonumenten
Selectiegebieden, binnendijks: een combinatie van vlakdekkende onderzoeksplichtige delen van
Almere in de uitleggebieden en de pleistocene zandkoppen in de bestaande stad. Hier wordt naar
steentijdvindplaatsen gezocht door middel van een representatieve steekproef uit prehistorische
landschappen;
Selectiegebieden buitendijks: Vlakdekkende onderzoeksplichtige delen van het Almeerse deel van het
IJ-, Marker- en Gooimeer waar naar scheepsresten en -wrakken gezocht moet worden;
Lopende projecten;
Gebieden die na uitvoering onderzoek zijn vrijgegeven;
Gebieden die zonder dat er onderzoek is verricht in 2009 zijn vrijgegeven.
Toetsingskader en uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Bij het aspect cultuurhistorie wordt gekeken naar de gevolgen voor archeologische waarden in het gebied.
Archeologische waarden
Elfduizendvijfhonderd jaar geleden, aan het einde van het Paleolithicum (Oude Steentijd), was Almere al
bewoond. Het gebied van Almere bestond uit een glooiend zandlandschap waar doorheen de rivier de Eem
stroomde. De Zuiderzee was lange tijd het economisch hart van Nederland. Op de Zuiderzee is zeker al in
de Middeleeuwen gevaren, getuige de scheepswrakken, die ook in Almere zijn gevonden. In heel
Flevoland zijn sinds de inpoldering ca. 450 scheepswrakken aangetroffen.
In het plangebied ligt één scheepswrak dat is beschermd ex artikel 3 van de Monumentenwet 1988 (Zie
hiervoor hoofdstuk 3.6 Cultuurhistorische waarden). Conform deze wet dient het wrak in situ te worden
bewaard en is voor elke verandering op of aan het terrein een monumentenvergunning van de minister
(Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed) vereist. Er is in 2007 nader onderzoek gedaan naar de actuele
kwaliteit van de met kalk geladen 17e eeuwse vrachtlader. Het onderzoek heeft uitgewezen dat de
conservering van het scheepswrak goed is. Gemeente en Rijk willen het beschermde monument graag
herkenbaar deel uit laten maken van de inrichting van het retailpark. Uitgangspunten zijn
toegankelijkheid, conservering en beleefbaarheid. Vanwege de kwetsbaarheid van het scheepswrak is het
aanbrengen van wijzigingen op en in het perceel waar het fysiek beschermde schip ligt vergunningsplichtig
(monumentenvergunning). Met de Rijksdienst is afgesproken dat het inrichtingsplan daarom gezamenlijk
wordt opgepakt. Deze vindplaats is op basis van de Monumentenwet 1988 beschermd en hoeft in het
bestemmingsplan niet te worden voorzien van een beschermende regeling. De vindplaats ligt in een
groenbestemming, waardoor het goed in situ te bewaren is.
Conclusie
Op basis van het bestemmingsplan Almere Poort en de archeologische beleidskaart wordt geconstateerd
dat in het plangebied geen vergunningenstelsel voor aanleg van werken en geen onderzoeksplicht van
toepassing is. Het is denkbaar dat er zich binnen het plangebied onder het maaiveld nog onbekende
scheepswrakken en steentijdvindplaatsen bevinden. Men dient er dan ook rekening mee te houden dat deze
bij het uitvoeren van grondwerkzaamheden aangetroffen kunnen worden. Bij ontdekking van mogelijke
resten dient dit conform artikel 47, Monumentenwet 1988, direct aan de stadsarcheoloog van de gemeente
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
52
gemeld te worden. De werkzaamheden dienen ter plaatste gestaakt te worden ter voorkoming van verdere
beschadiging. Na vaststelling van de waarde en het belang van de aangetroffen resten zal besloten worden
welke maatregelen nodig zijn en welke kosten hiermee gemoeid zijn. De gemeente hanteert hierbij het
veroorzakerprincipe: de kosten komen ten laste van de initiatiefnemer van het plan.
5.9
Watersysteem en bodem
Inleiding en Watertoets
De waterhuishouding in de 1e fase van het Olympiakwartier kan niet los worden gezien van die voor
geheel Olympiakwartier en Almere Poort. Er is immers sprake van een waterstructuur/systeem voor
Almere Poort (en Almere), waarbinnen ook de 1e fase moet functioneren. Daarom wordt uitgebreid
aandacht besteed aan dit ruimere kader. Wat voor Olympiakwartier geldt, geldt ook voor de 1e fase ervan.
De waterhuishouding in Olympiakwartier is dus onderdeel van het watersysteem in Almere Poort. Dat is
vastgelegd via het bestemmingsplan Poort, het hieraan gekoppelde waterstructuurplan en de nadere
onderzoeken hierop en het Peilbesluit Poort. Het grondoppervlak van Almere Poort zal voor meer dan 6%
uit oppervlaktewater bestaan. Al naar gelang de bebouwingsdichtheid kan dit per wijk variëren. Om te
waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing
worden genomen is voor het uitwerkingsplan de watertoetsprocedure gevolgd. In deze waterparagraaf
wordt beschreven hoe aan de randvoorwaarden voor een watersysteem in Almere Poort wordt voldaan.
Samen met het waterschap is het nieuwe watersysteem, als gevolg van veranderende randvoorwaarden, in
Almere Poort getoetst aan het vigerende beleid waarbij rekening is gehouden met klimaatverandering en
bodemdaling.
Allereerst wordt worden de ondergrond, de toplaag en de geohydrologische opbouw beschreven. Daarna
wordt de waterhuishouding, het watersysteem en de waterketen beschreven in relatie tot het watersysteem
in geheel Almere Poort. Tot slot wordt aandacht besteed aan bodemenergie en riothermie, waarbij
respectievelijk grondwater en afvalwater het transportmedium voor energie zijn.
De ondergrond
De toplaag
De bovenste meter van de bodem bestaat uit een zandige ophooglaag van ca. 1m. De holocene afzettingen
die oorspronkelijk in het Olympiakwartier aan de oppervlakte kwamen, behoren tot de Westland Formatie
(Almere-, Zuiderzee- en IJsselmeerafzettingen); het zijn mariene kleien van holocene oorsprong. Uit
boorprofielen van diverse onderzoeken blijkt dan ook dat de bodem bestaat uit (humeuze) klei met
schelpen en plantenresten, met plaatselijk veenlagen. Onder de ophooglaag en het klei/veenpakket van
circa 3 m dikte ligt het pleistoceen dekzand. De top van dit pleistocene dekzand wordt op een wisselende
diepte aangetroffen. Onderstaande figuur 19, het resultaat van archeologische boringen, geeft een beeld
voor een deel van het Olympiakwartier.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
53
Figuur 19: top pleistocene dekzand
Geohydrologische opbouw
De geologie van Zuid-Flevoland is relatief complex, omdat het zich bevindt op de overgang van een
glaciaal bekken naar de stuwwallen van de Veluwe en de Utrechtse heuvelrug. De sedimenten in het
gebied zijn afgezet in elkaar afwisselende milieus waarin soms de zee het land binnendrong, landijs het
land heeft bedekt of sedimenten werden afgezet door wind en rivieren. De op deze manier gevormde
formaties vormen een dik pakket met afwisselend goed en minder goed doorlatende lagen. Het
geohydrologisch systeem van het gebied wordt bepaald door de eigenschappen van de verschillende
afzettingen en kan sterk worden beïnvloed door het al of niet voorkomen ervan. In de tabel hieronder is de
geohydrologische opbouw van de ondergrond van Almere Poort weergegeven. De c-waarde geeft de
ondoorlatendheid aan van afsluitende lagen en de kD-waarde geeft de doorlatendheid aan van het
watervoerende/zandpakket. Vooral de 2e en 3e watervoerende pakketten laten een goede doorlatendheid
zien; ze zijn daarmee uitstekend voor bodemenergie te benutten.
tabel 11: geohydrologische opbouw
Maaiveldhoogte, peilen en bodemdaling
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
54
Het huidige maaiveld is ingemeten op NAP -3.0 m tot NAP -2.5 m. Het Olympiakwartier is opgehoogd
met circa 1 meter zand voor het bouwrijp maken. Voor de vloerpeilen is uitgegaan van de
verkavelingsplannen. Voor de wegpeilen is uitgegaan van een hoogte van 0,15 m beneden vloerpeil. In
tabel 13 (zie hierna) zijn de huidige maaiveldhoogten, oppervlaktewaterpeilen, toekomstige vloerpeilen,
toekomstige wegpeilen en toekomstige drooglegging aangegeven per deelgebied.
Onderzoek naar bodemdaling geeft aan dat in het gebied tot 2050 rekening moet worden gehouden met
25 à 35 cm bodemdaling, met een onzekerheidsmarge van circa 15 cm. Deze daling wordt veroorzaakt
door verdergaande rijping van de klei. In het westen is de bodem het minst gevoelig voor zetting vanwege
de ondiepe ligging van het pleistocene zand (zie figuur 19 hierboven). Ophogen van het maaiveld geeft
extra belasting en daarmee extra zetting. Hiermee is rekening gehouden bij het bepalen van de bouw- en
waterpeilen. Bij herziening van het Peilbesluit Poort wordt aangegeven of de drooglegging na
bodemdaling nog steeds voldoende is om wateroverlast te voorkomen.
Kwel
In het gebied treedt als gevolg van stroming door de watervoerende pakketten vanuit de Utrechtse
Heuvelrug en het Gooimeer en uiteindelijk door de holocene deklaag, kwel op. De kwelintensiteit hangt
af van de stijghoogte in deze watervoerende pakketten, de weerstand (de c-waarde = 450 dagen, zie tabel
11) van de afsluitende holocene klei/veenlagen en het peil van het binnendijkse oppervlaktewater. De
kwelintensiteit (zie figuur 20) neemt in het algemeen af vanuit de dijk. Ter vergelijking, de gemiddelde
neerslag is 2,2 mm/dag. Om de negatieve invloed van het voedselrijke kwelwater op de kwaliteit van het
oppervlaktewater zoveel mogelijk te beperken, worden de waterpeilen verhoogd. Hogere waterpeilen zijn
ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst (onder andere zichtbaarheid van het water).
figuur 20: kwalintensiteit in mm/dag
Opbarsten
Opbarsten van grond treedt op, als het evenwicht tussen opwaartse en de neerwaartse druk is verstoord. In
dit gebied wordt de opwaartse druk gevormd door de kweldruk in het pleistocene zand onder de kleiige
deklaag. Wordt de druk van de bovenliggende holocene kleiige laag lager dan de kweldruk, dan kan
opbarsting van de holocene lagen het gevolg zijn. Ook in het Olympiakwartier dient met dit fenomeen
rekening gehouden te worden.
Watersysteem Poort
Het watersysteem in Poort is ontwikkeld op basis van het Waterstructuurplan Poort en de aanvullende
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
55
onderzoeken hierop. Het grondoppervlak van Almere Poort zal voor meer dan 6% uit oppervlaktewater
bestaan. In wijken met een hoge bebouwingsdichtheid zal het percentage relatief laag zijn. Conform het
Waterstructuurplan en hetgeen in het Peilbesluit Poort is vastgelegd, is in het Olympiakwartier geen
oppervlaktewater gepland. Het hemelwater wordt naar het omliggend hoofdsysteem van Almere Poort
geleid.
figuur 21: hoofdwatersysteem in Poort met waterpeilen
tabel 12: gegevens peilgebieden Poort
In een recente toetsing (Toetsing watersysteem, Wateropgave Almere-Poort, Pampus en Noorderplassen)
is naar het watersysteem van Almere Poort gekeken als onderdeel van een groter systeem met Almere
Pampus en de Noorderplassen en uitstroming in de Hoge Vaart. Geconcludeerd wordt dat het
watersysteem in Poort in ieder geval voldoet tot 2030. De grachten en duikers tussen Almere Poort en
Noorderplassen zijn echter niet berekend op de afvoer uit Almere Poort en Almere Pampus. Deze dienen
verruimd te worden. Verder is gebleken dat er nog enige ruimte in het watersysteem aanwezig is.
Hierdoor zou Almere Poort met de gebruikte uitgangspunten tot aan 2030 nog binnen de normen kunnen
vallen.
Waterhuishouding Olympiakwartier
De waterhuishouding van het Olympiakwartier bepaalt mede de kwantitatieve en kwalitatieve wateropgave
die voor geheel Poort geldt. Het hoofdwatersysteem van Poort is zodanig ontworpen dat de waterkwaliteit
zo goed mogelijk is gediend. Dit wordt onder andere bereikt door een natuurvriendelijke inrichting van de
oevers, een peilkeuze (-4.40 m NAP, zie figuur 21) waarbij zo min mogelijk slechte kwel wordt
toegelaten, door het zoveel mogelijk benutten van het schoon afstromend regenwater en het mogelijk
maken van doorstroming.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
56
figuur 22: gebiedsindeling
tabel 13: maaiveldhoogten en waterpeilen
In het Olympiakwartier is een grote invloed van diepe kwel te verwachten. Hier kunnen vanwege de
invloed van kwel dan ook geen hoge ambities voor de waterkwaliteit worden gesteld. Daarom zijn er hier
geen waterpartijen, anders dan die van het hoofdwatersysteem, gepland en gerealiseerd (zie figuur 23).
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
57
figuur 23: oppervlaktewater Olympiakwartier
Bij de inrichting van de hoofdwatergangen wordt zoveel mogelijk uit gegaan van een natuurvriendelijke
dan wel duurzame inrichting om de waterkwaliteit te verhogen. Deze wordt gezien als een effectieve
maatregel (Kaderrichtlijn Water 2007) om de waterkwaliteit te verbeteren als wel om een bijdrage te
leveren in het oplossen van de waterbergingsopgave. Tevens worden de watergangen en de naastgelegen
ruimte zodanig ingericht dat regulier onderhoud van het water en de oevers goed mogelijk is. De
waterloop aan de oostkant van de Pampusweg moet nog worden aangelegd, evenals de waterloop tussen
Olympiakwartier en Europakwartier.
Waterketen
In het Olympiakwartier wordt een gescheiden stelsel -een vuilwaterriolering en een hemelwaterrioleringaangelegd. Hierbij stroomt het schone én het verontreinigde hemelwater af naar het oppervlaktewater.
Conform de huidige inzichten wordt het hemelwater dat afstroomt van drukke wegen (>1.000
voertuigbewegingen per dag) of van grote parkeerplaatsen (>50 auto's) als verontreinigd beschouwd en
moet het eerst alvorens het uitstroomt in oppervlaktewater, een lokale zuivering passeren. Daarnaast dient
conform het Waterstructuurplan zoveel mogelijk hemelwater vastgehouden/geborgen te worden alvorens
het wordt afgevoerd.
In het Olympiakwartier stroomt het hemelwater via kolken met bergingskratten in een wegfundering van
grof gebroken steenslag (zie figuur 24) Hier wordt dit water tijdelijk geborgen en vertraagd afgevoerd via
drainage. Het hemelwater stroomt hierbij door een zandpakket om zwevend stof en daarmee
verontreinigingen af te vangen. Om altijd een afvoer van hemelwater te garanderen wordt een overstort in
het hemelwaterriool aangebracht. Omdat dit een nieuw systeem is, is het van belang om het goed te
beheren en te monitoren. In verband met de hoge bebouwingsdichtheid is voor de dimensionering van de
hemelwaterriolering uitgegaan van 100% verharding. Het huishoudelijk en bedrijfsafvalwater wordt
afgevoerd naar de RWZI op het bedrijventerrein de Vaart.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
58
figuur 24: afvoer hemelwater drukke weg
Energie en water
Bodemenergie (WKO)
Een uit te voeren quickscan bodemenergie zal aangeven of voor het Olympiakwartier het gebruik van
bodemenergie kansrijk is. De bodem, ondergrond en de watervoerende pakketten zijn zeer geschikt voor
open systemen. Een vervolgtraject bestaat uit een haalbaarheidsstudie en het mogelijk vastleggen van
interferentiegebieden (zie wijzigingsbesluit bodemenergie). Vervolgens kan het systeem ontworpen worden
en de vergunningen worden aangevraagd. Er is een korte terugverdientijd van 5-9 jaar en een
energiebesparing tot ca 60 %.
Geothermie
Studieresultaten laten in dit deel van Almere een onrendabel project zien. Maar mogelijk is een
gesteentelaag, de zogenaamde 'friable sands', aanwezig die een positieve bijdrage kan leveren aan de
reservoireigenschappen. Verwacht wordt dat de bijdrage van de friable sands aan de doorlatendheid echter
onvoldoende is. Alleen een proefboring met een productietest kan hier meer zekerheid over geven.
Riothermie
In Nederland is de vraag naar warmte circa 40 % van de totale Nederlandse energievraag, meer dan
tweemaal de elektriciteitsvraag. Dit substantiële energieverbruik kan verkleind worden door o.a. de
terugwinning van warmte uit het afvalwater, de Riothermie. Een deel van de warmte in een huishouden
wordt met het afvalwater afgevoerd door de riolering, zoals het warme water van douche of wasmachine.
De warmteafvoer door de riolering wordt geschat op 15 à 20 % van het totale energieverbruik binnen
huishoudens Nu de Energie Prestatie Coëfficiënt van gebouwen steeds lager wordt, zal het energielek via
de warmtelozing van gebouwen een prominentere rol gaan spelen. Voor modern geïsoleerde gebouwen
wordt het energieverlies via de riolering zelfs op 50 % van het totale warmteverlies geschat.
Een kansenkaart voor Riothermie zou in een oogopslag inzicht geven in geschikte locaties in
Olympiakwarter. Er zullen riolen zijn die veel thermische energie gaan bevatten (het aanbod) en waar
eventuele afnemers van de energie gevonden kunnen worden (de vraag). Waar aanbod en vraag bij elkaar
in de buurt zijn, zijn er kansen voor Riothermie. In de praktijk is de maximale afstand voor een
economisch haalbaar project in stedelijk gebied ongeveer 300 m. De beoogde voorzieningen in de 1e fase,
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
59
zoals zwembad met sporthal, topsportcentrum en retailpark, al dan niet in combinatie met een (naburig)
schaatscentrum en ROC, zouden in dat opzicht kansen kunnen bieden.
5.10
Kabels en leidingen
Nutsvoorzieningen
Het maaiveld aan de zuid(oost)zijde spoor varieert tussen 2,20 en 2,70 m - NAP en is gemiddeld circa
2,50 m - NAP. Bouwpeil begane grondvloer gebouwen is minimaal 0,20 m boven peil rijweg.
Figuur 25: kabels en leidingen
De hoofdvoedingen voor nutsvoorzieningen lopen langs de Olympialaan onder het spoor door en langs de
Pierre de Coubertinlaan. Vandaar uit wordt het gebied verder aangesloten.
Nutsvoorzieningen mogen niet liggen onder gesloten verharding (asfalt, beton), ze moeten vrij van
bebouwing en bomen zijn vanwege bereikbaarheid bij calamiteiten en onderhoud. Schoon regenwater kan
rechtstreeks op open water worden geloosd. Vervuild regenwater, afkomstig van drukke wegen en
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
60
parkeerplaatsen, dient eerst een (lokale) voorzuivering te ondergaan, bijvoorbeeld via bermen of filters,
alvorens op het open water te worden geloosd. Vuil (riool)water wordt onder vrij verval naar een centraal
gelegen wijkrioolgemaal afgevoerd. En vandaar via een persleiding naar een zuiveringsinstallatie.
Almere Poort wordt voorzien van stadsverwarming. Daarvoor geldt de eis van droge kruipruimtes,
normaal te bereiken bij een drooglegging van 1,50 meter. Voor niet-opgehoogde terreinen moet rekening
worden houden met extra zetting van het (openbaar) gebied. Aanleghoogte drainage ligt globaal tussen
3,50 en 4,00 m - NAP (voor regulering grondwaterstanden). De stijghoogte Pleistocene grondwater is
circa 4,20 - NAP. De maximale peilstijging van de grachten bedraagt 0,20 meter (1x per jaar) en 0,50
meter (1x in de 10 jaar). Er komen verder trafo's voor elektra en regelkamers voor stadsverwarming.
Voorts stelt de brandweer als eis dat op maximaal 40 meter van een gebouw(ingang) een brandkraan
aanwezig is; om de toegankelijkheid te waarborgen worden daar geen hekken of parkeerplaatsen
toegestaan. Het plangebied wordt voorzien van een glasvezelnetwerk vanaf 100 Mb/s (megabit per
seconde).
Straalverbindingen
Olympiakwartier 1e fase ligt in de luchtvaartverkeerszones 60 en 70 meter. Bouwwerken tot maximaal 60
en 70 meter zijn daar toegestaan zonder nader advies van de Luchtverkeersleiding Nederland of het
ministerie van Defensie. Daarboven is wel advies nodig. Binnen het plangebied is de maximaal toegestane
bouwhoogte 45 meter. Via afwijking (geregeld in het bestemmingsplan Poort via vrijstelling) kan daar met
10% van worden afgeweken. De bebouwing blijft ver onder de toegestane hoogtes. Daarom is nader advies
niet nodig en zijn de hoogteradialen niet op de verbeelding opgenomen.
5.11
Toegankelijkheid
In het stedenbouwkundig plan zijn veel inrichtingsaspecten nog niet in detail uitgewerkt. In de nadere
uitwerking van de bouwblokken wordt aandacht besteed aan de toegankelijkheid van in ieder geval het
openbaar gebied en publieke functies voor mensen die niet 'standaard mobiel' zijn. Dat zijn niet alleen
mensen die lichamelijke beperkingen hebben, maar ook mensen met bijvoorbeeld kinderwagens of jonge
kinderen. Omdat zorgwoningen in het plangebied zullen worden gerealiseerd, krijgt dit aspect eens te
meer aandacht. Aspecten die genoemd kunnen worden zijn bijvoorbeeld:
hellingshoeken van garages, bruggen en tunnels;
breedte van deuren en liften, infrastructuur;
hoogteverschillen (trappen, drempels en trottoirs).
Hulp- en nooddiensten, zoals brandweer en ambulance, moeten hun werk kunnen doen. Het gebied is
daarom niet alleen van buitenaf goed bereikbaar, maar ook intern. De aantakkingen aan de
Elementendreef, de Olympialaan en de busbanen maken het gebied snel van buiten toegankelijk, terwijl
het gridsysteem met straten met profielbreedtes van 30 en 20 meter het centrum intern goed bereikbaar
maakt. Ook de oost-west doorsteken zijn geschikt voor langzaam verkeer en auto's.
5.12
Beheer
Het openbare gebied, zoals verkeers- en verblijfsgebieden, zal evenals de groenstroken en parken worden
onderhouden volgens de standaardnormen die de gemeente Almere hanteert. Deze zijn gebaseerd op
uitgangspunten die voor de gehele gemeente gelden en die door de gemeenteraad zijn voorzien van de
benodigde onderhoudsbudgetten. Voor het Olympiakwartier zal een verhoogde onderhoudsnorm gelden,
passend bij een intensief gebruikt centrumgebied.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
61
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
62
Hoofdstuk 6
6.1
Implementatie
Planning en fasering
Planning en uitgifte
Het retailpark wordt als één project gerealiseerd op een oppervlak van circa 5,2 ha. Ook het zwembad met
extra sportaccommodatie wordt als één project uitgevoerd. Voor het retailpark is een
omgevingsvergunning verleend. Die voor het zwembad c.a. is aangevraagd.
Fasering en reserve
De combinatie van ambitie, programma, stedenbouwkundig plan, relatief hoge dichtheden en de fysieke
kenmerken van het gebied maakt de realisatie van de plannen voor het Olympiakwartier complex. Binnen
het plangebied echter gaat het om grotere projecten, die zelfstandig ontwikkeld kunnen worden. Start
bouw van het retailpark en het zwembad is voorzien in 2014.
6.2
Bestemmingen
6.2.1
Algemeen
Het uitwerkingsplan maakt onderdeel uit van het globale moederbestemmingsplan 'Almere Poort' en
"Almere Poort, 1e partiële herziening". Het plangebied is bestemd voor 'UCG II', te weten 'Uit te werken
Centrumgebied II, Olympiakwartier Oost'. Dit uitwerkingsplan vormt de 1e fase van deze uitwerking
ervan.
6.2.2
Bestemmingsplan Almere Poort
De volgende voorschriften van het bestemmingsplan 'Almere Poort' gelden in ieder geval en onverkort
voor het uitwerkingsplan:
1. artikelen 1 en 2: de begripsbepalingen en de wijze van meten;
2. artikel 3: de algemene bepalingen in verband met de bestemmingen zoals parkeernormen, afstemming
Wet geluidhinder, aan-huis-gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, archeologie;
3. artikelen 34 tot en met 38: de algemene bepalingen met betrekking tot percentages, de
dubbeltelbepaling, hoogteaanduidingen, algemene vrijstellingsbevoegdheden (nu afwijking), algemene
wijzigingsbevoegdheden en algemene procedurevoorschriften;
4. artikelen 39 tot en met 43: de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik en bouwen in strijd
met het bestemmingsplan, de strafbepaling, afstemmingsbepaling met de bouwverordening en de
slotbepaling;
5. bijlagen 1 tot en met 4: de Staat van Inrichtingen, de Staat van Bedrijfsactiviteiten, de Staat van
Horeca-activiteiten en de Ontwerprichtlijnen Stedenbouw en Externe Veiligheid.
Omdat aanvragen voor een omgevingsvergunning naast de regels van het uitwerkingsplan ook moeten
worden getoetst aan de regels van de bestemmingsplannen 'Almere Poort' en 'Almere Poort, 1e partiële
herziening' zijn voor de leesbaarheid van het uitwerkingsplan deze regels samengevat opgenomen in
paragraaf 6.2.4. Voor een volledige weergave wordt verwezen naar de genoemde bestemmingsplannen
zelf.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
63
6.2.3
Uitwerkingsregels
Dit uitwerkingsplan dient te voldoen aan de uitwerkingsregels en de plankaart van bestemmingsplan
'Almere Poort' en de eerste herziening daarvan. In de uitwerkingsregels is bepaald, dat de normen ten
aanzien van ruimtelijke karakteristiek en zonering, zoals vermeld in de bij de voorschriften behorende
tabellen, in acht moeten worden genomen. Dit betreft normen onder andere met betrekking tot de
maximale bouwhoogten en het maximaal bebouwingspercentage. Verder geven de tabellen in de
uitwerkingsregels normen ten aanzien van het stedenbouwkundig programma: maximum aantal woningen,
aantal m2 maximaal aan kantoren, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, leisure en
horeca.
In dit uitwerkingsplan worden slechts regels gegeven, die in verband met de uitwerking nodig zijn ter
aanvulling op de voorschriften van het moederplan. De regels van het uitwerkingsplan mogen geen
verruiming zijn van de mogelijkheden in het bestemmingsplan 'Almere Poort'. Minder mogelijk maken in
dit uitwerkingsplan dan mogelijk is, is wel toegestaan. Uitzondering hierop is zijn de normen ten aanzien
van het (functionele) programma. Deze normen mogen op grond van artikel 3 lid 6 van het
bestemmingsplan 'Almere Poort' met maximaal 15% worden verhoogd.
6.2.4
Toetsing aan de uitwerkingsregels
Op de gebied Olympiakwartier Oost, waarop dit uitwerkingsplan betrekking heeft, is ingevolge het
bestemmingsplan 'Almere Poort', inclusief de 1e partiële herziening, één uit te werken bestemming van
toepassing, namelijk 'Uit te werken Centrumgebied II (UCG II) Olympiakwartier Oost'. De volgende
uitwerkingsregels zijn van toepassing:
De gronden zijn bestemd voor de ontwikkeling van het centrumgebied met de nadruk op
grootschalige sportvoorzieningen, ontspanning en vermaak als een sporthal, een evenementenhal, een
hotel en een stadion;
Toegestaan zijn de functies wonen, kantoren, maatschappelijke doeleinden (maatschappelijke
voorzieningen), leisure, thematische detailhandel, detailhandel, bedrijven, gemengde gebouwen,
dienstverlening, horeca, recreatie en centrumvoorzieningen én daarbij behorende verkeers- en
verblijfsvoorzieningen waaronder een busstation, parkeer-, speel-, nuts- en groenvoorzieningen, water,
voorzieningen ten behoeve van waterbeheer, geluidswerende voorzieningen en kunst- en
reclamevoorzieningen;
De maximale bouwhoogte van gebouwen ten opzichte van het peil mag 45 meter bedragen;
Op 40% van het bestemmingsvlak is een hoogte van 60 meter toegestaan en op 5% is een hoogte van
90 meter toegestaan. Wijkt de hoogte af van de op de plankaart aangegeven hoogtebepalingen
luchtverkeersveiligheid (luchtvaartverkeerszones), dan dient de Luchtverkeersleiding Nederland en
ingeval de hoogte meer dan 78 meter bedraagt tevens de Dienst Vastgoed Defensie om advies te
worden gevraagd. Medewerking is slechts mogelijk, indien de luchtverkeersveiligheid voldoende is
gewaarborgd;
Op de bestemmingsvlakken UCG I en II gezamenlijk zijn in totaal 1.200 woningen toegestaan;
Op de bestemmingsvlakken UCG I en UCG II is voor detailhandel+dienstverlening 15.000 m2 aan
bebouwd oppervlak (waaronder een wijkwinkelcentrum) bestemd, waarbij voor UCG II een maximum
van 3.500 m2 bebouwd grondoppervlak geldt;
Daarnaast is binnen de bestemming UCG II kleinschalige detailhandel met een bebouwd
grondoppervlak van maximaal 1.000 m² toegestaan, waarbij het bebouwde grondoppervlak per bedrijf
maximaal 100 m² mag bedragen.
Op de bestemmingsvlakken UCG I en UCG II samen is voor thematische detailhandel en
dienstverlening 30.000 m2 bebouwd grondoppervlak bestemd;
Aan kantoren is maximaal 135.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak toelaatbaar; hiervan mag maximaal
10.000 m2 bvo worden omgezet naar bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en leisure.
Aan bebouwd grondoppervlak is voor maatschappelijke voorzieningen 45.000 m2 toelaatbaar en voor
leisure 55.000 m2 uitgeefbaar terrein;
4.000 m2 bebouwd grondoppervlak aan horeca is toegestaan tot maximaal categorie 3 van de Staat
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
64
van Horeca-activiteiten en 10.000 m2 tot categorie 2B van de Staat van Horeca-activiteiten
(hotelcomplex);
Binnen 150 meter aan weerszijden van de aanduiding 'hoofdwegen' dient een doorgaande
verkeersvoorziening te worden geprojecteerd met ten hoogste 2 x 2 doorgaande rijstroken;
Binnen 250 meter aan weerszijden van de aanduiding 'busbaan' dient een busbaan te worden
geprojecteerd;
Bij de uitwerking wordt de zone ingevolge de hoogspanningsleiding vastgesteld, waarbinnen geen
functies zijn toegestaan die (kunnen) strekken tot langdurig verblijf van kinderen jonger dan 16 jaar,
zoals scholen, kinderopvangplaatsen en woningen;
In het uitwerkingsplan wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van de vestiging van
een seksinrichting onder bepaalde voorwaarden;
In het uitwerkingsplan wordt een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen om onder strikte voorwaarden
binnen de veiligheidszone 'Externe Veiligheid', als bedoeld in artikel 3 lid 9 van het bestemmingsplan
'Almere Poort', beperkt kwetsbare objecten te kunnen bouwen;
Gebruik van gebouwen en gronden voor verkoop en opslag van consumentenvuurwerk en
theatervuurwerk tot maximaal 10.000 kg wordt in het uitwerkingsplan toegestaan, indien de
veiligheidsafstand uit het Vuurwerkbesluit in acht wordt genomen.
6.2.5
Artikelgewijze toelichting op de regels
In deze paragraaf wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben
gelegen. Een algemene opmerking over de regels betreft de in een aantal gevallen gewijzigde terminologie
van de bestemmingen en of aanduidingen ten opzichte van het bestemmingsplan 'Almere Poort'. Dit heeft
te maken met nieuwe landelijke voorschriften ten behoeve van de standaardisering en digitalisering van
bestemmingsplannen. In het bestemmingsplan 'Almere Poort' wordt nog gesproken over 'voorschriften'. In
de nieuwe landelijke standaarden voor bestemmingsplannen is dit vervangen door 'regels'. Om niet af te
wijken van deze standaard wordt in dit uitwerkingsplan de nieuwe terminologie gebruikt. Inhoudelijk is er
overigens geen verschil. Daarnaast zijn in dit uitwerkingsplan de begrippen gebruikt die gelden sinds de
inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht
(Bor). In een bestemmingsplan wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van 'ontheffingsregels', maar van
'afwijkingsregels'.
Hierna volgt een artikelsgewijze toelichting op de bij dit uitwerkingsplan behorende regels.
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel is een aantal begripsbepalingen opgenomen die specifiek op dit uitwerkingsplan betrekking
hebben. Voor zover het uitwerkingsplan geen specifieke bepaling kent, blijven de begripsbepalingen uit
het bestemmingsplan 'Almere Poort' en de 1e partiële herziening eveneens van toepassing.
Artikel 2 Wijze van meten
In artikel zijn de begrippen bruto vloeroppervlak en bebouwd grondoppervlak opgenomen die van belang
zijn voor het bepalen van de omvang van gebouwen.
Artikel 3 Centrum-1
Voor de voorzieningen binnen het plangebied met uitzondering van het retailpark zijn regels opgenomen
onder de bestemming Centrum-1. Het betreft voorzieningen voor leisure (cultuur en ontspanning,
recreatie en sport) met uitzondering van een seksinrichting. Aangegeven is hoeveel bebouwd
grondoppervlak of bruto vloeroppervlak gerealiseerd mag worden. Onder voorwaarden is een
vuurwerkverkooppunt mogelijk. Via een wijzigingsbevoegdheid is maximaal één seksinrichting mogelijk.
Overigens is dit maximaal één seksinrichting voor heel het bestemmingsvlak 'UCG-II'.
Artikel 4 Centrum-2
Dit artikel bevat regels voor de bestemming Centrum-2. Binnen deze bestemming is het retailpark
mogelijk dat zal worden gerealiseerd ten behoeve van thematische detailhandel 'sport, spel en/of vrije tijd'.
Binnen de functie thematische detailhandel is het mogelijk een sport specialty center te realiseren. Dit is
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
65
een shop-in-shop formule waarin kleinere vestigingen van sportspeciaalzaken mogelijk zijn van 100 tot
maximaal 500 m² brutovloeroppervlak. Ook horeca en leisure (met uitzondering van een seksinrichting)
zijn binnen deze centrum-2 bestemming realiseerbaar. Daarnaast is kinderopvang als ondergeschikte
functie toegestaan ten behoeve van de bezoekers van het retailpark. Tenslotte zijn maximaal drie
bedrijfswoningen in het retailpark mogelijk. Voor een deel is de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' in
verband met een hoogspanningsleiding van toepassing. Binnen deze zone zijn geen functies toegestaan,
waar kinderen onder de 16 jaar langdurig verblijven.
Artikel 5 Groen
De bestemming Groen ligt op het archeologisch rijksmonument. Bebouwing middels gebouwen is niet
mogelijk en het oprichten van bouwwerken kan alleen met een vergunning van het Rijk.
Artikel 6 Verkeer
In dit artikel is de bestemming Verkeer weergegeven. Deze bestemming ligt op de wijkontsluitingswegen,
de Elementendreef en de Olympialaan, almede de interne ontsluitingswegen Pierre de Coubertinlaan en
Johnny Weissmullerlaan. In deze bestemming zijn ook stoepen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen
en speel- en groenplekken en waterpartijen mogelijk. In dit artikel is tevens de mogelijkheid opgenomen
dat er onder bepaalde voorwaarden uitbouwen (bay windows) gebouwd kunnen worden boven de
bestemming 'Verkeer'. Deze bay windows zijn uitbouwen aan de gevels van de panden die grenzen aan de
bestemming verkeer, vanaf de eerste verdieping en hoger. Wat de eerste verdieping is staat omschreven in
de begripsbepalingen. De uitbouwen kunnen meerdere verdiepingen beslaan en in breedte variëren.
Artikel 7 Water
Voor de kenmerkende onderdelen van de waterstructuur c.q. de (hoofd)watergangen is de bestemming
Water in het uitwerkingsplan opgenomen.
6.2.6
Procedure
Voor toepassing van de uitwerkingsbevoegdheid geldt de procedure zoals genoemd in artikel 38 lid 1 van
het bestemmingsplan "Almere Poort". Maar op 1 juli 2008 is de WRO vervallen en is de Wro in werking
getreden. Voor uitwerkingsplannen die vanaf 1 juli 2009 als ontwerp ter inzage worden gelegd gelden de
procedureregels van artikel 3.9a Wro. Voor de voorbereiding van dit uitwerkingsplan wordt daarom niet
de procedure van artikel 38 lid 1 van bestemmingsplan 'Almere Poort' gevolgd, maar de uniforme
openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Het ontwerp
uitwerkingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen schriftelijk of
mondeling hun zienswijze over het ontwerp naar voren brengen bij het college van burgemeester en
wethouders van Almere. De terinzagelegging wordt bekendgemaakt in het huis-aan-huisblad en op de
website gemeenteblad.almere.nl, alsmede in de Staatscourant. Na afloop van de terinzageligging neemt
het college een besluit over de vaststelling van het uitwerkingsplan. Het uitwerkingsplan wordt na
vaststelling gedurende zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen binnen deze termijn beroep
instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Voor de vormgeving en beschikbaarstelling van dit uitwerkingsplan is artikel 8.1.2 Besluit ruimtelijke
ordening (Bro) van toepassing. Omdat het bestemmingsplan 'Almere Poort' in ontwerp ter inzage is
gelegd voor 1 januari 2010, mag dit uitwerkingsplan worden vormgegeven, ingericht en beschikbaar
gesteld op dezelfde wijze als het bestemmingsplan 'Almere Poort'. Dit betekent dat het uitwerkingsplan
analoog (en niet digitaal) zal worden vastgesteld.
6.3
Economische uitvoerbaarheid
De grondexploitatie voor het Olympiakwartier is opgesteld op basis van de in het eerdergenoemde
ontwikkelingsplan beschreven ruimtelijke, programmatische en kwalitatieve uitgangspunten. De geraamde
uitvoeringskosten hebben betrekking op verwerving, terrein ophogen, bouwrijp maken, terreinafwerking
alsmede planontwikkeling, bijdragen aan de Nota Omslag Grote Werken Poort (NOGW, zijnde diverse
grote infrastructurele werken), Nota Omslagwerken Structuurkosten Poort (NOSP), rente en btw.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
66
Ten behoeve van de bepaling van de opbrengsten is uitgegaan van het gemeentelijke grondprijsbeleid. Het
totaal van de te verwachten opbrengsten kan de te verwachten kosten dekken en tevens past het te
verwachte exploitatiesaldo binnen het saldo zoals opgenomen in de vastgestelde Planexploitatie Poort
2007. Daarmee is de financiële haalbaarheid van Olympiakwartier gegarandeerd.
Binnen de vastgestelde Planexploitatie Poort 2007 is een risicoanalyse opgenomen. Deze risicoanalyse
beschrijft de algemene risico's voor geheel Poort zoals dat onder andere zijn de risico's van
conjuncturele/economische aard, van de mate waarin een goede bereikbaarheid tot stand zal komen en de
wijze waarop de ontwikkeling van Poort binnen de gemeentelijke organisatie zal en kan worden ingebed.
Daarnaast zijn voor Olympiakwartier gebiedsafhankelijke risico's bepaald. In totaal geeft de in de
grondexploitatie opgenomen risicoanalyse een compleet beeld van mogelijke risico's, waarmee in de totale
financiële beschouwing en afweging rekening is gehouden.
6.4
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Vooroverleg
pm
Zienswijzen
pm
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
67
Eindnoten
1. Voorzieningen die zijn gericht op ontspanning, amusement, vrijetijdsbesteding, recreatie, vermaak,
cultuur, actieve en passieve sportbeoefening, evenementen met de daarmee samenhangende
detailhandelsvoorzieningen, dienstverlening en horecavoorzieningen.
2. voor een uitgebreide toelichting op het onderwerp 'externe veiligheid' wordt verwezen naar het
bestemmingsplan 'Almere Poort': blz. 70 t/m 77 (de toelichting), blz. 109 t/m 111 (reactienota), bijlagen
6 en 7, alsmede artikel 3 lid 9, artikel 7, lid 4 en artikel 8 lid 4 van de voorschriften.
3. De kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron,
aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.
4. De cumulatieve kans per jaar dat tenminste een aantal mensen het slachtoffer wordt van een ongeval.
5. In het bestemmingsplan 'Almere Poort' een directe bestemming en daarom geen onderdeel van het
uitwerkingsplan.
Gemeente Almere
ex art. 11 WRO uitwerking Almere Poort, Olympiakwartier, 1e fase
20 mei 2014
68

Openbare Bekendmaking

CeT ^ ^ ^ ^ ^ - Omroep Flevoland

LUD zaterdag 27december 2014

RETOURFORMULIER

Bekijk de flyer voor meer informatie.

Gezondheidsformulier - Medi-Mere

Flora en Fauna en natuurbescherming Kop Zuid plan Duin

Kampioenschap Midden Nederland: de uitslagen

Nieuw factureringsproces Het Baken Almere

MINI CONFERENTIE NIEUWKOMERS IN ALMERE