Document algemeen

LEGAL UPDATE
5% waardevermindering
ontwikkelingen
van
woningen
‘eigen-risico’
bij
normale
maatschappelijke
Datum: 6 november 2014
In de eerste helft van dit jaar heeft de Afdeling bestuursrechtspraak zich in een drietal uitspraken
uitgelaten over het normaal maatschappelijk risico bij permanente schade in de vorm van
waardevermindering van woningen indien die schade is veroorzaakt door schadeoorzaken die op
zichzelf beschouwd als normale maatschappelijke ontwikkelingen kunnen worden beschouwd. In alle
drie de uitspraken spreekt de Afdeling zich erover uit dat voor de bepaling van de omvang van het
normaal maatschappelijk risico een drempel van 5% van de waarde van de woning aanvaardbaar is.
Om welke ‘normale maatschappelijke ontwikkelingen’ ging het?
In de eerste uitspraak ging het om waardevermindering van een woning in de omgeving van Schiphol
die was veroorzaakt door de inwerkingtreding van het Luchthavenverkeersbesluit 2008 (‘Lvb 2008’).
Door de inwerkingtreding van dit besluit diende in de directe omgeving van de woning rekening te
worden gehouden met een hogere maximaal toegestane geluidsbelasting dan onder de voorafgaande
regimes. De besliscommissie van het Schadeschap Schiphol hanteert een (relatief hoge) drempel van
5% van de waarde van de woning wegens normaal maatschappelijk risico, omdat de toename van de
geluidsbelasting op de woning, die is gelegen binnen de invloedssfeer van Schiphol, als normale
maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd. Zij wijst de schadeclaim van de eigenaar af,
omdat de waardevermindering onder deze drempel blijft. In de tweede zaak ging het om
waardevermindering van drie appartementen aan de kust bij Noordwijk. Door kustversterkingswerken
verloren de appartementen op de eerste verdieping van het gebouw het uitzicht op zee. De
appartementen waren 10% in waarde gedaald, welke schade naar het oordeel van het
Hoogheemraadschap van Rijnland volledig onder het normaal maatschappelijk risico viel. De
kustverdedigingswerken betroffen immers een normale maatschappelijke ontwikkeling, terwijl de
ligging en locatie van de appartementen een verhoogd risico op uitzichtschade met zich meebrachten.
De derde zaak betrof eveneens waardevermindering van een woning door uitzichtschade, dit keer als
gevolg van een dijkverhoging, die mogelijk werd gemaakt door een projectplan op basis van de
Waterwet. De Minister wees ook hier de schadeclaim af, onder meer omdat, gelet op de stijging van
de zeespiegel, een dijkverhoging als een normale maatschappelijke ontwikkeling in het algemeen
belang moet worden beschouwd en de eigenaar van de woning reeds daarom daarmee rekening
diende te houden.
Het oordeel van de Afdeling; drempel van 5% aanvaardbaar
De Afdeling bestuursrechtspraak oordeelde in de eerste zaak over het Luchthavenverkeersbesluit dat
de door de besliscommissie toegepaste drempel van 5% op goede gronden was gehanteerd. De
Afdeling constateert allereerst dat de drempel relatief hoog is in vergelijking tot de drempel van 2% die
in artikel 6.2 lid 2 van de Wro is neergelegd. Vervolgens overweegt de Afdeling dat deze drempel van
2% een minimumforfait is, dat geldt voor alle gevallen waarin is verzocht om vergoeding van indirecte
planschade in de vorm van waardevermindering, ongeacht de vraag of de beweerdelijke
schadeveroorzakende planologische maatregel als normale maatschappelijke ontwikkeling kan
worden beschouwd. In dit geval is voor de beoordeling van de aanvaardbaarheid van een hogere
drempel van 5% naar de mening van de Afdeling uitgangspunt dat de bewoners van huizen binnen de
invloedssfeer van Schiphol rekening dienen te houden met een toename van geluidsbelasting door de
groei van de luchthaven, ook al bestaat er geen zicht op de omvang en vorm waarin -, de plaats waar
- en het moment waarop deze ontwikkelingen zich zullen concretiseren en de omvang van het nadeel
dat daar mogelijkerwijs uit zal voortvloeien. Het Lvb 2008 kan als vervolgbesluit van het Lvb
2003/2004 worden beschouwd als een min of meer voorspelbare en een uit normaal gebruik van
Schiphol voortvloeiende ontwikkeling. Er was ook geen sprake van een drastische en niet te
verwachten wijziging van het gebruiksregime. De besliscommissie mocht de drempel van 5%
hanteren. In de uitspraak over de kustverdedigingswerken oordeelt de Afdeling op vergelijkbare wijze
dat de kustverdedigingswerkzaamheden die het uitzicht wegnemen kunnen worden beschouwd als
normale maatschappelijke ontwikkeling, waarmee de eigenaren van de appartementen in de kustlijn
rekening hadden kunnen houden. Niettemin acht de Afdeling de door het Hoogheemraadschap
gehanteerde drempel van 10% te hoog. De Afdeling voorziet zelf in de zaak en past met een
vergelijkbare redenering als in de Schiphol-zaak een drempel van 5% toe. In de derde zaak over de
dijkverhoging past de Afdeling de bestuurlijke lus toe. Hoewel het een normale maatschappelijke
ontwikkeling betrof, had de Minister de schade niet zonder toereikende motivering volledig onder het
normaal maatschappelijk risico mogen laten vallen. Met verwijzing naar de uitspraak over de
kustverdedigingswerken overweegt de Afdeling dat het in de rede ligt om bij het te verbeteren besluit
een drempel van 5% te hanteren.
Belang voor de praktijk
Uit deze drie Afdelingsuitspraken over nadeelcompensatie blijkt dat wanneer een schadeoorzaak op
zichzelf beschouwd een normale maatschappelijke ontwikkeling betreft, dit nog niet betekent dat de
overheid de volledige schade zonder meer onder het normaal maatschappelijk risico mag laten vallen.
Het kan zijn dat de omvang van de schade dusdanig groot is, dat een gedeelte van die schade boven
het normaal maatschappelijk risico uitstijgt, ondanks dat die schade is veroorzaakt door een op
zichzelf beschouwd normale maatschappelijke ontwikkeling. Bij permanente schade door
waardevermindering van woningen heeft de Afdeling in ieder geval bij dijkverhogingen en
kustverdedigingswerkzaamheden een richtlijn voor een drempel van 5% van de waarde van de
woning gegeven. Gezien de daarbij door de Afdeling gehanteerde redenering kan deze lijn van de
Afdeling ook in planschadezaken, waarin de planologische ontwikkeling op zichzelf beschouwd een
normale ontwikkeling betreft, een belangrijke rol spelen.
Dit is een Legal Update van Frederike Linssen en Frank Mulder.
Voor meer informatie:
Frederike Linssen
+31 30 259 55 21
[email protected]
Frank Mulder
+31 30 259 55 49
[email protected]
2

Download Report