Introducie in de vennootschapsbelasting

www.pwc.nl
WOZ in de
vennootschapsbelasting
Vpb en de Wet WOZ
18 februari 2014
Agenda
1.
Wie ben ik?
2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed?
3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting
A. Openingsbalans
B. Afschrijven
C. Afwaarderen
4. WOZ in relatie tot de Verhuurderheffing
5.
Jullie vragen?
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
2
1. Wie ben ik?
Erasmus Universiteit,
Tias Nimbas
…
ASRE
Joop Kluft
Rechtsvergelijkend onderzoek
naar belastingplicht
Overheidsbedrijven
in Europees perspectief
Vastgoedfondsen
Partner in de
Publieke Sector:
Woningcorporaties, zorg,
overheden
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
3
2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed?
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
4
2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed?
•
Naar een nieuw “speelveld” met
nieuwe kenmerken zoals andere
“spelers”!
1.
2.
3.
4.
5.
6.
•
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
Van nieuwbouw naar renovatie en
transformatie
Van kantoren naar hotels en zorg
Van bankfinanciering naar
“gelieerd+” financiering inclusief
“DBFMO”
Van “altijd” winst naar (nog te)
“vaak” verlies
Van gesloten naar transparant
Van ….?
En dat zien we terug in de Vpb
juist ook in binnenlandse
verhoudingen.
februari 2014
5
3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting (1/2)
A. Openingsbalans (WOZ als invulling van WEV?)
Fiscale openingsbalans
Debet
Vastgoed (op basis van WOZ)
Credit
100 Eigen vermogen
100
Fiscale eindbalans
Debet
Vastgoed (op basis van WEV)
Credit
120 Eigen vermogen
120
Vennootschapsbelasting over
120 - 100
20
Fiscale openingsbalans
Debet
Vastgoed (op basis van WOZ)
Credit
115 Eigen vermogen
115
Fiscale eindbalans
Debet
Vastgoed (op basis van WEV)
Credit
120 Eigen vermogen
120
Vennootschapsbelasting over
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
120 - 115
5
februari 2014
6
3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting (2/2)
B. Afschrijvingen / C. Afwaardering
150
125
100
WOZ-waarde
Fiscale boekwaarde
75
50
25
0
Jaar 1
WOZ in de vennootschapsbelasting
PwC
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
februari 2014
7
4. WOZ in relatie tot de Verhuurderheffing
D. Verhuurderheffing
• Grondslag is de totale WOZ-waarde van het bezit
- Heffing loopt op tot meer dan 1 maand huur per woning!
- Heffingsvermindering voor: bouw en renovatie in Rotterdam Zuid; sloop
en samenvoegen van woningen in de krimpgebieden (Zuid Limburg,
Groningen en Friesland) en Rotterdam Zuid; en commercieel vastgoed
ombouwen tot huurwoningen.
- Aangifte moet uiterlijk 1 oktober zijn ingediend en betaald.
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
8
5. Jullie vragen (1/7)
A. Openingsbalans
• Zie hiervoor
• Dus: waarderen vastgoed
•
In beginsel waarde in het economisch verkeer maar praktisch speelt
WOZ een belangijke rol?
•
Vooral bij woningen en maatschappelijk vastgoed: zie
woningcorporaties
•
Wet Vpb bevat belangrijke beperking bij afschrijven: bodemwaarde
•
Raakt vooral ook woningen: combinatie WOZ methodiek en
woningwaardemethodiek
•
NB anders bij afwaarderen!
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
9
5. Jullie vragen (2/7)
B. Afschrijvingen
1.
Afschrijven op vastgoed
•
Op grond wordt niet afgeschreven
•
Bodemwaarde 100% (eigen gebruik) of 50% (verhuurd) van de WOZwaarde
•
Afschrijving in 40 tot 50 jaar
•
Componenten benadering?
•
Investeringen verhogen het afschrijvingspotentieel

Effect op de WOZ-waarde?
2. Zonnepanelen etc. (roerend of onroerend volgens de Wet WOZ?)
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
10
5. Jullie vragen (3/7)
B. Afschrijvingen (voorbeeld bodemwaarde)
Gelijkblijvende WOZ
//Jaar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Fiscale boekwaarde begin jaar
120.000
117.450
114.900
112.350
109.800
107.250
104.700
102.150
100.000 100.000
Fiscale boekwaarde einde jaar
117.450
114.900
112.350
109.800
107.250
104.700
102.150
100.000
100.000 100.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
102.000
102.000
102.000
102.000
102.000
102.000
102.000
102.000
2.550
2.550
2.550
2.550
2.550
2.550
2.550
2.550
Grondwaarde
Afschrijvingsgrondslag
Jaarlijkse afschrijving
WOZ-waarde begin jaar
100.000
Ontwikkeling WOZ-waarde
Fiscaal geaccepteerde
afschrijving
Ontwikkeling in WOZ
100%
100.000
0%
100.000
0%
100.000
0%
100.000
0%
100.000
0%
100.000
0%
2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00
//Jaar
0%
-
-
2.150,00
9
10
107.250
104.700
102.150
99.600
99.498
Fiscale boekwaarde einde jaar
117.450
114.900
112.350
109.800
107.250
104.700
102.150
99.600
99.498
99.498
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
102.000
102.000
102.000
102.000
102.000
102.000
102.000
Ontwikkeling WOZ-waarde
Fiscaal geaccepteerde
afschrijving
100%
2.550
2.550
2.550
95.000
90.250
88.445
-5%
-2%
-5%
2.550
87.561
-1%
7
0%
109.800
2.550
6
100.000 100.000
112.350
100.000
5
2.550
2.550
89.312
91.991
2%
3%
8
2.550
114.900
WOZ-waarde begin jaar
4
2.550
117.450
Jaarlijkse afschrijving
3
102.000 102.000
120.000
Afschrijvingsgrondslag
2
0%
18.000
Fiscale boekwaarde begin jaar
Grondwaarde
1
100.000
18.000
102.000 102.000 102.000
2.550
95.671
4%
2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
2.550
2.550
99.498 103.477
4%
102,41
4%
-
februari 2014
11
5. Jullie vragen (4/7)
C. Afwaarderen
• Waarderingsstelsels:
1.
Historische kostprijs verminderd met afschrijvingen (incidenteel
afwaarderen in beginsel niet mogelijk)
2.
Historische kostprijs verminderd met afschrijvingen of lagere
bedrijfswaarde (af- en opwaarderen kan jaarlijks geschieden.
Afhankelijk van waardeontwikkeling)
• Indien bedrijfswaarde duurzaam en aanmerkelijk lager is dan de
fiscale boekwaarde dan moet worden afgewaardeerd:
1.
Lagere bedrijfswaarde is de laagste van de indirecte of directe
opbrengstwaarde
2.
Duurzaam: wat zijn de te verwachten waardeontwikkelingen?
3.
Aanmerkelijk: een waardedaling van 30% - 50% of meer
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
12
5. Jullie vragen (5/7)
C. Afwaarderen
1.
Afwaarderen en VSO2 woningcorporaties
•
Openingsbalans is afhankelijk van WOZ-waarde
•
Indien de WOZ-waarde daalt, dan kan fiscaal worden afgewaardeerd
 Grens in de waardedaling vanaf wanneer kan worden afgewaardeerd
(“taxatiefouten” worden uitgesloten)
2. Bij een stijging van de (WOZ-)waarde moet fiscaal een
opwaardering in het fiscale resultaat worden genomen tot
maximaal de oorspronkelijke fiscale boekwaarde
3. Fiscale planning/strategie:
•
Kunnen verliezen als gevolg van de afwaardering worden verrekenend?
•
Tot welke cashflow leidt een toekomstige opwaardering?
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
13
5. Jullie vragen (6/7)
C. Afwaarderen (woningcorporaties voorbeeld)
Jaar
Fiscale boekwaarde begin jaar
Fiscale boekwaarde einde jaar
Grondwaarde
Afschrijvingsgrondslag
Jaarlijkse afschrijving
1
120.000
117.450
18.000
102.000
2.550
2
117.450
109.028
18.000
102.000
2.550
3
109.028
101.026
18.000
102.000
2.550
4
101.026
96.456
18.000
102.000
2.550
5
96.456
92.941
18.000
102.000
2.550
6
92.941
92.250
18.000
102.000
2.550
7
92.250
94.759
18.000
102.000
2.550
8
94.759
98.549
18.000
102.000
2.550
9
98.549
102.491
18.000
102.000
2.550
10
102.491
106.591
18.000
102.000
2.550
WOZ-waarde begin jaar
Ontwikkeling WOZ-waarde
Fiscaal geaccepteerde
afschrijving
100.000
100%
95.000
-5%
90.250
-5%
88.445
-2%
87.561
-1%
89.312
2%
91.991
3%
95.671
4%
99.498
4%
103.477
4%
2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00
0
-5.873
-5.451
-2.021
965
1.859
258,75
-
-
-
2.767
3.790
3.942
4.100
-9.683
-
-5.892
-
-1.950
-
2.149
537
Afwaardering
Afwaardering cumulatief
Vpb-cashout
0
-
-5.873
-
-11.324
-
-13.344
-
-14.309
-
-12.450
-
* Historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde (jaarlijkse af- en opwaardering)
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
14
5. Jullie vragen (7/7)
Komplementär
KG
KAG
Bank
DU
NL
WOZ in de Vennootschapsbelasting
PwC
februari 2014
15
Onze contactgegevens
Joop Kluft
T: +31 (0)88 792 73 09
F: +31 (0)88 792 95 78
M: +31 (0)6 10 96 82 11
[email protected]
Timon Jagers
T: +31 (0)88 792 16 58
F: +31 (0)88 792 94 13
M: +31 (0)6 53 91 82 48
[email protected]
Joop Kluft
Partner
Timon Jagers
Assistant Manager
© 2014 PwC. All rights reserved. Not for further distribution without the permission of PwC.
"PwC" refers to the network of member firms of PricewaterhouseCoopers International Limited
(PwCIL), or, as the context requires, individual member firms of the PwC network.
Please see www.pwc.com/structure for further details.

Download Report