2015
QuaWonen Jaarplan
27 november 2014
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave ................................................................................................................... 2
Schema doelstellingen ......................................................................................................... 3
Voorwoord.......................................................................................................................... 5
Missie ................................................................................................................................ 6
Speerpunten Ondernemingsplan............................................................................................ 6
Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt................................ 7
Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten ........................................................................... 10
Verduurzamen: stap voor stap naar energieneutraal ............................................................... 15
Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief ............................................................................ 16
Samenwerking met anderen, lokale verankering .................................................................... 17
Interne organisatie ............................................................................................................. 19
Begroting 2015 .................................................................................................................. 29
Meerjarenbegroting 2015 - 2024 .......................................................................................... 34
Scenario’s ......................................................................................................................... 37
2
Schema doelstellingen
Doelstelling 2015
Woningen voor mensen die
moeilijk slagen op de woningmarkt
Verhuur sociale woningen aan mensen
met inkomen tot € 34.678
Verhuur sociale woningen aan mensen
met een inkomen tot € 38.000
Vormgeven huurverhoging per 1 juli
2015
Verkoop bestaande woningen
Oplevering nieuwe huurwoningen in
totaal
Pagina
Ten minste 90%.
8
Maximaal 10%.
8
Voor sociale huurwoningen rekening houden
met betaalbaarheid.
Voor woningen met een markthuur
bereikbaar inflatievolgende huurverhoging.
Bestaande huurwoningen: 20.
Terugkoop van 10 Koopgarantwoningen en
permanente verkoop daarvan.
7
9
90, waarvan 63 levensloopgeschikte
appartementen.
12
Het Cultuurhuis in Krimpen aan de Lek is in
aanbouw en daarmee wordt een
toekomstige plek gecreëerd voor ontmoeting
en recreatie van bewoners.
13
Vitale kernen, leefbare buurten
Oplevering ontmoetingscentrum
Uitgaven ontmoetingscentra
(exploitatie, gas, elektra, inkoop,
vergunningen, onderhoud)
Inzet complexbeheer (incl. materiaal)
Leefbaarheidsfonds
Revitalisering centrum Bergambacht
€ 212.900
10
€ 140.800
10
In het 2e kwartaal 2015 begint QuaWonen
met een nieuwe methodiek voor het
verdelen van middelen om leefbaarheidsinitiatieven van bewoners en belanghouders
te stimuleren.
Fondsomvang nader te bepalen.
Voor Fase 2 van het Centrumplan is het
programma vastgesteld, het bouwconcept
en de aannemer zijn geselecteerd. De
omgevingsvergunning is verstrekt. Start
bouw voorzien in 2016. Fase 3 volgt later.
10
13
Revitalisering centrum Krimpen aan
den IJssel
Voor Blok 1 van het Centrumplan is het
programma vastgesteld en is de
bestemmingsplanprocedure gestart. De
marktverkenning naar bouwconcept c.q.
aannemer is afgerond. De
omgevingsvergunning is verstrekt. Start
bouw voorzien in 2015.
13
Revitalisering centrum Krimpen aan de
Lek
Voor het Cultuurhuis en de woningen in het
plandeel De Observant is de
omgevingsvergunning verstrekt en de bouw
gestart. Oplevering verwacht in 2016.
13
3
Revitalisering Schoonhoven Noord
Van energiebesparing naar
energieneutraal
Energiezuiniger maken bestaande
voorraad
Energiezuinige nieuwbouw
Doelstelling 2015
De 63 appartementen op de Zilverstadlocatie worden opgeleverd.
In het centrumgebied aan het A.
Plesmanplein staat de bouw van een Plussupermarkt en 36 huurwoningen met
parkeerdek gepland. Eind 2015 zal de start
bouw kunnen plaatsvinden.
Verdere planvorming wordt opgepakt
conform de herijkte (2014) planning.
Pagina
14
In uitvoering is de eerste tranche van de
aanpak van ruim 360 woningen op
verschillende locaties in het werkgebied.
In 2015 verbeteren we 121 woningen in
technische en energetisch opzicht. De
woningen hebben minimaal energielabel B.
15
De eisen aan nieuwbouwwoningen zijn door
de overheid aangescherpt. Vanaf 2015
moeten nieuwe woningen voldoen aan de
eis van EPC=0,4.
15
Ook in 2015 bouwen we 4 energieneutrale
sociale eengezinswoningen (EPC=0), project
Bergstoep in Bergambacht.
Vervangen cv-ketels door HR-ketels
377
15
Goede dienstverlening
Klachtenafhandeling
Klanttevredenheid reparatieverzoeken
Minimaal 7
Minimaal 7
16
16
Financiële ratio’s
Interest Coverage Ratio (ICR)
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Loan to Value
Solvabiliteit
Dekkingsratio
WSW-norm
Minimaal 1,4
Minimaal 1,0
Maximaal 75%
Minimaal 20%
Maximaal 50%
QW-doelstelling
2,04
>1
68,6%
30,8%
23%
21/23
21
21/24
21/24
22
Direct rendement
5%
21/24
Efficiency Ratio
Financierings-/investeringsratio
42,3%
39%
22/26
22/26
Renterisico maximaal 15%
14,17%
21/25
4
Voorwoord
QuaWonen vaart een stabiele koers. Het Ondernemingsplan 2014-2017 is daarin leidend en
benoemt vier speerpunten: verhuren, vitaliseren, verbeteren en verduurzamen. Met de uitkomsten
van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties vers in het geheugen, de aanstaande
stelselwijzigingen die de Minister wil doorvoeren en de miljoenenafdracht aan de
Verhuurdersheffing, definieert QuaWonen een spannende opgave voor zichzelf. Spannend omdat
we met beduidend minder geld samen met gemeenten, bewoners, welzijns- en zorgpartijen een
aantal uitdagingen voor ons zien: het verduurzamen van de woningportefeuille, het passend
verhuren met oog voor betaalbaarheid, de woning en woonomgeving geschikt maken voor de
scheiding van wonen en zorg, alsook het verbeteren van de dienstverlening.
Dat kan alleen maar wanneer het bedrijf heel efficiënt is georganiseerd en zo weinig mogelijk
kosten maakt. Wat dat betreft is het eenvoudig: naarmate we minder aan de organisatie uitgeven,
houden we meer over om buiten op straat te kunnen doen. In 2014 hebben we daartoe een
reorganisatie doorgevoerd en alle kantoren op één locatie samengebracht. Het effect is dat de
organisatie daadwerkelijk veel minder kosten maakt. De bedrijfsvoering is op nieuwe leest
geschoeid. Op deze manier zorgen we ervoor dat QuaWonen ook in de toekomst haar ambities kan
waarmaken; we varen stabiele koers.
Wat levert dat de Krimpenerwaard op? Nieuwbouw, herontwikkeling van de centrumlocaties in de
woonkernen, energieprojecten die de bestaande bouw energiezuinig maken, inzet op leefbaarheid,
op schoon-heel en veilig, en op verbetering van de dienstverlening. Ook in 2015 is QuaWonen
daarmee ambitieus en tegelijkertijd realistisch. Overigens zal een deel van de tijd en energie
komend jaar ook gaan zitten in de wijzigingen in wet- en regelgeving. Denk aan: versterken van
het toezicht, knippen van sociaal bezit en commercieel bezit. Al met al een indrukwekkende
opgave. QuaWonen is er klaar voor.
Rob van den Broeke
Directeur-bestuurder QuaWonen
5
Missie
QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die
zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken.
Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en
zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.
Speerpunten Ondernemingsplan
De plannen in dit Jaarplan vloeien voort uit de keuzes en ambities in ons Ondernemingsplan voor
de periode 2014-2017. Daarin staan de beleidskoers en de strategische keuzes van QuaWonen. Dit
zijn onze vier speerpunten:
1.
2.
3.
4.
Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt
Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten
Verduurzamen: energiezuinige woningen
Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief
6
Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de
woningmarkt
Doelgroepen
Onze belangrijkste doelgroep bestaat uit mensen met een jaarinkomen tot € 34.678 (prijspeil
2014). Bij toewijzing van sociale huurwoningen (huurprijs < € 699,48) benutten wij de 10%-ruimte
vooral voor gezinnen met een jaarinkomen tot € 38.000.
Mogelijk wordt de inkomensgrens voor toewijzing tijdelijk (voor enkele jaren) verhoogd. Dat zou
kunnen leiden tot 10% extra ruimte. Op dit moment is nog niet bekend of en wanneer deze nieuwe
regelgeving wordt ingevoerd.
We verkopen woningen zowel ‘gewoon’ permanent als onder Kopen naar Wens. Bij Kopen naar
Wens profiteren mensen met een inkomen tot € 50.000 van een uitgestelde betaling. De
uitgestelde betaling varieert van 30% voor huishoudens met een jaarinkomen tot € 38.000, tot
10% voor huishoudens met een jaarinkomen tot € 50.000.
Los van het inkomen zet QuaWonen zich in voor mensen met een fysieke of verstandelijke
beperking of met psychiatrische problemen. Zij kunnen moeilijk volledig zelfstandig wonen en
hebben vaak een aangepaste woning nodig. Het scheiden van wonen en zorg inspireert tot nieuwe
woonzorgconcepten. QuaWonen zoekt – samen met zorgpartijen – naar nieuwe arrangementen.
Senioren blijven een belangrijke aandachtsgroep vanwege de sterke vergrijzing in de
Krimpenerwaard.
Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen
Met ons Strategisch Voorraadbeleid zorgen we ervoor dat we op lange termijn voldoende en de
juiste woningen hebben voor onze doelgroepen. In het Strategisch Voorraadbeleid is vastgelegd
wat de toekomststrategie is voor onze woningen (doorexploiteren, renoveren, slopen en vervangen
door nieuwbouw, verkopen, terugkopen) en welk beleid we voeren om dat te bereiken (huurbeleid,
verkoopbeleid).
We vinden het belangrijk dat onze woningen betaalbaar zijn voor de huishoudens in de
Krimpenerwaard. Daarom sturen we op aantallen woningen in deze huurprijsklassen en zorgen
ervoor dat we ook op langere termijn in elke huurcategorie voldoende woningen hebben en
houden. Volgens de huidige indeling van onze woningen steven we ernaar in 2030 van het aantal
sociale huurwoningen ten minste 5% goedkoop (tot € 389,05, prijspeil 2014) te hebben, minimaal
45% betaalbaar (€ 389,05 - € 596,75) en maximaal 50% bereikbaar (€ 596,75 - € 699,48).
Het ziet er naar uit dat het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) in januari 2015 wordt
vastgesteld en op 30 juni 2015 in werking treedt. Wij kunnen op dit moment nog niet overzien wat
de impact daarvan is op ons huurbeleid en de streefhuurpercentages. Tot nu toe hanteerden we
voor het grootste deel van het woningbezit een streefhuurpercentage van 75%.
Voorop staat dat een woning ook na huurverhoging op 1 juli 2015 in de daarvoor vastgestelde
huurcategorie blijft. Is dat niet het geval, dan toppen we de huurprijs af op de bovengrens van de
betreffende huurcategorie.
Eind 2014 hebben we de voorraad dure huurwoningen en de verkoopvijver onder de loep
genomen. We hebben erop gelet dat prijs en kwaliteit in overeenstemming zijn met de vraag. Ook
wilden we meer woningen met een markthuur aanwijzen voor verkoop. De labelwijzigingen die uit
onze inventarisatie voortkomen worden, na afstemming met de belanghouders, in 2015
geïmplementeerd.
Deze uitgangspunten vertalen we in 2015 in de volgende doelen:
• Invoeren van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS), huuraanpassing per 1 juli 2015
o.b.v. nieuwe WWS.
• Wij overleggen met onze belanghouders over hoe wij de huurverhoging voor de sociale
woningvoorraad per 1 juli 2015 vorm geven en houden rekening met betaalbaarheid.
• Voor de huurwoningen in de categorie markt bereikbaar (€ 699,48 - € 750) gaan we uit van een
inflatievolgende huurverhoging.
• Voor de huurwoningen in de categorie markt duur (vanaf € 750) hanteren we een marktconform
huurbeleid.
• We herijken de keuze om woningen dan wel als markthuurwoning te verhuren, dan wel bij
leegkomst de woningen te verkopen. Tevens herijken we de prijsstelling van de
markthuurwoningen. Betaalbaarheid en verhuurbaarheid zijn daarin maatgevend.
7
Verhuur
Bij de verhuur van sociale huurwoningen gelden drie uitgangspunten. Allereerst verhuren we
minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan mensen met de laagste inkomens.
De overblijvende 10% verhuren wij met voorrang aan vooral gezinnen met een lager
middeninkomen tot € 38.000, waarbij regiogebonden voorrangsregels gelden voor
stadsvernieuwingsurgenten en reguliere urgent woningzoekenden.
Zoals eerder vermeld lijkt het waarschijnlijk dat deze regelgeving, tijdelijk voor de duur van vijf
jaar, verruimd zal worden. Zodra dit duidelijk is, maken wij hierop aangepast beleid, dat met de
gemeenten wordt afgestemd.
Nu al is duidelijk dat de taakstelling voor het huisvesten van statushouders enorm toeneemt; door
de situatie in Syrië en Eritrea groeit namelijk het aantal vluchtelingen dat een verblijfsvergunning
in Nederland krijgt. Dit betekent dat we een veel groter deel van de huurwoningen die in 2015
vrijkomen, moeten reserveren voor het huisvesten van deze groep. Voor het hele werkgebied van
QuaWonen gaat het om 70 statushouders in de eerste helft van 2015 (zo’n ruim 10% van het
totaal aantal verhuringen).
Binnen het kader van de wettelijke woonruimteverdelingsregels en voorschriften proberen we de
doorstroming te bevorderen. Meer doorstroming biedt immers meer mensen de kans om een
passende woning te vinden. Daarnaast streven we ernaar dat inwoners van de Krimpenerwaard
voldoende mogelijkheden houden om in hun eigen omgeving wooncarrière te maken.
Verhuur van duurdere woningen vraagt meer inspanning. Het aanbod is ruimer en de klanten zijn
over het algemeen kritischer. Om kostbare leegstand in deze categorie woningen tegen te gaan,
reserveren we geld voor bijvoorbeeld extra advertenties, bezichtigingen en open dagen. Verder
onderzoeken we de mogelijkheid om het duurdere bezit af te stoten aan een belegger of aan de
huurder die dit wil kopen. Uiteraard doen we dit in nauwe samenspraak met gemeenten en onze
huurders.
De toewijzing van woningen vindt plaats op basis van de Huisvestingsverordening van de
gemeenten waarin wij werkzaam zijn. Per 1 januari 2015 wordt de nieuwe Huisvestingswet van
kracht. Gevolg hiervan is dat gemeenten zich moeten beraden op het al dan niet maken van een
nieuwe verordening. Wij nemen intensief deel aan overleg hierover. Als (een van de) gemeenten
zouden besluiten niet langer met een verordening te gaan werken, zullen de corporaties in die
gemeenten gezamenlijk tot spelregels moeten komen.
Tot slot merken we dat steeds meer huurders in deze economische omstandigheden moeite hebben
om de huur op tijd te betalen. Op basis van de uitkomst van het RIGO-onderzoek naar de
woonlasten van huurders in deze regio, beraden we ons samen met onze belanghouders op te
nemen maatregelen.
Deze uitgangspunten vertalen we in 2015 in de volgende doelen:
• We verhuren ten minste 90% van de sociale voorraad aan huishoudens met een inkomen tot
€ 34.678 (prijspeil 2014).
• De ruimte om te verhuren aan huishoudens met een hoger inkomen benutten we bij voorrang
voor het huisvesten van huishoudens met een inkomen tot € 38.000.
• We passen het toewijzingsbeleid aan en stemmen dat af met gemeenten indien de
inkomensgrens tijdelijk verruimd wordt.
• We nemen actief deel aan overleg met gemeenten/stadsregio Rotterdam over een eventuele
nieuwe Huisvestingsverordening.
• Daar waar gemeente(n) besluit geen Huisvestingsverordening (meer) op te stellen, zijn we
actief in samenwerking met collega-corporaties om te komen tot transparante toewijzingsregels.
Verkoop van bestaande woningen
Met de introductie van Kopen naar Wens (januari 2014) hebben we ons verkoopprogramma voor
bestaande woningen aangepast. De “verkoopvijver” bestond in 2014 uit 919 woningen.
Eind 2014 wordt de voor verkoop gelabelde voorraad opnieuw herijkt. Hierbij wordt onder andere
gekeken naar onze markthuurwoningen, die mogelijk, meer dan nu, voor verkoop gelabeld worden.
Daarnaast onderzoeken we of bepaalde woningen van de verkoopvoorraad naar de huurvoorraad
moeten gaan om voldoende betaalbare woningen te houden. De op deze wijze herijkte voorraad
wordt afgestemd met onze belanghouders, zoals de huurdersorganisaties en de gemeenten. Vanaf
2015 werken we met deze herijkte voorraad.
8
De woningen die worden aangewezen voor verkoop kunnen ‘gewoon’ permanent verkocht worden,
of verkocht met het product Kopen naar Wens. De woning komt in de verkoop op het moment dat
de zittende huurder de woning verlaat. Wordt de woning vervolgens niet binnen de vastgestelde
termijn verkocht, dan wordt hij weer bestemd voor verhuur.
In
•
•
•
2015 stellen we ons op dit gebied de volgende doelen:
We werken vanaf 2015 vanuit onze herijkte “verkoopvijver”.
We verkopen 20 vrijkomende huurwoningen.
We verkopen alle woningen die we vanuit Koopgarant terugkopen permanent, mits deze
woningen zijn aangewezen voor verkoop; voor 2015 ramen we dit aantal op 10 woningen.
9
Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten
In grote lijnen kiezen we ervoor om te investeren in de kwaliteit van onze woningen, de
ontmoetingscentra die we de afgelopen jaren hebben gerealiseerd, de sociale taken van onze
complexbeheerders en het schoon, heel en veilig houden van de directe omgeving van onze
woningen. Leefbaarheid is nadrukkelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid van corporatie,
gemeente en buurtbewoners. Wij verwachten van onze huurders dat zij zich verantwoordelijk
tonen voor een goed woonklimaat en daarbij zelf initiatief nemen.
Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over
We hebben de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in het creëren en versterken van de onderlinge
betrokkenheid tussen buurtbewoners en hun motivatie en vermogen om zelf actief te zijn in hun
buurt.
Ontmoetingsruimten
QuaWonen heeft de afgelopen jaren in alle grotere kernen in het werkgebied ontmoetingsruimten
gerealiseerd. Deze vervullen een belangrijke functie voor buurtbewoners die actief willen bijdragen
aan de leefbaarheid in hun wijk. Daarom blijven we hierin investeren. Zo nemen wij de beheer- en
inrichtingskosten plus de kosten voor gas, elektra en schoonmaak voor onze rekening. Al met al
zijn dit flinke structurele kosten. Vandaar dat we het gebruik van de ontmoetingsruimten flink
stimuleren en terughoudend zijn met het investeren in nieuwe ontmoetingsruimten.
Complexbeheerders
De complexbeheerders in de appartementsgebouwen en gebouwen met seniorenwoningen in
Ouderkerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel hebben een breed takenpakket. Hun ureninzet
voor het schoon, heel en veilig houden van de gebouwen en directe omgeving wordt via de
servicekosten doorberekend aan de huurders. De uren die zij besteden aan de leefbaarheid in en
om het woongebouw, neemt QuaWonen voor haar rekening. Nu senioren steeds langer thuis
blijven wonen, groeit de groep kwetsbare huurders die zelfstandig woont. De complexbeheerder
kan problemen als vereenzaming, verwaarlozing en veiligheidsrisico’s signaleren en mensen zo
nodig doorverwijzen naar instanties die hulp en ondersteuning bieden.
Fonds voor leefbaarheidsinitiatieven in buurten van QuaWonen
QuaWonen gaat ervan uit dat bewoners zelf activiteiten organiseren, in de ontmoetingsruimte of in
de buurt. Zij kunnen daarvoor een beroep doen op een bijdrage uit het fonds voor
leefbaarheidsinitiatieven van bewoners en belanghouders in buurten met woningen van QuaWonen.
QuaWonen ontwikkelt samen met huurdersorganisaties, gemeenten en welzijnsorganisaties een
nieuwe verdelingssystematiek. Omdat we de nieuwe gemeente Krimpenerwaard ook willen
betrekken, beginnen we daarmee in het tweede kwartaal 2015.
Activiteiten sociale
samenhang
Subsidiëring
ontmoetingsruimten bij
complexen en
kantoorruimten in gebruik
om niet of met korting
Complexbeheerders
(inclusief aanschaf
materialen)
Inzet overige
medewerkers leefbaarheid
Fonds stimuleren
leefbaarheidsinitiatieven
in buurten van QuaWonen
Doel/korte omschrijving activiteit
Wijkcentra worden kosteloos beschikbaar gesteld voor
algemene welzijnsactiviteiten, door SWOS (Schoonhoven)
en ContourdeTwern (Krimpen aan den IJssel)
georganiseerde activiteiten, en door bewoners
georganiseerde activiteiten met een open karakter. We
betalen de kosten van het aanvragen en verlengen van de
benodigde vergunningen (exploitatievergunning en
vergunning drank- en horecawet), het onderhoud en doen
de inkoop van koffie, thee, frisdrank, hand- en theedoeken
en schoonmaakartikelen voor gebruik in de
ontmoetingscentra.
Complexbeheerders zetten zich op kosten van QuaWonen
een deel van hun tijd in voor de verbetering van de
leefbaarheid in en om hun woongebouw.
Projectmedewerkers zetten zich in voor participatie en
leefbaarheid.
In het 2e kwartaal 2015 begint QuaWonen met een nieuwe
methodiek voor het verdelen van middelen ter stimulering
van leefbaarheidsinitiatieven van bewoners en
belanghouders. Fondsomvang nader te bepalen.
Begroot
2015
€ 212.900
€ 140.800
€ 65.700
€ 212.000
10
Activiteiten sociale
samenhang
Stimuleren inzet
vrijwilligers
Doel/korte omschrijving activiteit
Waardering uiten richting vrijwilligers en hen kennis laten
maken met nieuwe ontwikkelingen op het gebied van
leefbaarheid of participatie (inclusief een eventuele excursie
en een bijdrage van € 100 voor actieve
bewonersoverleggroepen).
Begroot
2015
€ 4.000
Sociale activiteiten bij
herstructurering, groot
onderhoud en renovatie
We stimuleren ontmoeting tussen bewoners bij groot
onderhoud en sloopnieuwbouw ter bevordering van de
onderlinge betrokkenheid.
€ 5.000
Belbus
Wij betalen een jaarlijkse bijdrage. Deze
vrijwilligersorganisatie levert een vitale bijdrage aan de
zelfredzaamheid en participatie van onze (seniore) huurders
met een mobiliteitsbeperking.
€ 2.600
Wonen en zorg
Het kabinetsbeleid gaat ervan uit dat bewoners die zorg nodig hebben zolang mogelijk thuis blijven
wonen, met behulp van thuiszorg, buren en familie. In de Krimpenerwaard hebben we te maken
met een bovengemiddelde vergrijzing. Er zullen dus steeds meer mensen met een
mobiliteitsbeperking en/of zorgvraag in een zelfstandige woning wonen. Dit stelt andere eisen aan
de woning en woonomgeving en het organiseren van zorg.
Het langer zelfstandig wonen van ouderen betekent verder dat er meer mensen met complexe
problemen (lichamelijk, geestelijk en financieel) zelfstandig wonen. Het belang van tijdige
probleemsignalering en doorverwijzing naar het Lokale Zorgnetwerk en Sociaal Team neemt toe. In
2015 krijgen onze complexbeheerders een training in het herkennen van vereenzaming,
verwaarlozing en sociale problematiek en participeren wij actief in de Lokale Zorgnetwerken en
verkennen wij samen met de gemeenten onze rol in het Sociaal Domein.
Door het scheiden van de geldstromen voor zorg en wonen weet de klant voortaan ook in
beschermde Woonvormen wat hij betaalt voor huisvesting, en wat hij betaalt voor de zorg. De
klant krijgt scherper inzicht in de prijs/kwaliteit - zowel van het wonen als van de zorg - en maakt
wellicht andere keuzes. Dit heeft invloed op de investeringen van QuaWonen.
QuaWonen is met alle betrokken partijen in gesprek over hoe wij met elkaar kunnen inspelen op de
veranderingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dat leidt tot concrete prestatieafspraken.
Het stimuleren van onder meer contacten tussen jong en oud, burgerparticipatie en het teruggeven
van verantwoordelijkheden aan de burger krijgt daarbij aandacht.
Voor ons als corporatie betekent het in ieder geval ook dat wij nieuwe levensloopgeschikte
appartementen blijven bouwen. Ook gaan we door met ‘verzorgd wonen’: zelfstandig wonen in een
levensloopgeschikte woning, in de buurt van zorg- en welzijnsvoorzieningen en met de zekerheid
dat thuis de benodigde zorg wordt geboden. We hebben afspraken gemaakt met zorgorganisaties
dat zij in bepaalde buurten voor een vastgesteld aantal woningen kandidaat-huurders met een
zorgindicatie mogen voordragen. Deze huurders zijn overigens vrij om zorgdiensten bij een andere
zorgaanbieder af te nemen. We houden goed in de gaten dat de leefbaarheid en vitaliteit van deze
buurten op peil blijft.
Deze uitgangspunten vertalen we in 2015 in de volgende doelen:
• We leveren 63 levensloopgeschikte sociale huurwoningen op (Zilverstad in Schoonhoven).
• Met de Leliezorggroep sluiten we een overeenkomst over realisatie en beheer van een
woonzorgconcept in fase 1 van het project Prinsessenhof (start bouw 2016), op basis van het
scheiden van wonen en zorg.
• Complexbeheerders krijgen een training in het herkennen van vereenzaming, verwaarlozing en
sociale problematiek.
Woningen van goede kwaliteit
Onze woningen goed onderhouden, dat behoort tot onze kerntaken. We gaan hierin terug naar de
basis: de kwaliteit van onze woningen op een goed niveau houden of brengen. Om goed te kunnen
afwegen wat nodig is, meten we ieder jaar in een derde van ons bezit hoe het staat met de conditie
van de technische woonkwaliteit.
11
Basiskwaliteit
Voor het bewaken van het juiste kwaliteitsniveau hanteren we al enkele jaren het
basiskwaliteitsbeleid. Nieuwbouwwoningen voldoen standaard aan deze eisen en de bestaande
woningen worden op basiskwaliteitniveau gebracht voordat we de woning opnieuw verhuren.
Asbest inventariseren en verwijderen
Voor het overgrote deel van onze woningen hebben we in kaart of er asbest aanwezig is. Voor de
woningen waarvoor dat nog niet het geval is, voeren we alsnog een asbestinventarisatie uit. Verder
is het de bedoeling dat we de asbestregistratie opnemen in één geautomatiseerd systeem zodat we
per woning kunnen bijhouden of er nog asbesthoudende materialen zijn verwerkt. Bij grote
onderhoudsprojecten worden de woningen zover mogelijk asbestvrij gemaakt.
Co-Maker Dagelijks Onderhoud
Vanaf 1 januari 2015 werkt QuaWonen met één partij samen om al het reparatie- en
mutatieonderhoud uit te voeren. Dit betekent dat er vanaf 2015 bij de melding van een
reparatieverzoek direct op dat moment een afspraak gemaakt wordt voor herstel. Dit is slechts één
aspect van de nieuwe samenwerkingsvorm. Er worden ook afspraken gemaakt over zaken als
klantgerichtheid, doorlooptijden, urgentie, first time fixed, kosten, rapportages, kwaliteit en
automatisering.
Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten
We investeren niet alleen in de kwaliteit van onze woningen, maar ook in de kwaliteit van de
directe woonomgeving. De afdeling Wonen beschikt over budget om direct te kunnen reageren op
verzoeken van huurders als het plaatsen van een bankje in de hal van en woongebouw, of het
opfleuren van een portiek.
We hebben budget voor het verwijderen van graffiti, het uitvoeren van extra snoei- en
schoonmaakwerkzaamheden. Uiteraard doen we daarbij ook een beroep op de
verantwoordelijkheid van de huurder zelf. In sommige complexen zijn daarover met bewoners
woonafspraken gemaakt. Wij steunen bewoners bij het handhaven van dit soort afspraken en
voeren werkzaamheden uit, die voortvloeien uit buurtschouwen.
Activiteiten schone,
veilige en
aantrekkelijke wijken
en buurten
Buurten schoon, heel en
goed onderhouden
Leefbaarheidsinitiatieven
gericht op veiligheid en
leefbaarheid
Doel/korte omschrijving activiteit
Begroot
2015
Waar nodig wordt extra onderhoud uitgevoerd, zoals extra
schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden en het
verwijderen van graffiti. Dit gebeurt meestal na signalen
van bewoners of medewerkers van QuaWonen, al dan niet
na een wijkschouw.
€ 43.000
Aanpak van buurten en woongebouwen niet gericht op
onderhoud, maar op leefbaarheid en veiligheid.
€ 14.000
Nieuwbouw
Met nieuwbouw kunnen we ons woningaanbod verbeteren en eventueel op bepaalde plekken
uitbreiden. We blijven investeren in nieuwbouw, maar wel binnen de randvoorwaarden van
financiële continuïteit van onze organisatie.
In 2015 bouwen we in bijna alle kernen in ons werkgebied nieuwe woningen. We bouwen
vraaggericht. Nagenoeg ieder project bestaat uit verschillende soorten woningen in verschillende
prijsklassen, met verschillende kwaliteitsniveaus, maar altijd met een sociale huurprijs van
maximaal € 699,48 volgens Daeb-norm. De meeste nieuwbouw is levensloopgeschikt.
Jaar 2015
Woningen sociale huur
Opleveringen
In aanbouw
In voorbereiding
90
108
721
12
Uitgesplitst per kern:
Opleveringen 2015
Plaats
Bergambacht
Schoonhoven
Schoonhoven
Projectnaam
Dijklaan Bergstoep
Zilverstadlocatie
Zevender Thiendeland,
appartementen (MFA)
TOTAAL
Sociale huur
4
63 (levensloopgeschikt)
23
90
In aanbouw 2015
Plaats
Krimpen aan de Lek
Schoonhoven
Krimpen aan den IJssel
Projectnaam
Woningen naast
Cultuurhuiscluster
Woningen boven
supermarkt
Woningen en
zorgvastgoed (blok 1)
TOTAAL
Sociale huur
12
36
60
108
In ontwikkeling
De komende jaren bouwt QuaWonen gemiddeld nog eens 100 woningen per jaar.
Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed
In veel van onze kernen zijn we bezig met grootschalige herontwikkelings- en
revitaliseringsprojecten, bedoeld om onze kernen en wijken aantrekkelijker en vitaler te maken.
Daarbij gaat het niet alleen om woningen maar ook om maatschappelijk vastgoed: nieuwbouw voor
scholen, kinderopvang, medische en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. Wat dat laatste
betreft maken we scherpe keuzes. Investeren in goede huisvesting voor mensen met lagere
inkomens en speciale doelgroepen heeft prioriteit boven investeren in maatschappelijk vastgoed.
Een overzicht van de (herstructurerings-)projecten waarmee we in 2015 verder gaan:
Project met korte beschrijving
Doelstellingen voor 2015
Bergambacht, Centrum
In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en
evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de
woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht
voor groen, water en goede parkeervoorzieningen.
Fase 1 is bewoond, totaal 26 eengezinswoningen.
Voor fase 2 van het Centrumplan is het programma
vastgesteld en het bouwconcept en de aannemer
geselecteerd. De omgevingsvergunning is verstrekt.
Start bouw voorzien in 2016. Fase 3 volgt vanaf 2016.
Krimpen aan den IJssel, Centrum,
Prinsessenhof
240 verouderde etagewoningen maken plaats voor
circa 190 appartementen (overwegend sociaal) met
een ontmoetingsruimte en zorgvastgoed. Ook willen
we hier woonruimte bieden aan mensen met een
psychiatrische en/of licht verstandelijke beperking.
Voor Blok 1 van het Centrumplan is het programma
vastgesteld en is de bestemmingsplanprocedure
gestart. De marktverkenning naar bouwconcept c.q.
aannemer is afgerond. De omgevingsvergunning is
verstrekt. Start bouw voorzien in 2015.
Krimpen aan de Lek, Centrum
Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd.
Eindresultaat is een dorpshart waar het goed wonen,
winkelen, verblijven en recreëren is.
Het project bestaat uit een mix van woningtypen,
huur en koop, zorg- en eerstelijnsvoorzieningen, een
Cultuurhuis en winkels.
Voor het Cultuurhuis en de woningen in het plandeel
De Observant is de omgevingsvergunning verstrekt en
de bouw gestart. Oplevering verwacht in 2016.
Marktpartijen oriënteren zich op de restant
koopwoningenproductie.
13
Project met korte beschrijving
Doelstellingen voor 2015
Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord
De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240
verouderde woningen maken plaats voor 240
nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger,
ruimer en beter toegesneden op de wensen van de
bewoners. Een 10-jarenproject. Als eerste worden
uitgevoerd:
Bol-locatie met 20 huurappartementen en 56
koopwoningen (projectontwikkelaar);
Zilverstad-locatie met circa 63 huurappartementen
voor senioren.
De 63 appartementen op de Zilverstad-locatie worden
opgeleverd. In het centrumgebied aan het A.
Plesmanplein staat de bouw van een Plus-supermarkt
en 36 huurwoningen met parkeerdek gepland. Eind
2015 zal de start bouw kunnen plaatsvinden.
Blok 9 is gesloopt. De bestaande winkelstrip krijgt een
make-over om de uitstraling op een goed niveau te
brengen. Verdere planvorming rond Blok 4/5 en 6
wordt opgepakt conform de herijkte (2014) planning.
Kwaliteitsverbetering in bestaande woningvoorraad
door renovatie.
We zijn begonnen met de uitvoering van energie- en
renovatieprojecten. De eerste tranche betreft 121
woningen, vervolgens worden t/m 2017 nog eens 245
woningen verbeterd. Ambitie is minimaal het
energielabel B.
Voor deze projecten is STEP-subsidie aangevraagd.
Bijzondere projecten
We bouwen aan verschillende vormen van
maatschappelijk vastgoed. De nieuwbouw (1.800 m2)
van het Cultuurhuis in Krimpen aan de Lek en de
transformatie (500 m2) van het bestaande Weeshuis
in Schoonhoven tot een woonzorgvoorziening voor 12
cliënten en een beheerder.
14
Verduurzamen: stap voor stap naar energieneutraal
De ambitie van QuaWonen op het gebied van energiebesparing blijft hetzelfde: we willen naar een
energieneutrale woningvoorraad. Wij doen dat om de woonlasten van onze huurders te beperken
en het wooncomfort te vergroten. Bovendien is het goed voor het milieu. We streven ernaar om
met isolatiemaatregelen onze woningen minimaal op energielabel B te krijgen. Vervolgens kijken
we naar andere mogelijkheden om, samen met co-makers, nog een stap verder te zetten richting
energieneutraal.
Verbeteren van de bestaande woningvoorraad
Met renovatieprojecten waarbij we groot onderhoud combineren met woningverbetering en
energiemaatregelen, zijn de grootste stappen te maken op het gebied van energiebesparing. Maar
vanuit financieel én praktisch oogpunt bezien, kunnen we op deze manier slechts een beperkt deel
van onze woningen aanpakken. Met als gevolg dat we onze beperkte middelen dan slechts zouden
inzetten voor een kleine groep huurders.
Met een kleinere energie-ingreep kunnen we voor een grotere groep huurders het wooncomfort
verhogen en de woonlasten beperken. Daarom kiezen we ervoor om meer woningen in kleinere
stappen energiezuinig te maken. We investeren in verbetering naar minimaal energielabel B door in
ieder geval de hele woningschil te isoleren. Bij de keuze welke woningen worden aangepakt, speelt
onder andere mee of we een aanzienlijke labelverbetering kunnen realiseren en of er in de huur
ruimte is om de energiemaatregelen terug te verdienen.
Daarnaast zoeken we naar nieuwe mogelijkheden en technieken om een stap verder te zetten
richting energieneutraal. Bijvoorbeeld door samen te werken met een partij die huurders van
QuaWonen een scherp aanbod doet voor het plaatsen, installeren en onderhouden van
zonnepanelen. Een aanbod waarbij huurders maandelijks aan deze partij kunnen betalen en dat
hen direct financieel voordeel oplevert. Het gaat in eerste instantie om de huurders van de
gerenoveerde woningen in de Vogel- en Doornenbuurt in Krimpen aan den IJssel.
Concreet gaan we in 2015 aan de slag met:
•
Energiezuiniger maken 121 woningen:
•
12 Eengezinswoningen Boezemstraat e.o. in Krimpen aan den IJssel.
•
8 Woningen aan de Buys Ballotsingel in Krimpen aan den IJssel.
•
16 Eengezinswoningen aan de Prinsessenweg 1-31 in Lekkerkerk.
•
40 Woningen aan de Bilderdijkstraat e.o. in Lekkerkerk (uitvoering in 2015 én 39
woningen 2016).
•
21 Eengezinswoningen Nicolaas Beetshof e.o. in Lekkerkerk.
•
12 Seniorenwoningen aan de Leliestraat in Krimpen aan de Lek.
•
12 Galerijflats aan de Lommerijk in Schoonhoven.
•
Verspreid over ons werkgebied vervangen we 377 cv-ketels door een HR-ketel.
•
In 2015 leveren we aan de Dijklaan in Bergstoep (Bergambacht) 4 energieneutrale
eengezinswoningen op.
15
Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief
Als professionele woningcorporatie zijn we het aan onszelf en onze klanten verplicht om onze
dienstverlening op orde te hebben en de dagelijkse taken heel goed te doen. We hebben de
afgelopen jaren de basis gelegd voor goede en efficiënte dienstverlening aan de klant. Nu staan we
voor de opgave om de bedrijfskosten te beperken en toch onze dienstverlening op een goed peil te
houden. We kiezen voor (meer) digitalisering en zullen klanten ook aanspreken op hun eigen rol en
verantwoordelijkheid.
Heel goede basisdienstverlening
Een goede basisdienstverlening staat of valt met klantgerichte medewerkers. In een
klantgerichtheidsprofiel hebben we vastgelegd welk gedrag we van medewerkers verwachten.
Kernwoorden in dit profiel zijn bereikbaar, betrokken, betrouwbaar, deskundig en resultaatgericht.
We sturen hierop in de dagelijkse praktijk. Nieuwe systemen maken het voor medewerkers
makkelijker om klanten goed te helpen. Met het in 2013 ingevoerde klantinformatie- en
kennisbanksysteem IRIS kunnen we klanten die contact met ons opnemen beter en sneller van
dienst zijn. Via dit systeem bewaken we de voortgang van de afhandeling.
Een belangrijke nieuwe ontwikkeling is dat we vanaf 2015 bij een reparatieverzoek direct een
afspraak voor herstelwerkzaamheden met de klant kunnen maken. Ten slotte ontwikkelen we de
mogelijkheid om continu de klanttevredenheid bij reparatieonderhoud te meten. Zo zien we
meteen of onze klanten tevreden zijn met de afhandeling van hun reparatieverzoek.
Meten klanttevredenheid
In 2015 vinden er veranderingen plaats in zowel de uitvoering van het reparatieonderhoud als in
de wijze waarop we de tevredenheid hierover meten. We gaan werken met één Co-Maker voor het
onderhoud, en meten direct nadat een reparatieverzoek is uitgevoerd de klanttevredenheid. Dit is
een andere systematiek dan de KWH-methodiek van voorafgaande jaren. Met de normstelling bij
een dergelijke werkwijze beginnen we daarom met een voorzichtige doelstelling van een zeven,
waarbij het streven is om in de komende jaren een hogere norm te bereiken.
Klachtenprocedure en geschillencommissie
Klachten kunnen ons helpen onze dienstverlening te verbeteren. Wij bekijken de klacht en zoeken
samen met de huurder naar een oplossing. Komen we er niet uit met een klant, dan kan hij een
beroep doen op de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Deze onafhankelijke
commissie beoordeelt de casus dan; ze bekijkt of QuaWonen voldoende heeft gedaan om de klacht
op te lossen.
Deze uitgangspunten vertalen we in 2015 in de volgende doelen:
•
Minstens 70% van de vragen van onze klanten worden direct, zonder doorverbinden of
terugbellen, door onze klantenservice afgehandeld.
•
We beginnen in de eerste helft van 2015 met permanente metingen van klanttevredenheid
over de uitvoering van reparatieonderhoud en klachtenonderhoud.
•
De klanttevredenheid over reparatieverzoeken is ten minste 7.
•
De klanttevredenheid over het afhandelen van klachten is ten minste 7.
•
In 2015 is het mogelijk om direct een afspraak met onze klant in te plannen voor het uitvoeren
van reparatieonderhoud.
16
Samenwerking met anderen, lokale verankering
QuaWonen is stevig lokaal verankerd. Samenwerken met, en luisteren naar, lokale belanghouders
helpt ons bij het bepalen van de prioriteiten en het realiseren van onze doelstellingen. Samen
kunnen we ook meer bereiken dan alleen. Alle reden dus om de contacten met onze belanghouders
goed te onderhouden. Maar wel zo effectief mogelijk.
Participatie van huurders
Huurders zijn onze belangrijkste belanghouders. Huurdersorganisaties en individuele huurders
hebben volop mogelijkheden om te participeren. Kortdurend, gericht op een bepaald doel, project,
thema of een bepaalde activiteit, en structureel gericht op het beïnvloeden van beleidsontwikkeling
en uitvoering.
De lokale huurdersorganisaties zijn ook vertegenwoordigd in het COH, dat op strategisch niveau
overleg voert met QuaWonen. De vraagstukken op dit niveau zijn de afgelopen jaren veel
complexer geworden. Daarom zijn we in 2014 begonnen met het gezamenlijke aanpakken van
vraagstukken en het organiseren van themabijeenkomsten. Naast het COH en vertegenwoordigers
van QuaWonen nodigen wij inhoudelijke experts uit kringen van onze huurders en klanten uit, zo
nodig aangevuld met onafhankelijke deskundigen. Samen diepen we een onderwerp uit. In 2015
gaan we daarmee door.
Op het gebied van huurdersparticipatie hebben we in 2015 de volgende doelen:
•
We zoeken samen met de huurdersorganisaties naar oplossingen voor vraagstukken en
betrekken daarbij experts uit huurderskringen en andere deskundigen. In 2015 gebeurt dit bij
het maken van woonlastenbeleid/betaalbaarheid.
•
De huurdersorganisaties krijgen een rol bij het bepalen van de projecten die in aanmerking
komen voor een bijdrage uit het leefbaarheidsfonds.
•
In Krimpen aan den IJssel overleggen de huurdersorganisatie, de gemeente en QuaWonen
minimaal eens per jaar over de voortgang en aanpassingen van prestatieafspraken.
•
In de gemeente Krimpenerwaard hopen wij bij de gemeente en huurdersorganisaties draagvlak
te vinden voor het gezamenlijk voorbereiden van nieuwe prestatieafspraken.
Inbreng van andere belanghouders
Gemeenten
In de samenwerking met de gemeenten staan ons in 2015 twee uitdagingen te wachten. De eerste
is de samenvoeging per 1 januari 2015 van de K5-gemeenten Bergambacht, Nederlek, Ouderkerk,
Schoonhoven en Vlist tot één gemeente. De tweede zijn de decentralisaties in het sociaal domein;
gemeenten worden in 2015 verantwoordelijk voor jeugdzorg, werk en inkomen en zorg aan
langdurig zieken en ouderen. Een deel van deze taken hebben zij nu ook al, een deel nemen zij
over van de Rijksoverheid. QuaWonen streeft hierbij naar een goede samenwerking en rolverdeling
tussen gemeente, huurders, zorg- en welzijnsorganisaties en QuaWonen.
Het ambtelijk en bestuurlijk overleg met gemeenten gebeurt aan de hand van de
prestatieafspraken. De presentatieafspraken sluiten aan op de gemeentelijke Woonvisies, de
handreikingen herziening woonvisie K5 en bovenregionale beleidsnota’s en woonvisies. De
onderwerpen in ons Ondernemingsplan sluiten op hun beurt aan op de prestatieafspraken. Zo
maken we de cirkel Ondernemingsplan-prestatieafspraken-Woonvisies rond.
De prestatieafspraken wonen, zorg en welzijn voor Krimpen aan den IJssel zijn in 2014 voorbereid
in overleg tussen gemeente, huurdersvertegenwoordigers en QuaWonen. Tijdens een
startbijeenkomst waarvoor ook alle raadsleden zijn uitgenodigd, is de lokale opgave
geïnventariseerd. De thema’s en vraagstukken die daarbij naar voren zijn gekomen, zijn vertaald in
concrete afspraken. Wij stellen ons voor om in 2015 samen met onze huurdersorganisaties en de
gemeente Krimpenerwaard op een vergelijkbare wijze gezamenlijk te werken aan nieuwe
prestatieafspraken. Een gezamenlijk commitment aan de opgave is immers het beste vertrekpunt
om ook gezamenlijk resultaat te bereiken.
Naast de prestatieafspraken en het bestuurlijk overleg wil QuaWonen ook in 2015 graag in de
gemeenteraad of voor de raadscommissie verantwoording afleggen over wat wij samen met de
gemeente hebben bereikt.
17
Lokale en regionale netwerken
Om ook bij andere belanghouders inbreng voor ons beleid op te halen en te toetsen of onze koers
moet worden bijgestuurd, maken we deel uit van diverse lokale en regionale netwerken.
Bijvoorbeeld met de politie, met zorg- en kinderopvangorganisaties, met scholen, met lokale
welzijnsorganisaties en belangenorganisaties en met collega-corporaties. Wij participeren actief in
door gemeenten geïnitieerd regulier overleg over wonen-zorg-welzijn.
QuaWonen zit in het Bestuur van Maaskoepel en bekleedt het voorzitterschap van de Federatie
Krimpenerwaard.
In 2015 heeft QuaWonen een trekkersrol in het overleg woningmarktafspraken van de subregio
Oost. In dit overleg bespreken de gemeenten Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel en
het deelgebied Rotterdam Alexander, het woningmarktprogramma, monitoren we het
woningaanbod in de verschillende huurprijsklassen en de voorraadontwikkeling, bespreken we het
verkoopbeleid en de vraagstukken op het gebied van wonen en zorg.
Samenwerking Groene Hart corporaties
We kunnen kosten besparen en kennis vermeerderen door samen te werken met andere
corporaties. Het dagelijkse proces is immers bij alle corporaties vrijwel identiek. Vanuit deze
gedachte werkt QuaWonen sinds 2012 samen met drie andere corporaties uit het Groene Hart:
Mozaïek Wonen, Woonpartners Midden-Holland en Wonen Centraal. De vier corporaties weten
elkaar op uitvoerend niveau prima te vinden. Komend jaar versterken we de samenwerking,
waarbij de focus ligt op kostenbesparing en efficiency.
18
Interne organisatie
Efficiency en doelmatigheid zijn kernbegrippen van de nieuwe organisatie inrichting. We moeten
goed presteren met minder geld. De gedachte daarbij is simpel: naarmate QuaWonen minder geld
nodig heeft voor de eigen organisatie, kunnen we meer investeren in het wonen in de
Krimpenerwaard.
Organisatieverandering
Sinds juli 2014 is de reorganisatie ingevoerd, sinds oktober 2014 hebben de boventallige
medewerkers de organisatie verlaten. Alle medewerkers werken nu vanuit één locatie in
Bergambacht. Zo kunnen we zaken beter afstemmen en onze klanten dus beter helpen.
Behalve kostenbesparing leidt de reorganisatie ook tot meer efficiency. Met de reorganisatie is een
nieuw besturingsmodel geïntroduceerd dat is geïnspireerd op het Driekamermodel van Johan
Conijn. In het Driekamermodel zijn de rollen die een corporatie in zich bergt gescheiden door elke
rol in een afzonderlijke afdeling (kamer) onder te brengen. Bij QuaWonen zijn dat: de afdeling
Strategie en Participatie (Maatschappelijke kamer), de afdeling Wonen (Vastgoedkamer) en de
afdeling Bedrijfsvoering (Vermogenskamer). Deze andere manier van werken (rollenscheiding)
maakt strategische keuzes en hun consequenties helder, en levert zo een bijdrage aan de
efficiency, transparantie en legitimiteit van QuaWonen.
De opdracht van de Vastgoedkamer is om het dagelijkse werk heel goed en heel efficiënt in te
richten. Een huurder belt ons met een vraag en krijgt direct antwoord. Een woning komt leeg en
wordt snel weer verhuurd. We kiezen één Co-Maker voor al het dagelijks onderhoud. Kwaliteit
tegen lage kosten. De Maatschappelijke kamer kijkt kritisch hoe we het geld dat overblijft na
uitvoering van onze basistaken, zinvol aanwenden. Bij onze huurders, belanghouders en collega's
halen wij informatie en argumenten op. Via beleid en kwaliteitszorg willen we er voor zorgen dat
onze afwegingen heel helder zijn. De Vermogenskamer is de afdeling die het geld ‘regelt’ en
voorwaarden bepaalt: hoeveel mag het dagelijkse beheer kosten? Hoeveel mag een
nieuwbouwwoning kosten? Welk rendement moet QuaWonen maken op eigen vermogen opdat we
ook in de toekomst financieel gezond zijn? Dat is immers een vereiste om te kunnen blijven
investeren in de Krimpenerwaard.
Personele ontwikkelingen
In 2015 werken we verder aan de invoering en afstemming van processen, procedures en
werkwijzen ten behoeve van de organisatie zoals deze er na de reorganisatie uitziet. Waar nodig
volgen medewerkers trainingen om basiskennis, vaardigheden maar óók gedragscomponenten op
het gewenste niveau te krijgen. Het accent bij gedrag ligt op verantwoordelijk en betrokken. Van
medewerkers wordt ook een grotere verantwoordelijkheid voor hun eigen loopbaan verwacht.
QuaWonen stimuleert en faciliteert.
Verder gaan we de functieprofielen herijken; deze worden aangepast aan de nieuwe organisatie.
We willen terug in het aantal functieprofielen door deze in meer algemene termen te omschrijven.
Eind 2014 houden we een medewerkersonderzoek. Uit de resultaten zal blijken hoe medewerkers
de voorbije periode hebben beleefd en hoe zij de organisatie nu ervaren. De resultaten van het
medewerkersonderzoek kunnen (ook) dienen als nulmeting voor vervolgonderzoek naar de
ontwikkeling van de medewerkersbetrokkenheid vanaf de start van de nieuwe organisatie. Mogelijk
volgen er ook acties uit voor 2015.
Voor onze organisatie hebben we in 2015 de volgende doelen:
•
Actualiseren (generieke) functiebeschrijvingen.
•
Vervolg inrichten organisatie en medewerkers hier op toegerust laten zijn.
•
Verzuimpercentage maximaal 3%.
•
Meldingsfrequentie maximaal 1,15.
Ondernemingsraad (OR)
Met de OR worden de gebruikelijke overleggen gevoerd. Dat overleg is zeven keer per jaar,
waarvan één keer met een vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen. Zo nodig wordt
advies/instemming van de OR gevraagd.
19
Governance
Het toezicht op de taken van QuaWonen als maatschappelijke organisatie is op verschillende
manieren geborgd, onder meer in de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. Beide
zijn te vinden op onze website en vormen de basis voor onze governance structuur. Het bestuur en
de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de
governance en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. De governance structuur is
uitgewerkt in de statuten, in het reglement Raad van Commissarissen, in het document Relatie
bestuur en Raad van Commissarissen en in onze beleidsvisies. Het bestuur informeert, rapporteert
en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. In de statuten staat voor welke
besluiten de goedkeuring van de Raad van Commissarissen nodig is. Er is geen aanleiding om deze
structuur aan te passen.
Op het gebied van governance hebben we in 2015 het volgende doel:
•
Onze controller toetst of beleidsvoorstellen, bedrijfsactiviteiten en besluiten in lijn zijn met de
Governancecode, statuten, wettelijke regels en Ondernemingsplan.
•
De Herzieningswet zal wellicht tot aanscherping van de governance leiden. Uiteraard zal
QuaWonen deze aanpassingen dan implementeren.
Risicobeheersing
Risicomanagement ondersteunt het proces van ‘in control’ zijn. In vorige jaren is een structuur
voor het risicomanagement opgezet. Deze opzet wordt verder verbeterd. De toepassing en werking
ervan worden beoordeeld.
Op
•
•
•
•
het gebied van risicobeheersing hebben we in 2015 de volgende doelen:
Actualiseren van de risicoscan.
Volgen van de risico’s met de hoogste scores.
Effectiviteit van de beheersmaatregelen toetsen.
Beoordeling van de procesbeschrijvingen met risico als invalshoek.
Control
Control gaat voornamelijk over het ‘in control’ zijn van de bedrijfsprocessen. Daarnaast toetst de
externe accountant de jaarrekening. De resultaten van de interne toetsingen door de controller
worden vastgelegd in de managementletter van de controller en besproken met de Raad van
Commissarissen. De resultaten van de externe toetsing door de accountant, hebben een plek in de
management letter van de accountant. Het spreekt voor zich dat opvolging wordt gegeven aan
zowel de bevindingen van de controller alsook die van de accountant.
QuaWonen heeft in 2014 de organisatiestructuur en het besturingsconcept aangepast naar de
veranderende eisen voor transparantie, inzicht in maatschappelijke keuzes, effectiviteit, efficiency
onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Hieruit volgt de aanpassing op hoofdlijnen
van werkprocessen op de veranderende taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van
afdelingen en medewerkers.
Op
•
•
•
•
•
•
het gebied van control hebben we in 2015 de volgende doelen:
Actualiseren van essentiële procedures.
Toetsen op de werking en opvolging van deze procedures.
Toetsen van de werking en opvolging van het nieuwe besturingsconcept.
Toetsen van rapportages, verantwoordingen en prognoses op juistheid en tijdigheid.
Toetsen van het ‘in control’ zijn van de bedrijfsprocessen.
Toetsen van de juiste toepassing van fiscale regelgeving.
QuaWonen Energie BV
In 2012 zijn 33 woningen aan de Waterlijster te Krimpen aan den IJssel voorzien van een Warmte
Koude opslag (WKO). Deze techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen.
In 2014 zijn 26 woningen aan de Bloemengaarde te Bergambacht voorzien van zonnepanelen.
Via de Energie BV wordt maandelijks aan deze bewoners een vergoeding gevraagd voor dit
gebruik. Op jaarbasis is dit een bedrag van rond € 30.000.
20
Financiën
Gewijzigde omstandigheden
De omstandigheden waaronder woningcorporaties opereren zijn sterk gewijzigd. Door onder meer
de economische crisis, verhuurders- en saneringsheffingen en de vennootschapsbelastingplicht is
de financiële armslag van woningcorporaties fors ingeperkt. Tegelijkertijd is de
volkshuisvestingsopgave onverminderd groot. Dat stelt corporaties voor lastige keuzes. QuaWonen
laat zich daarbij primair leiden door haar volkshuisvestingsopgave: betaalbaarheid,
beschikbaarheid en goede en energiezuinige huurwoningen voor doelgroepen en leefbare wijken.
Dat alles uiteraard wel binnen de randvoorwaarde dat de financiële continuïteit niet in gevaar
komt.
Om zo min mogelijk te hoeven tornen aan ambities stuurt QuaWonen nadrukkelijk ook op
kostenbesparing en efficiency. Zo brengt QuaWonen de kosten in verband met onderhoud omlaag
door vanaf 2015 al het dagelijks onderhoud onder te brengen bij één aannemer die als verlengstuk
van QuaWonen (Co-Maker) zal gaan fungeren. Door de slimmere manier van werken kan in de
begroting 2015 daardoor een besparing worden ingerekend van € 0,5 miljoen.
Verder heeft QuaWonen per 1 juli 2014 een reorganisatie doorgevoerd. De formatie is geslonken
van 94,2 fte naar 74,4 fte. Bovendien zijn we vanuit één kantoor (in plaats van vier) gaan werken.
De financiële effecten daarvan zijn voor het eerst in 2015 echt voelbaar.
Financieel kader
QuaWonen heeft voor de komende beleidsperiode de financiële uitgangspunten geformuleerd om
de continuïteit te kunnen waarborgen; dat wil zeggen de volkshuisvestelijke opgave realiseren en
tegelijkertijd financieel gezond blijven. De voorliggende begroting voldoet daaraan. Bovendien
passen de gehanteerde uitgangspunten binnen de kaders die toezichthouders hanteren. De
belangrijkste uitgangspunten zijn:
1. Positieve kasstromen: de rentedekkingsgraad (ICR: verhoudingsgetal van de operationele
kasstroom ten opzichte van de financieringslast) is minimaal 1,4.
De ICR geeft aan of QuaWonen uit de beschikbare operationele kasstroom aan haar lange
termijn renteverplichtingen kan voldoen en zegt daarmee iets over de kredietwaardigheid /
blijvende toegang tot de kapitaalmarkt.
2. Voldoende eigen vermogen:
a. Solvabiliteit (eigen vermogen uitgedrukt in percentage van het balanstotaal) is minimaal
25%.
Het solvabiliteitspercentage geeft aan of QuaWonen aan haar lange termijn verplichtingen
kan voldoen en of er voldoende risicobuffer is.
b. De loan to value (schuldverhouding) bedraagt maximaal 75% van de bedrijfswaarde.
De loan to value legt een relatie tussen onze bedrijfswaarde en het aandeel van de
aangetrokken leningen.
c. Het gemiddelde directe rendement van de operationele kasstromen (exclusief
rentelasten) bedraagt minimaal 4% van de bedrijfswaarde.
Het direct rendement geeft aan welk rendement is gehaald op het geïnvesteerde
vermogen.
3. Blijvende toegang tot de kapitaalmarkt:
a. Debt Service Coverage Rate: DSCR is groter dan 1 (conform risicoprofiel WSW).
Ten opzichte van de ICR (zie hierboven onder 1.) wordt bij de DSCR een normatieve
aflossing toegevoegd van 2% van het gemiddelde lang vreemd vermogen. Dit om te
toetsen in hoeverre QuaWonen in staat is om naast de rente ook aan de
aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen.
b. Dekkingsratio: de geborgde leningenportefeuille mag niet groter zijn dan 50% van de
WOZ-waarde.
De dekkingsratio geeft aan of tegenover de leningen voldoende zekerheidswaarde staat.
c. Relatief renterisico: mag jaarlijks niet groter zijn dan 15% van de leningenportefeuille.
Het renterisico geeft aan over welk gedeelte van de leningenportefeuille renterisico wordt
gelopen door vernieuwing van de lening of door extra benodigde leningen. De norm van
15% impliceert dat de portefeuille minimaal om de zeven jaar is vernieuwd.
4. Het borgingsplafond dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) afgeeft voor 2015, is
bepalend voor de investeringsomvang in 2015.
21
5. Efficiency ratio: de netto bedrijfskosten (zonder heffingen) mogen niet meer bedragen dan
50% van de huuropbrengst.
Deze indicator maakt het mogelijk om de kasstromen uit de exploitatie te monitoren. Doel is
grip krijgen op de ontwikkeling van de bedrijfskosten. De normstelling voor deze ratio is
ontleend aan de CBC benchmarkgegevens 2013 van Aedes. Deze benchmark biedt goede
aanknopingspunten om de scherpte in de bedrijfsvoering verder te vergroten.
6. Financierings-/investeringsratio: de gemiddelde financierings-/investeringsratio over de
begrotingshorizon bedraagt maximaal 50% per jaar.
Deze ratio geeft inzicht in de mate waarin we investeringen moeten financieren met vreemd
vermogen (maximaal 50%; overige deel met eigen middelen: operationele kasstromen en
verkoopopbrengsten).
De afgelopen jaren zijn we steeds nadrukkelijk gaan sturen op de financiële ratio’s (vooral 1 tot en
met 3); Enerzijds omdat veranderende omstandigheden dat vereisen om financieel gezond te
blijven, anderzijds omdat toezichthouders, geldgevers en borgende instanties ons kritischer
beoordelen op de ratio’s. De inspanningen van QuaWonen zijn erop gericht om ook op de lange
termijn onze volkshuisvestelijke ambities te kunnen waarmaken, zonder de kritische grenzen te
overschrijden.
Beleidskeuzes en aannames
De begroting 2015 is opgesteld op basis van de volgende beleidskeuzes en aannames:
•
Optimale invulling van de vastgoedopgave, door:
o
uit te gaan van borgingsplafond 2015;
o
aangescherpt afwegingskader voor nieuwbouw (met lagere stichtingskosten);
o
vaker te kiezen voor renoveren in plaats van sloop/nieuwbouw;
o
gemiddeld rendement op investeringen van minimaal 3,5%.
•
Inrekenen van de duurzaamheidsambitie.
•
Behoudend huurprijsbeleid: voor 2015, 2016 en 2017 is gerekend met een inflatievolgende
huurverhoging met aftoppen op € 699. Vanaf 2018 inflatievolgende huurverhoging zonder
aftoppen.
•
Verlaging van de bedrijfslasten, door:
o
gekrompen formatie na de reorganisatie;
o
taakstellend, tevens lager onderhoudsbudget door samenwerking met een Co-Maker.
•
Verkoopprogramma: 30 woningen.
•
Strategisch voorraadbeleid: huurprijzen worden afgetopt op de liberalisatiegrens € 699 en op
huurprijscategorieën.
•
Inrekenen van de saneringsheffing voor 2015 en 2016 van € 1 miljoen en voor 2017 en 2018
van € 0,5 miljoen.
•
Gemaximeerd budget voor leefbaarheidsactiviteiten van € 0,7 miljoen per jaar.
•
Inrekenen van de 6% BTW-maatregel op arbeid bij verbouwing en onderhoud van bestaande
woningen (regeling verlengd tot 1 juli 2015).
•
Structureel inrekenen van de verhuurdersheffing van € 5,6 miljoen in 2015 naar € 9 miljoen in
2024.
•
Inrekenen van de vennootschapsbelasting op basis van de commerciële winst en vertaling naar
fiscaal resultaat. Met belastingoptimalisatie is in deze begroting geen rekening gehouden.
•
Het gehanteerde lange rentetarief voor 2015 en 2016 is 3%, voor 2017, 2018 en 2019 is dit
4%, voor volgende jaren conform voorschrift van het Centraal Fonds Volkshuisvesting 5,25%.
Waarderingsgrondslagen
Voor de begroting 2015 is de ‘Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting’ toegepast. Het
sociaal bezit wordt aangemerkt als bedrijfsmiddel en is geclassificeerd naar sociaal (Daebwoningen en maatschappelijk onroerend goed) en commercieel (niet-Daeb woningen en
bedrijfsonroerend goed). Ongeveer 250 woningen zijn op basis van de huurprijs aangemerkt als
commercieel. Dit zijn de wooneenheden die volgens de Herzieningswet administratief of juridisch
gescheiden moeten worden van de Daeb-activiteiten. Deze scheiding is slechts doorgevoerd in de
meerjarenbegroting voor de kasstromen en de exploitatie. Een vermogensscheiding kan nog niet
berekend worden. Vooralsnog zet QuaWonen nu in dezen ook geen verdere stappen, maar wacht
eerst de uitkomsten van de parlementaire behandeling af. De waardering van het sociaal bezit is
gebaseerd op de bedrijfswaardeberekening. Die van het commerciële bezit op marktwaarden
waaraan taxaties ten grondslag liggen. De verhuurdersheffing heeft een permanent karakter en
heeft daardoor een dempend effect op de bedrijfswaarde.
22
Piketpalen uitgewerkt/uitkomsten
Positieve operationele kasstromen / ICR
De rentedekkingsgraad geeft aan in hoeverre we vanuit de operationele kasstroom kunnen voldoen
aan de financieringslasten. Rekening houdend met een risicobuffer is de norm voor de ICR ≥ 1,4.
2014
Operationele
kasstroom
voor
rentebetalingen/ontvangsten
Bruto rente
uitgaven
ICR
Jaarplan
2014
1,66
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
22.474
22.952
23.282
23.240
23.976
24.466
25.970
26.277
26.538
26.312
11.036
11.045
11.026
11.236
11.304
11.609
12.474
12.588
12.857
13.017
2,04
2,08
2,11
2,07
2,12
2,11
2,08
2,09
2,06
2,02
1,76
1,71
1,79
1,79
1,86
1,83
1,83
1,84
1,80
Voldoende eigen vermogen
Het eigen vermogen is het weerstandsvermogen van de corporatie en dient als buffer.
Onderdelen van deze buffer zijn :
• Solvabiliteit: norm 25%.
• Loan to value: norm ≤ 75%.
• Direct rendement: norm ≥ 4.
23
Solvabiliteit
Eigen vermogen
Balanstotaal
Solvabiliteit
Jaarrekening
2013 / Jaarplan
2014
2013
2014
2015
156.648
509.350
30,8
2016
171.405
531.597
32,2
2017
185.041
546.996
33,8
2018
196.228
561.018
35
2019
212.946
582.126
36,6
2020
227.642
600.099
37,9
2021
241.010
612.030
39,4
2022
257.020
625.894
41,1
2023
265.594
634.088
41,9
34
27
28
28
30
32
33
34
35
36
37
2024
278.934
654.259
42,6
Loan to value
2013
Vreemd
vermogen
Bedrijfswaarde
Loan to value
Jaarrekening
2013 / Jaarplan
2014
62
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
299.697
308.184
312.784
314.503
320.819
324.323
323.521
321.392
318.897
329.001
436.842
68,6
464.785
66,3
479.439
65,2
489.889
64,2
504.448
63,6
528.198
61,4
537.113
60,2
546.831
58,8
560.472
56,9
565.245
58,2
69
68
67
65
64
63
62
61
68
60
Direct rendement
2013
Operationele
Kasstroom voor
rentebetalingen/ontvangsten
Vastgoedwaarde
Direct rendement
Jaarrekening 2013 / Jaarplan
2014
4,6
2014
4,2
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
22.474
22.952
23.282
23.240
23.976
24.466
25.970
26.277
26.538
26.312
449.345
5,0
469.473
4,9
490.627
4,7
505.417
4,6
522.206
4,6
540.885
4,5
554.919
4,7
566.615
4,6
576.166
4,6
589.329
4,5
4,6
4,6
4,7
4,8
5,0
5,0
5,1
5,1
5,1
24
Toegang tot de kapitaalmarkt
Om onze investeringen te financieren is het noodzakelijk om toegang te hebben tot de
kapitaalmarkt. Onze investeringen hebben betrekking op het sociale vastgoed en worden geborgd
door het WSW.
Debt Service Coverage Ratio
Deze ratio geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom voor rentebetalingen en ontvangsten
hoog genoeg is om de netto rentebetalingen en de theoretische jaaraflossing van de leningen te
voldoen. De kasstroom wordt gecorrigeerd voor het onderhoud. Gerekend wordt met een normatief
bedrag voor onderhoud van € 700 per vhe. De norm is dan ook > 1. Deze ratio is nieuw en is een
onderdeel van de beoordeling door het WSW.
Operationele
kasstroom
vóór renteontvangsten/uitgaven o.b.v.
minimaal
onderhoud
Rente +
aflossing
DSCR
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
27.371
27.993
27.975
27.994
28.919
29.545
31.182
31.363
32.016
31.896
19.836
20.121
20.458
21.059
21.070
22.075
22.731
23.091
23.661
23.416
1,38
1,39
1,37
1,33
1,37
1,34
1,37
1,36
1,35
1,36
Dekkingsratio
De dekkingsratio geeft aan in hoeverre de bij het WSW geborgde leningen gedekt worden door de
WOZ-waarde van de bij het WSW ingezette onderpanden. De norm wordt door het WSW op
maximaal 50% gesteld. De leningen mogen maximaal 50% van de WOZ-waarde zijn. Bij
QuaWonen bedraagt dit ongeveer 23%.
Renterisico
Het relatief renterisico mag jaarlijks maximaal 15% van de leningenportefeuille bedragen om het
renterisico te spreiden. Voor 2015 wordt deze doelstelling behaald en is begroot op 14,17%
inclusief spread aanpassingen. Verder vooruitkijkend dienen zich meer renterisico’s aan; in de loop
van 2015 zullen we hierop acteren en kunnen we tot herfinanciering / renteherziening overgaan.
Leningen
o/g en
rekeningcourant
bank
Bedrag af
te spreken
%
renterisico
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
299.697
308.184
312.784
314.503
320.819
324.323
323.521
321.392
42.471
70.312
43.224
32.279
43.537
48.328
24.083
20.821
15.594
20.559
14,17%
22,81%
13,82%
10,26%
13,57%
14,90%
7,44%
6,48%
4,89%
6,25%
318.897 329.001
Borgingsplafond WSW
De investeringen van 2015 zijn afgestemd op het door het WSW afgegeven borgingsplafond voor
2015, rekening houdend met de eigen middelen van QuaWonen. Medio 2015 zal het plafond herijkt
worden door het WSW.
Bij elk definitief investeringsbesluit wordt beoordeeld of de investering nog past binnen het plafond.
Efficiencyratio
De netto bedrijfskosten (dat wil zeggen zonder de verhuurdersheffing en de saneringssteun) in
relatie tot de huuropbrengsten geeft een indicatie in hoeverre de corporatie efficiënt is. Een
algemene norm is < 50%. Vorig jaar is deze ratio voor het eerst toegepast en is gesteld dat de
norm van 50% vanaf 2017 zou gelden.
25
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Netto
Bedrijfskosten
22.671
23.109
23.617
24.081
24.392
25.195
26.098
26.506
27.547
27.813
Huuropbrengsten
53.582
55.322
57.089
58.310
60.008
61.904
63.477
64.868
66.400
67.372
42,3
41,8
41,4
41,3
40,6
40,7
41,1
40,9
41,5
41,3
44,2
43,9
42,6
42,4
41,7
42,0
41,3
42,5
42,3
Efficiencyratio
Jaarplan 2014
48,7
Financierings-/investeringsratio
Deze ratio geeft inzicht in de mate waarin wij de investeringen moeten financieren met extra
vreemd vermogen (leningen). De operationele kasstromen en verkoopopbrengsten zijn niet
voldoende om de investeringen met eigen middelen te financieren. Gevolg hiervan is dat de
financieringslasten toenemen door extra te lenen. De ICR daalt en de loan to value neemt toe. De
norm is gesteld op 50%.
Deze ratio geeft een sterk fluctuerend beeld te zien voor de jaren 2015-2024. Dit komt door de
sterk wisselende investeringskasstromen door de jaren heen. De operationele kasstromen laten
een langzaam stijgend niveau zien.
2014
Operationele
kasstroom
incl. fin.
kosten
Portfolio
kasstroom
Financiering/investeringsratio 2015
Jaarplan
2014
78,1
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
11.557
12.010
12.315
12.064
12.739
12.924
13.557
13.749
13.743
13.352
-18.951
-20.697
-16.459
-13.335
-18.539
-15.602
-11.413
-10.576
-9.927
-22.581
39,0
42,0
25,2
9,5
31,
17,2
-18,8
-30,0
-38,4
70,1
53,9
37,9
33,9
15,5
16,1
17,2
4,8
3,5
40,9
26
Jaarresultaat
Het jaarresultaat is de resultante van verschillende onderdelen. De eerste en degene die aangeeft
wat het resultaat is van onze operationele activiteiten, is resultaat bedrijfsvoering. Dit resultaat
bestaat uit de resultante van de huuropbrengsten en de kosten voor onderhoud, beheer en
zakelijke lasten. Resultaat treasury is het saldo van de kosten en opbrengsten van financieringen;
bestaat voornamelijk uit de rentelasten op de leningen. Vervolgens komen de resultaten op de
verkoop. Samen vormen deze vier het transactieresultaat. Vervolgens komt het
waarderingsresultaat. Dit resultaat is de vermogensmutatie door waardeveranderingen van ons
vastgoed als gevolg van onze waarderingsgrondslag.
Jaarresultaat
Resultaat Bedrijfsvoering excl. verkoop, waardeveranderingen en VPB
Begroting 2014 Begroting 2015
6.834
10.379
-10.503
-10.214
5.295
4.880
-113
48
1.513
5.093
- Waardeverandering huidig bezit
14.341
15.671
- Waardeverandering nieuw bezit
-15.945
-12.311
Waarderingsresultaat
-1.604
3.360
-1.628
-3.200
-1.719
5.253
Resultaat Treasury
Resultaat Verkopen (bestaand)
Resultaat Verkopen (nieuwbouw)
Transactie resultaat
Mutatie materiële activa door waardeveranderingen
Vennootschapsbelasting inclusief latenties
Jaarresultaat
Transactieresultaat
Het transactieresultaat is verbeterd met € 3,5 miljoen en is als volgt te verklaren:
• Resultaat bedrijfsvoering is verbeterd met € 3,5 miljoen. De opbrengsten zijn gestegen met
€ 2 miljoen. De huren zijn toegenomen met € 2,3 miljoen en overige opbrengsten en
geactiveerde productie is afgenomen met € 0,5 miljoen. De huurstijging omvat de reguliere
jaarlijkse huurverhoging (inflatie is ingerekend met 1,25 %), harmonisatie en toename vhe’s.
De afname van de geactiveerde productie wordt veroorzaakt door lagere investeringen en
daarmee verminderde uren van de projectleiders.
• Het treasuryresultaat is verbeterd met € 0,3 miljoen. Leningen nemen toe door
financieringsbehoefte investeringen, terwijl de rente op de afgesloten leningen in 2014 en af te
sluiten leningen in 2015 lager ligt dan waarmee in de begroting van 2014 is gerekend.
• Resultaat verkopen bestaand neemt af met € 0,4 miljoen. Enerzijds is het aantal verkopen naar
beneden bijgesteld (30 in plaats van 37), anderzijds is de verkoopprijs verlaagd.
• Resultaat nieuwbouw neemt af met € 0,1 miljoen.
Waarderingsresultaat
Het waarderingsresultaat is verbeterd met € 5 miljoen. Waardeveranderingen 2015 ten opzichte
van 2014 zijn onderling niet te vergelijken. De mutatie waardeveranderingen huidig bezit wordt
beïnvloed door vele factoren. De afschrijvingen op de bedrijfswaarde worden bij berekening van de
bedrijfswaarde aan het eind van het jaar gecorrigeerd, € 13,3 miljoen. Daarnaast hebben voorraad
mutaties als sloop en verkoop invloed, totaal -€ 1,8 miljoen. Rekenregels als minimaal 15 jaar
exploitatie en 5 jaar huurharmonisatie inrekenen geven een verschil van € 5,7 miljoen. Onder
waardeverandering huidig bezit is ook de waardeverandering van -€ 1,5 miljoen MGE/Koopgarant
verwerkt. Onder waardeverandering nieuw bezit staan verwerkt de projectresultaten, dit omvat het
resultaat op de grondexploitatie en afboeking onrendabele toppen.
Meerjarenperspectief
Kijken we vooruit naar de jaren na 2015, dan is het vergelijken van de jaarresultaten niet zinvol.
In deze cijfers zijn op een aantal punten resultaten op waarderingen verwerkt (o.a. afschrijvingen,
projectresultaat en mutatie actuele waarde materiële vaste activa), waarvan de invloed hierop zeer
beperkt is. Deze resultaten zijn sterk afhankelijk van de parameters en de dan algemene
economische verwachtingen.
27
Vergelijking van het resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering (gecorrigeerd voor de afschrijvingen)
geeft een beter beeld van de resultaten van de bedrijfsuitoefening door QuaWonen.
2014
Resultaat uit
gewone
bedrijfsuitoefening
excl.
afschrijvingen
Jaarplan 2014
14.959
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
18.897
19.191
21.084
20.719
24.885
25.272
25.384
24.849
25.498
27.286
17.122
16.886
18.660
19.699
21.686
22.335
24.146
23.245
22.496
Ook vanuit resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is te zien dat de prognoses ten opzichte van
2014 sterk verbeterd zijn. De drie belangrijkste componenten zijn:
• Opbrengsten € 1,1 miljoen lager (inflatievolgend huurbeleid).
• Bedrijfslasten € 2,4 miljoen lager (personeelslasten en onderhoud).
• Daarnaast zijn de rentelasten afgenomen met € 0,7 miljoen.
Scenario’s
De begroting wordt opgesteld op basis van een aantal uitgangspunten, kaders en verwachtingen.
Om de effecten van veranderde omstandigheden (zoals ander inflatiepercentage, mogelijkheden
voor huurverhoging) op de uitkomsten van de begroting inzichtelijk te maken, zijn scenario’s
opgesteld en doorgerekend naar de ratio’s voor de rentedekkingsgraad (ICR), solvabiliteit en loan
tot value. Uit deze berekeningen komt naar voren dat QuaWonen voor nagenoeg alle scenario’s
binnen de normen blijft, behalve voor het scenario waarbij de beheerkosten en de rente op
financiering stijgen zonder dat sprake is van huurstijging ter compensatie. Het ligt niet in de lijn
der verwachting dat de rente op leningen in 2015 naar 5% zal stijgen en de kosten boven inflatie
uitkomen. Daarmee is dit scenario niet waarschijnlijk.
Financieel gezond
In ogenschouw nemende de uitkomsten van alle financiële ratio’s en scenario’s, is de conclusie
gerechtvaardigd om te stellen dat QuaWonen financieel gezond is en kredietwaardig voor het
WSW.
Benchmark
In november 2014 ontvangt elke corporatie via CBC een matrix waarin de benchmarkpositie wordt
weergegeven.
Als deze tijdig beschikbaar is vullen we dit jaarplan daarmee aan.
28
Begroting 2015
Prognose winst- en verliesrekening 2015
2015
2014
Bedrijfsopbrengsten
Huren
53.582
51.124
Vergoedingen
2.055
2.129
Verkoop onroerende zaken bestaand bezit
4.880
5.295
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf
655
757
Overige bedrijfsopbrengsten
Totaal bedrijfsopbrengsten
791
1.147
61.963
60.452
-13.852
-13.333
Bedrijfslasten
Afschrijving
Erfpacht
-1
-1
-5.603
-6.219
Lasten onderhoud
-10.113
-12.621
Overige bedrijfslasten
-17.135
-16.149
Totaal bedrijfslasten
-46.704
-48.323
15.259
12.129
776
747
Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Bedrijfsresultaat
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Opbrengst financiële vaste activa en effecten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Verkoop onroerende zaken projecten
Projectresultaten (nieuwbouw)
Waardeverandering MGE/Koopgarant (bestaand bezit)
Resultaat voor belasting
Belastingen
Resultaat na belasting
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa (bestaand bezit)
Jaarresultaat
28
56
-11.018
-11.306
5.045
1.626
48
-113
-12.311
-15.945
-1.502
-2.084
-8.720
-16.516
-3.200
-1.628
-11.920
-18.144
17.173
16.425
5.253
-1.719
Bedragen x € 1.000
29
Toelichting winst- en verliesrekening 2015
Bedragen x € 1.000
Huren
Te ontvangen netto huur
Af: Derving
2015
2014
54.233
651
53.582
51.625
501
51.124
Het aangenomen huurverhogingspercentage per 1 juli 2015 is 1,25% (2014: 2,5%), het ingeschatte
inflatiepercentage over 2014. De verwachting is dat er in 2015 geen mogelijkheid zal zijn de huren extra te
verhogen (2014: +1,5%).
Bij mutatie wordt de huur opgetrokken tot de, in het strategisch voorraadbeleid, vastgestelde streefhuur, bij
sociaal vastgoed veelal 75% van de ‘maximale huur’, bij commercieel vastgoed 85%.
De huursom neemt verder toe door oplevering van nieuwbouw in beide jaren.
De huurderving wegens leegstand en overige redenen wordt 0,75% van de huurontvangsten.
Voor sloopcomplexen wordt de laatste 2 jaar gerekend met een percentage van respectievelijk 20% en 50%.
Vergoedingen
Bruto vergoedingen voor levering goederen en diensten
2.055
2.129
Dit betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten (servicekosten) die gelijktijdig met de huren worden
geïnd. Deze vergoedingen worden met de huurders afgerekend. De kosten en de verrekeningen met de
huurders zijn opgenomen onder de lasten (overige bedrijfslasten en afschrijving)
Verkoop onroerende zaken
Geraamde verkopen, regulier en kopen naar wens:
Reeds lopende en nieuwe verkoopprogramma’s
Doorverkopen na terugkoop koopgarant en MGE woningen
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf
Doorberekening in projecten
3.046
1.834
4.880
2.804
2.491
5.295
655
757
Toerekening van uren van o.a. projectmanagers, projectleiders en sociale procesbegeleiding als onderdeel van
de totale investeringen in nieuwbouw en woningverbeteringen.
Overige bedrijfsopbrengsten
Opbrengst dienstverlening/samenwerking
Dekking medewerkers onderhoud
Toerekening complexbeheer
Toerekening coördinator wijk- en buurtcentra
GSM-dakantennes
Doorberekening annuïteiten
Overige bedrijfsopbrengsten
Energie bv
Mutaties verkoop, sloop en nieuwbouw
454
-138
66
50
10
1
24
48
791
440
383
139
93
39
12
5
36
0
1.147
30
Bedragen x € 1.000
Afschrijvingen
Mva in exploitatie (sociaal vastgoed, afschrijving op bedrijfswaarde)
Activa ten dienste van de exploitatie
Erfpacht
Gemeente Nederlek
Lonen en salarissen, sociale en pensioenlasten
Bruto salarissen incl. ziekengeld
Sociale lasten
Pensioenpremie
Lasten onderhoud
Planmatig onderhoud
Klachten- en mutatieonderhoud
VvE bijdrage (deel onderhoud)
Asbest verwijderen
Basiskwaliteit
Badkamerbeleid
Inbraakpreventie
Overige bedrijfslasten
Overige beheerkosten:
Algemene kosten (exclusief afschrijving)
Overige personeelslasten
Huisvestingskosten
Kosten intern toezicht
Belastingen / verzekeringen
Levering goederen en diensten
Leefbaarheid
VvE bijdrage (deel beheerkosten)
CFV heffingen (saneringssteun)
Verhuurdersheffing
Contributie Aedes en Maaskoepel
Niet af te rekenen servicekosten
Vervolgingskosten
Verkoop bevorderende maatregelen
Overig bedrijfskosten
Mutaties verkoop, sloop en nieuwbouw
2015
2014
13.258
594
13.852
12.774
559
13.333
1
1
4.120
704
779
5.603
4.615
706
898
6.219
6.405
3.168
218
242
80
--10.113
8.056
3.645
209
245
95
270
101
12.621
2.055
893
240
80
3.268
3.756
2.055
700
218
1.037
5.643
101
10
90
50
54
153
17.135
1.988
1.122
289
83
3.482
3.681
2.129
599
209
1.382
4.669
87
10
60
-51
-210
16.149
31
Bedragen x € 1.000
2015
2014
684
92
776
738
9
738
28
56
-11.018
-11.306
48
-113
Waardeverandering materiële vaste activa in ontwikkeling en overige projectresultaten
Schoonhoven Noord Supermarktlocatie
-3.276
Schoonhoven Noord Blok 4 en 5
-1.449
Prinsessenhof blok 1 (Krimpen aan den IJssel)
-6.253
Cultuurhuis De Observant (Krimpen aan de Lek)
-1.333
-12.311
-15.945
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente toegerekend aan projecten
Rente liquide middelen
Opbrengsten financiële vaste activa
Rente leningen u/g
Rentelasten
Rente leningen o/g
Verkoop onroerende zaken projecten
Schoonhoven Noord Supermarktlocatie
Waardeverandering Verkopen onder Voorwaarden
Waardeverandering van enerzijds de woningen en parkeerplaatsen verkocht met MGE
of Koopgarant en anderzijds de terugkoopverplichting die op deze verkopen drukt.
Vennootschapsbelasting
Acute belastingdruk
Mutatie actieve en passieve belastinglatenties
-1.502
-2.084
-3.276
76
-3.200
-1.541
-87
-1.628
Belastingdruk op basis van vigerende strategie.
Bij de belastingaangifte wordt ingezet op optimalisatie en inzet van belasting besparende maatregelen en
fiscale verliesverrekening.
Mutatie actuele waarde MVA
Autonome mutatie bedrijfswaarde en marktwaarde ontwikkeling
(exclusief afschrijvingen)
17.173
16.425
32
Activa ten dienste van de exploitatie
Voor het jaar 2015 zijn de volgende investeringen ten dienste van de exploitatie opgenomen:
Omschrijving
Project actualisatie WWS punten
150
IRIS uitbreidingen en wensen
50
Nw primair systeem
50
Uitbreiden BSC
50
Uitbreiding CorsaNxT DMS
50
Volledige Out-sourcing serverpark
20
Vervanging bureaustoelen
35
Aanschaf FMIS
35
Vervanging Iphones en aanschaf Ipads
40
Digitalisering tekeningen vastgoedbeheer
25
Fietsenstalling vervangen ivm ruimtegebrek
15
Wagenpark: uitbreiding of vervanging oude Berlingo('s)
15
Inkoop professionalisering
10
Incidentele uitbreiding apparatuur
20
Koppelingen woonruimte verdeelsysteem
10
Smartboards
10
Voorbereiding digitaal loket
10
Aanschaf pakket vjwoningdossiers, en aanschaf mobiel inspecteren Demo
11
Diverse ict posten
Overige investeringen facilitaire zaken
Totaal
13,5
20
639,5
Bedragen x € 1.000
33
Meerjarenbegroting 2015 - 2024
PROGNOSE BALANS
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa
Vastgoedbeleggingen
Leningen u/g nominaal
Beleggingen
Uitgestelde betaling KnW
Actieve belastinglatenties
Totaal vaste activa
Vlottende activa
Onderhanden projecten
Voorraad te verkopen onr.zaken
Huurdebiteuren
Vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen
Totaal vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
PASSIVA
Eigen vermogen
Overige reserves
Herwaarderingsreserve
Totaal eigen vermogen
Voorzieningen
Voorziening verlieslatende contracten
Totaal voorzieningen
Langlopende schulden
Leningen o/g nominaal
Waarborgsommen
Passieve belastinglatenties
Verplichting Koopgarant
Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden
Rekening courant bank
Schulden kort totaal
Overlopende passiva
Opgelopen rente leningen o/g
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
407.097
91.868
1.250
0
2.468
258
502.941
432.072
91.684
1.250
0
3.548
220
528.774
447.210
91.473
1.250
0
4.925
197
545.055
459.721
91.747
1.250
0
6.167
179
559.064
480.354
90.524
1.250
0
7.866
161
580.155
497.116
89.998
1.250
0
9.603
142
598.109
508.101
89.042
1.250
0
11.509
123
610.025
520.137
89.274
1.250
0
13.109
104
623.874
526.922
88.909
1.250
0
14.880
90
632.051
545.686
88.284
1.250
0
16.910
83
652.213
1.602
102
542
1.037
225
2.900
6.408
509.349
0
102
559
1.037
225
900
2.823
531.597
0
102
577
1.037
225
0
1.941
546.996
0
102
590
1.037
225
0
1.954
561.018
0
102
607
1.037
225
0
1.971
582.126
0
102
625
1.037
225
0
1.989
600.098
0
102
641
1.037
225
0
2.005
612.030
0
102
657
1.037
225
0
2.021
625.895
0
102
673
1.037
225
0
2.037
634.088
0
102
682
1.037
225
0
2.046
654.259
140.006
16.642
156.648
153.199
18.206
171.405
165.117
19.924
185.041
174.622
21.606
196.228
190.010
22.937
212.947
202.816
24.826
227.642
214.506
26.503
241.009
228.956
28.064
257.020
235.973
29.621
265.594
247.597
31.337
278.934
1.619
1.619
1.591
1.591
0
0
1.009
1.009
0
0
0
0
239
239
0
0
2.481
2.481
0
0
287.697
9
206
35.205
323.117
296.184
9
231
34.239
330.663
300.784
9
250
32.819
333.862
302.503
9
262
32.624
335.398
308.819
9
237
31.574
340.639
312.323
9
199
31.043
343.574
311.521
9
155
29.931
341.616
309.392
9
118
30.083
339.602
306.897
9
74
29.646
336.626
317.001
9
68
28.462
345.540
12.000
8.787
2.184
4.994
27.965
509.349
12.000
8.787
2.185
4.966
27.938
531.597
12.000
8.787
2.185
5.121
28.093
546.996
12.000
8.787
2.184
5.412
28.383
561.018
12.000
8.787
2.185
5.568
28.540
582.126
12.000
8.787
2.184
5.911
28.882
600.098
12.000
8.787
2.185
6.194
29.166
612.030
12.000
8.787
2.186
6.300
29.273
625.895
12.000
8.787
2.186
6.414
29.387
634.088
12.000
8.787
2.185
6.813
29.785
654.259
34
PROGNOSE WINST-EN VERLIESREKENING
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Vergoedingen
Verkoop onroerende zaken bestaand bezit
Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
Totaal bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijvingen
Erfpacht
Salarissen, sociale - en pensioenlasten
Lasten onderhoud
Overige bedrijfslasten
Totaal bedrijfslasten
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
53.582
2.055
4.880
655
791
61.963
55.322
2.096
4.928
542
837
63.725
57.089
2.138
6.296
230
882
66.635
58.310
2.181
5.754
199
911
67.355
60.008
2.225
7.815
296
960
71.304
61.904
2.292
8.051
228
1.023
73.498
63.477
2.360
8.792
141
1.084
75.854
64.868
2.431
7.462
139
1.150
76.050
66.400
2.504
8.218
112
1.221
78.455
67.372
2.579
9.362
289
1.272
80.874
-13.852
-1
-5.603
-10.113
-17.135
-46.704
-14.881 -15.684 -16.570 -18.025 -19.051 -19.920 -20.898 -22.555 -24.184
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-5.538
-5.469
-5.553
-5.636
-5.806
-5.980
-6.159
-6.343
-6.534
-10.633 -10.755 -10.987 -11.187 -11.558 -12.008 -12.046 -12.679 -12.767
-18.125 -18.833 -19.156 -19.016 -19.586 -20.128 -20.693 -21.274 -21.702
-49.178 -50.742 -52.267 -53.865 -56.002 -58.037 -59.797 -62.852 -65.188
Bedrijfsresultaat
15.259
14.547
15.893
15.088
17.439
17.496
17.817
16.253
15.603
15.686
Rentebaten
Opbrengsten financiele vaste activa
Rentelasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
764
40
-11.018
5.045
821
19
-11.077
4.310
746
5
-11.244
5.400
656
0
-11.595
4.149
954
0
-11.533
6.860
752
0
-12.027
6.221
484
0
-12.837
5.464
477
0
-12.779
3.951
399
0
-13.059
2.943
924
0
-13.508
3.102
Verkoop onroerende zaken projecten
Project resultaat
Waarderandering Koopgarant( bestaand bezit)
Resultaat voor belasting
48
-12.311
-1.502
-8.720
58
-8.288
-1.474
-5.394
0
-5.003
-1.923
-1.526
0
-8.133
-683
-4.667
0
-4.828
-1.526
506
0
-1.937
-1.008
3.276
0
-4.363
-1.585
-484
0
0
-302
3.649
0
-8.819
-894
-6.770
0
-3.991
-1.652
-2.541
-3.200
-11.920
-2.991
-8.385
-2.631
-4.157
-2.412
-7.079
-3.282
-2.776
-3.691
-415
-2.714
-3.198
-3.153
496
-3.155
-9.925
-3.808
-6.349
17.173
5.253
23.142
14.757
17.793
13.636
18.266
11.187
19.494
16.718
15.111
14.696
16.566
13.368
15.514
16.010
18.500
8.575
19.689
13.340
Belastingen
Resultaat na belasting
Mutatie actuele waarde materiele vaste activa
Jaarresultaat
35
Onderhoud
Planmatig onderhoud
Norm 2015
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
6.407
-6.405
-6.704
-6.737
-6.901
-7.020
-7.270
-7.608
-7.526
-8.039
-8.050
-3.670
-3.168
-3.383
-3.463
-3.523
-3.596
-3.704
-3.802
-3.908
-4.014
-4.076
-80
-80
-81
-82
-83
-84
-86
-88
-90
-92
-94
Asbest
-260
-242
-244
-248
-252
-255
-261
-267
-273
-279
-285
VvE bijdrage (onderhoud)
-225
-218
-221
-225
-228
-232
-237
-243
-249
-255
-262
Klachtenonderhoud
Basiskwaliteit
-10.113 -10.633 -10.755 -10.987 -11.187 -11.558 -12.008 -12.046 -12.679 -12.767
Verkopen
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Norm bestaand bezit
20
20
25
30
35
40
40
40
40
40
Aantal regulier bestaand bezit
Wederverkoop teruggekochte
koopgarant op basis van 4%
mutatiegraad
20
20
25
30
35
40
40
40
40
40
10
12
13
5
13
7
11
2
6
10
36
Scenario’s
In totaal zijn er 14 scenario’s benoemd en uitgewerkt. In beeld is gebracht hoe de diverse scenario’s de
rentedekkingsgraad en de solvabiliteit en de loan to value beïnvloeden.
De scenario’s die zijn uitgewerkt betreffen effecten op onze basisbegroting; gevoeligheid op de diverse
financiële ratio’s wordt zichtbaar.
SCENARIO’S/GEVOELIGHEID
Van invloed op doelstellingen Ondernemingsplan
1
Tot en met 2017 wordt vooralsnog voor de sociale voorraad
de jaarlijkse huurverhoging met 1,5% boven inflatie
verhoogd, daarna inflatie.
Versterken eigen vermogen en liquiditeit
2
Verhoging verhuurdersheffing met 25% en blijvend op een
hoger niveau
Gevoeligheid voor Rijksbeleid
3
Mutatiegraad daalt tot 3%
Woningmarkt op slot
4
Stijging bedrijfskosten 2015 met 5% t.o.v. begrotingsstatuut
Economische gevoeligheid
2015 en daarna inflatie
5
Kosten voor investeringen in energie 25% hoger en geen
dekking
6
Tot en met 2017 wordt voor de sociale voorraad de jaarlijkse
huurverhoging op de helft van de inflatie gesteld, daarna
Betaalbaarheid huren
inflatie.
7
De vastgoedopgave wordt met een derde verminderd
Economische gevoeligheid
Versterken eigen vermogen en liquiditeit
Macro economische ontwikkelingen
8
Impact waardedaling van het vastgoed met 25%
(marktwaarde)
Woningmarkt op slot
9
Impact stijging leegstand met 2%
Economische gevoeligheid
10
Rente op financiering en kosten beheer structureel 2% hoger
Economische gevoeligheid
(zonder huurverhoging)
Interne beleidskeuzes
11
Extra bezuinigingen op bedrijfskosten en onderhoud: -/300 per woning
Versterken eigen vermogen en liquiditeit
12
Streefhuurpercentages worden hoger gesteld: +5%
(zonder aftoppen op huurcategoriegrenzen)
Versterken eigen vermogen en liquiditeit
Overig
13
Verkopen halveren
Woningmarkt op slot
14
Géén huurharmonisatie 2015 t/m 2017 bij mutatie
Betaalbaarheid huren
37
Uitwerking scenario's
Rentedekkingsgraad
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Norm ≥ 1,40
Basis
2,04
2,08
2,11
2,07
2,12
2,11
2,08
2,09
2,06
2,02
Scenario 1
2,06
2,13
2,20
2,18
2,24
2,23
2,20
2,21
2,19
2,15
Scenario 2
1,91
1,92
1,92
1,87
1,90
1,87
1,84
1,83
1,79
1,73
Scenario 3
2,02
2,04
2,06
2,01
2,04
2,02
1,98
1,97
1,93
1,86
Scenario 4
1,91
1,93
1,95
1,90
1,94
1,92
1,89
1,88
1,84
1,78
Scenario 5
2,04
2,07
2,10
2,05
2,10
2,08
2,04
2,03
1,99
1,93
Scenario 6
2,02
2,04
2,04
1,98
2,03
2,01
1,99
1,99
1,97
1,92
Scenario 7
2,04
2,09
2,14
2,13
2,20
2,21
2,21
2,24
2,23
2,20
Scenario 8
2,04
2,07
2,10
2,05
2,09
2,07
2,03
2,02
1,98
1,92
Scenario 9
1,94
1,97
2,00
1,95
1,99
1,96
1,93
1,93
1,89
1,84
Scenario 10
2,04
1,98
1,83
1,62
1,51
1,35
1,21
1,10
0,99
0,87
Scenario 11
2,50
2,59
2,67
2,68
2,79
2,83
2,84
2,95
3,01
3,07
Scenario 12
2,08
2,13
2,18
2,15
2,22
2,22
2,21
2,23
2,23
2,20
Scenario 13
2,04
2,08
2,11
2,06
2,10
2,08
2,04
2,02
2,00
1,93
Scenario 14
2,02
2,04
2,05
1,99
2,04
2,03
2,01
2,01
1,98
1,94
Solvabiliteit
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Norm ≥ 25
Basis
30,8
32,2
33,8
35,0
36,6
37,9
39,4
41,1
41,9
42,6
Scenario 1
32,7
34,1
35,7
36,9
38,6
40,0
41,5
43,2
44,2
45,0
Scenario 2
25,8
27,1
28,4
29,2
30,7
31,8
32,8
34,2
34,5
34,9
Scenario 3
29,0
30,2
31,5
32,5
33,9
34,9
35,9
37,2
37,6
38,1
Scenario 4
27,1
28,5
29,9
31,0
32,5
33,6
34,8
36,2
36,8
37,2
Scenario 5
30,5
31,9
33,2
34,2
35,7
36,7
37,8
39,1
39,5
40,0
Scenario 6
29,1
30,6
32,2
33,3
34,9
36,2
37,6
39,2
40,0
40,6
Scenario 7
31,4
33,5
35,5
37,2
39,3
41,0
42,7
44,6
45,9
47,1
Scenario 8
27,9
29,3
30,7
31,7
33,1
34,3
35,6
37,1
37,7
38,3
Scenario 9
28,1
29,4
30,8
31,8
33,3
34,4
35,7
37,2
37,7
38,2
Scenario 10
4,6
6,5
7,7
8,6
9,5
8,7
7,8
6,1
3,6
0,7
Scenario 11
40,3
42,1
44,1
45,7
47,7
49,5
51,6
53,9
55,6
57,0
Scenario 12
32,7
34,4
36,2
37,5
39,3
40,8
42,5
44,4
45,5
46,5
Scenario 13
29,3
30,5
31,8
32,6
33,8
35,1
36,4
37,9
38,6
39,2
Scenario 14
29,4
30,9
32,4
33,5
35,1
36,3
37,6
39,2
39,8
40,6
38
Loan to Value
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Norm ≤ 75
Basis
68,6
66,3
65,2
64,2
63,6
61,4
60,2
58,8
56,9
58,2
Scenario 1
66,4
64,2
63,1
62,0
61,3
59,1
57,9
56,3
54,4
55,5
Scenario 2
74,2
72,0
71,2
70,5
70,3
68,3
67,6
66,5
65,0
67,0
Scenario 3
70,6
68,7
67,8
67,0
66,7
64,8
64,2
63,1
61,6
63,4
Scenario 4
72,9
70,7
69,9
69,1
68,7
66,5
65,6
64,5
62,8
64,7
Scenario 5
68,9
66,7
65,9
65,0
64,6
62,8
62,0
60,9
59,5
61,2
Scenario 6
70,5
68,1
67,1
66,1
65,5
63,3
62,2
60,9
59,0
60,5
Scenario 7
67,8
64,8
63,1
61,4
60,0
57,9
56,3
54,5
52,5
52,8
Scenario 8
69,6
67,6
66,8
66,0
65,7
63,7
62,8
61,6
60,0
61,6
Scenario 9
71,8
69,6
68,7
67,9
67,5
65,4
64,5
63,3
61,6
63,3
Scenario 10
101,1
99,5
99,5
101,5
102,4
98,6
101,8
104,4
106,1
117,2
Scenario 11
57,6
55,2
53,7
52,0
50,9
48,4
46,5
44,3
41,8
41,8
Scenario 12
66,3
63,9
62,6
61,3
60,5
58,2
56,7
55,0
52,9
53,8
Scenario 13
70,0
67,8
67,1
66,3
66,1
63,8
62,7
61,3
59,5
60,9
Scenario 14
70,2
67,8
66,8
65,8
65,3
63,2
62,3
60,9
59,2
60,5
39

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

WONINGEN HEI en JIJ - Stichting Ontwikkeling Kerckebosch

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

icT-oplossingen ondersteunen verbetering klantprocessen

Regiokantoor Oost-Vlaanderen Eedstraat 47 - Stad Sint

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Zoetermeer Machtildahof Zoetermeer Machtildahof

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S