Bouwfonds Office Value Fund NV
Jaarverslag 2011
Geachte certificaathouder,
bedrijfskosten liggen op een hoger niveau door
versnelde afschrijving van de acquisitiekosten bij
Voor u ligt het jaarverslag 2011 van Bouwfonds
leegstand van het gebouw in Nieuwegein.
Office Value Fund NV (hierna te noemen BOVF of
het fonds).
Het indirect rendement bedraagt -/- 29,0%,
hetgeen voornamelijk veroorzaakt wordt door
Vanaf de tweede helft van 2011 is opnieuw sprake
de afwaarderingen op de marktwaarde van
van economische krimp. Dit wordt veroorzaakt
de vastgoedportefeuille en het negatieve
door onder andere de oplaaiende schuldencrisis
hefboomeffect van het vreemd vermogen.
in de zuidelijke landen en de discussie over het
schuldenplafond van de Verenigde Staten.
De uitkering per certificaat bedraagt € 245
Het aanbod van kantoorruimte is met circa 6%
en zal in mei 2012, onder inhouding van
gestegen ten opzichte van 2010 naar 7,4 miljoen
dividendbelasting, worden uitgekeerd.
m². Het opnamevolume van kantoormeters ligt
ongeveer gelijk met het niveau van 2010
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de
(1,3 miljoen m²). Het totale beleggingsvolume in
registratie van het fonds gewijzigd in een closed-
kantoren bereikte in 2011 het laagste niveau van
end beleggingsinstelling. De fund manager heeft
het afgelopen decennium (€ 1,3 miljard).
een verkoopplan ter goedkeuring voorgelegd aan
de directie.
De fund manager is, ondanks de verslechterde
kantorenmarkt, erin geslaagd om het kantoorgebouw
Naar verwachting zal het resultaat van de
in Den Bosch te verhuren tegen marktconforme
bedrijfsvoering over 2012 aanzienlijk lager uitkomen
condities. Daarnaast zijn de huurverlengingen
ten opzichte van 2011. Dit heeft onder andere
van een deel van het kantoorgebouw in
te maken met de lagere huurinkomsten door
Nieuwegein en het totale kantoorgebouw in
leegstand in het kantoorgebouw in Nieuwegein.
Apeldoorn geformaliseerd. In december is
De overige bedrijfskosten zullen op een lager
een huurovereenkomst afgesloten met KPN
niveau liggen ten opzichte van 2011 aangezien
voor het plaatsen van een antenne op het
in 2012 geen sprake zal zijn van versnelde
kantoorgebouw aan de Beneluxlaan 901-907 in
afschrijving van acquisitiekosten. Daarnaast is
Utrecht. De verhuur van het overige deel van het
de verwachting dat de exploitatiekosten op een
kantoorgebouw in Nieuwegein verloopt moeizaam
lager niveau liggen. Het fonds zal in 2012 zeer
zodat ook gekeken wordt naar alternatieve
waarschijnlijk wederom te maken krijgen met een
invullingen. De fund manager voert gesprekken
afwaardering op de vastgoedportefeuille door de
met de Rijksgebouwendienst (RGD) over een
kortere resterende looptijd van de huurcontracten.
verlenging van het huurcontract in Den Haag.
De focus van de fund manager blijft liggen op het
Helaas is bekend geworden dat Uitvoeringsinstantie
afsluiten dan wel verlengen van de huurcontracten.
Werknemers Verzekeringen (UWV), huurder van
Daarnaast zullen de mogelijkheden voor een
het kantoorgebouw in Leeuwarden, de backoffice
verlenging dan wel herfinanciering van de lening,
activiteiten gaat verplaatsen naar Groningen.
die door Bouwfonds Real Estate Investment
Management BV (Bouwfonds REIM) is verstrekt,
Het direct rendement over 2011 bedraagt 14,9%.
onderzocht worden.
Het resultaat van de bedrijfsvoering is fractioneel
gestegen. De huuropbrengsten zijn aanzienlijk
Namens Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
gestegen door de ontvangst van een afkoopsom
die ontvangen is van huurder Allianz die gebruik
gemaakt heeft van de tussentijdse
beëindigingsmogelijkheid. Daarnaast zijn de
exploitatiekosten gestegen door onder meer
de kosten die gerelateerd zijn aan de verhuur
Monique Korting MSRE
van het kantoorgebouw in Den Bosch. Ook de
Fund manager BOVF
Jaarverslag 2011
3
4
Bouwfonds Office Value Fund NV
Profiel van het fonds
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
(de beheerder) treedt op als beheerder/directie
Het fonds is een beleggingsinstelling voor
van het fonds en beschikt als beheerder in de zin
particuliere beleggers dat door Bouwfonds REIM
van de Wet op het financieel toezicht (Wft) over
in 2005 is gelanceerd. Het fonds belegt in negen
een vergunning van de AFM overeenkomstig
kantoorgebouwen die verspreid in Nederland
artikel 2:67 Wft. Daarnaast beschikt de
zijn gelegen met een focus op huurders uit de
beheerder, als beheerder in de zin van de Wft,
overheidssector of financiële instellingen.
over een beschrijving van de inrichting van de
bedrijfsvoering – als bedoeld in de artikelen 3:17,
Het fonds is aangegaan in de vorm van een
tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van
naamloze vennootschap naar Nederlands
de Wft – die voldoet aan de vereisten van de Wft.
recht. Participanten zijn slechts verplicht om
Meer informatie over de beheerder is te vinden op
bij te dragen in de verliezen en schulden van
www.bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/
het fonds tot maximaal het bedrag van hun
bvb. De beheerder en Bouwfonds REIM maken
inbreng. Het fonds heeft de status van een
sinds eind 2006 onderdeel uit van de Rabo
fiscale beleggingsinstelling (FBI) waardoor het
Vastgoedgroep.
fonds wel aan de vennootschapsbelasting is
onderworpen, maar tegen een nultarief. De
aandelen van het fonds zijn in bezit van Stichting
Administratiekantoor Bouwfonds Office Value
Fund. Het administratiekantoor geeft certificaten
van aandelen uit, die beperkt overdraagbaar zijn.
Het fonds heeft zich bij aanvang ten doel gesteld
een gemiddeld direct rendement van 6,5% en
een gemiddeld indirect rendement van 1,5% op
jaarbasis (enkelvoudig) te realiseren, berekend
over een beleggingsperiode van 12 jaar.
Het fonds publiceert maandelijks een handelskoers.
Voor de bepaling van de handelskoers van de
certificaten wordt de intrinsieke waarde van
het fonds berekend. De vastgoedbeleggingen
van het fonds worden hierbij gewaardeerd
op de marktwaarde, vermeerderd met de
acquisitiekosten en de structureringskosten.
Deze kosten worden, wanneer er geen sprake is
van verwachte langdurige leegstand, gedurende
de looptijd van het fonds afgeschreven. Op
de aanvangsdatum van het fonds bedroeg de
handelskoers € 10.000.
Het fonds keert in beginsel eenmaal per
jaar dividend uit ter grootte van de fiscale
uitdelingsverplichting, zoals die geldt voor fiscale
beleggingsinstellingen. De uitkering dient volgens
artikel 29.2 van de statuten van het fonds binnen
acht maanden na het einde van het boekjaar te
worden uitgekeerd.
Jaarverslag 2011
5
Kerngegevens
(bedragen in 2)
31 dec.
2011
31 dec.
2010
31 dec.
2009
31 dec.
2008
31 dec.
2007
31 dec.
2006
31 dec.
2005
Eigen vermogen (intrinsieke waarde)
39.426.510
46.117.767
51.495.011
52.558.491
61.512.155
59.767.979
38.541.226
41.305.608
47.029.611
56.850.516
56.484.948
66.214.282
65.102.882
40.527.640
Eigen vermogen op basis van
handelskoers (a)
Hoofdsom hypothecaire lening
78.016.700 79.502.100 80.987.500 80.987.500 69.205.508 59.955.508 44.001.675
Marktwaarde vastgoedportefeuille 107.825.000
117.110.000 122.570.000 129.845.000 128.184.000* 117.305.000* 82.320.000*
Aantal uitgegeven certificaten
(b)5.4215.4215.4215.4215.5305.5743.677
Handelskoers (a/b)
7.620
8.675
9.749
10.420
11.974
11.680
11.022
Total expense ratio 9,1%
6,2%
6,3%
5,9%
5,9%
6,0%
3,6%
* De vermelde marktwaarde omvat niet de gehele vastgoedportefeuille. De laatste aankoop is in januari 2008 afgerond.
Een overzicht van het aankoopjaar van de vastgoedobjecten treft u aan in bijlage 1.
(bedragen in 2)
Direct rendement over periode
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
(15 feb - 31 dec)
14,9%
10,9%
8,7%
7,1%
7,0%
6,9%
6,4%
Indirect rendement over periode
(29,0%)
(19,4%)
(15,4%)
(12,8%)
1,7%
4,3%
3,7%
Waardemutatie vastgoedbeleggingen
(10.410.082)
(8.163.588)
(4.860.960)
(6.267.398)
2.718.787 -
-
Resultaat bedrijfsvoering
4.400.650
4.322.937
3.797.480
3.291.522
3.191.977 2.527.589
1.981.054
Totale uitkering per certificaat
244,55
125,76 283,45 129,70 720,45 650,00 550
Definities
Eigen vermogen op basis van handelskoers
Total expense ratio
Het eigen vermogen van het fonds gecorrigeerd
Alle kosten die in een jaar ten laste van de
met de afschrijving van de acquisitie- en
beleggingsinstelling zijn gebracht, exclusief
structureringskosten.
de kosten van beleggingstransacties en
interestkosten gedeeld door de gemiddelde
Direct rendement
intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een
De som van de inkomsten van het fonds minus
percentage.
de som van de exploitatiekosten, de overige
bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de
Waardemutatie vastgoedbeleggingen
acquisitie- en structureringskosten) en de
De (on)gerealiseerde waardeverandering van de
financiële baten en lasten gedeeld door de
vastgoedobjecten van het fonds gewaardeerd
gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds,
volgens de grondslagen van het fonds (pagina 19).
uitgedrukt in een percentage.
Resultaat bedrijfsvoering
Indirect rendement
De som van de inkomsten van het fonds minus
De (on)gerealiseerde waardeverandering (inclusief
de som van de exploitatiekosten, de overige
verkoopkosten) van de vastgoedobjecten van
bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de
het fonds na afschrijving van de acquisitie- en
acquisitie- en structureringskosten) en de
structureringskosten, rekening houdende met een
financiële baten en lasten.
eventuele winstdeling van de directie gedeeld door
de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds,
uitgedrukt in een percentage.
6
Bouwfonds Office Value Fund NV
Inhoudsopgave
1. Verslag van de directie
7
7
1.1 Marktontwikkelingen 1.2Resultaten
8
1.3Duurzaamheid
11
1.4Vastgoed
11
1.5Financieringen
15
15
1.6 Wet- en regelgeving
1.7Vooruitzichten
16
2. Jaarrekening 2011
19
2.1Balans
23
24
2.2 Winst- en verliesrekening
2.3Kasstroomoverzicht
25
2.4 Toelichting op de balans
26
2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening
32
3. Overige gegevens
33
3.1Controleverklaring
33
34
3.2 Statutaire bepalingen omtrent de winstbestemming
3.3Resultaatverdeling
34
3.4 Total expense ratio
34
3.5 Gebeurtenissen na balansdatum
34
Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht 35
Bijlage 2. Financieringen
36
Jaarverslag 2011
7
8
Bouwfonds Office Value Fund NV
1. Verslag van de directie
Daarnaast is het vertrouwen onder de Nederlandse
consument afgenomen tot het laagste niveau
Het directieverslag is als volgt opgebouwd.
sinds begin jaren ‘80. • 1 Over heel 2011 is de
Allereerst worden de marktontwikkelingen die
Nederlandse economie nog wel met 1,2%
zich hebben voorgedaan tot en met 31 december
gegroeid en is de inflatie opgelopen tot gemiddeld
2011 beschreven. Daarna worden de resultaten
2,3%. • 2
weergegeven over deze periode. Vervolgens
wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en de
Desondanks is de huidige economische situatie in
ontwikkelingen hiervan op de vastgoedportefeuille
Nederland relatief gunstig. Getuige het overschot
van het fonds gedurende het boekjaar. Hierna
op de handelsbalans • 3 is de Nederlandse
worden ontwikkelingen op gebied van de
economie nog steeds sterk concurrerend.
vastgoedportefeuille, financiering en wet- en
Halverwege 2011 is de daling van de werkloosheid
regelgeving over 2011 beschreven alsmede de
weer omgezet naar een stijging tot 5,8% in
ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan na
december. De werkloosheid is hiermee nog
balansdatum. Ten slotte komen de vooruitzichten
relatief laag. Het tekort op de begroting van
aan bod.
de overheid is na de uitschieters in 2009 en
1.1 Marktontwikkelingen
2010 weer licht afgenomen, alhoewel nieuwe
tegenvallers niet uit te sluiten zijn. De staatsschuld
Allereerst worden de economische ontwikkelingen
behoort, ondanks de recente toename, tot de
beschreven over 2011. Daarna komen de
laagste in de eurozone. • 4
ontwikkelingen op de kantorenmarkt aan bod.
Voor de kantorenmarkt is de ontwikkeling van de
Economische ontwikkelingen
werkgelegenheid en specifiek de kantoorgebonden
Gedurende 2011 is de economische groei
werkgelegenheid van groot belang. Anders
in Europa en in Nederland in hoog tempo
dan bij de recessie in 2007-2008 reageert de
afgenomen. Hiervoor zijn meerdere oorzaken
werkgelegenheid snel op de verslechterde
aan te wijzen. Ten eerste was in de Verenigde
economische situatie. Vanaf het derde kwartaal
Staten (VS) sprake van een groeivertraging vanaf
in 2011 is sprake van economische krimp en
begin 2011. Daarnaast kwam de discussie in de
vanaf dat moment is ook de werkgelegenheid
zomer van 2011 over het al dan niet verhogen van
licht afgenomen. Over heel 2011 is het aantal
het schuldenplafond. Dit schuldenplafond is het
kantoorbanen na twee jaar van dalingen ongeveer
wettelijk vastgestelde maximum dat de VS mogen
gelijk gebleven. • 5
lenen. Toen overeenstemming over de verhoging
van dit plafond in de zomer uitbleef, raakten de
Kantorenmarkt
financiële markten ongerust, onder andere ook
Het opnamevolume is in 2011 met een niveau
uitmondend in de verlaging van de kredietstatus
van 1,3 miljoen m² ongeveer gelijk gebleven
van de VS. In Japan zorgde de natuurramp in het
ten opzichte van het jaar daarvoor. Hiermee is
tweede kwartaal verder voor een rem op de groei
de opname nog steeds ruim 20% lager dan het
door de vertraagde productie en levering van
langjarig gemiddelde.
goederen. Ten slotte zorgde ook de oplaaiende
schuldencrisis in de zuidelijke landen van Europa
voor toenemende problemen.
Nadat de Nederlandse economie in de eerste helft
• 1 CBS, januari 2012
van 2011 nog groei liet zien, sloeg dit in de tweede
• 2 CBS, februari 2012
helft over in krimp. Nederland is hierdoor wederom
• 3 Handelsbalans: het saldo van de geldwaarde van export en
in een recessie beland. De groei van de export,
import van goederen en diensten
de motor achter de Nederlandse economische
• 4 CBS, januari 2012
groei, is als gevolg van de afkoeling van de
Oxford Economics, December 2011, bewerking Bouwfonds
• 5
wereldeconomie sterk afgenomen.
REIM Research
Jaarverslag 2011
9
Daarnaast betrof het in veel gevallen verplaatsingen
financierbaarheid is de populariteit van kantoren
naar betere locaties, beter geschikte kantoorruimte
als beleggingscategorie het sterkst teruggelopen.
en geen uitbreidingsvraag. Veel van de
Ook de interesse van Duitse beleggers in het
verhuisbeslissingen zijn in 2010 voorbereid, toen
Nederlands kantorenvastgoed is in de tweede helft
de economie zich nog licht herstelde.
van 2011 aanzienlijk afgenomen.
Het aanbod van kantoorruimte was eind 2011 met
Beleggers hebben uitsluitend voldoende
7,4 miljoen m² onverminderd hoog. Het aanbod
vertrouwen in de beste kantorenlocaties, op zowel
ligt hiermee ongeveer 6% hoger ten opzichte
korte als lange termijn. Aanvangsrendementen
van 2010. Een reden voor deze beperkte stijging
zijn in dit segment vorig jaar dan ook grotendeels
is de sterke afname van de nieuwbouw tot naar
stabiel gebleven. Een belangrijke voorwaarde
schatting ruim 500.000 m². Daarnaast verdubbelde
is dat beleggers hierbij ook de lengte van de
in 2011 het aantal meters dat aan de markt is
huurcontracten van groot belang achten. In
onttrokken door herbestemming en sloop.
toenemende mate wordt een duur van minder dan
10 jaar niet meer als lang bestempeld. Voor het
Een steeds groter deel van de leegstand wordt
overige kantorenvastgoed geldt een ander beeld.
gerekend tot de structurele leegstand. Inmiddels
De interesse van beleggers is hiervoor gering. Dit
is het aandeel kantoren dat meer dan drie jaar
heeft te maken met het hoge risicoprofiel, maar
leegstaat toegenomen tot circa 35%. De hoge
ook met beperkte financieringsmogelijkheden voor
leegstand leidt er steeds meer toe dat naast de
dit soort vastgoed.
toepassing van de gebruikelijke incentives de
huurniveaus dalen. In 2011 zijn de gemiddelde
In 2011 is het nog moeilijker geworden om
geregistreerde huurprijzen gedaald. Daartegenover
portefeuilles gefinancierd te krijgen. De beoordeling
staat dat nieuwe, moderne kantoorgebouwen op
is sterk afhankelijk van de leegstand in de
goede locaties relatief schaars zijn. Uitsluitend de
portefeuille en de expiratie van de huurcontracten.
huurniveaus op de beste kantoorlocaties weten
Vooral grote portefeuilles zijn lastig financierbaar.
zich redelijk goed te handhaven.
Door de slechte financierbaarheid en de beperkte
vraag bij beleggers is opnieuw sprake van
In 2011 is nog meer duidelijk geworden dat de
afwaarderingen van kantoorbeleggingen in 2011.
problemen in de kantorenmarkt om structurele
Dit geldt, vanwege de slechte verhuurmarkt, in het
oplossingen vragen. Nieuwbouwplannen zijn
bijzonder voor panden met grote cashflowrisico’s
geschrapt, de nieuwbouwproductie is fors
als gevolg van korte huurcontracten.
teruggevallen en steeds meer gebouwen worden
aan de voorraad onttrokken. Maatregelen van
1.2 Resultaten
overheden, brancheorganisaties en bedrijven die
In deze paragraaf worden het direct en indirect
ervoor moeten zorgen dat de markt meer in
rendement toegelicht. Daarnaast wordt de
evenwicht komt, zijn voorlopig nog weinig succesvol.
fiscale uitdelingsverplichting vermeld op basis
waarvan een uitkering wordt gedaan en wordt de
Beleggingsmarkt
ontwikkeling van de handelskoers beschreven.
Het totale beleggingsvolume in vastgoed was in
2011 het laagste in het afgelopen decennium. • 6
Direct rendement
Vooral de toenemende onzekerheid op de financiële
Het direct rendement over het boekjaar 2011
markten en de Europese schuldencrisis hebben er
bedraagt 14,9%. • 8 Het rendement is gestegen
in de tweede helft van 2011 voor gezorgd dat het
door een fractioneel hoger resultaat van de
beleggingsvolume op de kantorenmarkt zeer sterk
bedrijfsvoering ten opzichte van dezelfde periode
is afgenomen. Na een aanvankelijk positieve eerste
vorig jaar.
helft van het jaar is het totale beleggingsvolume
in kantoren voor 2011 afgenomen met 36% tot
• 6 JLL, ABN Amro, Dutch Capital Markets Outlook 2012
€ 1,3 miljard. • Door het verhoogde risicoprofiel
• 7 PropertyNL, januari 2012
van kantoren en de sterke afname van de
• 8 Definitie van direct rendement op pagina 4
7
10
Bouwfonds Office Value Fund NV
De belangrijkste reden van de stijging is echter dat
berekenen. De volgende factoren zijn van invloed
het eigen vermogen (intrinsieke waarde) gedaald
op het indirect rendement:
is als gevolg van de negatieve waardeontwikkeling
1.Afwaardering vastgoedportefeuille: in het
van de vastgoedportefeuille. Door de
berekeningswijze van het direct rendement, als
boekjaar is, op basis van voorgenoemde
waarderingsgrondslagen, een bedrag ter
percentage van het eigen vermogen, heeft de
grootte van -/- € 10.410.082 aan herwaardering
daling van het eigen vermogen een opwaarts
geboekt op het vastgoed (-/- 8,7%). Als gevolg
effect op het direct rendement.
van deze afwaardering daalt de intrinsieke
waarde. Voor de berekening van het indirecte
Het resultaat van de bedrijfsvoering over 2011 is
rendement wordt de afwaardering van het
gestegen naar € 4.400.650. • 9 In juni 2011 heeft
vastgoed gerelateerd aan de gemiddelde
het fonds een afkoopsom (€ 2.449.179) ontvangen
van huurder Allianz die gebruik heeft gemaakt
intrinsieke waarde (€ 42.772.139).
2.Vreemd vermogen: de verhouding tussen
van de tussentijdse beëindigingsmogelijkheid die
het vreemd vermogen en totaal vermogen
opgenomen was in de huurovereenkomst. De
bedraagt 64,4%. Een mutatie in de waarde
exploitatiekosten zijn gestegen met 35,9% ten
van de vastgoedportefeuille heeft door
opzichte van dezelfde periode in het voorgaande
het zogenoemde hefboomeffect van het
jaar. De reden hiervoor is dat de commerciële
vreemd vermogen een grotere impact op het
kosten aanzienlijk zijn gestegen door de kosten
rendement, dan indien er geen sprake was van
die gerelateerd zijn aan de wederverhuur van het
vreemd vermogen. Dit effect bedraagt over het
kantoorgebouw in Den Bosch. Daarnaast zijn ook
boekjaar -/- 15,7%.
de technische kosten gestegen aangezien in het
boekjaar meer onderhoud is uitgevoerd.
3.Afschrijving geactiveerde acquisitiekosten: in
het boekjaar is voor een bedrag ter grootte van
€ 1.991.440 (-/- 4,6%) afgeschreven op de
De overige bedrijfskosten liggen op een hoger
geactiveerde acquisitiekosten. In de berekening
niveau. Dit wordt veroorzaakt door de versnelde
van het indirecte rendement wordt de
afschrijving van de acquisitiekosten bij leegstand.
afschrijving op acquisitiekosten meegenomen.
Indien de verwachting is dat in een gebouw
In 2011 is versneld afgeschreven op
een relatief groot metrage leeg komt te staan
acquisitiekosten, vanwege de leegstand in het
dan wordt het restant van de geactiveerde
kantoorgebouw in Nieuwegein.
acquisitiekosten ineens afgeschreven in het
jaar dat leegstand ontstaat. Op grond van deze
De procentuele verandering van de marktwaarde
methode is het restant van de acquisitiekosten
van de vastgoedportefeuille bedraagt -/- 8,9 %
met betrekking tot het gebouw in Nieuwegein
ten opzichte van de marktwaarde ultimo 2010.
(€ 1.068.396) gedurende 2011 gelijkmatig
Hierbij is rekening gehouden met de investering
versneld afgeschreven. De rentebaten zijn fors
in 2011 van € 1.125.082 in het kantoorgebouw
gestegen in vergelijking met dezelfde periode vorig
Oudenoord te Utrecht. Het kantoorgebouw in
jaar. Enerzijds komt dit doordat de liquide middelen
Nieuwegein is wederom fors afgewaardeerd met
zijn gestegen. Daarnaast is in januari van het
25% ten opzichte van de marktwaarde ultimo 2010.
boekjaar een depositorekening afgesloten met een
Dit wordt veroorzaakt door de leegstand in het
hogere rentevergoeding.
gebouw en de slechte verhuurmarkt in Nieuwegein.
Daarnaast kent het kantoorgebouw in Leeuwarden
ook een aanzienlijke afwaardering ten opzichte van
Indirect rendement
Het indirect rendement over het boekjaar 2011
de marktwaarde ultimo 2010, namelijk 14%. Dit
bedraagt -/- 29,0%. • Het indirect rendement
heeft te maken met het aangekondigde vertrek van
is gedaald ten opzichte van dezelfde periode
de huurder in 2014. De verhuurmogelijkheden van
vorig jaar. De afname van het rendement wordt
dit gebouw worden niet positief ingeschat.
10
veroorzaakt door een aantal factoren, waarbij de
waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in het
• 9 Zie winst- en verliesrekening op pagina 24
jaarverslag, van grote invloed zijn op de wijze van
• 10 Definitie van indirect rendement op pagina 4
Jaarverslag 2011
11
Door de verhuur in 2011 is de marktwaarde van
De fiscale uitdelingsverplichting over het boekjaar
het kantoorgebouw in Den Bosch met 10%
bedraagt € 1.325.685 miljoen. De directie van
gestegen ten opzichte van de waarde ultimo 2010.
het fonds stelt voor om € 245 per certificaat
in contanten uit te keren. Dit bedrag zal naar
Uitkering
verwachting in mei 2012, onder inhouding van
De directie heeft gezien de huidige
dividendbelasting, worden uitgekeerd aan de
marktomstandigheden besloten om dit jaar, naast
certificaathouders.
de jaarlijkse reguliere afschrijving op de fiscale
waarde, conform voorgaand jaar een additionele
Handelskoers
afwaardering te doen op de fiscale waarde van
De handelskoers op 1 januari 2011 bedroeg
twee kantoorgebouwen. Aangezien nieuwe
€ 8.675. De handelskoers is het afgelopen
verhuur vaak gepaard gaat met hoge kosten
jaar gedaald naar € 7.620. De koersdaling
heeft de directie besloten om ook een fiscale
wordt veroorzaakt door de afwaardering van
voorziening te vormen voor mutatiekosten ten
de vastgoedportefeuille. De waarde van de
aanzien van het kantoorgebouw in Nieuwegein.
vastgoedportefeuille is per 31 december door
een onafhankelijke externe taxateur vastgesteld.
Door de reguliere afschrijving, de additionele
Deze waardering is verwerkt in de handelskoers
afwaardering en de gevormde fiscale voorziening
van 1 januari 2012. De ontwikkeling van de
voor mutatiekosten wordt de fiscale winst
handelskoers treft u hieronder aan.
verlaagd en daarmee samenhangend de fiscale
uitdelingsverplichting. Het fonds beschikt ultimo
Aangezien het fonds sinds mei 2008 geen
2011 over een aanzienlijke liquiditeitsbuffer. Het
certificaten meer inkoopt, worden verzoeken
verder versterken van de liquiditeitspositie blijft
tot inkoop door Stichting Administratiekantoor
van essentieel belang. Het fonds lost gedurende
Bouwfonds Office Value Fund op een wachtlijst
2012 verder af op de lening van EuroHypo AG
geplaatst. Tot en met de handelsdag van 1 januari
(circa € 1,5 miljoen). Daarnaast houdt het
2012 heeft de stichting in totaal 246 certificaten
fonds liquide middelen aan voor investeringen
ingekocht en daarnaast voor in totaal 488
die noodzakelijk zijn voor het aantrekken van
certificaten verzoeken tot inkoop ontvangen.
nieuwe huurders. Ook dient het fonds, indien
het aantrekken van nieuwe huurders uitblijft, de
doorlopende uitgaven te bekostigen.
Handelskoers Bouwfonds Office Value Fund N.V.
12.500
12.000
11.500
11.000
10.500
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
7.500
7.000
6.500
1 januari 2012
1 oktober 2011
1 juli 2011
1 april 2011
1 januari 2011
1 oktober 2010
1 juli 2010
1 april 2010
1 januari 2010
1 oktober 2009
1 juli 2009
1 april 2009
1 januari 2009
1 oktober 2008
1 juli 2008
1 april 2008
1 januari 2008
1 oktober 2007
1 juli 2007
1 april 2007
1 januari 2007
1 oktober 2006
1 juli 2006
1 april 2006
Bouwfonds Office Value Fund NV
1 januari 2006
1 oktober 2005
1 juli 2005
1 april 2005
1 januari 2005
12
1. 3 Duurzaamheid
deelgemeente Delfshaven die ook in het gebouw
In het boekjaar hebben zich binnen het fonds
gehuisvest is.
geen mogelijkheden aangediend waardoor
grote energiebesparingen konden worden
In 2011 hebben bezichtigingen plaatsgevonden
gerealiseerd. De property manager onderzoekt
voor de leegstaande ruimten. Helaas heeft dit
voortdurend de mogelijkheden om besparingen te
niet geleid tot verhuuronderhandelingen ondanks
realiseren, maar neemt daarbij ook het natuurlijk
dat de huurprijs van de kantoren relatief laag is
vervangingsmoment in acht. Er is in 2011 wel
in vergelijking met concurrerende ruimten. De
een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de
belangrijkste reden tot afwijzing is de architectuur
labelverbetering van het kantoorgebouw in Den
van het gebouw alsmede de aanwezigheid van
Haag in het kader van verhuuronderhandelingen
woningen op de bovenste verdiepingen.
met de RGD. Een verbetering van label D naar B
is mogelijk maar betekent een relatief hoge
Het totale metrage dat per 31 december 2011
investering in verhouding tot de verlengingsduur
leegstaat bedraagt 418 m² (8,8%). In totaal is
van het huurcontract. Een investering in het
81,5% van het kantoorgebouw voor een duur van
aanbrengen van aanwezigheidsdetectie (circa
circa 5 jaar verhuurd en 9,7% voor een kortlopende
€ 90.000) is hierdoor meer opportuun. Indien
periode.
de verhuuronderhandelingen positief worden
afgerond dan zal het label na invoer van deze
In oktober heeft de mondelinge behandeling
maatregel C bedragen.
plaatsgevonden van de procedure die
1.4 Vastgoed
de Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft
aangespannen tegen de ontwikkelaar en
In deze paragraaf worden de ontwikkelingen
aannemer. De rechtszaak is aangespannen omdat
beschreven van de vastgoedportefeuille die
blijkt dat de constructie van het gebouw diverse
zich hebben voorgedaan in 2011 alsmede de
gebreken vertoont. De arbiters hebben geen
ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan na
uitspraak kunnen doen gezien de complexiteit
balansdatum. In bijlage 1 treft u een overzicht aan
van de zaak. In januari 2012 zijn de arbiters
van de vastgoedportefeuille.
samengekomen om de verdere aanpak van de
zaak te bespreken. Het is mogelijk dat de arbiters
Rotterdam, Looiershof 1-11
alsnog een nadere schriftelijke toelichting willen
In april 2011 heeft de curator van huurder Engel &
ontvangen voordat ze overgaan tot een vonnis.
Colfield (191 m²) de huurovereenkomst opgezegd
per 1 augustus 2011 vanwege het faillissement
Om te voorkomen dat de onderhoudssituatie
van de huurder. Huurder Bureau Personeel &
van het gebouw verslechtert zijn de houten
Organisatie (214 m²) die diensten verleent aan de
kolommen, waarin zich houtrot bevond, inmiddels
diverse deelgemeenten in Rotterdam, heeft haar
vervangen. Om de lekkageproblemen in de
bedrijfsactiviteiten per 1 januari 2011 beëindigd.
parkeergarage op te lossen is gestart met een plan
De deelgemeenten hebben besloten om aan
van aanpak voor het gedeeltelijk vervangen van
deze activiteiten een andere invulling te geven.
de vloer op de begane grond. Aangezien zich ook
De huurder dient, conform de huurovereenkomst,
lekkages in de kantoren voordoen, zijn preventief
de huurverplichting te blijven voldoen. De fund
dakwerkzaamheden uitgevoerd. Daarnaast is er
manager heeft een voorstel tot afkoop bij de
intensief contact met de huurder van het pand om
huurder ingediend. De huurder heeft nog geen
de lekkages die zich voordoen in het gehuurde zo
besluit genomen over de afkoop van het contract.
snel mogelijk op te kunnen lossen.
De Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst
(GGD) heeft de huurovereenkomst (460 m²)
De voorziening voor te betalen kosten van
opgezegd per 1 oktober 2012 aangezien de GGD
€ 100.000, zoals opgenomen in het vorige
te ruim gehuisvest is en zodoende geen gebruik
jaarverslag, wordt ongewijzigd aangehouden.
meer maakt van een gedeelte van het gehuurde.
De GGD gaat om deze reden intrekken bij de
Jaarverslag 2011
13
Utrecht, Oudenoord 330-370
activiteiten van de vestiging Leeuwarden in de
In totaal is in 2011 voor een bedrag van
tweede helft van 2014 worden verplaatst naar
€ 1.125.082 inclusief btw geïnvesteerd in het
Groningen. De frontoffice activiteiten blijven
gebouw. De eindoplevering van de renovatie
volgens het persbericht nog wel in de huidige
heeft op 8 juli 2011 plaatsgevonden. De totale
steden gevestigd. Echter, gezien de omvang
investering is binnen het budget gebleven. De
van het kantoorgebouw is het onduidelijk of
huurder heeft daarnaast voor eigen rekening en
UWV het huurcontract voor een gedeelte wil
risico aanvullende investeringen gedaan. Zowel de
verlengen. De fund manager heeft een onderzoek
huurder als de directie van het fonds zijn tevreden
naar de mogelijkheden tot het verbeteren van
over het eindresultaat.
het energielabel in opdracht gegeven. De fund
manager zal op korte termijn met UWV bespreken
In 2011 heeft de fund manager oriënterende
of er mogelijkheden zijn om te komen tot een
gesprekken gevoerd met een projectontwikkelaar
gedeeltelijke verlenging van het contract.
over de herontwikkeling van het parkeerterrein.
Gezien de mogelijkheid tot herontwikkeling
De verhuurmogelijkheden voor het gebouw zijn
van het kantoorgebouw na einde huurcontract
niet positief. Het gebouw is groot (circa 10.000 m²)
van de Hogeschool Utrecht alsmede het
en het pand is gedateerd. De verhuurmarkt in
verkoopplan is de fund manager van mening
Leeuwarden is relatief klein aangezien jaarlijks
dat een deelontwikkeling niet opportuun is. De
weinig verhuurtransacties plaatsvinden. De
projectontwikkelaar is de mogelijkheid aan het
fund manager heeft op korte termijn een
bekijken om het totale project te verwerven.
afspraak bij de gemeente Leeuwarden om de
toekomstmogelijkheden van het gebouw te
Zoals vermeld in het jaarverslag 2010 heeft het
bepalen.
fonds een gerechtelijke procedure aangespannen
tegen de verkoper en de toenmalige beheerder van
Den Bosch, Hervenplein 2
het gebouw vanwege de aanwezigheid van asbest.
Achmea heeft het huurcontract per 30 juni
Nadat de rechter het fonds in het ongelijk had
beëindigd en het gebouw verlaten. Het gebouw
gesteld, heeft de directie zich laten adviseren over
is per 1 augustus verhuurd aan Avans
de slagingskansen in hoger beroep. Op grond van
Hogeschool voor een periode van 10 jaar tegen
dit advies heeft de directie besloten hoger beroep
marktconforme condities met een tussentijdse
in te stellen. Het advocatenkantoor heeft de
opzeggingsmogelijkheid na 5 en 8 jaar. Aangezien
memorie van grieven in oktober ingediend bij het
de huurovereenkomst ingegaan is per 1 augustus,
gerechtshof. De wederpartij kan tot medio maart
bedraagt de leegstand slechts één maand.
2012 reageren door middel van een memorie van
antwoord. Het kan daarna nog geruime tijd duren
De huurder heeft aanpassingen doorgevoerd
voordat het gerechtshof uitspraak doet.
om het gebouw te kunnen gebruiken voor
onderwijsdoeleinden. De huurder heeft daarnaast
14
Leeuwarden, Tesselschadestraat 5
ook investeringen voor haar rekening genomen
Het gebouw wordt gehuurd door UWV.
met betrekking tot de gebouwgebonden
In maart verscheen het persbericht dat bij
installaties. Indien de huurder kan aantonen dat
uitkeringsorganisatie UWV de komende vier
deze investeringen waardevermeerderend zijn
jaar vijfduizend banen verdwijnen vanwege
voor het gebouw zal het fonds 20% van deze
bezuinigingen. Van de honderd UWV werkpleinen
investeringen met een maximum van € 200.000
gaat UWV terug naar één werkplein per
inclusief btw voor haar rekening nemen. Het
arbeidsmarktregio. In 2012-2013 verlaat UWV 31
fonds heeft voor haar rekening onder andere
werkpleinen en van medio 2013 tot eind 2014
werkzaamheden laten uitvoeren die verplicht zijn
nog eens 37. Volgens de berichtgeving van UWV
volgens het bouwbesluit bestaande bouw. Het
zal het werkbedrijf in Drachten in 2012 verplaatst
gebouw is 30 januari 2012 in gebruik genomen
worden naar Leeuwarden. Op 3 oktober is
door de juridische faculteit en de academie voor
het persbericht verschenen dat de backoffice
sociale studies.
Bouwfonds Office Value Fund NV
Door deze verhuurtransactie is de waarde van het
aanwezige asbest te verwijderen. Allianz heeft
gebouw gestegen naar € 10.600.000.
onderzoeken uitgevoerd naar het aanwezige
asbest. Het asbest dat gebruikt is in pakkingen,
Den Haag, Schedeldoekshaven 101
is vrij eenvoudig te verwijderen. Inmiddels heeft
De fund manager heeft gesprekken gevoerd met
Allianz het asbest, dat in de pakkingen is verwerkt,
de RGD over verlenging van de huurovereenkomst.
verwijderd.
Gezien de verwachting dat 40% van de
kantoorruimte die het Rijk in gebruik heeft door
Uit de onderzoeken is daarnaast gebleken dat
bezuinigingen verdwijnt, wil de RGD alleen
mogelijk ook asbest is verwerkt in de constructie.
kortlopende huurcontracten sluiten. Er zijn
Dit asbest is alleen te verwijderen in geval van
gesprekken gevoerd over een verlenging van het
sloop. De fund manager heeft verder aangegeven
huidige contract met 2 jaar tegen marktconforme
dat voor het asbest dat in de constructie is
voorwaarden. Hierbij zal tevens een
gebruikt een afkoopsom overeengekomen dient te
labelverbetering van D naar C worden doorgevoerd
worden. Allereerst dient Allianz nader destructief
op kosten van verhuurder. De fund manager heeft
onderzoek te laten uitvoeren of bij de bouw
een huurvoorstel uitgebracht aan de RGD. De
inderdaad asbest in de constructie is verwerkt. Na
RGD laat momenteel een onderzoek doen naar de
diverse overleggen heeft Allianz aangegeven dat
geschiktheid van het pand. Dit onderzoek spitst
nader onderzoek gedaan wordt naar het asbest
zich toe op zowel de technische en bouwkundige
in de constructie zodat een eventuele afkoopsom
staat van het gebouw als de mogelijkheid van het
bepaald kan worden. De fund manager heeft
invoeren van het nieuwe werken. In maart 2012
aangegeven dat het fonds Allianz aansprakelijk
worden de resultaten van dit onderzoek besproken
stelt voor de (eventuele) gevolgschade.
met de fund manager en zal de RGD aangeven
of dit gebouw in aanmerking komt voor een
In juni heeft een bezichtiging plaatsgevonden
huurverlenging.
met een huurkandidaat voor circa 1.100 m²
kantoorruimte. De fund manager heeft vervolgens
Nieuwegein, Buizerdlaan 12
begin juli een huurvoorstel uitgebracht.
Zoals al aangegeven in het jaarverslag 2010 heeft
Helaas heeft de kandidaat in tweede instantie
huurder Allianz de huurovereenkomst voor het
aangegeven niet met het gebouw door te willen
gebouw opgezegd. In de eerste helft van 2011
gaan. De voorwaarden en condities van het
zijn de onderhandelingen voor het terughuren van
huurvoorstel werden door de kandidaat positief
een gedeelte van het gebouw afgerond. Allianz
beoordeeld. Het gebouw werd, gezien het
blijft circa 2.400 m² en 70 parkeerplaatsen huren
gewenste te huren metrage versus de hoeveelheid
voor een periode van 2 jaar tegen het huidige
leegstaande meters, als te groot bestempeld.
huurprijsniveau (boven het markthuurprijsniveau)
Ondanks dat de fund manager en makelaars de
en zonder incentives.
concurrentiepositie van het gebouw (als geheel)
goed achten, zijn in de huidige markt weinig
De afkoopsom van een jaarhuur die Allianz op
grote huurders op zoek naar kantoorruimte. Om
grond van de huurovereenkomst verschuldigd
deze reden is ook deelverhuur in gang gezet,
was door de huurovereenkomst tussentijds te
echter is de concurrentie bij kleinere metrages
beëindigen, is in juni ontvangen. Voor afkoop
aanzienlijk groter. De fund manager onderzoekt
van de opleveringsverplichting zoals genoemd
ook alternatieve invullingsmogelijkheden, zoals de
in de huurovereenkomst zijn partijen een bedrag
herbestemming naar hotel en woondoeleinden.
overeengekomen van € 190.050 exclusief btw.
Dit bedrag is eveneens in juni ontvangen.
Apeldoorn, Hoofdstraat 21
Na een lang onderhandelingstraject heeft de RGD
Het fonds heeft het gebouw destijds van Allianz
de huurovereenkomst, met ingang van 1 mei
gekocht door middel van een sale en lease back
2012 verlengd met één jaar. De huurprijs ligt
transactie. In de koopovereenkomst zijn partijen
op markthuurprijsniveau, net onder het huidige
overeengekomen dat Allianz verplicht is om het
huurprijsniveau.
Jaarverslag 2011
15
De fund manager blijft in overleg met de RGD over
De gemiddelde looptijd van de
verlengingsmogelijkheden van het huurcontract.
huurovereenkomsten bedraagt 3,5 jaar. Door de
Daarnaast heeft de fund manager ook gesprekken
verhuur van het kantoorgebouw in Den Bosch
met makelaars over de verhuur van het gebouw.
is de potentiële leegstand van dit gebouw
verschoven van 2011 naar 2016. Door de
Utrecht, Beneluxlaan 901-909
verlenging van de huurovereenkomst in Apeldoorn
Met ingang van 1 januari 2012 heeft de fund
is de potentiële leegstand verschoven van 2012
manager een contract afgesloten met KPN voor
naar 2013. Door de gedeeltelijke verlenging van de
het plaatsen van een antenne op het dak van het
huurovereenkomst in Nieuwegein is de potentiële
gebouw. Het contract is voor 15 jaar afgesloten met
leegstand voor dat gedeelte verschoven van 2012
een huursom van € 15.000 per jaar exclusief btw.
naar 2013. De nieuwe huurovereenkomst met
KPN voor een antenne op het kantoorgebouw
Expiraties
aan de Beneluxlaan in Utrecht is in deze
Expiraties van huurovereenkomsten gaan vaak
grafiek niet opgenomen vanwege de relatief
gepaard met zeer hoge kosten zoals leegstand,
lage huuropbrengst in verhouding tot de totale
huurvrije perioden, overige incentives en
theoretische jaarhuur.
makelaarscourtage(s). Onderaan deze pagina
staat een overzicht vermeld van het expiratiejaar
De hoogste concentratie aan potentiële financiële
van de afzonderlijke huurovereenkomsten van
leegstand in de portefeuille ligt in 2015 (34% van
alle vastgoedobjecten van het fonds. De gekozen
de totale theoretische jaarhuur). In 2018 komt dit
weergave van de expirerende jaarhuur geeft
percentage uit op 21% van de totale theoretische
het moment weer waarop potentiële financiële
jaarhuur. Aangezien huurder Allianz een boete van
leegstand ontstaat, alsmede de grootte van de
een jaarhuur heeft betaald voor de tussentijdse
financiële leegstand ten opzichte van de totale
beeindigingsmogelijkheid per 30 juni 2011
theoretische jaarhuur. De grafiek geeft geen
wordt per 30 juni 2012 gerekend met financiële
inzicht in de uiteindelijke huurderving en kosten,
leegstand.
aangezien deze kosten afhankelijk zijn van de
specifieke situatie.
Overzicht potentiële financiële leegstand
per 31-12-2011
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
16
Bouwfonds Office Value Fund NV
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
0%
In de huidige verslechterde verhuurmarkt
lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM
worden kantoorgebouwen met kortlopende
heeft aangegeven tot op heden geen verdere
huurovereenkomsten sterk afgewaardeerd
voorwaarden aan de lening te stellen gezien de
vanwege het risico op (langdurige) leegstand
afspraken die gemaakt zijn met EuroHypo AG.
en bijbehorende kosten. Daarnaast grijpt een
huurder vaker een opzeggingsmogelijkheid
Renteswaps
aan om te heronderhandelen over een nieuwe
Het totaal aan renteswapcontracten bedraagt
huurprijs en looptijd. De fund manager onderhoudt
€ 67.307.675 met een gemiddelde rente van
intensief en proactief contact met alle huurders
2,53%. Bij het afsluiten van de renteswap is
over ontwikkelingen binnen het bedrijf,
rekening gehouden met de verwachte verkoop
huisvestingsplannen en huurderswensen. Op deze
van gebouwen na het achtste jaar van het fonds.
manier kan in een vroeg stadium worden bekeken
Met deze renteswaps liggen de financieringslasten
of bestaande huurovereenkomsten verlengd
momenteel nog voor een periode van circa 1 tot
kunnen worden, of dat er gezocht moet worden
3 jaar grotendeels vast, hetgeen de stabiliteit van
naar een nieuwe huurder.
de kasstroom ten goede komt. Afhankelijk van de
1.5 Financieringen
besluitvorming ten aanzien van het verkoopplan
zal een besluit worden genomen over het afsluiten
Het totaal bedrag van de aangetrokken
van eventuele nieuwe rentederivaten om het
financieringen bedroeg per 31 december
renterisico van het fonds voor een vastgestelde
2011 € 78.016.700. De financieringen zijn
periode af te dekken.
ondergebracht bij EuroHypo AG (€ 71.299.200 • 11 )
en Bouwfonds REIM (€ 6.717.500).
Voor een gedeelte van de lening ter grootte van
€ 10.709.025 is de rente niet gefixeerd. Het niet
EuroHypo AG
gefixeerde gedeelte van de lening biedt flexibiliteit
In de leningovereenkomst met EuroHypo AG
bij een eventuele gedeeltelijke aflossing van de
zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV)
lening en in geval van verkoop van vastgoed.
vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de
uitstaande lening weer als percentage van de
1.6 Wet- en regelgeving
marktwaarde van de ondergezette gebouwen.
Autoriteit Financiële Markten en De
Conform de leningovereenkomst mag de
Nederlandsche Bank
LTV maximaal 65% bedragen. Het fonds is
In de schriftelijke toelichting bij de uitnodiging van
met EuroHypo AG overeengekomen dat,
de Algemene vergadering van Aandeelhouders
overeenkomstig de eerder gemaakte afspraken,
(AvA) en tijdens de AvA, gehouden op 14 april
jaarlijks 2% van de oorspronkelijke hoofdsom zal
2011, zijn de gesprekken die gevoerd zijn met de
worden afgelost totdat de LTV onder de 65%
AFM en De Nederlandsche Bank (DNB) over de
uitkomt. Het voorgaande wijkt aldus af van de
registratie van het fonds en het liquiditeitsvereiste
leningvoorwaarden. Aangezien de LTV ultimo
uitgebreid uiteengezet. De oplossingsrichting die
2010 nog boven het niveau van 65% lag, namelijk
door de directie is gekozen houdt in dat het fonds
70,8%, is gedurende het boekjaar € 1.485.400
versneld is overgegaan tot het opstellen van een
afgelost. De LTV ultimo 2011 bedraagt 75,8%.
verkoopstrategie.
Bouwfonds REIM
De fund manager heeft een verkoopplan opgesteld
Met ingang van 1 mei 2011 is de hypothecaire
en ter goedkeuring voorgelegd aan de directie.
lening die Bouwfonds REIM verstrekt heeft
verlengd tot 30 april 2013. De renteopslag
bedraagt met ingang van 1 mei 2011 2,5%. In
de leningovereenkomst van Bouwfonds REIM
is een cross default opgenomen. Dit houdt in
• 11 In dit bedrag is het aflossingsbedrag opgenomen van
dat indien het fonds in default is bij een andere
€ 1.484.500 dat gedurende 2012 wordt afgelost hetgeen
financier er ook een default optreedt voor de
als kortlopende schuld is gekwalificeerd
Jaarverslag 2011
17
Op basis van de ontwikkelingen op de
De wijziging van de registratie betekent dat in
beleggings- en financieringsmarkt verwachten
hoofdlijnen niets wijzigt voor de certificaathouders
de fund manager en de directie dat verkoop van
ten opzichte van de huidige situatie, waarin het
gebouwen lastig zal zijn. Het volume van de
fonds geen certificaten meer inkoopt. De volgende
beleggingstransacties is in 2011 op een historisch
belangrijke voorwaarden van het fonds blijven
laag niveau uitgekomen. Dit is het gevolg van het
ongewijzigd:
verhoogde risicoprofiel van kantoren en de afname
- het fonds zal geen certificaten meer kunnen
van financierbaarheid. De vraag van beleggers
inkopen als daar geen verkoop van certificaten
beperkt zich met name tot hoogwaardige
tegenover staat;
kantoorgebouwen op goede locaties en langjarige
huurcontracten met solvabele huurders.
In 2011 hebben vrijwel geen verkopen van
kantorenportefeuilles voorgedaan.
- het fonds zal maandelijks de handelskoers van
certificaten blijven publiceren;
- het blijft mogelijk om (na goedkeuring van de
directie van het fonds) certificaten over te dragen
binnen de zogenoemde beperkte kring.
De looptijd van de huurcontracten van de
individuele gebouwen uit de vastgoedportefeuille
Verder is de door de liquiditeitsvereiste
van het fonds varieert van 6 maanden tot
van 5% vervallen door bovengenoemde
circa 6 jaar. De relatief korte looptijd van de
registratiewijziging van het fonds. Ten slotte is
huurcontracten bemoeilijkt de verkoop van de
ook de verplichting van de actualisatie van het
gebouwen. De gebouwen zijn zowel gelegen
prospectus vervallen. Om de certificaathouders
op binnenstedelijke locaties als op snelweg-
optimaal te blijven informeren, houdt het fonds
en kantorenparklocaties. De snelweg- en
wel een informatiememorandum beschikbaar. Dit
kantorenparklocaties kennen momenteel
informatiememorandum wordt hetzij direct, hetzij
veel leegstand, met name de locaties in de
via de jaarverslagen van het fonds geactualiseerd.
randgemeenten van de grote steden. De
bouwjaren van de kantoorgebouwen lopen sterk
1.7 Vooruitzichten
uiteen. Twee gebouwen zijn de afgelopen jaren
In deze paragraaf worden de verwachtingen
gerenoveerd. De gedateerde uitstraling van
weergegeven over de economie en de
sommige gebouwen zal de verkoop of verhuur
kantorenmarkt. Daarnaast worden ook de
bemoeilijken. Afhankelijk van de liquiditeitspositie
fondsverwachtingen beschreven.
zal per situatie bekeken worden of investeringen
in een gebouw plaats dienen te vinden.
Economische ontwikkelingen
In de huidige onzekere economische situatie is
De focus bij verkoop ligt op individuele verkoop
het moeilijk uitspraken te doen over de toekomst.
van gebouwen. Er heeft een hold sell analyse
Door de structurele problemen van veel landen en
plaatsgevonden van de gebouwen, waarbij
financiële instellingen is het aannemelijk dat de
tevens een inschatting is gemaakt van de
onzekerheid op korte termijn zal blijven bestaan.
wederverhuurmogelijkheden. Deze analyse heeft
De te hoge schuldenlast (van landen, banken,
geresulteerd in een planning waarbij de gebouwen
overige bedrijven en consumenten) kan niet in
naar verwachting geleidelijk gedurende 5 jaar
korte tijd worden teruggebracht en hierdoor is een
worden verkocht. Op basis hiervan is besloten om
snelle terugkeer naar een sterke economische
het verkooptraject van de betreffende gebouwen
groei onwaarschijnlijk.
op te starten. Bij de uitvoering van het verkoopplan
wordt te allen tijde vanuit het belang van alle
De afvlakkende wereldhandelsgroei en de
certificaathouders gehandeld.
forse bezuinigingen zullen ervoor zorgen dat de
Nederlandse economie in de komende jaren
18
De registratie van het fonds is door de AFM
in een veel lager tempo zal groeien. Daarnaast
gewijzigd van een opend-end beleggingsinstelling
zullen het vertrouwen onder consumenten en
in een closed-end beleggingsinstelling.
bedrijfsinvesteringen laag blijven in 2012.
Bouwfonds Office Value Fund NV
De verwachting is dat de Nederlandse economie
Een andere bedreiging is een mogelijke terugval
volgend jaar met slechts 0,5% groeit. De inflatie
van de economische groei als gevolg van een
zal afnemen tot gemiddeld 2,0%. •
escalatie van de schuldencrisis. Een verscherping
12
van de recessie zal negatieve gevolgen hebben
De werkgelegenheid zal naar verwachting
voor de werkgelegenheid en de vraag naar
licht dalen als gevolg van de verwachte lagere
kantoorruimte.
economische groei. Door bezuinigingen zal
vooral het aantal arbeidsplaatsen bij de overheid
Een ontwikkeling die mogelijk negatieve
afnemen. In de zorg neemt daarentegen de
effecten zal hebben op de kantorenmarkt is de
werkgelegenheid nog toe. Bouwfonds REIM
aanpassing van de verwerking van huurcontracten
verwacht dat het aantal kantoorbanen in 2012
in de jaarrekening als gevolg van gewijzigde
licht afneemt met ongeveer 0,25%. Het aantal
boekhoudregels onder International Financial
kantoorbanen zal in de jaren na 2012, naar
Reporting Standards (IFRS). De nieuwe regelingen
verwachting, weer toenemen.
schrijven voor dat alle toekomstige rechten en
verplichtingen van bedrijven dienen te worden
Bij de vorige recessie is de werkloosheid veel
opgenomen in de balans. Huurcontracten
minder sterk gestegen dan de economische
moeten onder deze regels voor de resterende
krimp zou doen vermoeden. Dit werd enerzijds
looptijd worden gezien als verplichtingen.
veroorzaakt door de toen nog bestaande krapte op
Bedrijven zullen hierdoor minder geneigd zijn
de arbeidsmarkt, anderzijds door de maatregelen
langjarige huurcontracten aan te gaan. Langjarige
die van overheidswege werden genomen ter
huurcontracten zijn voor beleggers zeer belangrijk,
bescherming van de werkgelegenheid. Op
aangezien de lengte van huurcontracten in
dit moment is de arbeidsmarkt echter veel
belangrijke mate de waarde van vastgoed bepaalt.
minder krap en zijn beschermende maatregelen
door de overheid uitgebleven. Hierdoor zal de
Er zal in 2012 kortom nog steeds sprake zijn
nieuwe recessie sneller zichtbaar worden in de
van een huurdersmarkt. Door de toenemende
ontwikkeling van de werkloosheid. De stijging van
leegstand blijven markthuren onder druk staan.
de werkloosheid in de tweede helft van 2011 van
Bouwfonds REIM verwacht daarnaast dat
5,0% in juni tot 5,8% in december zal in 2012 naar
incentives de komende jaren hoog blijven. De
verwachting doorzetten. De kantoorgebonden
druk op huren en incentives zal het hoogst blijven
werkgelegenheid zal na de stabilisatie in 2011
op secundaire locaties in de randgemeenten van
weer licht afnemen. • 13 Op langere termijn zal
(grote) steden en voor verouderde niet-duurzame
de arbeidsmarkt wel weer krapper worden
panden.
door de vergrijzing. Zo bereiken in de periode
2011-2015 een half miljoen Nederlanders de
Beleggingsmarkt
pensioengerechtigde leeftijd van 65. Hierdoor zal
Door de verdere verslechtering van de
de werkloosheid in de daarop volgende jaren weer
financierbaarheid van vastgoed en de toenemende
rond de 5,5% liggen. •
risico’s op de verhuurmarkt zal de vraag bij
14
beleggers naar verwachting laag blijven. Slechts
Kantorenmarkt
langjarig verhuurde kantoren op de beste
Na een lichte daling van de kantoorgebonden
locatie blijven goed financierbaar. De vraag
werkgelegenheid in 2012 zal deze vanaf 2013 naar
naar dit soort beleggingen zal groot zijn en de
verwachting weer kunnen toenemen. Dit zal echter
aanvangsrendementen zullen dan ook laag blijven.
niet voorkomen dat de leegstand de komende
jaren verder oploopt. Een aantal ontwikkelingen zal
namelijk de komende periode mogelijk een
negatieve impact op de kantorenmarkt hebben.
• 12 Rabobank, visie op 2012, december 2011
Eén van deze ontwikkelingen wordt “Het Nieuwe
• 13Oxford Economics, December 2011, bewerking Bouwfonds
Werken” genoemd. Door deze invoering van flexibele
arbeidsplaatsen zal naar verwachting de vraag naar
REIM Research
• 14 Rabobank, visie op 2012, december 2011
kantoorruimte de komende jaren krimpen.
Jaarverslag 2011
19
Voor het overige deel van de kantoren zullen de
Het fonds zal naar verwachting in 2012 wederom
huidige sterk opgelopen aanvangsrendementen
te maken krijgen met afwaardering op de waarde
aanhoudend onder opwaartse druk staan. Slechts
van de vastgoedportefeuille door de kortere
bij een terugkerend vertrouwen op de financiële
resterende looptijd van de huurcontracten. De
markten zal de situatie kunnen verbeteren.
focus van de fund manager blijft liggen op het
afsluiten dan wel verlengen van huurcontracten.
Bouwfonds REIM ziet ondanks de moeilijke
Aangezien de lening, die bij Bouwfonds REIM
situatie op de Nederlandse kantorenmarkt goede
is afgesloten, afloopt in april 2013 zullen in
beleggingsmogelijkheden op specifieke locaties.
2012 de mogelijkheden voor een verlenging
Het betreft hier vooral stationslocaties en overige
of herfinanciering onderzocht worden. De
centrumlocaties die goed bereikbaar en duurzaam
handelskoers zal naar verwachting gedurende
zijn. Op deze plaatsen is de leegstand laag en
2012 een dalend verloop tonen aangezien de
staan de huren door de goede verhuurbaarheid
verwachte maandelijkse afwaardering groter is dan
niet onder druk. Voor langverhuurde kantoren
het maandelijkse exploitatieresultaat.
dreigt in sommige gevallen door de grote vraag en
de beperkte beschikbaarheid overpricing. Dit geldt
Hoevelaken, 9 maart 2012
overigens met name in de grote steden.
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
Fondsvooruitzichten
mr. Jan van Susante
Naar verwachting zal het resultaat van de
bedrijfsvoering over 2012 aanzienlijk lager
uitkomen ten opzichte van 2011. Dit heeft
onder andere te maken met de gederfde
huurinkomsten door leegstand in het
kantoorgebouw in Nieuwegein. De overige
bedrijfskosten zullen op een lager niveau liggen
ten opzichte van 2011 aangezien in 2012 geen
sprake zal zijn van een versnelde afschrijving van
acquisitiekosten. Daarnaast is de verwachting
dat de exploitatiekosten op een lager niveau
liggen. Hierbij is ervan uitgegaan dat er geen
verhuurtransactie zal plaatsvinden in 2012 van het
kantoorgebouw in Nieuwegein waardoor geen
sprake is van mutatie- of verhuurkosten. Bij het
afgeven van bovenstaande verwachtingen is geen
rekening gehouden met eventuele verkoop van
gebouwen.
20
Bouwfonds Office Value Fund NV
drs. Arie Willem Rozendaal
2. Jaarrekening 2011
Daarnaast is rekening gehouden met de
leegstandsverwachtingen en te verstrekken
Algemeen
huurkortingen. Het fonds beschikt over
De naamloze vennootschap Bouwfonds Office
voldoende liquiditeiten om de uitgaven voor de
Value Fund NV is opgericht op 8 oktober
komende 2 jaar te kunnen financieren. Het fonds
2004 en is statutair gevestigd te Hoevelaken.
kan blijven voldoen aan de huidige rente- en
De jaarrekening is opgesteld volgens de
aflossingsverplichting. De marktontwikkelingen
bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk
kunnen nog steeds een significante impact
Wetboek, de Wft alsmede met hetgeen
hebben op de waardering van alle aan vastgoed
voorgeschreven in het prospectus. Tevens
gerelateerde posten en de resultaatontwikkeling in
zijn RJ 213 Vastgoedbeleggingen en RJ 615
de komende periode.
Beleggingsinstellingen in aanmerking genomen bij
het opstellen van de jaarrekening.
Het fonds heeft in maart 2011 afspraken gemaakt
met de Autoriteit Financiële Markten (AFM)
De directie van het Bouwfonds Office Value
over het versneld opstellen van een verkoopplan
Fund NV wordt gevoerd door Bouwfonds
alsmede de voorgenomen wijziging van registratie
Vastgoedfondsen Beheer BV (www.
van een open-end beleggingsinstelling naar een
bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb).
closed-end beleggingsinstelling. De registratie van
Het fonds heeft geen personeelsleden in dienst.
het fonds is inmiddels door de AFM gewijzigd.
Hierdoor is het fonds niet meer verplicht om
Toelichtende paragraaf ten aanzien van de
tot inkoop van certificaten over te gaan. Als
invloed van de ontwikkelingen op de vastgoed-
gevolg van de wijziging is de verplichting
en financieringsmarkt en op het gebied van
van De Nederlandsche Bank (DNB) om een
wet- en regelgeving op de fondsactiviteiten.
liquiditeitsreserve aan te houden vervallen.
Het marktrisico is voor het fonds primair gelegen
in de verhuurbaarheid, de verkoopbaarheid en de
Op het moment van het dateren van de
waardering van de vastgoedportefeuille alsmede
jaarrekening is de directie van het fonds van
de financiering van de fondsactiviteiten (en de
mening dat de continuïteit van het fonds is
aan de financiering gekoppelde voorwaarden).
gewaarborgd voor tenminste een periode van
Per balansdatum van de jaarrekening zijn de
twaalf maanden na datering van deze jaarrekening.
onzekerheden over de verhuurbaarheid en de
waardering van de vastgoedportefeuille nog
Grondslagen van waardering
relatief groot en aan continue verandering
Voorzover niet anders is aangegeven zijn de activa,
onderhevig. Deze onzekerheden vloeien voort uit
met uitzondering van de materiële vaste activa, en
de kredietcrisis en de daarmee samenhangende
passiva gewaardeerd op nominale waarde.
gevolgen voor de vastgoed- en financieringsmarkt.
Immateriële vaste activa
De directie van het fonds heeft een externe
Bij de structurering van het fonds zijn aan het
onafhankelijk taxateur een waardering van de
fonds forfaitaire fees in rekening gebracht.
vastgoedbeleggingen per 31 december 2011
Betaalde fees zijn geactiveerd en zijn gedurende
laten opstellen. Daarnaast heeft de directie
vijf jaar afgeschreven ten laste van het resultaat
een inschatting gemaakt ten aanzien van de
van het fonds.
toekomstige kasstromen uit de fondsactiviteiten.
De directie heeft hierbij rekening gehouden met
Materiële vaste activa
toekomstige scenario’s en ontwikkelingen op de
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen
vastgoed- en financieringsmarkten. Er is onder
de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde
meer rekening gehouden met een aanvullende
staat, conditie “kosten koper”.
jaarlijkse aflossing aan Eurohypo AG aangezien het
fonds per 31 december 2011 niet voldoet aan de
leningvoorwaarden.
Jaarverslag 2011
21
Indien en voorzover de marktwaarde lager
van de huurinkomsten, leegstandsperiode,
is dan de aankoopprijs plus de nog af te
huurkortingen, mutatiekosten, de staat van
schrijven aankoopkosten, maar hoger dan de
onderhoud, locatie en andere specifieke
aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten
omstandigheden.
gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog
af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie
Vorderingen
worden de aankoopkosten gedurende de
Debiteuren (huurvorderingen) worden opgenomen
verwachte (resterende) looptijd van het fonds
tegen nominale waarde, onder aftrek van
afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan
eventuele voorzieningen voor oninbaarheid.
de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten
gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te
Voorziening
schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt
Een voorziening wordt gevormd voor
het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs
verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij
ten laste van het resultaat van het fonds gebracht
zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de
en worden de aankoopkosten gedurende de
omvang redelijkerwijs is in te schatten. De omvang
verwachte (resterende) looptijd van het fonds
van de voorziening wordt bepaald door de beste
afgeschreven.
inschatting van de bedragen die noodzakelijk zijn
om de desbetreffende verplichtingen en verliezen
Indien de marktwaarde hoger is dan de
per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen
aankoopprijs plus de nog af te schrijven
worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet
meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde
Wettelijke reserve
hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog
De wettelijke reserve wordt gevormd voor het
af te schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer
saldo van de geactiveerde structureringskosten.
daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te
De structureringskosten zijn op de balans
schrijven aankoopkosten, wordt vanaf dat moment
gerubriceerd onder de post immateriële vaste activa.
lineair afgeschreven over de resterende looptijd
van het fonds. Er vinden geen inhaalafschrijvingen
Herwaarderingsreserve
plaats.
Ongerealiseerde waardeverschillen, zowel
positieve als negatieve, ten opzichte van de vorige
Indien en zover de marktwaarde van de
waardering worden tot uitdrukking gebracht in
individuele vastgoedobjecten negatief afwijkt
het resultaat van het fonds en verwerkt in de
van de oorspronkelijke aankoopprijs kan de
herwaarderingsreserve. Indien de cumulatieve
directie van het fonds besluiten tot een bijzondere
herwaardering op een complex negatief is, wordt
waardevermindering van de geactiveerde
het negatieve gedeelte verwerkt in de overige
aankoopkosten. Het al dan niet versneld
reserves. Gerealiseerde resultaten bij verkoop,
afschrijven van de geactiveerde aankoopkosten
zowel positieve als negatieve, worden eveneens
is door de directie afhankelijk gesteld van de
tot uitdrukking gebracht in het resultaat van het
mate van leegstand in het betreffende object,
fonds, inclusief de (eventuele) vrijval van de
de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van
hieraan gerelateerde herwaarderingsreserve.
de leegstand en de gevolgen ten aanzien van de
waardeontwikkeling van het betreffende object.
Langlopende schulden
Het restant van de geactiveerde acquistiekosten
De eerste waardering van schulden geschiedt
wordt in het jaar dat de leegstand ontstaat ineens
tegen reële waarde, inclusief de direct
afgeschreven.
toerekenbare transactiekosten. Na de eerste
verwerking worden de schulden gewaardeerd
Ultimo 2011 zijn de vastgoedbeleggingen door
tegen de geamortiseerde kostprijs. De
een externe taxateur gewaardeerd. Uitgangspunt
geamortiseerde kostprijs ultimo 2011 wijkt niet af
voor de bepaling van de marktwaarde is de
van de nominale waarde.
onderhandse verkoopwaarde ingeschat op basis
22
Bouwfonds Office Value Fund NV
Derivaten en hedge-accounting
Exploitatiekosten
De vennootschap maakt gebruik van afgeleide
De exploitatiekosten bestaan uit de direct met
financiële instrumenten zoals renteswaps ter
de exploitatie van vastgoedbeleggingen verband
afdekking van de gelopen risico’s betreffende
houdende kosten, zoals onroerende zaakbelasting,
de renteschommelingen. Dergelijke financiële
verzekeringspremies, onderhoudskosten en
instrumenten worden bij de eerste waardering
verhuurkosten; bij onbelaste verhuur verhoogd met
gewaardeerd tegen de reële waarde.
de niet-verrekenbare omzetbelasting.
Waar mogelijk past het fonds kostprijshedgeaccounting toe voor de renteswaps. Onder
Niet verrekenbare omzetbelasting
kostprijshedge-accounting worden de renteswaps
Betreft niet terugvorderbare omzetbelasting als
in de balans en de winst- en verliesrekening
gevolg van onbelaste verhuur.
verwerkt op het moment dat ook de rente op de
onderliggende hypothecaire leningen in de winst-
Managementkosten
en verliesrekening wordt verantwoord. Indien de
Onder managementkosten worden onder andere
afgedekte post tegen (geamortiseerde) kostprijs
opgenomen de vergoedingen voor de directie
in de balans wordt verwerkt, betekent dit dat het
uit hoofde van de managementovereenkomst
derivaat ook tegen kostprijs gewaardeerd wordt.
en de asset managementovereenkomst en de
kosten die verbonden zijn aan het administratieve
Om kostprijshedge-accounting toe te passen heeft
en financiële beheer van de Stichting
het fonds de hegde relaties gedocumenteerd
Administratiekantoor. De managementkosten
en test deze periodiek op effectiviteit. Indien
zullen ten laste worden gebracht van het resultaat
van toepassing wordt het ineffectieve deel
van het fonds.
van de waardeverandering van de renteswaps
verantwoord in de winst- en verliesrekening onder
Structureringskosten
de financiële baten en lasten.
Op de aanvangsdatum zijn de éénmalige forfaitaire
kosten in verband met de oprichting en de
Belastingen
structurering van het fonds ad € 750.000 (excl.
Het fonds is een Fiscale Beleggings Instelling
btw) aan het fonds in rekening gebracht.
(FBI). Dit houdt in dat de belastingdruk voor
Deze kosten hebben onder meer betrekking
vennootschapsbelasting voor het fonds nihil is.
op de adviseurskosten, oprichtingskosten,
Gedurende het boekjaar 2011 heeft het fonds
marketingkosten en de structureringsvergoeding
steeds aan de criteria van de FBI status voldaan.
ten behoeve van Bouwfonds Vastgoedfondsen
Beheer BV. Deze kosten zijn vanaf de
Grondslagen voor resultaatbepaling
aanvangsdatum in vijf jaar lineair afgeschreven.
Baten en lasten worden toegerekend aan het
jaar waarop zij betrekking hebben. Het resultaat
Geactiveerde financieringskosten
wordt bepaald als het verschil tussen de netto-
Verschuldigde afsluit- en transactiekosten
opbrengsten, de kosten en andere lasten van het
met betrekking tot de financieringen worden
verslagjaar met inachtneming van de vermelde
geactiveerd en over de verwachte looptijd van de
grondslagen. Verliezen welke hun oorsprong
financiering lineair afgeschreven. Geactiveerde
vinden in het boekjaar zijn in aanmerking genomen
financieringskosten zijn opgenomen onder de
zodra deze voorzienbaar zijn.
acquisitiekosten.
Huuropbrengsten
Financiële baten en lasten
Als huuropbrengsten zijn de aan de periode toe
Interestbaten en soortgelijke baten: dit betreft
te rekenen huren exclusief servicekosten en
interestbaten op liquide middelen en overige
omzetbelasting opgenomen.
vorderingen. Interestlasten en soortgelijke lasten:
hieronder zijn de interestlasten uit hoofde van
de langlopende schulden en overige schulden
begrepen.
Jaarverslag 2011
23
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Als resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
worden gezien alle baten en lasten welke
voortvloeien uit het beheren en exploiteren van
vastgoedobjecten, één en ander in de ruimste zin.
Grondslagen van opstelling van het
kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens
de indirecte methode.
Bij de bepaling van de mutatie in de omvang van
de kortlopende schulden zoals opgenomen onder
de veranderingen in het werkkapitaal zijn de (in het
volgend jaar te betalen) aflossingsverplichtingen
geëlimineerd. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde
van interest en winstbelasting worden opgenomen
onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
24
Bouwfonds Office Value Fund NV
2.1 Balans per 31 december 2011
(voor resultaatbestemming)
ACTIVA
31 december 2011
31 december 2010
(bedragen in 2)
VASTE ACTIVA
1. Immateriële vaste activa
- -
2. Materiële vaste activa
Vastgoed in exploitatie
111.538.403122.814.843
Totaal vaste activa
111.538.403
122.814.843
-
122.053 8.396.922 300
37.441
4.679.853
8.518.975
4.717.594
120.057.378
127.532.437
VLOTTENDE ACTIVA
3. Debiteuren
4. Overige vorderingen en overlopende activa
5. Liquide middelen
Totaal vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
PASSIVA
31 december 2011
31 december 2010
(bedragen in 2)
EIGEN VERMOGEN
6. Gestort kapitaal
542.600
542.600
7. Wettelijke reserve
- 8.Agioreserve
52.272.980
52.272.980
9.Herwaarderingsreserve
590.357
2.040.439
10. Overige reserve
(18.380.076)
(13.061.188)
11. Onverdeelde winst
4.400.650 4.322.936
Totaal eigen vermogen
39.426.511
46.117.767
LANGLOPENDE SCHULDEN
12. Hypothecaire leningen
76.531.300
78.016.700
Totaal langlopende schulden
76.531.300
78.016.700
KORTLOPENDE SCHULDEN
13. Crediteuren
13.878 14. Belastingen
20.602 40.311
15. Overige schulden 1.151.547 659.866
16. Aflossingsverplichting
1.485.400 1.485.400
17. Overlopende passiva
1.428.140 1.212.393
Totaal kortlopende schulden
4.099.567 3.397.970
TOTAAL PASSIVA
120.057.378
127.532.437
Jaarverslag 2011
25
2.2 Winst- en verliesrekening 2011
Winst- en verliesrekening
2011
2010
(bedragen in 2)
OPBRENGSTEN
18. Opbrengsten uit exploitatie
9.635.750
10.658.999
19. Afkoopsom beëindiging huurovereenkomst
2.449.179
20. Overige opbrengsten
403.769
291.826
21. Waardemutatie vastgoedbeleggingen
(10.410.082)
(8.163.588)
Totaal opbrengsten(a)
2.078.6162.787.237
KOSTEN
22. Exploitatiekosten
1.858.738 1.190.671
23. Overige bedrijfskosten
2.965.190 2.107.550
Totaal kosten
(b)
4.823.928 3.298.221
BEDRIJFSRESULTAAT
(c) = (a) - (b)
(2.745.312)
(510.984)
24. Rentebaten
115.854 19.478
25. Rentelasten
(3.379.974)
(3.349.145)
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN(d)
(3.264.120)
(3.329.667)
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN
(e) = (c) + (d)
(6.009.432)
(3.840.652)
RESULTAAT NA BELASTINGEN
(6.009.432)
(3.840.652)
Resultaat bedrijfsvoering
4.400.650
4.322.936
Waardemutatie vastgoedbeleggingen
(10.410.082)
(8.163.588)
26
Bouwfonds Office Value Fund NV
2.3 Kasstroomoverzicht 2011
Kasstroomoverzicht
2011
2010
(bedragen in 2)
Bedrijfsresultaat
(2.745.312)
(510.984)
Waardemutatie vastgoedbeleggingen
10.410.082
8.163.588
Afschrijvingen
1.991.440
978.650
Mutaties in werkkapitaal:
Toename/(afname) vorderingen
(84.313)
11.288
Toename/(afname) kortlopende schulden
701.598 (708.581)
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
10.273.495 7.933.961
Ontvangen minus betaalde interest
(3.264.120)
(3.329.667)
Kasstroom uit operationele activiteiten
7.009.375 4.604.294
(Aankopen/investeringen)/verkopen vastgoed
(1.125.082)
(3.003.588)
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
(1.125.082)
(3.003.588)
Uitkering
(681.824)
Mutatie hypothecaire leningen
(1.485.400)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
(2.167.224)
Mutatie geldmiddelen
3.717.069 Stand aanvang verslagperiode 4.679.853 Stand einde verslagperiode
8.396.922 (1.536.592)
(1.485.400)
(3.021.992)
(1.421.286)
6.101.139
4.679.853
Jaarverslag 2011
27
2.4 Toelichting op de balans per 31 december 2011
ACTIVA
31 december 2011
31 december 2010
(bedragen in 2)
VASTE ACTIVA
1.Immateriële vaste activa
Betaalde structureringskosten
- 1.013.063
Afschrijving structureringskosten
- (1.013.063)
Stand per einde periode
- 2.Materiële vaste activa
Verloopoverzicht:
Stand per 31-12-2010
122.814.843 Investeringen 2011
1.125.082 Afschrijving financieringskosten
(17.941)
Afschrijving acquisitiekosten
(905.103)
Versnelde afschrijving acquistiekosten vanwege leegstand (1.068.396)
Waardemutatie vastgoedbeleggingen 2011
(10.410.082)
Stand per 30-12-2011
111.538.403 Aanschafwaarde complexen
129.368.758 129.368.758
Renovatiekosten
4.650.805 3.525.723
Herwaardering complexen (cumulatief saldo)
(26.983.241)
(16.573.159)
Waarde vastgoed in exploitatie
107.036.322
116.321.322
Acquisitiekosten betaald
10.356.636 10.356.636
Afschrijving acquisitiekosten
(5.854.555)
(3.863.115)
Geactiveerde acquisitiekosten
4.502.081 6.493.521
Stand per einde periode
111.538.403
122.814.843
De marktwaarde van het vastgoed bedraagt € 107.825.000. De onderhandse verkoopwaarde (marktwaarde) van de vastgoedbeleggingen wordt jaarlijks per ultimo jaar vastgesteld door middel van een
taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de verplichte regels en voorschriften in
de RICS Taxatie standaarden. De taxateur heeft bij bepaling van de marktwaarden gebruik gemaakt van de huurwaarde kapitalisatie methode.
De discounted cash flow methode wordt gebruikt als ondersteuning van de huurwaarde kapitalisatie methode. Door het laag blijvende transactievolume is het moeilijk om de marktwaarde vast te stellen. Als gevolg van het voorgaande is de mate van onzekerheid bij de taxaties groter dan normaal gebruikelijk.
De directie van het fonds bevestigt dat de taxatiewaarden de volatiliteit van de huidige markt onderschrijven.
Belangrijke veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de interne waardering van de vastgoedbeleggingen:
1. D
e huidige huurovereenkomsten zijn als uitgangspunt voor de waardering genomen. Na afloop van de huidige huurovereenkomsten
is een reële inschatting gemaakt van de verwachtingen bij wederverhuur. Deze verwachtingen hebben betrekking op de kans dat een huurder
de huurovereenkomst verlengt, de hoogte van de markthuur, leegstandsperioden, te verstrekken incentives/huurkortingen en eventuele
mutatiekosten. De leegstandsperioden varieren van 12 tot 18 maanden afhankelijk van gebouw en locatie. Daarnaast is rekening gehouden
met het verstrekken van incentives/huurkortingen bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Gemiddeld genomen is uitgegaan van
een incentive van 1 jaarhuur bij een huurovereenkomst van 5 jaar. De incentives/huurkortingen die in de afgesloten huurovereenkomsten zijn
opgenomen zijn eveneens in de waarderingen verwerkt.
2. D
e vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd op basis van een bruto aanvangsrendement, dit rendement is de procentuele verhouding
tussen de huurinkomsten op jaarbasis per 31 december 2011 en de reële waarde van de vastgoedbeleggingen kosten koper. De bruto
aanvangsrendementen op de huurwaarde per ultimo 2011, zoals gehanteerd bij de waardering van de objecten bevinden zich in een
brandbreedte van 7,3% - 14,1% (2010: 7,3% - 10,6%).
3. Bij de waardering van de vastgoedobjecten is rekening gehouden met toekomstige renovaties en onderhoudskosten.
De acquisitiekosten worden afgeschreven gedurende de verwachte looptijd van het fonds. Indien de marktwaarde van het vastgoed hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan zal niet langer worden afgeschreven op de geacitveerde acquisitiekosten. De acquisitiekosten worden versneld afgeschreven indien een relatief groot metrage in een gebouw leeg komt te staan. In dat geval worden de
resterende acquisitiekosten in het jaar dat leegstand ontstaat gelijkmatig over dat jaar versneld afgeschreven.
VLOTTENDE ACTIVA
3.Debiteuren
Huurdebiteuren
5.640 300
Voorziening debiteuren
(5.640) Stand per einde periode
- 300
4.Overige vorderingen en overlopende activa
Vooruitbetaalde verzekeringspremie
4.039 9.159
Te ontvangen rente depot
77.342 Te verrekenen crediteuren
- 720
Te verrekenen beheervergoeding
27.855 16.380
Doorbelastingen aan huurders
10.120 11.182
Doorbelasting incassokosten 2.697 Stand per einde periode
122.053 37.441
5.Liquide middelen
Rekening-courant 895.665 479.853
Deposito
7.501.257 4.200.000
Stand per einde periode
8.396.922 4.679.853
Het saldo op de rekening-courant is dagelijks opneembaar.
Het deposito is een 1 maands deposito.
28
Bouwfonds Office Value Fund NV
Toelichting op de balans per 31 december 2011 (vervolg)
PASSIVA
31 december 2011
31 december 2010
(bedragen in 2)
EIGEN VERMOGEN
6.Gestort kapitaal
Geplaatst en gestort aandelen kapitaal participanten
542.100
542.100
Geplaatst en gestort aandelen kapitaal prioriteitsaandeelhouders
500
500
Stand per einde periode
542.600
542.600
7. Wettelijke reserve Stand per aanvang periode
- 55.607
Afschrijving immateriële vaste activa
- (55.607)
Stand per einde periode
- 8.Agioreserve
Stand per aanvang periode
52.272.980
52.217.373
Overboeking naar wettelijke reserve
- 55.607
Stand per einde periode
52.272.980
52.272.980
Totaal zijn er 5.421 participaties in de markt uitgegeven.
Daarnaast zijn door het fonds 246 participaties ingekocht.
9.Herwaarderingsreserve
Stand per aanvang periode
2.040.439
1.004.027
Toevoeging positieve herwaardering
- 1.036.412
Onttrekking negatieve herwaardering
(10.410.082)
(9.200.000)
Overboeking naar overige reserve saldo negatieve herwaarderingen
8.960.000
9.200.000
Stand per einde periode
590.357
2.040.439
10. Overige reserve
Stand per aanvang periode
(13.061.188)
(6.122.076)
Toevoeging/ (onttrekking)
4.322.936 3.797.480
Uitkering
(681.824)
(1.536.592)
Overboeking van herwaarderingsreserve
(8.960.000)
(9.200.000)
Stand per einde periode
(18.380.076)
(13.061.188)
11. Onverdeelde winst
Stand per aanvang periode
4.322.936
3.797.480
Exploitatie resultaat periode
4.400.650 4.322.936
Overboeking naar overige reserves
(4.322.936)
(3.797.480)
Stand per einde periode
4.400.650 4.322.936
LANGLOPENDE SCHULDEN
12. Hypothecaire lening:
Opname Tranche I
29.200.000
29.200.000
Opname Tranche III bij aankoop Den Haag 5/6 deel
18.107.675
18.107.675
Opname Tranche III bij aankoop Den Haag 1/6 deel per 15 maart 2006
2.294.333
2.294.333
Opname Tranche IV bij aankoop Nieuwegein en Apeldoorn
10.203.500
10.203.500
Opname Tranche IV bij aankoop Nieuwegein en Apeldoorn
150.000
150.000
Opname Tranche IV bij aankoop Almere
9.250.000
9.250.000
Opname Tranche II rekening-courant faciliteit bij aankoop Utrecht
3.000.000
3.000.000
Opname restant leningruimte Euro Hypo op 15 januari 2008 tbv
aankoop Utrecht
2.064.492
2.064.492
Opname lening Bouwfonds REIM 15 januari 2008 tbv aankoop Utrecht
3.884.000
3.884.000
Opname lening Bouwfonds REIM 25 april 2008
2.833.500
2.833.500
Aflossing hypothecaire lening EuroHypo AG
(2.970.800)
(1.485.400)
Verschuldigde aflossingsverplichting EuroHypo AG
(1.485.400)
(1.485.400)
Stand per einde periode
76.531.300
78.016.700
Langlopende schulden
Aflossingsschema van de langlopende schulden is als volgt: Aflossingsverplichting < 1 jaar
1.485.400
Aflossingsverplichting 1 - 5 jaar
12.659.100
Aflossingsverplcihting > 5 jaar
63.872.200
Jaarverslag 2011
29
EuroHypo AG
Op deze twee objecten is het eerste recht van
Bij EuroHypo AG is per 1 juli 2005 een
hypotheek door het fonds aan EuroHypo AG
hypothecaire financiering afgesloten met een
verstrekt. In juni 2007 is op leningdeel tranche IV
looptijd van 12 jaar op basis van 3 maands
een bedrag van € 9.250.000 aangetrokken voor de
Euribor met een renteopslag van 0,65%. De
aankoop van het object in Almere. Op dit object is
totale hoofdsom is gelimiteerd tot maximaal
door de EuroHypo AG geen recht van hypotheek
65% van de onderhandse verkoopwaarde van de
gevestigd.
registergoederen, blijkende uit een taxatierapport
van een door de EuroHypo AG goedgekeurde
Op 15 januari 2008 is de resterende
taxateur. De lening eindigt op 30 juni 2017.
financieringsruimte ter grootte van € 5.064.492
opgenomen voor de aankoop van de Beneluxlaan
De lening is aangegaan met het doel deze bij de
in Utrecht. In deze resterende financieringsruimte
verwerving van nieuwe objecten steeds uit te
is de opname van de rekening courant faciliteit van
breiden met aanvullende leningen, welke worden
€ 3.000.000 inbegrepen.
aangeduid met “tranches”. Deze tranches zijn
onlosmakelijk met elkaar verbonden, ook het
Vanwege de toename van de Loan to Value
hypotheekrecht dat op eerdere tranches door het
(LTV) per ultimo 2009 boven de maximale
fonds is afgegeven strekt tot zekerheid van nieuwe
limiet, is conform de leningvoorwaarden met
tranches. De nieuwe tranches hebben een looptijd
EuroHypo AG, in 2010 2% van de oorspronkelijke
welke is aangesloten op de eerste overeenkomst.
hoofdsom afgelost. Aangezien de LTV per ultimo
Derhalve zijn alle tranches gezamenlijk als één
2010 niet onder het niveau van 65% lag, is met
lening te beschouwen met één hoofdsom.
EuroHypo AG overeengekomen dat jaarlijks
2% van de oorspronkelijke hoofdsom wordt
Tranche I is op 1 juli 2005 afgesloten voor de
afgelost totdat de LTV onder het niveau van
aankoop van de eerste objecten van het fonds.
65% ligt. Het voorgaande wijkt aldus af van de
De maximale hoofdsom van deze tranche
leningvoorwaarden.
bedraagt € 29.200.000. Het recht van hypotheek
voor deze tranche is gevestigd op de objecten
Bouwfonds REIM
Looiershof in Rotterdam, Oudenoord in Utrecht,
Door Bouwfonds REIM is op 15 januari 2008
Tesselschadestraat in Leeuwarden en Hervenplein
een brugfinanciering verstrekt tot 15 april 2009
in Den Bosch.
met een renteopslag van 1,10%. De totale lening
bedraagt € 6.717.500. Op 15 januari 2008 is een
Tranche II, ter hoogte van € 3.000.000, werd op
bedrag van € 3.884.000 opgenomen, op 25 april
1 juli 2005 afgesloten en in datzelfde jaar weer
2008 het resterende bedrag van € 2.833.500.
afgelost. Tranche II is wederom opgenomen op
De brugfinanciering is per 15 april 2009 omgezet
18 januari 2008. Deze rekening courant faciliteit is
in een leningfaciliteit met een looptijd tot 30
in januari 2012, conform de leningovereenkomst,
april 2011 en een opslag van 2,25%. Hierbij is
stilzwijgend voor 1 jaar verlengd.
uitgegaan van een aflossing van € 3.000.000 op
de lening per 31 december 2009. Aangezien er
Tranche III is op 29 september 2005 afgesloten
geen aflossing van € 3.000.000 heeft kunnen
voor een bedrag van € 20.670.000 voor de
plaatsvinden vanwege benodigde liquiditeiten voor
aankoop van de Schedeldoekshaven in Den Haag.
renovatie en aflossing op de EuroHypo AG lening,
Het laatste deel van het complex is geacquireerd
bedroeg de opslag vanaf 1 januari 2010 voor dit
per 15 maart 2006. Op het object is het recht van
gedeelte van de lening 3,25%.
hypotheek verstrekt aan de leninggever.
Tussen partijen is overeenstemming bereikt over
Tranche IV is op 30 augustus 2006 afgesloten
het verlengen van de lening tot 30 april 2013. Met
met een hoofdsom van € 21.400.000 voor de
ingang van 1 mei 2011 bedraagt de renteopslag
aankopen van de objecten Buizerdlaan 12 in
voor de totale lening 2,5%.
Nieuwegein en Hoofdstraat 21 in Apeldoorn.
30
Bouwfonds Office Value Fund NV
Dit betekent een verlaging van de gemiddelde
Het rentepercentage van tranche I tot en met IV
renteopslag van 0,2%.
is naar keuze van het fonds gebaseerd op de
3 maands Euribor. Het fonds heeft meerdere
In de leningovereenkomst van Bouwfonds REIM
renteswaps afgesloten om de rente te fixeren.
is een cross default opgenomen. Dit houdt in
De onderstaande swaprates worden verhoogd met
dat indien het fonds in default is bij een andere
een renteopslag van 0,65% per jaar.
financier er ook een default optreedt voor de
lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM
Renteswap 1 met een hoofdsom van
heeft aangegeven tot op heden de lening niet op
€ 25.000.000 met een swaprate van 3,525%
te eisen en geen verdere voorwaarden aan de
heeft een looptijd van 1 januari 2007 tot 1 januari
lening te stellen gezien de afspraken die de fund
2013.
manager gemaakt heeft met EuroHypo AG.
Renteswap 2 met een hoofdsom van
€ 22.307.675 met een swaprate van 3,660% heeft
Op de objecten Transistorstraat 10 in Almere en de
een looptijd van 1 januari 2007 tot 1 januari 2015.
Beneluxlaan 901-909 in Utrecht is het eerste recht
Renteswap 3 met een hoofdsom van
van hypotheek gevestigd.
€ 20.000.000 met een swaprate van 4,385%
heeft een looptijd van 1 mei 2008 tot 1 mei 2013.
Het totaalbedrag van de financieringen bedraagt
per rapportagedatum € 78.016.700, waarvan
De negatieve marktwaarden van de
€ 1.485.400 een kortlopend karakter heeft.
bovengenoemde renteswapovereenkomsten
bedroeg per:
Het verloop van de leningen is als volgt:
2011
2010
2011
2010
(bedragen in 2)
per 31 dec. per 31 dec.
• Renteswap 1: • Renteswap 2: • Renteswap 3: Totaal
(726.709)
(1.768.881)
(899.657)
(3.395.247)
(bedragen in 2)
Beginstand op 1 januari
Aflossingen
79.502.100
1.485.400 80.987.500
1.485.400
(1.210.332)
(1.537.936)
(1.345.014)
(4.093.282)
Hoofdsom
78.016.700 79.502.100
Aflossingsverplichting EuroHypo AG(1.485.400) (1.485.400)
Eindstand verslagperiode
76.531.300 78.016.700
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar
“Financiële instrumenten en risico’s” op pagina 30.
Jaarverslag 2011
31
Toelichting op de balans (vervolg)
PASSIVA
31 december 2011
31 december 2010
(bedragen in 2)
KORTLOPENDE SCHULDEN
13.Crediteuren
13.878
14.Belastingen
Af te dragen omzetbelasting
20.602
40.311
Stand per einde periode
20.602
40.311
15.Overige schulden
Te betalen OZB
- 15.000
Te betalen bedrijfskosten
666.112
214.085
Saldo servicekosten
176.464
106.889
Overige schulden
3.147
3.148
Interest hypothecaire lening
47.317
62.100
Te betalen bestandsvergoeding
158.447
158.584
Te betalen onderhoudskosten
100.060
100.060
Stand per einde periode
1.151.547 659.866
16.Aflossingsverplichting
Verschuldigde aflossingsverplichting EuroHypo AG
1.485.400 1.485.400
17.Overlopende passiva
Vooruitontvangen huur en servicekosten
1.428.140 1.212.393
Financiële instrumenten en risico’s
De belangrijkste risico’s uit hoofde van de
financiële instrumenten van de vennootschap
Algemeen
zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het
De in deze toelichting opgenomen gegevens
prijsrisico bestaande uit het rente- en marktrisico.
verschaffen informatie die behulpzaam is bij het
schatten van de omvang van risico’s die verbonden
Kredietrisico
zijn aan zowel de in de balans opgenomen als
Het debiteurenrisico is beperkt aangezien
de niet in de balans opgenomen financiële
de huurders met name afkomstig zijn uit de
instrumenten.
overheids- en financiële sector. Het fonds
bewaakt haar vorderingen en hanteert een strikte
De primaire financiële instrumenten van de
aanmaningsprocedure.
vennootschap, anders dan derivaten, dienen ter
financiering van de operationele activiteiten van de
In de leningvoorwaarden van EuroHypo AG
vennootschap of vloeien direct uit deze activiteiten
zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV)
voort. Tevens gaat de vennootschap transacties
vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de
aan in derivaten, met name renteswaps, om
uitstaande lening weer als percentage van de
het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de
marktwaarde van de ondergezette objecten.
operationele en financieringsactiviteiten van de
Conform de leningovereenkomst mag de
vennootschap. Het beleid van de vennootschap is
LTV maximaal 65% bedragen. Indien de LTV
om niet te handelen in financiële instrumenten.
tussen de 65% en 70% ligt, dient een aflossing
gedaan te worden op de lening van 2% van de
De marktwaarde van de in de balans verantwoorde
oorspronkelijke hoofdsom waarbij het fonds een
financiële instrumenten, waaronder vorderingen,
periode van twee keer zes maanden heeft om
liquide middelen en schulden, benadert de
de LTV onder de 65% te brengen. Indien de LTV
boekwaarde ervan.
70% of hoger bedraagt, is de lening opeisbaar.
Vanwege de afwaarderingen ultimo 2009 kwam
de LTV uit op 69,1%.
32
Bouwfonds Office Value Fund NV
Het fonds heeft hiervan melding gemaakt bij
Bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst
EuroHypo AG. Met de bank is overeengekomen
per 1 januari 2010 met de Hogeschool Utrecht
dat het fonds 2% van de oorspronkelijke hoofdsom
inzake het object aan de Oudenoord in Utrecht
op jaarbasis, verspreid over vier kwartalen,
is de verplichting aangegaan om het object te
dient af te lossen totdat de LTV weer onder de
renoveren en asbest te verwijderen voor een
65% uitkomt. Voorgaande wijkt aldus af van de
bedrag van circa € 5,4 miljoen exclusief btw
leningvoorwaarden.
(waarvan circa € 4,9 exclusief btw is betaald
ultimo 2011). De renovatie werkzaamheden zijn
In het boekjaar 2011 is gezien de hoogte van de
afgerond in 2011.
LTV (74,3%) op basis van de waarderingen ultimo
2010 (70,8%) opnieuw 2% van de oorspronkelijke
Overige toelichtingen
hoofdsom afgelost.
De vennootschap heeft geen werknemers in
dienst.
In de leningovereenkomst van Bouwfonds REIM
is een cross default opgenomen. Dit houdt in
Transacties met verbonden partijen
dat indien het fonds in default is bij een andere
De vennootschap heeft de volgende transacties
financier er ook een default optreedt voor de
met verbonden partijen afgesloten:
lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM
heeft aangegeven tot op heden geen verdere
Managementovereenkomst waarmee het fund
voorwaarden aan de lening te stellen gezien de
management en asset management is uitbesteed
afspraken die gemaakt zijn met EuroHypo.
aan Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV.
De vergoeding voor het fund management
Op basis van de huidige cashflowprognose
bedraagt 0,15% per jaar over de gemiddelde
beschikt het fonds over voldoende liquide
waarde van de activa van het fonds gedurende het
middelen om aan de jaarlijkse aflossings- en
jaar. De vergoeding voor het asset management
renteverplichting te kunnen voldoen.
bedraagt 0,45% per jaar over de gemiddelde
waarde van de activa van het fonds gedurende het
Liquiditeitsrisico
jaar, waaronder is begrepen een vergoeding voor
Ter beperking van het liquiditeitsrisico heeft
het property management hetgeen uitbesteed
het fonds, voor het merendeel van het vreemd
is aan een externe property management
vermogen, een lening met lange looptijd
organisatie.
afgesloten.
Met Bouwfonds REIM is een overeenkomst
Rente- en marktrisico
aangegaan voor een financiering van € 6.717.500.
Het risico voor het fonds dat toekomstige
De lening is verstrekt tegen marktconforme
kasstromen verbonden aan een monetair financieel
voorwaarden met een looptijd tot 30 april 2013.
instrument fluctueren in omvang is minimaal,
aangezien het fonds dit risico afdekt door
renteswap contracten af te sluiten waarbij het fonds
een variabele rente ruilt voor een vaste rente. De
waarde van de financiële derivaten kan fluctueren
als gevolg van wijzigingen in de marktrente.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Op de vorderingen voortkomend uit huurrechten
is een pandrecht verleend aan de verstrekkers
van de hypothecaire leningen. Voor het property
management en het asset management zijn
langlopende contracten gesloten.
Jaarverslag 2011
33
2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening
Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en
verliesrekening
2011
2010
(bedragen in 2)
Opbrengsten
Theoretische huuropbrengsten 10.629.277 10.688.378
Financiële leegstand
(925.964)
(21.635)
Huurvrije periode / huurkorting
(67.563)
(7.744)
18. Opbrengsten uit exploitatie
9.635.750 10.658.999
19. Afkoopsom beëindiging huurovereenkomst
2.449.179 20. Overige opbrengsten*
403.769 291.826
21. Waardemutatie vastgoedbeleggingen
(10.410.082)
(8.163.588)
Totaal opbrengsten
2.078.616 2.787.237
* De overige opbrengsten bestaan uit btw vergoedingen en een vergoeding voor de niet verrekenbare btw over de investering in het
kantoorgebouw Oudenoord in Utrecht.
Huuropbrengsten
Het deel van de gecontracteerde huur dat jaarlijks vervalt indien geen
gebruik gemaakt wordt van huurverlenging, is als volgt:
Resterende looptijd < 1 jaar
8.765.801 Resterende looptijd 1 - 5 jaar
25.025.454 Resterende looptijd > 5 jaar
2.956.949 Voor zover breakopties nog niet zijn gerealiseerd, zijn deze niet opgenomen in bovenstaand overzicht.
22.Exploitatiekosten
Onroerende zaak belasting
191.934 232.860
Overige zakelijke lasten
38.328 39.088
Verzekeringen
23.880 42.831
Voorziening debiteuren
5.640 Technische kosten (onderhoud)
835.983 538.918
Commerciële kosten
281.351 22.885
Overige exploitatie kosten (oa niet verrekenb btw)
481.622 314.089
Totaal exploitatiekosten
1.858.738 1.190.671
23.Overige bedrijfskosten
Overige kosten (jaarlijkse kosten, incl. trust)
31.236 21.713
Beheervergoedingen (fund, asset en property)
674.805 719.040
Advieskosten
109.483 206.530
Bestandsvergoeding
158.226 181.617
Afschrijvingskosten acquisitiekosten
923.044 923.043
Versnelde afschrijvingskosten acquisitiekosten
1.068.396 Afschrijvingskosten structureringskosten
- 55.607
Totaal overige bedrijfskosten
2.965.190 2.107.550
Financiële baten en lasten
24. Rentebaten
115.854 19.478
25. Rentelasten en bankkosten
(3.379.974)
(3.349.145)
Totaal financiële baten en lasten
(3.264.120)
(3.329.667)
34
Accountantskosten
een vaste fee (2010: € 9.950 exclusief btw). De
De kosten voor de externe accountant en
kosten voor 2010 zijn opgebouwd uit een vaste fee
de accountantsorganisatie, genoemd in
van € 7.950 exclusief btw alsmede meerwerk ten
artikel 1, eerste lid van de Wet toezicht
bedrage van € 2.000 exclusief btw. De door de
accountantsorganisatie, zijnde Ernst & Young
externe accountantsorganisatie verleende diensten
Accountants LLP, voor het financieel boekjaar
hebben uitsluitend betrekking op de controle van
2011 bedragen € 7.950 exclusief btw op basis van
de jaarrekening.
Bouwfonds Office Value Fund NV
3 Overige gegevens
3.1 Controleverklaring
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: de beheerder en beherend vennoot van Bouwfonds Office Value Fund N.V.
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2011 van Bouwfonds Office Value Fund N.V. te Hoevelaken
gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011
met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en
andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van de beheerder
De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het
resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie, beide in overeenstemming
met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht.
De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken
van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat
wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat
een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de
toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste
oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang
bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor
het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden
die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te
brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap.
Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving
en van de redelijkheid van de door de beheerder van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het
algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor
ons oordeel te bieden.
Oordeel betreffende de jaarrekening
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van
Bouwfonds Office Value Fund N.V. per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9
Boek 2 BW en met de Wet op het financieel toezicht.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van
het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is
opgesteld en/of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij
dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in
artikel 2:391 lid 4 BW.
Amsterdam, 9 maart 2012
Ernst & Young Accountants LLP
w.g. mr. drs. G.H.C. de Méris RA
Jaarverslag 2011
35
3.2 S
tatutaire bepalingen omtrent de
winstbestemming
3.4 Total expense ratio
De volgende passages uit de statuten hebben
over 2011 (2010: 6,2%). De stijging van de
betrekking op de winstverdeling.
expense ratio wordt veroorzaakt door de versnelde
De expense ratio of kostenratio bedraagt 9,13%
afschrijving van acquisitiekosten en de daling van
29.1.Uitkering van winst ingevolge het in dit artikel
het eigen vermogen.
bepaalde geschiedt na vaststelling van de
jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is.
29.2.Van de winst behaald in enig boekjaar
zal binnen acht maanden na afsluiting
De total expense ratio heeft tot doel het
kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze
inzichtelijk te maken.
van het boekjaar een zodanig gedeelte
aan de houders van gewone aandelen
Onder de totale kosten worden begrepen
worden uitgekeerd als nodig is om de
de bedrijfskosten, de overige kosten, de
status van fiscale beleggingsinstelling in
opstartkosten en de emissiekosten. De kosten
de zin van artikel 28 van de Wet op de
van beleggingstransacties en de interestkosten
vennootschapsbelasting 1969 te handhaven.
worden buiten beschouwing gelaten, evenals de
29.3.Van de winst wordt voor de uitkering aan
kosten verband houdend met het toe- en uittreden
de houders van gewone aandelen, zo
van participanten, voor zover deze gedekt worden
mogelijk, op de prioriteitsaandelen een
uit ontvangen op- en afslagen. Het gemiddelde
dividend uitgekeerd gelijk aan vijf procent
eigen vermogen is berekend door het gemiddelde
(5%) van hun nominale bedrag. Op de
te nemen van de stand per 1 januari, 30 juni en
prioriteitsaandelen zal geen verdere uitkering
31 december van het boekjaar.
van winst geschieden.
29.4.De directie bepaalt met voorafgaande
3.5 Gebeurtenissen na balansdatum
goedkeuring van de prioriteit welk gedeelte
Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen
van de na toepassing van de leden 2 en 3
na balansdatum die van invloed zijn op de
overblijvende winst wordt gereserveerd.
gepresenteerde cijfers in deze jaarrekening.
29.5.Het gedeelte van de winst dat resteert na
toepassing van het bepaalde in de leden
Hoevelaken, 9 maart 2012
2, 3 en 4 zal worden uitgekeerd tenzij de
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
Algemene Vergadering met algemene
stemmen besluiten de winst te reserveren.
mr. Jan van Susante
29.6.De vennootschap kan aan de aandeelhouders
en andere gerechtigden tot de voor uitkering
vatbare winst slechts uitkeringen doen
voor zover haar eigen vermogen groter is
dan het bedrag van het geplaatste kapitaal
vermeerderd met de reserves die krachtens
de wet moeten worden aangehouden.
29.7.Ten laste van de door de wet voorgeschreven
reserves mag een tekort slechts worden
gedelgd voor zover de wet dat toestaat.
3.3 Resultaatbepaling
De fiscale uitdelingsverplichting over het boekjaar
2011 bedraagt € 1.325.685. De directie van
het fonds zal dit bedrag, onder inhouding van
dividendbelasting, in contanten uitkeren. De uitkering
zal ten laste van de overige reserve worden gebracht
en is nog niet verwerkt in de jaarrekening.
36
Bouwfonds Office Value Fund NV
drs. Arie Willem Rozendaal
Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht per 31 december 2011
Plaats
Adres
Jaar van
Aankoop-
Aankoop-
Boek-
Markt- Investering* 3
aankoop
prijs kostenwaarde* 1
waarde
(k.k.)
Rotterdam
Looiershof 1-11
Utrecht Oudenoord 330-370
Leeuwarden
Tesselschadestraat 5
Den Bosch
Hervenplein 2
Den Haag
Schedeldoekshaven 101
Nieuwegein
Buizerdlaan 12
Hoofdstraat 21
Apeldoorn *2
Almere
Transistorstraat 10
Utrecht Beneluxlaan 901-909
2005
9.094.340
724.782
7.966.479
7.600.000
2005 13.250.000
1.161.413 19.275.000 19.275.000
4.650.805
2005
14.150.000
1.114.477
11.825.419
11.350.000
2005 12.200.000
964.635
11.149.127 10.600.000
2005
31.700.000
2.511.684 28.459.214 27.000.000
200625.520.870 2.216.63313.200.00013.200.000
2006
6.450.000
512.895
5.248.752
5.000.000
2007
8.823.548
228.581
7.022.678
6.900.000
2008
8.180.000
714.773
7.300.541
6.900.000
129.368.758 10.149.873 111.447.210107.825.000 4.650.805
*1 Het verschil tussen deze boekwaarde en de boekwaarde op de balans wordt veroorzaakt door geactiveerde financieringskosten.
*2 Gekocht van gelieerde partij.
*3 Inclusief btw.
Plaats
Adres
Rotterdam
Utrecht Leeuwarden
Den Bosch
Den Haag
Nieuwegein
Apeldoorn *2
Almere
Utrecht Theoretische Financiële Verhuurbaar Aantal
jaarhuur jaarhuur vloeropper- parkeer-
incl. btw- leegstand vlakte in m 2plaatsen
compensatie
Looiershof 1-11
810.515 45.020
Oudenoord 330-370
1.671.991 Tesselschadestraat 5
1.282.763 Hervenplein 2
934.856 Schedeldoekshaven 101 2.432.292 Buizerdlaan 12
2.013.367 1.609.690
Hoofdstraat 21
494.851 Transistorstraat 10
619.704 Beneluxlaan 901-909
577.966 10.838.305 1.654.710 4.757
9.907
10.885
6.400
10.998
13.778
3.190
3.751
3.465
67.131 49
96
238
205
108
398
52
109
41
1.296 Aantal
huurders
Energielabel
4
1
1
1
1
1
1
1
2
13 C
G
G
C
D
B
E
C
G
Definities
Boekwaarde
Financiële jaarhuur leegstand
De waarde waarvoor de vastgoedobjecten
Huurderving als gevolg van leegstand, waarbij de
in de boeken vermeld staan op basis van de
leegstaande m² gewaardeerd worden tegen de
grondslagen.
marktwaarde (berekend over een heel jaar).
Marktwaarde
De waarde van de vastgoedobjecten in het
economisch verkeer.
Theoretische jaarhuur
De jaarlijkse huurinkomsten op basis van de
afgesloten huurovereenkomsten, vermeerderd met
voor de niet verhuurde m² de markthuurwaarde
van de leegstand en/of de huurwaarde waarvoor
huurgaranties zijn verstrekt, vermeerderd met
huurkortingen.
Jaarverslag 2011
37
Bijlage 2. Financieringen
(bedragen in 2)
31 dec.
2011
31 dec.
2010
31 dec.
2009
31 dec.
2008
31 dec.
2007
31 dec.
2006
31 dec.
2005
Totale hoofdsom hypothecaire
leningen 78.016.700 79.502.100 80.987.500 80.987.500 69.205.508 59.955.508 44.001.675
A. EuroHypo AG 71.299.200 72.784.600 74.270.000 74.270.000 69.205.508 59.955.508 44.001.675
- aflossingsbedrag
1.485.400
1.485.400
- looptijd 30 juni 2005 - 1 juli 2017
- totaal betaalde rente op het gefixeerde leningdeel, waarvan 4,50%4,50%4,50%4,50%4,22%3,73%2,76%
- variabele rente 1,33%
0,74%
1,58%
4,87%
4,13%
3,08%
2,11%
- rente vanuit swaps
2,53%
3,11%
2,27%
(1,02%)
(0,56%)
n.v.t.
n.v.t.
- opslag 0,65%0,65%0,65%0,65%0,65%0,65%0,65%
rentevast periode:
Swap 1 (hoofdsom € 25.000.000)
jan 2007 - jan 2013
Swap 2 (hoofdsom € 22.307.675)
jan 2007 - jan 2015
Swap 3 (hoofdsom € 20.000.000)
mei 2008 - jan 2013
B. Bouwfonds REIM 6.717.500
6.717.500
6.717.500
6.717.500
- looptijd 1 april 2008 - 30 april 2013
- totaal betaalde rente, waarvan
3,88%
3,54%
3,41%
6,07%
- variabele rente
1,23%
0,79%
1,45%
4,97%
- opslag 2,65%
2,75%
1,96%
1,10%
38
Bouwfonds Office Value Fund NV
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken
P.O. Box 15, 3870 DA Hoevelaken
tel (033) 750 47 00
fax (033) 750 47 55

muziekprogramma

Jaarverslag 2013

Activiteitenfonds Internationaal

Inloopavond Piushaven

sociaal fonds voor de inplanting en het onderhoud van - 145-4

PL Stable Return Share A - Enzu

November - Windmill Funds

Drug rediscovery

Nationaal MS Fonds zoek coördinator voor de MS collecte Het

TOP TKPI European Real Estate Fund