SURIGLIS Presentatie Silvano Tjong-Ahin

De positie van het MIGLIS in economische context
Eerste MIGLIS conferentie, 15 oktober 2014
Silvano Tjong-Ahin
Verantwoording
Dagelijks worden wij op het MIGLIS geconfronteerd met mensen die, soms in een staat van
radeloosheid, op zoek zijn naar antwoorden over grondzaken. Of het nu boedelproblemen,
vermeend verkeerde informatie op grondpapieren, perceelkaarten of wat dan ook betreft, de
problemen rond het grondgebeuren zijn prominent en veelal zijn het kansarmen die schade
lijden, omdat ze niet altijd in staat zijn om de complexiteit van het grondgebeuren te begrijpen.
Ze worden vaak ook het slachtoffer van onverlaten die het niet zo nauw nemen met ethische
normen. Een toegankelijke instantie om deze zaken rond te krijgen, is niet echt in beeld dus in
veel gevallen zoekt men verhaal bij het MIGLIS.
Maar ook in gebieden, waar je beter zou mogen verwachten, is er veel onduidelijkheid over
grondzaken, de taken van het MIGLIS en de verantwoordelijkheden van de centrale overheid,
de notaris, de makelaar etc. Dit alles en meer heeft ons doen beseffen dat er grote behoefte is
om de betrokkenen in deze sector te mobiliseren en om een platform te creëren waar zaken
besproken worden en plooien gladgestreken met als uiteindelijk doel om de transparantie in de
vastgoedsector te verhogen.
Tegen deze achtergrond moet de doelstelling van deze conferentie gezien worden. Wat willen
we bereiken: we willen op de eerste plaats het publiek, en meer in het bijzonder de
stakeholders, kennis doen nemen van de werkzaamheden van het MIGLIS. Op de tweede plaats
de eerste stap om een blijvend platform creëren waar de belangrijkste stakeholders regelmatig
bij elkaar komen om informatie uit te wisselen met als doel om de markt efficiënt te doen
verlopen. Op de derde plaats willen wij aandacht vragen voor de ontwikkelingen op de
vastgoedmarkt als geheel, zodat doelgericht beleid geformuleerd kan worden om deze markt
efficiënter te maken en zodoende op effectieve manier een bijdrage te leveren aan duurzame
ontwikkeling van ons land. Voorts willen wij de eerste stap zetten naar de creatie van een
modern systeem voor landinformatie of wel een “Spatial Data Infrastructure” dat als
voorwaarde dient voor een verantwoorde ruimtelijke ordening.
Algemeen kader
Wereldwijd zijn er vele landen die kampen met ernstige problemen m.b.t. grondtitels, wilde
occupatie, onzorgvuldige grondregistratie en grondenrechten van tribale volkeren. Vooral in
rurale gebieden zijn rechten op grond een grote uitdaging. In Suriname hebben we ook
problemen met grondtitels, distributie van grond, wilde occupatie, astronomische prijsvorming,
verkeerde maten op perceelkaarten, identificatie van gronden, plaatsnamen etc. Een
1
gestructureerde discussie over grondzaken ontbreekt en ik ben geen enkele noemenswaardige
economische analyse tegengekomen waarin zaken op een rij worden gezet. De vele spelers op
de vastgoedmarkt baseren zich in de besluitvorming hoofdzakelijk op intuïtie en ervaring over
de gang van zaken en vrijwel elke wetenschappelijke onderbouwing ontbreekt.
In zijn publicatie The Mystery of Capital, welke in 2001 verscheen in het blad Finance and
Development van het IMF, zegt Hernando de Soto dat een gedegen systeem van landregistratie
essentieel is om ontwikkelingskansen te bieden aan kansarmen. [Wie is Hernando de Soto?]. De
Soto argumenteert dat ontwikkelde landen hun welvaart te danken hebben aan het kapitalisme
en de ontwikkelingslanden falen om het concept van kapitalisme succesvol door te voeren
vanwege gebrekkige regelgeving, gebrekkige naleving van regels en slechte landadministraties.
De informaliteit in grondbezit ziet de Soto als de grootste vijand van armoede. Door
informaliteit ben je niet in staat je grond om te zetten naar kapitaal wat voorwaardelijk is om te
ontsnappen uit de vicieuze cirkel van armoede. Grond is kapitaal en heeft de potentie om geld
te mobiliseren. Dit proces noemt men de Soto Conversie. De ontwikkelde landen hebben de
kunst van deze conversie begrepen en hebben van hun grond een dynamische geld
genererende machine kunnen maken. Eigendomsrechten zijn cruciaal in het proces van
conversie en het registratieproces van grond wordt derhalve door de Soto als de belangrijkste
voorwaarde gezien. Men haalt eigendomsrechten niet slechts uit de registratie van de fysieke
eigenschappen van grond, maar een registratie van hun economische en sociale
karakteristieken. Deze formele registratie moet het mogelijk maken om kapitaal efficiënt en
zonder risico over te kunnen dragen en precies daar wordt de ontwikkelingspotentie van grond
blootgelegd.
Tegen deze achtergrond moet ook de rol van het MIGLIS in ons economisch bestel gezien
worden. Een accurate en efficiënte registratie van eigendomsrechten is de voorwaarde voor
ontsnapping uit de achtergestelde positie: als individu, maar ook als collectief. Hier hoeven wij
geen bewijs voor aan te leveren, omdat we weten dat grond kapitaal kan mobiliseren en
verstandig beheer van kapitaal stelt ons in staat ontwikkeling te brengen. Grond kan
hypotheken mobiliseren, maar zonder een betrouwbare registratie van grond is dit proces niet
mogelijk. Als wij geloven in de theorieën van de Soto, is dan de vraag in welke mate wij in staat
zijn om het overschot aan grond in Suriname om te zetten in economische ontwikkeling? Voor
de beantwoording van deze vraag hebben wij nog een groot aantal conferenties nodig. Je zou
kunnen denken dat een grootscheepse gronduitgifte beleid van de overheid en een goede
registratie daarvan, automatisch moet kunnen leiden tot welvaart en verlaging van de
armoede, maar zo simpel is het niet. De vastgoedmarkt moet een goed geolied systeem zijn als
we daadwerkelijk de grond tot een dynamo van ontwikkeling willen maken. Laten wij een
voorzichtige blik werpen op de vastgoedmarkt in Suriname.
2
De vastgoedmarkt
De omvang van de vastgoedmarkt in Suriname is moeilijk te meten. Als je de kranten open slaat
dan krijg je wel de indruk dat zowel de vraag als het aanbod groot is, maar een interessante
vraag is of dat aanbod wel efficiënt is, vlot wordt geabsorbeerd door de vraag en wat het profiel
is van de spelers die deze markt uitmaken.
Aan de vraagzijde valt op dat die wordt uitgemaakt door een groeiende groep Surinamers. Ook
vinden we een substantiële groep buitenlanders (Nederlanders, Brazilianen, Chinezen) wat
interessant is, omdat dat weergeeft dat er voldoende vertrouwen bestaat in het
registratiesysteem. Dat de groep Surinamers groeit heeft niet alleen te maken met vertrouwen,
maar meer nog met het feit dat de huurmarkt volstrekt deficiënt is. Aan de aanbodzijde zien we
een toenemende groep projectontwikkelaars en investeerders die zich bij voorkeur richten op
de groep buitenlanders vanwege de kennelijk hogere bedragen die er geboden worden. In het
verlengde hiervan zien wij een hoge mate van dollarisatie, of het nu om koop gaat of om huur.
We weten dat de vraag naar grond blijft toenemen en decennia lang heeft de overheid hierop
ingespeeld door het beschikbaar stellen van overheidsgrond zonder tegenprestatie. Een beleid
dat niet effectief is gebleken; niet om aan de honger naar grond te voldoen; niet om het
huisvestingsprobleem uit te bannen en niet om de prijs van grond in toom te houden.
Wanneer wij dat merken dan moeten we concluderen dat er een duidelijk spanningsveld is
ontstaan dat wellicht een andere oplossing behoeft dan wat we tot nu toe toegepast hebben.
In 2013 werd bij het MIGLIS ca. 5500 aktes aangeboden ter overschrijving. In 2014 weten we nu
al dat deze zal stijgen naar ca. 6000, wat een stijging van de verkooptransacties van ca. 9%
inhoudt. Voor wat betreft de verkoop praten we over een bedrag van ca. SRD 514 mln. dat aan
geregistreerde verkoop in 2014 plaatsvindt. Het is ons bekend dat vanwege een vrij hoge mate
van onder-facturering dit bedrag met minstens 30% verhoogd kan worden om de werkelijke
transactiewaarde te bepalen.
Daarnaast is de schatting dat per eind 2014 ongeveer 2700 beschikkingen van overheidswege
zullen zijn bijgeschreven. Dit houdt dus in dat de overheid, voor wat betreft het aantal percelen
die zijn overgedragen, voor ca. 30% de markt beheerst. Hier gaat het om overdrachten zonder
tegenprestatie.
Toch constateren we dat de prijzen voor vastgoed blijven stijgen en op sommige plaatsen zelf
explosief stijgen. Aan de Gompertstraat zijn percelen, gedreven door de Chinese invasie,
binnen tien jaar tijd verviervoudigd. In de woonwijken van Geyersvlijt en Zorg en Hoop is de
stijging binnen tien jaar verdrievoudigd. Ook in Commewijne constateren we dat nieuwe
verkavelaars percelen aanbieden die enkele malen hoger liggen dan tien jaar geleden. Slechts
3
op enkele plaatsen in de binnenstad zoals de verloederde delen van de Saramaccastraat is de
stijging vrijwel gelijk gebleven op het hoge niveau van 250 per m2.
De onroerendgoedmarkt in Suriname is door deze prijsstijgingen, de toegenomen dollarisatie,
hoge transactiekosten en gecompliceerde procedures, moeilijk toegankelijk vooral voor de
Surinamer met een vast inkomen. Deze markt is naast de beperkte toegankelijkheid bezwaard
met veel imperfecties en is dus verre van efficiënt. De mogelijkheden die de Soto ons
voorhoudt zullen moeilijk kunnen worden benut als we niet met zijn allen meewerken om deze
markt transparanter, toegankelijker, eerlijker en dus efficiënter te maken. Het lijkt er veel op
dat deze markt wordt verstoord door actoren die speculatieve en onzuivere doelstellingen
nastreven, maar ook door miscommunicatie op elk niveau. Dit wordt mede mogelijk gemaakt
door achterhaalde regelgeving. De explosieve prijsstijging op sommige plaatsen in Paramaribo
heeft een hefboom effect op overige grondprijzen wat resulteert in negatieve gevolgen voor de
sociale ontwikkeling in Suriname.
Wat is de rol van de overheid in deze. Het beleid van de overheid op de vastgoedmarkt is
gedurende jaren ongewijzigd gebleven, maar het is duidelijk dat de vastgoedmarkt dringend toe
is aan ordening en sturing. Hoewel we beseffen dat er valide argumenten te vinden zijn om het
traditionele gronduitgifte beleid te continueren, moeten we toegeven dat deze niet erg
succesvol is.
De overheid heeft ook belastingen, zegelrechten. Deze bedraagt 7% van de marktwaarde van
een perceel. Deze wet die dit regelt dateert van 1872 en de rechten worden door het MIGLIS
geïnd bij de overschrijving. Het is bekend dat de uitvoering van deze wet voor problemen zorgt.
Een grondige revisie van deze wet is geboden. In samenspraak met het Ministerie van Financiën
zal het MIGLIS deze zaak voortvarend oppakken. Eerder zijn reeds pogingen ondernomen, maar
door de wisseling van ministers zowel aan de kant van Financiën als aan de kant van RGB is
enige stagnatie ontstaan.
Het ontbreken van een gecoördineerde ruimtelijke ordening is een knelpunt dat spoedig
aangepakt moet worden. Naar onze mening dient zo spoedig mogelijk een structuurplan te
komen dat een aantal fundamentele zaken reguleert, zodat investeringen in de vastgoedmarkt
niet eroderen vanwege wildgroei.
De belangrijkste spelers op de markt, naast de overheid, zijn o.m. notarissen, makelaars en
landmeters. De efficiency op de vastgoedmarkt wordt mede bepaald door het functioneren van
deze spelers die een intermediaire rol vervullen en die ook de aanstuurders zijn van de
ontwikkelingen op deze markt. Ordening en hervorming zijn dringend nodig.
1. Voor wat betreft het notariaat is duidelijk dat de concurrentie onder notarissen
toeneemt. Concurrentie is goed, maar we moeten ervoor waken dat de concurrentie
4
2.
3.
4.
5.
niet ten koste gaat van de kwaliteit van de dienstverlening. Een actievere rol van de
vereniging van notarissen en kandidaat-notarissen, waarbij meer dialoog plaatsvindt
over de praktijk van het ambt is dringend nodig. Ik denk overigens ook dat het notariaat
een veel actievere rol zou moeten vervullen bij de voorlichting over grond- en andere
gerelateerde zaken.
Een gedragscode en een tuchtcollege voor notarissen zou het hoge ambt van notaris
goed doen. Hierdoor vergroten we de garantie dat regels worden toegepast zoals ze
bedoeld zijn en het vertrouwen neemt toe.
Een jaar terug is de allereerste versie van de landmeterinstructie samen met enkele
landmeters samengesteld. Deze is uitvoerig besproken met alle landmeters en het
commentaar is zoveel mogelijk verwerkt. We zijn er trots op dat we kunnen
aankondigen dat deze instructies, na een proefperiode, vandaag in werking treedt. We
spreken de hoop uit dat de gedragscode met passie zal worden omarmd. Deze moet
niet gezien worden als een beperking van de bewegingsvrijheid van landmeters, maar
als een leidraad om het ambt van de landmeter op een hogere maatschappelijke ladder
te plaatsen.
We weten allemaal dat het ambt van Makelaar/taxateur eentje is die veelbesproken is.
Dit ambt heeft in de afgelopen jaren geen wezenlijke ontwikkeling meegemaakt. Er is
geen vakspecifieke vooropleiding gekomen en er zijn geen universele richtlijnen voor
taxaties. De problemen blijven niet uit en we weten dat sommige instellingen er steeds
meer voor kiezen om sommige Makelaars/taxateurs te weigeren. Hiermee zijn we niet
echt geholpen natuurlijk. Wij willen ons inzetten om i.s.m. de makelaars te werken aan
beroepsgerichte training en de samenstelling van richtlijnen c.q. scorecards die gebruikt
kunnen worden bij de taxatie van vastgoed.
De vastgoed klapper die reeds enkele jaren door bijzondere inzet van notaris Calor
wordt samengesteld, zal door het MIGLIS worden overgenomen. Deze klapper wordt
reeds jaren gebruikt als richtlijn voor de vaststelling van de waarde van onbebouwde
grond en we weten dat het gebruik hiervan ook ter discussie staat. De klapper zien we
als een belangrijk instrument voor de waardering van percelen en we zijn ervan
overtuigd dat, indien we de kwaliteit verbeteren, het omarmd zal worden door alle
spelers.
Het MIGLIS wil samen met belanghebbende instituten werken aan de stimulering van
onderzoek over de onroerend goedmarkt in Suriname. We roepen banken, notarissen,
landmeters, makelaars op om samen met ons onze wetenschappelijke bril op te zetten
en regelmatig data te verzamelen en analyses maken van de markt waarin we opereren.
In een oplevingssituatie vergeten we vaak te kijken naar de fundamentele zaken. We
vergeten vaak te werken aan de voedingsbodem waaruit we putten. Laten we leren van
de fouten van de VS. De vastgoedmarkt was heel lucratief en niemand lette meer op het
5
fundament. Feesten en geld verdienen was het motief, tot het moment dat alles in
elkaar stortte. Hoewel onze situatie anders is dan de VS mogen we de les niet negeren:
een goede monitoring van de vastgoedmarkt is essentieel.
Als we instaat zijn om de vastgoedmarkt te ordenen zal deze meer opleveren voor ons
als land dan wat we ooit tevoren hebben gehad. De overheid verdiend meer, de
notarissen, de banken kunnen nieuwe producten lanceren, beleggingsmogelijkheden
dienen zich aan etc. eerlijke verdeling van inkomsten op een duurzame markt.
6
MIGLIS als clearing house voor een SDI
Het MIGLIS beheert een bestand van 207 duizend percelen wat ongeveer 20% van het
grondgebied vertegenwoordigt. Dagelijks vinden er eigendomswijzigingen plaats, hypotheken
worden gevestigd, percelen worden gedeeld, samengevoegd of uitgebreid, nieuwe
verkavelingen worden uitgevoerd en de overheid geeft gronden uit. Dit alles wordt bijgehouden
in een dynamisch proces dat ook nog accuraat en snel moet worden uitgevoerd om de
rechtszekerheid te garanderen.
Hoewel de meeste land administratiesystemen als primaire taak hebben om de werking van
vastgoedmarkt te ondersteunen, ontwikkelen deze zich steeds meer tot bredere structuren om
economische ontwikkeling te ondersteunen. Dit is helemaal in lijn met de doelstelling van het
MIGLIS.
Ons Geografisch Informatie Systeem moet uiteindelijk uitgroeien tot wat
internationaal bekend staat als een Spatial Data Infrastructure (SDI) waarbij een integratie
plaatsvindt van traditionele landadministratie gegevens en andere geografische informatie. Een
SDI bevat een geselecteerde set aan gegevens zoals topografie, hydrologie, kadastergegevens,
administratieve grenzen, geografische namen etc. De sleutel van het succes van een SDI is
duidelijkheid over de rol van de verschillende partnerschappen en het vertrouwen in het
centrale instituut vanwaar de SDI gemanaged wordt.
Waarom een SDI?
1. Er is een grote mate van duplicatie van geografische dataverzameling wat ertoe lijdt dat
kosten omhoog gaan.
2. Er is geen sprake van standaardisatie. Gebrek aan harmonisatie van data,
informatiesystemen die niet met elkaar praten en verschillen in kwaliteit maken het
moeilijk om data aan elkaar te koppelen.
3. Er zijn veel databronnen die slecht toegankelijk zijn: geen partnerschap en een gevoel
van geheimhouding en protectie.
4. Er is een gebrek aan richtlijnen voor uitwisseling van data.
5. Onwetendheid over moderne systemen van data gebruik en gebrek aan ervaring met
systemen.
Waar is een SDI goed voor?
Een SDI geeft de mogelijkheid om data van verschillende bronnen met elkaar te verbinden en te
harmoniseren en maakt het makkelijker toegankelijk, effectiever en goedkoper. Het wordt een
uitdaging om partners te overtuigen dat het delen van geografische data grotere voordelen
oplevert dan het houden van individuele data administratie. In de hiernavolgende sessies
worden de werking en voordelen van een SDI verder breedvoerig uitgelegd. Ik besluit met u
allen op te roepen om dit initiatief te ondersteunen. We hopen dat wij u vandaag enthousiast
7
kunnen maken voor participatie in onze nationale SDI. De enige manier om de ruimte waarin
wij leven verstandig te ordenen en leefbaar te houden.
8

Download Report