Vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke

Vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke
huurverhoging 2014
17 april 2014
HUURVERHOGING (SOCIALE HUURWONINGEN)
Inleiding
Na jaren van inflatievolgend huurbeleid wordt de huurverhoging sinds 2013 op een andere
manier vastgesteld. De huurverhoging is niet langer alleen afhankelijk van het aantal
punten dat de woning heeft, maar ook van het inkomen van u als huurder. De huur mag
echter nooit hoger uitkomen dan het maximum dat hoort bij het puntenaantal van de
woning. Voor de reden van deze huurverhoging verwijzen wij u naar de begeleidende brief
die u bij uw huurverhoging heeft ontvangen. Let op: dit geldt niet voor geliberaliseerde
huurcontracten (vrije sector).
Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning?
Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het
huishoudinkomen. Voor de verschillende inkomensgroepen gelden de volgende
huurverhogingspercentages:
basishuurverhoging
Inkomensgroep
(belastbaar jaarinkomen 2012)
Inflatie
Huuropslag Totaal
Inkomensafhankelijke
huurverhoging
Totaal
maximaal
Inkomen lager dan € 34.085,-
2,5%
1,5%
4%
-
4%
Inkomen tussen € 34.085,- en
€ 43.602,-
2,5%
1,5%
4%
0,5%
4,5%
Inkomen hoger dan € 43.602,-
2,5%
1,5%
4%
2,5%
6,5%
De huurprijs mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen op basis van het
woningwaarderingsstelsel. Tegen de basishuurverhoging van maximaal 4% kan
geen bezwaar gemaakt worden. U kunt alleen bezwaar indienen als het
verzamelinkomen boven de € 43.602,- valt.
Wat is het beleid van Elan Wonen?
Elan Wonen voert alleen een extra huurverhoging door wanneer uw inkomen hoger is dan
€ 43.602,- van 6,5%. Is uw inkomen lager dan € 43.602,- dan is de huurverhoging 4%.
Tegen de huurverhoging van maximaal 4% kan geen bezwaar worden gemaakt.
De vragen en antwoorden zijn een samenvatting van de wet- en regelgeving van de
inkomensafhankelijke huurverhoging. Aan de tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
1
Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen?
De inkomens van alle mensen die op het adres wonen samen. Van personen die op 1
januari 2014 jonger waren dan 23 jaar telt alleen het bedrag boven € 20.079,- (wettelijk
minimumloon) mee.
Wat is de peildatum bij het vaststellen van de huurverhoging?
Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2014. Voor het inkomen wordt
gekeken naar het inkomen verdiend in 2012.
Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen?
Jaarlijks wordt de liberalisatiegrens vastgesteld door de minister. Voor 2014 is dit
€ 699,48. Wanneer de aanvangshuurprijs in dat jaar onder de liberalisatiegrens
lag, is de woning niet geliberaliseerd. Als de woning voldoende punten heeft, kan
door een huurverhoging de huur wel boven € 699,48 komen te liggen.
Welke huishoudgegevens gebruikt de Belastingdienst bij de eerste opvraag
van inkomensindicaties?
Dat zijn de gegevens van uw huishoudsamenstelling zoals die in maart 2014, toen Elan
Wonen de gegevens heeft opgevraagd – bij de Belastingdienst bekend waren. U kunt
bezwaar maken tegen het huurvoorstel als de gegevensopvraag door Elan Wonen
tussen het moment van eerste gegevensopvraag in maart 2014 en 1 juli 2014 (de
peildatum) plaatsvond. Wijzigingen in het huishouden kunnen leiden tot een ander
inkomen in het peiljaar.
Tellen alle inkomens mee?
Ja, alle inkomens van alle inwoners en kamerhuurders tellen mee. Het inkomen van
inwoners die op 1 januari 2014 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat
boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch
gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt alleen dat deel van het inkomen
meegenomen dat boven het minimumloon ligt.
Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd?
 Dat kan niet als iemand in uw huishouden gehandicapt of chronisch ziek is.
 Maar ook als het huishoudinkomen in 2013 lager was dan in 2012. Uiteraard
moet het inkomen van 2013 dan wel in een lagere categorie vallen dan in
2012. Omdat Elan Wonen niet vooraf over die gegevens beschikt, moet u die
informatie inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging.
De vragen en antwoorden zijn een samenvatting van de wet- en regelgeving van de
inkomensafhankelijke huurverhoging. Aan de tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
2
Geen extra huurverhoging voor gehandicapten en chronisch zieken
De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar
kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een
huurverhogingsvoorstel van meer dan 4%) bestaat uit huishoudens waarbij:
a. in geval van een eenpersoonshuishouden aan de huurder van dat huishouden een
indicatiebesluit is verstrekt voor persoonlijke verzorging, verpleging of individuele
begeleiding, welk indicatiebesluit een geldigheidsduur heeft van ten minste een jaar
en in welk indicatiebesluit ten minste 10 uur zorg per week wordt toegekend, of
b. in geval van een meerpersoonshuishouden aan de huurder of een ander lid van dat
huishouden een indicatiebesluit als is verstrekt voor persoonlijke verzorging,
verpleging of individuele begeleiding, welk indicatiebesluit een geldigheidsduur heeft
van ten minste 371 dagen of indien aan die huurder of dat lid meerdere van de
hiervoor genoemde indicatiebesluiten zijn verstrekt, waarvan de geldigheidsduur in
het totaal ten minste 371 dagen bedraagt, en de begindatum van elk indicatiebesluit
niet meer dan 42 dagen na de einddatum van het daaraan voorafgaande
indicatiebesluit heeft gelegen (ook wel een langdurige zorgindicatie genoemd), of
c. aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een indicatiebesluit is
verstrekt voor verblijf (in een verzorgings- of verpleegtehuis), of
d. aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een indicatiebesluit is
verstrekt voor ADL-assistentie (ADL = algemene dagelijkse levensverrichtingen), of
e. aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden voor 1 mei 2013 een
beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende
woonruimte op grond de Wet voorzieningen gehandicapten of van de Wet
maatschappelijke ondersteuning, of
f. de huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts
kan aantonen dat hij blind is.
De volledige beschrijving van deze aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten
staat in Staatscourant 2013, nr. 20094 (te raadplegen via
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant ).
Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde
huurovereenkomsten?
Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde
huurovereenkomsten. Geliberaliseerde woningen krijgen bij Elan Wonen tussen 2,5
en 5,5% huurverhoging.
Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens
stijgt?
Een zittende huurder die vóór 1 juli 2014 al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn recht op
huurtoeslag ook als de huur boven € 699,48 (liberalisatiegrens) uitkomt. Bij een nieuwe
aanvraag moet de huur wel lager zijn dan € 699,48.
De vragen en antwoorden zijn een samenvatting van de wet- en regelgeving van de
inkomensafhankelijke huurverhoging. Aan de tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
3
INKOMENSVERKLARINGEN
Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld?
Op de meegestuurde inkomensverklaring staan de inkomensgroep en het aantal
inkomensontvangers van een huishouden vermeld.
Wie ontvangen een inkomensverklaring als bijlage?
Alleen bij huurverhoging van meer dan 4% is een verklaring van de Belastingdienst
bijgevoegd. Hierin staat dat uw gezinsinkomen in 2012 hoger was dan € 34.085. Elan
Wonen beschouwt de middengroep (inkomen tussen € 34.085,- en € 43.602,-) niet als
‘scheefhuurders’ en voert voor deze groep dus niet de inkomensafhankelijke
huurverhoging van + 0,5% door.
BEZWAAR
Bezwaar alleen bij extra huurverhoging
Bezwaar maken tegen de huurverhoging omdat uw inkomen is gedaald, heeft alleen zin als
u een extra huurverhoging heeft gehad. U kreeg in dat geval een extra huurverhoging van
2,5%, omdat u in 2012 meer verdiende € 43.602,-. Heeft u een inkomen onder de
€ 43.602,- en een huurverhoging van maximaal 4% gehad, dan kunt u hiertegen niet met
succes bezwaar maken om de reden dat uw inkomen is gedaald.
Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen?
1. Het huishoudinkomen in 2012 is lager dan vermeld op de inkomensverklaring.
2.
Het huishoudinkomen in 2013 is lager dan in 2012.
Bij 1:
Als uw inkomen in 2012 lager is dan de inkomensgrens van € 43.602,- en Elan Wonen toch
een extra huurverhoging heeft voorgesteld, dan kunt u bij Elan Wonen bezwaar maken tegen
deze extra huurverhoging. U hoeft zelf geen inkomensgegevens over 2012 bij uw bezwaar te
voegen. Elan Wonen is in dit geval verplicht om opnieuw een inkomensverklaring bij de
Belastingdienst op te vragen.
Geeft de nieuwe inkomensverklaring dezelfde categorie aan als de eerste inkomensverklaring, dan kunt u ervoor kiezen uw bezwaar in te trekken. De voorgestelde huurverhoging gaat dan door. Trekt u uw bezwaar niet in, dan kan Elan Wonen een uitspraak van
de Huurcommissie vragen over het huurverhogingsvoorstel. Elan Wonen stuurt dan het
huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de
Huurcommissie. Als de Huurcommissie Elan Wonen gelijk geeft, dan moet u de legeskosten
van € 25,- betalen.
De vragen en antwoorden zijn een samenvatting van de wet- en regelgeving van de
inkomensafhankelijke huurverhoging. Aan de tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
4
Bij 2:
U kunt ook bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2013 lager was dan de
inkomensgrens van € 43.602,- die in het huurverhogingsvoorstel is gebruikt. Uw bezwaar
moet u dan onderbouwen. Bij uw bezwaarschrift moet u in ieder geval inkomensverklaringen,
zogenaamde IB60-verklaringen, over 2013 van alle leden van uw huishouden voegen. Een
inkomensverklaring kunt u aanvragen via de Belastingtelefoon: 0800-0543. Dit kan vanaf juni
2014.
Hoe kan ik bewijzen dat het inkomen in 2013 lager was dan in 2012?
U kan aantonen dat het huishoudinkomen over 2013 onder de inkomensgrens lag die is
gehanteerd in het huurverhogingsvoorstel (€ 43.602,-), dan kan u bezwaar maken tegen de
voorgestelde huurverhoging. Hij kan het huishoudinkomen over 2013 aantonen door bij het
bezwaarschrift bij te voegen:
 een BRP-uittreksel (BRP = Basis Registratie Personen, voorheen GBA) waaruit blijkt
hoeveel bewoners op uw adres staan ingeschreven (te verkrijgen bij de gemeente)
en:
 IB60-formulieren over 2013 van alle bewoners van het adres (vanaf juni te verkrijgen
bij de Belastingdienst, via de Belastingtelefoon).
Hoe kan ik bezwaar maken?
Als u schriftelijk bezwaar maakt zorgt u er dan voor dat vóór 1 juli 2014 het formulier
‘Verzoekschrift jaarlijkse huurverhoging’ bij Elan Wonen binnen is. Als Elan Wonen de
huurverhoging in stand laat, dan moet Elan Wonen de Huurcommissie vragen het
huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend.
Partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. Het formulier
‘Verzoekschrift jaarlijkse huurverhoging’ is te downloaden op www.huurcommissie.nl of
bel naar (0800) 488 72 43.
Wanneer u de huurverhoging niet betaalt, stuurt Elan Wonen u binnen zes weken na de
huurverhoging een herinneringsbrief. Blijft u het oneens met de huurverhoging, dan kunt
u de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend.
Partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.
HUURVERLAGING NA INKOMENSDALING
Wanneer kunt u een huurverlaging voorstellen?
Heeft u een of meer inkomensafhankelijke huurverhoging(en) gehad, maar is het
huishoudinkomen daarna gedaald tot onder de € 43.602,-? Dan kunt u een huurverlaging
voorstellen, nadat een inkomensafhankelijke huurverhoging definitief is geworden. Een daling
van het huishoudinkomen kan verschillende oorzaken hebben:
Welke stukken moet ik overhandigen aan Elan Wonen bij een huurverlagingsvoorstel?
De huurder moet een huurverlagingsvoorstel onderbouwen met de jaarinkomensgegevens
van de Belastingdienst (IB60-formulieren) van alle bewoners van de woning. Uit deze
gegevens moet blijken dat uw huishoudinkomen is gedaald tot onder de inkomensgrens . Ook
De vragen en antwoorden zijn een samenvatting van de wet- en regelgeving van de
inkomensafhankelijke huurverhoging. Aan de tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
5
moet u een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie (BRP-uittreksel, voorheen
GBA-uittreksel) meesturen, waaruit blijkt hoeveel bewoners op uw adres staan ingeschreven.
Twee maanden vooraf indienen?
Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee
maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. De huurverlaging werkt
niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorstelde ingangsdatum van
de huurverlaging. Voorbeeld: in september kan de huurder een huurverlaging voorstellen
per 1 december (oktober en november zitten ertussen). Een modelbrief voor een
huurverlagingsvoorstel is te downloaden op www.huurcommissie.nl of bel naar (0800)
488 72 43.
Meer info over het voorstellen van een huurverlaging vindt u op
www.elanwonen.nl/huuraanpassing
GELIBERALISEERD HUURCONTRACT (VRIJE SECTOR HUURWONINGEN)
Bij huurliberalisatie heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Het
puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet
voor geliberaliseerde huurcontracten. Huurliberalisatie geldt alleen voor zelfstandige
woningen.
Geliberaliseerd huurcontract
Een huurcontract is geliberaliseerd als de huur bij het afsluiten van het contract hoger lag
dan de liberalisatiegrens van dat moment. De liberalisatiegrens per 1 januari 2014 is
€ 699,48,-. Dit is ook de grens voor de huurtoeslag.
Regels voor geliberaliseerde huurcontracten
Voor geliberaliseerde huurcontracten geldt:
•
Het puntensysteem en de maximale huurprijzen zijn niet van toepassing.
•
De verhuurder hoeft zich niet te houden aan het wettelijke maximale huurverhoging
(uitgangspunt is hetgeen is opgenomen in het huurcontract).
•
De verhuurder mag de huurprijs maximaal 1 keer in de 12 maanden verhogen.
•
Een tussentijdse huurverhoging na verbetering van de woning is wel toegestaan.
•
De verhuurder is niet verplicht de huurder binnen een bepaalde termijn op de hoogte
te brengen van de huurverhoging.
•
Bij conflicten kunnen huurder en verhuurder niet naar de Huurcommissie stappen.
Tenzij in het huurcontract is aangegeven dat dit wel kan. Huurder en verhuurder
kunnen wel de rechter inschakelen.
•
In de regel heeft u geen recht op huurtoeslag als u een geliberaliseerde huur heeft.
De grens voor de huurtoeslag loopt namelijk gelijk met de liberalisatiegrens.
Heeft u toch nog vragen?
Elan Wonen heeft een speciaal telefoonnummer beschikbaar gesteld. Dit is (023) 515 98 13.
Of bekijk de huurkrant 2014 op de website.
De vragen en antwoorden zijn een samenvatting van de wet- en regelgeving van de
inkomensafhankelijke huurverhoging. Aan de tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
6

Download Report