Fiche 02

FICHE 2 | GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID
GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN
ERFDIENSTBAARHEID
De meerwaarde van een project
onder buren
Wanneer de verdiepingen van meerdere aanpalende gebouwen leegstaan en hun gevels de
mogelijkheden voor een afzonderlijke ingang
beperken, kan een gemeenschappelijke oplossing voor de verschillende eigenaars-buren wel
interessant zijn.
Die oplossing bestaat erin een bestaande ingang
en zijn trappenhuis gemeenschappemmaken, of
één toegang te creëren naar de woningen op de
verdiepingen van alle gebouwen. De toegang
verloopt via een gedeelde inkomhal, een
binnenplein enz.
BETROKKENHEID VAN DE SPELERS
• Eén of verschillende eigenaars: als er meerdere
zijn, hebben ze niet dezelfde rol en moeten ze
het met elkaar eens zijn. De ene is eigenaar van
het gebouw dat de ingang met 'dienstbaar erf'
onderbrengt, een andere is eigenaar van het
gebouw met de toegang met 'heersend erf'.
• De architect: hij adviseert de eigenaars, werkt
het project uit en bestudeert de noodzakelijke
doorgangen en andere ingrepen.
• De stedenbouwkundige dienst: wordt het best
geraadpleegd vóór de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning, omdat het vaak om
meer complexe projecten gaat.
• De meetkundig schatter: meet de toegang op en
bepaalt, lokaliseert en meet de doorgang.
• De notaris: hij stelt de notariële akte op.
WANNEER INGRIJPEN
• Een project kan op elk moment worden bestudeerd.
• Het kan gunstig zijn om te profiteren van een
verlenging van de huurovereenkomst, de verandering van uitbater of renovatiewerken.
 page 2 : Technische oplossingen
In het geval van een doorgang naar afzonderlijke
eigendommen moeten zulke oplossingen formeel
worden gemaakt via een erfdienstbaarheid
 page 4 : Juridische oplossingen
en vormen ze het voorwerp van financiële vergoedingen tussen eigenaars.
 page 5 : Financiële oplossingen
VOORDELEN
• De ruimte die nodig is voor de toegang wordt
rendabel gemaakt, of die nu al bestaat of moet
worden gecreëerd. Ze wordt gebruikt voor een
groter aantal woningen
• Een gemeenschappelijke ingang kan de impact
op de toegang tot de handelszaken beperken.
Sommige behouden zelfs hun hele beschikbare
oppervlakte.
• Een gezamenlijk project creëert wedijver en
schaalbesparingen (meer woningen, één werf).
OPGELET
• Voor dit project moeten alle eigenaars samenwerken. Gezien de verbindingen die tussen
gebouwen worden gecreëerd en de werken moet
iedereen het zien zitten.
• Er moet een overeenstemming worden bereikt,
te formaliseren tussen de betrokken eigenaars
• De eigenaar van het dienstbaar erf krijgt een
financiële vergoeding van de eigenaar(s) van
het/de heersende erf/erven.
Steenstraat, ingang voor Zuidstraat 13 en 15
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
1|6
FICHE 2 | GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID
Technische oplossingen: verschillende mogelijkheden
We lichten hier drie voorbeelden van projecten toe. De diversiteit van de handelswijken toont ons echter dat
er nog veel andere mogelijkheden bestaan.
1
EEN BINNENTOEGANG VIA EEN SCHEIDINGSMUUR
Een eigenaar wil op de verdiepingen woningen inrichten, maar zijn gebouw heeft geen eigen ingang. Het
aanpalende gebouw heeft daarentegen een ingang die aan de scheidingsmuur grenst. De eerste eigenaar
spreekt met de tweede af dat de toekomstige bewoners deze doorgang gebruiken (in de scheidingsmuur
komt een opening op de verdiepingen, om die doorgang mogelijk te maken), in ruil voor een vergoeding.
Afbeelding 1 - Handelsgelijkvloers
2
Afbeelding 2 - Woonverdieping
EEN NIEUWE INGANG
Twee of drie buren-eigenaars staan voor hetzelfde probleem: ze willen de leegstaande woningen boven de
handelszaken benutten, maar ze hebben geen afzonderlijke ingang. Ze werken dus een gemeenschappelijk
project uit, waarbij één enkele ingang wordt gemaakt die toegang biedt tot de verdiepingen van de verschillende gebouwen.
Afbeelding 3 - Handelsgelijkvloers
Afbeelding 4 - Woonverdieping
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
2|6
FICHE 2 | GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID
3
EEN TOEGANG VIA EEN BINNENPLAATS OF TUIN
Een eigenaar stelt vast dat zijn perceel grenst aan een huis met een binnenplaats of tuin. Hij neemt contact
op met deze eigenaar en werkt na diens akkoord een project uit waarbij hij de woningen die hij in zijn
gebouw wil inrichten toegankelijk maakt via deze binnenplaats of tuin. De toekomstige bewoners komen
dan binnen via deze ingang en doorkruisen de binnenplaats of tuin om naar hun woning te gaan.
Afbeelding 5 - Handelsgelijkvloers
Afbeelding 6 - Woonverdieping
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
3|6
FICHE 2 | GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID
Juridische oplossing: de erfdienstbaarheid
De erfdienstbaarheid is een notariële akte die de duidelijke scheiding van de rechten en plichten tussen
de betrokken partijen bij de doorgang van één goed naar een ander optekent.
De akte omvat naast het topografisch plan en het meetverslag ook een opgave van de verdeling van de
doorgang- en onderhoudskosten.
Eerste stap: bepaling van de doorgang
Bezoek aan de plaats door een meetkundige om te
bepalen waar de gemeenschappelijke doorgang
moet komen om toegang tot de verschillende
woningen te bieden en op te meten hoeveel ruimte
de gemeenschappelijke toegang tot de verdiepingen zal innemen.
Opmeten van de betrokken ruimten: gemeenschappelijke gang, trappen, overlopen, eventuele
doorgang via een privétuin of -binnenplaats.
Tweede stap: topografisch plan en
meetverslag
Dit plan wordt uitgewerkt door de meetkundige en
omvat de afmetingen van de doorgang en de
vermelding van de erfdienstbaarheid.
Als er een scheidingsmuur moet worden doorbroken, zijn plannen ondertekend door een architect
en een stedenbouwkundige vergunning vereist.
Consignatie van de informatie van de meting in
een meetverslag.
DE ERFDIENSTBAARHEID, EEN
OMKEERBAAR PROCEDÉ
Hoewel de erfdienstbaarheid in principe
voor een onbeperkte duur wordt overeengekomen, kunnen de partijen anders
beslissen en een vervaldatum in de akte
laten opnemen.
Er zijn ook omstandigheden waarin de
erfdienstbaarheid van rechtswege ophoudt
te bestaan:
• Wanneer de doorgang geen bestaansreden meer heeft en niet meer wordt
gebruikt (prescriptie);
• Wanneer de betreffende gebouwen in het
bezit komen van dezelfde eigenaar;
• Wanneer er aanpassingen werden uitgevoerd, in samenspraak tussen de eigenaars, waardoor de doorgang niet meer
kan worden gebruikt (scheidingsmuren
die weer worden gesloten).
Derde stap: opstelling van de
erfdienstbaarheid via een notariële akte
De erfdienstbaarheid wordt opgetekend in een
authentieke akte die bij de notaris wordt ondertekend. De akte vormt een eenvoudige en betrouwbare juridische basis.
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
4|6
FICHE 2 | GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID
Financiële oplossingen: kosten en vergoedingen
De kosten voor de inrichting van de
erfdienstbaarheid
De kosten voor het gebruik van de
erfdienstbaarheid
De kosten voor de inrichting van de erfdienstbaarheid zijn meestal voor de persoon waarvoor de
erfdienstbaarheid dient. De partijen kunnen hier
echter anders over beslissen.
Ter compensatie van de doorgang in het gebouw
betaalt/betalen de eigenaar(s) die er gebruik van
maakt/maken een vergoeding aan de eigenaar van
het gebouw dat de doorgang mogelijk maakt.
Het bedrag moet minstens overeenkomen met de
meerwaarde dat het gebouw dat er gebruik van
maakt hierdoor krijgt (of, omgekeerd, het nadeel
verbonden aan de doorgang van bijkomende
bewoners).
Deze kosten omvatten:
• De tussenkomst door de meetkundig schatter.
De kostprijs van zo'n tussenkomst schommelt
tussen 1000 en 1500 euro, in gevallen zonder
bijzonderheden of complicaties (geen overeenstemming tussen het kadaster en het terrein of
de plannen bijvoorbeeld).
• De tussenkomst door de architect, dus de
uitwerking van het plan, met aanduiding van de
plaatsen waar scheidingsmuren worden doorbroken (deze doorgangen staan in de aanvraag
voor een stedenbouwkundige vergunning).
• De kosten voor de opstelling van de notariële
akte. Reken ongeveer 800 euro excl. btw voor de
betreffende eigendomsbewijzen. Als er een
vergoeding wordt betaald, moet er 12,5% van die
prijs worden bijgeteld voor de registratierechten.
Er bestaan geen barema's omdat zoiets geval per
geval wordt bekeken.
De vergoeding kan op verschillende manieren
worden berekend:
• Ofwel één bedrag (berekend op een vooraf
bepaalde duur, bv. 25 jaar);
• Ofwel een regelmatig bedrag, bijvoorbeeld een
jaarlijkse vergoeding.
De schatting houdt rekening met:
• Ofwel de inrichtbare oppervlakte waarop de
doorgang uitkomt (aantal verdiepingen of m2);
• Ofwel de geschatte huurprijs, de verhoopte
rentabiliteit.
Ook de lasten en de kosten voor het onderhoud en
de reparatie van de toegang moeten tussen de
verschillende eigenaars worden bepaald en
verdeeld.
BEREKENING VAN DE WAARDE VAN DE DOORGANG: ADVIES VAN EEN
VASTGOEDMAKELAAR
Er zijn verschillende mogelijkheden. De keuze verschilt van geval tot geval.
De meest objectieve en meest logische oplossing die ook het meest strookt met de gewoonten
in de vastgoedsector is de volgende:
• Men kiest eerder voor één bedrag dan een jaarlijkse vergoeding;
• Men berekent de oppervlakte van de ruimten waarop de erfdienstbaarheid van toepassing is
(gang, trappen, ...) en die zo worden beschouwd als gemeenschappelijke ruimten (zoals voor
een appartementsgebouw);
• Men geeft die oppervlakte een waarde per m2 die overeenstemt met die van het goed dat zou
worden bediend (dezelfde prijs als die van woonoppervlaktes bijvoorbeeld);
• Men berekent het aantal woningdelen en andere delen die worden bediend door de gemeenschappelijke ruimten, op basis van hun afmetingen (zoals in een basisakte) en men verdeelt de
waarde van de gemeenschappelijke ruimten tussen de eigenaars.
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
5|6
FICHE 2 | GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
6|6

Download Report