fiche_5 - huisvesting in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

FICHE 5 | FINANCIELE HAALBAARHEID
FINANCIELE
HAALBAARHEID
Een ramingstabel voor de
rendabiliteit
Om de leegstaande verdiepingen boven winkels te
rehabiliteren, moet een eigenaar of een gebruiker
de doenbaarheid en de financiële rendabiliteit van
de operatie kunnen inschatten. Hiertoe werd een
computerberekenigsrooster uitgewerkt.
Het is een tool dat de eigenaar helpt bij het rehabilitatieproces. Het heeft als doel om op globale wijze
de investeringskost te evalueren en om de gebruiker van de rendabiliteit van het project te overtuigen. Deze rendabiliteitsberekening houdt rekening
met de kosten voor de werken, de eventuele
premies en de opbrengsten van het gebouw.
BETROKKENHEID VAN DE SPELERS
• De eigenaar: deze heeft het meeste belang bij de
berekening van de rendabiliteit van de investering van de rehabilitatie van de leegstaande
verdiepen boven de winkels.
• Verschillende professionals die de eigenaar
begeleiden bij de stappen die hij onderneemt
voor de rehabilitatie: het betreft bijvoorbeeld de
medewerkers voor 'leegstaande verdiepingen',
ASH's, het gemeentebestuur, beheerders van
het goed die door de eigenaar werden gemandateerd,...
WANNEER INGRIJPEN
Dit rooster opent een groot aantal nuttige velden
om de huisvestingsrehabilitatieoperaties uit een
financieel standpunt te valoriseren. Daarenboven
kan men met behulp van deze tool meerdere projectvarianten evalueren en simuleren.
• De berekening voor de rendabiliteit van het
project kan gedaan worden alvorens bepaalde
stappen betreffende het project werden ondernomen (aanvraag prijsofferte, premieaanvraag,...).
Nota: Deze berekeningen zijn indicatief. Ze zijn
gebaseerd op een vereenvoudigde formule. Andere
elementen kunnen het resultaat beïnvloeden.
VOORDELEN
Dankzij het rooster kan de investeringsrendabiliteit berekend worden en een evaluatie opgemaakt worden van de haalbaarheid van de
operatie.
• Het rooster bevat een groot aantal gegevens
waarmee tijdens de inrichtingswerken van de
woningen rekening moet gehouden worden.
Bovendien biedt het een overzicht van de
verschillende premies die men kan bekomen.
•
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
1|4
FICHE 5 | FINANCIELE HAALBAARHEID
Technische oplossing: een berekeningstool
Om de rehabilitatieoperaties van de woning te berekenen en te valoriseren, opent de tool verschillende velden:
• De definitie van het type project.
• De geschatte kosten van de werken, premies en andere beschikbare fiscale voordelen.
• De investeringskosten gebaseerd op een berekening van de kosten voor de werken en de premies, de
kredietrentevoet, de duur van de lening,...
• De opbrengsten van het gebouw voor en na de werken.
De jaarlijkse meerwaarde na de werken, waarna de return on investment wordt berekend.
Nota: De tool baseert zich op schattingen voor de globale prijs van de werken per m2 in functie van de staat
van het gebouw, werkelijke premiepercentages,...
Verschillende situaties
De tool dekt de verschillende situaties die men kan tegenkomen in het kader van de inrichting van een aparte
ingang naar de verdiepingen toe. Betreffende de aparte ingang naar de verdiepingen toe kaart het rooster drie
mogelijke situaties aan:
• Een (bestaande of te creëren) toegang in het gebouw zelf.
• Een (bestaande of te creëren) toegang ten dienste van meerdere gebouwen. Het gebouw waarvoor de rehabilitatie wordt berekend is het heersend erf, met andere woorden een gebouw dat een toegang heeft via een
aanpalend gebouw. De erfdienstbaarheid moet dus aan de eigenaar van dat aanpalende gebouw betaald
worden, het lijdend erf;
• Een (bestaande of te creëren) toegang ten dienste van meerdere gebouwen. Het gebouw waarvoor de rehabilitatie wordt berekend is het lijdend erf, met andere woorden een gebouw dat een toegang heeft via een
aanpalend gebouw, het heersend erf. De erfdienstbaarheid is dus een opbrengst voor de eigenaar die het
rooster invult;
 FICHE 1 | AFZONDERLIJKE TOEGANG TOT DE VERDIEPINGEN
 FICHE 2 | GEMEENSCHAPPELIJKE TOEGANG EN ERFDIENSTBAARHEID
Structuur van de tool
De tool heeft een 6-luikstructuur:
1. ALGEMENE INFORMATIE
Het betreft de basisgegevens met betrekking tot het goed en het huisvestingsproject die door de eigenaar
aangereikt dienen te worden en/of door de gebruiker van het rooster verzameld moeten worden.
Deze gegevens moeten in het rooster ingevuld worden om latere berekeningen mogelijk te maken.
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
2|4
FICHE 5 | FINANCIELE HAALBAARHEID
2. KOSTEN VAN DE WERKEN
De lijst van de werken wordt georganiseerd en onderverdeeld in functie van de toegang tot de verschillende
premies.
Aan de kost voor de rehabilitatiewerken van de verdiepingen worden verschillende werkonderdelen toegevoegd:
• omvorming van de winkel voor de verwezenlijking van een toegang
• honoraria van de architect, in functie van het type werken
• dossierkosten
• werfverzekering
3. PREMIES
Bij het uitwerken van een regionale tool ter begeleiding van privé-eigenaars bleek dat het erg belangrijk is
dat de steunmiddelen die de openbare machten ter beschikking stellen om projecten bij te staan die aan de
gewestelijke intenties beantwoorden, gevaloriseerd worden.
Het rooster biedt premie per premie een gedetailleerde berekening in functie van de parameters die in rekening gebracht worden om deze te bekomen en in functie van het toegekende percentage: statuut van de
vragende partij, van de toekomstige eigenaar, type werken, inkomsten,...
Verschillende te bekomen premies:
• de premie voor de renovatie van het woonmilieu
• de premie voor de verfraaiing van gevels
• de subsidie voor 'Klein Erfgoed’
• de Energiepremies
• de subsidie voor de restauratie en het onderhoud van geklasseerde gebouwen
Eventueel de premie voor de verwezenlijking van een afzonderlijke ingang naar de bovenverdiepingen
 FICHE 4 | GEWESTELIJKE EN GEMEENTELIJKE PREMIES
4. INVESTERINGSKOSTEN
Het rooster bevat over verschillende kaders:
• de kosten voor de werken/bekomen premies ;
• de eventuele schuld voor een erfdienstbaarheid (op het moment van de toekenning van de erfdienstbaarheid), vermeerderd met de honoraria van de landmeter en de notariële aktekosten. Deze schuld verhoogt de
kost van de rehabilitatie als het gebouw een heersend erf uitmaakt (schuld aan de eigenaar van het aanpalende gebouw) en verlaagt deze kost als het gebouw een lijdend erf betreft (ontvangen schuld van de eigenaar van het aanpalend gebouw) ;
• de eventuele huurleegstand van het handelspand om de toegang te verwezenlijken (verdeeld onder de
verschillende eigenaars als er slechts één toegang is voor verschillende gebouwen) ;
• de eigen fondsen en hypothecaire lening (vooraf vastgelegd op 20 jaar).
WONEN BOVEN DE WINKELS
Realisation ERU asbl - 2014
3|4
FICHE 5 | FINANCIELE HAALBAARHEID
5. BEREKENING VAN DE INKOMSTEN VAN HET GEBOUW
De berekening van de inkomsten wordt voornamelijk gemaakt in functie van een schatting van de huur per
woning en de huur van het handelspand. Er wordt rekening gehouden met de situatie waarin een ASH de
beheerder is, en de huur dus niet méér mag zijn dan een (geïndexeerd) maximum opgelegd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in functie van het aantal kamers. De berekening is eveneens gebaseerd op een
eventuele schuld van erfdienstbaarheid (in geval het een lijdend erf betreft).
De bruto-inkomsten worden met verscheidene kosten verminderd:
• de jaarlijkse investeringskost (hypothecaire lening en jaarlijkse verdeling van de geïnvesteerde eigen
middelen)
• de onroerende voorheffinge précompte immobilier;
• de verzekeringspremies (% op basis van de verkoopwaarde van het goed)
• de beheerskosten (% van de inkomsten).
Deze worden niet in rekening gebracht indien aan een ASH verhuurd wordt
• onderhoud en reparaties (% van de inkomsten) - geschatte kosten
• het renovatiefonds (% van de inkomsten - geschatte kosten);
• de eventuele jaarlijkse schuld voor erfdienstbaarheid (indien het een heersend erf betreft).
De inkomsten worden voor en na de inrichting van de verdiepingen berekend ter vergelijking.
6. RENDABILITEIT
Het rooster biedt als eindresultaat de jaarlijkse meerwaarde van de operatie en de return on investmentperiode.
GEBRUIK VAN HET ROOSTER:
• De verschillende onderdelen moeten ingevuld worden in functie van de betrokken case (type
toegang naar de verdiepingen, ...), in functie van de te verwezenlijken werken, ...
• Het rooster is bedacht voor een enkel gebouw. Er moeten meerdere roosters ingevuld worden of
globale cijfers gebruikt worden als het project meerdere gebouwen betreft.
• Dankzij het rooster kunnen meerdere projectvarianten berekend worden.
Voorbeelden:
· Inrichting van een appartement over drie verdiepingen
· Inrichting van drie appartementen van elk één verdieping
· Verhuur van een of meerdere appartementen aan een ASH
· ...
• Bepaalde parameters van het project moeten op ietwat willekeurige wijze ingevoerd worden (het
bedrag van het kadastraal inkomen na de werken, de huurprijs op de privémarkt,...), waarbij men
zich baseert op het gezond verstand en eventueel onderzoek.
WONEN BOVEN WINKELS
Realisatie ERU asbl - 2014
4|4

Download Report