Eefje Voogd “Je kan hier ook gewóón wonen”

Rooilijn
Jg. 47 / Nr. 5 / 2014
“Je kan hier ook gewóón wonen”
P. 376
Eefje Voogd
“Je kan hier ook gewóón wonen”
In haar kantoor op de hoek van de Parnassusweg en de Peter van Anrooystraat,
tussen de Zuidas en het Olympiaplein, interviewen we Eefje Voogd. Ze werkt al vele
jaren als makelaar in heel Amsterdam en was ooit betrokken bij de verkoop van de
eerste appartementen op de Zuidas. Wij vroegen aan Eefje over haar ervaringen als
makelaar op de Zuidas en haar kijk op de ontwikkeling van kantoorlocatie naar een
gemengd woon-werkgebied.
Rooilijn
Jg. 47 / Nr. 5 / 2014
Interview: Jan Duffhues en Marije Koudstaal
P. 377
Jan Duffhues en Marije Koudstaal
Vanaf wanneer bent u betrokken geraakt bij
de Zuidas?
“Mijn eerste betrokkenheid bij de Zuidas dateert van
wat nu New Amsterdam heet, dat heette vroeger de
Mahlertoren. Dit was de eerste woontoren en in 2007
verkochten we daar de eerste appartementen. Toen was
dat vernieuwend, want destijds waren er alleen nog
maar kantoortorens. Die eerste appartementen waren
heel erg groot, een paar honderd vierkante meter, dat
was uniek voor Amsterdam, althans voor Zuid. Je kon
daar sky high wonen, gelijkvloers en met faciliteiten
onderin het gebouw, dat heeft wel de toon gezet voor
het wonen op de Zuidas. Daar kwam gevarieerd
publiek op af. Heel bijzonder vond ik dat één van de
eerste kopers een gezin met kinderen was. Verder
kwamen er veel alleenstaanden en tweeverdieners,
maar dat gezin vond ik heel erg leuk.”
Is er een specifiek Zuidas-type?
“Nee, ik vind zeker niet dat je een groep moet
uitsluiten. Dan ga je te veel in hokjes denken en in
Amsterdam past die hokjesgeest niet. Er is niet een
specifiek Zuidas-type. Wat ik wel opvallend vind
is dat mensen bezig zijn met architectuur. Wat wij
tot voor kort merkten is dat mensen eerst vanuit de
directe omgeving kwamen, uit Amsterdam Zuid,
Buitenveldert, Amstelveen, uit de stad. Nu zien we
de laatste tijd dat de Zuidas echt is geland en dat hier
een gemengd stuk stad ontstaat met een woon- en een
werkmilieu. De Zuidas staat niet meer alleen bekend
als zakelijke toplocatie. Het is steeds meer bekend
dat je hier ook heel fijn kunt wonen. Wij merken dat
mensen hier bij ons kantoor binnen komen om te
vragen: hebben jullie nog woningen op de Zuidas,
hebben jullie nog appartementen, komt er nog wat
aan? Dat is echt van de laatste tijd.”
In hoeverre was het voor jullie pionieren, het begin
van de Zuidas als woonlocatie?
“Het was pionieren voor iedereen, want er werd voor
het eerst markt gemaakt op de Zuidas. Koopwoningen
op de Zuidas, hoe pakt de markt de eerste woningen op? Dat was eigenlijk de kwestie. Het was niet
pionieren in de zin van bouwactiviteiten om je heen,
die heb je wel en er gebeurt natuurlijk van alles, maar
de locatie hoefde zich niet nog te bewijzen. Je zit hier
toch in één van de populairste stadsdelen met alle
voorzieningen. Schiphol en de bereikbaarheid zijn
hele belangrijke trekkers net zoals de stationslocatie
die zo prominent is en alleen maar groter wordt.
Je hebt ook heel veel groen in de directe omgeving:
Amstelpark, Beatrixpark, Amsterdamse Bos. Het
Gelderlandplein is voor mensen heel erg belangrijk,
net als de Beethovenstraat. Ook de architectuur van
de Zuidas is een belangrijke trekker. Mensen kiezen
bewust voor kwaliteit, zowel die externe kwaliteit
van architectuur als in de woningen zelf. Wat betreft
de externe kwaliteit horen we vaak dat het zo leuk is
dat er zo veel verschil is in hoogte van de gebouwen.
Hoog en laag, voor elk wat wils. Ieder gebouw z’n
eigen identiteit, haast iconisch. Je kunt dus sky high
wonen met een fenomenale view waarbij het schijnt
dat je Utrecht kunt zien liggen bij helder weer, maar
ook kan je wonen in een wat lagere, kleinschaligere
setting. Het mede door ons verkochte project Op
Zuid heeft een binnentuin met een haast mediterraan karakter, daar waan je je eigenlijk niet direct op
de Zuidas. Pas als je het gebouw uitloopt dan denk je:
hé, Zuidas.
Er vallen heel veel mensen voor het feit dat het
nieuwbouw is, dat ze zelf vorm kunnen geven aan
Rooilijn
Jg. 47 / Nr. 5 / 2014
“Je kan hier ook gewóón wonen”
hoe ze het willen hebben. Voor maatwerk is best veel
ruimte. Dat is het verschil met bijvoorbeeld jarendertig-woningen. Nieuwbouw is uitstekend geïsoleerd,
warmte-koude-opslag, drie meter hoge plafonds, het
parkeren onderin, het is super efficiënt. De consumentenvraag is steeds meer maatwerk. Je ziet ook dat
interieurarchitecten bij de recente projecten mooie
alternatieve plattegronden hebben gemaakt zodat
wensen vervuld kunnen worden. Wij adviseren bij
projecten dat je niet per se één woning koppelt aan één
parkeerplaats. Dat je daarin een mate van flexibiliteit
hanteert. Dat is ook gewoon nodig, de een wenst hem
wel, de ander wenst er twee. Die vraag is heel divers.
Die flexibiliteit is een tendens. Bijvoorbeeld, mensen
die één appartement kopen in een gebouw en een kleiner ernaast en dat koppelen omdat ze nog groter willen
wonen, een stukje kantoor aan huis hebben, vaak logés
hebben of wellicht een moeder in huis hebben wonen.
Dat is hier op de Zuidas wel min of meer begonnen.
In al onze adviezen voor toekomstige ontwikkelingen
zeggen wij nu: houd rekening met die koppelingen,
mensen gaan dat doen!”
P. 378
aan de slag gegaan om de Zuidas nog meer op de kaart
te zetten. Wat er volgde was gebiedspromotie. Zo liet
men zien dat je hier ook gewoon kan wonen, dat hier
sprake is van menging en dat er voldoende gebeurt.
Er komen uiteindelijk acht à negenduizend woningen!
Het was een beetje kip en ei verhaal. Bijvoorbeeld in de
horeca, die moeten dan wel in het weekend opengaan,
ook als er nog weinig bewoners zijn.
De levendigheid is nu flink toegenomen. Kopers vragen er
ook expliciet naar. Ze gaan zelf langs in het weekend. Nu
zie je dat er steeds meer nieuwe bewoners bij komen. Dat
zorgt voor meer levendigheid buiten de gebruikelijke kantooruren. De plinten zijn nu voor een groot deel gevuld,
dat scheelt enorm. De events, die georganiseerd worden,
zijn echt kenmerkend voor de Zuidas. We hebben Art Zuid
gehad, de Pure Markt, de Zuidasrun, je kunt het zo gek niet
bedenken, een pluk- en moestuin, we hebben filmavonden
op het dak. Er gebeurt heel veel!”
In hoeverre heeft de Zuidas nog last van een imago
als kantorenlocatie?
“Dat was vooral in het begin natuurlijk. Jarenlang
is de Zuidas bekend geweest als een locatie waar
gewerkt werd. De internationale toplocatie voor
werken. Het heeft even geduurd voordat het geland is
en mensen wisten dat je hier gewoon ook prettig kan
wonen. Er gebeurde ook niet zo veel op de Zuidas.
Het was in het begin logischerwijs een negen-tot-vijf
cultuur. Tijdens de crisis zagen we dat plinten niet
gevuld werden. Op enig moment, een aantal zomers
geleden, is Dienst Zuidas samen met Hello Zuidas,
Hoe belangrijk is Schiphol voor de Zuidas?
“De bereikbaarheid in het algemeen is erg belangrijk. Je
hebt op de Zuidas een eindeloze bereikbaarheid vanwege
station Zuid, de tramverbindingen en de bussen enzovoort. Dat je zo dicht bij Schiphol zit is ook belangrijk. De
Zuidas heeft natuurlijk, even over het centrumgebied, een
kosmopolitisch, mondiaal karakter. We zien dat ook aan
kopersgroepen, die hebben hier vaker een internationale
achtergrond. Zij waarderen het heel erg dat Schiphol zo
goed bereikbaar is, net zoals het centrum van Amsterdam
goed bereikbaar is.
Die internationale achtergrond verschilt ook wel per
gebouw. Het is ook een tendens in de hele stad. Het
zou te kort door de bocht zijn om te zeggen: Zuidas
Rooilijn
Jg. 47 / Nr. 5 / 2014
Interview: Jan Duffhues en Marije Koudstaal
P. 379
is alleen maar voor internationaal georiënteerd
publiek. Want dat is ook niet zo. Bovendien, het
is geen concurrentie voor Londen of Frankfurt.
Wel hebben veel mensen die hier wonen soms een
tweede huis in het buitenland.
Wat zijn nog meer punten waar kopers op letten
op de Zuidas?
“Een grote trekker is dat bijna alle terrassen op de
Zuidas goed bezond en royaal bemeten zijn. Dat is echt
een enorme plus, dat merken we in de afzet. Maar ook
het mobiliteitsvraagstuk. Hoe zit het met parkeernormen? Wat zou hier nou de wens zijn? Dat is helemaal
afhankelijk van wat voor soort appartementen je gaat
maken. Voor goedkopere appartementen wordt het
voor sommige mensen te kostbaar om er een parkeerplaats bij te kopen. Een bepaalde doelgroep reist veel
meer met het openbaar vervoer, of fietst. Je ziet dat het
hele mobiliteitsvraagstuk is veranderd, zeker op dit
soort locaties rondom stations. Mensen gaan vaker met
het openbaar vervoer, met de fiets of met de scooter. Dat
is sterk van invloed op de inrichting van de parkeerbak.
Er wordt vaak gevraagd naar een berging, maar hoe
kom ik daar dan met de fiets? Is er een gemeenschappelijke fietsenberging? De mobiliteitsvraagstukken
veranderen hevig. Je houdt daar met de toekomstige
ontwikkelingen rekening mee, je gaat er over nadenken
hoe je dat moet doen. Bijvoorbeeld ook met de komst
van elektrische auto’s, het wordt alsmaar belangrijker
om er voor zorgen dat er oplaadpunten zijn.”
Heeft het erfpachtsysteem en eventuele veranderingen daarin nog invloed op de markt, speciaal op
de Zuidas?
“Over erfpacht krijgen we redelijk veel vragen. Het is
een standaard onderdeel van onze informatievoorziening, omdat het in contractstukken aan de orde komt.
Wij hebben verschillende gesprekken met potentiële
kopers, dat is eerst een informatief gesprek waarbij
we heel generiek alles vertellen over de woning en de
woonomgeving. Bijna altijd in Amsterdam komt dan
het erfpachtvraagstuk ook aan de orde. Dan wordt er
gesproken over de voorwaarden die van toepassing zijn,
waar men voor kan kiezen, wel of niet vooruitbetaling
van de canon. We zien dat het overgrote deel van de
mensen momenteel kiest voor jaarlijkse canonbetaling.
aanzien van de wijze waarop de canon voldaan kan
worden. Ik vind het haast profetisch om te zeggen dat
bij een ander erfpachtsysteem de woningmarkt heel
erg zal veranderen. We hebben in Amsterdam allerlei
factoren die er toe doen, waardoor er sowieso heel veel
krapte is. Zie de cijfers van het tweede kwartaal van
2014, we hebben in Amsterdam de opwaartse lijn te
pakken nadat we natuurlijk ook hier onder de nullijn
zijn gezakt. Het is lastig om aan te geven in hoeverre
erfpacht daar nou invloed op heeft. Als mensen in
Amsterdam kopen, dan weten ze toch dat 80-85% op
erfpacht staat, het is gewoon een gegeven. Dat is ook
in bijna alle gevallen bij nieuwbouw zo. We kunnen
spreken van een positieve trend op de Amsterdamse
woningmarkt, erfpacht beïnvloedt dat nu niet negatief.”
Jan Duffhues ([email protected]) is onderzoeker bij de gemeente Amsterdam
en extern promovendus bij de Universiteit van Amsterdam. Marije
We hebben jarenlang een vooruitbetaling van vijftig
jaar voor de canon gehad. Nu is er heel veel keuze ten
Koudstaal ([email protected]) is eveneens werkzaam voor de gemeente
Amsterdam, als Bestuursadviseur in stadsdeel Oost.

Download Report