VERWEERSCHRIFT EX ARTIKEL 8 van de Wet op het overleg huurders verhuurder Aan de Edelachtbare Heer / Vrouwe Kantonrechter te Amsterdam Geeft te kennen: De stichting STICHTING YMERE, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam, in deze zaak vertegenwoordigd door juridisch adviseur K. van der Werf en procesmanager D. van de Swaluw Stichting Ymere, hierna te noemen: ‘Ymere’, heeft kennis genomen van het verzoekschrift waarmee de Bewonerscommissie Haarlemmerpoort zich tot U heeft gewend met het verzoek I. Om het plan van Ymere met betrekking tot onderstaande punten niet te laten uitvoeren: de Haarlemmerpoort te renoveren een gedeelte van de huurwoningen in bedrijfsruimte om te zetten de gerenoveerde en samengevoegde woningen te splitsen in appartementsrechten II. Of, als dat niet kan, dit plan op te schorten totdat Ymere voldoende inzicht heeft gegeven in de samenstelling van de kosten van haar plan. III. Of, als dat niet kan, de aanbevelingen van de bewonerscommissie uit het gekwalificeerd advies over te laten nemen: in het sociaal plan vastleggen van voorwaarden voor passende vervangende woonruimte voor gehandicapten in het sociaal plan opnemen van het beperken van de sociale huurprijs voor huishoudens met recht op huurtoeslag in het voorlopig ontwerp de woningen op de derde verdieping anders in te delen Totdat Ymere haar verzuim, bestaande uit een schending van de verplichtingen uit de Overlegwet, heeft hersteld. Termijnen De Overlegwet bepaalt dat de Bewonerscommissie minimaal zes weken de tijd heeft om een advies te geven. Ymere heeft op 11 juli 2013 aan de bewonerscommissie het verzoek gestuurd een gekwalificeerd advies te geven (productie GG). Meermaals is aangegeven dat dit voor de zomervakantie zou worden gevraagd (bijlage 1 -verslag van 10 juni 2013) Op 1 augustus is door de bewonerscommissie om aanvullende informatie gevraagd (bijlage 2), die op 20 augustus door Ymere is verstrekt (bijlage 3). Vervolgens heeft de bewonerscommissie op 21 augustus om een toelichting van het projectplan aan alle huurders gevraagd. Die heeft Ymere gegeven op 5 september 2013 (bijlage 4). Vervolgens heeft Ymere het gekwalificeerd advies op vrijdag 18 oktober (dat wil zeggen ruim 3 maanden later) ontvangen. Het is weliswaar ook op 17 e oktober om 23.03 uur gemaild, maar de ontvangst was op de 18 oktober 2013. Onze reactie op dit advies (productie BB) is op 31 oktober per post verstuurd en gemaild. Dat is dus geen overschrijding van de in de wet gestelde termijn. Op 22 november 2013 geeft de bewonerscommissie aan dat zij een pro forma verzoekschrift heeft ingediend. Dit blijkt achteraf pas op 18 december 2013 te zijn verzonden aan de kantonrechter. Het verzoekschrift ontvangen wij op 14 januari 2014. De zitting is vervolgens gepland op 5 februari 2014. Het verweerschrift zou bij voorkeur een week voor de zitting aan het kantongerecht en de bewonerscommissie verzonden moeten worden. Dit is ons helaas niet gelukt omdat Ymere slechts twee weken de tijd heeft gekregen om schriftelijk te reageren, hetgeen tekort is mede gezien de hoeveelheid stukken. Op ons gefaxte verzoek aan de rechtbank om uitstel op 22 en 23 januari hebben wij geen reactie ontvangen. Op ons telefonische verzoek aan de rechtbank op 28 januari wordt aangegeven dat wij de e tegenpartij moeten vragen of zij het eens is met het verlenen van uitstel. Wij vragen dit op de 28 e schriftelijk aan de voorzitter van de bewonerscommissie. Hij laat ons de 29 telefonisch weten niet akkoord te gaan met uitstel, omdat veel van de door de bewonerscommissie genodigden voor de zitting op 5 februari aanwezig kunnen zijn en wij volgens de voorzitter van de bewonerscommissie voldoende tijd hebben om een verweerschrift op te stellen. Wij vinden het spijtig dat de bewonerscommissie niet akkoord is gegaan met ons verzoek tot uitstel. Verzoekschrift Basis voor dit verzoekschrift is volgens de bewonerscommissie dat Ymere, zonder motivering of met een motivering die gebreken vertoont, afwijkt van het advies van de bewonerscommissie en dat de afwijking van het advies, na afweging van alle belangen, een marginale redelijkheidstoets niet kan doorstaan. Ymere betwist de verplichtingen uit de Overlegwet te hebben geschonden. Wij zijn van mening dat wij de bewonerscommissie voorafgaand aan het vragen van het advies voldoende informatie hebben verschaft om een advies te kunnen geven. In onze reactie op het advies hebben wij gemotiveerd aangegeven waarom we hebben besloten om niet alle adviezen van de bewonerscommissie over te nemen of waarom we daarvan zijn afgeweken. Primaire verzoek Het primair verzoek van de bewonerscommissie is om het renovatieplan niet te laten uitvoeren, totdat Ymere haar verzuim, zijnde de schending van de overlegwet, heeft hersteld. Aangezien wij hieronder zullen aantonen dat wij de overlegwet niet hebben geschonden, is er geen reden het renovatieplan niet uit te voeren of op te schorten. Subsidiaire verzoek De Overlegwet (in het bijzonder artikel 3 en 4) verplicht Ymere niet inzicht te geven in de samenstelling van de kosten van haar plan, zoals de bewonerscommissie vraagt. Ymere beroept zich hierbij op artikel 3 lid 3 WOHV. Zie hiervoor ook de beschikking van de Rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht teams Kanton d.d. 26 september 2013 EA 13-604 (bijlage 5). Toch heeft Ymere wel enig inzicht gegeven aan de bewonerscommissie. Yucel Unlu, vastgoedeconoom bij Ymere, heeft tijdens het overleg op 11 oktober 2011 (bijlage 6 ), een toelichting gegeven op de door Ymere gehanteerde rekenmethode alsmede op de manier waarop Ymere investeringsbeslissingen neemt. in het haalbaarheidsonderzoek van Van Stigt uit juni 2012 (bijlage 7) staat bij de verschillende scenario’s een bouwkostenraming. De commissie heeft dit haalbaarheidsonderzoek ontvangen en er een toelichting op gekregen en de mogelijkheid gehad om vragen te stellen (bijlage 8) De huren die wij vragen na renovatie zijn bekend (sociaal plan, bijlage 9), zowel voor de bedrijfsruimte als voor de woningen. Deze laatste zijn echter bij terugkeerders afhankelijk van het inkomen. Wij hebben de bewoners verschillende keren gevraagd om inzicht te geven in hun inkomens (zie verslagen 19-4-2013 en 22-5-2013, bijlage 10 en 11).Van twee echtparen hebben wij die gegevens bij een bezoek aan huis in kunnen zien, maar ze zijn ons nooit verstrekt. Van de andere bewoners hebben wij nooit inzicht gekregen in het inkomen. Blijkbaar begrijpen de bewoners heel goed hoe gevoelig het ligt om financiële gegevens te verstrekken. Wij hebben aangegeven dat bij de scenario’s de kosten ongeveer gelijk zijn, maar vooral de inkomstenkant het resultaat bepaalt (blz 3 verslag bijlage 12) In de toelichting bij het hernieuwd programmabesluit is met plussen en minnen aangegeven hoe de verschillende scenario’s zich financieel tot elkaar verhouden (productie JJ). Het argument van de bewonerscommissie (blz 12 verzoekschrift) dat er sprake is van ernstige schending van de informatieplicht door geen (verdere) financiële gegevens te verstrekken snijdt dus geen hout. Ook blijkt niet uit de artikelen waar naar verwezen wordt (artikel 3 lid 2 onderdelen a en b. dat dit een vereiste uit de Overlegwet is. Overigens heeft de bewonerscommissie in haar verzoek om extra informatie (bijlage 2) niet om aanvullende financiële gegevens gevraagd, alvorens haar advies uit te kunnen brengen. In het gekwalificeerd advies komt dit onderwerp ook niet ter sprake. Meer subsidiaire verzoek Ook het meer subsidiaire verzoek moet worden afgewezen. De bewonerscommissie geeft aan dat naast het ontbreken van financiële gegevens Ymere afwijkt van het advies van de bewonerscommissie met een motivering die gebreken vertoont of die een marginale redelijkheidstoets na afweging van alle belangen niet zou kunnen doorstaan. Ook dit bestrijdt Ymere. Overlegwet Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie blijkt dat, waar een inhoudelijke toetsing op zijn plaats is, namelijk bij de beoordeling of een verhuurder terecht is afgeweken van een advies van een bewonerscommissie, het voor de hand ligt dat een dergelijke toetsing slechts marginaal is. De kantonrechter beoordeelt daarbij niet de doeltreffendheid of de doelmatigheid van het door de verhuurder voorgestane beleid. Met andere woorden: de kantonrechter kan enkel oordelen over de vraag of de procedureregels zoals neergelegd in de Overlegwet zijn geschonden dan wel of geen redelijke verhuurder onder afweging van alle betrokken belangen tot zijn beslissing om van het advies geheel of gedeeltelijk af te wijken, had kunnen komen (zie bijvoorbeeld: Rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton d.d. 22 juli 2007, LJN BJ 4290). In de beschikking van de Rechtbank Amsterdam, Ymere versus bewonerscommissie Bloemmarkt (bijlage 5) is geoordeeld dat de wetgever de kantonrechter uitdrukkelijk niet de bevoegdheid heeft gegeven om de plannen van de verhuurder inhoudelijk te toetsen, ook niet aan de maatstaf of de verhuurder onder afweging van alle in het beding zijnde belangen in redelijkheid van afwijking van het gehele advies van de bewonerscommissie had kunnen komen. Motivering advies Hieronder geven wij aan dat wij wel degelijk gemotiveerd hebben afgeweken van de adviezen van de bewonerscommissie. Het gevraagde advies betrof het sociaal plan (bijlage 9) en het voorlopig ontwerp (bijlage 13). De bewonerscommissie heeft hier, 14 adviezen op gegeven: 9 adviezen voor het wijzigen van het sociaal plan en 5 voor het ontwerp (productie W). Ymere heeft op al deze punten met redenen omkleed aangegeven waarom zij een advies wel of niet overneemt. Op bladzijde 6, 7 en 8 van de reactie op het gekwalificeerd advies (productie BB) staat deze motivering. Dat de bewonerscommissie graag wil dat wij alle adviezen overnemen is begrijpelijk maar hiertoe zijn wij niet verplicht, mits wij gemotiveerd aangeven waarom wij een advies niet overnemen, en dat hebben wij gedaan. Ymere is van mening dat zij het afwijken van de adviezen van de bewonerscommissie voldoende heeft gemotiveerd. Zoals gezegd zijn de onderwerpen uit het gekwalificeerd advies niet nieuw. Er is over het sociaal plan en het voorlopig ontwerp meermaals overlegd. Het wordt uit paragraaf 5 niet duidelijk welke van de 14 adviezen onvoldoende gemotiveerd zijn, waardoor wij ons niet aan de Overlegwet zouden houden. Wij hebben op 11 juli 2013 de bewonerscommissie verzocht advies uit te brengen op het sociaal plan en het voorlopig ontwerp. Aangezien hier al heel vaak en langdurig over overlegd was, was het duidelijk dat wij blijvend van mening verschillen op een aantal onderdelen van het plan en hebben wij aangeven dat deze punten in het formele advies naar voren zouden worden gebracht. Naar ons idee ligt er aan het advies dus nog veel meer ten grondslag dan alleen het advies en onze reactie daarop. Waar het het sociaal plan betreft gaat het om 9 adviezen: 1. Onvoldoende bewoners mogen terugkeren 2. Onvoldoende hulp voor bewoners die door ziekte en/of handicap niet kunnen terugkeren 3. Te hoge huurprijs voor bewoners met hoog inkomen 4. Te hoge huurprijs voor bewoners met laag inkomen 5. Onvoldoende voorwaarden tijdelijke vervangende woonruimtes 6. Onvoldoende voorwaarden voor bedrijven op de begane grond 7. Te grote benadeling bewoner Haarlemmerplein 80 8. Ontoereikende vergoeding van zelf aangebrachte voorzieningen 9. Ontoereikende huurgewenningsbijdrage. Alleen de punten 2 en 4 zouden volgens de bewonerscommissie, gezien het nu ingediende verzoekschrift, onvoldoende gemotiveerd zijn. Ymere heeft bij punt 2 het volgende aangegeven (zie ook productie BB, blz 6): “De vaststellingsovereenkomst is een eerder besproken wens en is afgewezen, omdat er naar onze mening voldoende regels en afspraken (kaderafspraken, sociaal plan, toewijzingsregels Woningnet, e.d.) zijn. De stadsvernieuwingsstatus is volgens Ymere voldoende om een passende vervangende woning te vinden. Ook voor gehandicapten. Ymere heeft in het sociaal plan voorwaarden opgenomen om de verhuizing naar een andere woning zo soepel mogelijk te laten verlopen. Nadat de peildatum is afgegeven (start stadsvernieuwingsstatus) komt een medewerker van Ymere langs om de herhuisvestingsmogelijkheden door te nemen. De wensen worden vastgelegd. Of er gedurende de herhuisvestingsperiode van minimaal één jaar een woning vrij komt die voldoet aan alle wensen, is vooraf niet met zekerheid te zeggen. Ook niet door het opstellen van een vaststellingsovereenkomst. Op het moment dat er geen passende vervangende woning gevonden wordt, kan de huidige huurovereenkomst niet ontbonden worden. De aanbeveling wordt niet overgenomen, omdat een vaststellingsovereenkomst slechts een schijnzekerheid biedt en er voldoende regels en afspraken zijn. Bij punt 4 hebben wij aangegeven: “Huurders van de poort kunnen met een inkomen onder de € 50.000,- een woning in de sociale huur huren. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een laag inkomen. Daarnaast kunnen zij gebruik maken van huurtoeslag als zij aan bepaalde voorwaarden voldoen. Dat geldt voor alle huishoudens in Nederland. Ymere ziet geen reden om de huurprijs van een andere woning voor de bewoners van de Haarlemmerpoort naar beneden bij te stellen. De aanbeveling wordt niet over genomen, omdat er voldoende regelingen zijn voor de betaalbaarheid van woonruimte voor mensen met een laag inkomen.” Dit is een voldoende motivering. Bij het voorlopig ontwerp gaat het om 5 adviezen: 1. Begane grond 2. Eerste verdieping 3. Tweede verdieping 4. Derde verdieping 5. Bergingen Alleen van het vierde punt, het ontwerp van de derde verdieping, is blijkbaar onvoldoende gemotiveerd afgeweken. In onze reactie op het gekwalificeerd advies hebben wij het volgende aangegeven: “Van BMA hebben wij juist gehoord dat de koepel gehandhaafd moet worden. Wij vinden dat de lichtkoepel juist een toegevoegde waarde heeft voor beide woningen op de derde verdieping. Wij zien in de nieuwe situatie, die echt beduidend anders is dan de huidige, geen risico voor overlast of inbraak. De woningscheiding bevindt zich niet onder de koepel, maar er buiten. Wij zijn wel voorstander van extra daklichten op de derde verdieping. Wij nemen de aanbeveling niet over, omdat wij van mening zijn dat er een goede plattegrond voor de woningen op de derde verdieping ligt.” Wij blijven bij dit standpunt. BMA heeft ons aangegeven “Dakkoepel wil Monumentenzorg zeker handhaven… De koepel maakt deel uit van de ontwikkelingsgeschiedenis van de Poort “. (bijlage 14) Deze mail is ook aan de voorzitter van de bewonerscommissie verzonden. Overige argumenten bewonerscommissie Uit paragraaf 5 van het verzoekschrift zou verder moeten blijken waar Ymere de Overlegwet niet heeft gevolgd. In deze paragraaf worden als argumenten genoemd: 1. Ymere stelt zich boven de wet door een advies op hoofdlijnen te vragen. 2. Ymere stelt dat sommige dat “sommige adviezen” van de commissie niet zijn overgenomen, terwijl het de meeste betreft. 3. Ymere heeft het afwijken van het advies van de bewonerscommissie onvoldoende gemotiveerd. 4. De bewonerscommissie herkent zich niet in wat Ymere “nuanceringen” noemt. 5. de commissie betreurt het dat de goede sfeer in rook lijkt te zijn opgegaan. 6. Ymere maakt niet aannemelijk dat het gekozen scenario voortvloeit uit de bouwkundige onderzoeken. 7. Ymere geeft geen inzicht in de berekende kosten 8. Ymere’s reactie op de fundering is te beknopt 9. Ymere spreekt van een ambitie die gezamenlijk is geformuleerd, terwijl de commissie dat te ver vindt gaan. 10. Ymere spreekt zichzelf tegen als ze geen bedrijfsruimte bij voorbaat wil uitsluiten, maar ook aangeeft geen fastfoodketen of nachthoreca wil. 11. Ymere schetst in het sociaal plan een te rooskleurig beeld over de herhuisvesting. 12. Ymere heeft op het concept sociaal plan bijna geen aanvullende voorwaarden opgenomen 13. De verhuiskosten zijn te laag. 14. Er is een toezegging gedaan over taxatie van de zelf aangebrachte voorzieningen die niet wordt nagekomen. 15. Ymere geeft aan dat niet alle bewoners terug kunnen keren, terwijl dat wel kan. 16. Ymere beweert, onterecht, dat de poort zich niet leent voor mensen die slecht ter been zijn. 17. Het handhaven van de lichtkoepel op de derde verdieping is een voorbeeld van de onwil van Ymere. 18. Ymere zegt geen maatwerk te willen leveren. 19. Het sociaal plan en voorlopig ontwerp zijn slechts miniem aangepast, terwijl Ymere zegt dat de commissie veel heeft bereikt. 20. De commissie wil dat er alsnog een vaststellingsovereenkomst komt voor huurders in bijzondere omstandigheden. 21. De plattegrond van de woning op de tweede verdieping wijzigt niet. e 22. De onderbouwing van Ymere over de indeling van de 1 verdieping is onvoldoende. 23. Behoud van de tweede deur is een advies dat door Ymere is overgenomen. Reactie Ymere: Wij stellen ons niet boven de wet. Hetgeen wij verwoorden is een letterlijk citaat uit de Kaderafspraken. Zie kopje advies op hoofdlijnen Van de adviezen uit het gekwalificeerd advies zijn inderdaad de meeste niet overgenomen. Dit moet echter ook in het licht gezien worden van eerdere overleggen en adviezen, die wij wel hebben overgenomen. Indien wij een advies niet hebben overgenomen, hebben wij dit gemotiveerd (zie hierboven Overlegwet). Dit betreft een aantal nuanceringen, waar wij onder het kopje nuanceringen op terugkomen Ymere betreurt dit ook. De uitgangspunten voor de renovatie zijn niet alleen de bouwkundige staat, maar ook de uitgangspunten, zoals door Ymere verwoord in het overleg met Bureau Van Stigt, Stadsdeel Centrum, Bureau Monumenten en Archeologie, bewonerscommissie, wijksteunpunt Wonen (bijlage 15 ). Zie kopje mixscenario Zie subsidiaire verzoek. De fundering is niet de aanleiding voor het onderliggende plan. We komen hier op terug onder het kopje fundering. Geen commentaar Wat er staat klopt. Wij willen geen fastfoodketens en geen nachthoreca op deze locatie. Er zijn nog andere mogelijkheden voor horeca. De bewonerscommissie wil heel veel mogelijkheden dichttimmeren en Ymere wil alle opties vooralsnog open houden. Wij zijn nog altijd van mening dat er ruim voldoende voorwaarden zijn opgenomen in het sociaal plan voor een soepele verhuizing. Daarmee willen wij niet zeggen dat het voor de bewoner een makkelijk proces is. Het sociaal plan dat ter advisering is voorgelegd, bevatte al een hele reeks aanpassingen ten opzicht van het standaard sociaal plan. De Haarlemmerpoort is qua verhuismogelijkheden niet wezenlijk anders dan andere woningen in de binnenstad van Amsterdam. Overigens is dit punt nooit eerder genoemd door de bewonerscommissie en maakt ook geen onderdeel uit van het advies van de commissie. Wij betwisten dat er een toezegging is gedaan over de vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen op basis van taxatie. De betreffende medewerker zou hier op terugkomen. Vervolgens heeft Ymere aangegeven geen uitzondering op het beleid te maken voor de Haarlemmerpoort, hetgeen ook zo is opgenomen in het verslag (blz. 6 bijlage 16) en in het sociaal plan. Voorts wenst Ymere op te merken dat het niet zo kan zijn dat alles wat ooit als een uitzondering bij andere projecten is afgesproken in een onderhandelingssituatie, bij de Haarlemmerpoort als een vanzelfsprekend ook zou gelden. Bij aanvang van de onderhandelingen over het programma waren er nog dertien reguliere huurders voor 5 woningen. Inmiddels zijn er nog 10 reguliere huurders voor 5 woningen. Zonder de afspraken uit het sociaal plan, is het nog altijd niet mogelijk om alle reguliere huurders na renovatie terug te laten keren in de poort. Hier komen we op terug onder het kopje toegankelijkheid. Zie hierboven motivering advies. Ymere wil wel maatwerk leveren, maar pas als blijkt dat het vinden van een passende vervangende woning lastig is. Op dit moment is de herhuisvesting officieel nog niet begonnen en is er dus ook nog geen reden om maatwerk te leveren. Al voor de advisering op het sociaal plan zijn er verschillende aanpassingen gedaan op het ontwerp en het sociaal plan. Wij zijn nog altijd van mening dat de bewonerscommissie veel bereikt heeft. Hier komen we op terug onder het kopje wat heeft de bewonerscommissie bereikt. Hier komen we op terug onder het kopje toegankelijkheid. In onze reactie op het gekwalificeerd advies staat niet dat de plattegrond niet wijzigt. Er staat dat de plattegrond niet wijzigt door het niet toestaan van een dakopbouw. Het betreft punt 3 op bladzijde 7 van productie BB en niet HH. Het voorlopig ontwerp van de woningen is uitgebreid besproken in overleggen. Wij vinden de onderbouwing in het advies dan ook voldoende, mede bezien in het licht van eerdere overleggen. Geen commentaar. Ymere ziet in geen van deze 23 punten een onderbouwing voor de bewering van de bewonerscommissie dat de motivering van Ymere om af te wijken van het advies gebreken vertoont of dat die afwijking op het advies van de bewonerscommissie een marginale redelijkheidstoets na afweging van alle belangen niet zou kunnen doorstaan. Advies op hoofdlijnen Ymere heeft conform de Overlegwet en de Amsterdamse Kaderafspraken (productie B) advies aangevraagd. In deze Kaderafspraken, die gemaakt zijn tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen en de gemeente Amsterdam, staat letterlijk (blz. 3): “Hoofdstuk twee beschrijft het proces van planontwikkeling. De corporatie werkt het project in overleg met bewoners en bewonerscommissie uit tot een projectplan op hoofdlijnen bestaande uit ontwerp en sociaal plan. Vervolgens vraagt de corporatie aan de bewonerscommissie een gekwalificeerd advies over het plan op hoofdlijnen.” Het is dus niet zo dat Ymere zich boven de wet stelt, zoals de bewonerscommissie beweert, maar dat wij ons houden aan de onderlinge afspraken. Nuanceringen Fastfoodketen Ymere heeft een fastfoodketen nooit als reële kandidaat voor de Haarlemmerpoort gezien. Het is door een bedrijfsmakelaar als een mogelijkheid genoemd. Passende vervangende woonruimte Er is nog geen peildatum en dus ook geen voorrangsstatus. De officiële herhuisvesting is nog niet begonnen. Wel hebben de bewoners van de twee zelfstandige woningen op de begane grond vooruitlopend op de herhuisvesting woningen aangeboden gekregen. Twee daarvan kunnen naar het idee van Ymere zondermeer gezien worden als passende vervangende woonruimte. Maar die zijn afgewezen door de betreffende bewoners. Het accepteren van de woning had de onzekerheid voor de toekomst in een klap kunnen wegnemen, maar hier is niet voor gekozen. Overigens zijn 3 andere bewoners wel al verhuisd. Hier doorheen speelt een langere discussie over wat een passende vervangende woning zou zijn. Dit wordt door de bewonerscommissie steevast vertaald in een goede, passende en betaalbare woning. Meerwaarde bedrijven Het is prettig dat de bewonerscommissie de meerwaarde ziet van bepaalde bedrijven op de begane grond, financieel en voor de omgeving. 5 sociale huurwoningen Ymere heeft aangegeven dat als de inkomens van de huidige bewoners daar aanleiding toe geven, de huren van de samengevoegde woningen na renovatie worden afgegrendeld op de sociale huurgrens (zie ook sociaal plan). Wat er met de huurprijzen gebeurt als de huidige bewoners niet terugkeren, is niet relevant. Leegstand bedrijfsruimte er is om meerdere redenen gekozen voor bedrijfsruimtes op de begane grond (uitstraling, toegankelijkheid (niet alleen voor de bewoners, maar ook voor de stad) en financieel). Wij gaan uiteraard niet op voorhand uit van leegstand en een functiewijziging terug naar wonen. Mixscenario Uit het onderzoek blijkt dat de poort onderhoud nodig heeft. Gezien de enorme kosten hiervan en de lage huuropbrengsten is er voor gekozen om meer te doen dan alleen onderhoud. Dit heeft Ymere ook aangegeven bij de hernieuwde start van de participatie (bijlage 15). Uitgangspunt van Ymere was: Het gebouw is leidend voor wat er gaat gebeuren; Het gebouw moet een meer open uitstraling krijgen; We knappen op voor een periode van 25 jaar; Er is een maximum aan hetgeen Ymere onrendabel wil investeren. Voor bewoners was het belangrijk dat het wonen in de Haarlemmerpoort gehandhaafd zou blijven. Op basis van de genoemde voorwaarden is aan André van Stigt de opdracht gegeven om meerdere scenario’s uit te werken. Gesteld voor de noodzaak van het uitvoeren van werkzaamheden ter opheffing van de slechte staat van het complex is Ymere voor de vraag komen te staan of zij uitsluitend onderhoudswerkzaamheden zal uitvoeren of dat zij een meer ingrijpende renovatie uitvoert om ervoor te zorgen dat het complex en de daarin gelegen woningen weer op duurzame en verantwoorde wijze exploiteerbaar zijn. Er heeft een afweging vanuit verschillende invalshoeken plaatsgevonden (productie JJ) waarbij Ymere uiteindelijk heeft besloten tot het uitvoeren van het mixscenario. Ook de bewonerscommissie vond dit de meest reële optie (productie R). Fundering Alle technische rapporten zijn opgestuurd en toegelicht voordat wij de bewonerscommissie om advies hebben gevraagd (bijlage 17). De bewonerscommissie heeft hierover verder geen vragen gesteld. Ymere heeft niet aangevoerd dat de fundering de reden is om te renoveren. De adviesaanvraag gaat over het projectplan, bestaande uit het voorlopig ontwerp en het sociaal plan. Er is geen advies gevraagd (of gewenst) over de staat van de fundering. Een uitgebreidere reactie is derhalve ook niet nodig. Toegankelijkheid In onze reactie op het gekwalificeerd advies hebben wij het volgende aangegeven: “De Haarlemmerpoort is een gebouw dat zich niet leent voor bewoning voor mensen die slecht ter been zijn. Dat is nu zo en zal na de renovatie niet anders zijn. De huidige begane grondwoningen hebben een entresol met een interne trap. Ook de kelder is alleen toegankelijk met een trap, zowel nu als in de toekomst. Los van de renovatie zou het op termijn voor enkele bewoners ook niet langer mogelijk zijn om in de poort te blijven wonen. Wij zullen ook voor hen passende woonruimte vinden, maar kunnen daarbij geen garantie geven dat die zich in de directe nabijheid van de poort bevindt of in een historisch pand. Wel hebben wij hierin als Ymere een inspanningsverplichting. Die is niet afhankelijk van personen die aan het project werken. Wij begrijpen dat de bewoners zich zorgen maken over hun toekomstige woonsituatie. Onze ervaring is echter dat er voor vrijwel iedereen een passende oplossing wordt gevonden en zolang dat niet zo is, kunnen wij niet starten met de renovatie. Uiteindelijk is er bij een verschil van mening over wat passend is altijd de mogelijkheid de rechter om een uitspraak te vragen.” Dit vinden wij nog altijd een voldoende motivering. Met betrekking tot dit punt wijzen wij ook op verslag van 10 juni 2013 (blz 4 bijlage 16). Wat heeft de bewonerscommissie bereikt? BC: Ymere stelt enerzijds dat de commissie “veel” heeft bereikt, en anderzijds dat het sociaal plan en voorlopig ontwerp slechts “miniem” zullen worden aangepast op basis van de adviezen van de commissie. Nogmaals, dat is met elkaar in strijd en volgens de bewoners klopt alleen het tweede. Reactie Ymere: al in de fase voorafgaand aan het sociaal plan dat ter advisering is gelegd, zijn veelvuldig aanpassingen gedaan. Er bestaat overigens geen recht op een positief onderhandelingsresultaat of op de garantie op meer vergoedingen, betere woningen of iets dergelijks dan wettelijk verplicht is. Ymere heeft op verzoek van de bewoners de volgende aanpassingen op haar oorspronkelijke plan (geheel bedrijfsruimte) en standaardregels gedaan: de woonfunctie in de poort blijft grotendeels gehandhaafd (alleen de begane grond wijzigt van functie) de overgrote meerderheid van de huidige huurders kan na renovatie terugkeren in een nieuwe woning in de poort (er komen 5 nieuwe zelfstandige woningen terug) de huren van de woningen na renovatie worden voor terugkeerders afgegrendeld van een markthuur per woning van minimaal € 1.275,- per maand naar (prijspeil 2013): o € 536,- voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 574,- voor grotere huishoudens op bijstandsniveau o € 681,- per maand (met een inkomen onder de € 50.000) o Ongeveer € 950,- per maand voor huurders met een inkomen boven de € 50.000 bewoners van een onzelfstandige woning krijgen een verhuiskostenvergoeding van € 2.830,Ymere is met de door hen voorgestelde architect in zee gegaan de plattegronden van een aantal woningen zijn gewijzigd na opmerkingen van de bewonerscommissie er wordt vloerverwarming aangebracht twee bewoners die nu ieder een onzelfstandige woning huren, kunnen gezamenlijk verhuizen naar een zelfstandige woning er is een uitzondering gemaakt voor één bewoner van een kleine onzelfstandige woning die na renovatie mag terugkeren in een grote zelfstandige woning met privé buitenruimte de bewoners mogen zelf kandidaten voordragen voor de woningen die nu nog leegkomen tot aan de start van de werkzaamheden. Wij zien deze resultaten niet als een minieme wijziging van het standaard sociaal plan. Overige zaken uit het verzoekschrift Naast de kern van de zaak (heeft Ymere voldoende gemotiveerd gereageerd op het gekwalificeerd advies van de bewonerscommissie en kon zij van het advies van de bewonerscommissie afwijken) worden in het verzoekschrift nog allerlei andere zaken naar voren gebracht. Ymere kiest er in dit verweerschrift voor om hier niet uitgebreid op in te gaan. Een aantal zaken willen wij echter niet onbesproken laten. De Haarlemmerpoort bestaat uit 3 zelfstandige woningen en 14 onzelfstandige wooneenheden aan Het Haarlemmerplein 50 t/m 82 te Amsterdam. Van deze woningen zijn de 3 zelfstandige en 8 onzelfstandige woningen nog regulier verhuurd. BC: Er kan niet zonder meer gesteld worden dat de staat van het gebouw slecht is. Reactie Ymere: Het gebouw is op punten zo slecht, dat de opknapbeurt niet in bewoonde staat kan plaatsvinden. In het haalbaarheidsonderzoek van Van Stigt (bijlage 7) is al aangegeven dat sprake is van voortgaand verval, waarbij op een aantal onderdelen de (extra) kosten excessief gaan toenemen en/of onomkeerbaar worden. Dit betreft met name; 1. De aantasting houtconstructie kap/dakniveau in combinatie met verkeerde isolatie / plaats van de dampdichte lagen, scheurend zinkwerken dilatatiestukken etc. De kap moet geheel gestript worden. Ook de dakbedekking is, mede door wortelgroei en intredend vocht, aan een complete vernieuwing toe. 2. Optrekkend vocht / inlopend hemelwater. Met name vanuit de kruipruimten / souterrains is al zeer langdurig sprake van een slechte situatie. Dit is plaatselijk door voorzetwanden aan het zicht onttrokken, maar de aantasting van de balkkoppen door zeer hoge relatieve vochtigheid zowel in de constructie als in de kruip- en leefruimten, maken ingrijpen noodzakelijk. Een combinatie met creëren van extra opslag/bergruimte, met waterdichte, dampregulerende lagen en constructies en vóórkomen van vochtintreding is voorzien. 3. Sierconstructies: de klokken, maar ook de buitenplafonds in de Poortzijn in slechte conditie, maar merendeels nog (net) herstelbaar. Deze kosten nemen bij verdere vertraging van aanpak snel toe. Op basis van uitvoering begin 2013 zijn nu kosten opgenomen. De samenhang met planvisie en ingreep is evident dat vanuit het voornoemde in alle modellen, ook bij meer minimale ingrepen dak en begane grond, volledige aanpak met relatief hoge ingreepkosten betreffen en door deze achterstallige situatie ook moeilijk tot rendabele investering leidt. Maar ook is duidelijk dat langer wachten met ingrijpen duurder is, en belangrijker nog het monument (verder) aantast. BC: Volgens de toelichting van projectleider Dési van de Swaluw is er begin 2012 een eerder Opdrachtbesluit – bij Ymere Programmabesluit – genomen. Reactie Ymere: het is ons niet duidelijk waar de bewonerscommissie de datum van begin 2012 vandaan haalt. Het eerdere programmabesluit is genomen in mei 2011 en op 7 juli 2011 zijn alle bewoners over dit besluit geïnformeerd (productie L). In de notitie aan de regiodirecteur gaat het om datzelfde besluit. BC: Er wordt ook nog besproken over dat de instemming van 70 procent van de bewoners nodig is voor een ingrijpende wijziging van de woning, zoals het aanbrengen van mechanische ventilatie. Reactie Ymere: de zogenaamde 70% regeling gold - vanzelfsprekend - niet voor renovatieplannen waarbij de huurcontracten met zittende huurders worden opgezegd. De 70%-regeling was en is uitsluitend van toepassing op renovatieprojecten op grond van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW. BC: Onvoldoende verslaglegging Reactie Ymere: Alle verslagen zijn in concept naar de bewonerscommissie gestuurd en in het volgende overleg besproken. Zoals ook te zien is in de verslagen wordt het overleg begonnen met vaststelling van het verslag van de vorige bijeenkomst. Bij belangrijke overleggen is zelfs een onafhankelijk notulist ingehuurd door Ymere. Het argument dat een aantal belangrijke zaken niet in het verslag terecht zijn gekomen, is dan ook niet waarschijnlijk en in dit ook mosterd na de maaltijd. Niet eerder heeft de bewonerscommissie aangegeven dat er bepaalde zaken niet goed in het verslag terecht zijn gekomen, terwijl er wel allerhande andere wijzigingen van de bewonerscommissie in het verslag zijn doorgevoerd. Op 5 september 2013 presenteert Ymere het Projectplan aan de bewoners op een extra informatieavond (Productie V). Daar geeft Ymere een geheel eigen interpretatie van de landelijke regels voor het aftoppen van huurprijzen voor huurtoeslagontvangers. Reactie Ymere: hier verschillen partijen serieus van mening (zie productie HH). Volgens Ymere zijn de aftoppingsgrenzen in het huurtoeslagsysteem grenzen die aangeven vanaf welk moment je meer gaat betalen voor kwaliteit en dus relatief minder huurtoeslag krijgt. Volgens de bewonerscommissie zijn het grenzen waarop Ymere de huur moet afgrendelen. BC: Voor het kunnen beoordelen van het plan, waaronder het op verantwoorde en integere wijze kunnen adviseren van individuele huurders omtrent de vraag of er, zoals Ymere stelt, sprake is van een situatie van dringend nodig hebben voor eigen gebruik zodanig dat het gerechtvaardigd is de huren te beëindigen, is het noodzakelijk om als commissie over dergelijke informatie te beschikken. Reactie Ymere: de bewonerscommissie doelt hier op financiële informatie. Voorts merkt Ymere op dat de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik niet in de procedure wordt getoetst, maar op het moment dat de huurovereenkomst wordt opgezegd, een huurder met de huuropzegging niet instemt en Ymere de huuropzegging aan de kantonrechter voorlegt. Conclusie Kern van de procedure is de vraag of Ymere voorafgaande aan het vragen van het advies voldoende relevante informatie aan de bewonerscommissie heeft verstrekt om vervolgens het advies aan Ymere te kunnen geven. Ymere is van mening van wel. Ymere hoeft de bewonerscommissie overigens niet alle informatie te geven, ze mag een selectie maken. De tweede vraag is of Ymere van het advies (deels) is afgeweken en als dat zo is, of ze voldoende gemotiveerd heeft aangegeven waarom ze een advies niet (helemaal) heeft overgenomen. Ymere is van mening dat het antwoord hierop JA is. Tegen het overnemen van de adviezen bestaan, anders dan de bewonerscommissie stelt, wel degelijk financiële, bedrijfseconomische, beleidsmatige en/of juridische bezwaren. Tot slot, kon Ymere in redelijkheid tot afwijking van het advies komen als je de betrokken belangen afweegt. Ook hierop denken wij dat het antwoord positief is. Ymere heeft ten aanzien van de adviezen telkens bekeken of het advies kon worden overgenomen en paste binnen de kaders waarbinnen het renovatieplan zal moeten worden uitgevoerd, of niet. Wij zijn van mening dat wij de bewonerscommissie voldoende hebben betrokken bij het projectplan en ons standpunt ook voldoende hebben gemotiveerd. Blijft staan dat we het niet op alle punten met elkaar eens zijn. Er is genoeg overlegd, onderhandeld, gediscussieerd en water bij de wijn gedaan. De bewonerscommissie kan niet met droge ogen beweren dat ze niet voldoende geïnformeerd is. Sterker nog de voorzitter heeft wel eens aangegeven dat de bewonerscommissie zich helemaal dood geparticipeerd heeft maar dat dit alleen niet het gewenste resultaat heeft opgeleverd. Naar onze mening zit daar ook de crux. Er is geïnformeerd, er is geparticipeerd, er is geadviseerd, maar partijen zijn het niet op alle punten met elkaar eens geworden, en dat mag. Wij willen graag verder gaan met de planvorming, starten met de herhuisvesting en uitvoering geven aan de renovatieplannen. Of Ymere de renovatieplannen kan uitvoeren is niet aan de bewonerscommissie en niet aan de kantonrechter in het kader van DEZE procedure. Die vraag zal mogelijk in de toekomst beantwoord moeten worden door de kantonrechter in het kader van de beëindigingsprocedure van de huurovereenkomsten. Naar ons idee is van een schendig van de verplichtingen uit de Overlegwet door Ymere geen sprake, in elk geval niet van een schending waardoor de bewonerscommissie in het participatie- en adviestraject zou zijn benadeeld. REDENEN WAAROM: Stichting Ymere de rechtbank Amsterdam, afdeling Privaatrecht, teams kanton, locatie Amsterdam, verzoekt bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het verzoek van de Bewonerscommissie Haarlemmerpoort af te wijzen en haar tevens te veroordelen in de kosten van deze procedure.
© Copyright 2024 ExpyDoc
