"JP 4
rapport
1977 - 24 Abl
Recreatiewoningencomplex
„Robbenoort"
Rapport inzake de gevolgde
werkwijze bij de ontwikkeling
en de uitgifte.
door
ing. J. de Graaf
96^6
8521
rijksdienst voor de ijsselmeerpolders
1977 - 24 Abl
Recreatiewoningencomplex
„Robbenoort"
Rapport inzake de gevolgde
werkwijze bij de ontwikkeling
en de uitgifte.
door
ing. J. de Graaf
2£_
rijksdienst voor de ijsselmeerpolders
smedinghuis. lelystad
&3|
INH0UD
Biz.
1.
INLEIDING
2.
PLANNEN
2
2.1.
Geschiedenis
2
2.2.
Overlegorganen
3
2.2.1. Algemeen
3
2 . 2 . 2 . I n t e r p r o v i n c i a l e Commissie Lauwerszee
3
2.2.3.
3
I n t e r g e m e e n t e l i j k e P l a n o l o g i s c h e Commissie
2 . 2 . 4 . Rijkswerkgroep
4
2 . 2 . 5 . Werkgroep I n r i c h t i n g Lauwerszee (W.I.L. )
4
2 . 2 . 6 . Grevelingen Lauwerszee Overleg ( G . L . 0 . )
4
2 . 2 . 7 . Overleg R i j k s d i e n s t ,
4
Gemeenten en P.P.D.
2 . 2 . 8 . Overleg R . I J . P . / L . Z . W .
5
2.3.
Streekplan
5
2.4.
Inrichtingsplan
6
2.5.
Bestemmingsplan
7
2.6.
Ontwerp
8
2.7.
Gedachtengang voor de r e a l i s a t i e
9
3.
CULTUURTECHNISCHE MAATREGELEN EN GROENVOORZIENING
10
3.1.
Bodemgesteldheid
10
3.2.
Ontwatering
10
3.3.
Grondverbetering
10
3.4.
Beplanting
11
4.
CIVIELTECHNISCHE WERKEN
12
4.1.
Algemeen
12
4.2.
Wegen en paden
13
4 . 2 . 1 . Wegen
13
4 . 2 . 2 . Paden
14
4.3.
Riolering
14
4.4.
Afvalwaterzuivering
15
Biz.
5.
NUTSVOORZIENINGEN
16
5.1.
Elektriciteit
16
5.2.
Water
16
5.3.
Gas
17
5.4.
Centrale Antenne Inrichting
17
5.5.
Telefoon
18
5.5.
Openbare verlichting
19
5.6.
Aansluitkosten
19
6.
UITGIFTE
21
6.1.
Algemeen
21
6.2.
Vorm van uitgifte
21
6.3.
Voorwaarden bij de uitgifte
21
6.4.
Selectieprocedure
22
6.5.
Uitgifte tweede fase
6.6.
Herkomst erfpachters
24
7.
HET BOUWEN
27
7.1.
Bouwvoorschriften
27
7.2.
Bouwvergunningen
27
7.3.
Bouwers
28
7 . 3 . 1 . Doe-het-zelvers
28
7 . 3 . 2 . Aannemers
29
7.4.
De woningen
29
7.5.
Tuinaanleg
30
8.
OPENBARE VOORZIENINGEN
31
8.1.
Afvoer h u i s v u i l
31
8.2.
Bevoorrading levensmiddelen
31
8.3.
Overige openbare voorzieningen
32
.
23
8 . 3 . 1 . Postzaken
32
8 . 3 . 2 . Medische hulp
32
8.3.3. Politie
32
8.4.
Recreatieve en toeristische mogelijkheden
33
9.
BEHEER EN ONDERHOUD
35
Biz.
10.
GEBRUIK VAN DE WONINGEN
36
11.
KOSTEN EN OPBRENGSTEN
38
11.1.
Algemeen
3R
11.2.
Kos t e n
39
11.3.
Opbrengsten
41
11.4.
Resultaat
41
12.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
42
SAMENVATTING
44
BIJLAGEN
INLEIDING
In de afgesloten Lauwerszee heeft de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders een recreatiewoningencomplex ontwikkeld volgens een experimentele
vorm van uitgifte. Het betrof hier, samen met een kampeerterrein, de
eerste aanzet voor de verblijfsrecreatie in de Lauwerszee. Bij de realisering van het zomerwoningenterrein, waaraan inmiddels de naam
"Robbenoort" is gegeven, was de mogelijkheid denkbaar dat het gehele
complex in een meer of minder ver gevorderd stadium van inrichting in
erfpacht zou worden aangeboden aan een projectontwikkelingsmaatschappij.
Deze projectontwikkelaar diende dan het project verder te ontwikkelen
en de te stichten recreatiewoningen daarna te verkopen of te verhuren.
Veelal vertonen projecten welke op deze wijze worden ontwikkeld een
grote mate van uniformiteit ten aanzien van de gebouwde woningen. Dit
wordt veroorzaakt doordat meestal slechts een type woningen wordt gebruikt met uitsluitend een keuze naar grootte van bouwperceel en/of
woning.
Om zelf ervaringen op te doen met andere denkbare vormen van uitgifte
en tevens met het doel de uniformiteit te doorbreken, is besloten
het complex door de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders te laten
ontwikkelen en daarna de bouwrijpe percelen in erfpacht uit te geven
aan particulieren. De particulier dient daarna voor eigen rekening een
recreatiewoning te bouwen.
Een groot bijkomend voordeel zou zijn de mogelijkheid voor de doe-hetzelver om geheel of gedeeltelijk zijn recreatiewoning te bouwen. De
kostendaling
die hieruit voortvloeit brengt de recreatiewoning binnen
het bereik van personen met minder hoge inkomens. Het beheer en onderhoud van wegen, rioleringen, openbaar groen enz. blijven voor rekening
van de R.IJ.P. Dit rapport beoogt een beschrijving te geven van de
bij Lauwersoog gevolgde werkwijze bij de ontwikkeling en bij de uitgifte.
4173/28-7-1977/LvdS/ME
•ti
RECREATIEWONINGENTERREIN
ROBBENOORT
- 2 -
2.
PLANNEN
2.1.
Geschiedenis
Reeds voor de Lauwerszee op 23 mei 1969 van de Waddenzee werd afgesloten was op verschillende niveaus gediscussieerd over de inrichting van
het eventueel in te dijken gebied. Deze discussies
zijn eigenlijk net
zo oud als de indijkingsplannen zelf en dateren reeds uit de vorige
eeuw. De allervroegste afsluitingsplannen beoogden eigenlijk alleen
de verbetering van de waterhuishouding van grote delen van het achterland. Een in 1956 ontwikkeld plan was in hoofdzaak gericht op de uitbreiding van landbouwgronden. Dit sloot aan bij de doelstelling van de
reeds lange tijd door particulieren en overheid uitgevoerde landaanwinningswerken. In 1960 werd besloten om de Lauwerszee af te sluiten
maar tevens dat geen fondsen beschikbaar zouden worden gesteld voor
de inrichting. In 1966 werd in de Tweede Nota op de Ruimtelijke Ordening echter een globaal inrichtingsplan gepubliceerd.
De Regering verzocht de provincies Friesland en Groningen om op basis
van dit plan twee op elkaar afgestemde streekplannen voor het gebied
op te stellen. De afsluiting is voorbereid en uitgevoerd onder directie
van de Dienst Lauwerszeewerken van de Rijkswaterstaat. Vooral rekening
houdend met goede waterafvoer van het achterland is gekozen voor een
streefpeil van N.A.P. -0.83 m (zomerpeil) en N.A.P. -0.93 m (winterpeil) van het boezemmeer. Bij dit peil vielen ca. 7.000 ha kwelders,
slikken en zandplaten permanent droog. Teneinde op de hoger gelegen
platen verstuiving te voorkomen en daarmee dat de aangrenzende particuliere landbouwgrond onder het zand zou stuiven, dienden na de afsluiting wel conserverende maatregelen te worden uitgevoerd. Deze werken werden opgedragen aan de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders.
In 1971 besloot de Regering tot de inrichting van het Lauwerszeegebied
volgens een inrichtingsplan wat gebaseerd was op de inmiddels goedgekeurde Fries-Groningse Streekplannen voor het Lauwerszeegebied. De
inrichting werd opjpdragen aan de Dienst Lauwerszeewerken en de
Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders.
Hoewel de streekplannen nog de geest van de recreatie ademen is het
plan in wezen een compromis van de belangen van Landbouw, Natuur en
Defensie.
Het gebied kreeg in de streekplannen twee hoofdbestemmingen nl. landbouw en natuurgebied, laatstgenoemde met medegebruik voor recreatieve
doeleinden, voor oefeningen van Defensie en voor wetenschappelijk
onderzoek.
~ 3 -
2.2.
Overlegorganen
2.2.1. Algemeen
Aangezien het van meet af aan niet de bedoeling is geweest het Lauwerszeegebied te besturen in de vorm van een Openbaar Lichaam lag
het voor de hand het gebied bestuurlijk in te delen bij de vier gemeenten die vanouds reeds grensden aan de Lauwerszee, nl. Ulrum,
Oldehove, Kollumerland c a . en Oostdongeradeel en daarmee tevens bij
de provincies Friesland en Grcningen.
De gemeentelijke indeling werd
een feit op 1 maart 1972.
Door de bestuurlijke indeling van het gebied over twee provincies en
vier gemeenten en de betrokkenheid van meerdere ministeries, zoals
Verkeer en Waterstaat, waaronder de inrichtende
diensten ressorteren
en Defensie in verband met de oefenterreinen, was nauw overleg over
de inrichting van het gebied tussen Rijk, provincies en gemeenten
noodzakelijk. Er ontstonden daarvoor verschillende overlegorganen.
De Interprovinciale Commissie Lauwerszee is het oudste overlegorgaan
met betrekking tot de inrichting van de Lauwerszee. In deze Commissie
hadden zitting vertegenwoordigers van de Provinciale Besturen van
Friesland en Groningen en naderhand van de Gemeentelijke Besturen van
Kollumerland c a . , Oostdongeradeel, Oldehove en Ulrum. De vergaderingen van deze commissie werden bijgewoond door ambtenaren van provinciale- en rijksdiensten, waaronder de Dienst Lauwerszeewerken en de
Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders. De laatst
genoemde diensten
traden op als adviseurs van deze commissie. De Interprovinciale Commissie heeft een groot aandeel gehad in de totstandkoming van het streekplan en heeft zich in de beginfase van de inrichting eveneens een oordeel gevormd over de inrichtingsplannen.
2.2.3.
In
tergemeenteli4ke^Pla2ologische_Commis
Op gemeentelijk niveau bestond de behoefte aan overleg om te komen tot
op elkaar afgestemde bestemmingsplannen voor de verschillende gebieden. Aan dit overleg werd naast de gemeentelijke vertegenwoordigers
deelgenomen door de beide Provinciale Planologische Diensten. De
Dienst Lauwerszeewerken en de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders
fungeerden ook in deze commissie als adviseurs.
a. 4
2.2.4.
-
RjJk5w?£ik§£2?E
Het o v e r l e g op Rijksniveau over de i n r i c h t i n g van h e t gebied vond
p l a a t s in de zogenaarade Rijkswerkgroep. Hierin waren vertegenwoordigd
de Dienst Lauwerszeewerken, de R i j k s d i e n s t voor de I J s s e l m e e r p o l d e r s ,
Defensie en a a n v a n k e l i j k h e t S t a a t s b o s b e h e e r van de n o o r d e l i j k e p r o v i n c i e s , l a t e r vervangen door de p r o v i n c i a l e D i r e c t i e s F r i e s l a n d en
Groningen van de Dienst L a n d i n r i c h t i n g .
2.2.5.
Werkgroeg^nrichtingLauwerszee_(.W^I^L._2
De Werkgroep Inrichting Lauwerszee wordt
gevormd door ambtenaren van
de Dienst Lauwerszeewerken, de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders
en de regionale consulent voor de Openluchtrecreatie van het Ministerie van C.R.M. Deze werkgroep is het orgaan waarin de plannen van de
beide inrichtende diensten behandeld worden. Aan deze plannen wordt
slechts uitvoering gegeven nadat in de W.I.L. overeenstemming is bereikt.
2.2.6.
Grevelingen_- ^Lauwerszee-overleg _(.G^L i 0 i 2
Binnen de R.IJ.P. functioneert een overlegorgaan met betrekking tot
zaken uit de Grevelingen en de Lauwerszee. Aangezien diverse zaken,
zoals recreatie en natuurbeheer in beide genoemde gebieden dezelfde
problematiek kennen is het zeer voor de hand liggend de problemen
van beide gebieden in een overlegorgaan te behandelen. Aan dit overleg nemen uiteraard deel de afdelingen Grevelingen en Lauwerszee alsmede de afdelingen Beplantingen en Recreatie. Eveneens worden de
beraadslagingen bijgewoond door vertegenwoordigers van de Wetenschappelijke Afdeling en de Hoofdafdeling Stedebouw en Openbare Werken. De
voor de buitengebieden ontwikkelde plannen worden eerst besproken in
het G.L.O. alvorens deze plannen kenbaar worden gemaakt aan andere
diensten dan wel bestuurscolleges.
2.2.7.
Overleg Rijksdiensten -_Gemeenten - P._P..D._
Voor het gebied van de gemeente Ulrum is al vrij spoedig een commissie
gevormd bestaande uit vertegenwoordigers van het College van Burgemeester en Wethouders, de dienst Gemeentewerken, het Stedebouwkundig
Bureau
van de gemeente Ulrum, van de Provinciale Planologische
Dienst van Groningen en van de Dienst Lauwerszeewerken en de Rijksdienst
voor de IJsselmeerpolders.
- 5 -
Deze commissie heeft in feite het bestemmingsplan Lauwersoog voorbereid.
Hoewel een bestemmingsplan wordt opgesteld in opdracht van en onder verantwoordelijkheid van het gemeentebestuur bood de gevolgde methode in
het onderhavige geval vele voordelen opdat planologische aspecten en
inrichtingsaspecten zoveel mogelijk op elkaar zouden zijn afgestemd.
Omdat de beide Rijksdiensten in het gehele Lauwerszeegebied werkzaam
zijn kunnen resultaten van onderzoekingen, ervaringen en plannen voor
inrichting elders in het gebied mede in de beschouwing worden betrokken.
Aangezien de ontwerpbestemmingsplannen de goedkeuring behoeven van het
College van Gedeputeerde Staten en dit College zich laat adviseren
door de P.P.D. is het als zeer waardevol ervaren dat bij de besprekingen
over het bestemmingsplan de kennis en de ervaring van de P.P.D. ingebracht kon worden. Overigens heeft de aanwezigheid van de P.P.D. een
tweeledig voordeel, enerzijds kan de gemeente kennis nemen van wat er
bij de provincie leeft, anderzijds kan de provincie in een zeer vroeg
stadium inzage krijgen in de plannen van de gemeente.
2.2.8. Qverleg_R.JJ..Pi/L..Z..W..
Voor de uitwerking en de uitvoering van verschillende projecten in het
Lauwerszeegebied vindt
overleg plaats tussen de afdeling Lauwerszee
van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders en de uitvoerende afdeling
van de Dienst Lauwerszeewerken. Bij het project Robbenoort was dit van
groot belang om de uitvoering van de verschillenden onderdelen zoals
de wegen, de kabels, de leidingen, de meetwerkzaamheden enz. wat betreft het tijdstip goed op elkaar af te stemmen.
2.3.
Streekplan
Alhoewel het Lauwerszeegebied bestuurlijk zou worden verdeeld in een
Groninger en een Fries gedeelte, werd reeds van meet af aan erkend dat
de beide delen een grote samenhang vertonen en het gebied steeds als
een totaliteit moet worden beschouwd. Dit was de reden waarom de beide
Provinciale Besturen werd verzocht twee op elkaar afgestemde Streekplannen voor het gebied op te stellen. Na veelvuldig overleg in onder
meer de Rijkswerkgroep en de Interprovinciale Commissie Lauwerszee kwamen in juni 1968 de "Fries-Groningse Streekplannen
voor het Lauwers-
zeegebied" gereed. In vergaderingen in maart 1969 van zowel Provinciale
Staten van Friesland en Groningen werden deze streekplannen goedgekeurd
- 6 en vastgesteld (bijlage 1). Aan een strook grond ten noorden van het
Nieuwe Robbengat werd de bestemming toegekend van "Natuurgebied met
verblijfsrecreatie" (bijlage 2). Deze enigszins vreemde benaming is
in de loop der jaren in die zin gelnterpreteerd dat deze strook bestemd
was voor verblijfsrecreatie. Bij verblijfsrecreatie wordt voor dit
gebied vanaf het begin gedacht aan kampeergelegenheid en aan de bouw
van recreatiewoningen.
2.4. Inrichtingsplan
Zoals in de vorige paragraaf vermeld, was aan de noordoever van het
Nieuwe Robbengat in het Streekplan de bestemming "Natuurgebied met
verblijfsrecreatie" gegeven. In eerdere inrichtingsplannen waren derhalve recreatiewoningen gedacht vlak bij het water van het Nieuwe Robbengat. Deze plannen werden ontwikkeld door de afdelingen Beplantingen
en Recreatie van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders. Allengs
vatte bij de afdeling Recreatie de mening post dat de noordoever van
het Nieuwe Robbengat meer geschikt was voor dagrecreatie (strand).
De geplande verblijfsrecreatie diende dan noordoostwaarts te verschuiven (bijlage 3, 4.). De bestemming van een bredere strook zou dan de
bestemming: "Natuurgebied met dag- en verblijfsrecreatie" moeten krijgen. In de loop van 1970 is deze zienswijze door de afdeling Recreatie
verder ontwikkelt. In vergaderingen van de Intergemeentelijke Planologische Commissie als wel van de Werkgroep Inrichting Lauwerszee,
beide gehouden op 18 maart 1971, werd het voorstel van de afdeling
Recreatie, dat afwijkt van het Streekplan, aanvaard. De recreatiewoningen zijn in dit voorstel gesitueerd ten oosten van de woonkern Lauwersoog.
- 7 -
2.5. Bestemmingsplan
Reeds spoedig nadat het Lauwerszeegebied gemeentelijk was ingedeeld,
maart 1972, werd door de gemeente Ulrum een besluit genomen dat een
bestemmingsplan werd voorbereid, het zogenaamde voorbereidingsbesluit
(artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening). De bedoeling van
een voorbereidingsbesluit is te voorkomen dat een gebied tijdens de
voorbereidingsperiode minder geschikt wordt gemaakt voor de gedachte
bestemming. In deze periode mogen geen werken worden aangelegd zonder
vergunning van de gemeente (aanlegvergunning). De gemeente mag een
dergelijke vergunning eerst verlenen nadat het College van Gedeputeerde Staten van de betreffende provincie heeft verklaard tegen het
verlenen van deze vergunning geen bezwaar te hebben (verklaring van
geen bezwaar). Deze procedure die geregeld is in artikel 19 van de
Wet op de Ruimtelijke Ordening maakt het mogelijk te anticiperen op
het in voorbereiding zijnde plan.
Vooruitlopend op de gemeentelijke indeling is de informele voorbereiding voor het bestemmingsplan reeds gestart in 1971. Aangezien de
voorbereiding moeizaam verliep, mede omdat de vissershaven van Lauwersoog
en een gedeelte Waddenzee deel uitmaken van dit bestemmingsplan,
is met de eigenlijke recreatieve inrichting nabij Lauwersoog vooruitgelopen op de definitieve goedkeuring van het bestemmingsplan.
Nadat het plan (detail zie bijlage 5) door de Raad van de gemeente
Ulrum is goedgekeurd en vastgesteld in de vergadering van 27 januari
1975 hebben Gedeputeerde Staten dit bestemmingsplan slechts partieel
goedgekeurd en wel op 13 april 1976. Het gebied met de bestemming
"bebouwing ten dienste van de verblijfsrecreatie" behoorde tot dat deel
dat werd goedgekeurd.
De hier bedoelde gronden mogen slechts worden gebruikt voor het oprichten en in stand houden van gebouwen welke naar hun aard slechts
kunnen worden bestemd en ingericht als recreatiewoonverblijf, bestaande
uit een woonlaag met kap, met bijbehorende bergingen.
- 8 -
2.6.
Ontwerp
Door de afdeling Recreatie was inmiddels een programma van eisen opgesteld waarin vrijwel dezelfde eisen waren vermeld welke voorkwamen in
het ontwerpbestemmingsplan. In het programma van eisen kwamen onder
meer de volgende zaken aan de orde:
De inrichting van het terrein moet afgestemd zijn op het op een later
tijdstip uitgeven van bouwpercelen aan particulieren. In verband hiermee wordt gekozen voor een zo hoog mogelijk percentage uit te geven
oppervlakten. De externe ontsluiting dient te geschieden door een
aansluitpunt.
Interne ontsluiting:
- zo min mogelijk doorlopende wegen met brede bermen voor voetgangersverkeer, looplijnen naar het strand aan oost-en westzijde;
- a a n s l u i t i n g in T-vorm;
- b r e e d t e van de wegen 4 , 5 m, i n c l u s i e f 1,5 m berm;
- e l k h u i s j e b e r e i k b a a r per a u t o , parkeren v i n d t p l a a t s op h e t e r f ;
.^•.tJ v o oj^i. ern*}$&*} '•
- elektriciteit voor elk huisje;
- riolering voor elk huisje;
- waterleiding voor elk
huisje;
- gas voor elk huisje;
- straatverlichting;
Overige vqorz_ieningen:
- een centraal speelveld van +_ 0,75 ha;
- vijf kleinere veldjes van + 0,05 ha •
- ruimtelijke reservering van + 0,25 ha voor centrale voorzieningen.
Gebaseerd op dit programma van eisen is door de afdeling Beplantingen
een ontwerp gemaakt (zie bijlage 6). Uitganspunt voor het ontwerp is
behalve het programma van eisen geweest het realiseren van een recreatiewoningencomplex met een eigen speels karakter en een grote variatie
in vorm en situering van de percelen. Totaal werden 153 bouwpercelen
gevormd waarvan ongeveer de helft ligt aan een rondgaande weg. De andere helft is gelegen aan zijwegen welke uitmonden in een soort hofje
of pleintje.
- 9* -
Door de opzet van het ontwerp zijn alle percelen per auto bereikbaar
waarbij een differentiatie is bereikt in drukkere en rustiger gelegen
percelen met betrekking tot het lokale verkeer.
De rondgaande ontsluitingsweg wordt geaccentueerd door eeh boombeplanting. Het beeld van het project zal mede worden bepaald door de singelbeplanting welke is aangebracht op de achter-perceelsgrenzen.
Door het complex slingert zich grillig een voetpad ter weerszijden waarvan eveneens een singelbeplanting is aangebracht. Deze beplanting zal
zich manifesteren als een groen lint.
Gedachtengang voor de realisatie
Aangezien de uitvoering een taak is van de beide uitvoerende diensten.
de Dienst Lauwerszeewerken en de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders.
is in de W.I.L. de verdere uitvoering onderwerp van gesprek geweest.
Deze besprekingen vonden plaats in 1972.
Aangezien niet bekend was hoeveel belangstelling er zou bestaan voor
een recreatiewoning in dit gebied en voor de wijze van realisering zoals
deze hier werd voorgestaan is besloten het project in twee fasen te ontwikkelen.
Besloten werd een eerste fase, omvattende 69 bouwpercelen, bouwrijp te
maken. De Dienst Lauwerszeewerken belastte zich met het aanleggen van
de wegen, terwijl de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders de overige
inrichtingswerkzaamheden zou uitvoeren.
- 10 3.
CULTUURTECHNISCHE MAATREGELEN EN GR0ENV00RZIENING
3.1.
Bodemgesteldheid
De g r o n d s o o r t van de o o r s p r o n k e l i j k e zeebodem b e s t a a t u i t lutumarm mat i g f i j n zand. De maaiveldhoogte i s ongeveer N.A.P. In een vroeg s t a dium z i j n b i j de Dienst Lauwerszeewerken plannen ontwikkeld om de scheepv a a r t van h e t Lauwersmeer naar de s c h u t s l u i s t e Lauwersoog af t e l e i d e n
van de spuistroom voor de s p u i s l u i z e n . H i e r t o e diende een s c h e e p v a a r t g e u l
gegraven t e worden door h e t gebied "De Rug". Het werd wenselijk
geacht
de vrijkomende s p e c i e t e deponeren ten noorden van h e t Nieuwe Robbengat
op de p l a a t s waar de woonkern
Lauwersoog, h e t k a m p e e r t e r r e i n en h e t
recreatiewoningencomplex gedacht waren.
Hierdoor i s de u i t e i n d e l i j k e maaiveldhoogte gemiddeld N.A.P. +0.50 m
geworden w a a r b i j h e t t e r r e i n n a a r h e t oosten a f h e l t .
Deze h e l l i n g i s
v e r o o r z a a k t doordat de d i k t e van de opgebrachte laag s p u i t z a n d afneemt
van zuidwest naar noordoost. Het s p u i t z a n d b e s t a a t u i t lutumarm grof
zand.
3.2.
Ontwatering
Ondanks de opspuiting bleek de ontwateringstoestand onvoldoende. Om
hlerin tegemoet te komen wordt het terrein in december 1972 gedraineerd op een diepte van 1.20 tot 2.10 m - maaiveld. De drainafstand
bedraagt 10 m. Het verschil in drainagediepte ten opzichte van het
maaiveld vindt zijn oorzaak in de in de vorige paragraaf genoemde
terreinhelling. Door de verlaging van de grondwaterstand als gevolg
van de drainage werd het zand stuifgevoelig. Ter voorkoming van verstuiving is (11.000 kg) stro ingestoken en ingereden.
3.3.
Grondverbetering
Door de d i c h t e pakking van h e t opgespoten zand en van h e t o o r s p r o n k e l i j k e wadzand t e r p l a a t s e werd verwacht d a t h e t bodemprofiel m o e i l i j k
d o o r d r i n g b a a r zou z i j n voor de w o r t e l s van de aan t e brengen beplant i n g . Teneinrip rip mogelijkheid van een d i e p e r e beworteling t e v e r b e t e ren werden de in te p l a n t e n g e d e e l t e n van de e e r s t e fase
(oppervlakte
2.64 ha) in f e b r u a r i 1973 t o t een d i e p t e van 60 cm gewoeld.
- 11 -
Mede gelet op de ervaringen van de eerste fase is voor de tweede fase
gekozen voor een grondverbetering die bestond uit net loswoelen van
het zand en tevens doormengen van kleigrond in de plantstroken.
Deze grond werd gratis ter beschikking gesteld door aardappelsorteerinrichtingen uit de buurt en kon derhalve worden verworven voor de
transportkosten. De kleigrond is opgebracht in een laagdikte van 20 cm
en vervolgens met een hydraulische kraan tot 50 cm diep doorgespit.
3.4.
Beplanting
Binnen de R.IJ.P. was voordien een discussie ontstaan over de vraag
of het voorkeur verdiende het gehele terrein in te planten en daarna
de bouwplaatsen vrij te kappen, dan wel de hoofdstructuur van de beplanting in de vorm van singels aan te brengen. Gesteld werd dat de
eerstgenoemde uitvoering de voorkeur geniet in gevallen waarbij er een
aanzienlijke tijd verstrijkt tussen het tijdstip van inplanten en het
tijdstip van uitkappen. Genoemd werd een termijn van 25 jaar. Aangezien
in het onderhavige slechts enkele jaren zouden verstrijken tussen inplant en eventuele uitkap, werd gekozen voor inplant van singels. De
singelbeplanting voor de eerste fase werd aangebracht in 1973.
De soortkeuze werd nadrukkelijk afgestemd op de extreem slechte groeiomstandigheden. Voornamelijk inheemse soorten werden aangeplant zoals:
zwarte els, eik, wilg. esdoorn. duindoorn. kruipwilg. abeel en botanische rozen. Als gevolg van de slechte groei-omstandigheden (lutumarm
grof zand, diepe ontwatering en veelal wind van zee) is het percentage
uitval aanzienlijk. Ondanks het feit dat voor de tweede fase is gekozen voor een grondverbetering waarbij tevens klei werd doorgespit is
het percentage uitval door de extreem droge zomers van 1975 en 1976
zodanig groot dat vrijwel geheel opnieuw moest worden ingeplant.
Van de laatste herplant in het plantseizoen 1976/1977 moet het resultaat nog worden afgewacht. Nadat alle bouwactiviteiten zijn afgelopen
zullen de laanbomen langs de rondgaande ontsluitingsweg worden aangebracht alsmede een passende beplanting in de hofjes aan het einde van
de zij-ontsluitingswegen. Tevens zullen dan de bermen definitief
worden afgewerkt.
- 12 -
4.
CIVIELTECHNISCHE WERKEN
4.1.
Algemeen
Om een goede codrdinatie te bereiken tussen de vele instanties die
betrokken zouden worden bij de ontsluiting en het bouwrijpmaken van
de percelen
is een bespreking belegd tussen vertegenwoordigers van
al deze instanties. Deze bespreking is gehouden op 23 augustus 1973,
waarbij aanwezig waren:
De Dienst Lauwerszeewerken voor de aanleg van de wegen,
Het Provinciale Elektriciteitsbedrijf in Friesland.
De Waterleidingmaatschappij voor de provincie Groningen,
Het Gasbedrijf Hunsingo uit Bedum,
Het Telefoondistrict Leeuwarden van de P.T.T.,
De Civieltechnische Afdeling van de R.IJ.P. voor de riolering,
De afdeling Lauwerszee van de R.IJ.P. voor de algehele coordinatie.
Tijdens deze bespreking is een volgorde-schema van werkzaamheden vastgesteld op basis van een door de afdeling Lauwerszee ontworpen dwarsprofiel voor wegen, kabels en leidingen (bijlage 7). De volgorde werd
als volgt bepaald:
1. riolering,
2. wegen,
3. elektriciteitskabel,
4. en 5. waterleiding en gasleiding in een sleuf,
6. telefoonkabel.
Op alle plaatsen waar de kabels en leidingen de wegen kruisen zouden
vooraf mantelbuizen worden gelegd, omdat het nadien boren van doorgangen onder de wegen in het zand niet goed uitvoerbaar werd geacht.
Omdat de wegen niet tijdig werden aangelegd is de werkvolgorde in die zin
gewijzigd dat eerst de elektriciteitskabel en de gas- en waterleiding
zijn gelegd en vervolgens de weg. Deze werkvolgorde is op deze goed
ontwaterde zandgrond (droog en goede draagkracht) uitstekend bevallen.
Mogelijk dat op kleigrond (lutum- en humusrijk) de aanvankelijk overeengekomen volgorde beter zal bevallen. Getracht is de aanleg van de
diverse voorzieningen te doen plaatsvinden volgens een strak tijdschema
opdat de verschillende bedrijven elkaar niet zouden hinderen en de
aanleg gereed zou zijn op het moment dat de uitgifteprocedure zou starten.
Voor de bouwvakvakantie van 1974 zouden in de eerste fase alle werk-
- 13 zaamheden behalve de aanleg van de telefoonkabel gereed moeten zijn.
Door allerlei oorzaken, waarvan enkele in de navolgende paragrafen
nog aan de orde komen heeft de uitvoering volgens het volgende schema
plaatsgevonden:
4.2.
riolering
mei
1974
gas- en waterleiding
juni
1974
elektriciteitskabel
juli
1974
wegen
oktober 1974
plaatsing transformator
december 1974
Wegen en paden
4.2.1. Wegen
De ontsluiting van het complex voor het autoverkeer vindt plaats op
een centraal punt vanaf de kwartaire weg Zoutkamp-Lauwersoog. Wat
de interne ontsluiting betreft is gekozen voor een rondgaande hoofdontsluitingsweg met zij-ontsluitingswegen welke uitmonden in zogenaamde hofjes. ier voorkoming van grote rijsnelheden binnen het complex
zijn de bochten aangelegd met een zo klein mogelijke straal. De straal
van de bochten en van de hofjes is zodanig gekozen dat een 12-tons
kraakpersauto, die het huisvuil komt halen, nog juist de bochten in
een keer kan halen. Aanvankelijk was het de bedoeling om de verharding
van de hoofdontsluitingsweg uit te voeren in asfaltbeton en de zij-ontsluitingswegen in klinkers. Dit om een duidelijk verschil in karakter
van de zij-ontsluitingswegen aan te geven. Klinkers werken enigszins
remmend op de rijsnelheid terwijl in de toekomst het tussen de klinkers groeiende gras dit verschil in karakter nog zou hebben geaccentueerd.
In verband met de gerlngere investeringskosten heeft de Dienst Lauwerszeewerken naderhand besloten ook de zij-ontsluitingswegen in asfaltbeton uit te voeren. Om toch nog enigszins het verschil in karakter te benadrukken is de hoofdontsluitingsweg voorzien van een donkere
slijtlaag terwijl op de zij-ontsluitingswegen een zeer licht gekleurde
slijtlaag is aangebracht. De hoofdontsluitingsweg is aangelegd op een
breedte van 4,5 m en de zij-ontsluitingswegen 3,5 m (bijlage 8).
- 14 -
4.2.2.
Paden
De externe ontsluiting voor wandelaars en fietsers vindt plaats op een
viertal punten. Op drie punten bestaat de mogelijkheid om te voet vanaf het complex de kwartaire weg Zoutkamp-Lauwersoog te kruisen voor het
bereiken van het strand, het restaurant enz. Het vierde ontsluitingspunt sluit aan op het fiets/wandelpad dat vanaf de noord-oostpunt van
het complex voert door de bossen en daarna aansluit op de weg langs
de Afsluitdijk (bijlage 9). De interne ontsluiting bestaat uit een
systeem van wandelpaden binnen het stramien van de hoofdontsluitingsweg. Deze wandelpaden verbinden de diverse hofjes niet met elkaar
doch slingeren tussen de hofjes door. Het centrale punt is een vrij
grote open ruimte, te beschouwen als een soort brink. Ter weerszijden
van de voetpaden is een singel ingeplant zodat als het ware door het
geboomte kan worden gewandeld.
Nadat alle bouwactiviteiten zijn afgelopen zullen deze paden worden
ingezaaid met een grasmengsel dat goed bestand is tegen betreden dan
wel worden verhard met kleischelpen.
4.3.
Riolering
Het wordt momenteel niet meer toelaatbaar geacht het afvalwater via
een septictank op de
oppervlakte te lozen. In het complex "Robbenoort"
is daarom een riolering aangelegd die het afvalwater afvoert naar
een centrale plaats waar het gezuiverd wordt. Het rioleringssysteem
is door de Civieltechnische Afdeling van de R.IJ.P. besteksklaar gemaakt, terwijl eveneens door deze afdeling opdracht tot uitvoering
aan een aannemer werd gegeven.
De riolering is voor het grootste deel uitgevoerd in p.v.c 0 250
en voor een kleiner deel in p.v.c. 0 315. De putten zijn uitgevoerd
in p.v.c. & 600 met betonnen rand. De grootste diepte waarop de
riolering is gelegd is +_ 2.60 m -maaiveld. Aangezien de aanleg hier
beneden drainageniveau moest plaatsvinden was bronnering noodzakelijk.
Aanvankelijk is overwogen om met behulp van een draineermachine een
horizontaal bronneringssysteem aan te leggen zoals ook gebruikt is
voor de aanleg van de hoofddrains bij de samengestelde drainage in
de proefpolder Zuidwal. In verband met de vrij vele en scherpe
bochten is uiteindelijk gekozen voor een verticale bronnering. De
waterstand werd op deze manier gebracht tot 0.50 m beneden de te graven sleuf. De uitbrengers voor de huisaansluitingen (uitgevoerd in
- 15 -
p
n. (
"
i 125) zijn zodanig aangebracht dat per uitbrenger twee nabuime woningen met behulp van een l-M.uk c.q. Y-stuk kunnen worden
aangesloten.
De door de eigenaar van de woningen c.q. de bouwaannemer gemaakte huisaansluitingen dienen door de afdeling Lauwerszee van de R.IJ.P. gecontroleerd te worden op hun deugdelijkheid alvorens deze aansluitingen
met grond worden afgedekt. Per aansluiting is / 5 0 , — verschuldigd
aan het Rijk.
4.4.
Afvalwaterzuivering
Over de problematiek van de afvalwaterzuivering is al in een vrij
vroeg stadium contact opgenomen met de ins tan tie, be last met het kv.
teitsbeheer van het oppervlaktewater en de zuivering van het afvalwater, te weten de Provinciale Waterstaatdienst van Groningen. Door
ecu werkgroep ad hoc, bestaande uit ambtenaren van Provinciale Waterlat, de Dienst Lauwerszeewerken on do Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders is een onderzoek ingesteld naar de mogelijkheden van auiing van het afvalwater. Deze studie heeft geleid tot de aanbeveling
om het op Lauwersoog geproduceerde afvalwater centraal t*
melen
op een rietinfi 1 tratieveld. Zodra grotere hoeveelheden afvaU iti r
zouden worden geproducoerd, zou een persleiding moeten worden aangelegd
naar de bestaande rioolwaterzuiveringsinstallatie te Ulrum. He! rietinf iltratieveld zou dan dienst kunnen blijven doen voor de opvan^ ,
de piekaanvoer in de zomermaanden. Nu het zich laat aanzien dat voorshands geen grote hoeveelheden afvalwater zullen worden geproducoerd,
(het plan "De Rug" wordt, althans voorlopig, niet gerealiseerd) is er
minder behoefte aan een persleiding naar Ulrum en zal het rietinfil(ld vo rlopig als enige zuivering blijven fungei
De verwachting is da i het veld ook in de winterperiode een volu
zuiverendi
althans de dan sterk verminderde aanvoer
voldoende kan zuiveren. Ink -le aanpassingen van het veld worden moil eel voorbereid.
- 16 -
5.
NUTSVOORZIENINGEN
5.1.
Elektriciteit
M.jdens de bouw van de Afsluitdijk is het "Werkeiland", later genoemd
Lauwersoog, door het Provinciaal Elektriciteitsbedrijf in Friesland
door middel van zeekabels van elektriciteit voorzien. Het P.E.R.
bleef ook na de afsluiting Lauwersoog, alhoewel gelegen in Groningen,
van elektriciteit voorzien.
De levering van elektriciteit aan Robbenoort had als gunstige bijkomstigheid dat een hoogspanningskabe 1 naar een tijdelijk gemaa] vlak
langs het complex was gelegen. Wat de hoogspanningskabel betreft kon
worden volstaan met een kabel ter lengte van 510 m naar een centraal
op het complex to plaatsen transformatorstation. Vanuit dit transformatorstation is een laagspanningsnet over het gehele complex aangeL -\i.\.
De capaciteit van het net is zodanig gekozen dat een geli.ik ti.idig
vermogen van 3 kW per aansluiting bescliikbaar is.
De kosten van de aanleg van het elekt
Ltsnet zijn voor rekening
gekomen van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders. Voor rekening
van de huiseigenaren komen de aansluitkostun alsmede de meer benodigde
lengte van de huisaansluitkabel boven 6 meter per aansluiting.
De lengte van de huisaansluitkabel is voornamelijk afhankelijk v n
de situering van de woning ten opzichte van de weg en van de pi
van de meterkast in de woning.
Met ingang van 1 januari 1976 is het elektriciteitsnet te Lauwersoog
overgegaan naar het Elektriciteitsbedrijf voor Groningen en Drente.
Het E.G.D. heeft de regeling dat voor de aansluiting van een recreatiewoning de totale aansluitkosten worden betaald door de aangeslotem .
Na overleg tussen de R.IJ.P. en het E.G.D. is besloten het pro.i«
Robbenoort van aansluitingen te voorzien volgens de regelingen zoals
die met het p.E.B. in l-riesland was overeengekomen.
5.2.
Water
Het vroegere werkeiland werd van water voorzien door de Waterleidingmaatschappij voor de provincie Groningen. Hiervoor was een bui.s vanaf
de Groninger kusi
r het Wad naar het werkeiland gelegd. Nadat de
.fsluitdijk gereed kwam is langs de Afsluitdijk een definitieve Leiding 0 200 aangelegd. Vanaf de hoofdleiding langs de weg ZoutkampLauwersoog is Robbenoort van water voorzien door een asbestr
0 100.
:is
- 17 -
Tegelijk met de aanleg van de waterleiding zijn in de bermen langs de
hoofdontsluitingsweg een dertiental brandkranen aangebracht. De leiding
langs deze hoofdontsluiting is helemaal uitgevoerd in a.c. 0 100. De
leidingen naar de verschillende hofjes zijn uitgevoerd in p.v.c. 0 63.
Van meet af aan is de R.IJ.P. er voorstander van geweest om waterleiding
en gasleiding in een brede sleuf te leggen en op die wijze kostenbesparend te werken. Hoewel deze werkwijze bij beide bedrijven niet gebruikelijk was en men bij de uitvoering grote problemen voorzag, met
name vanwege de verschillen in de snelheid van het leggen van de leiding,
is toch gekozen voor deze wijze van uitvoering. Door 2 werkploegen voor
de waterleiding in te zetten naast 1 werkploeg voor de gasleiding was
het werktempo goed op elkaar af te stemmen. Waprog en Gasbedrijf zijn
er voorstanders van geworden om te trachten in nieuwe projecten meer
gezamenlijk sleuven te maken.
5.3.
Gas
Lauwersoog wordt van aardgas voorzien door het Gasbedrijf Hunsingo te
Bedum. Dit bedrijf heeft vrij spoedig na de afsluiting van de Lauwerszee een hoofdleiding gelegd vanaf de Groninger kust via de Afsluitdijk
naar Lauwersoog. Het project "Robbenoort" wordt gevoed door een p.v.cleiding 0 90 die is gelegen langs de weg Zoutkamp-Lauwersoog. Op het
terrein zelf zijn leidingen gelegd van p.v.c. 0 63. In verband met het
door de afdeling Lauwerszee van de R.IJ.P. ontwikkelde dwarsprofiel voor
wegen, kabels en leidingen moest de gasleiding 100 cm -maaiveld gelegd
worden in plaats van de bij het gasbedrijf gebruikelijke 90 cm -maaiveld. Door het gasbedrijf is hieraan loyaal medewerking verleend. Mede
door de uitvoering samen met de Waprog (par. 5.2.) vormde deze extra
diepte geen al te grote hindernis. De kosten van de aanleg van de gasleiding zijn geheel voor rekening gekomen van het Gasbedrijf "Hunsingo".
5.4.
Centrale Antenne Inrichting
Elders is de ervaring opgedaan dat radio- en televisieantenne's ook
op recreatiewoningen worden opgericht, zodra de woning voor het gebruik
gereed is. Zeker in een open landschap als in het Lauwerszeegebied zal
een woud van antenne's boven het project ontsierend werken. Reeds in
een vroeg stadium is daarom getracht om dit te voorkomen door de aanleg
van een Centrale Antenne Inrichting. Hoewel voor deze gedachte velen
konden worden gewonnen is het niet mogelijk gebleken voor de aanleg
hiervan fondsen ter beschikking te krijgen uit de Rijksschatkist.
- 18 Een poging van het Gasbedrijf Hunsingo om voor eigen risico de aanleg
en de exploitatie van een C.A.I, op Robbenoort te realiseren strande op
het niet tot stand komen van de vereiste gemeenschappelijke regeling
Enkele van de gemeenten die door middel van een gemeenschappelijke
regeling participeren in het gasbedrijf konden niet akkoord gaan met
deze nieuwe tak van dienstverlening door het gasbedrijf. Een inmiddels
door de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders onder de huiseigenaren
gehouden enquete leerde dat 60,0 % van de huiseigenaren van plan was
een aansluiting te nemen op een centrale antenne
inrichting. Enkele
huiseigenaren verklaarden zich principiele tegenstanders van televisie
in een recreatiewoningencomplex.
De laatste mogelijkheid was de oprichting van een vereniging of stichting
van huiseigenaren met als taak ondermeer de oprichting en exploitatie
van een C.A.I, en deze poging bleek succesvol. Uit een initiatief
van de R.IJ.P. en de gemeente Ulrum vloeide de oprichting voort van
een vereniging van huiseigenaren. Van deze vereniging werd een aanzienlijk deel der huiseigenaren lid. Het aantal leden bedroeg op 1 april 1977
90. Deze vereniging heeft contact gezocht met enkele installatiebedrijven die gespecialiseerd zijn in de aanleg van centrale antenne inrichtingen. Door de vereniging is een overeenkomst gesloten met I. De Lange,
Antennetechniek
te Hoogkerk. De Fa. De Lange verzorgt de aanleg en de
exploitatie van de c.a.i. voor eigen rekening waarbij de vereniging de
incasso verzorgt van het bedrag dat jaarlijks per aansluiting voor
onderhoud moet worden betaald. Deze c.a.i. is uitgevoerd volgens het
principe van het mini-sternet en wordt van beeld voorzien door een
centrale antenne
voor het gehele project. Voorshands wordt beeld
gegeven van Nederland 1 en 2 en Duitsland 1 en 2 en 3, terwijl tevens
via het systeem de Nederlandse en Duitse F.M. radioprogramma's te beluisteren zijn. Indien het aantal zenders wordt uitgebreid is het
zonder veel problemen mogelijk voorzieningen te treffen die de ontvangst van 12 televisiezenders mogelijk maakt.
5.5.
Telefoon
Het voormalige werkeiland was wat de t e l e f o o n v e r b i n d i n g
b e t r e f t aange-
wezen op een kabel vanaf Oostmahorn ( n e t Anjum). Na de s l u i t i n g i s de
t e l e f o o n k a b e l vanaf Lauwersoog S l u i s v e r d e r o o s t w a a r t s doorgetrokken.
Door h e t t e l e f o o n d i s t r i c t Leeuwarden van de P.T.T. z i j n in twee e t a p p e s
( e e r s t e en tweede f a s e ) t e l e f o o n k a b e l s gelegd op h e t p r o j e c t Robbeno o r t , zodanig d a t e l k e r e c r e a t i e w o n i n g op deze kabel kan worden a a n g e s l o t e n .
- 19 -
Momenteel kan aan alle aanvragen nog niet worden voldaan, omdat de capaciteit van de kabelkast te Lauwersoog volledig is bezet. Tussen de
P.T.T., de R.IJ.P. en de gemeente Ulrum is overeenstemming bereikt over
de bouw van een telefooncentrale op Lauwersoog.
Met de bouw van deze centrale zal vermoedelijk in 1977 worden aangevangen, zodat ook de aanvragen op Robbenoort kunnen worden gehonoreerd.
De kosten van aanleg van de telefoonkabel zijn voor rekening gekomen
van de P.T.T.
Openbare verlichting
Voor de openbare verlichting op het project Robbenoort is gekozen voor
3,5m hoge aluminium masten met kwiklampen van 80 Watt in paaltop armaturen. De masten, 35 in totaal, zijn geplaatst bij kruispunten en
bochten in de hoofdontsluitingswegen en de hofjes. Bij het toegangspunt
tot het complex alsmede op enkele andere markante punten zijn de masten
uitgevoerd als nachtbranders. De kosten van stroomverbruik van de openbare verlichting komen ten laste van de R.IJ.P., zoals ook de aanlegkosten voor rekening van de R.IJ.P. zijn gekomen.
Aansluitkosten
De kosten die per voorziening voor de huiseigenaren bij aansluiting
verschuldigd zijn bedragen globaal (enigszins afhankelijk van de afstand van de woning tot de weg) voor:
de riolering
/
50,—
/
200,—
elektriciteit
+
water
+_ f
200,—
gas
nihil
telefoon
/
200,—
centrale antenne
/
625,—
De jaarlijkse kosten voor vastrecht bedragen voor:
riolering
nihil
elektriciteit
/
water
+
56,40
/ 100,—
gas
/
69,—
telefoon
/
288,—
centrale antenne
/
24,—
Hierbij moet worden opgemerkt dat het jaarlijkse bedrag voor de centrale antenne geen bedrag is voor vastrecht doch voor onderhoud. Storingen
aan de inrichting dienen kosteloos te worden opgeheven.
- 20 -
Tevens moet opgemerkt worden dat de aansluiting op de riolering door en
voor rekening van de erfpachter dient te geschieden.
- 21 -
UITGIFTE
Algemeen
Bij beschikking van de Minister van FinanciBn van 2 april 1969, Directie der Domeinen, nr. 133 is het domeinbeheer van de gronden in de
Lauwerszee opgedragen aan de R.IJ.P. Alle handelingen met betrekking
tot de eigendom van de grond dienen derhalve door de R.IJ.P. te worden
uitgevoerd. Hiertoe behoort ook de eventuele verkoop, uitgifte in erfpacht dan wel elke andere vorm van uitgifte.
6.2.
Vorm van uitgifte
Bij de Centrale Overheid is uitgangspunt dat gronden welke bestemd zijn
voor verblijfsrecreatie niet worden overgedragen in eigendom. Het wordt
namelijk juist geacht dat de waardestijging die deze gronden ondergaan
als gevolg van door de overheid dan wel mede als gevolg van door de
overheid aangebrachte voorzieningen ten goede komt aan de overheid.
Hierom worden dergelijke gronden veelal in erfpacht uitgegeven met als
voorwaarde dat de erfpachtsakte eens per vijf jaar kan worden herzien
indien de canon niet langer een gelijkwaardige tegenprestatie is te
achten voor genot van het erfpachtsgoed. Ook voor het project Robbenoort kwam derhalve erfpacht in aanmerking als meest geeigende vorm van
uitgifte.
6.3.
Voorwaarden bij de uitgifte
In verband met de geringe kennis van de markt voor recreatiewoningen
in Noord-Nederland alsmede in verband met het feit dat het de vraag
zou zijn hoe het publiek op deze nieuwe methode van ontwikkelen zou
reageren werd besloten voorshands een eerste fase, omvattende 69 van
de in totaal 153 bouwpercelen, uit te geven. Afhankelijk van de belangstelling voor de eerste fase en de ervaring opgedaan met deze vorm van
uitgifte zou dan voor de 2e fase eventueel een andere procedure kunnen
worden voorgesteld.
Omstreeks juni 1973 is door de afdeling Lauwerszee van de R.IJ.P. een
prospectus opgesteld waarin de belangrijkste voorwaarden zijn opgenomen waaronder de uitgifte zou plaatsvinden (bijlage 10). De uitgiftetermijn bedraagt 50 jaar terwijl een vervreemdingsverbod van 10 jaar
wordt opgelegd behoudens zeer bijzondere omstandigheden zulks ter beoordeling van de R.IJ.P.
- 22 -
Deze, nogal stringente voorwaarde is opgenomen om eventuele speculatie
minder aantrekkelijk te maken. Nu er eenmaal gekozen is voor uitgifte
aan particulieren moet ook getracht worden te bereiken dat zoveel mogelijk de uitgifte geschiedt aan de toekomstige huiseigenaar.
Aangezien gepleit is voor de mogelijkheid van verhuur van de te bouwen
recreatiewoningen, wordt besloten een aantal bouwpercelen, te weten
acht, uit te geven aan bedrijven. De gedachte staat hierbij voor dat deze bedrijven de op deze bouwpercelen te stichten recreatiewoningen ter
beschikking stellen aan het personeel of personeelsvereniging. Per
bedrijf kunnen maximaal drie percelen worden verkregen. De overige 61
percelen uit de eerste fase zullen in erfpacht worden aangeboden aan
particulieren die per persoon slechts een terrein in erfpacht kunnen
verkrijgen. Ten aanzien van de verhuur van de recreatiewoningen wordt
aan de erfpachters geen enkele beperking opgelegd. Op 3 September 1973
werd
door de Staatssecreataris van Financien aan de R.IJ.P. machtiging
verleend 69 bouwpercelen voor de tijd van 50 jaar in erfpacht uit te
geven tegen een jaarlijkse canon van / 2 , — per m2.
6.4.
Selectieprocedure
De belangstelling voor de bouw van recreatiewoningen van de zijde van het
publiek, die reeds dateert van 1968, wordt door enkele artikelen in
de Noordelijke dagbladen aanzienlijk aangewakkerd. Bij de afdeling
Lauwerszee van de R.IJ.P. komen veel verzoeken binnen om inlichtingen,
alsmede vragen om optie op een terrein te kunnen verkrijgen. Optie
wordt echter niet verleend. De enige toezegging die wordt gedaan is dat
belangstellenden tijdig van de uitgifte in kennis zullen worden gesteld.
Op 27 april 1974 worden advertenties geplaatst in 3 Noordelijke dagbladen
waarin is vermeld dat tot uitgifte wordt overgegaan en dat gegadigden
een prospectus + kaart ontvangen nadat / 5,— is gestort op de postrekening van de R.IJ.P. voor 1 juni 1974. Aan degenen die eerder belangstelling hadden
getoond, werd vooraf bericht in welke bladen en op
welke datum de advertentie zou worden geplaatst. Op deze advertentie
hebben bijna 500 personen en bedrijven gereageerd door / 5,— te storten.
Dit aantal overtrof verre de verwachting. Het aantal gedrukte prospecti
moest in haast aanzienlijk worden aangevuld. Behalve een prospectus +
kaart werd ook een aanvraagformulier voor een bouwperceel toegezonden.
Naast gegevens betreffende de aanvrager konden daarop een vijftal voorkeuren voor terreintjes kenbaar worden gemaakt. Ongeveer 150 aanvraagformulieren zijn ingevuld terug ontvangen, waarvan 135 particulieren en
- 23
-
15 bedrijven voor de aanvraag van in t o t a a l 69 i
• n. Een doe I van
deze formulieren was afkomstig van person--n d i e na 1 j u n i 1974 / 5 , —
hadden Res t o r t .
aanvragen z i j n beoordeeld in volgorde van binnenkomst w a a r b i j vo
l e d i g rekening i s gehouden met de door de aanvrager kenbaar gemaakte
voorkeur. Op deze wijze i s voorkomen d a t ongevraagde p e r c e l e n z i j n
aangeboden. Op 30 augustus 1974 z i j n de e e r s t e 53 percelen aangeboden.
Indien h e t aanbod werd geaccepteerd moest binnen 14 dagen een waarborgsom van / 1.000
worden g e s t o r t .
o waarborgsom is berekend naar een gemiddeld" o p p e r v l a k t e per bouwI van 500 m2
a canon van / 2 , - - per m2. Als zodanig i s de
waarborgsom ongeveer g e l i j k aan e6nmaa I de j a a r l i j k s e canon. Ongeveer
75%
van de aangeboden percelen z i j n in e e r s t e i n s t a n t i e aanvaard.
lis 2 percelen zi in teruggegeven nadat de waarborgsom was b e t a a l d .
sterende percelen z i j n opnieuw aangeboden aan di daarvoor a l s
p de L i j s t in aanmerking komende gegadigden. nadat d<
ga-
digden was verzocht a l l e nog r o s t e r e n d e percelen te p l a a t s e n in
r-
van voorkeur. Ultimo 1974 waren 55 percelen geaccepteerd en wan
r 8 p e r c e l e n nog onderhandelingen gaande. De r e s t e r e n d e 6 percelen
waarvo
een ve
n gegadigden was, welke e c h t e r a l i e n na
1 j u n i 1974 op do a d v e r t e n t i e hadden g e r e a g e e r d . werden n i e t meer u i t gegeven en zi in gevoegd b i j de inmiddels aanstaande worden:
fase.
\ l l e 150 gegadigden die VOi r 1 j u n i 1971 / 5 , — hadden g e s t o r t hebben
d. kens gehad een perceel uit de e e r s t e fase in erfpacht
te verkri igen.
• ligden h e e f t g e t r a c h t de kans op een perceel
ten door enkele g e z i n s l e d e n een aanvraagformn
laten
te v e r g r o indienen.
nd werd dan meestal gekozen voor het meest begorenswaardige peril. Fveneens
i s het voorgekomen d a t wel al
len
s&ijn aanvaard. Met betrof dan volwassen g e z i n s l e d e n d i e zich op geen
enkele w i j z e onderscheidden van de o v e r i g e gegadigden,
seIe
G.5.
althans
•of.
; f t e tweede fase
De g r o t e b e l a n g s t e l l i n g d i e aan de dag werd gelegd voor de i
creatiewor
Lauwersoog op een moment d a t e r nog nauwr-li iks voor-
zieningen waren en de
itiemogelijkheden nog s e e r beperkt,
Leiddi
i in j u n i 1974 werd b e s l o t e n de tweede fase van 84 bouwp i
- 24
t e maken en u i t
9
lanuari
197.'i i
-
t e geven op d e z e l f d e wi jze a l s de •
i'ase.
de d e S t a a t . s s e c r e t a r i s van F i n a n c i S n de
ite maehtiging tot u i t g i f t e ,
waarbij
ver-
de canon werd g e s t e l d op f 2 , 5 0
p e r m2. Hoewel de b e l a n g s t e 1 1 i n g van de z i j d e van b e d r i j v e n
relatief
1 m i n d e r g r o o t was dan de i n d i v i d u e l e g e g a d i g d e n . werden ook in de
tweede f a s e een a a n t a l
t e r r e i n e n v o o r de b e d r i j v e n
gereserveerd.
De a a n l e g v a n de wegen en van k a b e l s en l e i d i n g e n was g e d u r e n d e
zomer 1975 z o v e r g e v o r d e r d d a t i n S e p t e m b e r een a d v e r t e n t i e
geplaatst
kon w o r d e n , w e e r in de d r i e N o o r d e l i j k e d a g b l a d e n . De v o o r de a a n v r
benodigde stukkntal
belangs'
die misschien,
iren.
n nu t e v e r k r i j g e n d o o r b e t a l i n g van /
ten b l e e f
d e z e maal beneden de
g e l e t op de l e f a s e ,
ook wel
7,50.
verwachtingen,
Lets t e hoog g e s p a n m u
O n g e v e e r 300 b e l a n g s t e l l e n d e n h e b b e n een p r o s p e c t u s
aangevraagd.
90 g e g a d i g d e n s t u u r d e n hun a a n v r a a g f o r m n 1 i e r e n i n v o o r de daurvi
t e l d e d a t u m . Nog e e n s 60 a a n v r a a g f o r m n 1 i e r e n kwamen b i n n e n na g e noemde d a t u m . Met t o t a a l
resterende
eerste
aantal
uit
6 u i t d< e e r s t e f a s e ,
t e geven t e r r e i n e n
g,
9 0 . Op 19 december 1975 werden Ln
i n s t a n t i e 72 p e r c e l e n a a n g e b o d e n .
In v e r b a n d met de
stijging
van de canon van / 2 , — n a a r / 2 , 5 0 p e r m2 werd de waarborgsom
hoogd t o t
zijn,
gelljk
met de n i e t g e a c c e p t e e r d e
van h e t e e r s t e aanbod i n 1976 opnieuw a a n g e b o d e n aan d a a r v o o r
r k i n g komende g e g a d i g d e n . Op 30 a u g u s t u s
aangi b o d e n .
.lie
hebben g e r e a g e e r d ,
HI
belangstellenden die
zijn
te v e r k r i j g e n .
s t e l lenden
informaties
1976 i s h e t
t i j d i g op de
laatste
6.6.
percelen
in a a n per-
advertentie
in de g e l e g e n h e i d g e w e e s t een b o u w p e r c e e l
"... de s l u i t i n g s t i j d
ingewonnen en d i t
h e b b e n nog v e l e
blijft
in
belang-
v o o r t d u r o n . Deze
l a n g s t e l l e n d e n worden verwezet. n a a r t o e k o r a s t i g e p r o j e c t e n ,
het
ver-
/ 1 .250, —.
De r e s t e r e n d e p e r c e l e n
ceel
met di
be-
elders
in
gebied.
••rkomst e r l
rs
e d s gemeld z i j n a d v e r t e n t i e s g e p l a a t s t
melijk
gelezen
t e wet
worden in do p r o v i n c i -
N i e u w s b l a d van h e t N o o r d e n ,
i n 3 d a g b l a d e n d i e VOOJ
i n i n g e n , F r i e s l a n d en D r e n t e ,
Leeuwarder
uit en h e t
F r i e s c h D a g b l a d . De r e d e n h i e r v a n was d a t de t e o n t w i k k e l e n
i-ningeri in e e r s t e i n s t a n t i e ten d i e n s t e dienen
regio.
i n g e v a i de u i t g i f t e
vi'teren
recreatieve
t e komen van d e
n i e t g e s l a a g d was d o o r u i t s l u i t e n d
In de r e g i o n a l e d a g b l a d p e r s zou a l s n o g kunnen worden
te
ad-
ovorwogen
- 25 -
o v e r t e g a a n t o t p l a a t s i n g van a d v e r t e n t i e s i n de n a t i o n a l e
p e r s dan w e l i n w e e k b l a d e n en t i j d s c h r i f t e n .
w o o n p l a a t s van de e r f p a c h t e r s
Met b e t r e k k i n g t o t
i s het volgende overzicht
Herkomst e r f p a c h t e r s n a a r p r o v i n c i e i n
dagbladde
samengesteld.
procenten.
eerste
tweede
totaal
fase
fase
project
Provincie
Groningen
65%
52%
58%
Provincie
Friesland
22%
36%
30%
Provincie
Drente
13%
10%
11%
Elders
0%
2%
1%
Totaal
100%
100%
100%
Stad Groningen
35%
22%
27%
S t a d Leeuwarden
10%
10%
9%
T o t a a l S t a d G r o n i n g e n en S t a d Leeuwarden
45%
32%
36%
Hierbij
i s vermeldenswaard het a a n t a l inwoners per gebied per 1 j a n u a r i
P r o v i n c i e Groningen
526.550
37%
Provincie Friesland
526.750
37%
Provincie Drente
372.580
26%
1.425.880
100%
Stad Groningen
171.590
12%
S t a d Leeuwarden
87.900
6%
259.490
18%
Totaal
T o t a a l S t a d G r o n i n g e n en
S t a d Leeuwarden
Uit d i t overzicht
b l i j k t dat r e l a t i e f
de m e e s t e e r f p a c h t e r s
u i t de p r o -
v i n c i e G r o n i n g e n komen hoewel d i t p e r c e n t a g e i n de tweede f a s e
lijk
l a g e r i s dan i n de e e r s t e f a s e .
D r e n t e l o o p t in de tweede f a s e i e t s
c e n t a g e F r i e z e n i n de tweede f a s e
Opmerkelijk i s v o o r t s het r e l a t i e f
aanzien-
Ook h e t a a n t a l e r f p a c h t e r s
terug. Daarentegen s t i j g t
uit
het
per-
aanzienlijk.
grote aantal erfpachters
dat uit
de
s t e d e n G r o n i n g e n en Leeuwarden komt. Voor G r o n i n g e n s p r e e k t d i t nog
v e e l d u i d e l i j k e r dan v o o r
Leeuwarden.
B i j d e b e l a n g s t e l l i n g v o o r R o b b e n o o r t z a l z e k e r ook een r o l s p e l e n de
afstand
van de w o o n p l a a t s t o t L a u w e r s o o g . Binnen een s t r a a l van 30 km
1976.
- 26 -
hemelsbreed gerekend vanuit Lauwersoog wonen 7 6 erfpachters of 50%,
binnen een straal van 50 km wonen 143 erfpachters of 94%. Slechts
10 erfpachters of 6% wonen verder dan 50 km hemelsbreed vanaf
Lauwersoog (bijlage 11).
Met betrekking tot de bedrijven is het volgende te vermelden. De belangstelling van bedrijven voor een bouwperceel was zowel bij de eerste
uitgifte als wel bij de tweede uitgifte matig. Van de eerste fase zijn
zelfs twee percelen welke voor bedrijven bestemd waren niet uitgegeven en gevoegd bij de tweede fase. Van de tweede fase zijn wel alle
percelen uitgegeven doch ook toen was de belangstelling relatief beduidend lager dan de belangstelling van de individuele gegadigden. De
woningen op de percelen van de individuele erfpachters komen in een
hoger tempo gereed dan de woningen van de bedrijven. In verband met het
feit dat aan het project uitsluitend in de noordelijke provincies bekendheid is gegeven zijn de bedrijven-erfpachters alien gevestigd in
het noorden. Een deel van de bedrijven heeft de bedoeling de woningen
te gebruiken voor vakantie etc. van het personeel. Van een ander deel
wordt vermoed dat het de bedoeling is de woningen te exploiteren, dat
wil zeggen zo veel mogelijk op de vrije markt verhuren.
Gelet echter op het trage bouwtempo is hierover momenteel nog weinig
bekend.
- 27 -
HET BOUWEN
Bouwvoorschriften
De te bouwen recreatiewoningen dienen te voldoen aan de daarvoor gestelde normen van de gemeente. De voorschriften vervat in de normale bouwverordening werden voor recreatiewoningen als te stringent beschouwd,
waarom de gemeente Ulrum een verordening op de recreatiewoningen vaststelde. In 1973 zijn de in de verordening op te nemen maten onderwerp
van bespreking geweest in het overleg tussen de Rijksdiensten, gemeentelijke organen en provinciale planologische dienst.
Afgesproken wordt dat de rooilijn tot een perceelsgrens 3 meter zal bedragen en tot de weg 4 meter. De onderlinge afstand tussen twee woningen is derhalve minimaal 6 meter. De woningen zullen maximaal 60 m2
groot mogen worden en moeten een bouwlaag met kap omvatten met een maximale hoogte van 6,5 meter. De minimale oppervlakte laat zich uit de
verordening berekenen op ca. 22 m2. In September 1974 vindt de gemeente
Ulrum een maximum van 60 m2 aan de krappe kant, met name als daarin
wordt begrepen een overdekt terras en een carport. De gemeente besluit
een vrijstellingsmogelijkheid in de voorschriften op te nemen voor een
overdekt terras en een carport tot een maximum van 18 m2. In mei 1974
vervaardigde de gemeente Ulrum een brochure waarin de belangrijkste
technische bepalingen zijn opgenomen omtrent het bouwen van zomerhuizen en daartoe behorende bergplaatsen (bijlage 12). Oo aanvraag
wordt deze brochure aan belanghebbenden toegezonden.
Bouwvergunningen
Aangezien in 1974 het Bestemmingsplan Lauwersoog nog geen rechtskracht
had, behoefde een door de gemeente te verlenen bouwvergunning een
verklaring van geen bezwaar van het College van Gedeputeerde Staten.
Vooral van de zijde van enkele bedrijven, die een bepaald type recreatiewoning op de markt brengen, kwam de wens om een modelwoning te mogen
bouwen. Omdat Gedeputeerde Staten op dat moment nog bezig was enkele
tegen het bestemmingsplan ingediende bezwaarschriften op hun merites
te beoordelen kon de gevraagde verklaring van geen bezwaar niet worden
afgegeven. De gemeente echter wenste wel mee te werken aan de totstandkoming van enkele modelwoningen teneinde de aspirant-bouwers
een beter inzicht te verschaffen in de verschillende mogelijkheden.
Daarom heeft de gemeente enkele zogenaamde opslagvergunningen c.q.
tijdelijke bouwvergunningen verleend met de verplichting tot afbraak
bij het niet verlenen van een bouwvergunning ex artikel 47 van de
Woningwet.
- 28 -
Hierdoor werd het mogelijk dat nog in december 1974 de eerste woningen
"onder de kap" konden komen. Naderhand konden de vereiste verklaringen
van geen bezwaar door G.S. in vlot tempo worden afgegeven. Vanaf het
moment dat het bestemmingsplan, althans partieel, was goedgekeurd kon
de gemeente de bouwvergunningen zelfstandig verlenen. De uiteindelijke
bouwvergunningen worden echter niet verleend ex art. 47 Woningwet, doch
ex art. 49 Woningwet. Artikel 47 regelt alleen de bouw van gebouwen
en bouwwerken voor permanent gebruik. Artikel 49 echter regelt niet
alleen de bouw doch ook de instandhouding van het gebouwde. De wetgever
heeft met dit artikel willen voorkomen dat tijdelijk
gebruikte gebouwen
in vervallen of ernstige verwaarloosde toestand komen te verkeren en
tevens dat recreatiewoonverblijven worden gebruikt voor andere doeleinden
dan waarvoor ze, blijkens de bouwaanvraag naar constructie, inrichting
en omschrijving bestemd zijn. Vergunningen ex art. 49 worden dan ook
verleend voor een bepaalde termijn, in geval Robbenoort 5 jaar. De
gemeente bepaalt na 5 jaar of
7.3.
Bouwers
7.3.1.
Doe-het-zelvers
tot verlenging kan worden overgegaan.
Tegen h e t bouwen van de recreatiewoningen op Lauwersoog door handige
d o e - h e t - z e l v e r s v e r z e t t e n z i c h noch h e t e r f p a c h t s c o n t r a c t , noch de
b o u w v o o r s c h r i f t e n . Deze wijze van bouw maakt h e t mogelijk d a t met een
a a n z i e n l i j k e besparing een r e c r e a t i e w o n i n g t o t stand kan worden g e b r a c h t . A l l e mogelijke vormen z i j n denkbaar en komen op Lauwersoog
voor:
- c o n v e n t i o n e l e bouw, geheel z e l f doen,
- c o n v e n t i o n e l e bouw, g e d e e l t e l i j k door een aannemer, g e d e e l t e l i j k
zelf,
- bouwpakket b e s t e l l e n en geheel z e l f opbouwen,
- bouwpakket a l s casco l a t e n o p z e t t e n en z e l f
afwerken,
- a l l e e n s c h i l d e r w e r k z e l f doen.
Een aantal doe-het-zelvers heeft in conventionele bouw geheel zelf
een recreatiewoning neergezet, waarvan het resultaat gezien mag worden.
Het percentage doe-het-zelvers dat een groter of kleiner deel van
het werk uitvoert is ca. 15%.
-29-
7.3.2.
A?DD?™?£5
Het project Robbenoort heeft van meet af aan bij de lokale bouwondernemers zeer in de belangstelling gestaan. Vanaf het voorjaar van 1975
hebben deze ondernemers veel acquisitie gevoerd onder de erfpachters
en aspirant erfpachters. Voor de gemiddelde kleine bouwvakbedrijven
uit de omgeving van de Lauwerszee betekent de bouw van in totaal 153
woningen verdeeld over ongeveer 3 jaren een aanzienlijke uitbreiding
van de werkgelegenheid. De wijze van ontwikkeling van Robbenoort waarborgt dat kleinere ondernemers uit de omgeving in aanmerking komen. Dit
betekent een uitbreiding van de werkgelegenheid in de regio. Een ruwe
schatting wijst uit dat Robbenoort uitsluitend wat de bouw betreft 75
manjaren werk oplevert. Bij een bouwtijd van ca. 3 jaar betekent dit
dat er gedurende deze drie jaar ongeveer 25 mensen werk kunnen vinden.
Hierbij is dan nog geen rekening gehouden met de werkgelegenheid van
het bouwrijpmaken alsmede met de werkgelegenheid welke voortvloeit uit
tuinaanleg, inrichting van de woningen, enz.
7.4.
De woningen
Waar de bouwvoorschriften een grote vrijheid laten aan de individuele
erfpachter, was te verwachten dat een grote verscheidenheid aan woningen zou worden gebouwd. Bij de opzet van "Robbenoort" is deze vrijheid in keuze van type en materiaal steeds de bedoeling geweest. Verreweg de meeste huizen worden uitgevoerd in steen, evenwel met grote
verschillen in de kleur van de steen en van de voeg.
Hoewel ook in steen enkele typische recreatiewoningen zijn gebouwd
zijn de meeste in steen uitgevoerde huizen wat betreft de vormgeving
niet erg afwijkend van permanente woningen. In verband met de maximaal
toelaatbare bouwoppervlakte van 60 m2 hebben veel in steen gebouwde
huizen het aanzien van een op een schaal van l:lj gebouwde permanente
woning. In houtbouw komen tot nu toe een tweetal typen voor namelijk
de zogenaamde Finse blokhut en een tentdakmodel met een zeshoek als
grondvlak. Deze twee modellen hebben het karakter van een recreatiewoning. Een enkele woning is uitgevoerd in kunststof in een zeer gedurfde
vormgeving. De kwaliteit van de gebouwde woningen is in het algemeen
zeer goed te noemen. De bouwkosten varieren van ca. / 30.000,-- in
1975 tot ca. / 80.000,— in 1977. Veel huizen worden verwarmd door een
gasgestookte kachel, een aanzienlijk aantal is voorzien van een gasgestookte centrale verwarming. Eveneens is een aanzienlijk aantal huizen
-30-
uitgerust met een open haard welke in vrijwel alle gevallen zowel binnen als op het terras is aangebracht. Een maximaal toegestane nokhoogte van 6,5 meter komt voor naast een nokhoogte van 4 meter. Een verschil in nokhoogte van 2,5 meter van dergelijke dicht bij elkaar gebouwde woningen is zeer in het oog springend.
Het verschil in kleur en het verschil in materiaal (hout, steen) is
aanzienlijk minder opvallend
Opgemerkt moet hierbij worden dat de
tuinbeplanting en de opgaande beplanting op veel plaatsen nog letterlijk van de grond moet komen, zodat een eindoordeel over het project
nog moet worden opgeschort.
7.5.
Tuinaanleg
Omdat het vloerpeil van veel woningen, op advies van gemeentewerken
0,50 m boven de wegverharding is aangebracht, moest veel aanvulgrond
worden aangevoerd. De rijksdiensten zijn overeengekomen een zanddepot
aan te wijzen waar zand voor de aanvulling van het erf kan worden gehaald. Teneinde te voorkomen dat gewerkt werd met ondeugdelijk transportmateriaal en om te voorkomen dat nadat de transporten zijn beeindigd een soort maanlandschap op het depot achterblijft, is als eis gesteld dat de transporten moesten worden uitgevoerd door een aannemer.
Aangezien reeds 70 cm zand was opgespoten en er bij het opbrengen van
nogmaals 40 a 50 cm in droge perioden ernstig vochtgebrek optreedt
gingen veel erfpachters ertoe over de tuingrond te verbeteren met klei.
Om enige ruggesteun bij de aanleg van de tuinen te bieden heeft de afdeling Beplantingen van de R.IJ.P. in 1974 een brochure samengesteld
waarin enige basisinformatie wordt gegeven over de grond, over een
eventuele grondverbetering en over een mogelijke beplanting
op "Rob-
benoort". Deze brochure is kosteloos aan alle erfpachters toegezonden.
De zeer droge zomers van 1975 en 1976 hebben het resultaat van veel
werkzaamheden in de tuinen nogal beinvloed. Veel tuinen zijn een afspiegeling van tuinen rondom de eerste woning. De aanleg, maar zeker
ook het onderhoud zal in de toekomst veel arbeid vragen. Enkele tuinen
zijn er op gericht het onderhoud met een minimale inspanning te kunnen
uitvoeren en bieden een ietwat verwilderde aanblik zoals dat ook wel
wordt aangetroffen in de duingebieden op Schiermonnikoog. Wat betreft
bodem en klimaat is dit gebied enigszins vergelijkbaar met Lauwersoog.
Veelal worden de tuinen begrensd met een of andere vorm van hekwerk.
Om de, vooral in de winter, veelvuldige vraat door konijnen tegen te
gaan, zijn sommige tuinen geheel omgaasd
Naiuurhjke turn
Geculiiveerde turn
Restaurant annex kampwinkel en posikamoor.
Containers voor afvoer huisvuil
Aanleggelegenheid voor kleine booties.
Bruggetje in fietspad over kreek
Kunstofhuis met futuristische vormgeving.
Wandelpad
Sienen woning.
Twee houten woningen.
Verschil in materiaal
(houten woning tussen twee stenen woning).
Groot verschil in nokhoogte.
- 31 -
8.
OPENBARE VOORZIENINGEN
8.1. Afvoer huisvuil
De afvoer van het vaste huisvuil wordt verzorgd door de gezamenlijke
reinigingsdienst van drie gemeenten in het Marnegebied waartoe ook de
gemeente Ulrum behoort. Zoals reeds vermeld in paragraaf 4.2.1. zijn
de bochten van de wegen zodanig uitgevoerd dat de kraakpersauto van
de gemeentelijke reinigingsdienst zonder probleem deze bochten kan
nemen. De stralen van de hofjes zijn naderhand iets vergroot om dit
goed mogelijk te maken. Het is steeds de bedoeling geweest dat de
bewoners van "Robbenoort" het huisvuil op gezette tijden zouden kunnen
aanbieden, zoals ook in de permanente woonsituatie normaliter het geval is. Tijdens het overleg tussen de rijksdiensten en de gemeente
kwam de problematiek van het huisvuil van recreatiewoningen opnieuw
ter sprake. Omdat velen alleen in het weekend aanwezig zijn, bestond
de kans dat de huisvuilzakken reeds op zondagavond buiten zouden worden
geplaatst.
De ervaringen van Schiermonnikoog leerde dat het ongewenst is dat plastic huisvuilzakken enige tijd bij de weg blijven staan, omdat ze door
meeuwen kapot gepikt worden en de inhoud verspreid wordt.
Ook al omdat de kraakpersauto van de gemeente aan een vrij strak
rijschema gebonden was stelde de gemeente voor een proef te nemen met
het plaatsen van containers. In overleg met de R.IJ.P. en de vereniging
van huiseigenaren zijn plaatsen uitgekozen waar op betonplaten 2 containers geplaatst zijn. Op elk gewenst moment kunnen de huisbewoners
nu vuil aanbieden. De reinigingsdienst kan door deze methode aanzienlijk
sneller het huisvuil van Robbenoort afvoeren. De containers worden
door de reinigingsdienst ter beschikking gesteld.
De kosten voor de erfpachters zijn even hoog als voor bewoners van permanente woningen, te weten / 50,-- per jaar.
8.2. Bevoorrading levensmiddelen
De dichtstbijzijnde kernen Zoutkamp en Anjum bevinden zich op een afstand van ca. 10 km van Robbenoort.
Deze afstand is tamelijk groot voor het doen van de
dagelijkse bood-
schappen. Bij het door de R.IJ.P. opgestelde programma van eisen voor
het kampeerterrein dat tegenover Robbenoort is gelegen werd rekening
ge'iouden met een goed geoutilleerde kampwinkel. Deze inmiddels gereali-
- 32 -
seerde kampwinkel is in het siezoen dagelijks geopend en voert een
ruim assortiment levensmiddelen benevens verse groenten. Buiten het
vakantieseizoen is deze winkel op een aantal dagen in de week gedurende enkele uren opengesteld ten behoeve van de bewoners van de woonkern
en van Robbenoort. Tevens wordt Robbenoort, in het seizoen dagelijks
en buiten het seizoen enkele malen per week
bezocht door een zogenaam-
de rijdende winkel uit Anjum.
8.3.
Overige openbare voorzieningen
8.3.1. Postzaken
In het hoofdgebouw van het reeds genoemde kampeerterrein is een klein
postkantoortje opgenomen, dat bediend wordt vanuit het kantoor der
P.T.T. te Winsum (Gr.).
Gedurende enkele uren per dag wordt daar zitting gehouden. Praktisch
alle normale postzaken kunnen worden afgehandeld. De post wordt door
de P.T.T. niet bij de recreatiewoningen bezorgd. De bewoners dienen
de post af te halen in het postkantoortje. De telefoon van het kampeerterrein staat ter beschikking van de bewoners van Robbenoort.
Een openbare telefooncel is gesitueerd nabij de schutsluis van Lauwersoog op een afstand van ca. 2 km vanaf de recreatiewoninggi . Zoals
reeds vermeld is de mogelijkheid aanwezig om elke recreatiewoning van
een telefoonaansluiting te voorzien.
8.3.2. Medische_hulp
Voor a c u t e medische hulp i s men genoodzaakt de d i c h t s b i j z i j n d e
beschik-
bare a r t s t e waarschuwen. Voor minder a c u t e zaken houdt de a r t s
uit
Zoutkamp e n k e l e uren per week spreekuur in het hoofdgebouw van h e t
kampeerterrein.
Deze a r t s b e s c h i k t h i e r over een goede o u t i l l a g e . Voor e v e n t u e l e noodg e v a l l e n z i j n d a a r ook enkele door de B.B. t e r beschikking g e s t e l d e
brancards aanwezig. Hoewel de e c h t g e n o t e van een der e r f p a c h t e r s
b e r e i d h e e f t v e r k l a a r t b i j aanwezigheid a l s E.H.B.O. t e w i l l e n
zich
funge-
ren i s deze hulp nog n i e t g e f o r m a l i s e e r d .
8.3.3. Politie
In het kantoorgedeelte van het expositiegebouw Expozee is een kamer
gereserveerd voor de politie. Deze kamer wordt gebruikt door de groep
- 33 -
Leens van het Korps Rijkspolitie
en door de groep Groningen van de
Rijkspolitie te water. Deze post is gedurende het seizoen dagelijks bemand. Gedurende de winterperiode wordt op Robbenoort gesurveilleerd door
de post Zoutkamp.
Recreatieve en toeristische mogelijkheden
Hierna zal een opsomming worden gegeven van de recreatiemogelijkheden.
Deze opsomming pretendeert niet volledig te zijn. Zoveel mogelijk zijn
deze zaken
aangegeven op bijlage 9.
- Het complex "Robbenoort" is uitgerust met een centraal speelveld ter
grootte van ca. 0,75 ha.
- Het complex geeft aansluiting op een in de bossen rondom het Nieuwe
Robbengat aangelegd c.q. aan te leggen fiets/wandelpadennet met een
lengte van ca. 15 km; alle bossen zijn vrij toegankelijk op wegen en
paden.
- Op een loopafstand van ca. 200 meter uit het centrum van het complex
is aan de noordoever van het Nieuwe Robbengat een strand aangelegd.
Deze stranden zijn uitgevoerd als groenstrand
met voor de kleine
kinderen zandhaffen met geringe waterdiepte en afbakening door drijflijnen. De stranden zijn uitgerust met toiletgebouwen welke zijn aangesloten op de waterleiding.
- Grote delen van het Lauwersmeer zijn geschikt voor de watersport.
Op ca. 1 km afstand van Robbenoort bevindt zich de jachthaven "Noordergat".
- Zowel vanaf de kant als vanuit bootjes kan de hengelsport worden bedreven. Ook wordt veel vanaf de dijk in de Waddenzee gevist. Vanuit
Lauwersoog vertrekken schepen welke zijn uitgerust voor de hengelsport
op de Waddenzee.
- De mogelijkheid bestaat om dagtochten te maken naar Schiermonnikoog.
De afvaart van de veerboot is gelegen op een afstand van 2 km van
"Robbenoort".
- Het uitvaren en binnenkomen van de vissersvloot welke op Lauwersoog
gestationeerd is vormt voor menigeen een boeiend schouwspel.
- Als slecht weer accommodatie kan worden genoemd de Expozee, een expositie
over terpen, de Waddenzee en de Lauwerszee; tevens worden op gezette
tijden films vertoont over deze onderwerpen.
- In het kantoor van de Expozee is een informatiebalie van de V.V.V.
- 34
-
Lauwersmeer-Oost.
Het k a m p e e r t e r r e i n i s tevens voorzien van een r e s t a u r a n t ,
terwijl
zich boven op de d i j k b i j h e t v e e r t e r r e i n van de b o o t d i e n s t n a a r
Schiermonnikoog een r e s t a u r a n t bevindt van w a a r u i t men een uniek
u i t z i c h t h e e f t over zowel de Waddenzee a l s h e t Lauwersmeer.
- 35 -
9.
BEHEER EN ONDERHOUD
Het beheer van het Complex Robbenoort wordt uitgeoefend door de afdeling
Lauwerszee van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders. In de bouwfase
betreft dit veel controlerende taken zoals op de rioolaansluitingen en
op het aanhouden van de grenzen van de uitgegeven percelen door de erfpachters. De openbare beplanting zal de eerste jaren de nodige zorg
blijven vragen. Het onderhoud van het centrale speelveld blijft een taak
van de Rijksdienst. Eventueel op dit speelveld aangebrachte voorzieningen, zoals klimrekken etc.
komen voor rekening van de gezamenlijke erf-
pachters.
Beheer en onderhoud betreft in de toekomst, de openbare beplanting. de
ontsluitingswegen met de bermen, het speelveld alsmede de riolering.
- 36 -
10. GEBRUIK VAN DE WONINGEN
Over het gebruik van de recreatiewoningen en van het gebruik van het
gehele complex bestaat op dit moment nog weinig zekerheid. Met name in
de tweede fase zijn nog slechts weinig woningen gereed. Met betrekking
tot het gebruik in de eerste fase kan het volgende worden opgemerkt.
De huiseigenaren kunnen in grote lijnen in drie categorien worden ingedeeld:
1. Eigenaren die zeer veel weekeinden in hun recreatiewoning verblijven
maar hun hoofdvakantie elders doorbrengen en de woning vrijwel niet
zullen verhuren.
2. Eigenaren die enkele weekeinden aanwezig zijn, de hoofdvakantie op
Robbenoort doorbrengen en trachten de woning gedurende de rest van
het seizoen te verhuren.
3. Eigenaren die vrijwel nimmer zelf gebruik maken van de recreatiewoning en trachten deze zoveel mogelijk te verhuren.
Gebleken is dat er met name tussen de eigenaren behorende tot de categorie genoemd onder 1 en die genoemd onder 3 enige spanning bestaat.
De eigenaar behorende tot de categorie genoemd onder 1 hangen min of meer
het "parkidee" aan en wensen gaarne een soort vrienden-, c.q. kennissen-,
c.q. burenrelatie op te bouwen met de overige eigenaren. Dit is uiteraard niet mogelijk met tijdelijke huurders in verband met de korte
verblijfsduur. Vandaar dat deze eigenaren een tegenstander zijn van
verhuren. Vele eigenaren zijn ook erg gesteld op privacy. Door velen
wordt het tourrijden op zondagmiddag op het complex Robbenoort ervaren
als een inbreuk op de privacy. Vanuit deze groep eigenaren is het plan
geopperd om Robbenoort te gaan aanmerken als een "woonerf" dan wel het
aanbrengen van verkeersdrempels in de hoofdontsluitingsweg.
Het bestuur van de gemeente Ulrum bestudeert momenteel de mogelijkheid
om Robbenoort tot woonerf te verklaren. Aangezien de woningen welke
zijn gebouwd op de aan bedrijven toegewezen percelen veel later gereed
zijn gekomen dan de woningen van particuliere erfpachters valt over het
gebruik van de woningen van de bedrijven op dit moment niets te zeggen.
Een aantal eigenaren biedt regelmatig de woning te huur aan in landelijke dagbladen. De huurprijzen in het hoogseizoen bedragen globaal
/ 450,— a / 550.— per week "all in". Meestal houdt dit in dat de kosten van verbruik van gas, water, elektriciteit alsmede de woonforensenbelasting voor rekening van de verhuurder komen.
- 37 -
Buiten het hoogseizoen dalen de prijzen al snel naar ca. / 3 0 0 , —
per week waarbij dan meestal nog komen de kosten van gasverbruik. De
ervaring leert dat er voor het hoogseizoen voldoende belangstelling voor
Robbenoort bestaat maar dat de belangstelling buiten het hoogseizoen
vrijwel nihil is. Dit in tegenstelling b.v. tot het vlakbij gelegen
Schiermonnikoog.
De wijze waarop de diverse eigenaren de tijd doorbrengen die ze op
Robbenoort verkeren is per individu erg verschillend. Velen grijpen
de gelegenheid aan om bezig te zijn in te tuin c.q. de verfraaiing
daarvan.
Bij strandweer worden de stranden bezocht terwijl er een toenemende
belangstelling voor de watersport op het Lauwersmeer valt te constateren. Dit moge ondermeer blijken uit het feit dat vanuit de vereniging
van huiseigenaren naar voren is gekomen dat er behoefte bestaat aan
een aanleggelegenheid voor kleine bootjes. Grotere boten kunnen een
ligplaats vinden in de jachthaven "Noordergat".
Er zijn plannen in voorbereiding om een aanleggelegenheid te realiseren
tussen de twee stranden op Lauwersoog.
Aangezien het Nieuwe Robbengat is afgesloten voor grotere schepen en
voor schepen welke door een motor worden voortbewogen betreft het hier
inderdaad de kleine scheepjes.
Tot nu
toe is niet gebleken dat veel erfpachters achteraf spijt hebben
van hun beslissing om op Robbenoort een recreatiewoning te bouwen.
Slechts een erfpachter heeft een verzoek ingediend zijn woning te mogen
verkopen en het erfpachtsrecht te vervreemden.
Gelet op de aangevoerde motieven kon de Rijksdienst aan dit verzoek
medewerking verlenen. Hoewel hierover geen zekerheid bestaat, lijkt het
vermoeden niet ongegrond dat er erfpachters zijn die hun bouwperceel
aan anderen ter beschikking hebben gesteld om daarop een woning te
bouwen. Omdat de overeenkomst tussen de erfpachter en de huiseigenaar
niet notarieel kan worden vastgelegd zonder toestemming van de R.IJ.P.
en deze toestemming ook niet is gevraagd, bestaat over deze zaak nogmaals geen zekerheid.
Vermoedelijk gaat het tot op dit moment om hooguit drie percelen.
-
11.
KOSTEN EN OPBRENGSTEN
11.1
Algemeen
38 -
.
In dit hoofdstuk zal een overzicht worden gegeven van de investeringskosten, de beheer- en onderhoudskosten en van de opbrengsten. Als kosten
van de investeringen zullen opgenomen worden de werkelijk gemaakte
kosten. Deze kosten zijn gemaakt in de periode 1973-1976. Voor de onderhouds-
en beheerkosten alsmede voor de baten wordt uitgegaan van
de bedragen voor het jaar 1977. De kosten van de aanleg van de sloten
en van de wegen zijn ten laste gekomen van de Dienst Lauwerszeewerken.
De kosten van de Cultuurtechnische Werken en van de rioleringen zijn
ten laste gekomen van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders. Het
rioolpersgemaal, de persleiding en het rietinfiltratieveld is mede
aangelegd voor het kampeerterrein, de stranden, de woonkern en de
jachthaven. Gerekend naar de afvalprodukten wordt er van uitgegaan
dat de kosten van deze voorzieningen voor 20% ten laste dienen te komen
van Robbenoort.
Voor de nutsvoorzieningen zijn de aanlegkosten van elektriciteit,
openbare verlichting en waterleiding ten laste gekomen van de Rijksdienst
voor de IJsselmeerpolders. Bij de aanleg van de elektriciteit is door de
R.IJ.P. een bedrag van / 65.289,— incl. B.T.W., voorgefinancieerd.
Na de aansluitingen van de percelen wordt dit bedrag successievelijk
aan de R.IJ.P. door de elektriciteitsmaatschappij terug betaald.
De gasleiding is geheel voor rekening van het gasbedrijf "Hunzingo"
te Bedum aangelegd, evenzo geldt dat de telefoonkabel geheel voor rekening van het Staatsbedrijf der P.T.T. is aangelegd. De centrale
antenne inrichting tenslotte is geheel voor rekening van I. De Lange
Antennetechniek aangelegd. Van de bruto-oppervlakte van het complex, ca.
10,5 ha is 7.68.45 ha
in erfpacht uitgegeven. De resterende opper-
vlakte ad 2.81 ha wordt ingenomen door wegen, bermen, paden en het
speelveld. Dit komt overeen met ruim 73% uitgegeven grond en bijna
27% openbare grond.
- 39 -
11.2
Kosten
A. Kosten ruwe grond (prijspeil 1973)
10,5 ha a / 25.000,—
/
262.500,—
Totaal B
/
688.200,—
Transport
/
950.700,—
B. Kosten van door het Rijk uitgevoerde werken
- Werken door de Dienst Lauwerszeewerken uitgevoerd:
Sloten
/
2.500,—
Wegen
/
182.500,—
/ 184.000,—
- C u l t u u r t e c h n i s c h e Werken
Drainage
/
25.100,—
Ondergrondbreken
/
2.300,—
Beplanting
/
65.000,—
- Riolering
/
92.400,—
/ 164.000,—
- Afvalwaterzuivering
20% van:
rioolpersgemaal
/
41 000, --
elektriciteit
/
8 600, —
persleiding
/
50 700, —
rietinfiltratieveld
/
74 200, —
/
174 500, —
=/ 36.900,
Sub. tota al
/ 477.300,—
Overhead 40%
/ 190.900,—
- 40 -
Transport
/ 950.700,—
C. Kosten nutsvoorzieningen welke door de R.IJ.P. zijn
betaald
Waterleiding
/
71.200,—
Elektriciteit
- aanleg
/ 73.000,—
- 9% rente over voorgefinanc i e e r d bedrag
/ 11.800,—
84.80
o,—
Openbare v e r l i c h t i n g
/
30.800,—
Sub. t o t a a l
/ 186.800,—
Overhead 25%
/
46.700,—
Totaal C
/
Totaal generaal
/l.194.200,—
Grondkosten 2% van de grondwaarde
/
5.300,—
Rente van de i n v e s t e r i n g e n (B en C) 9%
/
83.000,—
/
13.800,—
233.500,—
A f s c h r i j v i n g e n van door h e t Rijk u i t g e v o e r de werken (B) 2%
Totaal vaste l a s t e n
/
102.100,—
/
25.000,—
r i o o l p e r s p o m p en stroomkosten r i o o l p e r s g e m a a l ( h i e r v a n 20%)
/
2.200,—
Stroomkosten openbare v e r l i c h t i n g
/
2.300,—
Totaal j a a r l i j k s e
/
131.600,—
Onderhoud en beheer van wegen en r i o l e r i n g e n ,
b e p l a n t i n g e n z . i n c l . 40% overhead
Onderhoud en beheer r i e t i n f i l t r a t i e v e l d ,
kosten
persleiding,
- 41 -
11.3
11.4
Opbrengsten
Erfpachtscanon 63 percelen e e r s t e fase 3.30.64 m2 a / 2,00
/
66.128,—
Erfpachtscanon 90 p e r c e l e n tweede fase 4 . 3 7 . 8 1 m2 a / 2,50
/
109.580,50
/
175.580,50
J a a r l i j k s e opbrengsten
/
175.580,50
J a a r l i j k s e kosten
/
131.600,—
Overschot (afgerond)
/
44.000,—
Resultaat
- 42 -
12.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
Vooropgesteld dient te worden dat een eindoordeel over Robbenoort pas
mogelijk is nadat het complex geheel is afgebouwd en enige tijd is
bewoond, b.v. over ca. 5 jaar. Immers de tweede fase verkeert op dit
moment nog nagenoeg geheel in het bouwstadium, terwijl de beplanting,
mede door de droge zomers van 1975 en 1976 nog weinig "body" heeft.
En het is met name de hoofdstruetuur van de beplanting die in de toekomst in belangrijke mate het aanzien van het complex zal bepalen.
De diversiteit in de woningbouw qua materiaal en qua vormgeving werkt
niet storend. Te grote hoogteverschillen echter dicht naast elkaar
worden althans op dit moment zonder hoge beplanting, als storend ervaren.
De gevolgde wijze van ontwikkeling en uitgifte houdt de mogelijkheid in
van doe-het-zelf werkzaamheden, terwijl tevens kleinere lokale c.q.
regionale aannemers de gelegenheid wordt geboden enkele jaren de arbeidsvoorziening van hun bedrijven zeker te stellen.
De ervaringen van de erfpachters ten aanzien van de vrijheid bij de
keuze van de te bouwen woningen zijn zeer positief. Hoewel de erfpachters
nu zelf geconfronteerd worden met de aanvraag van een bouwvergunning
etc. weegt deze moeilijkheid niet op tegen de voordelen van het kunnen
bouwen naar eigen keuze en wensen.
Het bij de uitgifte opgelegde vervreemdingsverbod gedurende de eerste 10
jaar heeft ongewenste speculatie op korte termijn buiten de deur gehouden.
Of dit verbod gedurende de vastgestelde termijn te handhaven zal blijken te zijn laat zich momenteel nog aanzien.
Met betrekking tot het financiele resultaat kan aan de hand van de berekeningen in hoofdstuk 11, gesteld worden dat de gekozen uitgiftevorm wat dit betreft voor herhaling vatbaar is. Indien volledig ruwe
grond in erfpacht aan een projectontwikkelingsmaatschappij zou zijn
uitgegeven had de jaarlijkse canon / 49.300,— per jaar moeten bedragen om hetzelfde financiele resultaat te bewerkstelligen (/ 44.000,—
overschot + / 5.300,— grondrente).
Bij een totale oppervlakte van 10,5 ha zou de canon in dat geval +_ / 0,47
per m2 hebben moeten bedragen.
Een eindconclusie zou als volgt kunnen worden geformuleerd.
Het experiment van de ontwikkelings- en uitgiftevorm welke voor Robbenoort is gekozen, lijkt voor herhaling vatbaar.
- 43 -
Gelet op de opgedane ervaringen kunnen de volgende aanbevelingen worden
gedaan:
- Alvorens het definitieve ontwerp wordt gemaakt moet worden beschikt
over betrouwbare ondergrondkaarten. Daartoe dient het terrein in
een zeer vroeg stadium te worden ingemeten.
- Alvorens tot uitgifte van bouwpercelen wordt overgegaan dient er een
goedgekeurd bestemmingsplan te zijn.
- In het programma van eisen dient een centrale antenne inrichting te
worden opgenomen als een noodzakelijke voorziening.
- Indien gekozen wordt voor het deponeren van het vaste huisvuil in
containers dient in het ontwerp hiermee rekening te worden gehouden.
Daarom moet in een vroeg stadium beslist worden over de wijze van
het verzamelen van het huisvuil.
- In het prospectus dient vermeld te worden dat van een gezin niet
meer dan een lid in aanmerking kan komen voor een bouwperceel.
- Voordat tot uitgifte wordt overgegaan dient een beslissing te worden
genomen of wel of niet de mogelijkheid bestaat dat twee of meer natuurlijke personen, ieder voor een ongedeeld deel, gezamenlijk erfpachter worden van e6n perceel.
- In het prospectus dient vermeld te worden volgens welke criteria de
selectie van de gegadigden zal plaatsvinden.
- Teneinde voldoende toewijzingsmogelijkheden te behouden bij de voor
Robbenoort gevolgde werkwijze dienen de gegadigden minimaal 10 percelen te plaatsen in een volgorde van voorkeur op een inschrijfformulier.
- Teneinde grote verschillen in nokhoogte van naast elkaar gelegen woningen te voorkomen, dienen hieromtrent afspraken te worden gemaakt
met de instantie die de bouwvergunning verleend. De mogelijkheid
bestaat om het complex in te delen in sectoren zodat bepaalde typen
woningen bij elkaar gebouwd kunnen worden, een andere mogelijkheid
is om niet alleen een eis te stellen aan de maximum hoogte van de
woningen, doch tevens een eis aan de minimum hoogte.
- 44 -
SAMENVATTING
In de Fries-Groningse Streekplannen voor het Lauwerszeegebied is aan
een terrein nabij Lauwersoog de bestemming; "natuurgebied met verblijfsrecreatie" gegeven. In overleg met diverse instanties op rijks-,
provinciaal- en gemeentelijk niveau is voor dit terrein ondermeer een
plan tot stand gekomen voor de bouw van 153 recreatiewoningen. Door
de gemeente Ulrum is dit plan opgenomen in het bestemmingsplan Lauwersoog. Het door de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders gemaakte ontwerp
ging uit van het realiseren van een recreatiewoningencomplex met een
eigen speels karakter en een grote variatie in vorm en situering van
de percelen.
Met betrekking tot de realisatie werd gekozen voor een vorm waarbij de
Rijksoverheid, tevens eigenaar van de gronden, het terrein volledig
bouwrijp maakt, verkavelt en de bouwpercelen voor 50 jaar in erfpacht
uitgeeft aan individuele personen. In verband met de geringe kennis
van de markt voor recreatiewoningen in Noord-Nederland is het project
in twee fasen ontwikkeld en uitgegeven.
De wegen en sloten zijn door de Dienst Lauwerszeewerken van de Rijkswaterstaat aangelegd. De Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders verzorgde
de uitvoering van de cultuurtechnische werken, de beplanting alsmede de
riolering en de zuiveringseenheid voor het afvalwater.
Het complex is door de diverse nutsbedrijven voorzien van waterleiding
en gasleiding en kabels voor elektriciteit en telefoon. De kabels
en leidingen zijn gelegd op een vooraf door de Rijksdienst vastgestelde plaats. Hiertoe is gemaakt een dwarsdoorsnede van wegen en bermen met
daarop aangegeven de plaats van kabels en leidingen. De kosten van
waterleiding en elektriciteitsnet zijn voor rekening gekomen van de
Rijksdienst. De kosten van gasleiding en telefoonkabel zijn voor rekening gebleven van het betreffende bedrijf. Door en voor rekening
van een installatiebedrijf is in opdracht van een gevormde vereniging
van huiseigenaren en met goedvinden van de Rijksdienst een Centrale
Antenne Inrichting
aangelegd.
Voor de acquisitie van gegadigden zijn in 3 Noordelijke dagbladen
advertenties geplaatst. De belangstelling voor de eerste fase was
enorm groot. Het aantal serieuze gegadigden, hoewel ruimschoots
voldoende, was relatief gering. In de tweede fase was de belangstelling kleiner doch het aantal serieuze gegadigden relatief veel groter
dan in de eerste fase. En door de bekendmaking uitsluitend in de regio,
- 45
en door de rij-afstand van de woonplaats tot Lauwersoog is nil
de erfpachters afkomstig uit een
9
d dat ligt binnen eon straal
van 50 km hemelsbreed gerekend vanal Lauwersoog. Aan gegadigden zijn
pro.specti toegezonden waarin diverse zaken vermeld vijn over het complex in het algemeen en de uitgiftevoorwaarden in het bijzonder.
Gegadigden dienen een bijgevoegd aanvraagformulier terug te zenden. De
gegadigden die tijdig hebben gereageerd zijn alle voor een perceel
in aanmerking gekomen. Nadat alle percelen waren uitgegeven resteerde
er nog een groot aantal gegadigden die in een later stadium van het
complex kennis hadden genomen.
Door de gemeente Ulrum zijn in een vroeg stadium bouwv<< irschriften
opgesteld waaraan de te bouwen woningen moeten voldoen. Op Banvri
stuurde de gemeente deze voorschri I'ten aan belanghebliendeu tor*.
Enkele huizen zijn getieel door doe-het-zelvers gebouwd, ca. 15% 2
gedeeltelijk door doe-het-zelvers gebouwd, terwijl het overgrote deel
der woningen door lokale aannemers is c.q. wordt gebouwd.
Het project Robbenoort is gedurende 3 a 4 jaar voor deze aannemers
een welkome aanvulling van hun werkaanbod. Een ruwe schatting komt op
75 manjaren uitsluitend voor de bouw. Over het algemeen worden woningen
van een goede kwaliteit gebouwd. Het grootste deel wordt uitgi
in steen. De vrijheid die de erfpachters is gelaten resulteert niet
i I Ieen in gebruik van verschillende mntorialen doch ook In eon verschillende nokhoogte. Meer dan het verschil in m
Lsoort valt
het verschil in nokhoogte op. Ben eindoordeel over <le vrijheid in
woningtype dient te worden opgeschort tot het complex geheel
i.s en de hoofdbeplanting enige hoogte heeft. Teneind
;e hulp te
bieden bij de tuinaanleg in de moeilijke onstandigheden van Lauwersoog heeft de Rijksdienst een voorlichtingsbrochure samengest) Id
de tuinaanleg op Robbenoort en toegezonden aan de erfpachters. De in
de permanente woonomgeving gebruikelijke voorzieningen zoals: bevoorrading met levensmiddelen. afvoer huisvuil, postzaken, poll \< .
geneeskundige hulp welke ook in een recreatiewoningencomplex node
gemist kunnen worden, zijn zo langzamerhand alle gerealiseerd.
Het beheer en onderhoud van de opent
rzienlngen zoals wegen en
, rioleringen en openbare beplantingen berust bij de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders. Een groot deel van de woningen wordt door
de erfpachter-
. ikt voor weekendbewoning, een ander de< 1 di r
woningen wordt zoveel mogelijk vorhuurd.
- 46 -
De jaarlijkse opbrengst voor de Staat is in 1977 /
175.580,— ter-
wijl de jaarlijkse lasten zich voor 1977 laten berekenen op / 131.600,Het netto-overschot bedraagt in 1977 derhalve afgerond / 44.000,—.
Om eenzelfde netto-overschot te behalen bij uitgifte van ruwe grond
aan een projectontwikkelingsmaatschappij zou de jaarlijkse canon
gesteld moeten zijn op ca. / 0,47 per m2.
De eindconclusie is dat het experiment, zowel aan de kant van de Staat
als aan de kant van de erfpachters, zoveel voordelen biedt dat een
herhaling van de gekozen vorm van ontwikkeling en uitgifte bij een
volgend project overweging verdient.
BIJLAGEN
1.
F r i e s - G r o n i n g s e Streekplannen voor h e t Lauwerszeegebied
2.
D e t a i l van het S t r e e k p l a n
3.
I n r i c h t i n g s p l a n u i t 1970
4.
I n r i c h t i n g s p l a n u i t 1971
5.
D e t a i l van h e t Bestemmingsplan Lauwersoog
6.
Ontwerp van Robbenoort
7.
Dwarsprofiel wegen, k a b e l s en l e i d i n g e n
8.
Wegen- en padenplan
9.
Fietspadenplan rond Lauwersoog
10. U i t g i f t e
(detail)
prospectus
11. Overzicht herkomst
erfpachters
12. Gemeentelijke verordening op de r e c r e a t i e w o o n v e r b l i j v e n
Tekeningen
J . H . P . Steggerda
Foto's
Ing. W. de Vries
bijlage 1
Fries-Groningse streekplannen voor net
Lauwerszeegebied
natuurgebied met natuurlijke begroeiing
r •« • . a
" *. • «J
natuurgebied; extensief
beplant
natuurgebied met recreatief gebruik
natuurgebied met militair en recreatief gebruik
131539
detail Fries-Groningse
streekplannen
bijlage
_
NIEUWE
2
HOOFDWE&EN
NATUURGEBIED
NATUURGEBIED
MET
LANDBOUWWETEHSCHAPPEL'JK
iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiin
KADE
iiiiiiiiiiiiinmnnm
ZEEWERING
GEBRUIK
HAVENGEBIED
NATUUR&EBIED M E T
•
•
DAGRECREATIE
-
rWTUUR&EBiED
MET VER&l'JFSRECREATIE
N/1TUUR6EBIED MET
/
A
EN R E C R E A T I E F
MIUTAIR-
GEBRUIK
131682
inrichtingsplan
M>ti/mse
uit
1970
bijlage
3
fioaaenstr
•r—tt*vnu»tM
131683
inrichtingsplan
uit 1971
bijlage
4
mjOOMKCHN
3
4
•>
H/)/*P££RT£/f*eW
%TK/INO
.
VOOR
»
7
PRO£fT£RRCi>/
8
&'JZOVDER£
DAGR£CR£/W£
v£8bL'jFSRECRE>>Tie
RUP
&EBOUWW6
/V/fU-Vt
131684
detail bestemmingsplan
Lauwersoog
bijlage
5
.....
openbaar
qroen
verkeersareaal (wegen en paden
terrein
c.a )
t . d . V . verbluf srecreat ie
natuurwelc-n-icriappeliik
woonbebouwind
proeFterrein
ca
openbare b e b o u w m a e»i b e b o u w i n g
let
buzondere besternrnma c «3
bebouwma
.
.
.
. ' .
•
1 1
t. d. v. verbliifsrecreatie.
131685
bijlage
tecreatiewoningencomplex 'Robbenoort' (ontwerp)
74
perceelnummer
perceelgrens
weg
6
•••*#• • bomen
^JM-vfj beplanting
water
0
20 40m
131680
bijlage 7
dwarsprofiel wegen , kabels en leidingen
perpeelsgrens
to
o
CD
—
en
riool-Q
perceelsgrens
u
5
w e g e n en padenplan
bijlage 8
(detail)
130
I
131
I
T
132
131678
fietspadenplan rond Lauwersoog
bijlage 9
zomerstreefpeil 0 8 3 " N A P
r\
w interstreefpeil 0 9 3 " N A P
131679
RIJKSDIENST
VOOR DE IJSSELMEERPOLDERS
L E L Y S T A D
Afd. Lauwerszee
Leeuwarden
Bijlage
10
PROSPECTUS
ALGEMENE INLICHTINGEN OVER DE TERREINEN, BESTEMD
VOOR DE BOUW VAN RECREATIEWONINGEN TE
JLAUWERSOOG
Nabij Lauwersoog is een terrein aangewezen voor de particuliere bouw van
recreatiewoningen. Het terrein omvat 153 percelen, waarvan de resterende
90 percelen zullen worden uitgegeven op bijgaande tekening.
Gegadigden
Naar de uit te geven percelen kunnen mededingen:
a. personen, die een recreatiewoning wensen te bouwen voor eigen gebruik,
waarbij tijdelijke verhuur van de woning aan derden is toegestaan;
b. bedrijven en instellingen of verenigingen, die de woning(en) uitsluitend zullen bestemmen voor verhuur.
De op de tekening aangeduide percelen 1,8,36,38 en 70 t/m 141 zijn bestemd voor de gegadigden, bedoeld onder a. De percelen nr. 24,28 en 142
t/m 153 zijn bestemd voor de gegadigden bedoeld onder b.
De bouwpercelen en de uitgifte daarvan
De bouwpercelen zijn c.q. worden door het Rijk bouwrijp gemaakt en ontsloten en worden in erfpacht uitgegeven.
De uitgifte vindt plaats onder de "Algemene Voorwaarden geldende bij de
uitgifte in erfpacht van bouwgrond in Oostelijk Flevoland", voor een
termijn
van 50 jaren.
In het erfpachtscontract zal een bepaling worden opgenomen, waarbij behoudens door de Staat te verlenen ontheffing, een vervreemdingsverbod
met betrekking tot het erfpachtsrecht en de opstallen wordt opgelegd
voor de tijd van 10 jaren.
De erfpachtscanon bedraagt thans / 2,50 per m2 per jaar. Deze canon kan
eens in de vijf jaar worden herzien.
Wat betreft de aansluitingen op de nutsvoorzieningen; gas, water, elektriciteit en telefoon en de voorwaarden, waaronder deze kunnen geschieden, dient men zich te wenden tot de desbetreffende nutsbedrijven, te
weten:
Gasbedrijf "Hunsingo", Wilhelminalaan 41 te Bedum;
Waterleidingbedrijf Provincie Groningen, Borgweg 36, Winsum (Gr.);
Provinciaal Elektriciteits Bedrijf in Friesland, Stroobosserweg 9, Dokkum;
- 2 Telefoondistrict Leeuwarden van de P.T.T., Tweebaksmarkt 23 te Leeuwarden.
Bestemmingsvoorschriften
Voor het hier bedoelde terrein is een bestemmingsplan met bijbehorende
voorschriften en bepalingen in voorbereiding, Op de onderhavige bouwpercelen mogen slechts gebouwen worden opgericht, welke naar hun aard
slechts kunnen worden bestemd en ingericht als recreatiewoningen, bestaande uit een bouwlaag met kap met bijbehorende bergingen. Voor gebouwen geldt een maximum bouwhoogte van 6 meter. Per recreatiewoning mag
inclusief de ruimten voor berging en stalling maximaal 60 m2 worden bebouwd.
Verdere informaties hierover kunnen worden ingewonnen bij de gemeente
Ulrum, Elensterweg 14 te Ulrum.
- 3 -
PROCEDUREN OM TOT DE BOUW VAN RECREATIEWONINGEN NABIJ .LAUWERSOOG
TE GERAKEN
1. Gegadigden voor het bouwen van een of meer recreatiewoningen nabij
Lauwersoog dienen het bijgevoegde aanvraagformulier voor het verkrijgen van bouwgrond van het recreatiewoningencomplex te Lauwersoog voor
29 november 1975 volledig ingevuld en ondertekend te zenden aan de
Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders, afd. Lauwerszee
Ruiterskwar-
tier 115 te Leeuwarden.
2. De gegadigde, aan wie een of meer bouwpercelen worden toegewezen
ont-
vangt hiervan schriftelijke mededeling. Deze toewijzing is een voorlopige en geldt voor 6 maanden. Vanaf de datum van voorlopige toewijzing
tot aan het sluiten van de erfpachtsovereenkomst is een reserveringsvergoeding verschuldigd op basis van de jaarlijkse canon.
3. Binnen twee weken na de voorlopige toewijzing moet een waarborgsom
worden betaald. De waarborgsom is gelijk aan het bedrag van eenmaal
de jaarlijkse canon.
4. Zodra de voorlopige toewijzing is ontvangen en de waarborgsom is betaald, dient een voorlopig ontwerp voor de woning(en) te worden gemaakt. Aanbevolen wordt dit door een architect te laten doen. Dit
voorlopige ontwerp moet worden voorgelegd aan Bouw- en Woningtoezicht
van de gemeente Ulrum te Ulrum, dat laat nagaan, eventueel onder nadere toelichting van het ontwerp door de architect, of het voorlopige
ontwerp niet in strijd is met de eisen, gesteld in de Bouwverordening
en/of het een gunstig advies van het Welstandscollege kan verkrijgen.
5. De gegadigde ontvangt schriftelijk bericht van deze voorlopige beoordeling van zijn plan. Indien dit bericht gunstig is, dient hij het
ontwerp van de woning(en) nader te doen uitwerken en een bouwvergunning aan te vragen bij Burgemeester en Wethouders van de gemeente
Ulrum.
6. Na ontvangst van deze vergunning zendt de gegadigde hiervan bericht
aan de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders, afd. Lauwerszee te
Leeuwarden.
7. De Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders stelt vervolgens de erfpachtsovereenkomst op.
8. Nadat de erfpachtsovereenkomst
tussen de Rijksdienst voor de IJssel-
meerpolders en de gegadigde notarieel is verleden
kan met de bouw
van de recreatiewoning(en) worden begonnen. Met deze bouw dient betrokkene in ieder geval binnen 6 maanden na het aangaan van de erf-
- 4 -
pachtsovereenkomst te zijn begonnen; de bouw dient uiterlijk binnen
een jaar te zijn voltooid.
Waarborgsom
Met betrekking tot de waarborgsom wordt nog het volgende medegedeeld.
Zodra de erfpachtsovereenkomst is gesloten, wordt de gestorte waarborgsom verrekend met de canon verschuldigd over het eerste erfpachtsjaar.
Indien geen erfpachtsovereenkomst wordt gesloten, wordt de gestorte
waarborgsom, na aftrek van de verschuldigde reserveringsvergoeding, aan
de gegadigde terugbetaald.
Tenslotte wordt nog opgemerkt, dat verhaal op de Staat ingevolge
de in deze inlichtingen vermelde gegevens is uitgesloten. Bindend voor
de Staat is de tussen hem en erfpachter gesloten overeenkomst.
Leeuwarden, September 197 5
DE DIRECTEUR VAN DE RIJKSDIENST
VOOR DE IJSSELMEERPOLDERS
RIJKSDIENST
VOOR DE IJSSELMEERPOLDERS
L E L Y S T A D
Afd. L a u w e r s z e e
Leeuwarden
Ontvangen o p :
AANVRAAGFORMULIER VOOR HET VERKRIJGEN VAN BQUWGROND
VAN HET RECREATIEWONINGENCOMPLEX TE LAUWERSOOG
I.
In t e v u l l e n d o o r g e g a d i g d e n genoemd o n d e r a .
1. Naam
Voornaam (voluit)
2. Woonplaats en adres:
3. Beroep:
4. Geboortedaturn:
Geboorteplaats:
5. Keuze p e r c e e l (perceelsnummer)
le keus
6e keus
2e keus
7e keus
3e keus
8e keus
4e keus
9e keus
5e keus
lOe keus
enz.
(het verdient aanbeveling meer dan een keus op te geven in volgorde van voorkeur)
II. In te vullen door gegadigden genoemd onder b.
1. Naam b e d r i j f / i n s t e l l i n g / v e r e n i g i n g
2 . Adres:
3. Gewenste aantal percelen:
III. In te vullen door alle gegadigden
1. Geschatte bouwkosten
/
2. Wijze van financiering
3. Eigen kapitaal
/
4. Hypotheek
/
5
/
6
/
(
1975)
(plaatsnaam)
(datum)
Ondertekening
N.B. Aanvraagformulieren ontvangen na 28 november 1975
worden niet meer in behandeling genomen.
bijlage 11
verdeling
van
de
erfpachters
naar woonplaats
afstand
vanaf
Lauwersoog
30 km
hemelsbreed
afstand
vanaf
Lauwersoog
50 km
hemelsbreed
aantal
erfpachters
per
( gemeente )
gemeente
131681
Bijlage 12
Belangrijkste technische bepalingen omtrent het bouwen van zomerhuizen
en daartoe behorende bergplaatsen uit de verordening op de recreatiewoonverblijven der gemeente Ulrum.
A. INRICHTING
1. Tot een zomerhuis moeten tenminste behoren:
a. een kamer; oppervlakte minimaal 12 m2, als zomerhuis niet meer
dan 1 kamer bevat. Bij meer dan 1 kamer moet een der kamers een
oppervlakte hebben van tenminste 12 m2, vermeerderd met 2 m2 voor
elk der overige kamers; voor een beslaapbare vliering of zolder
moet 4 m2 worden bijgeteld. de oppervlakte hoeft niet meer te bedragen dan 18 m2. Als in de kamer een aanrecht met gootsteen of
opstelplaats voor kooktoestellen aanwezig is, wordt de vereiste
oppervlakte met 2 m2 vergroot. tenzij de kamer een oppervlakte
heeft van meer dan 18 m2; kamers mogen geen geringere oppervlakte
hebben dan 4 m2;
b. een afzonderlijk privaat, afm. minimaal 115 x 85. De vrije hoogte
boven deze oppervlakte moet gemiddeld tenminste 2.10 zijn;
c. een afzonderlijke douche- of badruimte; oppervlakte minimaal 0.9 m2
en hoogte van 2.20. Als de badruimte wordt gecombineerd met een
privaat moet de gezamenlijke oppervlakte tenminste 1,4 m2 bedragen;
d. een aanrecht met gootsteen, oppervlakte minimaal 0,5 m2 en een
vaste opstelplaats voor. kooktoestellen, oppervlakte minimaal 0,3 m2.
Hiervoor moet over de voile lengte een breedte van tenminste 70 cm
aanwezig zijn;
e. voldoende kastruimte;
f. een bergplaats geschikt voor huishoudelijke
voorwerpen en fietsen,
met een oppervlakte van tenminste 2,5 m2 en een hoogte van tenminste 2.00 m. Uitsluitend ten dienste van het zomerhuis, mag een
aaneengebouwde bergplaats worden ingericht met een maximale terreinoppervlakte van ten hoogste 15 m2, indien geschikt voor het
stallen van een auto en indien zulks niet het geval is, van ten
hoogste 6 m2.
2. De aantrede van vaste trappen voor het verblijf van voor mensen bestemde ruimten moet, in de klimlijn gemeten, tenminste 16 cm, de optrede niet meer dan 20 om bedragen. De treden moeten voorzien zijn
van een wel van tenminste 4 cm, als ze begrensd zijn door een stootbord.
- 2 -
De breedte van trappen van een zomerhuis moet tenminste 55 cm bedragen. Het trapgat moet een breedte van tenminste 70 cm hebben. Boven
vaste trappen moet een hoogte van tenminste 1,91 m aanwezig zijn en
boven bordessen 2.10 m.
3. Voor de toetreding van licht moeten de ruimten voorzien zijn van aan
de buitenlucht grenzende ramen, die een oppervlakte hebben van tenminste gelijk aan 1/8 van het vloeroppervlak van de desbetreffende
ruimte. Niet in aanmerking voor toetreding van daglicht komen die
gedeelten van ramen, die minder dan 85 cm boven de vloer zijn gelegen.
4. Kamers van zomerhuizen moeten, behoudens het bepaalde in het volgend
artikel, zijn voorzien van:
a. bultendeuren of beweegbare ramen aan de buitenlucht tot een oppervlakte van tenminste 1/4 van de voor de lichttoetreding vereiste
raamoppervlak en van
b. een afsluitbare ventilatie-opening van tenminste 1/400 van de
vloeroppervlakte met de bovenzijde op niet meer dan 40 cm beneden
de zolder;
c. wat betreft ruimten, waarin een opstelplaats voor kookdoeleinden
aanwezig is, bovendien
een ventilatiekanaal of een opsluitbare
ventilatie-inrichting in de zoldering, waarmede een ventilatie
opening van tenminste 5 dm2 kan worden verkregen
5. Een privaat of badruimte moet zijn voorzien van een aan de buitenlucht gelegen beweegbaar raam of van een andere afsluitbare ventilatie-inrichting aan de buitenlucht van tenminste 6 dm2, dan wel een
ventilatiekoker.
6. Als de inhoud van de badruimte meer is dan 4 m3 en een gemiddelde
hoogte van 2,30, moet de ventilatiekoker voldoen aan de eisen van
gasafvoerkanalen.
7. Een bergplaats, geschikt voor het stallen van een auto moet van een
doeltreffende ventilatie-gelegenheid zijn voorzien, overeenkomstig
par. 4.17 van NEN 3152 (1966).
8. Een lozingstoestel moet aangesloten zijn aan een afvoerleiding.
9. Een gasmeter moet zijn ondergebracht in een doeltreffende kast, die
zich niet bevindt in ruimten waarin kan worden geslapen. Deze kast
mag mede dienen voor het onderbrengen van een elektriciteitsmeter.
- 3 -
B.
CONSTRUCTIE
10. Het bouwwerk moet voldoen aan de bepalingen welke zijn neergelegd in:
a. NEN 3850, 3851, 3852. Technische grondslagen voor bouwvoorschriften (TGB 1972);
b. NEN 1009. Gewapend betonvoorschriften (GBV 1962);
c. Voorschriften voor gewapende^
(VGB 1949) uitgegeven
door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten; /Eaksteenvloeren
d. NEN 32 66, uitgave 1963. Houten trappen in woningen.
11. Het bouwwerk moet voorzien zijn van een fundering, die voorkomt,
dat nadelige zakking of verschuiving van het bouwwerk optreedt.
12. De aanlegbreedte van op staal gefundeerde wanden moet tenminste
twee-maal de dikte van de wand bedragen met een minimum van 30 cm.
13. Een fundering op staal moet tenminste 60 cm beneden de hoogte van
het ter plaatse aansluitende terrein bij voltooiing van de bouw
zijn aangelegd.
14. Indien de laagste vloer van een gebouw tevens de vloer is van een
voor het verblijf van mensen bestemde ruimte en het dragende deel
van deze vloer niet over de voile dikte is samengesteld van steenachtig materiaal, moet zich onder deze vloer een bodemafsluiting
van voldoende sterkte bevinden. Tussen bodemafsluiting en de onderzijde van de vloerconstructie moet een vrije ruimte van tenminste
30 cm hoogte aanwezig zijn. De bodemafsluiting moet bestaan uit
steenachtig materiaal van zodanige samenstelling dat bodemvocht
niet in grotere mate tot de ruimte boven de afsluiting kan doordringen dan door natuurlijke ventilatie kan
worden afgevoerd.
15. Buitenwanden moeten een voldoende brandveiligheid bezitten, overeenkomstig NEN 3152, uitgave 1966, onder 4.1.
16. Buitenwanden van bergplaatsen, geschikt voor het stallen van auto's
moeten een brandveiligheid bezitten, overeenkomstig NEN 3152. uitgave 1966. onder 4.17.
17. Kamers en keukens moeten een ontvluchtingsgelegenheid bij brand hebben, waardoor men zonder een andere voor het verblijf van mensen bestemde ruimte te betreden, op veilige wijze een veilige plaats kan
bereiken.
- 4 18. Wanden die vluchtwegen begrenzen moeten een brandwerendheid bezitten van tenminste 20 minuten; uitgezonderd wanden binnen zomerhuizen
bestaande uit niet meer dan 1 bouwlaag, mits de vloer niet meer dan
1,5 m boven peil is gelegen.
19. Wanden tussen een zomerhuis en een bergplaats geschikt voor het
stallen van een auto moeten een brandwerendheid bezitten van tenminste 60 minuten.
20. Buitenwanden moeten een zelfde weerstand bieden aan een regendoorslag als een wand van metselwerk van baksteen ter dikte van 18 cm.
21. Wanden van metselwerk moeten ten aanzien van de lucht-geluidsisolatie, uitgedrukt in isolatie-index volgens NEN 1070 uitgave 19G2.
tenminste voldoen aan de eis van -3dB.
22. Stijl- en regelwerk voor wandconstructies mag geen geringere afmeting hebben dan 4 x 7 cm.
23. Wanden mogen niet voorzien zijn van een vocht- en warmte-isolerende
bekleding of vulling die vatbaar is voor zelfontbranding.
24. Buitenwanden opgebouwd met stijl- en regelwerk moeten voldoen aan
de volgende eisen:
a. ze moeten dubbelwandig zijn;
b. houten b u i t e n b e s c h i e t i n g moet z i j n g e r a b a t of gepotdekseld
bij
h o r i z o n t a l e b e s c h i e t i n g om voorzien van groef en messing b i j v e r ticale
beschieting;
c. de b u i t e n b e s c h i e t i n g mag, indien vervaardigd van Europees n a a l d h o u t , geen g e r i n g e r e d i k t e hebben dan 21 mm b l i j v e n d e maat.
2 5 . In met grond of w a t e r in aanmerking komende wanden welke z i j n s a mengesteld u i t waterabsorberend m a t e r i a a l , moet een laag aanwezig
z i j n , d i e voorkomt d a t vocht van de grond d o o r d r i n g t t o t het boven
de grond of h e t water gelegen d e e l van de wand.
26.
In wanden van s t e e n a c h t i g m a t e r i a a l d i e aan regen z i j n b l o o t g e s t e l d , moet de in h e t v o r i g l i d bedoelde laag bestaan u i t een
trasraam,
dat:
a. tenminste 60 cm hoog i s ;
b. met de bovenkant r e i k t t o t tenminste 25 cm boven de hoogte van
h e t aan de wand grenzend
terrein;
c. met de bovenkant r e i k t t o t de boven de aan de b i n n e n z i j d e van
de wand aanwezige g r o n d s l a g ;
- 5 -
d. met de onderkant reikt tot tenminste 25 cm beneden de onderkant
van de laagste vloer welke boven het aan de wand grenzende terrein
is gelegen.
27. Houten wanden van zomerhuizen moeten bovendien zo nodig op voldoende
wijze zijn beschermd tegen opspattend vocht.
28. Vloeren van voor mensen toegankelijke ruimten, welke vloeren niet
meer dan 50 cm boven peil zijn gelegen en waaronder geen kelder
of bodemafsluiting is moeten voldoende vochtwerend zijn. Vloeren
die onmiddellijk op de grondslag zijn aangebracht moeten daarvan
zijn gescheiden door een vochtafsluitende laag.
29. Verdiepingsvloeren moeten een brandwerendheid van tenminste 20
minuten bezitten.
30. Vloeren boven een bergplaats die geschikt zijn voor het stallen
van een auto, moeten een brandwerendheid bezitten van tenminste
30 minuten.
31. Nadere eisen kunnen worden gesteld ten aanzien van de brandwerendheid, gerekend van binnen naar buiten, van daken en dakenconstructies.
32. Daken van zomerhuizen moeten afdoende bescherming bieden tegen
regen, sneeuw en wind.
33. De warmteweerstand R van daken, berekend volgens NEN 1068, (uitgave
1964) gemeten van binnen naar buiten, moet tenminste 0,8 bedragen.
34. De verbinding van het dak met het overige deel van het bouwwerk
moet weerstand kunnen bieden aan de op het dak werkende krachten
door winddruk en -zuiging.
35. Dakbedekking van dakvlakken met een grotere helling dan 30
moet
onbrandbaar zijn en voldoende dicht.
Dakbedekking van dakvlakken met een helling van 30
of minder moet
niet gemakkelijk ontvlambaar zijn (NEN 1976, uitgave 1963) of op
doeltreffende wijze met onbrandbaar materiaal zijn bedekt.
36. Dakbedekking moet zodanig zijn aangebracht dat deze niet kan opwaaien. Pannen en leien mogen als dakbedekking niet worden toegepast op dakvlakken met een helling minder dan 30 .
37. Het hemelwater van daken mag niet afvloeien:
a. op hinderlijke wijze;
-
6 -
b. voor h e t gebouw s c h a d e l i j k e w i j z e ;
c. op de openbare weg.
38. Ventilatiekanalen moeten een doorsnede hebben van tenminste 2.5 dm2
bij niet gladde uitvoering van de wanden en niet ronde vorm van de
doorsnede; 1.5 dm2 bij gladde uitvoering van de wanden en niet
ronde vorm van de doorsnede; 1.2 dm 2 bij gladde uitvoering en
ronde vorm.
39. Uitgezonderd horizontale, moeten ventilatiekanalen bovendaks uitmonden.
40. Het bouwwerk moet zijn voorzien van de benodigde afvoerleidingen
en -putten voor het huishoudwater en drekstoffen. Septictanks of
beerputten mogen niet toegepast worden. Afvoerleidingen moeten
voldoende sterkte en vorm hebben. Aan dit voorschrift wordt geacht
te zijn voldaan indien buizen en hulpstukken van:
a. hard p.v.c. zijn voorzien van het KOMO-garantiemerK;
b. gres voldoen aan NEN 7023 (uitgave 1973);
c. astbestcement voldoen aan NEN 7001 (uitgave 1969);
d. gietijzer voldoen aan NEN 7002 en 7003 (uitgave 1968);
e. beton voldoen aan N 370 (uitgave 1954).
41. Nadere eisen kunnen worden gesteld aan bouwwerken ter voorkoming,
beperking en bestrijding van brand ten aanzien van:
a. de constructie, inrichting en plaats van verwarmingsinstallaties;
b. het aanbrengen van brandblusmiddelen.
Bij h e t s t e l l e n van nadere e i s e n worden de r i c h t l i j n e n van NEN
3028 ( u i t g a v e 1970) aangehouden.
42.
C.
Open e r v e n moeten aan r e d e l i j k e e i s e n van w e l s t a n d
voldoen.
AANVRAAG BOUWVERGUNNING
4 3 . Voor h e t aanvragen van een bouwvergunning moet gebruik worden g e maakt van f o r m u l i e r e n , welke voor / 2.50 per s t e l
verkrijgbaar
z i j n b i j h e t Bureau Gemeentewerken, R. R i t z e m a s t r a a t 9, Leens,
t e l 05957-500.
44. De aanvraag voor een bouwvergunning moet g e r i c h t worden aan h e t
gemeentebestuur van Ulrum en met de tekeningen in 4-voud worden
ingediend b i j h e t Bureau Gemeentewerken, R. R i t z e m a s t r a a t 9,
Leens.
- 7 -
Voor de beoordeling van het uiterlijk en de plaatsing van het
bouwwerk door de Welstandscommissie moeten 2 extra tekeningen
worden bijgevoegd.
45. De tekeningen moeten duidelijk en zaakkundig zijn uitgevoerd en
aangeven•
a. de situatie van het bouwwerk met kavelnr.;
b. aard en constructie van het gebouw;
c. aard en constructie van de erfafscheidingen.
De schaal mag niet kleiner zijn dan 1: 100 en de situatie 1 : 1000.
De tekeningen moeten op A4 formaat (29.7 x 21) worden gevouwen.
46. Door of namens het gemeentebestuur kan overlegging worden gevorderd van:
a. een bewijs, dat de aanvrager belanghebbende is;
b.
detailtekeningen;
c. s t e r k t e
berekeningen;
d. v e r d e r e g e g e v e n s v o o r z o v e r de b e o o r d e l i n g n o d i g i s .
D.
UITVOERINGSVOORSCHRIFTEN
4 7 . Met bouwen mag n i e t worden begonnen a l v o r e n s vanwege h e t g e m e e n t e bestuur voor zover
a.
nodig;
de h o o g t e van d e weg
ter
plaatse is
aangegeven;
b . de r o o i l i j n e n o p h e t b o u w t e r r e i n z i j n
uitgezet.
4 8 . De h o u d e r van d e b o u w v e r g u n n i n g g e e f t h e t b o u w t o e z i c h t k e n n i s v a n :
a.
de a a n v a n g d e r w e r k z a a m h e d e n , o n t g r a v i n g s w e r k z a a m h e d e n
begrepen,
daaronder
t e n m i n s t e 2 d a g e n van t e v o r e n ;
b . de a a n v a n g v a n h e t s t o r t e n van b e t o n t e n m i n s t e e e n dag t e v o r e n ;
c . van d e v o l t o o i i n g d e r werkzaamheden of v a n e e n g e d e e l t e
daarvan.
4 9 . Van d e o p h e t b o u w t e r r e i n a a n w e z i g e b o u w m a t e r i a l e n en b o u w e l e m e n t e n
moet o p l a s t v a n h e t b o u w t o e z i c h t , e e n b e w i j s v a n k e u r i n g worden
o v e r g e l e g d afgegeven door een d a a r t o e door h e t gemeentebestuur a a n vaarde deskundige,
i n s t e l l i n g of
persoon.
L e e n s , mei 1974

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Plan woonzone Rumst

Twee seniorenwoningen in Rhoon

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

Advies van de Commissie monitoring waddengas 200

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S

GEBROEDERS M. EN H. PHENINCKX SALESDREEF 3 4904 SW

Zijn sociale woningen te luxueus? (pdf - 180 kB

Bijeenkomst 1