presentatie - Over Morgen

• Welkom
• Het landschap in de nieuwe realiteit
• De expeditie naar succes: werkbare financiele strategieën
• Overtuigingen/instrumenten
• Praktijkopgave
• Plenaire afsluiting
• Voorstelronde
• De aftrap
• Doel van de middag: slim verdiend?!
• Enorme afwaarderingen op grond en vastgoed, maar “pijn”
wordt ook nog steeds deels naar toekomst verschoven
• Eigen middelen, reserves drogen op
• Banken durven (veel) minder te financieren tegen
stringente voorwaarden
• Strategische herorientatie van organisaties
• Consument is in de afgelopen jaren onzekerder geworden
• De gebiedsontwikkeling is niet meer gebaseerd op groei en
aanbod, maar voorziet veel meer in eigen behoefte (ken uw
klant).
• Gemeente schuiven, al dan niet noodgedwongen, naar een
meer faciliterende rol in de gebiedsontwikkeling. Visie blijft
nodig (wenkend perspectief, basis infrastructuur).
• Denken op kleinere schaal (faseren)
en maximale flexibiliteit binnen plannen.
• Noodzaak om tot afstemming van programma’s te maken,
keuzes te maken (prioriteren) en tot (extra) afwaardering te
komen.
• Gemeenten moeten investeren in proces om partijen te
verleiden en te verbinden (regisserende/stimulerende rol).
• Lange termijn stakeholders in gebied (o.a. corporaties,
beleggers, pensioenfondsen?, zorgverzekeraars? en
energiebedrijven?).
• Van financieel keurslijf naar financieel raamwerk op maat
gesneden.
• Vastgoedmarkt:
• in-elastisch
• sterke prijseffecten
• Overheid: dubbele rol
• ruimtelijke beleidsbepaler en
spelverdeler
• grond- en vastgoedpartij
• Traditionele verdienmodellen:
•
•
•
•
actief grondbeleid
economische groei
restrictief ruimtelijk beleid
aanbodgericht
• Haalbaarheid ?
• Creativiteit, anders denken
• Hèt rekenmodel bestaat niet meer!
ruimte
organiserend
vermogen
markt
J. Van ‘t Verlaat en M. van Hoek (2006)
middelen
•
•
•
•
•
•
Nieuwe verdienmodellen
Value Capturing
Verhandelbare ontwikkelingsrechten
Stedelijke herverkaveling
Planbaatheffing
…
= maakbaarheid
= verbeteren bekostiging onrendabele plannen
= HOE-vraag
MAAR: beginnen bij WAT & WAAR vraag
Economie:
Rente, inkomen,
werkgelegenheid,
woonlasten
Politiek:
Woonvisie,
starterswoningen,
divers beleid
Financiële strategieën !
Demografie:
Vergrijzing
Bevolkingsafname
Gebiedsontwikkeling
Aanbod:
Nieuwbouw,
sloop,
verkoop huurwng
Overheid:
Fiscaliteiten,
Renteaftrek,
bouwregels
Emotie:
Trends, status,
consumenten
vertrouwen
•
•
•
•
•
•
Transformatie
Transactiebenadering
Faseren en beheersen
(Gebieds)businesscase
Adaptief ontwikkelen
Vraaggestuurd ontwikkelen
• Koelhuis De Landbouw te Zutphen
• verkoop door gemeente
• voorkeur openbare bestemming
met behoud van karakter
• herontwikkeling en renovatie:
eigen rekening en risico
• referentie business-case o.b.v.
“om niet inbrengen van object”
• transformatie op organische wijze
vanuit exploitatie en (beperkt)
E.V.
• De Gelderland te Culemborg
• deels gemeentelijk monument en
industrieel erfgoed.
• leegstaand, gekraakt en uitgebrand.
• divers illegaal gebruik
• eigenaar: sloop / nieuwbouw
• transformatie ambitie van gebruikers
• constructie: erfpacht ovk met
eigenaar,10 jaar vrijstelling van
erfpacht, gemeente maakt nieuw BP,
op termijn waardevermeerdering.
• Oosterwold te Almere & Zeewolde
• 4.300 ha; ca.15.000 woningen
• intergemeentelijke structuurvisie
• uitnodigingsplanologie
• geen blauwdruk, maar ruimteregels
• bouwplan-gewijze ontwikkeling
• geen grondeigendom gemeenten
• de baat gaat voor de kost uit
• Stedelijke herverkaveling
• gedachtegoed van landelijke gebied
• inventariseren van wensen eigenaren/gebruikers
• samenhangende wensen als basis voor nieuwe
indeling
• inclusief financiële gevolgen van wensen
• betrokkenheid = draagvlak in proces
• wettelijk instrumentarium nodig
• grond en gebouwen
• kostenverhaal en baatafroming
• Blaricummermeent te Blaricum
• 750 woningen, pre-crisis planproces
• contracten met marktpartijen aangepast
• geen concessie aan kwaliteit en plan
• kleinschalige deelontwikkelingen
• maatwerk en finetuning
• Plein Beneden Molendijk Schiedam
• Plan 3.000 m2 detailhandel en wonen
• Investeringen openbaar gebied door
gemeente
• Tijdelijke detailhandel door ontwikkelaar.
• Financieel arrangement: permanente
investeringen (in omgeving) om tijdelijke
initiatieven mogelijk te maken
• Gemeente faciliteert op RO (maakt
exploitatietermijn van > 5 < 10 jaar mogelijk)
• Safety Campus Troned Twente
• Integrale businesscase gebied ca. 10 ha.
• Businessplan Veiligheidregio Twente
• Grond-vastgoed-bedrijfsexploitatie Safety Campus
• Warmtenet te Nijmegen
• (rest)warmte Afvalenergiebedrijf ARN voor
verwarmen woningen in de Waalsprong (jrn ‘90).
• 2012 gemeente overeenstemming bereikt over
voorwaarden en condities
• concessie aan Nuon en de oprichting van een
warmte-infrabedrijf met Alliander
• 14.000 woningen duurzame warmte worden
voorzien; substantiële CO2-reductie.
• samenwerking van partijen en de
toekomstkansen om het warmtenet verder uit te
breiden.
• Cruquiusgebied te Amsterdam
• Transformatie van bedrijven naar
gemengd
• Initiatief Amvest
• Gemeente basis spelregels,
grondprijs later
• Meer vrijheid, meer invloed voor
kopers/huurders
• Oosterwold te Almere & Zeewolde
• 4.300 ha; ca.15.000 woningen
• intergemeentelijke structuurvisie
• uitnodigingsplanologie
• geen blauwdruk, maar ruimteregels
• bouwplan-gewijze ontwikkeling
• geen grondeigendom gemeenten
• de baat gaat voor de kost uit
• (C)PO te Almere Stad
• Noorderplassen West sinds eind 2006
grotendeels via (C)PO
• zowel rijwoningen als vrijstaande kavels
van 200 tot 1500 m2
• bijzonderheid: veiling van kavels op een
van de eilanden particuliere kavels, PO,
CPO en betaalbare kavels.
• diversiteit, hoge kwaliteit en snelheid
van ontwikkeling
• een van de mooiere plekken in Almere.
• CPO te Oud-Beijerland
• 3 appartementenblokken
• max 16 of 20 woningen
• vaste grondprijs
• (bijna) alles is mogelijk benadering.
•
•
•
•
•
•
•
Nieuwe spelers, afspraken en vormen
Creativiteit en innovatie
Aanpassing en flexibilisering
Juridische kaders (BBV, verordeningen, wetgeving)
Draagvlak
Competentie management
Risicomanagement en –deling
Transformatie
Transactie
Adaptief
Faseren en
beheersen
Gebiedsbuca
Vraaggestuurd
Buca
inhoudelijk
tegengesteld belang/
beperkt commitment
gemeenschappelijk
belang/ veel commitment
procesmatig
PAUZE
•
•
•
•
•
•
Mensen maken de ontwikkeling [eindgebruiker]
De kaart is niet het gebied [scope keuze]
Vogel en muis [macro en micro simultaan]
Stuurmanskunst [faciliteren = superviseren]
Timing is essentieel [flexibiliteit noodzaak]
De vertrouwensbalans [verbinden en
gezamenlijk]
• Financiële instrumenten
• Ontwerp instrumenten
• Juridische instrumenten
• Proces/organisatie
Modellen
Scope
Investeringsbegroting
object
Grondexploitatie
object
Vastgoedexploitatie
object
Beheerexploitatie
onderneming
Businesscase
onderneming
Haalbaarheid
Investerings
Exploitatie
programma
Uitvoerbaarheid
Risico's
Financiering
jaarsaldo lasten/baten nominaal
Klassieke Grex
saldoverloop (boekwaarde)
€ 800.000
€ 600.000
€ 400.000
€ 200.000
€-
1
€ -200.000
€ -400.000
€ -600.000
€ -800.000
2
3
4
2
3
4
boekwaarde
Waarde ontwikkeling
rendementswaarde
€ 9.000.000
€ 8.000.000
€ 7.000.000
€ 6.000.000
€ 5.000.000
€ 4.000.000
€ 3.000.000
€ 2.000.000
€ 1.000.000
€0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Vastgoedexploitatie
kapitaal lasten
onderhoud
beheerkosten
vaste lasten
huuropbrengsten
jaarsaldo
€ 800.000
€ 600.000
€ 400.000
€ 200.000
€1
€ -200.000
€ -400.000
€ -600.000
€ -800.000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Beheer openbare ruimte (40 woningen)
kapitaal lasten
beheer en onderhoud
OZB
Rioolheffing
jaarsaldo
€ 30.000
€ 20.000
€ 10.000
€1
€ -10.000
€ -20.000
€ -30.000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Beheer openbare ruimte (40 woningen)
kapitaal lasten
beheer en onderhoud
OZB
Rioolheffing
jaarsaldo
€ 40.000
€ 30.000
€ 20.000
€ 10.000
€1
€ -10.000
€ -20.000
€ -30.000
€ -40.000
€ -50.000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Balans
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
ACTIVA
VASTE ACTIVA
grondverwerving
civiele infrastructuur
vastgoed
wind turbines
ontw. kosten
overig
.
2.448.000
952.000
15.232.000
1.942.080
-
2.448.000
884.000
14.144.000
1.803.360
-
2.448.000
816.000
13.056.000
1.664.640
-
2.448.000
748.000
11.968.000
1.525.920
-
2.448.000
680.000
10.880.000
1.387.200
-
2.448.000
612.000
9.792.000
1.248.480
-
2.448.000
544.000
8.704.000
1.109.760
-
2.448.000
476.000
7.616.000
971.040
-
2.448.000
408.000
6.528.000
832.320
-
2.448.000
340.000
5.440.000
693.600
-
Totaal vaste activa
20.574.080
19.279.360
17.984.640
16.689.920
15.395.200
14.100.480
12.805.760
11.511.040
10.216.320
8.921.600
VLOTTENDE ACTIVA
Debiteurensaldo
Liquiditeiten
218.484
222.854
227.311
231.857
236.494
241.224
246.048
250.969
255.989
261.109
Totaal vlottende activa
218.484
222.854
227.311
231.857
236.494
241.224
246.048
250.969
255.989
261.109
20.792.564
19.502.214
18.211.951
16.921.777
15.631.694
14.341.704
13.051.808
11.762.009
10.472.309
9.182.709
TOTAAL ACTIVA
PASSIVA
EIGEN VERMOGEN
eigen vermogen
resultaatbestemming
dividend
aandelen emissie
uitkering eigen vermogen
Totaal eigen vermogen
VREEMD VERMOGEN
hybride vermogen
lang vreemd vermogen
kort vreemd vermogen
crediteuren (betaal termijn)
belastingen
rc krediet (kasmiddelen)
8.747.520
430.4948.317.026
8.317.026
149.060
149.060516.1407.800.885
7.800.885
229.899
229.899516.1057.284.780
7.284.780
311.577
311.577516.0706.768.711
6.768.711
394.113
394.113516.0336.252.678
6.252.678
477.522
477.522515.9965.736.682
5.736.682
561.822
561.822515.9585.220.723
5.220.723
647.032
647.032515.9204.704.804
4.704.804
604.120
604.120515.8804.188.924
4.188.924
615.188
615.188515.8403.673.083
12.344.448
11.567.616
10.790.784
10.013.952
9.237.120
8.460.288
7.683.456
6.906.624
6.129.792
5.352.960
43.130
43.993
44.873
45.770
46.686
47.620
48.572
49.543
50.534
51.545
87.960
89.719
91.514
93.344
95.211
97.115
99.057
101.038
103.059
105.120
Totaal vreemd vermogen
12.475.538
11.701.328
10.927.170
10.153.066
9.379.016
8.605.022
7.831.085
7.057.206
6.283.385
5.509.625
TOTAAL PASSIVA
20.792.564
19.502.214
18.211.951
16.921.777
15.631.694
14.341.704
13.051.808
11.762.009
10.472.309
9.182.709
solvabiliteitsratio
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
Winst & Verlies rekening
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
EXPLOITATIE OPBRENGSTEN
stroomopbrengsten
subsidies
overig
.
.
1.328.932
1.292.876
-
1.355.511
1.318.733
-
1.382.621
1.345.108
-
1.410.273
1.372.010
-
1.438.479
1.399.451
-
1.467.248
1.427.440
-
1.496.593
1.455.988
-
1.526.525
1.485.108
-
1.557.056
1.514.810
-
1.588.197
1.545.106
-
Totaal exploitatie opbrengsten
2.621.808
2.674.244
2.727.729
2.782.284
2.837.929
2.894.688
2.952.582
3.011.633
3.071.866
3.133.303
EXPLOITATIE KOSTEN
grondhuur
onderhoudskosten variabel
onderhoudskosten vast
OZB belasting tarief
beheerkosten
.
287.150
183.527
20.879
26.010
-
292.893
187.197
21.296
26.530
-
298.751
190.941
21.722
27.061
-
304.726
194.760
22.157
27.602
-
310.821
198.655
22.600
28.154
-
317.037
202.628
23.052
28.717
-
323.378
206.681
23.513
29.291
-
329.846
210.814
23.983
29.877
-
336.442
215.031
24.463
30.475
-
343.171
219.331
24.952
31.084
-
Totaal exploitatie kosten
517.566
527.917
538.475
549.245
560.230
571.434
582.863
594.520
606.411
618.539
EBITDA
2.104.242
2.146.327
2.189.254
2.233.039
2.277.700
2.323.254
2.369.719
2.417.113
2.465.455
2.514.765
Afschrijving
EBIT
1.294.720809.522
1.294.720851.607
1.294.720894.534
1.294.720938.319
1.294.720982.980
1.294.7201.028.534
1.294.720- 1.294.720- 1.294.720- 1.294.7201.074.999 1.122.393 1.170.735 1.220.045
Rente kort vreemd vermogen
Rente lang vreemd vermogen
4.398656.064-
4.486617.222-
4.576578.381-
4.667539.539-
4.761500.698-
4.856461.856-
4.953423.014-
5.052384.173-
5.153345.331-
5.256306.490-
Totaal rente
660.462-
621.708-
582.956-
544.206-
505.458-
466.712-
427.967-
389.225-
350.484-
311.746-
EBT
149.060
229.899
311.577
394.113
477.522
561.822
647.032
733.168
820.251
908.299
129.048-
205.063-
227.075-
604.120
20,1%
615.188
20,0%
681.224
21,7%
Tax
NETTO RESULTAAT
winstmarge
149.060
5,7%
229.899
8,6%
311.577
11,4%
394.113
14,2%
477.522
16,8%
561.822
19,4%
647.032
21,9%
Financieringsbehoefte
EV cumulatief
VV cumulatief
Totaal ingebracht vermogen
€ 25.000.000
€ 20.000.000
€ 15.000.000
€ 10.000.000
€ 5.000.000
€1
€ -5.000.000
€ -10.000.000
€ -15.000.000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
concept: beschrijving voorgestelde keuze en haar omgeving
specificatie aannames
marktanalyse
programma/producten
effecten/output
bepalen relevante financiele stromen
uitwerking rekenmodel
(kasstromen, balansopbouw, jaarresultaten, free cashflow)
financial engineering
kasstromen
financiering
risico´s
presetatiemeting
NCW/IRR
ROI/terugverdientijd
financiering ratio's
4.
Evalueren
Beheers
Maatregelen
1.
Risico
Analyse
Marktwerking
Politieke en
maatschappelijke
ontwikkelingen
Risico
management
3.
Uitvoeren
Beheers
Maatregelen
2.
Opzetten
Beheers
Maatregelen
Planontwikkeling
BIJZONDERE GEBEURTENISSEN
Vertraging door procedures
Extra infra binnenplans benodigd
Minder uitgeefbaar door ecologie
Hogere bijdrage aan infra
Planschade
Hogere grondprijzen haalbaar
Risico 7
Risico 8
Risico 9
Risico 10
Risico 11
Risico 12
Risico 13
Risico 14
Risico 15
Risico 16
Risico 17
Risico 18
Risico 19
Risico 20
Gevolg MAX Gevolg MWW Gevolg MIN
-1.000.000
-1.000.000
-2.000.000
-1.500.000
-1.000.000
500.000
-500.000
-550.000
-605.000
-665.500
-732.050
-805.255
-885.781
-974.359
-1.071.794
-1.178.974
-1.296.871
-1.426.558
-1.569.214
-1.726.136
-700.000
-500.000
-1.000.000
-1.200.000
-700.000
1.000.000
-450.000
-495.000
-544.500
-598.950
-658.845
-724.730
-797.202
-876.923
-964.615
-1.061.076
-1.167.184
-1.283.903
-1.412.293
-1.553.522
-600.000
-400.000
-900.000
-800.000
-600.000
2.000.000
-400.000
-440.000
-484.000
-532.400
-585.640
-644.204
-708.624
-779.487
-857.436
-943.179
-1.037.497
-1.141.247
-1.255.371
-1.380.908
KANS
30%
30%
20%
10%
10%
10%
10%
20%
30%
10%
20%
10%
30%
40%
20%
30%
40%
10%
20%
30%
Risico k*g
-210.000
-150.000
-200.000
-120.000
-70.000
100.000
-45.000
-99.000
-163.350
-59.895
-131.769
-72.473
-239.161
-350.769
-192.923
-318.323
-466.874
-128.390
-282.459
-466.057
-3.666.442
klein/weinig
omvang
veel/groot
complexiteit
simpel
complex
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Eigen vermogen
Erfpacht
Crowdfunding
Tax increment financing
Fondsen (ruimtelijke investeringen)
Revolving funds
Private beleggers (v.b. duurzaamheid)
Subsidies
Garantstellingen
Verevening
1. Inventariseren van relevante financiële
stromen (nu en in toekomst) inclusief risico’s
en financieringsmogelijkheden
2. Opzetten economisch framework: scope,
allocatie van middelen, relevante modellen en
transacties
3. Uitwerken van de financiële modellen
4. Ownership van de financiële stromen en
contractering
5. Besluitvorming
Casus
Slotgraven Zuid te Hardenberg
• Het gebied Slotgraven Zuid ligt ten zuiden van het
Hardenbergse centrum en is sterk in beweging.
• Nieuw gemeentehuis, nieuwe impuls voor het gebied
• Rondom het nieuwe gemeentehuis (met name de
zuidzijde) bevinden zich verschillende locaties die weinig
samenhang vertonen en gedeeltelijk vrijkomen voor
herontwikkeling.
• Totale herontwikkelingsopgave ca. 3 ha.
OBS de kern
(gemeente)
voormalig
politiebureau (gemeente)
Optie
(gemeente)
voorm.
bibliotheek
(gemeente)
waterschaps
Gebouw (belegger)
sporthal de Meet
(gemeente)
Vraagstelling
• U wordt gevraagd als strategisch adviseur namens de
belegger, gemeente of een groep particuliere
initiatiefnemers op te treden:
• Wat is uw visie op deze ontwikkeling en welke kenmerken
moet het gebiedsconcept hebben in de nieuwe realiteit?
• Het financieel leidende principe/organisatie van het
gebied (korte termijn/lange termijn)
• Een samenvatting van de ontwikkelstrategie voor de
aanpak van de opgave
• Meerdere groepen van ca. 5 personen : belegger (eigenaar
Waterschapsgebouw), gemeente en groep particuliere
initiatiefnemers*
• Plenaire terugkoppeling van ca. 5 minuten per groep
• Tijd voor uitwerken casus: 35 minuten
* vermogende ouderen op zoek naar ideale woonomgeving
•
•
•
•
•
Uitgeschreven tekst casus
Kaart gebied
Eigendom gegevens
Planopvatting gemeente
Betrokken partijen: gemeente, eigenaren,
belegger, groep initiatiefnemers,
bewonerscommissie, scholen
• Samenvatting
• Reacties uit de zaal
• Uitnodiging borrel

Download Report