Jaarverslag IJsseldal Wonen
2013
Jaarverslag IJsseldal Wonen
2013
Auteur(s)
Datum
IJsseldal Wonen
Definitief 24 juni 2014
Inhoud
1.
Van het bestuur
4
1.1
1.2
1.3
1.4
Voorwoord
Graag stellen wij ons voor
Belangrijkste resultaten in 2013
Een blik op 2014 en verder
4
6
7
8
2.
Volkshuisvestingsverslag
9
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Onze klanten
Onze woningen
Onze wijken en buurten
Onze samenwerkingspartners
Onze organisatie
Onze financiën
9
12
17
19
21
24
3.
Verslag van de Raad van Toezicht
29
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
Inleiding
Hoofdlijnen van de Governance structuur
Bestuur
Raad van Toezicht
Toezicht
Activiteiten van de Raad van Toezicht
Goedkeuring van de jaarstukken 2013
Nawoord
29
29
29
30
33
34
37
37
4.
Kengetallen
38
5.
Jaarrekening
40
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
5.11
5.12
Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming)
Winst- en verliesrekening over 2013
Kasstromenoverzicht 2013
Algemene toelichting
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Grondslagen van resultaatbepaling
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
Toelichting op de balans
Toelichting op de winst- en verliesrekening
Overige informatie
Overige gegevens
40
42
43
44
45
55
58
59
61
72
77
80
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
3
1.
Van het bestuur
1.1
Voorwoord
Voor u ligt het eerste jaarverslag van IJsseldal Wonen. IJsseldal Wonen is het resultaat van een fusie
tussen Goed Wonen uit Twello en De Groene Waarden uit Gorssel. We zijn een jonge organisatie, maar
hebben via onze rechtsvoorgangers een lange historie op het gebied van wonen in de gemeenten Lochem en Voorst.
De fusie is een eerste stap op weg naar een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer, Zutphen. Voorlopig willen we dit bereiken in de vorm van een intensieve samenwerking met andere plattelandscorporaties, zoals Sprengenland Wonen en Woningstichting Brummen.
Daarvoor moet je wel eerst zelf de zaken op orde hebben. En daarop lag het accent in 2013.
Bij een fusie verdwijnen tal van vanzelfsprekendheden. Werkprocessen moeten opnieuw worden vormgegeven, takenpakketten worden herverdeeld, financiële aansturing moet opnieuw worden ingericht en
ga zo maar door. Voor de medewerkers betekende dit een periode van onzekerheid, maar ook de mogelijkheid om zelf mee te bouwen aan een nieuwe organisatie. Daarvoor hebben we als eerste onze
missie en kernwaarden herijkt:
IJsseldal Wonen werkt samen aan passend wonen in een prettige, landelijke omgeving, voor diegenen
die daar niet zelf in kunnen voorzien. We stellen daarbij de klant centraal, werken samen op basis van
wederkerigheid en handelen transparant en integer.
Samen met medewerkers hebben we onze kernwaarden geladen. Daarbij kwamen tal van vragen en
dilemma’s aan de orde. Wat betekent het om de klant centraal te stellen? Hoe ga je in de praktijk om
met tegengestelde belangen tussen de huidige bewoner en mogelijk toekomstige klanten? Wat mogen
we van elkaar en van externe partijen verwachten als we samenwerken op basis van wederkerigheid?
En hoe geven we integer handelen in de praktijk handen en voeten? Deze laatste discussie leidde tot
een heldere uitspraak: ’het moet in de krant kunnen’.
De consequentie van deze missie is dat we ons weer meer gaan richten op onze kerntaak: goed wonen
voor mensen met een smalle beurs. Maar wel vanuit het perspectief van de inclusieve samenleving. Een
samenleving waarin de regie bij mensen zelf ligt, waaraan iedereen gelijkwaardig deel kan nemen, waar
iedereen tot zijn recht komt en waar mensen worden aangesproken op hun talenten in plaats van hun
beperkingen.
Vervolgens hebben we gesprekken gevoerd met onze belangrijkste partners: de huurdersbelangenvereniging, de gemeenten Lochem en Voorst en de zorg- en welzijnsorganisaties. Zij hebben input geleverd op onze missie en visie en meegeholpen om landelijke ontwikkelingen te vertalen naar lokale gevolgen. Dit heeft geresulteerd in ons strategisch beleidsplan, waarbij we vier speerpunten hebben geformuleerd. Dit zijn: goede en gelijke slaagkansen voor woningzoekenden, betaalbaar wonen, zelfredzame wijken en buurten en passende dienstverlening. Om de speerpunten te kunnen realiseren hebben
we twee randvoorwaarden gesteld: een professionele werkorganisatie en een gezonde financiële situatie.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
4
Met name die laatste staat onder druk. De verhuurdersheffing en de bijdrage voor Vestia kosten ons de
komende jaren € 2,75 miljoen per jaar. Onze mooie ambities gaan dus gepaard met een forse bezuinigingsopdracht. Daarom hebben we keuzes gemaakt; in het huurbeleid, bij de meerjarenonderhoudsplanning en in de omvang en planning van investeringen. Ook onze eigen organisatie ontkomt niet aan
een bezuinigingsopdracht. We willen de kosten in de komende jaren met 20 procent verlagen. De koers
voor de komende jaren is daarmee wel helder. Eerst in control komen, dan pas nieuwe ambities. Dat
betekent niet dat we stil gaan zitten. We blijven ook in 2014 werken aan prettig wonen in het mooie landelijke gebied van de gemeenten Voorst en Lochem.
Yolanda Winkelhorst
Directeur-bestuurder IJsseldal Wonen
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
5
1.2
Graag stellen wij ons voor
Zoals in het voorwoord genoemd hebben we in 2013 de missie, visie en kernwaarden voor IJsseldal
Wonen geformuleerd zodat helder is wat voor soort organisatie IJsseldal Wonen wil zijn en waar we
voor willen staan.
Onze missie
IJsseldal Wonen werkt samen aan passend wonen in een prettige, landelijke omgeving, voor diegenen
die daar niet zelf in kunnen voorzien.
Onze visie in het kort
Wij geloven in de kracht van mensen en dromen van een inclusieve samenleving waarin iedereen meedoet.
 Wij zetten in op sterke buurten, waar mensen (zowel huurders als kopers) elkaar kennen en
helpen, ‘noaberschap’ noemen we dat.
 Wij willen het goed doen voor onze klanten.
 Wij doen niet overal hetzelfde, maar leveren waar nodig maatwerk.
 We zoeken naar optimale oplossingen in de schaalgrootte van de regio.
 We zoeken actief de samenwerking, waarbij niet geldt ‘u vraagt, wij draaien’, maar ‘samen zorgen voor een synergie-effect’.
 Wij stimuleren zelfwerkzaamheid.
 Wij verkiezen co-makership boven traditionele participatie.
 Wij geven optimaal inzicht in de keuzes die we maken en wat dat kost.
 Wij bepalen samen met onze partners onze opgaven waarbij we durven te experimenteren,
maar ook durven te stoppen.
 Wij vinden de effecten van onze prestaties (outcome) minstens zo belangrijk als de prestaties
zelf (output).
 Wij gaan duurzaam om met onze klanten, onze vastgoedvoorraad en ons vermogen.
Onze kernwaarden
Wij stellen de klant centraal
Wij zijn wezenlijk en oprecht geïnteresseerd in onze huurders, in onze partners en in elkaar. In het dagelijks gesprek dat we met huurders en partners voeren, ligt bovendien de legitimering van ons handelen. We luisteren, nemen mensen serieus, tonen respect en kunnen ook als collega’s op elkaar rekenen.
Binnen de bandbreedtes die we met elkaar afspreken zien we het als uitdaging om keuzes en maatwerk
te leveren aan onze huurders.
Wij werken samen op basis van wederkerigheid
Wij zijn van de slimme samenwerking. Dit betekent dat we vanuit de opgave bepalen welke samenwerkingspartner het meest voor de hand ligt. Om te voorkomen dat we dit elke keer opnieuw moeten doen,
zorgen we voor een optimaal netwerk van partijen waarmee we een verbinding hebben op missie- en
visieniveau. We stemmen onze investeringsruimte af op de inbreng van anderen. Zo waarborgen we
een integrale aanpak op het brede gebied van wonen.
Integer en transparant
Wij zijn eerlijk en open naar elkaar en naar de buitenwereld en spreken elkaar aan op ieders verantwoordelijkheid. We zeggen wat we doen en we doen wat we zeggen. Integriteit gaat voor ons hand in
hand met transparantie. Wij leggen verantwoording af over onze keuzes en resultaten, ook over onze
fouten en tegenvallers. Integriteit betekent ook dat wij op een verantwoorde wijze omgaan met het vastgoed en de middelen die ons ter beschikking staan en dat wij de bijbehorende risico’s goed managen.
We werken immers met maatschappelijk eigendom.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
6
Ons handelingskader in 2013
Het jaar 2013 stond in het teken van het samengaan van mensen, middelen en werkwijzen. We hebben
een start gemaakt met het herschrijven van de belangrijkste werkprocessen en het beschrijven van
nieuwe beleids- en toetsingskaders voor IJsseldal Wonen. ICT-systemen zijn op elkaar aangesloten en
is er een nieuw intranet ontwikkeld voor de interne communicatie. Om gedurende het jaar de reguliere
werkzaamheden toch zo goed mogelijk te kunnen blijven uitvoeren, hebben we in de gemeente Lochem
gewerkt met bestaand beleid en lopende afspraken van De Groene Waarden. Voor de gemeente Voorst
is het beleid van Goed Wonen leidend geweest. Dit is ook gecommuniceerd naar onze huurders.
Eind 2013 is het nieuwe ondernemingsplan voor IJsseldal Wonen gereed gekomen. Dit plan is begin
2014 door de Raad van Toezicht goedgekeurd. Het plan, dat de naam Dichter bij de kern draagt, beschrijft onze ambities en speerpunten voor de periode 2014-2017 en vormt vanaf 2014 ons handelingskader. De nieuwe werkprocessen worden in 2014 afgerond en geïmplementeerd in de organisatie.
1.3
Belangrijkste resultaten in 2013
Klantgericht werken
IJsseldal Wonen wil de klant meer centraal stellen. Dit vraagt om een andere manier van denken en
werken. We hebben in 2013 een dienstverleningsconcept ontwikkeld. Het dienstverleningsconcept geeft
richting aan de wijze waarop en de kwaliteit waarmee we ons tot onze (huidige en toekomstige) klanten
willen verhouden. Uitgangspunten zijn dat we de klant en niet het vastgoed centraal stellen, dat klanten
‘zaken doen’ met de frontlijnmedewerkers, dat niet wij maar de klant zelf bepaalt wat goed is voor hem
en we contactmomenten gebruiken om in gesprek te gaan met die klant. Het dienstverleningsconcept is
besproken met medewerkers en de huudersbelangenverenigingen en wordt in 2014 uitgerold. Dit doen
we onder andere door het inrichten van een klantcontactcentrum (KCC), het opzetten van rayonteams
en het samenvoegen van de afdelingen Woonservice en Vastgoed.
Begin 2013 heeft De Groene Waarden de KWH-trofee overhandigd gekregen voor de eerste plaatsnotering op de prestatie-index 2012. Hoewel de prijs feitelijk geldt voor de kwaliteit van de dienstverlening van De Groene Waarden, voelt het voor IJsseldal Wonen als een stimulans om in te blijven zetten
op maximale klanttevredenheid. In het voorjaar zijn de KWH-metingen voor IJsseldal Wonen gestart.
Het doel is om in 2015 het KWH-label voor IJsseldal Wonen te halen.
Eind 2013 hebben we, in samenwerking met de huurdersbelangenvereniging, de eerste klantenpanels
georganiseerd. Met huurders is gesproken over de kwaliteit van onze dienstverlening bij het huren van
een nieuwe woning, de afhandeling van reparatieverzoeken en onderhoud. Algemene conclusie is dat
met name de communicatie en het nakomen van afspraken echt beter moeten. Deze feiten worden nu
meegenomen in de beschrijving van de werkprocessen en de inrichting van het KCC. Het werken met
klantenpanels is goed bevallen en wordt in 2014 gecontinueerd.
Nieuwbouw
We hebben in 2013 een groot aantal nieuwbouwprojecten opgeleverd. In totaal maar liefst 160 woningen waarvan 137 huur- en 23 koopwoningen, een prachtige prestatie. Zo zijn de laatste 25 woningen
van de wijkvernieuwing Hofstraatbuurt in Wilp opgeleverd. In Twello hebben we vier appartementsgebouwen opgeleverd: de Stinzenhof, de Schaeckerhof, het appartementencomplex in het Stationskwartier en het complex aan de Duistervoordseweg, op de voormalige locatie van bouwbedrijf Van den Belt.
In Voorst hebben we de eerste fase van de nieuwbouw van het servicecomplex De Nieuwenhof afgerond. In Gorssel leverden we in het nieuwbouwproject Grooterkamp in totaal 27 woningen op. En in het
Stationskwartier leverden we zeven woningen op, waarvan drie woon-werkwoningen.
Door de veranderende wereld om ons heen en onze daarmee gepaard gaande financiële positie, hebben we de nieuwbouwplanning flink naar beneden moeten bijstellen. Zo hebben we besloten om de
bouw van fase 2 van De Nieuwenhof en de bouw van het appartementencomplex aan het Marktplein in
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
7
Twello uit te stellen. En de plannen om in Voorst een supermarkt en winkels te ontwikkelen en de ontwikkeling van een brede school in Twello zijn komen te vervallen.
Organisatieontwikkeling
Sinds de fusie begin 2013 hebben zich enkele belangrijke externe en interne ontwikkelingen voorgedaan die van invloed zijn op onze organisatiestructuur en formatie, zoals de beperktere investeringsmogelijkheden, nieuwe wetgeving, teruglopende nieuwbouw, de roep om efficiënter werken en onze ambities op het gebied van klantbenadering. Dit heeft geresulteerd in een plan voor de organisatie voor de
periode 2013-2017. Het plan beschrijft hoe we willen komen tot inkrimping van de formatie (met name in
de top) en hoe medewerkers naar meer taakvolwassenheid kunnen groeien. Deze taakvolwassenheid
willen we onder andere bereiken met behulp van intervisie. Hier zijn we in 2013 mee begonnen. In klein
verband leren medewerkers feedback te geven aan elkaar en gebruik te maken van elkaars kennis.
Samenwerking
IJsseldal Wonen wil in verbinding komen met de partijen om zich heen. Wij hebben andere partijen nodig om te komen tot een samenleving waarin iedereen mee kan doen. In 2013 sloten we een samenwerkingsovereenkomst met Trimenzo voor de realisatie van twee woongroepen voor dementerende
ouderen in woonzorgcentrum Martinushof in Twello. Ook met de gefuseerde huurdersbelangenvereniging stelden we een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst op. Deze is begin 2014 ondertekend. In
de gemeente Lochem werkten we met diverse partijen samen om senioren in de gemeente te ondersteunen bij het opplussen van hun woning. En met LochemEnergie hebben we in Eefde het eerste zonnepanelenproject uitgerold.
1.4
Een blik op 2014 en verder
De meerjarenbegroting geeft aan dat de huidige financiële positie van IJsseldal Wonen broos is. Voor
2014 en 2015 is er weinig financiële speelruimte, omdat we willen voldoen aan de criteria van de externe toezichthouders. De verwachting is dat er vanaf 2016 weer meer ruimte ontstaat als gevolg van kostenbesparing, het exploiteren van nieuwbouw, afname van leegstand en het wegvallen van voorfinanciering van nieuwbouwprojecten. Dit financiële kader is bepalend geweest bij de totstandkoming van onze
koers voor de komende jaren. De jaren 2014 en 2015 zetten we vooral in op het financieel in control
komen, de ontwikkeling van onze organisatie, het optimaliseren van de werkprocessen en het verstevigen van ons netwerk.
Vanaf 2016 is er weer meer ruimte voor extra investeringen en daarmee de realisatie van onze ambities.
Die ambitie is vooral gericht op het werken aan een inclusieve samenleving. Een samenleving waarin de
regie bij de mensen zelf ligt, waaraan iedereen gelijkwaardig deel kan nemen en iedereen tot zijn recht
komt. We zoeken daarbij de samenwerking met anderen op, om aan te sluiten bij de vragen die leven in
de lokale gemeenschap. Want juist in de lokale gemeenschappen ligt het vertrekpunt van ons handelen.
Dat betekent dat wij intensief moeten samenwerken met de gemeenten Voorst en Lochem, de huurdersbelangenvereniging, dorpsraden en de zorg- en welzijnsorganisaties. Maar onze belangrijkste partners zijn onze klanten, de huurders. Deze kanteling in denken vraagt om een andere manier van werken
en een brede inzet op het terrein van wonen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
8
2.
Volkshuisvestingsverslag
2.1
Onze klanten
Woonruimteverdeling
De woonruimteverdeling voor woningen met een huurprijs tot € 681,02 in de Stedendriehoek Apeldoorn,
Zutphen en Deventer, wordt voor ons uitgevoerd door Woonkeus Stedendriehoek. Bij dit verdeelsysteem zijn op dit moment de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Lochem (deels), Voorst en
Zutphen aangesloten. Woonkeus Stedendriehoek verzorgt namens de samenwerkende woningcorporaties de voorlichting aan woningzoekenden, publicatie van alle beschikbaar komende huurwoningen,
volgordebepaling van de kandidaten, afhandeling van urgentieverzoeken en geschillen en het verstrekken van woningmarktinformatie.
Vanaf 2013 wordt het vrijgekomen woningbezit van de voormalige woningstichting De Groene Waarden
ook te huur aangeboden via Woonkeus Stedendriehoek. De ingeschreven woningzoekenden van De
Groene Waarden behielden bij de overgang hun opgebouwde rechten.
In 2013 is naast toewijzing op basis van inschrijfduur, een deel van het woningaanbod via loting toegewezen. Dit vergroot de slagingskansen voor starters en voor woningzoekenden die met spoed op zoek
zijn naar een woning. Het percentage woningen dat verhuurd mag worden via loting is in 2013 verhoogd
van 10% naar 15%.
Informatie van Woonkeus Stedendriehoek over de woningzoekendenmarkt in de Stedendriehoek:
 Woningzoekenden uit het landelijk gebied slagen sneller dan die uit het stedelijk gebied: Brummen (41%), Voorst (39%), Lochem (32%), Zutphen en Apeldoorn (28%) en Deventer (25%).
 10% van de ingeschreven woningzoekenden is daadwerkelijk actief op zoek naar woonruimte.
 Senioren zijn aanmerkelijk minder actief op zoek naar een huurwoning. De meest actieve woningzoekenden zijn de mensen onder 30 jaar, gevolgd door de leeftijdsgroep 30 tot en met 54
jaar.
 Het slagingspercentage van jongeren onder 23 jaar blijft stijgen: 20% in 2013, 15% in 2012, 8%
in 2011.
 Gemiddeld reageren er 42 woningzoekenden op een woning die wordt aangeboden op basis
van inschrijfduur.
 Gemiddeld reageren er 60 woningzoekenden op een woning die wordt aangeboden door middel van loting.
In de gemeenten Lochem en Voorst zijn in 2013 in totaal 478 woningzoekenden actief geweest. Ook
hier geldt dat de woningzoekenden onder de 30 jaar met 48% het meest actief zijn.
Tabel 1: Actief woningzoekenden verdeeld naar leeftijdscategorie
Gemeente
Lochem
Voorst
Totaal
18-22 jaar
21
33
54
Leeftijdscategorie
23-29 jaar
30-54 jaar
55-64 jaar
52
56
11
124
110
25
176
166
36
Totaal
65+
16
30
46
156
322
478
De meest actieve woningzoekenden hebben een inschrijftijd opgebouwd van tussen de drie en vijf jaar.
De groep die langer dan vijf jaar staat ingeschreven is het minst actief op de woningmarkt. Zij hebben
veelal geen concrete verhuiswens, maar staan ingeschreven uit voorzorg.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
9
Tabel 2: Actief woningzoekenden verdeeld naar inschrijfduur
Gemeente
Lochem
Voorst
Totaal
<1 jaar
29
45
74
1-3 jaar
36
69
105
Inschrijfduur
3-5 jaar
54
126
180
Totaal
5-7 jaar
18
58
76
>7 jaar
19
24
43
156
322
478
In 2013 zijn 252 huurwoningen via Woonkeus Stedendriehoek toegewezen. Het gaat dan om zowel
bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Hiervan heeft 88% (223) een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van € 681,02.
Tabel 3: Toegewezen huurwoningen verdeeld naar huurprijs
Gemeente
Lochem
Voorst
Totaal
< 374,44
5
5
374,44-535,91
22
44
66
Huurprijs (in €)
535,91- 574,35
11
25
36
Totaal
574,35- 681,02
15
101
116
> 681,02
29
29
48
204
252
Als een woning vrijkomt, trekken wij de huurprijs van die woning op naar de streefhuur. Omdat wij veel
eengezinswoningen in ons bezit hebben met een hoge kwaliteit en dus een hoge maximale huurprijs,
heeft 58% van de woningen die zijn aangeboden in 2013 een huurprijs die hoger is dan € 574,35.
Slagingskansen
Het gemiddelde slagingspercentage van woningzoekenden in de gemeenten Lochem en Voorst ligt met
36% in 2013 ruim boven het gemiddelde in de Stedendriehoek (27%). Er is de laatste jaren sprake van
een verbetering van het algemene slagingspercentage doordat er meer aanbod is en minder wordt gereageerd op woningen. Door de invoering van het lotingssysteem in 2012 is ook de slagingskans van
woningzoekenden met een korte inschrijfduur sterk gestegen: van 8% in 2011 naar 20% in 2013. IJsseldal Wonen heeft in totaal 28 woningen op basis van loting geadverteerd.
Gemiddeld aantal reacties
De verhouding tussen vraag en aanbod van huurwoningen kan behalve in het slagingspercentage ook
worden uitgedrukt in het aantal reacties per woning. Het aantal reacties zegt iets over de populariteit van
geadverteerde woningen.
Tabel 4: Geplaatste woningadvertenties en reacties
Gemeente
Aantal geplaatste advertenties
Totaal aantal reacties
Aantal reacties per advertentie
37
94
952
2.814
26
30
131
3.766
29
Lochem
Voorst
Totaal
Doordat we in de gemeente Lochem in 2013 zijn gaan deelnemen aan Woonkeus Stedendriehoek, zien
we daar een stijging van het aantal reacties op woningadvertenties. Daarentegen zien we een daling in
Voorst. In 2013 reageerden er bij ons gemiddeld 29 woningzoekenden per geadverteerde woning (34 in
2012). In de gehele Stedendriehoek ligt dit op 45. Het aantal reacties verschilt overigens voor de verschillende woningtypen. Op seniorenwoningen komen gemiddeld 5 reacties, terwijl 50 reacties op een
eengezinswoning eerder regel dan uitzondering is.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
10
Toewijzing primaire doelgroep
Woningcorporaties zijn verplicht om minstens 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot
en met € 681,02 toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Dit zijn huishoudens met een belastbaar inkomen onder € 34.229. In 2013 heeft 24% van de nieuwe huurders die een woning zijn gaan huren met
een huurprijs tot € 681,02 een inkomen onder € 34.229. Wij voldoen dan ook aan de 90%-norm.
Huisvesting bijzondere doelgroepen
Het aantal woningen dat buiten de reguliere woonruimteverdeling is toegewezen aan bijzondere doelgroepen is in 2013 beperkt gebleven. Zo’n 90% van de vrijgekomen woningen hebben we door middel
van inschrijfduur of door loting toegewezen. We constateren dat er een procentuele afname is van woningen die door middel directe bemiddeling of door urgentie zijn toegewezen.
Tabel 5: Toewijzing sociale huurwoningen
Totaal toegewezen
Gewone woningzoekenden
Directe bemiddeling
Sociale/ medische
urgenten
Herstructureringsurgenten
204
13
6
0
223
Aanvragen voor directe bemiddeling of urgentie worden behandeld in de onafhankelijke regionale urgentiecommissie. Er zijn in 2013 in totaal 11 aanvragen binnengekomen bij de urgentiecommissie. Hiervan
zijn er drie door de commissie afgewezen en 1 urgentieaanvraag is niet in behandeling genomen.
IJsseldal Wonen heeft daarnaast vijf woningen toegewezen aan statushouders en één woning is beschikbaar gesteld aan Vrouwenopvang.
Huurprijsbeleid
Per 1 juli 2013 hebben we de huren van de woningen verhoogd en gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging als het huishoudinkomen in 2011 hoger was dan € 33.614. We hebben hiervoor moeten kiezen vanwege de verhuurdersheffing en de heffing van het Centraal Fonds die aan de
corporaties wordt opgelegd. We maken ons wel grote zorgen over de stijgende woonlasten van de
huurders
De basishuurverhoging bedraagt in 2013 4% en voor de hogere inkomens 4,5% respectievelijk 6,5%.
Voor een aantal complexen is afgeweken van de basisuitgangspunten vanwege de marktpositie of andere omstandigheden. De gemiddelde huurverhoging voor woningen is in 2013 is uitgekomen op 3,94%.
De streefhuren zoals die voor de fusie tussen Goed Wonen en De Groene Waarden waren bepaald, zijn
in 2013 gehandhaafd. Het streven is om in 2014 een nieuw huurprijsbeleid vast te stellen.
Verhuiskostenregeling
We hebben een verhuiskostenregeling die is vastgesteld in het ‘Reglement inzake bijdragen in de kosten van verhuizing bij sloop en vervangende nieuwbouw van IJsseldal Wonen’. In 2013 bedraagt de
vergoeding € 5.658 (met ingang van 1 maart 2013). Deze vergoeding is uitgekeerd aan bewoners van
woningen die in 2013 gesloopt zijn, waaronder De Nieuwenhof in Voorst en de Hofstraatbuurt in Wilp. Er
zijn in 2013 26 vergoedingen uitgekeerd met een totaalbedrag van € 149.000.
KWH
IJsseldal Wonen is aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huurwoningen (KWH). Dit
centrum verstrekt onder andere het KWH Huurlabel. Het label is een middel om de kwaliteit van de
dienstverlening te meten. Voor de fusie hanteerde De Groene Waarden het KWH Huurlabel al. In 2012
werd Woningstichting De Groene Waarden zelfs nummer één in de benchmark prestatie-index waarbij
alle aangesloten leden op prestaties worden vergeleken.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
11
Ons doel is om in 2015 het Huurlabel te halen. We zijn daarom in 2013 gestart met het meten van de
resultaten. De meetgegevens zijn nog vrij beperkt. Zo hebben we nog geen meetgegevens van het
planmatig onderhoud. In 2014 wordt een plan van aanpak opgesteld voor een verdere implementatie
van KWH.
Tabel 6: Scores KWH in 2013
Meetonderdeel
Bereikbaarheid
Communicatie en informatie
Woning zoeken
Nieuwe woning
Huur opzeggen
Reparaties
Onderhoud
Klachten behandelen
Gemiddeld
Resultaat 2013
7,1
7,4
7,8
7,3
8,2
7,4
Geen meetresultaten
5,6
7,2
De lage notering bij het onderdeel ‘klachten behandelen’ komt mede doordat de informatievoorziening
rondom het melden van klachten niet voldeed aan de eisen van het KWH. Dit zal bij het plan van aanpak worden meegenomen.
Herinrichten werkprocessen
In 2013 zijn we gestart met het herinrichten van de belangrijkste werkprocessen. Intern is hieraan uitgebreid aandacht besteed. In samenwerking met de huurdersbelangenvereniging zijn voor vier klantgerelateerde processen (woning betrekken, woning verlaten, reparatieverzoeken en onderhoud) klantenpanels georganiseerd om een bijdrage te krijgen vanuit de klant zelf. Het resultaat van deze klantenpanels
is gecomprimeerd vastgelegd in een film die zowel aan de medewerkers als aan alle paneldeelnemers is
vertoond. De uitkomsten zijn meegenomen in de nieuwe werkprocessen. In 2014 worden deze werkprocessen vastgesteld.
Klachtencommissie
IJsseldal Wonen werkt in 2013 nog met twee bestaande onafhankelijke klachtencommissies die geschillen tussen huurders en IJsseldal Wonen in behandeling nemen. Vanaf 2014 zullen de twee klachtencommissies vervangen worden door een nieuwe commissie vanuit Woonkeus Stedendriehoek. De
commissie oefent haar werkzaamheden uit volgens het vastgestelde ‘Reglement Klachtencommissie’.
Het advies dat de commissie uitbrengt is bindend. In 2013 zijn er geen geschillen voorgelegd.
2.2
Onze woningen
Ontwikkeling woningbezit
IJsseldal Wonen exploiteert 3.344 huurwoningen in de gemeenten Voorst en Lochem. Naast het woningbezit verhuren we tevens zorgwoningen en -complexen, maatschappelijk onroerend goed, garages,
parkeerplaatsen en commerciële ruimten. De helft van onze totale woningvoorraad is gelegen in de kern
Twello.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
12
Tabel 7: Woningbezit op 31-12-2013
Kern
Twello
Gorssel
Eefde
Voorst
Terwolde
Wilp
Epse
Klarenbeek
Almen
Harfsen
Teuge
Nijbroek
De Vecht
Joppe
Totaal
Aantal woningen
1.775
359
352
250
133
145
75
67
65
63
35
12
6
7
3.344
Tabel 8: Woningbezit verdeeld naar huurprijs
Huurcategorie
Aantal
Percentage
Goedkoop, tot € 374,44
Betaalbaar, tot € 574,35
Middelduur, tot € 681,02
426
2.396
323
13
72
9
Duur, vanaf € 681,02
Totaal
199
3.344
6
100
Het overgrote gedeelte van onze woningvoorraad (85%) heeft een huurprijs tot € 574,35 en is hierdoor
betaalbaar voor onze primaire doelgroep. We zien dat het aandeel woningen in het middeldure en dure
segment de komende jaren groter wordt. Dit is een zorgpunt waar aandacht aan zal worden besteed,
onder andere bij het opstellen van nieuw strategisch voorraadbeleid.
Tabel 9: Woningbezit verdeeld naar woningtype
Woningtype
Percentage
Eengezinswoning
81
Appartement levensloopgeschikt
13
Appartement zonder lift
3
Zorgwoningen
3
Woonwagens *
0
* 4 stuks
Wonen met een plus
Door het scheiden van wonen en zorg en de verdergaande extramuralisering van zorg, zijn ouderen
genoodzaakt om steeds langer thuis te blijven wonen. Daarom zijn we in de gemeente Lochem het project ‘Wonen met een plus’ gestart. Bij dit project kiezen huurders voorzieningen uit die het woongemak
verbeteren. Het gaat om kleine aanpassingen zoals een tweede trapleuning, het verwijderen van drempels en het plaatsen van een tweede toilet. In het verlengde hiervan zijn we samen met onder andere
Stichting Welzijn Lochem en Dementienetwerk een pilotproject gestart om mensen met dementie langer
zelfstandig thuis te laten wonen. Dit project wordt financieel ondersteund door de provincie. In maart
2014 is een evaluatierapport verschenen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
13
Nieuwbouw
In 2013 hebben we in totaal 157 nieuwbouw-huurwoningen opgeleverd. In Twello zijn er vooral veel
appartementen bijgekomen. De herstructurering van de Hofstraatbuurt in Wilp is zo goed als afgerond.
In Gorssel is de eerste fase van het uitbreidingsgebied Grooterkamp gerealiseerd. Hier hebben we 18
koopwoningen Koopgarant verkocht aan koopstarters uit met name de gemeente Lochem. Daarnaast
zijn er negen huurwoningen gerealiseerd.
Het project De Nieuwenhof in Voorst betreft vervangende nieuwbouw. De tweede fase van dit project,
de bouw van twee luxe appartementengebouwen, zullen we niet zelf meer gaan realiseren. Dit project
gaat in 2014 in de verkoop.
Tabel 10: Totaal aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2013
Project
Hofstraatbuurt, Wilp
LMB-terrein, De Vecht
Locatie van de Belt, Twello
Schaeckerhof, Twello
Stinzenhof, Twello
Stationskwartier, Twello
Stationskwartier, Twello
De Nieuwenhof fase 1, Voorst
De Grooterf, Eefde
De Grooterkamp, Gorssel
De Grooterkamp, Gorssel
Totaal opgeleverd
Aantal
Woningtype
Categorie
25
4
12
27
26
9
7
22
1
9
18
eengezinswoningen
eengezinswoningen
appartementen
appartementen
appartementen
appartementen
eengezinswoningen
appartementen
eengezinswoning
nultredenwoningen
eengezinswoningen
huur
koop
huur
huur
huur
huur
huur
huur
koop
huur
koop
137 huur
23 koop
160
Betaalbaar
7
Middelduur
11
5
7
18
5
4
17
56
Tabel 11: Totaal aantal nieuwbouwwoningen in ontwikkeling
Marktplein II, Twello
Woningtype
appartementen
appartementen
Categorie
huur
huur
24
appartementen
huur
4
eengezinswoningen
koop
3
13
eengezinswoningen
eengezinswoningen
koop
huur
Kapperallee, Gorssel
3
nultredenwoningen
huur
De Grooterf, Eefde
2
kavels
koop
LMB-terrein, De Vecht
Nijbroek
Grooterkamp fase 2, Gorssel
Totaal in ontwikkeling
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
9
26
22
In 2014 en 2015 verwachten we nog ruim 100 woningen op te leveren. Daarna neemt de nieuwbouwopgave af en bouwen we alleen nog huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens.
Aantal woningen
37
21
7
9
7
Voor de indeling naar prijscategorie in bovenstaande tabel is gebruik gemaakt van de kale huurprijs,
zonder huurverhogingen door eventuele keuzes en meerwerk en zonder dat rekening is gehouden met
woonlastengaranties of huurkortingen.
Project
Beekzone, Twello
De Beek, De Brug, De Bron
Duur
107
14
64
Verkoop
Het bestaande verkoopbeleid van de rechtsvoorgangers Goed Wonen en De Groene Waarden is in
2013 gecontinueerd. In 2014 wordt een nieuw strategisch voorraadbeleid voor het totale woningbezit
van IJsseldal Wonen opgesteld. Verkoop is daar een belangrijk onderdeel in.
Het koopproduct ‘Goed Kopen’, dat is gebaseerd op erfpacht, bieden we sinds medio 2013 niet meer
aan. Financiers zijn terughoudend geworden in het verstrekken van leningen als er sprake is van erfpacht. Omdat wij geen garantie van financiering meer kunnen geven, zijn we gestopt met dit product.
Ook het product ‘Koopgarant’ bieden wij vanwege de financiële risico’s vanaf 2013 niet meer aan. We
verkopen nu alleen nog woningen onder reguliere condities. Koopstarters kunnen nog wel een starterslening aanvragen bij de gemeente.
Tabel 12: Verkoop in 2013
Aantal woningen begroot voor verkoop
Aantal verkopen gerealiseerd
Verschil
15
16
+ 1
Opbrengst begroot
Opbrengst gerealiseerd
Verschil
€ 2.100.000
€ 2.004.000
-/-- €
96.000
Het resultaat uit verkoop ad € 2,0 miljoen is opgebouwd uit de resultaten van de verkopen in 2013 (€ 1,9
miljoen) en het verkoopresultaat op de verkopen onder voorwaarden (€ 0,1 miljoen).
De totale verkoopopbrengst in 2013 is € 5,1 miljoen (ingaande kasstroom). In totaal zijn er 19 eenheden
verkocht (raming 15), onder te verdelen in 16 woningen, twee bedrijfspanden en één erfpachtkavel. Na
aftrek van de boekwaarden (verminderd met de gerealiseerde herwaardering), resteert een bate van per
saldo € 1,9 miljoen. Dit is iets lager dan begroot (€ 2,1 miljoen).
In 2013 hebben we vier woningen teruggekocht. Hiervan zijn er twee weer verkocht, één is er verhuurd
en één staat nog te koop. Er is in 2013 één woning aangekocht voor de ontwikkeling van Marktplein II.
Onderhoud
Het onderhoudsbeleid van IJsseldal Wonen is vastgelegd in de (meerjarenonderhouds-)begroting. We
hebben het onderhoud verdeeld in vier categorieën:
 planmatig onderhoud
 reparatieverzoeken
 mutatieonderhoud
 individuele woningverbetering
Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van de vervangingscyclus van de diverse onderdelen van de woning. Het doel is om op tijd preventief onderhoud uit te voeren, zodat de onderdelen zo
lang mogelijk meegaan.
De reparatieverzoeken worden uitgevoerd op initiatief van de klant. Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden. De reparatiewerkzaamheden aan de buitenkant van de woning komen voor
rekening van de verhuurder. De reparatiewerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning komen,
conform het huurrecht, veelal voor rekening van de huurder. Hiervoor kunnen huurders lid worden van
ons glas- en servicefonds. Tegen een maandelijkse bijdrage worden deze reparaties dan door IJsseldal
Wonen uitgevoerd.
Mutatieonderhoud voeren we uit bij het opnieuw verhuren van een woning. Hierbij moet de woning voldoen aan het gewenste kwaliteitspeil. Er wordt geen asbest meer geaccepteerd in zelf aangebrachte
voorzieningen. Hierop wordt extra gecontroleerd.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
15
Onder individuele woningverbetering verstaan we het vervangen van badkamers, toiletten of keukens op
verzoek van de klant. Afhankelijk van de ouderdom van de vertrekken, ontvangen de klanten een aanbieding waarbij het onderhoud gratis of tegen bijbetaling van de vervroegde afschrijving wordt uitgevoerd. In het kader van de bezuinigingsdoelstellingen zijn ook de uitgaven aan de individuele woningverbeteringen kritisch onder de loep genomen. Gezien de hoge technische kwaliteit bleek het technisch
verantwoord om de onderhoudscycli van badkamers, toiletten en keukens te verlengen. Hierdoor zal
deze vorm van onderhoud in de toekomst sterk afnemen.
Keuzevrijheid is een belangrijk uitgangspunt bij IJsseldal Wonen. Alleen bij onderhoud aan de buitenzijde van de woning of op basis van veiligheidsvoorschriften is de huurder verplicht mee te werken. Waar
mogelijk heeft de huurder keuzemogelijkheden in de afwerking, bijvoorbeeld bij vervanging van keuken,
badkamer of toilet.
Tabel 13: Onderhoud in 2013
Soort onderhoud
Planmatig onderhoud
(incl. contractenonderhoud)
Begroting 2013 x €1.000
Realisatie 2013 x € 1.000
5.862
2.855
660
210
6.732
702
330
69
3.956
Reparatieverzoeken
Mutatieonderhoud
Asbestsanering
Totaal
Het planmatig onderhoud is gedurende 2013 fors bijgesteld vanwege bezuinigingen. Voor de reparatieverzoeken en het mutatieonderhoud is sprake van grotere uitgaven dan was begroot. Voor een deel zijn
deze kosten niet goed te beïnvloeden. Daarnaast is er in dit eerste jaar na fusie sprake geweest van
wisselingen in budgetverantwoordelijkheden en niet eenduidige werkafspraken. Dat is van invloed geweest op de onderhoudsuitgaven.
Verduurzaming woningbezit
Wij verduurzamen onze bestaande woningvoorraad door bij planmatig onderhoud en bij mutatie de
energiezuinigheid van woningen te verbeteren. In 2018 willen we onze woningen gemiddeld op label B
hebben. Het bezit in de gemeente Lochem heeft gemiddeld label B. In de gemeente Voorst zal door de
vele nieuwbouw en sloop van oude woningen sinds 2011 naar verwachting het gemiddelde energielabel
in 2013 op C uitkomen. In 2014 wordt een actueel overzicht gemaakt voor ons hele woningbezit.
Grafiek 1: Energielabels woningbezit gemeente Voorst (stand 2011)
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
16
Grafiek 2: Energielabels woningbezit gemeente Lochem (stand 2013)
Dit jaar zijn we een samenwerking aangegaan met LochemEnergie, een lokale coöperatieve vereniging
die zich inzet voor duurzaamheid. Samen met LochemEnergie willen we op 50 huurwoningen in de gemeente Lochem zonnepanelen plaatsen. LochemEnergie financiert de zonnepanelen en verhuurt deze
aan de bewoners. De financiering komt deels via de provincie en deels via de eigen leden. In 2014 starten we daadwerkelijk met de uitvoering van het project.
2.3
Onze wijken en buurten
Maatschappelijk en commercieel vastgoed
Ons maatschappelijk vastgoed (inclusief zorgvastgoed) bestaat uit:
 Drie steunpunten in Epse, Almen en Harfsen van waaruit zorg- en welzijnsdiensten worden verleend aan de omliggende woningen. De steunpunten zijn verhuurd aan zorgorganisatie Sutfene. De woningen worden rechtstreeks door IJsseldal Wonen aan de huurders verhuurd.
 De beschermde woonvorm Hassinkhof in Gorssel. Dit zijn 10 eenheden met gemeenschappelijke ruimtes die verhuurd worden aan Philadelphia Zorg.
 De beschermde woonvorm Kapperallee in Eefde. Dit zijn 18 eenheden met gemeenschappelijke ruimtes die verhuurd worden aan Trajectum Hanzeborg.
 De buurtsuper in Almen, die gerund wordt door Support en Co. Hierbij worden mensen met een
afstand tot de arbeidsmarkt ingezet, die via het werk in de buurtsuper weer werkervaring kunnen opdoen en daardoor betere kansen hebben op de reguliere arbeidsmarkt.
 De werk- en expositieruimte voor de kunstkring in Twello die wordt verhuurd met huurkorting.
 De beschermende woonvormen Daslook 4 en De Barnte 14 voor cliënten van Zozijn.
 Zeventien woningen verhuren wij in Twello aan De Passerel voor huisvesting van hun cliënten.
 Zorggroep Apeldoorn huurt in Torenbosch 12 in Twello een dagopvangruimte.
 Drie wooneenheden in Voorst die wij verhuren aan ‘s Heerenloo Zorggroep.
 Een verzorgingstehuis in Twello dat wij verhuren aan Trimenzo.
 Een verpleeghuis in Twello dat wordt verhuurd aan Zorggroep Apeldoorn.
We hebben in 2013 overleg gevoerd met de werkgroep uit Harfsen die zich bezighoudt met de ontwikkeling van een Kulturhus in het dorp. IJsseldal Wonen faciliteert de werkgroep met € 12.500 om het haalbaarheidsonderzoek verder uit te werken. Ook onderzoeken wij of de drie steunpunten optimaler gebruikt kunnen worden door de lokale gemeenschap.
Ons maatschappelijk en commercieel vastgoed, exclusief zorgvastgoed, betreft per 31 december 2013
in totaal 6.445 m2 met een jaarhuur van € 671.552. Hiervan is 2.819 m2 met een totale jaarhuur van €
349.397 maatschappelijk vastgoed. IJsseldal Wonen richt zich de komende jaren vooral op sociale
huurwoningen. In de toekomst zal het aandeel commerciële ruimten dan ook afnemen door delen ervan
te verkopen. Passend binnen dit kader zijn eind 2013 twee commerciële ruimten verkocht met een gezamenlijke oppervlakte van 1.876 m2 en een jaarhuur van € 211.248.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
17
Investeringen in leefbaarheid
Bij onze investeringen in leefbaarheid hanteren we de volgende uitgangspunten:
 Het belangrijkste uitgangspunt is dat huurders in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor
hun eigen leefomgeving. Wanneer zij zelf in staat zijn om de knelpunten op te lossen, is er geen
ondersteuning van anderen nodig.
 Leefbaarheid is geen zaak van ons alleen. Investeringen in leefbaarheid doen we altijd samen
met andere partijen.
 De inzet van IJsseldal Wonen moet een toegevoegde waarde hebben voor onze huurders of
andere kwetsbare inwoners in ons werkgebied. Het is niet uitgesloten dat ook anderen profijt
hebben van deze inzet, om bijvoorbeeld een bepaalde schaalgrootte te halen.
 De inzet van IJsseldal Wonen moet een relatie vertonen met ons woningbezit in de betreffende
kern.
 De inzet moet passen binnen de wettelijke kaders, nu en in de toekomstige Herzieningswet.
 Alle activiteiten die op het terrein van leefbaarheid worden ontplooid moeten een (maatschappelijk) rendement opleveren.
We hebben in 2013 diverse lokale initiatieven ondersteund om de leefbaarheid in wijken en/of de zelfredzaamheid van mensen te verbeteren. Dit doen we door een financiële bijdrage te leveren of door zelf
fysieke maatregelen te treffen. Enkele voorbeelden van activiteiten die we in 2013 hebben gefaciliteerd:
 subsidiëring van de Kunstkring Voorst door een jaarlijkse huurkorting;
 sponsoring van het Klompenfeest in Twello;
 groenonderhoud;
 verlichting achterpaden;
 sponsoring van buurtbarbecues in Voorst;
 sponsoring van de renovatie van de Kinderboerderij in Teuge;
 sponsoring van een kookboek in Voorst door buurtbewoners gemaakt;
 bijdrage aan buurtbemiddeling;
 ondersteuning financiële thuisadministratie;
 ondersteuning Hulpfonds Gorssel e.o.;
 ondersteuning jongerenwerk (straathoekwerker);
 ondersteuning van het vervoersproject van Stichting Ouderenwerk Lochem;
 ondersteuning van het ‘Thuis informatie project’;
 sponsoring van de renovatie van een peuterplein in Eefde;
 sponsoring van het jazzfestival in Gorssel;
 ondersteuning van het openluchttheater in Gorssel.
We hebben bij een aantal complexen inloopbijeenkomsten georganiseerd waarbij onze woonconsulenten en opzichters met bewoners in gesprek gaan over de woonbeleving en de leefbaarheid in het desbetreffende complex. Onze woonconsulenten en opzichters zijn verder actief in de wijken als het gaat om
overlast, betalingsachterstanden en andere problematiek die van invloed zijn op de leefbaarheid.
Vanaf 2014 gaan we ons nog meer inzetten om het buurten en wijken zelfredzamer te maken (het zogenaamde ‘noaberschap’). Wij juichen het initiatief dat burgers nemen om de buurt te verbeteren sterk
toe.
Sociaal netwerk
In de gemeente Voorst zijn we aangesloten bij een regulier OGGZ-overleg (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg) en in het Sociale Vangnet. Hier vindt op financieel en sociaal-maatschappelijk terrein
afstemming plaats tussen IJsseldal Wonen, de gemeente Voorst en hulpverlenende instanties.
Ook in de gemeente Lochem heeft IJsseldal Wonen een uitgebreid netwerk opgebouwd. De lijnen met
diverse maatschappelijke instellingen zijn kort waardoor op basis van wederkerigheid problemen worden
aangepakt.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
18
Voor gezinnen waarin sprake is van meervoudige problematiek zijn we in 2013 samen met de gemeente
Lochem en enkele maatschappelijke organisaties in Epse gestart met een maatschappelijke carrousel.
Deze carrousel krijgt een vervolg in de gehele gemeente Lochem.
2.4
Onze samenwerkingspartners
Onze inzet op het gebied van de woningmarkt en de leefbaarheid wordt in belangrijke mate bepaald in
overleg met onze samenwerkingspartners. We ontlenen immers ons bestaansrecht aan onze prestaties
en de maatschappelijke waardering hiervoor.
De belangrijkste stakeholders bij het opstellen van ons beleid zijn de gemeenten Lochem en Voorst, de
huurdersbelangenvereniging, de dorpsraden en de deelnemers van het netwerk wonen, welzijn en zorg.
Om de inbreng van de stakeholders te waarborgen is de samenwerking vastgelegd in een convenant
met de gemeenten, een samenwerkingsovereenkomst met de huurdersbelangenvereniging en het masterplan Wonen, Welzijn en Zorg Lochem. Voor de dorpsraden geldt dat we met name gebruik maken
van de door hen opgestelde dorpsplannen. Bij de uitvoering werken we met veel partners samen. Hierbij
verschuift het accent van een samenwerkingsovereenkomst naar een meer contractuele samenwerking;
meer gericht op concrete prestaties, doelstellingen en financiële afspraken. Het resultaat van de lokale
verankering moet zijn dat we de prestaties leveren waar behoefte aan is en die gewaardeerd worden.
Gemeenten Lochem en Voorst
De gemeente is de belangrijkste stakeholder als het gaat om beleid op de woningmarkt. We stellen
samen de Woonvisie op, die richtinggevend is voor het strategisch voorraadbeleid en onze strategie wat
betreft voorzieningen en accommodatiebeleid. In 2013 is voor de gemeente Lochem een nieuwe Woonvisie vastgesteld waar we een bijdrage aan hebben geleverd. De samenwerkingen met de gemeente
Lochem en de gemeente Voorst zijn vastgelegd in prestatieafspraken. De prestatieafspraken met beide
gemeenten omvatten de periode 2013 en 2014. De prestatieafspraken worden jaarlijks geëvalueerd. De
prestaties in 2013 komen grotendeels overeen met hetgeen is afgesproken. Bij afwijkingen weten we
elkaar goed te vinden, om de consequenties in kaart te brengen en aanvullende maatregelen te nemen.
Het overleg met de gemeenten verloopt langs verschillende sporen. Er is een ambtelijk overleg voor
lopende zaken en voor onderwerpen die worden voorbereid voor het bestuurlijk overleg. Voor incidentele projecten verloopt het overleg meer in projectvorm. Op bestuurlijk niveau heeft de bestuurder overleg
gehad met de wethouders Ruimtelijke Ordening en Wonen van beide gemeenten. Bespreekpunten hierbij waren de fusie, het beleid van IJsseldal Wonen, de ontwikkeling van de Woonvisie, de lokale invulling
van de regionale woningbouwprogrammering en een aantal dossiers dat nog afgewikkeld moest worden.
Huurdersbelangenvereniging IJsseldal
In 2013 zijn de huurdersbelangenverenigingen van Goed Wonen en De Groene Waarden gefuseerd tot
Huudersbelangenvereniging (HBV) IJsseldal. De HBV is na deze fusie het vertegenwoordigende overlegorgaan van huurders. Met de HBV is een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin het overleg,
de informatievoorziening en de financiële ondersteuning is geregeld. In 2013 heeft de HBV een financiele bijdrage ontvangen van € 12.445.
De directie van IJsseldal Wonen en het bestuur van de HBV zijn in 2013 vier keer bijeen geweest voor
een reguliere vergadering. Verder zijn er nog diverse overleggen geweest. Besproken onderwerpen in
2013:
 De fusie van de huurdersbelangenverenigingen
 De nieuwbouwprojecten IJsseldal Wonen
 Het advies van de HBV over de werving van twee nieuwe kandidaten voor de Raad van Toezicht
 Het jaarverslag en begroting van de HBV
 Het opstellen van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
19




De adviesaanvraag voor jaarlijkse huurverhoging
Het opzetten van klantenpanels
Het advies van de HBV op het visiedocument en ondernemingsplan 2014-2017 van IJsseldal
Wonen
De samenwerking met LochemEnergie over zonnepanelen voor huurders.
Het overleg met de HBV voldoet aan de vereisten van de Wet op het overleg huurders/verhuurder.
Dorpsraden
Ons werkgebied bestaat uit 14 kernen. In een aantal van deze kernen is een dorpsraad actief. De dorpsraad wordt gezien als vertegenwoordiger van de betreffende kern en functioneert als aanspreekpunt en
belangenbehartiger bij collectieve zaken. De meeste kernen hebben een dorpsplan dat periodiek geactualiseerd wordt. De informatie uit de dorpsplannen vormt een belangrijke inbreng voor ons beleid, zowel op gebied van de woningmarkt als met betrekking tot leefbaarheid. Het is de kerngerichte vertaling
ervan.
Met de dorpsraad in Epse zijn we in gesprek om het steunpunt bij ’t Wansink een bredere functie te
geven. In Harfsen ondersteunen we de dorpsraad die meewerkt aan de ontwikkeling van een Kulturhus.
In Wilp is er overleg geweest met de dorpsraad over de bijstelling van het nieuwbouwprogramma. Vanwege de fusie is er in 2013 minder aandacht besteed aan de contacten met de dorpsraden. Vanaf 2014
willen we dit weer intensiveren.
Zorg- en welzijnsorganisaties
We werken samen met onze zorg- en welzijnspartners om een zo goed mogelijk resultaat te krijgen voor
de klant. Dit kan zijn aan een gezamenlijk project, maar ook aan een integraal aanbod voor een individuele klant. Bij een gezamenlijk project wordt de samenwerking geconcretiseerd en meer verzakelijkt
naar overeenkomsten, eindprestaties, verdeling van kosten en inbreng van personele capaciteiten. Bij
individuele klanten gaat het vaak om overleg tussen allerlei instanties om een zo goed mogelijk integraal
aanbod te kunnen doen. Uit de laatste overleggen komen ook signalen naar voren, die dan weer vragen
om een projectmatige aanpak.
In de gemeente Lochem nemen we deel aan het netwerk Wonen, Welzijn en Zorg. Hierin zitten onder
andere Stichting Ouderwerk Lochem, SKW, Sensire, Sutfene en Viverion. Om te zorgen voor een integraal aanbod van voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg is het Masterplan Wonen,
Welzijn en Zorg opgesteld. Dit plan is vertaald in een uitvoeringsplan.
In de gemeente Voorst nemen we deel aan het Sociaal Vangnet waarin met name gezinnen met financiële problemen besproken worden. Bij dit overleg zitten onder andere de gemeente, Sensire en de
Stadsbank. Voor gezinnen met sociale problematiek is het OGGZ-overleg opgericht. Hierin werken we
samen met maatschappelijke organisaties, de gemeente en de wijkagenten. Daarnaast werken we op
projectbasis geregeld samen met partijen als Humanitas, Stichting Vluchtelingenwerk, ouderenadviseurs, Dimence en sociaal cultureel werk.
IJsseldal Wonen zet het Laatste Kans-beleid in voor huurders die extra begeleid worden om huisuitzetting te voorkomen. Zij krijgen nog een kans om met begeleiding van Stichting Het Vierde Huis te blijven
wonen, mits zij zich inspannen om hun leven weer op orde te krijgen. Er liepen in 2013 acht trajecten
met het Vierde Huis. Hiervan zijn er vier vroegtijdig beëindigd omdat de huurders hun afspraken niet na
zijn gekomen. Ook zijn drie trajecten positief afgesloten en er zijn nog twee trajecten die doorlopen in
2014.
In 2013 zijn er negen huurwoningen gedwongen ontruimd. In zes gevallen ging het om betalingsachterstanden en in drie gevallen is er een hennepkwekerij ontmanteld.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
20
Met de lokaal actieve zorginstellingen is er regelmatig overleg over onderwerpen als huisvestingsbehoefte, de gevolgen van scheiden van wonen en zorg en woonzorgvisies. Wij verhuren aan diverse
zorginstellingen vastgoed. We exploiteren een verzorgingshuis en een verpleeghuis (Martinushof) in
Twello. Vanwege de zorgfaciliteiten zijn er aanleunwoningen gesitueerd. De functie van verzorgingshuis
verdwijnt door nieuwe regelgeving. We zijn nu met twee zorgaanbieders in gesprek over de toekomst
van dit gebied.
Collega corporaties
In de gemeente Lochem is woningcorporatie Viverion werkzaam in de kernen waar wij geen woningbezit
hebben. Op bestuurlijk niveau vindt er jaarlijks afstemming plaats, onder andere ter voorbereiding van
het bestuurlijk overleg met de gemeente Lochem. In de Stedendriehoek werken we met collega corporaties samen op het gebied van de woonruimteverdeling. Het woningaanbod van de deelnemende corporaties wordt via Woonkeus Stedendriehoek georganiseerd.
Door een goede samenwerking met de collega corporaties in de Stedendriehoek zijn door de provincie
Gelderland financiële middelen toegezegd voor extra investeringen in het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Wij willen met deze bijdrage van de provincie zo’n 150 woningen in de gemeente Voorst energiezuiniger maken.
IJsseldal Wonen is lid van de brancheorganisatie Aedes. De directeur-bestuurder van IJsseldal Wonen
is tevens lid van het dagelijks bestuur van Aedes.
2.5
Onze organisatie
Organisatiestructuur en formatie
IJsseldal Wonen wordt geleid door een directeur-bestuurder die verantwoordelijk is voor het besturen
van de woningstichting. Wij kennen de volgende afdelingen:
 Staf: houdt zich bezig met strategie, beleidsontwikkeling, control, communicatie, participatie en
kwaliteitscontrole.
 Bedrijfsvoering: is verantwoordelijk voor de financieel-economische zaken, huuradministratie en
automatisering.
 Vastgoed: is verantwoordelijk voor beheer van het bestaande bezit, de ontwikkeling van nieuwbouw en het bedrijfsbureau.
 Woonservice: onderhoudt alle klantencontacten met huurders en woningzoekenden.
Grafiek 3: Organogram IJsseldal Wonen per 31-12-2013
Directeurbestuurder
Staf
Bedrijfsvoering
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
Control
Vastgoed
Woonservice
21
Tabel 14: Organisatie uitgedrukt in formatie
Afdeling
Bestuur
Staf
Control
Woonservice
Vastgoed
Bedrijfsvoering
Totaal
Aantal fte’s *
1,00
4,31
0,56
13,86
7,61
5,86
33,20
* Er is in dit overzicht geen rekening gehouden met uitzendkrachten, extra uren bij het secretariaat en interimmanagers.
Ziekteverzuim
Het totale verzuimpercentage over het jaar 2013 is uitgekomen op 4,34%. Eén medewerker is langdurig
arbeidsongeschikt.
Bestuurlijke organisatie
IJsseldal Wonen kent een bestuurlijke organisatie die bestaat uit de directeur-bestuurder en een Raad
van Toezicht. Beiden onderschrijven de Aedes code en de bijbehorende governance code. Om good
governance ook in de praktijk handen en voeten te geven werken we volgens:
 Statuten
 Reglement Raad van Toezicht
 Bestuursreglement, waarin aanvullend op de statuten is vastgelegd welke besluiten de bestuurder mag nemen met en zonder voorafgaande goedkeuring door de RvT. De bevoegdheden van
de directeur-bestuurder zijn nader uitgewerkt in de procuratie en mandateringsregeling
 Financierings- en beleggingsstatuut
 Integriteitsbeleid, vertaald in een integriteitscode en klokkenluidersregeling.
Deze documenten worden elk jaar door de directeur-bestuurder en Raad van Toezicht beoordeeld op
overeenstemming met de meest actuele codes en waar nodig aangepast. Alle actuele versies zijn te
downloaden op onze website. Wanneer medewerkers vinden dat zaken niet conform de codes lopen,
kunnen ze gebruik maken van een klokkenluidersregeling. Hierin is de mogelijkheid opgenomen om
zaken te melden bij een vertrouwenspersoon.
Integriteit
Integriteit is een van de kernwaarden van IJsseldal Wonen. Wij hebben het vertaald als eerlijk, betrouwbaar en transparant handelen. Het integriteitsbeleid is uitgewerkt in een integriteitscode en klokkenluidersregeling. Medewerkers kunnen zaken waarbij integriteitskwesties melden bij hun leidinggevende of
bij de vertrouwenspersoon. Er is in 2013 geen melding binnengekomen op het gebied van schending
van integriteit.
Verbindingen
IJsseldal Wonen heeft een bestuurlijke verbinding met de Stichting Woonkeus Stedendriehoek. Woonkeus is opgericht voor de uitvoering van de regionale woonruimteverdeling in de Stedendriehoek. IJsseldal Wonen is als deelnemer vertegenwoordigd in de Raad van Toezicht. De kosten van de organisatie c.q. de dienstverlening worden verdeeld over de deelnemende verhuurders en gemeenten. Daarnaast ontvangt Woonkeus inkomsten uit inschrijfgelden van woningzoekenden. Woonkeus publiceert
jaarlijks een openbaar jaarverslag.
Daarnaast had IJsseldal Wonen tot medio 2013 een bestuurlijke en financiële deelneming in Triax Vastgoed B.V. voor een nominaal bedrag van € 10.000. Er waren in totaal drie aandeelhouders die ieder een
belang had van 331/3% in Triax vastgoed B.V. Naast IJsseldal Wonen waren Woonbedrijf Ieder1 (Deventer) en Viverion (Lochem/Goor) aandeelhouders. De vennootschap is in mei 2013 opgeheven, wat een
kleine verliespost van € 2.000 heeft opgeleverd.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
22
Ook hebben wij in verband met de nieuwbouwontwikkelingen op de Nieuwenhof een financiële bijdrage
geleverd aan de servicestichting Résidence de Nieuwenhof vanwege de grote leegstand. Het bedrag
om de servicestichting te ondersteunen bedroeg € 120.000 op jaarbasis. In 2014 stopt deze bijdrage
omdat de eerste fase van de nieuwbouw dan gerealiseerd is. IJsseldal Wonen had in 2013 een zetel in
de Raad van Toezicht van de stichting.
Begin 2014 is de servicestichting failliet gegaan. Dit heeft voor IJsseldal Wonen geleid tot een financiële
strop van € 72.000 (afwaardering van een vordering op de stichting).
Personeelsvertegenwoordiging
We hebben een ondernemingsraad (OR) die als vertegenwoordiging van het personeel overleg voert
met de directeur-bestuurder. Het jaar 2013 heeft voor de OR met name in het teken gestaan van de
organisatieontwikkeling na de fusie. Er is hierover veelvuldig overleg gevoerd met de directeurbestuurder.
Onderwerpen die daarnaast aan de orde zijn gekomen:
 Notitie ziekteverzuim en opleidingsbeleid
 Inhoud personeelsbijeenkomsten
 Sociaal plan
 Advies twee nieuwe leden Raad van Toezicht
 Adviesaanvraag organisatie afdeling Vastgoed
 Advies notitie ‘Werken aan IJsseldal Wonen’
 Keuze nieuwe directie en managementteam fusieorganisatie
 Keuze Raad van Toezicht fusieorganisatie.
Werken aan IJsseldal Wonen
Sinds de fusie hebben zich enkele belangrijke externe en interne ontwikkelingen voorgedaan die van
invloed zijn op onze organisatiestructuur en formatie.
Extern
 Het nieuwbouwprogramma is in beide gemeenten naar beneden bijgesteld. Dit komt onder andere door de demografische ontwikkelingen in de gemeenten.
 De wettelijke kaders zorgen voor een afname aan activiteiten op gebied van koopwoningen,
commercieel vastgoed en maatschappelijk vastgoed.
 De verhuurders- en saneringsheffing leggen een druk op onze bedrijfskosten en kasstromen die
hoger is dan verwacht. Hierdoor nemen onze investeringsmogelijkheden af en moeten we efficiënter gaan werken.
 Het toezicht op woningcorporaties neemt toe.
Intern






De discussies rondom de missie, visie en koers van IJsseldal Wonen zijn aanleiding voor een
cultuurverandering.
De verandering van pand naar klant legt de opdrachtgeversrol bij Woonservice neer.
De operationele beleidsbeslissingen zullen lager in de organisatie komen te liggen.
Het centraal stellen van de klant stelt andere eisen aan alle medewerkers.
De bijdrage van IJsseldal Wonen aan de inclusieve samenleving vertaalt zich in competenties,
maar legt ook beslag op de financiële middelen. Sturen op betaalbare woonlasten, zodat onze
doelgroep goed kan participeren in de samenleving, zal bijvoorbeeld ten koste gaan van huurruimte. Om de financiële continuïteit te garanderen zal er een efficiencyslag moeten plaatsvinden.
De manier waarop we klanten willen bedienen leidt tot het samenvoegen van de afdelingen
Woonservice en Vastgoed en het invoeren van twee rayonteams en een klantcontactcentrum.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
23
Tot 2017 zal de organisatie daarom gefaseerd aangepast worden om tot een efficiëntere inrichting van
de organisatie te komen en een andere manier van (samen)werken. Hier is in 2013 een start mee gemaakt:
 We zijn aan de slag gegaan met de werkprocessen die moeten aansluiten bij de uitgangspunten van de nieuwe organisatie.
 We zijn gestart met intervisiegroepen om te leren feedback te geven aan elkaar en beter met
elkaar samen te werken.
 Met alle medewerkers zijn startgesprekken gevoerd waarbij werkafspraken zijn gemaakt.
 Er is in het najaar een nieuwe manager aangesteld die zowel de afdeling Vastgoed als de afdeling Woonservice aanstuurt en de samenvoeging van de afdelingen oppakt. Het managementteam is hierdoor teruggebracht van vier naar drie leden.
 We zijn gestart met de voorbereiding voor het werken in rayonteams. We willen hier in 2014
mee gaan starten.
 Voor Woonservice is een plan uitgewerkt om te komen tot een klantcontactcentrum, met het
doel om 80% van de vragen af te handelen in de frontoffice. Ook hier starten we in 2014 mee.
 De formatie op Vastgoed is aangepast: de functie projectleider nieuwbouw is in de loop van het
jaar vervallen en er is een nieuwe medewerker Vastgoed geworven.
 Het secretariaat is opgesplitst in operationele taken en het directiesecretariaat.
2.6
Onze financiën
Algemeen
Het financiële beleid van IJsseldal Wonen is erop gericht om de financiële continuïteit op lange termijn
veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst kunnen blijven uitvoeren.
Hierbij streven we naar een optimale financieringsstructuur met zo laag mogelijke kosten en waarbij
toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is.
Het waarborgen van de financiële continuïteit was in het eerste jaar als IJsseldal Wonen een belangrijk
doel. De impact van de jaarlijkse verhuurdersheffing (vanaf 2014 jaarlijks € 2,0 tot 2,5 miljoen) en de
bijdrage in de saneringssteun (2013: € 0,7 miljoen) op de financiële mogelijkheden is groot en heeft
onder andere tot een forse bijstelling van het investeringsprogramma geleid. Andere belangrijke redenen om het investeringsprogramma, maar ook de ambities op andere beleidsvelden aan te passen, zijn
de verscherpte kaders vanuit de overheid op het gebied van woningtoewijzing en investeringsbeleid
(DAEB) en het nieuwe toetsingskader dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft geïntroduceerd.
IJsseldal Wonen heeft als uitgangspunt bij het aangaan van verplichtingen, dat de financiering van deze
verplichtingen geborgd moet zijn. De ontwikkeling van een nieuw toetsingskader en de transitie van
beleid naar uitvoering zijn voor het WSW reden geweest om in 2013 haar oordeel over kredietwaardigheid van corporaties uit te stellen en slechts voor een beperkte periode faciliteringsvolume beschikbaar
te stellen. Uiteindelijk heeft IJsseldal Wonen in maart 2014 € 15,2 miljoen faciliteringsvolume beschikbaar gesteld gekregen. De vertraging, als gevolg van het transitieproces binnen het WSW, in de beschikbaarstelling van het faciliteringvolume is voor IJsseldal Wonen aanleiding geweest om het aangaan
van nieuwe verplichtingen aan te houden.
IJsseldal Wonen heeft het bijgestelde beleid verwerkt in een geactualiseerde meerjarenbegroting. Hierin
is gestreefd naar een juiste verhouding tussen enerzijds kostenbesparing en huurverhoging en anderzijds investeren en verkopen. Op basis hiervan voldoet IJsseldal Wonen, met voldoende marge, aan de
financiële normen die het WSW stelt en zijn in het investeringsprogramma alleen nog investeringen voor
de directe doelgroep (DAEB) opgenomen.
De geactualiseerde meerjarenbegroting 2014, getoetst aan de nieuwe financiële normen van het WSW,
geeft het volgende beeld:
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
24
Tabel 15: WSW Risico Score Model
Ratio
Interest coverage ratio
Debt service coverage ratio
Loan to value (bedrijfswaarde)
Solvabiliteit
Dekkingsratio
Uitkomst
1,93
1,42
64%
35%
21%
Norm
>1,4
>1,0
< 75%
> 20%
< 50%
Enkele belangrijke uitgangspunten die aan de meerjarenbegroting ten grondslag liggen zijn:
 De huren worden geharmoniseerd tot maximaal de huurtoeslaggrens. Tot 2018 schommelt de
gemiddelde jaarlijkse huurverhoging tussen de 3,75 en 4%. Hierna is inflatievolgend huurbeleid
het uitgangspunt.
 In 2014 en 2015 worden er 20 woningen verkocht. In de jaren hierna gaan we uit van jaarlijks
15 woningen.
 Projectposities voor niet-DAEB ontwikkelingen worden gestaakt en verkocht.
 De verhuurdersheffing is structureel ingerekend en bedraagt vanaf 2017 € 2,5 miljoen.
 In 2014, maar vooral vanaf 2015, dalen de kosten voor de werkorganisatie structureel door een
daling van de formatie.
IJsseldal Wonen voldoet met het aangepaste beleid aan de aangescherpte regels vanuit de overheid op
het gebied van investeren voor de doelgroep en de inkomenscriteria voor de woningtoewijzing. Hiernaast worden de financiële effecten van de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage opgevangen.
Het realiseren van de bijstellingen is gepland in de jaren 2014 en 2015. IJsseldal Wonen zal in de komende jaren de voortgang hiervan monitoren en indien nodig bijstellen.
Vermogen
De balans geeft een overzicht van de waarde van de bezittingen en schulden. De waardering van de
vastgoedvoorraad heeft een grote invloed op de omvang van de balans en waardeveranderingen hierin
beïnvloeden het jaarresultaat sterk.
IJsseldal Wonen waardeert, conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, de sociale vastgoedvoorraad op bedrijfswaarde en de vastgoedbeleggingen op basis van marktwaarde. De totale waarde van de
activa bedraagt in de jaarrekening € 268 miljoen. Hiertegenover staat een schuld van € 172 miljoen. Dit
betekent dat € 96 miljoen van het bezit van IJsseldal Wonen is gefinancierd met eigen vermogen. De
solvabiliteit (gedefinieerd als de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen) is ultimo 2013 36%.
Jaarresultaat
Het jaarresultaat 2013 is € 2,0 miljoen negatief. Dit resultaat is een uitvloeisel van de feitelijke bedrijfsvoering op het gebied van verhuur, verkoop en projectontwikkeling over het afgelopen jaar en de waardeontwikkeling van ons vastgoed. De onderstaande tabel geeft hiervan het overzicht.
Tabel 16: Jaarresultaat
€ 1.000
2013
2012
Verhuurexploitatie
Resultaat uit verkoop
Onrendabele toppen en afwaardering projecten en grondposities
Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
1.232
2.004
-/- 5.109
345
174
2.807
-/- 5.611
-/- 6.922
Belastingen (en resultaat deelneming)
Totaal
-/- 503
-/- 2.031
553
-/- 8.999
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
25
De verhuurexploitatie is de kernactiviteit van IJsseldal Wonen. Het verhuren, beheren, onderhouden en
financieren van de woningen en andere verhuureenheden levert per saldo een positief resultaat van
€ 1,2 miljoen op. Ten opzichte van 2012 is het resultaat uit verhuurexploitatie verbeterd met € 1,1 miljoen. Dit komt voornamelijk door hogere verhuuropbrengsten (€ 1,4 miljoen) en lagere onderhoudslasten
(€ 1,1 miljoen), waartegenover hogere overige bedrijfslasten staan ad € 1,3 miljoen (waaronder hogere
kosten saneringssteun CFV en verhuurdersheffing € 0,7 miljoen, alsmede hogere incidentele lasten ad
€ 0,6 miljoen).
In 2013 hebben we 16 huurwoningen, twee teruggekochte Koopgarantwoningen, twee bedrijfspanden
en een erfpachtkavel verkocht. Dit resulteert in € 2,0 miljoen boekwinst. IJsseldal Wonen wil haar
nieuwbouwwoningen beschikbaar houden voor de doelgroep en wil een kwalitatief goede woning aan de
woningmarkt toevoegen. De mis-match die ontstaat doordat de stichtingskosten van woningen niet volledig in de huurprijs verrekend kunnen worden, wordt gekapitaliseerd en op het moment van investeren
ten laste van het vermogen gebracht. In 2013 hebben we per saldo € 5,1 miljoen afgewaardeerd.
Tabel 17: Stand afwaardering
Nieuwbouwprojecten
De Beek, De Brug, De Bron
Nieuwenhof fase 1
Vd Belt huurappartementen
Schaeckerhof
Stinzenhof
Stationskwartier
Hofstraatbuurt woningen fase 2
Kapperallee Eefde
Beekzicht huurappartementen
Grooterkamp fase 1
Subtotaal
Grondposities
Gestaakte projecten
Onverkochte woningen
Woningen die opnieuw in verhuur zijn genomen
Voorzieningen verliezen op
toekomstige koopprojecten
Totaal
Ultimo 2012
totaal ORT
1.637
1.010
1.132
1.976
2.469
1.253
2.953
0
0
554
12.984
Ultimo 2013
totaal ORT
1.736
1.511
1.055
2.031
1.855
1.934
2.336
197
2.766
649
16.070
Jaarr. 2013 resultaat
99
501
-77
55
-614
681
-617
197
2.766
95
3.086
0
0
0
0
336
112
286
465
336
112
286
465
0
825
827
12.984
18.094
5.110
De post belastingen en deelneming heeft (op € 2.000 na) betrekking op het afboeken van de actieve
belastinglatentie. Deze belastinglatentie van € 0,5 miljoen is tot en met 2012 ontstaan, maar na het bijstellen van de meerjarenbegroting in 2013 verwachten we niet meer dat deze post wordt gerealiseerd.
Risico’s
Organisatie
IJsseldal Wonen is een corporatie in beweging. Het jaar 2013 is het eerste jaar van de gefuseerde organisatie, waarin de samensmelting van de twee corporaties nog niet is afgerond. Vanaf 2014 wordt er
gewerkt met één primair informatiesysteem en kan de administratieve organisatie met bijbehorende
interne controles hierop worden ingericht.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
26
In 2013 is hier nog onvoldoende aandacht voor geweest. Hiernaast verhogen de wisselingen in het
management van de organisatie, een andere organisatiestructuur en de wens om de klant steeds meer
dienstverlening via het web aan te bieden, tijdelijk het risicoprofiel van IJsseldal Wonen.
Deze wijzigingen, gekoppeld aan in veel gevallen een ander takenpakket voor medewerkers, vragen
extra aandacht. We zijn ons ervan bewust dat dit niet ten koste mag gaan van de dienstverlening aan
onze klanten.
Liquiditeiten
IJsseldal Wonen heeft van het WSW voor € 15,2 miljoen faciliteringsvolume voor geborgde financieringen, toegekend gekregen. Op basis hiervan kunnen naar verwachting alle activiteiten tot medio 2015
worden gefinancierd. Het WSW zal in 2014, voor het eerst op basis van haar nieuwe beoordelingssystematiek, met een nieuw oordeel over kredietwaardigheid en faciliteringsvolume komen. IJsseldal Wonen voldoet aan de financiële criteria van het WSW. In aanvulling daarop beoordeelt het WSW ons in
2014 aan de hand van 24 kwalitatieve vragen. De combinatie van de financiële ratio’s en het beeld dat
het WSW vormt aan de hand van de beantwoording van de vragen, is bepalend voor het afgeven van
toekomstig faciliteringsvolume.
Wij investeren alleen nog in of ten behoeve van sociale woningen. Dit betekent dat we ontwikkelingen
buiten het sociale domein hebben gestaakt en posities op dit gebied willen afstoten. In 2014, maar vooral ook in 2015 zetten wij hier fors op in en hebben we respectievelijk € 4,5 miljoen en € 10 miljoen aan
extra verkoopopbrengsten ingerekend.
Projectontwikkeling
De projectenportefeuille slinkt. We hebben steeds minder projecten in ontwikkeling. Toch willen we,
gezien de grote financiële impact, de project control verder ontwikkelen en naar een hoger beheersingsniveau brengen. Dit betekent in eerste instantie het uniformeren van de kaders, het ontwikkelproces en
het verantwoordingsproces.
Huidig bezit
IJsseldal heeft over het algemeen goed verhuurbaar bezit. De reguliere leegstand is beperkt en niet
structureel. De dure huurwoningen (> € 700 huur per maand) zijn over het algemeen moeilijker te verhuren. Extra aandacht vraagt het zorgvastgoed. Aflopende huurcontracten in 2016 bij twee grote zorgcomplexen en een veranderende zorgmarkt verhogen het verhuurrisico. Inmiddels zijn wij met de huurders in
overleg over hun wensen voor de toekomst en de mogelijkheden om de huurtermijn te verlengen.
Treasury
De voorwaarden voor het aantrekken en beleggen van geld zijn ingekaderd in het treasurystatuut. Het
statuut zal in 2014 worden geactualiseerd en aangepast worden aan de nieuwe organisatie, maar biedt
nu nog voldoende waarborgen.
IJsseldal Wonen heeft geen beleggingen uitstaan en in 2013 ook niet gehad. Ook zijn er geen actuele
financieringen of derivaten waar toezichtbelemmerende bepalingen op van kracht zijn of waar een situatie van marktwaardeverrekening kan ontstaan. IJsseldal Wonen stuurt in haar treasurybeleid op zo laag
mogelijke kosten, realiseerbaar binnen de kaders van het statuut en de kaders gesteld door het WSW
en de kaders van het CFV, voor zover deze laatste twee al niet een onderdeel zijn van het statuut.
Fiscaliteit
Om de fiscale risico’s te beheersen en de fiscale mogelijkheden optimaal te gebruiken wordt met enige
regelmaat externe expertise ingehuurd. IJsseldal Wonen heeft haar basisprocessen zodanig ingericht
dat bij de aangiften voor loonbelasting en omzetbelasting maximaal gebruik gemaakt wordt van de basisadministraties. Hierdoor worden risico’s beperkt.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
27
Voor het opstellen van de aangifte vennootschapsbelasting kan dit niet in voldoende mate. Deze aangifte wordt dan ook met ondersteuning van een extern adviseur opgesteld. De aangiften 2012 van de
rechtsvoorgangers worden op korte termijn ingediend.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
28
3.
Verslag van de Raad van Toezicht
3.1
Inleiding
De start van IJsseldal Wonen betekende ook de start van een nieuwe Raad van Toezicht. Vanuit de
afspraken die voorafgaand aan de fusie zijn gemaakt, bestond de Raad per 1 januari 2013 uit twee leden vanuit voormalig Goed Wonen, twee leden vanuit voormalig De Groene Waarden en een nieuw lid.
De Raad van Toezicht had zich vooraf gerealiseerd dat het een bijzonder jaar zou worden. Het eerste
jaar na een fusie staat immers in het teken van opbouwen. Opbouwen van de organisatie, investeren in
de relatie met stakeholders en een nieuwe positie vinden in het krachtenveld van het wonen in de gemeenten Voorst en Lochem. De Raad heeft vanuit deze wetenschap ook het toezicht ingevuld, met
ruimte voor de bestuurder, maar ook met advies en goed toezicht op kritische momenten.
In mei 2013 is de voorzitter, Rob Goossens onverwacht op 48-jarige leeftijd overleden. De heer Goossens heeft zich in de afgelopen twee jaar intensief bezig gehouden met IJsseldal Wonen. Eerst via de
begeleidingscommissie bij de voorbereiding van de fusie, en vervolgens als voorzitter van de nieuwe
Raad van Toezicht. Hij was gedurende deze periode een belangrijke sparringpartner voor het bestuur.
Zijn overlijden heeft dan ook een grote leegte achtergelaten binnen de Raad van Toezicht.
3.2
Hoofdlijnen van de Governance structuur
IJsseldal Wonen is een stichting met twee lagen: het bestuur, bestaande uit de directeur-bestuurder (die
als directeur de leiding heeft over de werkorganisatie en als bestuurder de stichting in alle opzichten
vertegenwoordigt) en de Raad van Toezicht. De Raad houdt toezicht op het bestuur, adviseert het bestuur en is de werkgever van het bestuur.
3.3
Bestuur
Directeur-bestuurder
Het bestuur van Woningstichting IJsseldal Wonen werd gevormd door de directeur-bestuurder, mevrouw
drs. Yolanda Winkelhorst-Wensink RA. Haar leeftijd is 43 jaar. Zij vervult deze functie sinds 1 januari
2013, daarvoor was zij directeur-bestuurder bij De Groene Waarden in Gorssel. Haar arbeidscontract is
gesloten voor onbepaalde tijd. Er is niet op voorhand een schadeloosstelling met haar overeengekomen
voor het geval de woningstichting het contract met haar zou willen ontbinden. In 2013 had ze de volgende nevenfuncties:
Vanuit de rol als directeur-bestuurder:
 lid Raad van Toezicht bij Woonkeus
 lid Raad van Toezicht bij Servicestichting De Nieuwenhof
Als lid van het Algemeen Bestuur van Aedes:
 voorzitter Auditcommissie Aedes
 lid Raad van Toezicht STAK Woonservice
Penningmeester Kulturhus Bredevoort
Beoordeling van het functioneren
Jaarlijks wordt aan het einde van het jaar het functioneren van de directeur-bestuurder met haar besproken door de remuneratiecommissie. Dit jaar is stilgestaan bij de persoonlijke ontwikkeling, die noodzakelijk is bij de gewenste besturingsstijl. Daarnaast zijn de ontwikkelingen op de vooraf overeengekomen speerpunten besproken. De Raad is tevreden over de voortgang van de organisatieontwikkeling en
de ondernemingsstrategie. Maar daarnaast maakt zij zich zorgen over de mate waarin IJsseldal Wonen
in control is. Hierover zijn vervolgafspraken gemaakt.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
29
Honorering
Voorafgaand aan de fusie was een honorering overeengekomen die past binnen de door het VTW en
Aedes gedragen Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Deze bestond uit een vast inkomen
van € 90.000 en een variabel deel van € 6.000.
Vervolgens werd deze afspraak doorkruist door de WNT en met name de toenmalige staffel. De Raad
heeft besloten de honorering op basis van deze wet naar beneden bij te stellen, maar het verschil in
depot aan te houden, in afwachting van het advies van het VTW. In december is de WNT-staffel door de
rechter afgekeurd, waarna er een nieuwe staffel is ingevoerd. De oorspronkelijk vastgestelde honorering
past binnen deze nieuwe staffel, waardoor deze alsnog is toegekend. Voor het variabele deel heeft de
Raad geconstateerd dat de vooraf overeengekomen speerpunten zijn gerealiseerd, hetgeen heeft geleid
tot volledige toekenning van dit bedrag.
De beloning van de directeur-bestuurder was in 2013 daarmee als volgt samengesteld:
 totaal vast inkomen (gegarandeerd jaarinkomen incl. vakantietoeslag): € 90.000 (2012: €
82.271)
 resultaatafhankelijk variabel inkomen: € 6.000 (2012: € 4.000)
 pensioenkosten: € 20.050 (2012: € 18.121)
 vergoedingen en werkgeversdeel sociale lasten € 9.198 (2012: € 9.337).
De directeur-bestuurder heeft een auto van de woningstichting tot haar beschikking. Het betreft een auto
met 0% bijtelling.
Er vonden in 2013 tussen de woningstichting en de directeur-bestuurder geen transacties met tegenstrijdig belang plaats (Governance Code, principe II.3).
3.4
Raad van Toezicht
Profiel
De profielschets van de Raad van Toezicht bestaat uit een algemeen kwaliteitsprofiel voor alle leden,
aangevuld met specifieke eisen per lid. De profielschets staat gepubliceerd op onze website en is op 28
januari 2013 vastgesteld. Het algemeen kwaliteitsprofiel ziet er als volgt uit.
‘De leden van de Raad van Toezicht dienen samen een multidisciplinair team te vormen. Voor de integrale besluitvorming zijn leden nodig die generalist zijn en daarnaast een aandachtsgebied hebben. Van
de leden wordt besluitvaardigheid en resultaatgerichtheid verwacht. Zij moeten in staat zijn scherpe
discussies collegiaal te voeren. Zij moeten weten waarop zij dienen te sturen en de juiste vragen kunnen
stellen. Hierbij is het gewenst een zeker evenwicht te bereiken tussen personen afkomstig uit het bedrijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector.’
De leden beschikken over de volgende nader geformuleerde kwaliteiten:
 Het hebben van een helikopterview, analytisch vermogen en het kunnen onderscheiden van
hoofd- en bijzaken, het kunnen beoordelen van complexe vraagstukken.
 Gevoel hebben voor taakafbakening tussen bestuurder en toezichthouder. Het in hoofdlijnen
kunnen functioneren als klankbord voor de bestuurder op diverse (deel)terreinen van beleid.
 Het hebben van kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen.
 Het kunnen werken in teamverband.
 Voldoende kennis op financieel gebied om begrotingen en jaarstukken van IJsseldal Wonen te
kunnen beoordelen.
 Het hebben van een algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting.
 Beschikken over eigenschappen als discussievaardigheid, vergadervaardigheid, besluitvaardigheid en communicatievaardigheid.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
30
Minimaal twee leden dienen woonachtig te zijn in het actieve werkgebied van IJsseldal Wonen. Daarnaast zullen de leden binding moeten voelen met de samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder.
Binnen de Raad van Toezicht zullen naast een brede visie de volgende disciplines/deskundigheden
aanwezig zijn:
 financieel-economisch
 volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening
 zorg en welzijn
 bedrijfskunde/organisatiekunde
 klantenperspectief.
Hiertoe zijn de specifieke profielen ontwikkeld. Van ieder lid van de Raad van Toezicht wordt verwacht
dat hij of zij de ontwikkelingen ten aanzien van zijn of haar kennisgebied weet te vertalen naar de volkshuisvesting en naar IJsseldal Wonen in het bijzonder.
Samenstelling
De samenstelling van de Raad van Toezicht was gedurende 2013 als volgt:
De heer R. (Rob) Goossens, voorzitter tot mei 2013, woonplaats Bathmen, leeftijd 48 jaar, directeur
Zorgidee B.V. Overleden op 17 mei 2013.
Nevenfuncties:
 voorzitter stichting Helpernoord
 bestuurslid Eagles4Deventer
 initiatiefnemer stichting Gezondheidscentra Oeganda
 voorzitter clubkampioenschappen TC Bathmen.
Bijzondere aandachtsgebieden: vastgoed en projectontwikkeling, met name op scheidslijn wonen en
zorg, commercieel en sociaal.
De heer Ing. P. (Peter) Schrijver, vice-voorzitter tot mei en vervolgens voorzitter vanaf mei 2013,
woonplaats Epse, leeftijd 51 jaar, zelfstandig ondernemer in de agrarische sector.
Nevenfuncties:
 dagelijks bestuurslid Waterschap Rijn en IJssel
 lid ledenraad Univé Platteland Verzekeringen
 lid Provinciaal Bestuur LTO-Noord
 lid Bezwarencommissie Waterschap Groot Salland
 lid Raad van Toezicht Pro Wonen
 bestuurslid Marke en Gorsselse Heide.
Bijzondere aandachtsgebieden: openbaar bestuur, financiën.
De heer Th. (Tom) van der Meulen, lid op voordracht Huurdersbelangenvereniging, woonplaats Gorssel, leeftijd 66 jaar, directeur Ideon B.V.
Nevenfuncties:
 lid Raad van Toezicht Antroz, ouderenzorg
 lid van het Bestuur van Stichting Calefax
 lid bestuur Golfvereniging De Graafschap.
Bijzondere aandachtsgebieden: zorg en welzijn en klantperspectief.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
31
De heer drs. P.H. (Patrick) Hijlkema RA, lid, woonplaats Heino, leeftijd 38 jaar, directeuraandeelhouder PHinadin B.V. Zelfstandig interimmanager en managementadviseur.
Nevenfuncties:
 lid Raad van Toezicht Stichting Openbare Scholengemeenschap Erasmus, Almelo
 lid Raad van Toezicht Stichting Openbaar Primair Onderwijs Apeldoorn (Leerplein055).
Bijzondere aandachtgebieden: financiën en verslaglegging.
Mevrouw J. (Joke) Roeterdink, lid op voordracht Huurdersbelangenvereniging, woonplaats Twello,
leeftijd 50 jaar, Verenigingsmanager Sportclubs.
Nevenfuncties: geen.
Bijzondere aandachtsgebieden: klantperspectief.
Binnen de Raad van Toezicht zijn twee commissies actief. De auditcommissie bestond gedurende het
verslagjaar uit Peter Schrijver en Patrick Hijlkema. De remuneratiecommissie bestond uit Rob Goossens
en Tom van der Meulen. Peter Schrijver heeft de vacante positie van Rob Goossens na zijn overlijden,
ingenomen.
Benoeming, herbenoeming, aftreden
Statutair is bepaald dat leden van de Raad van Toezicht voor vier jaar worden benoemd. Zij kunnen ten
hoogste één keer worden herbenoemd. Termijnen bij de rechtsvoorganger worden hierbij meegenomen.
In 2013 waren er twee mutaties binnen de Raad van Toezicht. In mei 2013 overleed zoals eerder vermeld Rob Goossen en eind 2013 was Joke Roeterdink als gevolg van het einde van haar zittingstermijn
aftredend.
Mevrouw Roeterdink heeft vanuit haar achtergrond de belangen van de huurders vertegenwoordigd. Zij
had zowel oog voor de primaire als secundaire doelgroep en wist zakelijke belangen te combineren met
een menselijke maat. Mevrouw Roeterdink zal als toehoorder aanwezig blijven in 2014 voor zover het
de afwikkeling van de arbeidsovereenkomst met de voormalig bestuurder en het onderzoek naar de
projecten betreft.
Per 1 januari 2014 zijn Heleen Buijs en Arnoud Spithoven als nieuwe leden benoemd, waarbij Arnoud
Spithoven per die datum zitting zal nemen in de auditcommissie en Peter Schrijver hierin zal opvolgen.
Het rooster van aftreden ziet er nu als volgt uit:
Naam
Functie
Benoemingsperiode
Lopende termijn
Peter Schrijver
Voorzitter
2012 t/m 2015
2
Tom van der Meulen
Lid
2012 t/m 2015
2
Patrick Hijlkema
Lid
2013 t/m 2016
1
Heleen Buijs
Lid
2014 t/m 2017
1
Arnoud Spithoven
Lid
2014 t/m 2017
1
Onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdig belang
Alle leden van de Raad zijn ‘onafhankelijk in formele zin’, zoals bedoeld in de Governance Code (principe III.2). Er vonden in 2013 tussen de woningstichting en leden van de Raad geen transacties met tegenstrijdig belang plaats (Governance Code, principe III.6).
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
32
Honorering
De vergoeding voor de Raad bedroeg in 2013 in totaal € 24.150 (inclusief BTW). De vergoeding van de
leden van de Raad is gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens en de begin 2013 geldende staffel.
Hierin is vastgelegd dat de vergoeding voor commissarissen maximaal 5% bedraagt van de maximale
honorering van de bestuurder, en de vergoeding voor de voorzitter maximaal 7,5%. Dit heeft geleid tot
een vergoeding van € 4.250 voor leden en € 6.375 voor de voorzitter. De vergoeding is exclusief btw.
De kosten van de BTW voor enkele leden zijn voor rekening van de woningstichting. Hierdoor ontstaat
het verschil tussen de toegekende honoraria en de totale vergoeding.
3.5
Toezicht
Toezichtskader
Het toezichtskader bevat de spelregels waarbinnen de Raad van Toezicht zijn toezicht uitoefent. Het
kader is gedeeltelijk extern bepaald (door het BBSH, de Aedes code en de governance code) en gedeeltelijk intern.
De interne regels voor het functioneren van het toezicht zijn vastgelegd in de statuten van IJsseldal
Wonen, het Reglement voor de Raad van Toezicht, het Reglement voor de Auditcommissie, het Reglement voor de Remuneratiecommissie en het Bestuursreglement. Alle documenten zijn opgesteld aan de
hand van de laatste eisen op gebied van governance en vastgesteld in de eerste vergadering van de
Raad van Toezicht op 28 januari 2013. De documenten zijn voor iedereen toegankelijk op de website
van IJsseldal Wonen. In de statuten en reglementen is bepaald welke (voorgenomen) besluiten van het
bestuur ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld de vaststelling
van het ondernemingsplan, de begroting, het directie- en volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening.
Toetsingskader
Het toetsingskader omvat de instrumenten waarmee de Raad zijn toezicht inhoudelijk vormgeeft. Die
instrumenten bevatten de criteria waar de prestaties van de corporatie tegen afgezet worden. Het toetsingskader is zowel taakstellend als normatief, dat wil zeggen dat er zowel de te bereiken doelstellingen
in zijn opgenomen als de grenzen (normen) waarbinnen de activiteiten van de corporatie moeten worden uitgevoerd.
Als toetsingskader heeft de Raad in 2013 gehanteerd: het meerwaardedocument fusie, het activiteitenplan en de begroting 2013. Daarnaast werd tevens gewerkt met het geaccordeerde afwegingskader
investeringen en het treasurystatuut. Ook de door de Raad goed te keuren incidentele voorstellen en
besluiten van het bestuur zijn onderdeel van het toetsingskader.
Toetsingsinformatie
De belangrijkste toetsingsinformatie is opgenomen in de tussentijdse rapportage van het bestuur. Daarin
worden de bereikte resultaten afgezet tegen de in de begroting opgenomen voornemens. In 2013 stonden er drie viermaandsrapportages op het programma. Dit is niet gerealiseerd. Uiteindelijk is de rapportage beperkt gebleven tot een rapportage over het eerste halfjaar van 2013. De organisatie had merkbaar moeite om na de fusie opnieuw in control te komen. Hierop heeft de Raad haar toezicht geïntensiveerd op specifieke onderwerpen, met name de projectportefeuille. Hierover is diverse malen afzonderlijk gerapporteerd.
Governance Code Woningcorporaties
IJsseldal Wonen onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code. Deze is in juli 2011 geactualiseerd.
De Code kent als voorschrift: ‘pas toe of leg uit’. De principes resp. uitwerkingen van die principes in de
Code die wij niet toepassen zijn de volgende:
Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging bestuur (II.2): volgens de Code wordt een
lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd. De huidige directeur-bestuurder
is voor onbepaalde tijd benoemd. Dit was ook de situatie bij de rechtsvoorganger. De Raad heeft er
bewust voor gekozen hier niet aan te tornen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
33
Met betrekking tot het principe: Taak en Werkwijze (III.1). De Code bepaalt dat de Raad ten minste
eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zijn eigen functioneren en dat van de individuele
leden bepreekt. Deze evaluatie is in 2013 achterwege gebleven. Door het overlijden van de voorzitter
bestond de Raad nog uit vier leden, waarvan er één aan het eind van 2013 aftrad wegens einde zittingstermijnen. De Raad vond het niet zinvol in deze samenstelling te evalueren en heeft ervoor gekozen om
dit begin 2014 op te pakken met een voltallige Raad van Toezicht.
3.6
Activiteiten van de Raad van Toezicht
De Raad heeft het afgelopen jaar zeven maal vergaderd conform de reguliere cyclus. De agenda van
de reguliere bijeenkomsten heeft een vaste structuur:
 Algemeen: het verslag van de vorige vergadering en mededelingen van de directie: het gaat
daarbij meestal over relevante voorvallen binnen de sector, het werkgebied van de corporatie
en de werkorganisatie.
 Onderwerpen ter bespreking: o.a. de planning van nieuwe en de voortgang van lopende nieuwbouwprojecten, de planning en uitvoering van bijzondere verkoopprojecten, de gang van zaken
binnen de organisatie.
 Onderwerpen ter goedkeuring: (voorgenomen) besluiten van het bestuur, zoals genoemd in de
statuten, het Reglement voor de Raad van Toezicht en het Directiestatuut.
 Governance: alle onderwerpen die te maken hebben met het bestuur, het (interne en externe)
toezicht en de verantwoording van bestuur en toezicht.
In de eerste vergadering stond de start van een nieuwe Raad van Toezicht centraal. Dit kwam tot uiting
in de goedkeuring van de totale governancestructuur en de benoeming van het vijfde lid, de heer Hijlkema. Tijdens deze vergadering is ook de samenstelling van de auditcommissie en de remuneratiecommissie bepaald. Eveneens is de vertrouwenspersoon benoemd. Daarnaast is het besluit genomen
over de honorering van de bestuurder. Deze volgt de WNT, maar op advies van de VTW is besloten het
verschil tussen de oorspronkelijk toegekende honorering bij de fusie en het bedrag conform de WNT in
depot aan te houden, totdat er meer zekerheid komt.
De tweede vergadering stond in het teken van de activiteiten van IJsseldal Wonen en de financiële vertaling hiervan. Het activiteitenplan en de begroting over 2013 zijn uitgebreid besproken, evenals het
meerjarenperspectief en de beoordeling van de risico’s.
In maart was de derde vergadering. Deze werd voorafgegaan door gesprekken met de huurdersbelangenvereniging, de ondernemingsraad, de MT-leden en de bestuurder. Naast kennismaken, stonden
deze gesprekken in het teken van de eerste ervaringen met IJsseldal Wonen. Tijdens de reguliere vergadering zijn de projecten gepresenteerd en zijn de afrondende rapportages van Goed Wonen en De
Groene Waarden over 2012 aan de orde gekomen.
In juni was de vierde reguliere vergadering van de Raad van Toezicht. Tijdens deze vergadering zijn de
missie en kernwaarden van IJsseldal Wonen besproken en goedgekeurd. Daarnaast is in aanwezigheid
van de accountant gesproken over de jaarstukken van de rechtsvoorgangers van IJsseldal Wonen. Door
de afstemming van de waarderingsgrondslagen en de aanpassingen aan de nieuwe RJ 645 hadden
deze jaarstukken nog niet voldoende kwaliteit om in deze vergadering te worden goedgekeurd. Dit is
onder toezicht van de Auditcommissie, nadat ze voorzien waren van een goedkeurende controleverklaring, verder afgewikkeld.
Op de vijfde vergadering in september is het strategisch beleidsplan gepresenteerd. Er is door de Raad
uitgebreid gediscussieerd over de inhoud van het plan. Zo zijn o.a. de afbakening van de doelgroep, het
vergroten van kansen voor verschillende doelgroepen, en de rol van de corporatie op gebied van zelfredzame wijken en buurten aan bod gekomen. Daarnaast is de bijbehorende organisatie ontwikkeling
besproken.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
34
Doelstelling is te komen tot een professionele organisatie waarbij de medewerkers van IJsseldal Wonen
professioneel, klantgericht, integer en transparant handelen.
De organisatie moet in staat zijn om voortdurend mee te bewegen met de externe ontwikkelingen en de
behoeften van onze doelgroep. Daarbij wordt efficiënt en effectief gewerkt. Dat vraagt nogal wat van de
ontwikkeling van medewerkers. De Raad realiseert zich dat, maar ziet zowel de koers als de hernieuwde
inrichting van de organisatie als de juiste ontwikkelrichting van IJsseldal Wonen.
In de zesde vergadering in oktober is uitgebreid stilgestaan bij de verantwoordingsinformatie. Naast de
rapportage over het eerste halfjaar, zijn de stand van zaken van de nieuwbouwprojecten, liquiditeiten en
verkopen tot en met het derde kwartaal besproken. Geconstateerd werd dat er nog een slag gemaakt
moet worden in de kwaliteit en tijdigheid van verantwoordingsinformatie, en dat er meer aandacht moet
komen voor het risicomanagement. Dit werd door de bestuurder ondersteund, die naar aanleiding daarvan een plan liet presenteren om beter in control te komen. Verder is in deze vergadering de benoeming
van een nieuwe accountant goedgekeurd.
Tijdens de zevende en laatste vergadering van 2013 moest de Raad helaas concluderen dat het plan
voor verbetering van de bedrijfsvoering nog niet had geleid tot de gewenste tijdigheid, aangezien de
begroting voor 2014 nog niet gereed was. De voorbereidingen waren wel in volle gang en werden met
de nodige aandacht door de Auditcommissie gevolgd. De Raad heeft in deze vergadering stilgestaan bij
de commotie over de honorering van de voormalig bestuurder van Goed Wonen. Daarnaast heeft de
Raad besloten om een onderzoek in te stellen naar diverse projecten, om te beoordelen of er aanleiding
en mogelijkheden zijn om de resultaten hiervan bij te sturen. Om de Raad in 2014 weer te completeren,
zijn twee nieuwe leden voorgedragen en benoemd.
Tijdens deze vergaderingen zijn de volgende governance besluiten genomen.
Genomen besluit
13-01
13-02
13-03
13-06
13-07
13-08
13-11
13-14
13-16
13-17
13-21
13-22
Benoeming van de heer Hijlkema als nieuw lid van de RvT.
Besluit tot het volgen van het voorstel van VTW over de nieuwe honoreringscode directeur/bestuurder.
De RvT gaat akkoord met de (nieuwe) reglementen in de governance
map en stelt deze allemaal vast
Goedkeuring activiteitenplan, de begroting 2013 en de meerjarenprognose 2013-2017
Mandaat verstrekt aan Auditcommissie ter afhandeling van de jaarrekeningen van De Groene Waarden en Goed Wonen 2013
Goedkeuring aan het Startdocument IJsseldal Wonen, missie en kernwaarden.
Goedkeuring aan het Visiedocument na aanpassing van opmerkingen
Besluit om twee leden van HBV zitting te laten nemen in de selectiecommissie voor beide vacante functies in Raad.
De RvT keurt het strategisch beleidsplan goed.
De RvT keurt het voorgenomen besluit inz. de organisatieontwikkeling
goed, evenals de uitgewerkte fasering ervan.
De RvT gaat akkoord met de benoeming van mevrouw H.W.J. Buijs en
de heer A. Spithoven
De RvT gaat akkoord met de arbeidsvoorwaardenbrief aan de directeur/bestuurder d.d. 9 december 2013.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
Datum vergadering
28-01-2013
28-01-2013
28-01-2013
26-02-1013
11-06-2013
11-06-2013
15-07-2013
15-07-2013
17-09-2013
17-09-2013
16-12-2013
16-12-2013
35
Naast de reguliere vergaderingen is de Raad van Toezicht in 2013 drie keer bijeen gekomen voor een
specifiek thema. In april presenteerde de bestuurder haar bevindingen na de eerste 100 dagen IJsseldal
Wonen. De actuele ontwikkelingen qua Regeerakkoord werden gecombineerd met de interne stand van
zaken. Aan de hand van de 7-S indeling, werden inzichten gedeeld op gebied van structuur, strategie,
sleutelfunctionarissen, staf, stijlen, ICT, en cultuur. Dit heeft geleid tot een reset in het plan van aanpak
voor de ontwikkeling van IJsseldal Wonen.
De tweede extra vergadering in juli had twee hoofdonderwerpen: het ondernemingsplan en de werving
van de nieuwe RvT-leden. Voor het ondernemingsplan waren de missie en kernwaarden al goedgekeurd. In deze vergadering is uitgebreid stilgestaan bij de visie. Daarnaast is besloten het ondernemingsplan te splitsen naar een strategisch beleidsplan, en een daarvan afgeleid concreet vertaald ondernemingsplan met een cijfermatige onderbouwing. De splitsing had als voordeel dat er meer zorgvuldigheid en kwaliteit kon worden geleverd, en er ruimte werd gemaakt voor het betrekken van stakeholders bij dit belangrijke plan. Daarnaast stond de werving van nieuwe RvT-leden op het programma. Door
het overlijden van Rob Goossens en het vertrek van Joke Roeterdink, ontstonden er twee vacatures.
Besloten is om deze gelijktijdig per 1 januari 2014 in te vullen. Het feit dat er twee vacatures tegelijk
waren gaf aanleiding om de profielen nog eens goed onder de loep te nemen. Niet alleen qua inhoudelijke competenties, maar ook qua stijlen qua besluitvorming en samenwerking binnen de Raad. De Raad
heeft besloten zich hierbij extern te laten ondersteunen. Van de twee vacatures, was er één benoeming
nodig op voordracht van de huurdersbelangenvereniging. Gezien de samenhang in de benoemingen is
besloten om het gehele traject van werving in samenwerking met de huurdersbelangenvereniging vorm
te geven. De huurdersbelangenvereniging heeft hiermee ingestemd.
De derde extra bijeenkomst heeft plaatsgevonden in december, naar aanleiding van de ontwikkelingen
rondom de functie van adviseur strategie, regionale ontwikkeling en onderzoek. De invulling van deze
functie door de voormalige bestuurder van Goed Wonen bleek niet tot een voldoende takenpakket te
leiden in verhouding tot de beschikbare uren. In overleg is besloten tot beëindigen van de arbeidsovereenkomst. Tegelijkertijd ontstond er commotie over de in het verleden getroffen regelingen inclusief de
in die regelingen opgenomen vertrekregeling. De Raad heeft besloten een moreel appèl te doen aan de
voormalige bestuurder om af te zien van een deel van de regeling en een juridisch onderzoek te starten
om te beoordelen of er juist gehandeld is. Inmiddels is duidelijk dat de regelingen niet onder de Wet
Normering Topinkomens vallen, en juridisch verantwoord tot stand zijn gekomen.
Integriteitscode/Klokkenluiderregeling
IJsseldal Wonen heeft een integriteitscode en een klokkenluiderregeling. De Raad heeft de integriteitscode op zichzelf van toepassing verklaard. Er zijn geen bijzonderheden te melden als gevolg van situaties van afhankelijkheid of tegenstrijdige belangen.
Extern toezicht
De Raad heeft kennis genomen van de jaarlijkse beoordelingen over de rechtsvoorgangers van IJsseldal Wonen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het Ministerie en het WSW. Daarnaast is de
jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief aan bod gekomen.
Auditcommissie
De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Toezicht en is ingesteld om het interne
financiële toezicht te versterken. De Auditcommissie bespreekt de volgende onderwerpen voor met de
manager Bedrijfsvoering en de controller:
 jaarrekening/jaarverslag
 begroting
 liquiditeit en solvabiliteit
 investeringsbeslissingen
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
36




administratieve organisatie en interne beheersing
management control en informatievoorziening
relatie met de externe accountant
overige financiële aangelegenheden.
De Auditcommissie heeft in het verslagjaar drie keer vergaderd. Om goed zicht te houden op het in
control geraken van de organisatie is besloten om in 2014 vaker bij elkaar te komen.
Remuneratiecommissie
De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Toezicht en is ingesteld om al hetgeen rondom functioneren, beoordelen en honoreren van de (voormalige) bestuurder(s) van de organisatie voor te bespreken. De Remuneratiecommissie spreekt onder andere met de bestuurder over de te
behalen doelstellingen, de behaalde resultaten en de daaraan gekoppelde beloning. De Remuneratiecommissie heeft in het verslagjaar drie keer vergaderd, onder andere als gevolg van de maatschappelijke aandacht voor de met de voormalige bestuurder getroffen regelingen.
Externe accountant
Het verslagjaar 2012 van Goed Wonen is gecontroleerd door PWC Accountants. Het verslagjaar 2012
van De Groene Waarden is gecontroleerd door Deloitte. Beide accountantskantoren waren vertegenwoordigd bij het bespreken van de betreffende jaarstukken.
De Raad heeft besloten om met de start van IJsseldal Wonen ook te kiezen voor een nieuwe accountant. Na een uitgebreid selectieproces hebben twee kantoren een presentatie gehouden voor het bestuur en de auditcommissie. Naar aanleiding van de presentatie en de offerte is gekozen voor BDO
Accountants. Zij hebben met ingang van verslagjaar 2013 hun werkzaamheden gestart. De bevindingen
in de managementletter van 2013 waren aanleiding voor de Auditcommissie om het toezicht te intensiveren. Dit heeft geleid tot een plan van aanpak voor verbetering dat nauwlettend wordt gevolgd.
3.7
Goedkeuring van de jaarstukken 2013
In dit jaarverslag treft u het directie- en volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2013 aan. Het
jaarverslag is vastgesteld door het bestuur. Vervolgens is de jaarrekening door BDO Accountants onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u aan het eind van dit verslag aantreft. Daarnaast heeft BDO Accountants het volkshuisvestingsverslag beoordeeld.
De Raad van Toezicht van IJsseldal Wonen heeft van gedachten gewisseld met de accountant over de
jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. In de
vergadering van de Raad van Toezicht van mei 2014 heeft de Raad de jaarstukken goedgekeurd. Deze
goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid.
Het resultaat over het verslagjaar bedraagt € 2,0 miljoen negatief. Dit resultaat wordt ten laste van het
eigen vermogen gebracht.
3.8
Nawoord
Het jaar 2013 was een bewogen jaar. Het besluit tot fusie had een grote impact op de organisatie, maar
was in de ogen van de Raad noodzakelijk om de toekomst van de positie van de huurders van IJsseldal
Wonen te waarborgen. Vanuit de Raad hebben we er alle vertrouwen in dat de ingezette koers vanuit
IJsseldal Wonen een belangrijke bijdrage zal leveren aan het prettig wonen in de gemeenten Voorst en
Lochem.
Namens de Raad van Toezicht,
P. Schrijver, voorzitter
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
37
4.
Kengetallen
Onze klanten
2013
2012
2011
2010
2009
Aantal huuropzeggingen
Mutatiegraad (%)
217
7
208
7
169
5
205
7
220
7
Gem. aantal reacties per geadverteerde woning
Huurachterstand in % jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes)
29
0,71
34
0,89
37
0,81
38
0,39
35
0,69
Huurderving in % van jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes)
2,94
2,12
1,97
1,57
1,37
Onze woningen
2013
2012
2011
2010
2009
3.344
399
3.284
407
3.291
391
3.301
356
3.272
248
3.743
3.691
3.682
3.657
3.520
2
68
2
54
57
54
57
51
57
46
Aantal opgeleverd
137
49
18
65
109
Aantal aangekocht
Aantal verkocht
3
-16
3
-24
1
-18
0
-21
0
-26
Aantal gesloopt/uit exploitatie
Overige mutaties
Huurprijsklassen
-67
3
-35
0
-11
0
-18
3
0
0
Aantallen wooneenheden en overig bezit
Aantal wooneenheden
Overige verhuureenheden (maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, garages, parkeerplekken en
overig)
In bezit
In beheer
In koopgarantportefeuille
Veranderingen woningbezit
Goedkoop (tot € 374,44)
426
448
N/B
N/B
N/B
2.396
323
2.349
308
N/B
N/B
N/B
N/B
N/B
N/B
Duur, boven huurtoeslaggrens (vanaf € 681,02)
Onderhoud
199
179
N/B
N/B
N/B
Aantal opdrachten reparaties per wooneenheid
Aantal opdrachten mutatieonderhoud per wooneenheid
Totaal kosten onderhoud (x € 1.000)
1,14
0,18
1,34
0,26
1,56
0,14
1,55
0,12
1,30
0,15
3.956
5.033
3.378
3.988
4.380
Kosten onderhoud per wooneenheid
1.183
1.533
1.026
1.208
1.339
Onze organisatie
Aantal medewerkers
2013
2012
2011
2010
2009
39
40
41
39
41
Aantal formatieplaatsen
Aantal fte per 100 woningen
33,2
0,99
32,6
0,99
33,6
1,02
33,4
1,01
32,6
1,00
Betaalbaar (tot € 574,35)
Middelduur, tot huurtoeslaggrens (€ 681,02)
Onze financiën
WOZ-waarde (x € 1.000)
Eigen vermogen (x € 1.000)
Voorzieningen (x € 1.000)
Solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen, %)
Loan to value (leningen kredietinstellingen/MVA i/e)
Liquiditeit (current ratio)
Huuropbrengsten (x € 1.000)
Netto bedrijfslasten (exclusief leefbaarheidsuitgaven)
per wooneenheid
2013
2012
2011
2010
2009
587.385
96.457
613.603
115.218
N/B
124.375
N/B
N/B
N/B
N/B
2.124
36,0
3.977
41,8
3.946
45,5
N/B
N/B
N/B
N/B
0,64
0,45
0,58
0,61
0,56
0,73
N/B
N/B
N/B
N/B
20.042
18.689
18.192
N/B
N/B
1.571
1.422
1.315
N/B
N/B
Tot en met 2010 ontbreken financiële cijfers op basis van actuele waarde van één van de rechtsvoorgangers.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
38
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
39
5.
Jaarrekening
5.1
Balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming)
(x € 1.000)
ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
201.868
3.261
2.626
211.862
7.527
2.695
34.377
3.420
10.814
27.858
6.478
9.539
0
10
256.366
265.969
332
4.138
403
2.853
147
10
0
232
173
82
501
4.861
6.797
697
11.656
9.570
268.022
275.539
Vaste activa
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Vastgoedbeleggingen
Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Som der vaste activa
Vlottende activa
Voorraden
Woningen bestemd voor de verkoop
Kavels bestemd voor de verkoop
Vorderingen
Huurdebiteuren
Gemeenten
Latente belastingvordering
Overige vorderingen
Liquide middelen
Som der vlottende activa
Totaal activa
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
40
PASSIVA
31-12-2013
31-12-2012
96.457
115.218
64
93
2.031
93
3.959
18
Langlopende schulden
Schulden aan overheden
Schulden aan kredietinstellingen
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Waarborgsommen
97
132.044
10.989
279
101
130.663
9.597
292
Totaal langlopende schulden
242.054
259.941
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan leveranciers
Schulden aan gemeenten
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
19.205
1.412
4
903
4.444
7.146
3.645
15
1.266
3.526
Totaal kortlopende schulden
25.968
15.598
268.022
275.539
Eigen vermogen
Overige reserves
Egalisatierekening
Voorzieningen
Onrendabele investeringen nieuwbouw
Loopbaanontwikkelingsbudget
Kortlopende schulden
Totaalpassiva
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
41
5.2
Winst- en verliesrekening over 2013
(x € 1.000)
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Opbrengsten servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
20.042
379
2.004
245
229
18.689
320
2.807
319
275
Som der bedrijfsopbrengsten
22.899
22.410
2.373
2.754
5.109
71
1.811
284
339
3.956
591
4.804
5.611
59
1.963
256
348
5.033
409
3.513
19.338
19.946
3.561
2.464
345
-/- 6.922
11
5.445
43
5.137
Saldo financiële baten en lasten
-/- 5.434
-/- 5.094
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-/- 1.528
-/- 9.552
-/- 501
-/- 2
553
-
-/- 2.031
-/- 8.999
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Erfpacht
Salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfskosten
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Financiële baten en lasten
Rentebaten
Rentelasten
Belastingen
Resultaat deelnemingen
Resultaat na belastingen
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
42
5.3
Kasstromenoverzicht 2013
(x € 1.000)
2013
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
- afschrijvingen
- gerealiseerde herwaardering n.a.v. afschrijvingen en verkopen
- waardeveranderingen materiële vaste activa , vastgoedbeleggingen en voorraden
Veranderingen in werkkapitaal:
- mutatie vlottende vorderingen
- mutatie egalisatierekening
- mutatie voorzieningen
- mutatie kortlopende schulden
2013
2012
2012
3.561
2.464
5.926
-4.246
7.242
-5.166
5.109
5.671
4.424
-29
75
-2.414
362
-15
-9
-1.126
8.845
6.959
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
12.406
9.423
Interest
Belastingen
Afname actieve belastinglatentie
-5.155
-198
501
-4.952
1.287
-557
Kasstroom uit operationele activiteiten
7.554
5.201
-2
0
Resultaat deelnemingen
Investeringen in materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en voorraden
Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en voorraden
Afname financiële vaste activa
-22.542
-14.894
5.796
10
2.439
0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden
Aflossingen van langlopende schulden
Ontvangsten uit kortlopende schulden
Aflossingen van kortlopende schulden
Toename geldmiddelen
Toename geldmiddelen
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
-12.455
-16.738
-12.455
12.149
-3.865
11.000
-4.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Liquide middelen 1-1
Liquide middelen 31-12
-16.736
16.260
-2.581
4.000
-6.000
15.284
11.679
6.100
4.425
697
6.797
-3.728
697
6.100
4.425
43
5.4
Algemene toelichting
Algemeen
Woningstichting IJsseldal Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij is werkzaam in de gemeente Voorst en de gemeente Lochem. IJsseldal Wonen werkt binnen
de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire
vestigingsplaats is Twello, de feitelijke vestigingsplaats is Marktplein 110 te Twello. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. IJsseldal
Wonen is op 1 januari 2013 ontstaan uit een fusie tussen de Woningstichting Goed Wonen uit Twello en
Woningstichting De Groene Waarden uit Gorssel.
Effecten regeringsbeleid
IJsseldal Wonen is in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het
CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Hiertegenover staat de door de regering doorgevoerde verruiming van het huurbeleid, waardoor de huren sneller kunnen stijgen.
Jaarlijks wordt de hoogte van beide heffingen door de overheid en het CFV opnieuw bepaald en deze
kan in theorie op nul gesteld worden. IJsseldal Wonen neemt voorzichtigheidshalve als uitgangspunt bij
haar beleidskeuzes aan dat zowel de verhuurdersheffing als de verruiming van het huurbeleid structurele maatregelen zijn en dat de omvang van de verhuurdersheffing per woning vanaf 2018 stabiel blijft.
Het CFV zal, naar onze verwachting, in de eerste vijf jaren een in omvang afnemende heffing opleggen.
Hierna verwachten wij dat deze heffing zich stabiliseert tot een half procent van de huursom
In de waardering van ons vastgoed en de investeringsplannen is rekening gehouden met de hiervoor
geschetste verwachtingen en uitgangspunten. Dit heeft grote negatieve impact op de financiële slagkracht van de organisatie. Om, in deze veranderende omstandigheden, de financiële continuïteit van de
organisatie te waarborgen, is een beleid ingezet van kostenbesparing, beperking van investeringen en
helaas is ook versnelde verhoging van de huren noodzakelijk.
De toegang tot de kapitaalmarkt is gewaarborgd. Het WSW stelt voldoende faciliteringsvolume (€ 15,2
miljoen op basis van meerjarenbegroting 2013) beschikbaar voor het aantrekken van voldoende geborgde financieringen om onze plannen te realiseren. Het WSW heeft in 2013 nieuwe financiële toetsingscriteria geformuleerd. Deze criteria zijn de: dekkingsratio, interest coverage ratio, debt service coverage ratio, loan to value en solvabiliteitsratio. IJsseldal Wonen voldoet ook op grond van de meerjarenbegroting 2014 ruimschoots aan alle door het WSW gestelde normen, evenals aan de al jaren geldende toets met de 2%-aflossingsfictie.
Grondslagen voor consolidatie
Triax Vastgoed B.V is in 2013 opgeheven. IJsseldal Wonen had een belang van 33 1/3 procent in Triax
Vastgoed B.V. Op basis van artikel 2:407.1 BW werd in 2012 van consolidatie afgezien omdat het belang van de deelneming van te verwaarlozen betekenis is.
Schattingswijzigingen
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn
schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde).
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
44
Presentatiewijziging
De jaarrekening 2013 is de eerste jaarrekening van IJsseldal Wonen als gefuseerde organisatie. De in
deze jaarrekening opgenomen vergelijkende cijfers over 2012 zijn pro forma samengevoegde cijfers van
de beide rechtsvoorgangers.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie
van IJsseldal Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor
de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW
vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende
veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
5.5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Algemeen
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals
deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is een
herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijn zijn
onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor
de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale
huursector, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, zoals uitgegeven door de
Raad voor de Jaarverslaggeving.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van
het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen zoals opgenomen in de
toelichting op de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie.
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en
toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces
van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid de bouwvergunning is ontvangen.
Materiële vaste activa
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.
Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
45
op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd
vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt
uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de
bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde
vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Afschrijving geschiedt lineair, gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet
afgeschreven.
Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en
vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
Verwerking van groot onderhoud
IJsseldal Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel
van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden
als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het
actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activaregistratie zijn te herleiden
wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment
van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
Verplichtingen tot herstel
Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een
voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,
waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op
de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december
2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Kwalificatie
Het beleid van IJsseldal Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden
voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het
financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert IJsseldal Wonen zich als vastgoedbeheerder en is de
laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
46
Waarderingsgrondslag
IJsseldal Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde
of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.
Na-investeringen
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van
het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen
dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken.
Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke
capaciteit.
Onderhoud
De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten
van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Componenten
Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de
grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris als separate componenten onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt
van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur
van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Complexindeling
Complexen worden gedefinieerd op basis van type en bouwjaar en locatie.
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van
activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het
bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste
schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen
zijn gedurende de resterende levensduur van het actief.
De kasstromen zijn gebaseerd op de in januari 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 10 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en
overige contracten met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component.
Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging
en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed zijn onder meer de volgende uitgangspunten
gehanteerd:
 jaarlijkse huurverhoging 2014 3,56%, 2015-2018 3,87%, daarna 2%; de huur van sociale huurwoningen wordt afgetopt op de liberalisatiegrens (€ 681);
 jaarlijkse huurderving van 1,5% in 2014, daarna 1,0%;
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
47












jaarlijks 180 mutaties (mutatiegraad ca. 5,5%);
huurharmonisatie tot 60-80% van de maximaal redelijke huur (met als maximum de huurtoeslaggrens), conform het bestaande beleid;
jaarlijkse stijging van de bouwkosten en personeelskosten met 3%;
jaarlijkse stijging van de overige bedrijfslasten met 2% tot en met 2018 en 3% vanaf 2019;
genormeerde variabele overige bedrijfslasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van
€ 863 per verhuureenheid (tienjaarsgemiddelde);
genormeerde onderhoudskosten per woning: klachten € 220, mutatie € 89, planmatig € 881;
een restwaarde van € 5.000 per woning op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde
van de exploitatieperiode;
een rekenrente van 5,25%;
toekomstige verkoopplannen voor de komende vijf jaar;
een geschatte resterende levensduur van de complexen van 15-60 jaar, met een minimum van
15 jaar (tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is); voor alle nieuwbouwcomplexen is uitgegaan van een levensduur van 50 jaar;
een verhuurdersheffing op basis van de volgende percentages van de WOZ-waarden (per
€ 1.000) van het sociaal bezit: 2014 3,81%, 2015 4,49%, 2016 4,91%, 2017 en verder 5,36%;
de bijdrage saneringssteun aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting en vennootschapsbelasting zijn niet ingerekend.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een
verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte
verkopen.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog
geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare
kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het
einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien
feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor
de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening
gehouden.
Herwaardering
Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde
die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus
afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van
het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.
Mutaties in bedrijfswaarde
Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:
 Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering), indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op
dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus
afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
48
bijzonder waardeverminderingsverlies.

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor
het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan)
worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de
bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
Afschrijvingen
Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil
tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de component van) het
actief.
Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment
als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering.
Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is
gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Bijzondere waardevermindering
IJsseldal Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een
bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is
dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top.
Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de
boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling.
Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in
ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan
de creditzijde van de balans opgenomen.
Afschrijvingen
Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijJaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
49
gings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘commercieel vastgoed in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en overig commercieel
vastgoed.
Waarderingsgrondslag
IJsseldal Wonen waardeert commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. In afwijking van de waardering van het sociaal
vastgoed in exploitatie, wordt commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van reële
waarde.
Reële waarde
De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en
geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld:
 Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed:
of (indien deze niet beschikbaar zijn)
 Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in
waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed;
of (indien deze niet beschikbaar zijn):
 Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de
veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata;
of (indien deze niet beschikbaar zijn):
 Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.
 In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van IJsseldal Wonen, zoals lopende huurcontracten.
Bovenstaande waardebepalingen worden uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV).
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
50
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
IJsseldal Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde
korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. IJsseldal Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.
Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:
 Verkopen waarbij IJsseldal Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment.
 Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.
Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment
van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.
Als financieringstransactie kwalificeren:
 Verkopen waarbij IJsseldal Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.
 Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het
verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur.
 Verkopen waarbij IJsseldal Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.
Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:
 De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de
boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
 Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de
betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
 Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde
hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
 De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).
 De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de
geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties
worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden
teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat
verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting
onder de kortlopende schulden verantwoord.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Typering
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
51
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als commercieel vastgoed in
exploitatie.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van
voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het
moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de
gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke
financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Na oplevering vindt waardering plaats tegen reële waarde.
Bijzondere waardevermindering
IJsseldal Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een
bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte reële waarde lager is dan de
verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top.
Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in
ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan
de creditzijde van de balans opgenomen.
Afschrijvingen
Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of, indien daartoe aanleiding is bestaat, een lagere waarde.
Voorraden
Voorraad woningen bestemd voor de verkoop
De voorraden bestemd voor de verkoop (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten
die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op
hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen
directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten,
waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten.
Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
Voorraad kavels bestemd voor de verkoop
De in het bezig zijnde kavels waarvoor geen bouwplannen bestaan, zijn opgenomen onder dit hoofd.
Waardering geschiedt tegen aanschafwaarde of lagere verkoopwaarde.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
52
Huurdebiteuren
Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in
mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen-tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en
de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen
voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor
de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend.
Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet
langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste
activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering
van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan
twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
Egalisatierekening
Woonrecht De Nieuwenhof
Waardering van het woonrecht De Nieuwenhof heeft bij eerste waardering plaatsgevonden op basis van
de getaxeerde waarde. Waardering vindt plaats door aan de getaxeerde waarde rente toe te rekenen en
de genoten woonrechten ten gunste van het resultaat te brengen. Uitbetaalde woonrechten worden in
mindering gebracht op de egalisatierekening.
Voorzieningen
Algemeen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die
op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en
waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde
opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van
contante waarde volgens actuariële grondslagen.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen
gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.
Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget
De voorziening loopbaanontwikkelingsbudget is opgenomen naar aanleiding van een arbeidsvoorwaarJaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
53
de in de cao voor woningcorporaties. Deze arbeidsvoorwaarde houdt in dat de werkgever verplicht is
een budget voor loopbaanontwikkeling per medewerker ter beschikking te stellen, afhankelijk van het
aantal dienstjaren en percentage dienstverband. Voor een medewerker met een fulltime dienstverband
wordt maximaal € 900 per jaar voor 5 jaren, € 4.500 beschikbaar gesteld. De voorziening is bepaald op
basis van de cao-verplichting verminderd met reeds gemaakte kosten.
Pensioenen
IJsseldal Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in
aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar
(middelloonregeling – deze geldt sinds januari 1992).
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de
Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). IJsseldal Wonen betaalt hiervoor premies
waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 31 december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In
2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds
verwacht hieraan te kunnen blijven voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen
om extra stortingen te verrichten. IJsseldal Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door IJsseldal Wonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende
activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet
betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.
De pensioenregeling van de stichting (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd,
afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou
sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis
van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen.
Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van
de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als
interestlast verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de
kortlopende schulden.
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch
verkeer.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop
binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
54
5.6
Grondslagen van resultaatbepaling
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de
kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar
waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s
met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd
op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van
de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te
geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling
daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten
zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Bedrijfsopbrengsten
Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan wet –en regelgeving. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg het gemiddelde huurverhogingspercentage 3,87% (2012: 2,30%).
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte
servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten
worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten.
Hieronder worden ook de ontvangen bedragen van huurders opgenomen ter dekking van uitgaven in het
kader van het glas- en servicefonds. Hiervan vindt geen verrekening plaats.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen
 Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie
 Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden
 Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop
 Netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten en voorraden.
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst verminderd met de boekwaarde en de eventuele uit de verkoop voortvloeiende vrijval
van (voorheen) ongerealiseerde herwaardering. Resultaten worden verantwoord op het moment van
levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord
als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
55
De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van
onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd
op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Op de afschrijvingslasten wordt de door de afschrijvingen gerealiseerde vrijval van de (voorheen) ongerealiseerde herwaardering in mindering gebracht.
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met
een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op terreinen en op reële waarde gewaardeerde
vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige
afschrijvingen aangepast.
Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
zijn begrepen onder de afschrijvingen.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd
op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door
gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot
investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
Erfpacht
Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in
rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken
onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in
exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.
Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden op basis van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in
de winst-en-verliesrekening.
Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector
(WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de
Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij
het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de
mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden
toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen onderhoudskosten verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
56
plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd
op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het onderhoud bestaat uit kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Lasten servicecontracten
Dit betreffen servicekosten die ten laste van huurders en bewoners worden gebracht. Jaarlijks vindt
verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De opbrengsten worden verantwoord
onder de opbrengsten servicecontracten.
De uitgaven en vergoedingen in het kader van het glas- en servicefonds worden op eenzelfde wijze
verantwoord. In tegenstelling tot de servicekosten vindt hierover geen verrekening plaats.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet gerealiseerde waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties
van op reële waarde geactiveerde activa.
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Belastingen
Belastingen op de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen,
behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar
verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare
winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst
(VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel
waartoe materieel al op verslag-datum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren
verschuldigde belasting.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele
activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht
wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in
de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van
de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
57
5.7
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Algemeen
Op grond van het treasurybeleid van IJsseldal Wonen is het mogelijk gebruik te maken van financiële
instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Het gebruik van financiele instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde
vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen/beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.
Voor derivaten aan te gaan na 1 oktober 2012 geldt dat IJsseldal Wonen zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. IJsseldal Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit.
Risico’s
Valutarisico
IJsseldal Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.
Prijsrisico
IJsseldal Wonen loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten.
Renterisico
IJsseldal Wonen heeft geen rentedragende vorderingen. IJsseldal Wonen loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).
Voor schulden met variabele renteafspraken loopt IJsseldal Wonen risico ten aanzien van toekomstige
kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt IJsseldal Wonen risico’s over de marktwaarde. IJsseldal Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.
Kredietrisico
IJsseldal Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden
nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Derivaten
IJsseldal Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit.
Ter beperking van (looptijden-, rente- en markt-) risico's kunnen door IJsseldal Wonen derivaten worden
gehanteerd. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van
waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide
financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting
wordt toegepast, wordt er door IJsseldal Wonen een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve
reële waarde van het derivaat.
Beschikbaarheidsrisico
Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Liquiditeitsrisico
De liquiditeitsbehoefte wordt aan de hand van een integrale planning inkomsten en uitgaven gevolgd.
Op basis hiervan wordt de financieringsbehoefte bepaald. Bij de Rabobank is een kredietfaciliteit van €
5 miljoen afgesloten. Hierdoor is er voldoende flexibiliteit om, ten opzichte van de planning, afwijkingen
in kasstromen op te vangen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
58
Hiernaast worden Investeringsverplichtingen uitsluitend aangegaan indien IJsseldal Wonen zeker heeft
gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. En wordt de vervalkalender van de
bestaande leningenportefeuille constant gemonitord.
Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden
afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk
van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde
benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel
instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardenmethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
5.8
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed
zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Waardering vaste activa
Materiële vaste activa, actuele waarde
IJsseldal Wonen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste
van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben
schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het
Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar.
De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.
Verhuurdersheffing
De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing is de totale WOZwaarde van de sociale huurwoningen. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal
jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. IJsseldal Wonen heeft voor de periode 20142018 totaal € 11,5 miljoen begroot. Voor de waardering is vanaf 2017 jaarlijks 5,36% per € 1.000 WOZwaarde heffing ingerekend ten laste van de sociale huurwoningen.
Saneringssteun
De sector is ook geconfronteerd met een saneringssteun. De basis voor deze heffing is een percentage
van de totale huursom per jaar. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat
deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. IJsseldal Wonen heeft voor de periode 2014-2018
totaal € 2,1 miljoen begroot. Vanaf 2017 houdt IJsseldal rekening met een structurele heffing voor saneringssteun van 0,5% van de huursom.
Verkoopportefeuille
Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal
109 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het neerwaarts bijgestelde verkoopplan 2014-2018. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
59
woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen
zouden worden ingerekend, zou de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie per 31 december 2013 € 6,4 miljoen lager zijn.
Vastgoedbeleggingen, actuele waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde
gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt:
Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten
Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende
contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op
basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 6%.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en
overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien
de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft
plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen
afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de
tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Vennootschapsbelasting
De aangiftes vennootschapsbelasting van de rechtsvoorgangers over het jaar 2012 moeten nog plaatsvinden. Op basis van de jaarrekening 2011 en de concept jaarrekening 2012 is een zo goed mogelijke
inschatting gemaakt van de fiscale positie. De in de jaarrekening opgenomen fiscale last over 2013 en
voorgaande jaren kan nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties kunnen een andere waarde kennen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
60
5.9
Toelichting op de balans
(x € 1.000)
ACTIVA
Vaste activa
Materiële vaste activa
Omschrijving
Sociaal
vastgoed in
exploitatie
Vastgoed in
ontwikkeling
Onroerende
en roerende
zaken
t.d.v. exploitatie
Totaal
Stand per 31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
166.016
121.375
14.859
-
4.621
-
185.496
121.375
-/- 75.529
-/- 7.332
211.862
7.527
2.695
222.084
561
-/- 1.763
10.693
13.816
-/- 10.693
179
-/- 17
-
14.556
-/- 1.780
-
-/- 4.306
-
-
-/- 4.306
116
-/- 5.695
-/- 9.600
-/- 9.994
-/- 1.743
-/- 1.899
-/- 3.747
-/- 4.266
171.317
111.775
7.562
-
-/- 81.224
-/- 4.301
201.868
3.261
-/- 1.926 -/- 84.787
Mutaties in het boekjaar
Investeringen
Desinvesteringen (boekwaarde)
Overboekingen van en naar MVA in exploitatie
Overboekingen van en naar vastgoedbeleggingen
Overboekingen van en naar voorzieningen
Overboeking van en naar voorraden
Afschrijving
Waardemutaties *)
Totaal mutaties
-/-1.743
-/- 1.783
-/- 231
-/- 5.926
- -/- 13.347
-/- 69 -/- 14.329
Stand per 31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Herwaarderingen
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Boekwaarden
4.684
-
183.563
111.775
-/- 2.058 -/- 87.583
2.626
207.755
*) Van de totale waardemutatie van het sociaal vastgoed in exploitatie ad € 9,6 miljoen heeft € 9,3 miljoen betrekking op het (in het kader van het harmoniseren van uitgangspunten) herberekenen van de
waarde van het sociale vastgoed in exploitatie van rechtsvoorganger De Groene Waarden per 1 januari
2013.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
61
Het sociale vastgoed in ontwikkeling per 31 december 2013 is als volgt te specificeren:
Bestede
Waardeverkosten
mindering
Saldo
Kapperallee, 3 woningen
Beekzicht, 37 appartementen
De Beek, De Brug, De Bron, 21 appartementen
Grooterkamp fase 2, 13 woningen
Duistervoordseweg, 8 appartementen
De Schaker, 60 woningen
Marktplein fase 2, 22 appartementen
Klarenbeek, 12 appartementen
Terwolde, 5 woningen
271
735
2.975
301
474
271
848
52
2
197
2.766
1.736
-
74
-/- 2.031
1.239
301
474
271
848
52
2
Totale waarde per 31 december 2013
Opgenomen onder voorzieningen
Opgenomen onder MVA in ontwikkeling
5.929
735
5.194
4.699
2.766
1.933
1.230
-/- 2.031
3.261
De geschatte waarde van het sociale vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 538 miljoen.
IJsseldal Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen:
 Grond
geen afschrijvingen
 Opstal
lineair 50 jaar
 Installaties
lineair 25 jaar
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:
 Grond
geen afschrijvingen
 Kantoor
lineair 50 jaar
 Inventaris
lineair 10 jaar
 Automatiseringsapparatuur
lineair 3-5 jaar
 Bedrijfsauto’s
lineair 5 jaar
Verzekering en zekerheden
De materiële vaste activa (sociaal en commercieel) van IJsseldal Wonen zijn verzekerd tegen brand-,
storm- en vliegtuigschade. De wooneenheden en garages zijn verzekerd tegen een vast premie bedrag
per eenheid per jaar, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Het overige vastgoed, zoals winkels, kantoren, zorggebouwen, e.d., is verzekerd voor de getaxeerde herbouwwaarde van de betreffende panden.
Het onroerend goed is nagenoeg geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen
onder overheidsgarantie.
De per balansdatum aangegane verplichtingen zijn vermeld onder het hoofd ‘Niet uit de balans blijkende
verplichtingen’.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
62
Vastgoedbeleggingen
Het verloop van deze post in 2013 is als volgt:
Omschrijving
Commercieel
Vastgoed in
vastgoed in
ontwikkeling
exploitatie
Stand per 31 december 2012
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve waardeveranderingen
Boekwaarde per 1 januari 2013
Mutaties in het boekjaar
Investeringen
Desinvesteringen
Overboekingen van en naar MVA
in exploitatie
Overboekingen van en naar sociaal bezit
Overboekingen van en naar voorraden
Overboekingen van en naar voorzieningen
Herwaardering
Waardemutaties
Totaal mutaties
Onroerende
zaken
verkocht
onder
voorwaarden
Totaal
35.523
-/- 7.665
27.858
11.301
-/- 4.823
6.478
9.996
-/- 457
9.539
56.820
-/- 12.945
43.875
-/- 2.797
5.119
-
2.392
-/- 524
7.511
-/- 3.321
7.251
-/- 7.251
-
-
4.306
175
-/- 2.416
6.519
-/- 185
-/-741
-/- 3.058
-/- 593
1.275
4.306
175
-/- 185
-/- 3.751
4.736
44.458
-/- 10.081
3.920
-/- 500
11.864
-/-1.050
60.242
-/- 11.631
34.377
3.420
10.814
48.611
Stand per 31 december 2013
Verkrijgingsprijzen
Cumulatieve waardeverminderingen
Boekwaarden
De bedrijfswaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2013 € 35,6
miljoen (31 december 2012: € 29,3 miljoen).
De geschatte waarde van het commerciële vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ
beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 49 miljoen.
Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven voor het complex de Stinzenhof voor een totaalbedrag van
€ 4,1 miljoen.
Het commerciële vastgoed in ontwikkeling per 31 december 2013 is als volgt te specificeren:
Bestede
kosten
Beekzone, supermarkt
Marktplein, 800 m2 winkeloppervlak
Duistervoordseweg, winkel
Totale waarde per 31 december 2013
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
2.188
1.662
70
3.920
WaardeverMindering
500
-
Saldo
500
3.420
2.188
1.162
70
63
Financiële vaste activa
Deze post is als volgt samengesteld:
Deelnemingen
31-12-2013
31-12-2012
0
10
Het verloop van deze post in 2012 is als volgt:
Deelnemingen
Saldo per 31 december 2012
10
-/- 10
Mutaties in het boekjaar
Saldo per 31 december 2013
0
De deelneming is in 2013 ontbonden.
Vlottende activa
Voorraden
Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2013
31-12-2012
332
598
Voorraad kavels bestemd voor de verkoop
4.138
2.658
Totaal voorraad bestemd voor de verkoop
4.470
3.256
Voorraad woningen bestemd voor de verkoop
Voorraad woningen bestemd voor de verkoop
saldo per 31 december 2012
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen
Boekwaarde verkochte kavels
Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling
Afwaarderingen naar lagere marktwaarde
539
-/- 228
-/- 291
-/- 286
Saldo
Saldo per 31 december 2013
-/- 266
332
598
De voorraad woningen bestemd voor de verkoop per 31 december 2013 betreft:
Noordwiek 7
144
Weteringserf 34
188
__________
Totale boekwaarde per 31 december 2013
332
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
64
Voorraad kavels bestemd voor de verkoop
Saldo per 31 december 2012
Mutaties in het boekjaar:
Investeringen
Boekwaarde verkochte kavels
Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling
Afwaarderingen naar lagere marktwaarde
2.658
29
-/- 472
2.259
-/- 336
Saldo
Saldo per 31 december 2013
1.480
4.138
De voorraad kavels bestemd voor de verkoop per 31 december 2013 betreft:
Bestede
kosten
Grooterf/Boedelhofweg, 2 kavels
295
Van den Belt, 2 kavels
120
Sikkestraat, 2 kavels
105
Tuinstraat, 6 kavels
550
Bongerdskamp, 2 kavels
343
Nieuwenhof fase 2/3
360
Terrein voormalige Rabobank Voorst
1.730
Hofstraatbuurt, 7 kavels
416
De Smidse, 2 kavels
476
Molenstomp, 1 kavel
241
Mettrayweg, 1 kavel
495
Totale waarde per 31 december 2013
5.131
Waardevermindering
327
296
40
330
993
Saldo
295
120
105
550
343
360
1.403
416
180
201
165
4.138
Vorderingen
Deze post is als volgt samengesteld:
Huurdebiteuren
Gemeente
Latente belastingvordering
Overige vorderingen
Totaal
31-12-2013
31-12-2012
147
10
232
389
173
82
501
4.861
5.617
Huurdebiteuren
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,7% (2012: 0,9%) van de te incasseren bruto jaarhuur.
Latente belastingvordering
In 2013 is de bestaande actieve belastinglatentie volledig afgeboekt ten laste van het resultaat, omdat
deze op basis van een actuele fiscale meerjarenprognose naar verwachting niet gerealiseerd zal worden. Per 31 december 2013 is (cumulatief) sprake van fiscale verliezen. Omdat onzeker is in hoeverre
deze in de toekomst gecompenseerd zullen kunnen worden, is per 31 december 2013 geen latente
belastingvordering opgenomen voor toekomstige verliescompensatie. Gezien de looptijden van de overige tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen, is hiervoor evenmin een latente
belastingvordering/-schuld per 31 december 2013 opgenomen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
65
Overige vorderingen
Deze post is als volgt te specificeren:
Woonbedrijf Ieder1, kasgeldlening u/g
Servicestichting de Nieuwenhof, lening u/g *)
Vennootschapsbelasting
Inzake verkochte woningen en kavels
Omzetbelasting
Overige
Totaal
31-12-2013
140
92
232
31-12-2012
3.500
72
303
387
375
224
4.861
*) De vordering op de Servicestichting de Nieuwenhof is voorzichtigheidshalve voorzien, in verband met
het faillissement van de deze stichting. De definitieve afwikkeling van dit faillissement zal waarschijnlijk
in 2014 plaatsvinden.
Liquide middelen
Deze post is als volgt samengesteld:
Direct opvraagbaar:
Rekening-courant Rabo
Totale liquide middelen
31-12-2013
31-12-2012
6.797
6.797
697
697
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
66
PASSIVA
Eigen vermogen
Het verloop van de overige reserves is als volgt:
Stand per 1 januari 2013
115.218
Mutaties boekjaar:
Effect harmoniseren uitgangspunten bedrijfswaardeberekening per
1 januari 2013 *)
Gerealiseerde herwaardering
Resultaat 2013
Overige waardemutaties vastgoed
-/- 9.268
-/- 4.246
-/- 2.031
-/- 3.216
__________
96.457
Stand per 31 december 2013
*) Het uit de fusie voortvloeiende effect (€ 9,2 miljoen negatief) van de harmonisatie van de parameters
binnen de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed is in de beginbalans per 1 januari 2013 rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De mutaties gedurende het boekjaar zijn verwerkt hetzij via
het vermogen hetzij via de resultatenrekening conform de voorschriften van Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 212 (bedrijfswaarde).
Overeenkomstig de statuten van IJsseldal Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de
Woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed.
Egalisatierekening
Deze post is als volgt samengesteld
Woonrecht De Nieuwenhof
Het verloop van deze post is als volgt:
Saldo per 31 december 2012
31-12-2013
31-12-2012
64
93
93
Mutaties in het boekjaar:
rente
woonrecht ten gunste van de huuropbrengsten
uitbetaald woonrecht
3
-/- 16
-/- 16
Saldo mutaties
Saldo per 31 december 2013
-/- 29
64
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
67
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Het verloop van deze post is als volgt:
Saldo per 1 januari 2013
3.959
Mutaties in boekjaar:
Toevoeging nieuwe projecten
Overboeking naar MVA in ontwikkeling
2.031
-/- 3.959
Saldo mutaties
-/- 1.928
Saldo per 31 december 2013
2.031
Zoals blijkt uit de tabel in de toelichting op het sociale vastgoed in ontwikkeling, betreft dit per 31 december 2013 de nieuwbouw van 37 appartement op de locatie Beekzicht.
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget
Het verloop van deze post is als volgt:
Saldo per 31 december 2012
18
Correctie beginstand voorziening voormalig Goed Wonen
86
Dotaties 2013
Onttrekkingen
7
-18
Saldo mutaties
75
Saldo per 31 december 2013
93
Langlopende schulden
Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2013
Aflossingsverplichting 2014
97
132.044
10.989
279
143.409
4
8.205
8.209
Schulden aan overheden
Schulden aan kredietinstellingen
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Waarborgsommen
Totaal
Schulden aan overheden
Saldo per 31 december 2012
Mutaties in het boekjaar:
aflossing 2013
aflossingsverplichting 2014 (opgenomen onder kortlopende schulden)
101
-/-5
1
Saldo
Saldo per 31 december 2013
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
-/- 4
97
68
Schulden aan kredietinstellingen
Saldo per 31 december 2012
130.663
Mutaties in het boekjaar:
nieuwe leningen 2013
aflossingen 2013
mutatie aflossingsverplichting 2014 t.o.v. 2013 (opgenomen onder kortlopende
schulden)
Saldo
Saldo per 31 december 2013
9.755
-/- 3.315
-/- 5.059
1.381
132.044
De gemiddelde gewogen rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt
3,7% (2012: 3,8%).
Van de lang- en kortlopende leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 134,6
miljoen opgenomen waarvoor WSW-borging is verkregen.
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
Saldo per 31 december 2012
9.597
Mutaties in het boekjaar:
Woningen verkocht onder voorwaarden
Teruggekochte woningen
Waardeveranderingen
2.392
-/- 530
-/- 470
Saldo mutaties
Saldo per 31 december 2013
1.392
10.989
Waarborgsommen
Saldo per 31 december 2012
292
Mutaties in het boekjaar:
Rentetoevoeging
Uitbetaalde waarborgsommen
2
-/- 15
Saldo per 31 december 2013
279
Kortlopende schulden
Deze post is als volgt samengesteld:
Leveranciers
Kredietinstellingen
Gemeenten
Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen
Overige schulden
Totaal
31-12-2013
1.412
19.205
4
903
4.444
25.968
31-12-2012
3.645
7.146
15
1.266
3.526
15.598
Kredietinstellingen
In 2013 zijn de onderstaande 3 kasgeldleningen afgesloten. Hiervoor zijn geen zekerheden verstrekt.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
69
Kasgeldleningen per 31/12/2013
Stg. Woongoed Zeeuw Vlaanderen
Stg. Woondiensten Enkhuizen
Stg. Omnivera
Totaal
hoofdsom
5.000.000
3.000.000
3.000.000
11.000.000
Aflossing 2014 langlopende leningen
Totaal
8.205.000
19.205.000
vervaldatum
6 jan 2014
10 maart 2014
15 mei 2014
rente%
2,35
2,40
2,40
IJsseldal Wonen beschikt over een (per 31 december 2013 ongebruikte) kredietfaciliteit van € 5 miljoen.
Als zekerheid hiervoor is een pari passu/cross default-verklaring afgegeven.
Belastingen, premies sociale verzekering en pensioenen
Loonheffing
Pensioenpremies
Omzetbelasting
Vennootschapsbelasting
Totaal
31-12-2013
74
38
787
4
903
31-12-2012
73
36
1.153
4
1.266
31-12-2013
2.456
111
1.101
122
654
31-12-2012
2.177
111
653
91
87
407
4.444
3.526
Overige schulden
Niet vervallen rente
Glasfonds
Nieuwbouwprojecten
Vooruitontvangen huur
Vooruitontvangen huurtoeslag belastingdienst
Overige
Totaal
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Reservering vakantiedagen
Er is in de balans geen reservering opgenomen voor niet opgenomen vakantiedagen van de werknemers. De waarde hiervan bedraagt ca. € 30.000 (exclusief sociale en pensioenlasten).
Jubileumuitkeringen
Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkte aantal medewerkers. Overigens
gaat het om een bedrag dat niet materieel is.
Voorwaardelijke verplichtingen
Het obligo aan het WSW bedraagt € 5,1 miljoen (3,85% van het schuldrestant van de geborgde leningen), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan
het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken.
Aangegane verplichtingen
Ultimo boekjaar is sprake van een (restant)verplichting ad. € 7.851.000 inzake nieuwbouwprojecten
waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld.
Het bedrag aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op:
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
70
Projectverplichting
Beekzone, Twello
De Beek, Brug,
Bron, Twello
Kapperallee, Eefde
Totaal
Aantal woningen
37
21
Totaal raming
Gerealiseerd
Raming restant
7.074
4.234
735
2.971
6.339
1.263
3
520
11.828
271
4.977
249
7.851
Daarnaast bestaan verplichtingen tot het leveren van een bijdrage of tot het gaan bouwen van woningen. Deze verplichtingen kunnen op dit moment als volgt becijferd worden:
Grondaankoop De Vecht fase II
Grondaankoop Nijbroek
Bovenwijkse voorzieningen Klarenbeek
Veilingterrein Twello
Totaal
240
155
260
1.250
1.905
Pensioenen
De corporatie is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor woningcorporaties. De door het fonds
verzorgde pensioenregeling is een toegezegd pensioenregeling. De positie van het Pensioenfonds
SPW voldoet eind 2013 aan de vereiste dekkingsgraad. Deze is op balansdatum 114%. Vereist is minimaal 105%.
Voormalige stortplaats
De woningen aan het Spoorhof 2 t/m 16 en 1 t/m 9 in Eefde zijn in 1963 gebouwd op een voormalige
stortplaats. De provincie Gelderland heeft onderzoek gedaan naar de mate van verontreiniging. Hieruit
hebben zij geconcludeerd dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Deze verontreiniging is
veroorzaakt voor 1 januari 1987. Uitgangspunt van de Wet Bodembescherming is dat veroorzakers,
eigenaren en in bepaalde gevallen ook gebruikers van terreinen, zelf de bodem laten onderzoeken en
eventueel saneren. Dit is noodzakelijk bij verkoop of sloop en nieuwbouw. IJsseldal Wonen heeft besloten de woningen aan het Spoorhof niet in het verkoopprogramma op te nemen, en de sanering uit te
voeren op het moment dat de woningen aan herstructurering toe zijn. Gezien de onzekerheid over de
mate van vervuiling en de kosten van sanering in de toekomst is er geen voorziening voor dit complex
opgenomen.
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,
gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die
overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij.
IJsseldal Wonen had een deelneming in Triax Vastgoed BV. Deze vennootschap is in 2013 opgeheven.
Daarnaast bestaat een verbinding met Stichting Woonkeus Stedendriehoek. IJsseldal Wonen is daaraan
verbonden door middel van het lidmaatschap van de Raad van Toezicht.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
71
5.10 Toelichting op de winst- en verliesrekening
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Te ontvangen nettohuur
Af, huurderving:
- wegens reguliere leegstand
- wegens sloop/nieuwbouw leegstand
Totaal
2013
20.649
2012
19.234
369
238
20.042
212
333
18.689
2013
401
22
379
2012
325
5
320
2013
5.255
-/- 131
-/- 3.937
709
-/-30
-
2012
2.889
-/- 101
-/- 859
678
171
272
132
6
2.004
53
-/- 296
2.807
De huurverhoging per 1 juli 2013 was gemiddeld 3,87% (2012 2,3%).
Opbrengsten servicecontracten
Te ontvangen vergoedingen
Af: Derving
Totaal opbrengst servicecontracten
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Opbrengst verkopen
Verkoopkosten
Boekwaarde verkochte activa
Vrijval ongerealiseerde herwaardering
Verkoopresultaat kavels
Verkoopresultaat nieuwbouwwoningen
Verkoop onder voorwaarden:
Verkoopresultaat verkopen onder voorwaarden
Boekwinst verkoop teruggekochte woningen
Korting onder voorwaarden verkochte woningen
Totaal
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Geactiveerde uren t.b.v. ontwikkeling nieuwbouw
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
2013
245
2012
319
72
Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012
36
49
64
16
1
38
25
229
46
38
13
27
4
40
107
275
2013
5.695
-/- 3.537
231
-/- 16
2.373
2012
6.973
-/- 4.488
269
2.754
2013
2012
5.356
-/- 1.308
112
663
286
5.109
4.073
-/- 60
398
1.200
5.611
Beheer –en toezichtvergoedingen
Opbrengt erfpacht grond
Doorberekende onderhoudskosten
Doorberekende personeelskosten
Inschrijfgelden woningzoekenden
Uitkering ziekteverzuimverzekering
Overige exploitatiebaten
Totaal
Bedrijfslasten
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Sociaal vastgoed in exploitatie
Gerealiseerde herwaardering
Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie
Boekresultaat verkoop activa ten dienste van de exploitatie
Totaal
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Nieuwbouw:
Nieuwe/extra onrendabele toppen
Terugname onrendabele toppen
Afwaardering niet haalbare projecten in ontwikkeling
Afwaardering grondposities
Afwaardering koopwoningen
Totaal
Deze post is als volgt te specificeren:
Nieuwe onrendabele toppen:
Kapperallee, 3 woningen
Beekzicht, 37 appartementen
Kerkstraat, 1 woning (overgeheveld van MVA i/o naar MVA i/e)
Terrein winkels Marktplein
Dotaties eerder genomen onrendabele toppen:
De Beek, De Brug, De Bron, 21 appartementen
Nieuwenhof fase 1, 22 appartementen
Schaeckerhof, 27 appartementen
Stationskwartier, 9 appartementen en 7 woningen
Grooterkamp fase 1, 9 woningen
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
197
2.766
465
500
99
501
55
678
95
_____
5.356
73
Terugnames eerder genomen onrendabele toppen:
Van den Belt, 12 appartementen
Stinzenhof, 26 appartementen
Hofstraatbuurt fase 2, 25 woningen
-/-/-/-/-
Afwaardering niet haalbare projecten in ontwikkeling:
Brede School
Veilingterrein Twello
Uitbreiding Wilp-Achterhoek
Afwaardering grondposities:
De Smidse
Molenstomp
Voormalig terrein Rabobank Voorst
77
614
617
_____
1.308
65
11
36
___
112
296
40
327
____
663
Afwaardering koopwoningen:
LMB De Vecht 286
_____
Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille, per saldo
5.109
Erfpacht
2013
2012
- Stationsdwarsstraat, Twello (complex 4)
- Oude Binnenweg, Twello (complex 122)
36
35
35
24
Totaal
71
59
2013
2012
702
330
69
1.043
437
104
2.432
423
3.956
3.031
418
5.033
Onderhoudslasten
Deze post is als volgt samengesteld:
Niet cyclisch onderhoud:
Klachtenonderhoud
Mutatieonderhoud
Asbestsanering
Cyclisch onderhoud:
Planmatig onderhoud
Contractenonderhoud
Totaal
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
74
Lasten servicecontracten
2013
2012
Servicekosten huurders
591
409
Totaal
591
409
Overige bedrijfskosten
2013
2012
Overige beheerskosten:
overige personeelskosten
huisvestingskosten
kosten Raad van Toezicht
algemene kosten
659
118
39
1.848
331
85
73
1.388
Overige exploitatielasten:
belastingen
verzekeringen
contributie Aedes
saneringssteun Centraal Fonds Volkshuisvesting
verhuurdersheffing
bijdrage huurdersbelangenvereniging
exploitatiekosten De Nieuwenhof
leefbaarheid
overige directe exploitatielasten
Totaal
719
91
32
723
81
18
121
134
221
4.804
774
97
26
66
18
214
111
330
3.513
De post algemene kosten bevat in 2013 € 939.000 incidentele kosten (2012: € 374.000). Deze kosten
hebben betrekking op de uitvoering van het sociaalplan als gevolg van de fusie, fusiekosten in verband
met conversie, extra onderzoeks- en advieskosten met betrekking tot projectontwikkeling, afwaardering
van de vordering op stichting Nieuwenhof en een bouwclaim.
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria verantwoord:
Controle van de jaarstukken en overige jaarlijkse verantwoordingen
Andere controleopdrachten
Fiscale advisering
Overige werkzaamheden
Totaal
2013
43
3
11
57
2012
61
52
1
114
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie
Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie
Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden
Totaal
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
2013
2012
-/- 2.416
2.884
-/- 123
samen
-/- 6.838
-/- 84
345
-/- 6.922
75
Financiële baten en lasten
2013
2012
Rentebaten
Overige te ontvangen rente
11
43
Totaal rentebaten
11
43
Rentelasten
Rente leningen kredietinstellingen
Rente leningen overheden
Rente kasgeldleningen o/g
Rente rekening courant banken
Overige rentelasten
5.319
4
60
18
44
4.878
5
181
39
34
Totaal rentelasten
5.445
5.137
Belastingen
Vennootschapsbelasting
Verschuldigde belasting resultaat boekjaar
Mutatie belastinglatenties
0
-/-/ 501
-/- 5
558
Totaal belastingen
-/- 501
553
In 2013 is de bestaande actieve belastinglatentie volledig afgeboekt ten laste van het resultaat, omdat
deze op basis van een actuele fiscale meerjarenprognose naar verwachting niet gerealiseerd zal worden. Per 31 december 2013 is (cumulatief) sprake van fiscale verliezen. Omdat onzeker is in hoeverre
deze in de toekomst gecompenseerd zullen kunnen worden, is per 31 december 2013 geen latente
belastingvordering opgenomen voor toekomstige verliescompensatie. Gezien de looptijden van de overige tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen, is hiervoor evenmin een latente
belastingvordering/-schuld per 31 december 2013 opgenomen.
Resultaat deelnemingen
In 2013 is de deelneming in Triax Vastgoed BV opgeheven. Alle verplichtingen over en weer zijn in 2013
afgewikkeld. Het resultaat hiervan is per saldo € 2.000 negatief.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
76
5.11 Overige informatie
Werknemers
Per 31 december 2013 waren 39 werknemers in dienst, verdeeld over 33,2 formatieplaatsen. (2012: 40
resp. 32,6). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2012: idem)
Bestuurders en Raad van Toezicht
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
(verder: WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als
topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.
Naam
Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA, directeur-bestuurder
Bruto-salaris (incl. vakantiegeld en gratificatie)
Door de werkgever betaalde vrijwillige socialeverzekeringspremies
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op
termijn (pensioenpremies)
Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en
relevant voor de toepassing van de WNT
Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden)
Omvang van het dienstverband in het boekjaar (in uren)
Einde dienstverband
Jaar waarin het dienstverband is geëindigd
In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van
het dienstverband
Bezoldiging
2013
Bezoldiging
2012
€ 96.000
€0
€ 86.271
€0
€0
€0
€ 20.050
€ 18.121
€ 116.050
12
36
n.v.t.
n.v.t.
€ 104.392
12
36
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
Drs. J.H.J. de Roover is voormalig directeur-bestuurder van rechtsvoorganger Goed Wonen. Hij heeft in
2013 een compensatiebedrag van € 160.000 ontvangen vanwege terugval in salaris door aanvaarding
van een andere functie per 1 januari 2013. Deze compensatie volgt uit een overeenkomst van september 2012. Het bruto salaris dat hij in 2013 heeft ontvangen voor de functie van strategisch adviseur bedraagt € 95.901 en het bijbehorende werkgeversdeel pensioenpremies € 21.321 (2012 € 315.633, incl.
€ 190.000 éénmalige compensatie, respectievelijk € 30.586).
De bestuurdersbeloning van de bestuurders en voormalige bestuurders op grond van BW 2 Titel 9 is als
volgt (twee personen):
2013
2012
Brutoloon inclusief werkgeversdeel pensioenpremies
Bij: werkgeversdeel sociale lasten
Bij: reservering toekomstige betalingen
Beloning op grond van BW 2 Titel 9
393.272
18.396
210.000
__________
621.668
462.115
18.674
______
480.789
Wegens beëindiging van de feitelijke werkzaamheden van de heer De Roover is ten laste van het resultaat over 2013 een reservering ad € 210.000 gemaakt, zijnde een raming van toekomstige betalingen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
77
Bezoldiging Raad van Toezicht
De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht aan dat deze per
1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder.
De bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht in 2013 is als volgt (bedragen exclusief BTW):
Naam
Functie
2013
2012
R. Goossens
Voorzitter Raad van Toezicht (tot 17-5-2013)
Lid remuneratiecommissie (tot 17-5-2013)
€ 3.187
€ 5.153
P.H. Hijlkema
Lid Raad van Toezicht
Lid auditcommissie
€ 4.250
-
Th. Van der Meulen
Lid Raad van Toezicht
Lid remuneratiecommissie
€ 4.250
€ 5.687
J. Roeterdink
Lid Raad van Toezicht
€ 4.250
€ 5.784
P. Schrijver
Vice-voorzitter Raad van Toezicht (tot 17-52013)
Voorzitter Raad van Toezicht (vanaf 17-52013)
Lid auditcommissie
€ 5.313
€ 8.531
M. Bresser
-
€ 5.687
H.Ph. Haverkort
-
€ 9.993
€ 5.687
M. Pierik
L.A. Potters
-
€ 5.784
R.M. Reitsma
-
€ 5.784
€ 21.250
€ 58.090
Totaal
De bezoldiging van de Raad van Toezicht bedroeg in 2013 in totaal € 21.250 excl. BTW en
€ 24.150 incl. BTW (2012: € 58.090 excl. BTW, € 60.251 incl. BTW). De totale kosten van bezoldiging
van de leden van de Raad van Toezicht zijn in 2013 fors gedaald. Dit wordt veroorzaakt doordat de
vergoedingen per persoon lager waren dan in 2012 en er waren minder leden dan in 2012 bij Goed
Wonen en De Groene Waarden gezamenlijk.
De bezoldiging van alle leden van de Raad van Toezicht voldoet in 2013 aan de norm die de WNT aangeeft.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
78
Ondertekening
Directie
Raad van Toezicht
Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA
Twello, 27 mei 2014
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
79
5.12 Overige gegevens
Resultaatverdeling
Het resultaat ad € 2,0 miljoen negatief is, overeenkomstig de statuten, in mindering gebracht op de overige reserves.
Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
Geen.
Controle verklaring
Deze is op de volgende pagina opgenomen.
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
80
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
81
Jaarverslag 2013 IJsseldal Wonen
82

Vacaturetekst Coordinator Binnendienst

digitale versie - IJsseldal Wonen

Jaarverslag 2013 POH-GGZ in het

Klik hier om het programma te printen

Aan alle leden van RJV en PC de Bögelscamp. Hierbij nodigen wij

Agenda jaarvergadering 25-09-2014

organigram

P E R S B E R I C H T Wonen Limburg koopt 27 woningen in Roerdelta

presentatie - Over Morgen

Download het volledige persbericht