Bouwfonds Office Value Fund NV
Halfjaarverslag 2012
Geachte certificaathouder,
afkoopsom in verband met het beëindigen van
de huurovereenkomst door Allianz. De kosten
Voor u ligt het halfjaarverslag 2012 van Bouwfonds
liggen op een lager niveau dan dezelfde periode
Office Value Fund NV (hierna te noemen BOVF of
vorig jaar. In 2012 wordt namelijk geen versnelde
het fonds).
afschrijving op de acquisitiekosten doorgevoerd
aangezien in 2012 geen huurcontract van een
Ondanks dat de recessie in het eerste kwartaal
omvangrijk metrage expireert.
van 2012 ten einde is gekomen, blijft het
vertrouwen van consumenten en producenten in
Het indirect rendement over het eerste halfjaar
Nederland vooralsnog laag. Indien dit vertrouwen
bedraagt -/-25,0%, hetgeen voornamelijk
niet herstelt, is het niet de verwachting dat de
veroorzaakt wordt door de afwaarderingen op
economie krachtig zal groeien. De Nederlandse
de marktwaarde van de vastgoedportefeuille
kantorenmarkt kent nog steeds een hoge
en het negatieve hefboomeffect vanwege
leegstand. De leegstand is echter niet verder
gedeeltelijke financiering met vreemd vermogen.
opgelopen in vergelijking met ultimo 2011
De handelskoers is de afgelopen periode
vanwege de sterk afgenomen nieuwbouw
sterk gedaald door de afwaarderingen van de
en toegenomen onttrekkingen (door sloop of
vastgoedportefeuille.
transformatie).
In mei 2012 heeft een bruto uitkering
In mei 2012 is vonnis gewezen inzake de
plaatsgevonden van circa € 244 per certificaat.
arbitragezaak die de Vereniging van Eigenaren
(VvE) Looiershof, waarvan het fonds deel uitmaakt,
In maart 2012 heeft de fund manager een
heeft aangespannen tegen de ontwikkelaar en
verkoopstrategie opgesteld waarbij een planning
aannemer van het gebouw in Rotterdam. De VvE
is gemaakt voor een geleidelijke verkoop van de
is door de Raad van Arbitrage (RvA) voor een
gebouwen gedurende 5 jaar. Op basis hiervan
groot aantal gebreken in het gebouw in het gelijk
zijn voor 4 gebouwen makelaars benaderd die de
gesteld. De ontwikkelaar is echter recent failliet
verkoopmogelijkheden hebben beoordeeld. Op
verklaard waardoor de verhaalsmogelijkheid nihil
basis van deze gesprekken blijkt zeer duidelijk
is. De aannemer heeft inmiddels een herstelplan
dat, gezien de ontwikkelingen op de beleggings-
ingediend voor het verhelpen van de gebreken
en financieringsmarkt, verkoop momenteel
voor haar rekening.
wordt afgeraden. Op basis hiervan heeft de
directie besloten om op dit moment geen actief
De fund manager heeft met diverse huurders,
verkooptraject op te starten. De fund manager
waaronder Rijksgebouwendienst (RGD) en
blijft echter wel alert om op verkoopmogelijkheden
Uitvoeringsinstituut Werknemers Verzekeringen
binnen de portefeuille te kunnen anticiperen, in het
(UWV), nauw contact onderhouden over
geval die zich voordoen. Daarnaast onderhoudt de
verlengingen van de huurcontracten. Er zijn op
fund manager frequent contact met de makelaars,
dit moment nog geen definitieve uitkomsten van
teneinde de verkoop te kunnen opstarten zodra
deze gesprekken te melden. Voor het gebouw in
marktomstandigheden daartoe ten gunste zijn
Nieuwegein is de fund manager in gesprek met
gewijzigd.
een hotelketen over een mogelijke transformatie
van een gedeelte van het gebouw naar hotel.
Voor de herfinanciering van de lening die door
Bouwfonds Real Estate Investment Management
Het direct rendement over het eerste
(Bouwfonds REIM) is verstrekt zijn offertes
halfjaar bedraagt 5,5%. Het resultaat van de
opgevraagd bij diverse banken, aangezien de
bedrijfsvoering is gedaald ten opzichte van
lening in april 2013 afloopt.
dezelfde periode vorig jaar door gederfde
huurinkomsten vanwege de leegstand in
Nieuwegein. Daarnaast was vorig jaar sprake van
een eenmalige opbrengst in de vorm van een
Halfjaarverslag 2012
1
Naar verwachting zal het resultaat van de
bedrijfsvoering over de tweede helft van 2012
in lijn liggen met de gerealiseerde cijfers over de
eerste helft van 2012. De vastgoedportefeuille
zal naar verwachting wederom afgewaardeerd
worden in de tweede helft van 2012 door onder
andere de kortere resterende looptijd van de
huurcontracten. De focus van de fund manager
blijft liggen op het afsluiten dan wel verlengen van
de huurcontracten. De fund manager hoopt dat in
het komende halfjaar resultaten zichtbaar worden
van de gesprekken die de afgelopen periode
gevoerd zijn met onder andere de RGD en UWV.
Namens Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
Monique Korting MSRE MRICS
Fund manager BOVF
2
Bouwfonds Office Value Fund NV
Profiel van het fonds
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV (de
beheerder) treedt op als beheerder/directie van het
Het fonds is een beleggingsinstelling voor
fonds en beschikt als beheerder van het fonds in
particuliere beleggers dat door Bouwfonds REIM
de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft)
in 2005 is gelanceerd. Het fonds belegt in negen
over een vergunning van de Autoriteit Financiële
kantoorgebouwen die verspreid in Nederland
Markten (AFM) overeenkomstig artikel 2:65 Wft.
zijn gelegen met een focus op huurders uit de
Daarnaast beschikt de beheerder, als beheerder
overheidssector of financiële instellingen.
in de zin van de Wft, over een beschrijving van
de inrichting van de bedrijfsvoering – conform de
Het fonds is aangegaan in de vorm van een naamloze
artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14,
vennootschap naar Nederlands recht. Participanten
eerste lid van de Wft. Meer informatie over de
zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen
beheerder is te vinden op
en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag
www.bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb.
van hun inbreng. Het fonds heeft de status van
De beheerder en Bouwfonds REIM maken
een fiscale beleggingsinstelling (fbi) waardoor
sinds eind 2006 onderdeel uit van de Rabo
het fonds wel aan de vennootschapsbelasting
Vastgoedgroep.
is onderworpen, maar tegen een nultarief. De
aandelen van het fonds zijn in handen van Stichting
Administratiekantoor Bouwfonds Office Value Fund.
Het administratiekantoor geeft certificaten van
aandelen uit, die in beginsel beperkt overdraagbaar
zijn.
Het fonds heeft zich bij aanvang ten doel gesteld
een gemiddeld direct rendement van 6,5% en
een gemiddeld indirect rendement van 1,5% op
jaarbasis (enkelvoudig) te realiseren, berekend
over een beleggingsperiode van 12 jaar.
Het fonds publiceert maandelijks een
handelskoers. Voor de bepaling van de
handelskoers van de certificaten wordt de
intrinsieke waarde van het fonds berekend. De
vastgoedbeleggingen van het fonds worden
hierbij gewaardeerd op de marktwaarde,
vermeerderd met de acquisitiekosten en de
structureringskosten. De acquisitiekosten
worden, wanneer er geen sprake is van
verwachte langdurige leegstand, gedurende de
verwachte looptijd van het fonds afgeschreven.
Op de aanvangsdatum van het fonds bedroeg de
handelskoers € 10.000.
Het fonds keert in beginsel eenmaal per
jaar dividend uit ter grootte van de fiscale
uitdelingsverplichting, zoals die geldt voor fiscale
beleggingsinstellingen. De uitkering dient volgens
artikel 29.2 van de statuten van het fonds binnen
acht maanden na het einde van het boekjaar te
worden uitgekeerd.
Halfjaarverslag 2012
3
Kerngegevens
(bedragen in 2)
30 juni
2012
31 december
2011
31 december
2010
Eigen vermogen (intrinsieke waarde)
31.223.953
39.426.510
46.117.767
Eigen vermogen op basis van handelskoers (a)
32.947.718
41.305.608
47.029.611
Hoofdsom hypothecaire lening
77.274.000 78.016.700 79.502.100 Marktwaarde vastgoedportefeuille
99.350.000
107.825.000
117.110.000
Aantal uitgegeven certificaten (b)
5.421
5.421
5.421
Handelskoers (a/b)
6.078
7.620
8.675
Total expense ratio 2,7%
9,1%
6,2%
* De vermelde marktwaarde omvat niet de gehele vastgoedportefeuille. De laatste aankoop is in januari 2008 afgerond.
Een overzicht van het aankoopjaar van de vastgoedobjecten treft u aan in bijlage 1.
(bedragen in 2)
Direct rendement over periode
Indirect rendement over periode
Waardemutatie vastgoedbeleggingen
Resultaat bedrijfsvoering
Totale uitkering per certificaat
2012
(t/m 30 juni)
2011
5,5%
14,9%
10,9%
(25,0%)
(29,0%)
(19,4%)
(8.475.000)
(10.410.082)
(8.163.588)
1.598.106
4.400.650
4.322.937
-
244,55 125,76 Definities
Eigen vermogen op basis van handelskoers
Total expense ratio
Het eigen vermogen van het fonds gecorrigeerd
Alle kosten die in een jaar ten laste van de
met de afschrijving van de acquisitie- en
beleggingsinstelling zijn gebracht, exclusief de
structureringskosten.
kosten van beleggingstransacties en interestkosten
gedeeld door het gemiddelde gestorte kapitaal van
Direct rendement
het fonds, uitgedrukt in een percentage.
De som van de inkomsten van het fonds minus
de som van de exploitatiekosten, de overige
Waardemutatie vastgoedbeleggingen
bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de acquisitie-
De (on)gerealiseerde waardeverandering van de
en structureringskosten) en de financiële baten en
vastgoedobjecten van het fonds gewaardeerd
lasten gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde
volgens de grondslagen van het fonds (pagina 19).
van het fonds, uitgedrukt in een percentage.
Resultaat bedrijfsvoering
Indirect rendement
De som van de inkomsten van het fonds minus
De (on)gerealiseerde waardeverandering (inclusief
de som van de exploitatiekosten, de overige
verkoopkosten) van de vastgoedobjecten van
bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de
het fonds na afschrijving van de acquisitie- en
acquisitie- en structureringskosten) en de financiële
structureringskosten, rekening houdende met een
baten en lasten.
eventuele winstdeling van de directie gedeeld door
de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds,
uitgedrukt in een percentage.
4
Bouwfonds Office Value Fund NV
2010
31 december
2009
31 december
2008
31 december
2007
31 december
2006
31 december
2005
51.495.011
52.558.491
61.512.155
59.767.979
38.541.226
56.850.516
56.484.948
66.214.282
65.102.882
40.527.640
80.987.500 80.987.500 69.205.508
59.955.508
44.001.675
122.570.000
129.845.000
128.184.000* 117.305.000*
82.320.000*
5.421
5.421
5.530
5.574
3.677
9.749
10.420
11.974
11.680
11.022
6,3%
5,9%
5,9%
6,0%
3,6%
2009
2008
2007
2006
2005
(15 feb. t/m 31 dec.)
8,7%
7,1%
7,0%
6,9%
6,4%
(15,4%)
(12,8%)
1,7%
4,3%
3,7%
(4.860.960)
(6.267.398)
2.718.787
-
-
3.797.480
3.291.522
3.191.977
2.527.589
1.981.054
283,45 129,70 720,45
650,00 550,00
Halfjaarverslag 2012
5
6
Bouwfonds Office Value Fund NV
Inhoudsopgave
1. Verslag van de directie
9
9
1.1 Marktontwikkelingen 1.2Resultaten
10
1.3Duurzaamheid
12
1.4Vastgoed
12
1.5Financieringen
16
17
1.6 Wet- en regelgeving
1.7Vooruitzichten
17
2. Halfjaarcijfers 2012
19
2.1Balans
23
24
2.2 Winst- en verliesrekening
2.3Kasstroomoverzicht
25
2.4 Toelichting op de balans
26
2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening
32
Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht 34
Bijlage 2. Financieringen
35
Halfjaarverslag 2012
7
8
Bouwfonds Office Value Fund NV
1. Verslag van de directie
2,1% in juni 2012. • 3 Rentes zijn inmiddels
gedaald tot historisch lage niveaus en daardoor
Het directieverslag is als volgt opgebouwd.
is er ondanks de beperkte inflatie sprake van een
Allereerst worden de marktontwikkelingen die
negatieve reële rente. • 4
zich hebben voorgedaan tot en met 30 juni
2012 beschreven. Daarna worden de resultaten
Kantorenmarkt
weergegeven over deze periode. Vervolgens
De Nederlandse kantorenmarkt wordt nog
wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en de
steeds gekenmerkt door hoge leegstand. Door
ontwikkelingen hiervan op de vastgoedportefeuille
de sterk afgenomen nieuwbouw en toegenomen
van het fonds. Hierna worden ontwikkelingen op
onttrekkingen (door sloop of transformatie) is
gebied van de vastgoedportefeuille, financiering en
de stijging van de leegstand echter afgenomen.
wet- en regelgeving over de eerste helft van 2012
Volgens schattingen van DTZ bedraagt de
beschreven alsmede de ontwikkelingen die zich
leegstand halverwege 2012 ruim 14%, wat
hebben voorgedaan na balansdatum. Ten slotte
vergelijkbaar is met het niveau eind 2011. • 5
komen de vooruitzichten aan bod.
De maatschappelijke discussie over de noodzaak
tot het beteugelen van de nieuwbouw en het
1.1 Marktontwikkelingen
terugdringen van de leegstand is toegenomen.
Allereerst worden de economische ontwikkelingen
Of voorgenomen plannen tot het terugdringen
beschreven over de eerste helft van 2012. Daarna
van de leegstand en de bouwstop in bepaalde
komen de ontwikkelingen op de kantorenmarkt
gebieden voldoende effect zullen hebben moet
aan bod.
nog blijken.
Economische ontwikkelingen
In eerste instantie heeft de hoge leegstand en de
De Nederlandse economie ondervindt nog steeds
beperkte verhuur van kantoorruimte ertoe geleid
de gevolgen van de financiële crisis. Recente
dat incentives sterk zijn toegenomen. In de eerste
cijfers van het CBS indiceren wel dat de recessie
helft van 2012 zijn verhuurders steeds meer bereid
voorbij is, aangezien de economie in de eerste
om ook de huurniveaus naar beneden aan te
twee kwartalen van 2012 weer licht is gegroeid
passen.
(0,2% op kwartaalbasis). • Toch lijkt deze
1
opleving door een aantal grote onzekerheden
De tweedeling in de markt tussen goede
broos. Door de grote onzekerheid ten aanzien
kantoorruimte op goede locaties en verouderde
van de afloop van de schuldencrisis in
kantoren op minder aantrekkelijke monofunctionele
zuidelijk Europa is het vertrouwen van zowel
locaties laat zich steeds sterker gelden. Door de
consumenten als producenten voorlopig laag.
hevige concurrentie zijn echter ook de markthuren
Verder heeft de val van het kabinet Rutte geleid
op goede locaties fractioneel gedaald. Door
tot uitstel van duidelijkheid over de aankomende
een beperkte groep kantoorgebruikers wordt
bezuinigingsronde.
duurzaamheid van groot belang geacht. De
meerderheid van de kantoorgebruikers hecht
De consument blijft terughoudend in haar
op dit moment met name belang aan lage
uitgaven en producenten zijn weinig bereid tot
huisvestingskosten en flexibiliteit.
investeren. Ook de overheid is gedwongen haar
uitgaven te beperken ten einde het opgelopen
begrotingstekort weer binnen de gestelde
grenzen te krijgen. De werkloosheid is in 2012
• 1 CBS, augustus 2012
daardoor sterker aan het oplopen van 5,4%
• 2 CBS, juli 2012
eind 2011 tot 6,3% in juni van dit jaar. • De
• 3 CBS, juli 2012
werkgelegenheidsontwikkeling is ongunstig. De
• 4 Van een negatieve reële rente is sprake als de inflatie hoger is
2
enige pijler waar de economie voorlopig dan ook
nog op draait is de export. Als gevolg van de
laagconjunctuur is de inflatie beperkt namelijk
dan de rente
•
DTZ Zadelhof, medio 2012, Nederland compleet, Factsheets
5
Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimtemarkt
Halfjaarverslag 2012
9
Beleggers zijn door de onzekerheden op de
voornamelijk doordat er geen commerciële kosten
verhuurmarkt en de waardedalingen van kantoren
zijn gemaakt omdat er geen sprake is van (weder)
erg voorzichtig geworden. De genoemde
verhuur van kantoorruimte in het eerste halfjaar.
tweedeling doet zich ook hier gelden. Beleggers
Daarnaast liggen de onderhoudskosten op een
hebben een sterke voorkeur voor moderne,
lager niveau.
goed gelegen kantoren. Positief is dat door de
prijsaanpassingen die hebben plaatsgevonden de
De overige bedrijfskosten liggen fors lager ten
directe rendementen op beleggingen aanzienlijk
opzichte van dezelfde periode in het voorgaande
zijn gestegen. Dit heeft beleggen in kantoren
jaar. De reden hiervoor is dat in 2012 geen
aantrekkelijker gemaakt. Daarnaast is investeren
versnelde afschrijving op de acquisitiekosten is
in modernisering en verduurzaming of in een
doorgevoerd. Een versnelde afschrijving vindt
alternatieve aanwending van kantoren vaker
plaats indien de verwachting is dat in een gebouw
mogelijk geworden. In toenemende mate speelt de
in het boekjaar een relatief groot metrage leeg
terughoudendheid bij financiers tot het verstrekken
komt te staan. In dat geval wordt het restant van de
en verlengen van financieringen de kantorenmarkt
geactiveerde acquisitiekosten ineens afgeschreven
parten. Er zijn steeds meer fondsen die door
in het jaar dat leegstand ontstaat. In 2012 is geen
(her)financieringsproblemen het gevaar lopen tot
sprake van expiratie van een huurcontract van een
liquidatie te moeten overgaan.
omvangrijk metrage.
1.2 Resultaten
De rentebaten zijn fors gestegen in vergelijking
In deze paragraaf worden het direct en indirect
met dezelfde periode vorig jaar vanwege de
rendement toegelicht. Daarnaast wordt de
toegenomen liquiditeitspositie.
fiscale uitkering over 2011 vermeld en wordt de
ontwikkeling van de handelskoers beschreven.
Indirect rendement
Het indirect rendement over de eerste helft van
Direct rendement
2012 bedraagt -/-25,0%. • 7 Het indirect rendement
Het direct rendement over de eerste helft van
is gedaald ten opzichte van dezelfde periode
2012 bedraagt 5,5%. • 6 Het rendement is
vorig jaar. De afname van het rendement wordt
gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig
veroorzaakt door een aantal factoren, waarbij de
jaar. De reden van de stijging is dat het eigen
waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in dit
vermogen (intrinsieke waarde) is gedaald als
halfjaarverslag, van grote invloed zijn op de wijze
gevolg van de negatieve waardeontwikkeling van
van berekenen. De volgende factoren zijn van
de vastgoedportefeuille. Door de berekeningswijze
invloed op het indirect rendement:
van het direct rendement, als percentage van het
1.Afwaardering vastgoedportefeuille: in het
eigen vermogen, heeft de daling van het eigen
eerste halfjaar is, op basis van voorgenoemde
vermogen een opwaarts effect op het direct
waarderingsgrondslagen, een bedrag ter
rendement.
grootte van -/- € 8.475.000 aan herwaardering
geboekt op het vastgoed (-/- 7,6%). Als gevolg
Het resultaat van de bedrijfsvoering over de eerste
van deze afwaardering daalt de intrinsieke
helft van 2012 komt uit op € 1.598.106 en is fors
waarde. Voor de berekening van het indirect
gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig
rendement wordt de afwaardering van het
jaar. De daling heeft te maken met de gederfde
vastgoed gerelateerd aan de gemiddelde
huurinkomsten door de leegstand in Nieuwegein.
intrinsieke waarde (€ 35.325.233).
Daarnaast is vorig jaar een afkoopsom ontvangen
met betrekking tot het object in Nieuwegein,
waardoor het resultaat over 2011 op een aanzienlijk
hoger niveau lag.
10
De exploitatiekosten liggen op een lager niveau ten
• 6 Definitie van direct rendement op pagina 4
opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit komt
• 7 Definitie van indirect rendement op pagina 4
Bouwfonds Office Value Fund NV
UWV in 2014. De verhuurmogelijkheden van
2.Vreemd vermogen: de verhouding tussen
het vreemd vermogen en totaal vermogen
dit gebouw worden negatief ingeschat. Meer
bedraagt 68,3%. Een mutatie in de waarde
informatie over de verhuuractiviteiten treft u aan op
van de vastgoedportefeuille heeft door
pagina 13 en 14.
het zogenoemde hefboomeffect van het
vreemd vermogen een grotere impact op het
Uitkering
rendement, dan indien er geen sprake was van
De bruto uitkering over het boekjaar 2011 bedroeg
vreemd vermogen. Dit effect bedraagt over het
€ 244 per certificaat en is uitgekeerd in mei 2012.
eerste halfjaar -/-16,4%.
3.Afschrijving geactiveerde acquisitiekosten: in
Handelskoers
De handelskoers op 1 januari 2012 bedroeg
het boekjaar is voor een bedrag ter grootte
van € 356.486 (-/-1,0%) afgeschreven op de
€ 7.620. De handelskoers is het afgelopen halfjaar
geactiveerde acquisitiekosten. In de berekening
gedaald naar € 6.078. De koersdaling wordt
van het indirect rendement wordt de
met name veroorzaakt door de afwaardering
afschrijving op acquisitiekosten meegenomen.
van de vastgoedportefeuille. De waarde van de
vastgoedportefeuille is per 30 juni 2012 intern
De procentuele verandering van de marktwaarde
vastgesteld en is verwerkt in de koers van 30 juni
van de vastgoedportefeuille bedraagt -/-7,9% ten
2012. De ontwikkeling van de handelskoers treft u
opzichte van de marktwaarde ultimo 2011. Het
hieronder aan.
kantoorgebouw in Nieuwegein is wederom fors
afgewaardeerd met 26,1% ten opzichte van de
Aangezien het fonds sinds mei 2008 geen
marktwaarde ultimo 2011. Dit wordt veroorzaakt
certificaten meer inkoopt, worden verzoeken
door de leegstand in het gebouw en de slechte
tot inkoop door Stichting Administratiekantoor
verhuurmarkt in Nieuwegein. Daarnaast kent het
Bouwfonds Office Value Fund op een wachtlijst
kantoorgebouw in Leeuwarden ook een aanzienlijke
geplaatst. Tot en met de handelsdag van 31 juli
afwaardering ten opzichte van de marktwaarde
2012 heeft de stichting in totaal 246 certificaten
ultimo 2011, namelijk 10,1%. Dit heeft te maken
ingekocht en heeft daarnaast voor in totaal 533
met het aangekondigde vertrek van de huurder
certificaten verzoeken tot inkoop ontvangen.
Handelskoers Bouwfonds Office Value Fund N.V.
12.500
12.000
11.500
11.000
10.500
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
7.500
7.000
6.500
6.000
5.500
5.000
1 juli 2012
1 april 2011
1 januari 2012
1 oktober 2011
1 juli 2011
1 april 2011
1 januari 2011
1 oktober 2010
1 juli 2010
1 april 2010
1 januari 2010
1 oktober 2009
1 juli 2009
1 april 2009
1 januari 2009
1 oktober 2008
1 juli 2008
1 april 2008
1 januari 2008
1 oktober 2007
1 juli 2007
1 april 2007
1 januari 2007
1 oktober 2006
1 juli 2006
1 april 2006
1 januari 2006
1 oktober 2005
1 juli 2005
1 april 2005
1 januari 2005
Halfjaarverslag 2012
11
1.3 Duurzaamheid
Deze organisatie heeft haar bedrijfsactiviteiten
In de eerste helft van het boekjaar hebben zich
per 1 januari 2011 beëindigd maar heeft nog een
binnen het fonds geen mogelijkheden aangediend
huurverplichting tot oktober 2017. De fund manager
waardoor grote energiebesparingen konden
heeft een voorstel tot afkoop bij de huurder
worden gerealiseerd. De property manager
ingediend. Echter, de huurder heeft besloten om
onderzoekt voortdurend de mogelijkheden om
het contract vooralsnog niet af te kopen.
besparingen te realiseren, maar neemt daarbij ook
het natuurlijk vervangingsmoment in acht.
Het faillissement van de huurder Engel & Colfield
is door de curator nog niet afgewikkeld. De
Er is in de eerste helft van 2012 wel een
bankgarantie die door de huurder was gesteld bij
haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de
aanvang van de huurovereenkomst is geclaimd
labelverbetering van het kantoorgebouw
en uitbetaald door de bank. De verwachting is dat
in Leeuwarden in het kader van de
de totale vordering van € 5.640 oninbaar is. Dit is
verhuuronderhandelingen met UWV. Vanwege
reeds verwerkt in de cijfers over 2011.
de gedateerde uitstraling van het gebouw is
ook berekend wat het effect is op het label
In de eerste helft van 2012 hebben slechts
indien een vliesgevel voor de huidige gevel
enkele bezichtigingen plaatsgevonden voor
wordt geplaatst. Op deze manier wordt het
de leegstaande ruimten. Helaas heeft dit niet
gebouw beter geïsoleerd en kan de uitstraling
geleid tot verhuuronderhandelingen, ondanks
worden gemoderniseerd. Door het toepassen
dat de huurprijs van de kantoren relatief laag is in
van een vliesgevel en vervangen van de huidige
vergelijking met de concurrerende ruimten. De
verlichting door hoogfrequent verlichting met
belangrijkste reden tot afwijzing is de architectuur
aanwezigheidsdetectie kan het label van F naar
van het gebouw alsmede de combinatie met
C worden verbeterd. Een kostenraming voor
woningen op de bovenste verdiepingen.
deze aanpassingen wordt momenteel opgesteld.
Uiteraard zullen deze verbeteringen alleen worden
In totaal is per 30 juni 2012 81,5% van het
doorgevoerd indien een nieuwe huurovereenkomst
kantoorgebouw voor een duur van ruim 4,5 jaar
wordt afgesloten.
verhuurd en 9,7% voor een kortlopende periode.
1.4 Vastgoed
In mei 2012 is door de RvA vonnis gewezen inzake
In deze paragraaf worden de ontwikkelingen
de procedure die de VvE heeft aangespannen
beschreven van de vastgoedportefeuille die zich
tegen de ontwikkelaar en aannemer.
hebben voorgedaan in de eerste helft van 2012
De VvE is door de RvA in het gelijk gesteld ten
alsmede de ontwikkelingen die zich hebben
aanzien van een groot aantal van de door de VvE
voorgedaan na balansdatum. In de bijlage treft u
aangegeven gebreken, waaronder de gebreken
een overzicht aan van de vastgoedportefeuille.
aan de dakbedekking en de vloer op de begane
grond die de lekkages in de garage veroorzaken.
Rotterdam, Looiershof 1-11
Per gebrek is door de RvA aangegeven of de
De Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst
ontwikkelaar of de aannemer danwel beide partijen
(GGD) heeft de huurovereenkomst (460 m²)
verantwoordelijk zijn voor het herstel van de
opgezegd per 1 oktober 2012 aangezien de GGD
gebreken. Voor de gebreken waarvoor zowel de
te ruim gehuisvest is en zodoende geen gebruik
ontwikkelaar als de aannemer verantwoordelijk
meer maakt van een gedeelte van het gehuurde.
zijn geldt een hoofdelijke aansprakelijkheid. Dit
De GGD gaat om deze reden intrekken bij de
betekent dat de VvE herstel kan eisen bij één
deelgemeente Delfshaven die ook in het gebouw
van de partijen. De partij die tot herstel wordt
is gehuisvest.
aangesproken kan zijn deel van de kosten dan
verhalen op de andere partij. Deze hoofdelijkheid
12
In het gebouw staat per 30 juni 2012 632 m² fysiek
is in deze zaak van groot belang. De ontwikkelaar
leeg. Hierin begrepen is 214 m² dat momenteel nog
heeft na het vonnis haar faillissement aangevraagd
wordt gehuurd door Bureau Personeel & Organisatie.
waardoor verhaal op de ontwikkelaar nihil is.
Bouwfonds Office Value Fund NV
De gebreken die volgens het vonnis alleen voor
Utrecht, Oudenoord 330-370
rekening van de ontwikkelaar komen zijn het
In 2011 heeft de fund manager oriënterende
esthetisch herstel van de betonconstructie en
gesprekken gevoerd met een projectontwikkelaar
het aanbrengen van een noodoverstort. De VvE
over de herontwikkeling van het parkeerterrein.
is echter van mening dat ook het corrosieproces,
Gezien de mogelijkheid tot herontwikkeling van het
hetgeen betonrot veroorzaakt, gestopt dient te
kantoorgebouw na het einde van het huurcontract
worden. Voornoemde gebreken zullen alsnog door
van de Hogeschool alsmede het verkoopplan is de
de VvE worden hersteld. De kosten voor het fonds
fund manager van mening dat een deelontwikkeling
worden geschat op € 300.000.
niet opportuun is. Een eventuele herontwikkeling
van het parkeerterrein in combinatie met
Voor de gebreken waarvoor zowel de ontwikkelaar
kantoorgebouw zal voor een projectontwikkelaar
als de aannemer hoofdelijk aansprakelijk zijn voor
ook in de toekomst hoogstwaarschijnlijk
het herstel, heeft de aannemer een herstelplan
interessanter zijn. Naar aanleiding hiervan zijn
ingediend. Uitvoering van dit plan vindt plaats na
er verschillende gesprekken gevoerd met deze
de vakantieperiode op kosten van de aannemer.
projectontwikkelaar en diens architect waarbij
Uiteraard zal de VvE toezien op deugdelijk herstel
de fund manager heeft getracht om het gehele
van de gebreken.
object te verkopen. De projectontwikkelaar was in
beginsel geïnteresseerd in de verwerving van het
Naast herstel van de gebreken dienen de kosten
geheel. Echter, hij is van mening dat het object een
die gemaakt zijn voor deskundigenrapportages,
lagere beleggingswaarde heeft. Het verschil tussen
proceskosten en het reeds uitgevoerd herstel door
de (her)ontwikkelingswaarde en beleggingswaarde
de VvE van circa € 160.000 te worden vergoed.
van het object is groot, mede vanwege de huidige
Een gedeelte van deze kosten (€ 70.000) is
marktomstandigheden, de goede staat van het
alleen verhaalbaar op de ontwikkelaar. Voor het
object (gedane investeringen) en het relatief
restant bedrag van € 95.000 zijn de ontwikkelaar
lange huurcontract. Om deze redenen heeft de
en de aannemer hoofdelijk aansprakelijk. Gezien
projectontwikkelaar besloten om voorlopig van
het faillissement van de ontwikkelaar heeft de
verdere onderhandelingen af te zien.
VvE de vordering ad € 95.000 verhaald op de
aannemer. Deze vordering is inmiddels door de
Zoals vermeld in het jaarverslag 2011 heeft het
aannemer voldaan. De vordering waarvoor alleen
fonds een gerechtelijke procedure aangespannen
de ontwikkelaar aansprakelijk is, is ingediend bij de
tegen de verkoper en de toenmalige beheerder van
curator.
het gebouw vanwege de aanwezigheid van asbest.
Nadat de rechter het fonds in het ongelijk had
Ondanks dat de VvE niet op alle punten in het gelijk
gesteld heeft de directie zich laten adviseren over de
is gesteld heeft de VvE besloten om geen hoger
slagingskansen in hoger beroep. Op grond van dit
beroep in te stellen. Vanuit juridisch oogpunt is niet
advies heeft de directie besloten hoger beroep in te
te verwachten dat hoger beroep tot een betere
stellen. In september 2012 wordt pleidooi gehouden
uitkomst zal leiden, mede gezien het faillissement
door partijen. Het kan daarna nog geruime tijd duren
van de ontwikkelaar. Daarnaast gaat het instellen
voordat het gerechtshof uitspraak doet. De totale
van hoger beroep gepaard met hoge kosten. Zowel
claim bedraagt circa € 1,4 miljoen.
de aannemer als ontwikkelaar hebben geen hoger
beroep ingesteld.
Leeuwarden, Tesselschadestraat 5
Het gebouw wordt gehuurd door UWV. Zoals in het
De voorziening voor te betalen kosten van
jaarverslag 2011 beschreven worden de backoffice
€ 100.000, zoals opgenomen in het vorige
activiteiten van de vestiging Leeuwarden in de
jaarverslag, wordt ongewijzigd aangehouden.
tweede helft van 2014 verplaatst naar Groningen.
Deze voorziening is benodigd voor het herstellen
De frontoffice activiteiten blijven nog wel in
van de gebreken waarvoor de ontwikkelaar
Leeuwarden gehuisvest.
aansprakelijk is aangezien door het faillissement de
verhaalsmogelijkheid nihil is.
Halfjaarverslag 2012
13
De fund manager heeft gesprekken gevoerd met
verandering onderhevig is zodat beslissingen
UWV om de mogelijkheden te bespreken om het
worden uitgesteld. De fund manager heeft
bestaande huurcontract gedeeltelijk te verlengen.
zeer regelmatig contact met de desbetreffende
Volgens de inschatting van UWV zal voor de
verantwoordelijke binnen de RGD.
frontoffice activiteiten circa 5.000 m² benodigd zijn.
Het gebouw in Leeuwarden bestaat uit twee delen
Nieuwegein, Buizerdlaan 12
waardoor het gebouw goed te splitsen is. UWV zal
Het gebouw in Nieuwegein is nog gedeeltelijk
naar verwachting in september een programma van
gehuurd door Allianz. In totaal staat 11.000 m² leeg
eisen afgeven waarna ze voor diverse gebouwen
vanaf juli 2010.
die in aanmerking komen een huuraanbieding
zullen opvragen. Vooruitlopend op deze aanbieding
Het onderzoek of asbest in de constructie van
zal de fund manager verdere optimalisatie van het
het gebouw zit is nog gaande. Indien asbest in de
energielabel onderzoeken in geval van het plaatsen
constructie is verwerkt, kan dit hoogstwaarschijnlijk
van een vliesgevel.
alleen verwijderd worden door sloop. Aangezien het
Daarnaast zal de fund manager een nieuwe
gebouw middels een sale en lease back transactie is
uitstraling van het gebouw visualiseren door
gekocht van Allianz zijn de onderzoeken naar asbest
middel van impressies die door een architect zullen
voor rekening van Allianz. De fund manager heeft
worden uitgewerkt.
verder aangegeven dat indien sprake is van asbest
in de constructie, tussen partijen een afkoopsom
Indien UWV het contract niet verlengt, worden
overeengekomen dient te worden aangezien sloop
de verhuurmogelijkheden voor het gebouw
van het gebouw vooralsnog niet aan de orde is.
negatief ingeschat. Het gebouw is groot (circa
De fund manager heeft verder aangegeven dat het
10.000 m²) en gedateerd. De verhuurmarkt in
fonds Allianz aansprakelijk stelt voor de (eventuele)
Leeuwarden is niet volatiel, hetgeen betekent
gevolgschade.
dat er jaarlijks weinig verhuurtransacties
plaatsvinden. De fund manager heeft een
De verhuur van het gebouw verloopt moeizaam
afspraak gehad bij de gemeente Leeuwarden om
ondanks de intensieve verhuurinspanningen.
de toekomstmogelijkheden van het gebouw te
Er zijn weinig (middel)grote partijen in de markt.
bespreken. Voor de gemeente is het van groot
Daarnaast heeft de makelaar ook contact met
belang om bedrijven naar Leeuwarden te halen
partijen die zich nog niet actief op de markt
om de werkgelegenheid te bevorderen. Uiteraard
begeven. Huurders hebben echter een ruime keuze
houden wij nauw contact met de gemeente over
aan huisvestingsmogelijkheden. Kantorenlokaties
mogelijke huisvesting voor nieuwe bedrijven.
in Utrecht die voorheen prijstechnisch gezien niet
Daarnaast zijn de opties voor woningbouw, hotel
interessant waren voor kantoorhuurders,
en flexibele kantoorverhuurconcepten besproken.
zijn in de huidige markt betaalbaar geworden. Dit
De gemeente heeft plannen voor woningbouw op
veroorzaakt grote leegstand in de omliggende
het braakliggende terrein dat gelegen is nabij het
gebieden zoals in Nieuwegein. De fund manager
gebouw. Een transformatie tot hotel lijkt op deze
heeft alternatieve invullingsmogelijkheden
lokatie en in deze omvang niet opportuun. De fund
onderzocht, zoals de herbestemming naar
manager heeft contact gelegd met een bedrijf dat
woondoeleinden en hotel. De ombouw van
zich bezig houdt met flexibele kantoorverhuur om
kantoor naar woningen is in beginsel mogelijk.
de mogelijkheden voor dit gebouw te bespreken.
Echter, hiervoor dienen er, gezien de huidige
gevelconstructie, relatief grote bouwkundige
Den Bosch, Hervenplein 2
ingrepen plaats te vinden voor het realiseren van
Er zijn geen bijzonderheden te vermelden.
balkons. Daarnaast is het gezien de grootte van het
gebouw in combinatie met de huidige woningmarkt
14
Den Haag, Schedeldoekshaven 101
niet opportuun om het gehele gebouw te
De huurder van het gebouw, RGD, heeft nog geen
transformeren tot appartementen, zodat dit beperkt
beslissing genomen of ze het huurcontract wenst
dient te worden tot maximaal 1 vleugel. Deze
te verlengen. De ervaring van de fund manager
invulling dient dan dus gecombineerd te worden
is dat binnen de RGD het beleid voortdurend aan
met andere gebruiksdoeleinden.
Bouwfonds Office Value Fund NV
Ook de mogelijkheid voor sloop van het gebouw
Utrecht, Beneluxlaan 901-909
en het realiseren van een woonwijk is financieel
Met ingang van 1 januari 2012 heeft de fund
onderzocht. Voor de berekening is aansluiting
manager een contract afgesloten met KPN voor
gezocht bij de bestaande woonwijk die naast het
het plaatsen van een antenne op het dak van het
gebouw gelegen is. Op basis van kengetallen
gebouw. Het contract is voor 15 jaar afgesloten met
is berekend wat de grondwaarde bedraagt.
een huursom van € 15.000 per jaar exclusief btw.
Deze grondwaarde ligt aanzienlijk lager dan de
marktwaarde van het gebouw zodat bij een
Aangezien Achmea zich wil richten op haar core
sloopscenario sprake is van kapitaalvernietiging.
business, verzekeren, heeft ze de zorgtak (Achmea
De gesprekken over het realiseren van een
Vitale BV) verkocht aan Rauschenberg Holding
McDrive op het parkeerterrein zijn na verder
BV (onderdeel van de Tinguely-groep, bekend
onderzoek helaas door potentiele huurder
als Zorg van de Zaak). De formele afwikkeling
gestaakt.
dient nog plaats te vinden. Op basis van het
huidige huurcontract kan Achmea Vitale BV haar
Zeer recent heeft de fund manager gesprekken
verplichtingen overdragen aan een derde. De fund
gevoerd met een hotelketen. Deze keten is
manager heeft echter contact met de potentiele
geïnteresseerd in de locatie voor het realiseren van
huurder gelegd om tot een nieuw langjarig
circa 160 kamers en congresruimten. Dit komt neer
huurcontract te komen. Naar verwachting zal op
op invulling van circa 50 procent van het gebouw.
korte termijn een gesprek plaatsvinden.
Onlangs heeft een bezichtiging plaatsgevonden
met deze kandidaat. Het gebouw is qua
Almere, Transistorstraat 10
maatvoering en indeling goed te transformeren
Er zijn geen bijzonderheden te vermelden.
tot hotel. De investering voor de ombouw dient
door verhuurder gefinancierd te worden en zal naar
Expiraties
verwachting circa € 4,5 miljoen bedragen. Hier
Expiraties van huurovereenkomsten gaan vaak
tegenover staat een langjarige huurverplichting van
gepaard met zeer hoge kosten zoals leegstand,
minimaal 15 jaar. De condities en huurvoorwaarden
huurvrije perioden, overige incentives en
zullen nog nader besproken dienen te worden.
makelaarscourtage(s). Op pag 16 staat een
Een belangrijke voorwaarde van de potentiele
overzicht vermeld van het expiratiejaar van
huurder is de invulling voor het overige deel van
de afzonderlijke huurovereenkomsten van alle
het gebouw. Gezamenlijk wordt besproken welke
vastgoedobjecten van het fonds. De gekozen
invulling gegeven kan worden aan het overige
weergave van de expirerende jaarhuur geeft
deel in combinatie met het hotelconcept. Er wordt
het moment weer waarop potentiële financiële
gedacht aan een zorgconcept of een combinatie
leegstand ontstaat, alsmede de grootte van de
met retail en horeca. Het is van belang dat er een
financiële leegstand ten opzichte van de totale
uniek concept gelanceerd wordt dat een sterke
theoretische jaarhuur. De grafiek geeft geen
aantrekkingskracht heeft op Nieuwegein en de
duidelijkheid over de uiteindelijke huurderving en
daarbuitenliggende omgeving.
kosten, aangezien deze kosten afhankelijk zijn van
de specifieke situatie. De gemiddelde looptijd van
Apeldoorn, Hoofdstraat 21
de huurovereenkomsten bedraagt circa 3 jaar.
De fund manager heeft diverse gesprekken
De nieuwe huurovereenkomst met KPN voor een
gevoerd met de RGD over verlenging van het
antenne op het kantoorgebouw aan de Beneluxlaan
huurcontract. Helaas heeft dit nog niet tot verdere
in Utrecht is in deze grafiek niet opgenomen
onderhandelingen geleid. Het is bekend dat de
vanwege de relatief lage huuropbrengst in
Belastingdienst inkrimpt. Echter, de RGD heeft
verhouding tot de totale theoretische jaarhuur.
nog geen besluit genomen of ze het huurcontract
De hoogste concentratie aan potentiële financiële
ook daadwerkelijk gaat opzeggen. Naast de
leegstand in de portefeuille ligt in 2015 (35% van
gesprekken met de RGD heeft de fund manager
de totale theoretische jaarhuur). In 2018 komt
twee makelaars ingeschakeld voor de verhuur van
dit percentage uit op circa 20% van de totale
het gebouw.
theoretische jaarhuur.
Halfjaarverslag 2012
15
Overzicht potentiële financiële leegstand
per 30-06-2012
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
0%
Aangezien huurder Allianz een boete van een
basis van deze gesprekken blijkt zeer duidelijk dat
jaarhuur heeft betaald voor de tussentijdse
gezien de ontwikkelingen op de beleggings- en
beëindigingsmogelijkheid per 30 juni 2011 wordt per
financieringsmarkt verkoop momenteel wordt
30 juni 2012 gerekend met financiële leegstand.
afgeraden. Enerzijds worden de huurcontracten als
relatief kort beschouwd waardoor beleggers een
In de huidige verslechterde verhuurmarkt
hoger risicoprofiel aan de gebouwen toekennen.
worden kantoorgebouwen met kortlopende
Daarnaast zijn met name (kleine) lokale partijen
huurovereenkomsten sterk afgewaardeerd
actief op de beleggingsmarkt. Deze partijen kopen
vanwege het risico op (langdurige) leegstand
met relatief weinig vreemd vermogen en zijn alleen
en bijbehorende kosten. Daarnaast grijpt een
bereid te kopen tegen hoge kortingen waardoor met
huurder vaker een opzeggingsmogelijkheid
name gedwongen verkopen in aanmerking komen.
aan om te heronderhandelen over een nieuwe
De directie heeft op basis van deze gesprekken
huurprijs en looptijd. De fund manager onderhoudt
besloten om vooralsnog geen actief verkooptraject
intensief en proactief contact met alle huurders
op te starten. De fund manager blijft echter wel alert
over ontwikkelingen binnen het bedrijf,
om op verkoopmogelijkheden binnen de portefeuille
huisvestingsplannen en huurderswensen. Op deze
te kunnen anticiperen, in het geval die zich voordoen.
manier kan in een vroeg stadium worden bekeken
Daarnaast onderhoudt de fund manager frequent
of bestaande huurovereenkomsten verlengd
contact met de makelaars, teneinde de verkoop
kunnen worden, of dat er gezocht moet worden
te kunnen opstarten zodra marktomstandigheden
naar een nieuwe huurder.
daartoe ten gunste zijn gewijzigd.
Verkoopplan
Uiteraard wordt bij de uitvoering van het
In maart 2012 heeft de fund manager een
verkoopplan te allen tijde vanuit het belang van alle
verkoopstrategie opgesteld. In het verkoopplan
certificaathouders gehandeld.
is beschreven dat de focus ligt op individuele
verkoop van gebouwen. Er is per gebouw een
1.5 Financieringen
hold sell analyse gemaakt. Deze analyses hebben
Het totaal bedrag van de aangetrokken
geresulteerd in een planning waarbij de gebouwen
financieringen bedroeg per 30 juni 2012
geleidelijk, naar verwachting, gedurende 5 jaar
€ 77.274.000. De financieringen zijn ondergebracht
worden verkocht. Op basis van dit plan zijn
bij EuroHypo AG (€ 70.556.500 • 8 ) en Bouwfonds
voor 4 gebouwen makelaars benaderd die de
REIM (€ 6.717.500).
verkoopmogelijkheden hebben ingeschat. Op
16
Bouwfonds Office Value Fund NV
• 8 In de lening is het aflossingsbedrag opgenomen van
€ 1.484.500 dat gedurende de komende 12 maanden wordt
afgelost hetgeen als kortlopende schuld is gekwalificeerd
EuroHypo AG
voorlopig geen nieuw rentederivaat af te sluiten. Het
In de leningovereenkomst met EuroHypo AG
is niet de verwachting dat de rente op termijn fors
zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV)
gaat stijgen. Uiteraard houdt de fund manager de
vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de
ontwikkelingen op de kapitaalmarkt bij en bepaalt
uitstaande lening weer als percentage van de
op basis hiervan of het beleid ten aanzien van de
marktwaarde van de ondergezette gebouwen.
rentederivaten moet worden bijgesteld.
Conform de leningovereenkomst mag de
LTV maximaal 65% bedragen. Het fonds is
Voor een gedeelte van de lening ter grootte van
met EuroHypo AG overeengekomen dat,
€ 9.966.325 is de rente niet gefixeerd. Het niet
overeenkomstig de eerder gemaakte afspraken,
gefixeerde gedeelte van de lening biedt flexibiliteit
jaarlijks 2% van de oorspronkelijke hoofdsom zal
bij een eventuele gedeeltelijke aflossing van de
worden afgelost totdat de LTV onder de 65%
lening.
uitkomt. Aangezien de LTV ultimo 2011 nog boven
het niveau van 65% lag, namelijk 75,8%, is
1.6 Wet- en regelgeving
gedurende het eerste halfjaar € 742.700 afgelost.
Autoriteit Financiële Markten en De
Op basis van de interne waardering per 30 juni
Nederlandsche Bank
2012 bedraagt de LTV 82,1%.
In vorige verslagleggingen is de dialoog met de
AFM over de registratie van het fonds uitgebreid
Bouwfonds REIM
beschreven. De oplossingsrichting die door de
De hypothecaire lening die bij Bouwfonds
directie is gekozen, in afstemming met de AFM,
REIM is afgesloten, loopt tot 30 april 2013. In
houdt in dat het fonds versneld is overgegaan
de leningovereenkomst van Bouwfonds REIM
tot het opstellen van een verkoopstrategie. Het
is een cross default opgenomen. Dit houdt in
verkoopplan dat door de fund manager is opgesteld
dat indien het fonds in default is bij een andere
is na goedkeuring door de directie naar de AFM
financier er ook een default optreedt voor de
gestuurd.
lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM
heeft aangegeven tot op heden geen verdere
1.7 Vooruitzichten
voorwaarden aan de lening te stellen gezien de
In deze paragraaf worden de verwachtingen
afspraken die gemaakt zijn met EuroHypo AG.
weergegeven over de economie, kantoren- en
beleggingsmarkt. Daarnaast worden ook de
Voor de herfinanciering van de lening zijn offertes
fondsvooruitzichten beschreven.
opgevraagd bij diverse banken gezien de afloop van
de lening in 2013.
Economische ontwikkelingen
De economische problemen zullen naar verwachting
Renteswaps
voorlopig aanhouden. De Rabobank verwacht dat de
Het totaal aan renteswapcontracten bedraagt
Nederlandse economie in 2012 met 0,75% krimpt. • 9
€ 67.307.675 met een gemiddelde rente van
Economische groei zou kunnen terugkeren als het
2,53%. Als looptijd van de renteswap is bij aanvang
vertrouwen van consumenten en producenten
van het fonds een periode van vijf jaar gekozen,
herstelt maar dit valt voorlopig niet te verwachten.
rekening houdend met de verwachte verkoop van
De verkiezingen, de lastenverzwaring en het
gebouwen na het achtste jaar van het fonds. Met
koopkrachtverlies zullen consumenten alleen maar
deze renteswaps liggen de financieringslasten
onzekerder maken. Daarbovenop is de verwachting
momenteel nog voor een periode van circa 0,5 tot
dat de werkloosheid verder oploopt tot 6,5%. • 10
2,5 jaar grotendeels vast, hetgeen de stabiliteit van
Herstel zal dus vooral moeten komen door een
de kasstroom ten goede komt.
aantrekkende wereldeconomie. Een oplossing voor
de eurocrisis zou daarvoor een belangrijke impuls
Ondanks dat het vooralsnog nog niet opportuun
kunnen zijn.
is om gebouwen te verkopen gezien de huidige
beleggingsmarkt, heeft de directie besloten om voor
• 9 Rabobank, conjunctuurbericht juli 2012
het in januari 2013 aflopende renteswapcontract
• 10Rabobank, conjunctuurbericht juli 2012
Halfjaarverslag 2012
17
Een echt concrete oplossing lijkt vooralsnog
De verwachtingen over de tweede helft van 2012
niet nabij. Door de voorlopig aanhoudende
liggen in lijn met de gerealiseerde cijfers over
laagconjunctuur is het waarschijnlijk dat inflatie en
de eerste helft van 2012. Bij het afgegeven van
renteniveaus eveneens laag blijven.
bovenstaande verwachtingen is geen rekening
gehouden met eventuele verkoop van gebouwen.
Kantorenmarkt
De leegstand op de kantorenmarkt zal naar
Het fonds zal naar verwachting in de tweede helft
verwachting voorlopig nog hoog blijven en slechts
van 2012 wederom te maken krijgen met een
geleidelijk kunnen afnemen bij herstel van de
afwaardering van de vastgoedportefeuille gezien
economie. Positief is de beperkte nieuwbouw
de marktomstandigheden en de kortere resterende
en de toenemende sloop en herbestemming
looptijd van de huurcontracten. De focus van de
van kantoren. Door de ruime beschikbaarheid
fund manager blijft liggen op het afsluiten danwel
van kantoorruimte en de toenemende
verlengen van huurcontracten. Verder zal het
concurrentie valt er in de komende periode nog
herfinancieringstraject voor de Bouwfonds REIM
een aanzienlijke prijsdruk op de markthuren te
lening verder worden uitgewerkt. De handelskoers
verwachten. Naar verwachting zal het gebruik
zal naar verwachting gedurende de tweede helft
van flexibilisering van de verhuur (onder andere
van 2012 een verder dalend verloop laten zien
door kortere huurcontracten) verder toenemen,
aangezien de verwachte maandelijkse afwaardering
wat een waardeverminderend effect heeft op
groter is dan het maandelijkse exploitatieresultaat.
kantoorbeleggingen. Op de beleggingsmarkt
zullen meer kantoren worden aangeboden door
Hoevelaken, 24 augustus 2012
fondsen die in (financierings)problemen zijn
gekomen. Beleggers zullen in het huidige onzekere
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
beleggingsklimaat naar verwachting nog steeds
een sterke focus houden op “prime” beleggingen
(moderne kantoren, lang verhuurd aan gegoede
huurders op goede locaties). Hiervoor zullen dan
ook hoge prijzen worden gevraagd en betaald.
Naar verwachting zal ook meer kantoorruimte
worden verhandeld waar problemen zijn met de
ir. René Smeehuijzen MRE
verhuurbaarheid. Echter, hiervoor zullen aanzienlijke
kortingen op prijzen gelden.
Fondsvooruitzichten
Naar verwachting zal het resultaat van de
bedrijfsvoering over 2012 aanzienlijk lager uitkomen
ten opzichte van 2011. Dit heeft te maken met
de verwachte gederfde huurinkomsten door
leegstand in het kantoorgebouw in Nieuwegein.
Daarnaast worden in 2012 geen additionele
opbrengsten (zoals afkoopsommen) verwacht. De
overige bedrijfskosten zullen op een lager niveau
liggen ten opzichte van 2011 aangezien in 2012
geen versnelde afschrijving van acquisitiekosten
plaatsvindt. Daarnaast is de verwachting dat de
exploitatiekosten op een lager niveau liggen. Hierbij
is ervan uitgegaan dat er geen verhuurtransactie zal
plaatsvinden in 2012 waardoor geen sprake is van
mutatie- en verhuurkosten of van investeringen.
18
Bouwfonds Office Value Fund NV
drs. Arie Willem Rozendaal
Halfjaarcijfers 2012
vastgoed- en financieringsmarkten. Er is onder
Op de halfjaarcijfers heeft geen
meer rekening gehouden met een aanvullende
accountantscontrole plaatsgevonden.
jaarlijkse aflossing aan Eurohypo AG aangezien
het fonds per 31 december 2011 niet voldoet
Algemeen
aan de leningvoorwaarden. Daarnaast is rekening
De naamloze vennootschap Bouwfonds Office
gehouden met de leegstandsverwachtingen en
Value Fund NV is opgericht op 8 oktober
te verstrekken huurkortingen. Het fonds beschikt
2004 en is statutair gevestigd in Hoevelaken.
over voldoende liquiditeiten om de uitgaven voor
De halfjaarcijfers zijn opgesteld volgens de
de komende 2 jaar te kunnen financieren. Het
bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk
fonds kan blijven voldoen aan de huidige rente- en
Wetboek, de Wft alsmede met hetgeen is
aflossingsverplichting. De marktontwikkelingen
voorgeschreven in het prospectus. Tevens
kunnen nog steeds een significante impact
zijn RJ 213 Vastgoedbeleggingen en RJ 615
hebben op de waardering van alle aan vastgoed
Beleggingsinstellingen in aanmerking genomen bij
gerelateerde posten en de resultaatontwikkeling in
het opstellen van de halfjaarcijfers.
de komende periode.
De directie van het Bouwfonds Office Value
Op het moment van het dateren van de
Fund NV wordt gevoerd door Bouwfonds
halfjaarcijfers is de directie van het fonds van
Vastgoedfondsen Beheer BV (www.
mening dat de continuïteit van het fonds is
bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb).
gewaarborgd voor tenminste een periode
Het fonds heeft geen personeelsleden in dienst.
van twaalf maanden na datering van het
halfjaarverslag.
Toelichtende paragraaf ten aanzien van
de invloed van de ontwikkelingen op de
Grondslagen van waardering
vastgoed- en financieringsmarkt en op
Voor zover niet anders is aangegeven zijn de activa,
het gebied van wet- en regelgeving op de
met uitzondering van de materiële vaste activa, en
fondsactiviteiten.
passiva gewaardeerd op nominale waarde.
Het marktrisico is voor het fonds primair gelegen
in de verhuurbaarheid, de verkoopbaarheid en de
Immateriële vaste activa
waardering van de vastgoedportefeuille alsmede
Bij de structurering van het fonds zijn aan het
de financiering van de fondsactiviteiten (en de aan
fonds forfaitaire fees in rekening gebracht.
de financiering gekoppelde voorwaarden). Per
Betaalde fees zijn geactiveerd en zijn gedurende
balansdatum 30 juni 2012 zijn de onzekerheden
vijf jaar afgeschreven ten laste van het resultaat
over de verhuurbaarheid en de waardering van
van het fonds.
de vastgoedportefeuille nog relatief groot en
aan continue verandering onderhevig. Deze
Materiële vaste activa
onzekerheden vloeien voort uit de kredietcrisis en
Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen
de daarmee samenhangende gevolgen voor de
de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde
vastgoed- en financieringsmarkt.
staat, conditie “kosten koper”. Indien en voorzover
de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs
De directie van het fonds heeft per 30 juni 2012
plus de nog af te schrijven aankoopkosten,
een inschatting gemaakt van de waarde van de
maar hoger dan de aankoopprijs, worden de
vastgoedbeleggingen en de verwachting ten
vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs
aanzien van de toekomstige kasstromen uit de
plus de nog af te schrijven aankoopkosten. In deze
fondsactiviteiten. Daarnaast heeft de directie
situatie worden de aankoopkosten gedurende
een inschatting gemaakt ten aanzien van de
de verwachte (resterende) looptijd van het fonds
toekomstige kasstromen uit de fondsactiviteiten.
afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan
De directie heeft hierbij rekening gehouden met
de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten
toekomstige scenario’s en ontwikkelingen op de
gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te
schrijven aankoopkosten.
Halfjaarverslag 2012
19
In deze situatie wordt het verschil tussen
Voorziening
marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het
Een voorziening wordt gevormd voor
resultaat van het fonds gebracht en worden
verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij
de aankoopkosten gedurende de verwachte
zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de
(resterende) looptijd van het fonds afgeschreven.
omvang redelijkerwijs is in te schatten. De omvang
van de voorziening wordt bepaald door de beste
Indien de marktwaarde hoger is dan de
inschatting van de bedragen die noodzakelijk zijn
aankoopprijs plus de nog af te schrijven
om de desbetreffende verplichtingen en verliezen
aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet
per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen
meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde
worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog
af te schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer
Wettelijke reserve
daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te
De wettelijke reserve wordt gevormd voor het
schrijven aankoopkosten, wordt vanaf dat moment
saldo van de geactiveerde structureringskosten.
lineair afgeschreven over de resterende looptijd
De structureringskosten zijn op de balans
van het fonds. Er vinden geen inhaalafschrijvingen
gerubriceerd onder de post immateriële vaste
plaats.
activa.
Indien en zover de marktwaarde van de
Herwaarderingsreserve
individuele vastgoedobjecten negatief afwijkt
Ongerealiseerde waardeverschillen, zowel
van de oorspronkelijke aankoopprijs kan de
positieve als negatieve, ten opzichte van de vorige
directie van het fonds besluiten tot een bijzondere
waardering worden tot uitdrukking gebracht in
waardevermindering van de geactiveerde
het resultaat van het fonds en verwerkt in de
aankoopkosten. Het al dan niet versneld
herwaarderingsreserve. Indien de cumulatieve
afschrijven van de geactiveerde aankoopkosten
herwaardering op een complex negatief is, wordt
is door de directie afhankelijk gesteld van de
het negatieve gedeelte verwerkt in de overige
mate van leegstand in het betreffende object,
reserves. Gerealiseerde resultaten bij verkoop,
de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van
zowel positieve als negatieve, worden eveneens
de leegstand en de gevolgen ten aanzien van de
tot uitdrukking gebracht in het resultaat van het
waardeontwikkeling van het betreffende object.
fonds, inclusief de (eventuele) vrijval van de
Het restant van de geactiveerde acquistiekosten
hieraan gerelateerde herwaarderingsreserve.
wordt in het jaar dat de leegstand ontstaat ineens
afgeschreven.
Langlopende schulden
De eerste waardering van schulden geschiedt
Ultimo 2011 zijn de vastgoedbeleggingen door
tegen reële waarde, inclusief de direct
een externe taxateur gewaardeerd. Medio 2012
toerekenbare transactiekosten. Na de eerste
zijn de vastgoedbeleggingen intern gewaardeerd.
verwerking worden de schulden gewaardeerd
Uitgangspunt voor de bepaling van de
tegen de geamortiseerde kostprijs. De
marktwaarde is de onderhandse verkoopwaarde
geamortiseerde kostprijs medio 2012 wijkt niet af
ingeschat op basis van de huurinkomsten,
van de nominale waarde.
leegstandsperiode, huurkortingen, mutatiekosten,
de staat van onderhoud, locatie en andere
Derivaten en hedge-accounting
specifieke omstandigheden.
De vennootschap maakt gebruik van afgeleide
financiële instrumenten zoals renteswaps ter
20
Vorderingen
afdekking van de gelopen risico’s betreffende
Debiteuren (huurvorderingen) worden opgenomen
de renteschommelingen. Dergelijke financiële
tegen nominale waarde, onder aftrek van
instrumenten worden bij de eerste waardering
eventuele voorzieningen voor oninbaarheid.
gewaardeerd tegen de reële waarde.
Bouwfonds Office Value Fund NV
Waar mogelijk past het fonds kostprijshedge-
Niet verrekenbare omzetbelasting
accounting toe voor de renteswaps. Onder
Betreft niet terugvorderbare omzetbelasting als
kostprijshedge-accounting worden de renteswaps
gevolg van onbelaste verhuur.
in de balans en de winst- en verliesrekening
verwerkt op het moment dat ook de rente op de
Managementkosten
onderliggende hypothecaire leningen in de winst-
Onder managementkosten worden onder andere
en verliesrekening wordt verantwoord. Indien de
opgenomen de vergoedingen voor de directie
afgedekte post tegen (geamortiseerde) kostprijs
uit hoofde van de managementovereenkomst
in de balans wordt verwerkt, betekent dit dat het
en de asset managementovereenkomst en de
derivaat ook tegen kostprijs gewaardeerd wordt.
kosten die verbonden zijn aan het administratieve
en financiële beheer van de Stichting
Om kostprijshedge-accounting toe te passen heeft
Administratiekantoor. De managementkosten
het fonds de hegde relaties gedocumenteerd
zullen ten laste worden gebracht van het resultaat
en test deze periodiek op effectiviteit. Indien
van het fonds.
van toepassing wordt het ineffectieve deel
van de waardeverandering van de renteswaps
Structureringskosten
verantwoord in de winst- en verliesrekening onder
Op de aanvangsdatum zijn de éénmalige forfaitaire
de financiële baten en lasten.
kosten in verband met de oprichting en de
structurering van het fonds ad € 750.000 (excl.
Belastingen
btw) aan het fonds in rekening gebracht.
Het fonds is een fiscale beleggings instelling
Deze kosten hebben onder meer betrekking
(fbi). Dit houdt in dat de belastingdruk voor
op de adviseurkosten, oprichtingskosten,
vennootschapsbelasting voor het fonds nihil is.
marketingkosten en de structureringsvergoeding
Gedurende het eerste halfjaar heeft het fonds
ten behoeve van Bouwfonds Vastgoedfondsen
steeds aan de criteria van de fbi status voldaan.
Beheer BV. Deze kosten zijn vanaf de
aanvangsdatum in vijf jaar lineair afgeschreven.
Grondslagen voor resultaatbepaling
Baten en lasten worden toegerekend aan het
Geactiveerde financieringskosten
jaar waarop zij betrekking hebben. Het resultaat
Verschuldigde afsluit- en transactiekosten
wordt bepaald als het verschil tussen de netto-
met betrekking tot de financieringen worden
opbrengsten, de kosten en andere lasten van het
geactiveerd en over de verwachte looptijd van de
verslagjaar met inachtneming van de vermelde
financiering lineair afgeschreven. Geactiveerde
grondslagen. Verliezen welke hun oorsprong
financieringskosten zijn opgenomen onder de
vinden in het boekjaar zijn in aanmerking genomen
acquisitiekosten.
zodra deze voorzienbaar zijn.
Financiële baten en lasten
Huuropbrengsten
Interestbaten en soortgelijke baten: dit betreft
Als huuropbrengsten zijn de aan de periode toe
interestbaten op liquide middelen en overige
te rekenen huren exclusief servicekosten en
vorderingen. Interestlasten en soortgelijke lasten:
omzetbelasting opgenomen.
hieronder zijn de interestlasten uit hoofde van
de langlopende schulden en overige schulden
Exploitatiekosten
begrepen.
De exploitatiekosten bestaan uit de direct met
de exploitatie van vastgoedbeleggingen verband
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
houdende kosten, zoals onroerende zaakbelasting,
Als resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
verzekeringspremies, onderhoudskosten en
worden gezien alle baten en lasten welke
verhuurkosten; bij onbelaste verhuur verhoogd met
voortvloeien uit het beheren en exploiteren van
de niet verrekenbare omzetbelasting.
vastgoedobjecten, één en ander in de ruimste zin.
Halfjaarverslag 2012
21
Grondslagen van opstelling van het
kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens
de indirecte methode.
Bij de bepaling van de mutatie in de omvang van
de kortlopende schulden zoals opgenomen onder
de veranderingen in het werkkapitaal zijn de (in het
volgend jaar te betalen) aflossingsverplichtingen
geëlimineerd. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde
van interest en winstbelasting worden opgenomen
onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
22
Bouwfonds Office Value Fund NV
2.1 Balans
(voor resultaatbestemming)
ACTIVA
30 juni 2012
31 december 2011
(bedragen in 2)
VASTE ACTIVA
1. Materiële vaste activa
Vastgoed in exploitatie
102.706.917111.538.403
Totaal vaste activa
102.706.917
111.538.403
37.745
160.646
8.609.237
122.053
8.396.922
8.807.628
8.518.975
111.514.545
120.057.378
VLOTTENDE ACTIVA
2. Debiteuren
3. Overige vorderingen en overlopende activa
4. Liquide middelen
Totaal vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
PASSIVA
30 juni 2012
31 december 2011
(bedragen in 2)
EIGEN VERMOGEN
5. Gestort kapitaal
542.600
542.600
6.Agioreserve
52.272.980
52.272.980
7. Herwaarderingsreserve
-
590.357
8. Overige reserve
(23.189.733)
(18.380.076)
9. Onverdeelde winst
1.598.106
4.400.650
Totaal eigen vermogen
31.223.953
39.426.511
LANGLOPENDE SCHULDEN
10. Hypothecaire leningen
69.071.100
76.531.300
Totaal langlopende schulden
69.071.100
76.531.300 KORTLOPENDE SCHULDEN
11.Crediteuren
51.886
13.878
12.Belastingen
28.946
20.602
13. Overige schulden
1.173.311
1.151.547
14.Aflossingsverplichting
8.202.900
1.485.400
15. Overlopende passiva
1.762.449
1.428.140
Totaal kortlopende schulden
11.219.492
4.099.567
TOTAAL PASSIVA
111.514.545
120.057.378
Halfjaarverslag 2012
23
2.2 Winst- en verliesrekening
Winst- en verliesrekening
(bedragen in 2)
2012
2011
(t/m 30 juni)
OPBRENGSTEN
16. Opbrengsten uit exploitatie
4.402.308
9.635.750
17. Afkoopsom beëindiging huurovereenkomst
-
2.449.179
18. Overige opbrengsten
204.774
403.769
19. Waardemutatie vastgoedbeleggingen
(8.475.000)
(10.410.082)
Totaal opbrengsten
(a)
(3.867.918)
2.078.616
KOSTEN
20.Exploitatiekosten
596.797
1.858.738
21. Overige bedrijfskosten
828.695
2.965.190
Totaal kosten(b)
1.425.4924.823.928
BEDRIJFSRESULTAAT
(c) = (a) - (b)
(5.293.410)
(2.745.312)
22.Rentebaten
86.786
115.854
23. Rentelasten
(1.670.270)
(3.379.974)
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
(d) (1.583.484)
(3.264.120)
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN
(e) = (c) + (d)
(6.876.894)
(6.009.432)
RESULTAAT NA BELASTINGEN
(6.876.894)
(6.009.432)
Resultaat bedrijfsvoering
1.598.106
4.400.650
Waardemutatie vastgoedbeleggingen
(8.475.000)
(10.410.082)
24
Bouwfonds Office Value Fund NV
2.3 Kasstroomoverzicht
Kasstroomoverzicht
(bedragen in 2)
2012
2011
(t/m 30 juni)
Bedrijfsresultaat
(5.293.410)
(2.745.312)
Waardemutatie vastgoedbeleggingen
8.475.000 10.410.082
Afschrijvingen
356.486 1.991.440
Mutaties in werkkapitaal:
Toename/(afname) vorderingen
(76.338)
(84.313)
Toename/(afname) kortlopende schulden
402.425
701.598
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
3.864.163 10.273.495 Ontvangen minus betaalde interest
(1.583.484)
(3.264.120)
Kasstroom uit operationele activiteiten
2.280.679 7.009.375 (Aankopen/investeringen)/verkopen vastgoed
- (1.125.082)
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
- (1.125.082)
Uitkering
(1.325.664)
(681.824)
Mutatie hypothecaire leningen
(742.700)
(1.485.400)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
(2.068.364)
(2.167.224)
Mutatie geldmiddelen
212.315 3.717.069
Stand aanvang verslagperiode 8.396.922 4.679.853
Stand einde verslagperiode
8.609.237 8.396.922
Halfjaarverslag 2012
25
2.4 Toelichting op de balans
ACTIVA
30 juni 2012
31 december 2011
(bedragen in 2)
VASTE ACTIVA
1.Immateriële vaste activa
Verloopoverzicht:
Stand per 31-12-2011
111.538.403 Afschrijving financieringskosten
(8.970)
Afschrijving acquisitiekosten
(347.516)
Waardemutatie vastgoedbeleggingen 2012
(8.475.000)
Stand per 30-06-2012
102.706.917 Aanschafwaarde complexen
129.368.758 129.368.758
Renovatiekosten
4.650.805
4.650.805
Herwaardering complexen (cumulatief saldo)
(35.458.241)
(26.983.241)
Waarde vastgoed in exploitatie
98.561.322
107.036.322
Acquisitiekosten betaald
10.356.636 Afschrijving acquisitiekosten
(6.211.041)
Geactiveerde acquisitiekosten
4.145.595
Stand per einde periode
102.706.917
De marktwaarde van het vastgoed bedraagt € 99.350.000. 10.356.636
(5.854.555)
4.502.081
111.538.403
De onderhandse verkoopwaarde (marktwaarde) van de vastgoedbeleggingen wordt jaarlijks per ultimo jaar vastgesteld door middel van een
taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. De taxatie wordt uitgevoerd in overeenstemming met de verplichte regels en voorschriften
in de RICS Taxatie standaarden. De taxateur maakt bij bepaling van de marktwaarde gebruik van de huurwaarde kapitalisatie methode. De
discounted cash flow methode wordt gebruikt als ondersteuning van de huurwaarde kapitalisatie methode.
Per 30 juni 2012 is de onderhandse verkoopwaarde vastgesteld op basis van een interne taxatie door Bouwfonds REIM aan de hand van een
discounted cash flow methode.
Door het laag blijvende transactievolume is het moeilijk om de marktwaarde vast te stellen. Als gevolg van het voorgaande is de mate van
onzekerheid bij de taxaties groter dan normaal gebruikelijk. De directie van het fonds bevestigt dat de taxatiewaarden de volatiliteit van de
huidige markt onderschrijven.
Belangrijke veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de waardering van de vastgoedbeleggingen:
1. D
e huidige huurovereenkomsten zijn als uitgangspunt voor de waardering genomen. Na afloop van de huidige huurovereenkomsten is een
reële inschatting gemaakt van de verwachtingen bij wederverhuur. Deze verwachtingen hebben betrekking op de kans dat een huurder
de huurovereenkomst verlengt, de hoogte van de markthuur, leegstandsperioden, te verstrekken incentives/huurkortingen en eventuele
mutatiekosten. De leegstandsperioden varieren van 12 tot 18 maanden afhankelijk van gebouw en locatie. Daarnaast is rekening gehouden
met het verstrekken van incentives/huurkortingen bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Gemiddeld genomen is uitgegaan van
een incentive van 1 jaarhuur bij een huurovereenkomst van 5 jaar. De incentives/huurkortingen die in de afgesloten huurovereenkomsten zijn
opgenomen zijn eveneens in de waarderingen verwerkt.
2. D
e vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd aan de hand van de discounted cash flow methode. Hierbij worden alle toekomstige te verwachte
kasstromen over een periode van 10 jaar contant te maken naar de waardepeildatum 30 juni 2012.
3. B ij de waardering van de vastgoedobjecten is rekening gehouden met toekomstige renovaties en onderhoudskosten.
De acquisitiekosten worden afgeschreven gedurende de verwachte looptijd van het fonds. Indien de marktwaarde van het vastgoed
hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan zal niet langer worden afgeschreven op de geacitveerde
acquisitiekosten. De acquisitiekosten worden versneld afgeschreven indien een relatief groot metrage in een gebouw leeg komt te staan.
In dat geval worden de resterende acquisitiekosten in het jaar dat leegstand ontstaat gelijkmatig over dat jaar versneld afgeschreven.
VLOTTENDE ACTIVA
2.Debiteuren
Huurdebiteuren
43.385
5.640
Voorziening debiteuren
(5.640)
(5.640)
Stand per einde periode
37.745 - 3.Overige vorderingen en overlopende activa
Vooruitbetaalde verzekeringspremie
-
4.039
Te ontvangen rente depot
75.000 77.342
Vooruitbetaalde OZB
73.329
Te verrekenen beheervergoeding
- 27.855
Doorbelastingen aan huurders
12.317 10.120
Doorbelasting incassokosten - 2.697
Stand per einde periode
160.646 122.053
4.Liquide middelen
Rekening-courant 1.309.237 895.665
Deposito
7.300.000 7.501.257
Stand per einde periode
8.609.237 8.396.922
Het saldo op de rekening-courant is dagelijks opneembaar.
Het deposito is een 1 maands deposito.
26
Bouwfonds Office Value Fund NV
Toelichting op de balans (vervolg)
PASSIVA
30 juni 2012
31 december 2011
(bedragen in 2)
EIGEN VERMOGEN
5.Gestort kapitaal
Geplaatst en gestort aandelen kapitaal participanten
542.100
542.100
Geplaatst en gestort aandelen kapitaal prioriteitsaandeelhouders
500
500
Stand per einde periode
542.600
542.600
6.Agioreserve
Stand per aanvang periode
52.272.980
52.272.980
Stand per einde periode
52.272.980
52.272.980
Totaal zijn er 5.421 participaties in de markt uitgegeven.
Daarnaast zijn door het fonds 246 participaties ingekocht.
7.
Herwaarderingsreserve
Stand per aanvang periode
590.357
2.040.439
Onttrekking negatieve herwaardering
(8.475.000)
(10.410.082)
Overboeking naar overige reserve saldo negatieve herwaarderingen
7.884.643
8.960.000
Stand per einde periode
- 590.357
8.Overige reserve
Stand per aanvang periode
(18.380.076)
(13.061.188)
Toevoeging/ (onttrekking)
4.400.650
4.322.936
Uitkering
(1.325.664)
(681.824)
Overboeking van herwaarderingsreserve
(7.884.643)
(8.960.000)
Stand per einde periode
(23.189.733)
(18.380.076)
9.Onverdeelde winst
Stand per aanvang periode
4.400.650
4.322.936
Exploitatie resultaat periode
1.598.106
4.400.650
Overboeking naar overige reserves
(4.400.650)
(4.322.936)
Stand per einde periode
1.598.106
4.400.650
LANGLOPENDE SCHULDEN
10Hypothecaire lening:
Opname Tranche I
29.200.000
29.200.000
Opname Tranche III bij aankoop Den Haag 5/6 deel
18.107.675
18.107.675
Opname Tranche III bij aankoop Den Haag 1/6 deel per 15 maart 20062.294.333 2.294.333
Opname Tranche IV bij aankoop Nieuwegein en Apeldoorn
10.203.500
10.203.500
Opname Tranche IV bij aankoop Nieuwegein en Apeldoorn
150.000
150.000
Opname Tranche IV bij aankoop Almere
9.250.000
9.250.000
Opname Tranche II rekening-courant faciliteit bij aankoop Utrecht
3.000.000
3.000.000
Opname restant leningruimte Euro Hypo op 15 januari 2008 tbv
aankoop Utrecht
2.064.492
2.064.492
Opname lening Bouwfonds REIM 15 januari 2008 tbv aankoop Utrecht3.884.000 3.884.000
Opname lening Bouwfonds REIM 25 april 2008
2.833.500
2.833.500
Aflossing hypothecaire lening EuroHypo AG
(3.713.500)
(2.970.800)
Verschuldigde aflossingsverplichting EuroHypo AG
(1.485.400)
(1.485.400)
Verschuldigde aflossingsverplichting Bouwfonds REIM
(6.717.500)
Stand per einde periode
69.071.100
76.531.300
Langlopende schulden
Aflossingsverplichting 1 - 5 jaar
5.941.600
Aflossingsverplichting > 5 jaar
63.129.500
69.071.100
Aflossingsverplichting < 1 jaar
8.202.900
Hoofdsom77.274.000
Halfjaarverslag 2012
27
EuroHypo AG
Nieuwegein en Hoofdstraat 21 in Apeldoorn.
Bij EuroHypo AG is per 1 juli 2005 een
Op deze twee objecten is het eerste recht van
hypothecaire financiering afgesloten met een
hypotheek door het fonds aan EuroHypo AG
looptijd van 12 jaar op basis van 3 maands
verstrekt. In juni 2007 is op leningdeel tranche IV
Euribor met een rente-opslag van 0,65%. De
een bedrag van € 9.250.000 aangetrokken voor de
totale hoofdsom is gelimiteerd tot maximaal
aankoop van het object in Almere. Op dit object is
65% van de onderhandse verkoopwaarde van de
door de EuroHypo AG geen recht van hypotheek
registergoederen, blijkende uit een taxatierapport
gevestigd.
van een door de EuroHypo AG goedgekeurde
taxateur. De lening eindigt op 30 juni 2017.
Op 15 januari 2008 is de resterende
financieringsruimte ter grootte van € 5.064.492
De lening is aangegaan met het doel deze bij de
opgenomen voor de aankoop van de Beneluxlaan
verwerving van nieuwe objecten steeds uit te
in Utrecht. In deze resterende financieringsruimte
breiden met aanvullende leningen, welke worden
is de opname van de rekening courant faciliteit van
aangeduid met “tranches”. Deze tranches zijn
€ 3.000.000 inbegrepen.
onlosmakelijk met elkaar verbonden, ook het
hypotheekrecht dat op eerdere tranches door het
Vanwege de toename van de Loan to Value (LTV)
fonds is afgegeven strekt tot zekerheid van nieuwe
per ultimo 2009 boven de maximale limiet, is
tranches. De nieuwe tranches hebben een looptijd
conform de leningvoorwaarden met EuroHypo
welke is aangesloten op de eerste overeenkomst.
AG, in 2010 2% van de oorspronkelijke hoofdsom
Derhalve zijn alle tranches gezamenlijk als één
afgelost. Aangezien de LTV per ultimo 2010 niet
lening te beschouwen met één hoofdsom.
onder het niveau van 65% lag, is met EuroHypo
AG overeengekomen dat jaarlijks 2% van de
Tranche I is op 1 juli 2005 afgesloten voor de
oorspronkelijke hoofdsom wordt afgelost totdat de
aankoop van de eerste objecten van het fonds.
LTV onder het niveau van 65% ligt. Het voorgaande
De maximale hoofdsom van deze tranche
wijkt aldus af van de leningvoorwaarden. Op basis
bedraagt € 29.200.000. Het recht van hypotheek
van de interne waardering per 30 juni 2012 bedraagt
voor deze Tranche is gevestigd op de objecten
de LTV 82,1%.
Looiershof in Rotterdam, Oudenoord in Utrecht,
Tesselschadestraat in Leeuwarden en Hervenplein
Bouwfonds REIM
in Den Bosch.
Door Bouwfonds REIM is een hypothecaire lening
verstrekt tot 30 april 2013 op basis van 3 maands
Tranche II, ter hoogte van € 3.000.000, werd op
Euribor met een rente-opslag van 2,5%. In de
1 juli 2005 afgesloten en in datzelfde jaar weer
leningovereenkomst van Bouwfonds REIM is een
afgelost. Tranche II is wederom opgenomen op
cross default opgenomen. Dit houdt in dat indien
18 januari 2008. Deze rekening courant faciliteit is
het fonds in default is bij een andere financier
in januari 2012, conform de leningovereenkomst,
er ook een default optreedt voor de lening van
stilzwijgend voor 1 jaar verlengd.
Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM heeft tot op
heden aangegeven de lening niet op te eisen en
Tranche III is op 29 september 2005 afgesloten
geen verdere voorwaarden aan de lening te stellen
voor een bedrag van € 20.670.000 voor de
gezien de afspraken die de fund manager gemaakt
aankoop van de Schedeldoekshaven in Den Haag.
heeft met EuroHypo AG.
Het laatste deel van het complex is geacquireerd
per 15 maart 2006. Op het object is het recht van
Op de objecten Transistorstraat 10 in Almere en de
hypotheek verstrekt aan de leninggever.
Beneluxlaan 901-909 in Utrecht is het eerste recht
van hypotheek gevestigd.
Tranche IV is op 30 augustus 2006 afgesloten
met een hoofdsom van € 21.400.000 voor de
Het totaalbedrag van de financieringen bedraagt
aankopen van de objecten Buizerdlaan 12 in
per rapportagedatum € 77.274.000, waarvan
€ 8.202.900 een kortlopend karakter heeft.
28
Bouwfonds Office Value Fund NV
De negatieve marktwaarden van de
Het verloop van de leningen is als volgt:
(bedragen in 2)
2012
2011
bovengenoemde renteswapovereenkomsten
bedroeg per:
(t/m 30 juni)
Beginstand op 1 januari
Aflossingen 78.016.700
742.700 79.502.100
1.485.400
Hoofdsom 77.274.000 78.016.700
Aflossingsverplichting EuroHypo AG(1.485.400)(1.485.400)
Aflossingsverplichting Bouwfonds REIM(6.717.500)
Eindstand verslagperiode 69.071.100 76.531.300
30 juni
31 december
(bedragen in 2)
20122011
• Renteswap 1: • Renteswap 2: • Renteswap 3: Totaal
(537.124)
(726.709)
(1.836.001) (1.768.881)
(649.197)
(899.657)
(3.022.304) (3.395.247)
Het rentepercentage van tranche I tot en met
Een nadere toelichting treft u aan bij “Financiële
IV is naar keuze van het fonds gebaseerd op de
instrumenten en risico’s” op pagina 30.
3 maands Euribor. Het fonds heeft meerdere
renteswaps afgesloten om de rente te fixeren.
De onderstaande swaprates worden verhoogd met
een renteopslag van 0,65% per jaar.
Renteswap 1 met een hoofdsom van
€ 25.000.000 met een swaprate van 3,525%
heeft een looptijd van 1 januari 2007 tot 1 januari
2013.
Renteswap 2 met een hoofdsom van
€ 22.307.675 met een swaprate van 3,660% heeft
een looptijd van 1 januari 2007 tot 1 januari 2015.
Renteswap 3 met een hoofdsom van
€ 20.000.000 met een swaprate van 4,385%
heeft een looptijd van 1 mei 2008 tot 1 mei 2013.
Halfjaarverslag 2012
29
Toelichting op de balans (vervolg)
PASSIVA
30 juni 2012
31 december 2011
(bedragen in 2)
KORTLOPENDE SCHULDEN
11.Crediteuren
51.886 13.878
12.Belastingen
Af te dragen omzetbelasting
28.946
20.602
Stand per einde periode
28.946
20.602
13.Overige schulden Te betalen verzekeringspremie
17.608
Te betalen bedrijfskosten
690.609
666.112
Saldo servicekosten
243.918
176.464
Overige schulden
7.797
3.147
Interest hypothecaire lening
34.096
47.317
Te betalen bestandsvergoeding
79.223
158.447
Te betalen onderhoudskosten
100.060
100.060
Stand per einde periode
1.173.311
1.151.547
14.Aflossingsverplichting
Verschuldigde aflossingsverplichting EuroHypo AG
1.485.400
1.485.400
Verschuldigde aflossingsverplichting Bouwfonds REIM
6.717.500
Stand per einde periode
8.202.900
1.485.400
15.Overlopende passiva
Vooruitontvangen huur en servicekosten
1.762.4491.428.140
Financiële instrumenten en risico’s
De belangrijkste risico’s uit hoofde van de
financiële instrumenten van de vennootschap
Algemeen
zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het
De in deze toelichting opgenomen gegevens
prijsrisico bestaande uit het rente- en marktrisico.
verschaffen informatie die behulpzaam is bij het
schatten van de omvang van risico’s die verbonden
Kredietrisico
zijn aan zowel de in de balans opgenomen als
Het debiteurenrisico is beperkt aangezien
de niet in de balans opgenomen financiële
de huurders met name afkomstig zijn uit de
instrumenten.
overheids- en financiële sector. Het fonds
bewaakt haar vorderingen en hanteert een strikte
De primaire financiële instrumenten van de
aanmaningsprocedure.
vennootschap, anders dan derivaten, dienen ter
financiering van de operationele activiteiten van de
In de leningvoorwaarden van EuroHypo AG
vennootschap of vloeien direct uit deze activiteiten
zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV)
voort. Tevens gaat de vennootschap transacties
vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de
aan in derivaten, met name renteswaps, om
uitstaande lening weer als percentage van de
het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de
marktwaarde van de ondergezette objecten.
operationele en financieringsactiviteiten van de
Conform de leningovereenkomst mag de
vennootschap. Het beleid van de vennootschap is
LTV maximaal 65% bedragen. Indien de LTV
om niet te handelen in financiële instrumenten.
tussen de 65% en 70% ligt, dient een aflossing
gedaan te worden op de lening van 2% van de
30
De marktwaarde van de in de balans verantwoorde
oorspronkelijke hoofdsom waarbij het fonds een
financiële instrumenten, waaronder vorderingen,
periode van twee keer zes maanden heeft om
liquide middelen en schulden, benadert de
de LTV onder de 65% te brengen. Indien de LTV
boekwaarde ervan.
70% of hoger bedraagt, is de lening opeisbaar.
Bouwfonds Office Value Fund NV
Vanwege de afwaarderingen ultimo 2009 kwam
Overige toelichtingen
de LTV uit op 69,1%. Het fonds heeft hiervan
De vennootschap heeft geen werknemers in
melding gemaakt bij EuroHypo AG. Met de bank
dienst.
is overeengekomen dat het fonds 2% van de
oorspronkelijke hoofdsom op jaarbasis, verspreid
Transacties met verbonden partijen
over vier kwartalen, dient af te lossen totdat de
De vennootschap heeft de volgende transacties
LTV weer onder de 65% uitkomt. Voorgaande
met verbonden partijen afgesloten:
wijkt aldus af van de leningvoorwaarden.
Managementovereenkomst waarmee het fund
In het eerste halfjaar is gezien de hoogte van de
management en asset management is uitbesteed
LTV ultimo 2011 (75,8%) € 742.700 afgelost. De
aan Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV. De
LTV medio 2012 komt uit op 82,1%.
vergoeding voor het fund management bedraagt
0,15% per jaar over de gemiddelde waarde van
In de leningovereenkomst van Bouwfonds REIM
de activa van het fonds gedurende het jaar. De
is een cross default opgenomen. Dit houdt in
vergoeding voor het asset management bedraagt
dat indien het fonds in default is bij een andere
0,45% per jaar over de gemiddelde waarde
financier er ook een default optreedt voor de
van de activa van het fonds gedurende het jaar,
lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM
waaronder is begrepen een vergoeding voor het
heeft aangegeven tot op heden geen verdere
property management hetgeen uitbesteed is aan
voorwaarden aan de lening te stellen gezien de
een externe property management organisatie.
afspraken die gemaakt zijn met EuroHypo AG.
Met Bouwfonds REIM is een overeenkomst
Op basis van de huidige cashflowprognose
aangegaan voor een financiering van € 6.717.500.
beschikt het fonds over voldoende liquide
De lening is verstrekt tegen marktconforme
middelen om aan de jaarlijkse aflossings- en
voorwaarden met een looptijd tot 30 april 2013.
renteverplichting te kunnen voldoen.
Liquiditeitsrisico
Ter beperking van het liquiditeitsrisico heeft
het fonds, voor het merendeel van het vreemd
vermogen, een lening met een lange looptijd
afgesloten.
Rente- en marktrisico
Het risico voor het fonds dat toekomstige
kasstromen verbonden aan een monetair
financieel instrument fluctueren in omvang is
minimaal, aangezien het fonds dit risico afdekt
door renteswap contracten af te sluiten waarbij
het fonds een variabele rente ruilt voor een vaste
rente. De waarde van de financiële derivaten
kan fluctueren als gevolg van wijzigingen in de
marktrente.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Op de vorderingen voortkomend uit huurrechten
is een pandrecht verleend aan de verstrekkers
van de hypothecaire leningen. Voor het property
management en het asset management zijn
langlopende contracten gesloten.
Halfjaarverslag 2012
31
2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening
Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en
verliesrekening
(bedragen in 2)
2012
2011
(t/m 30 juni)
Opbrengsten
Theoretische huuropbrengsten 5.323.120
10.629.277
Financiële leegstand
(839.559)
(925.964)
Huurvrije periode / huurkorting
(81.253)
(67.563)
16. Opbrengsten uit exploitatie
4.402.308 9.635.750
17. Afkoopsom beëindiging huurovereenkomst
-
2.449.179
18. Overige opbrengsten*
204.774
403.769
19. Waardemutatie vastgoedbeleggingen
(8.475.000)
(10.410.082)
Totaal opbrengsten
(3.867.918)
2.078.616
* De overige opbrengsten bestaan uit btw vergoedingen en een vergoeding voor de niet verrekenbare btw over de investering in het
kantoorgebouw Oudenoord in Utrecht.
Huuropbrengsten
Het deel van de gecontracteerde huur dat jaarlijks vervalt indien geen gebruik wordt
gemaakt van huurverlengingen en wel gebruik wordt gemaakt van breakopties, is als volgt:
Resterende looptijd < 1 jaar
8.732.498 Resterende looptijd 1 - 5 jaar
21.677.849 Resterende looptijd > 5 jaar
514.891 20.Exploitatiekosten
Onroerende zaak belasting
90.192 191.934
Overige zakelijke lasten
24.265 38.328
Verzekeringen
12.612 23.880
Voorziening debiteuren
- 5.640
Technische kosten (onderhoud)
238.240 835.983
Commerciële kosten
192 281.351
Overige exploitatie kosten (oa niet verrekenbare btw)
231.296 481.622
Totaal exploitatiekosten
596.797 1.858.738
21.Overige bedrijfskosten
Overige kosten (jaarlijkse kosten, incl. trust)
19.350 31.236
Beheervergoedingen (fund, asset en property)
325.850
674.805
Advieskosten
47.786
109.483
Bestandsvergoeding
79.223 158.226
Afschrijvingskosten acquisitiekosten
356.486 923.044
Versnelde afschrijvingskosten acquisitiekosten
-
1.068.396
Totaal overige bedrijfskosten
828.695 2.965.190
Financiële baten en lasten
22. Rentebaten
86.786 115.854
23. Rentelasten en bankkosten
(1.670.270)
(3.379.974)
Totaal financiële baten en lasten
(1.583.484)
(3.264.120)
32
Bouwfonds Office Value Fund NV
Total expense ratio
De expense ratio of kostenratio bedraagt 2,7%
over de eerste helft van 2012.
De total expense ratio heeft tot doel het
kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare
wijze inzichtelijk te maken. Onder de totale kosten
worden begrepen de bedrijfskosten, de overige
kosten, de opstartkosten en de emissiekosten.
De kosten van beleggingstransacties en de
interestkosten worden buiten beschouwing
gelaten, evenals de kosten verband houdend
met het toe- en uittreden van participanten, voor
zover deze gedekt worden uit ontvangen op- en
afslagen. Het gemiddelde eigen vermogen is
berekend door het gemiddelde te nemen van
het gestorte kapitaal per 1 januari en 30 juni.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen
na balansdatum die van invloed zijn op de
gepresenteerde halfjaarcijfers.
Hoevelaken, 24 augustus 2012
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
ir. René Smeehuijzen MRE
drs. Arie Willem Rozendaal
Halfjaarverslag 2012
33
Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht per 30 juni 2012
Plaats
Adres
Jaar van
Aankoop-
Aankoop-
Boek-
Markt- Investering* 3
aankoop
prijs kostenwaarde* 1
waarde
(k.k.)
Rotterdam
Looiershof 1-11
2005
9.094.340
724.782
7.481.248
7.150.000
Utrecht Oudenoord 330-370
2005 13.250.000
1.161.413 18.500.000 18.500.000
Leeuwarden
Tesselschadestraat 5
2005
14.150.000
1.114.477 10.628.657 10.200.000
Den Bosch
Hervenplein 2
2005 12.200.000
964.635
10.697.287 10.200.000
Den Haag
Schedeldoekshaven 101
2005
31.700.000
2.511.684 26.921.460 25.600.000
Nieuwegein
Buizerdlaan 12
2006 25.520.870
2.216.633
9.750.540
9.750.000
Hoofdstraat 21
2006
6.450.000
512.895
4.774.285
4.550.000
Apeldoorn *2
Almere
Transistorstraat 10
2007
8.823.548
228.581
6.860.612
6.750.000
Utrecht Beneluxlaan 901-909
2008
8.180.000
714.773
7.011.143
6.650.000
129.368.758 10.149.873 102.625.232 99.350.000
4.650.805
4.650.805
*1 Het verschil tussen deze boekwaarde en de boekwaarde op de balans wordt veroorzaakt door geactiveerde financieringskosten.
*2 Gekocht van gelieerde partij.
*3 Inclusief btw.
Plaats
Adres
Rotterdam
Utrecht Leeuwarden
Den Bosch
Den Haag
Nieuwegein
Apeldoorn *2
Almere
Utrecht Theoretische Financiële Verhuurbaar Aantal
jaarhuur jaarhuur vloeropper- parkeer-
incl. btw- leegstand vlakte in m 2plaatsen
compensatie
Looiershof 1-11
812.856 45.020
Oudenoord 330-370
1.469.458 Tesselschadestraat 5
1.317.565 Hervenplein 2
898.900 Schedeldoekshaven 101 2.395.896 Buizerdlaan 12
1.795.941 1.382.230
Hoofdstraat 21
474.257 Transistorstraat 10
619.620 Beneluxlaan 901-909
593.647 10.378.140 1.427.250 49
96
238
205
108
398
52
109
41
1.296 Energielabel
4
1
1
1
1
1
2
1
2
14 C
C
F
C
D
B
E
C
D
Boekwaarde
Financiele jaarhuur leegstand
De waarde waarvoor de vastgoedobjecten
Huurderving als gevolg van leegstand, waarbij de
in de boeken vermeld staan op basis van de
leegstaande m² gewaardeerd worden tegen de
grondslagen.
marktwaarde (berekend over een heel jaar).
Marktwaarde
De waarde van de vastgoedobjecten in het
economisch verkeer.
Theoretische jaarhuur
De jaarlijkse huurinkomsten op basis van de
afgesloten huurovereenkomsten, vermeerderd met
voor de niet verhuurde m² de markthuurwaarde
van de leegstand en/of de huurwaarde waarvoor
huurgaranties zijn verstrekt, vermeerderd met
huurkortingen.
34
4.757
9.907
10.885
6.400
10.998
13.778
3.190
3.751
3.465
67.131 Aantal
huurders
Bouwfonds Office Value Fund NV
Bijlage 2. Financieringen
(bedragen in 2)
30 juni
2012 31 dec.
2011
31 dec.
2010
31 dec.
2009
31 dec.
2008
31 dec.
2007
31 dec.
2006
31 dec.
2005
Totale hoofdsom
hypothecaire leningen
77.274.000 78.016.700 79.502.100 80.987.500 80.987.500 69.205.508 59.955.508 44.001.675
A. EuroHypo AG 70.556.500 71.299.200 72.784.600 74.270.000 74.270.000 69.205.508 59.955.508 44.001.675
- aflossingsbedrag 742.700
1.485.400
1.485.400
- looptijd 30 juni 2005-1 juli 2017
- totaal betaalde rente, waarvan4,50%4,50%4,50%4,50%4,50%4,22%3,73%2,76%
- variabele rente 1,07%
1,33%
0,74%
1,58%
4,87%
4,13%
3,08%
2,11%
- rente vanuit swaps
2,78%
2,53%
3,11%
2,27%
(1,02%)
(0,56%)
n.v.t.
n.v.t.
-opslag
0,65%0,65%0,65%0,65%0,65%0,65%0,65%0,65%
rentevast periode:
Swap 1 (hoofdsom € 25.000.000)
jan 2007 - jan 2013
Swap 2 (hoofdsom € 22.307.675)
jan 2007 - jan 2015
Swap 3 (hoofdsom € 20.000.000)
mei 2008 - mei 2013
B. Bouwfonds REIM 6.717.5006.717.5006.717.5006.717.5006.717.500
- looptijd
1 april 2008 - 30 april 2013
- totaal betaalde rente, waarvan
3,57%
3,88%
3,54%
3,41%
6,07%
- variabele rente
1,07%
1,23%
0,79%
1,45%
4,97%
- opslag 2,50%
2,65%
2,75%
1,96%
1,10%
Halfjaarverslag 2012
35
36
Bouwfonds Office Value Fund NV
Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV
De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken
P.O. Box 15, 3870 DA Hoevelaken
tel (033) 750 47 00
fax (033) 750 47 55

Inloopavond Piushaven

muziekprogramma

Drug rediscovery

November - Windmill Funds

Activiteitenfonds Internationaal

Factsheet SEED Capital-Life Sciences en Zorg

PL Stable Return Share A - Enzu

AEAM Asia Equity Fund

Bouwfonds Ontwikkeling neemt ontwikkeling van

Nationaal MS Fonds zoek coördinator voor de MS collecte Het