De toepassing van het drieKamerModel

De toepassing van het
DrieKamerModel
Op weg naar een zichtbaar maatschappelijk
Tineke Lupi
budget
Netty van Triest, Platform31
Hanneke Schreuders, Platform31
De toepassing van het
DrieKamerModel
Op weg naar een zichtbaar maatschappelijk
budget
Den Haag, januari 2014
Uitgave
Platform31
Den Haag, januari 2014
Redactie: Willy van de Riet, Nootdorp
Drukwerk: Digital4.nl
Postbus 30833, 2500 GV Den Haag
www.platform31.nl
Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV
Voorwoord
Bij woningcorporaties werken bevlogen medewerkers hard om een flink deel van onze samenleving
tegen lage kosten te huisvesten in leefbare wijken. Ondanks deze inspanningen staan de corporaties
onder druk van het huidige kabinetsbeleid en weet ook de publieke opinie de prestaties van de sector
maar matig te waarderen. Blijkbaar slagen we er niet goed in om de meerwaarde van het werk van
corporaties inzichtelijk te maken. Het DrieKamerModel maakt met de Vastgoed-, Vermogens- en
Maatschappelijke Kamer prestaties van corporaties op deze gebieden transparant. Voor de sector is dit
een kans om te bewijzen dat de vastgoedprestaties de vergelijking met de commerciële sector
aankunnen. En als dat niet zo is, biedt het model concrete prikkels om hier naartoe te werken.
Daarnaast is het een kans om de maatschappelijke bijdrage van de sector inzichtelijk te maken en met
de belanghebbenden het gesprek te voeren over de besteding van het maatschappelijk budget.
De klankbordgroep van het experiment met de Maatschappelijke Kamer heeft de diversiteit aan
belanghebbenden goed weergegeven: huurders, toezichthouders, financiers, gemeenten en
corporaties. In deze groep bleek de toepassing van het model een duidelijke taal op te leveren om met
elkaar in discussie te gaan. Door de praktische toepassing van het model in het experiment zal dit in de
toekomst zorgen voor de juiste discussie op lokaal niveau en dat is in ieders belang, immers ‘zonder
wrijving geen glans’.
Dank voor eenieders inzet om dit experiment tot een succes te maken.
Jaap Buis,
Aedes, medefinancier van de pilotfase.
Afgelopen jaar heeft Platform31 samen met dertien woningcorporaties gewerkt aan een eerste
omschrijving van de maatschappelijke taken binnen het DrieKamerModel. Bij de deelnemers was veel
energie om aan de slag te gaan. Ook bijna uitdagend: we zullen eens laten zien wat corporaties doen!
Die ambitie is voor een deel gehaald; dit verslag getuigt daarvan. Tegelijkertijd is er ook nog een stap
nodig om prestaties en de daaraan verbonden kosten helder te definiëren. Dat ligt deels aan de
bescheiden opzet van de pilotfase - in vier bijeenkomsten krijg je niet alle informatie boven tafel - en
deels ook aan de verwevenheid van activiteiten binnen de corporatie. Vaak is er geen financiële
scheidslijn tussen ‘normale’ vastgoedexploitatie en het deel dat maatschappelijk gemotiveerd is. In de
volgende fase van het experiment van de Maatschappelijke Kamer van het DrieKamerModel zoomen
we hierop in en zullen we ook testen of de toepassing van het model het gesprek met
belanghebbenden verbetert.
We willen alle deelnemende corporaties danken voor hun inzet in de pilotfase: Dudok Wonen,
Woonbron, Bo-Ex, Staedion, Stadgenoot, Portaal, Wonen Limburg, Woonstede, Woonplus, Eigen
Haard, Wonen Zuid, De Woningstichting Wageningen en Talis.
Tot slot ook dank aan de klankbordgroep die de aanpak en uitwerking van de Maatschappelijke Kamer
van deskundig commentaar heeft voorzien. De klankbordgroep bestond uit: Vincent Paardekooper
(CFV), Harold Ferwerda, Giap Tan en Rene van der Ent (ministerie BZK), Pieter van Hulten en Jaap
Buis (Aedes), Albert Kerssies (VTW), Guust Linders (VNG), Ronald Paping (Woonbond) en Birgitte van
Hoesel (WSW).
Inhoudsopgave
Voorwoord
3
1 Inleiding: aan de slag met het DrieKamerModel
7
2 Aanpak
9
2.1 Wat is het DrieKamerModel?
2.2 Aanpak Maatschappelijke Kamer
3 De Maatschappelijke Kamer
9
10
11
3.1 Taak en rol
11
3.2 Budget Maatschappelijke Kamer
11
4 Dilemma’s
4.1 Conclusies maatschappelijk opdrachtgeverschap in praktijk
15
16
5 Aanbevelingen
23
Bijlage
25
1 Inleiding: aan de slag met het
DrieKamerModel
Over de legitimiteit en professionaliteit van woningcorporaties wordt volop gediscussieerd. Doen ze wat
ze moeten doen? Doen ze dat op een efficiënte en effectieve manier? Het DrieKamerModel is een
aanpak die corporaties ondersteunt in transparante besluitvorming en communicatie over strategische,
financiële keuzes tussen maatschappelijke taken, renderend vastgoed en een financieel gezonde
organisatie. Het gedachtegoed over het DrieKamerModel is ontwikkeld door Ortec Finance. Platform31
heeft aangeboden een deel van het model, de Maatschappelijke Kamer, samen met Ortec Finance en
de corporaties te helpen ontwikkelen. Dit vanuit de gedachte dat dankzij het DrieKamerModel een
woningcorporatie haar meerwaarde als ondernemer met een maatschappelijke taak, beter over het
voetlicht kan brengen. Samen met dertien woningcorporaties is de theorie over het DrieKamerModel
van praktische handvatten voorzien. Dit rapport geeft aanbevelingen over hoe woningcorporaties de
Maatschappelijke Kamer in hun praktijk kunnen toepassen.
7
De toepassing van het DrieKamerModel
De toepassing van het DrieKamerModel
2 Aanpak
2.1 Wat is het DrieKamerModel?
Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een woningcorporatie. Het
model ordent de uitwerking en de besluitvorming over meerjarenbeleid in drie kamers:
Door bij de uitwerking van het meerjarenbeleid het DrieKamerModel als leidraad te nemen, maakt de
corporatie zichtbaar welke keuzes zij maakt om effectief, efficiënt en financieel duurzaam te handelen.
9
Elk principe wordt in een afzonderlijke kamer uitgewerkt. De verantwoordelijkheid van de
Maatschappelijke Kamer is een effectieve inzet van beschikbare middelen voor maatschappelijk
gewenste activiteiten. De verantwoordelijkheid van de Vastgoedkamer is het efficiënt exploiteren van
het vastgoed. De verantwoordelijkheid van de Vermogenskamer is het behoud van de financiële
1
continuïteit.
Onder verantwoordelijkheid van de Bestuurskamer stellen de kamers de strategische beleidskeuzen
van een woningbouwcorporatie op. Bij deze jaarlijkse strategische kaderstelling van beleidskeuzen is
steeds de handelwijze van een marktpartij, een niet-toegelaten instelling, als referentiekader
gehanteerd. Immers, duidelijk moet worden welke keuzes een woningcorporatie maakt voor haar
maatschappelijke taak.
_________
1
Bij deze uitsplitsing van verantwoordelijkheden past een nuancering. Alle kamers dienen zowel efficiënt,
duurzaam als effectief te handelen. Alhoewel de Maatschappelijke Kamer met name aangesproken zal worden op
het effectieve handelen van de woningcorporatie, zal zij voor de eigen activiteiten evenzeer de principes van
efficiëntie en duurzaamheid in acht moeten nemen. Dat geldt eveneens voor de andere Kamers. De corporaties
die de Maatschappelijke Kamer hebben uitgewerkt zien een te grote scheiding tussen de verantwoordelijkheden
van de Kamers waardoor problemen over ‘de schutting’ worden gegooid ook als een potentiële valkuil in het
werken met het DrieKamerModel. In een van de volgende hoofdstukken zullen deze dilemma’s over de uitvoering
uitgebreid aan de orde komen.
De toepassing van het DrieKamerModel
2.2 Aanpak Maatschappelijke Kamer
In het experiment Maatschappelijke Kamer zijn de taken en verantwoordelijkheden van de
Maatschappelijke Kamer uitgewerkt. Ook is het functioneren van de Maatschappelijke Kamer in de
strategische beleidsvorming verkend. Hierdoor werd zichtbaar wat de dilemma’s zijn van het werken
volgens het DrieKamerModel. Voor het eindverslag zijn op basis van de concrete uitwerking
aanbevelingen opgesteld.
Onderdeel van de inrichting van de kamers is een nulmeting per corporatie, uitgevoerd door Ortec
Finance. De nulmeting brengt onder andere de verschillende geldstromen tussen de drie kamers, het
rendement en het maatschappelijk budget van de woningcorporatie in kaart.
De toepassing van het DrieKamerModel
3 De Maatschappelijke Kamer
3.1 Taak en rol
In het DrieKamerModel is de Maatschappelijke Kamer het ‘hart’ van de woningcorporatie. Waar de
Vastgoedkamer zorgt voor een goede commerciële exploitatie en transformatie van het vastgoed, de
Vermogenskamer voor de leningenportefeuille en het beheer van het vermogen, is de Maatschappelijke
Kamer verantwoordelijk voor het realiseren van de maatschappelijke prestaties. De Maatschappelijke
Kamer fungeert als opdrachtgever voor de maatschappelijke rol van de corporatie. In de corporatie
wordt van de Maatschappelijke Kamer verwacht dat zij de maatschappelijke prestatie voor het eigen
werkgebied en binnen de organisatorische kaders van visie en missie, verkent en verwoordt in
strategische beleidsdoelen.
De Maatschappelijke Kamer baseert zich daarbij op eigen verkenningen en signalen van
maatschappelijk belanghebbenden. De Maatschappelijke Kamer is verantwoordelijk voor een goede
invulling van de maatschappelijke opdracht van de corporatie. Zij verwoordt de maatschappelijke
opdracht van de organisatie in het gewenste resultaat. De Maatschappelijke Kamer is onder meer in
staat het gewenste resultaat te vertalen in concrete prestaties. Voor het realiseren van deze gewenste
prestaties vervult de Maatschappelijke Kamer onder meer de rol van opdrachtgever aan de
Vastgoedkamer.
De Maatschappelijke Kamer geeft opdracht en bekostigt de activiteiten van de Vastgoedkamer die niet
11
marktconform of kostendekkend zijn. De Maatschappelijke Kamer vertaalt de maatschappelijke
prestaties in bijdragen aan de volgende financiële bestemmingsdoelen:
Bijdragen aan de exploitatie
– huurverlaging
– meer of ander onderhoud
– intensiever beheer
Bijdragen aan investeringen
– investeringsbijdrage nieuwbouw, renovatie of sloop
– bijdrage tussenvormen koop
– bijdrage koopwoningen
Bijdrage aan leefbaarheid
– wijk- en maatschappelijke doelgroepprojecten.
3.2 Budget Maatschappelijke Kamer
In de Maatschappelijke Kamer is het budget de ingaande kasstroom. De hoogte van het budget van de
Maatschappelijke Kamer is afhankelijk van dividend van het vastgoed en de te betalen rentelasten, en
de gewenste groei van het eigen vermogen. De Maatschappelijke Kamer doet jaarlijks voorstellen aan
de Bestuurskamer voor alle maatschappelijke taken die niet marktconform zijn.
De toepassing van het DrieKamerModel
Op basis van de voorstellen van de drie kamers beslist de Bestuurskamer over de uiteindelijke hoogte
van het maatschappelijke budget. Door de strategische besluitvorming via het DrieKamerModel te laten
plaatsvinden, geeft de corporatie inzicht in deze afweging.
Een woningcorporatie heeft door het DrieKamerModel een aanpak die haar in staat stelt de
afzonderlijke keuzes uit te leggen en toe te lichten aan zowel interne als externe belanghebbenden.
Door het uitsplitsen van de beleidskeuzes over de drie kamers, wordt inzichtelijk welke afweging een
woningcorporatie moet maken en dat een voordelige keuze voor de ene kamer, een nadelige keuze
voor de andere kan betekenen.
De uitgaande kasstromen van de Maatschappelijke Kamer zijn, met uitzondering van
leefbaarheidsprojecten, bedoeld voor vastgoedgerelateerde activiteiten en dus ingaande kasstromen
voor de Vastgoedkamer. Dankzij deze inkomende kasstroom kan in de Vastgoedkamer het verschil
tussen de marktconforme kasstroom en de feitelijke kasstroom worden overbrugd. Oftewel, alle
activiteiten die de Vastgoedkamer maakt voor de maatschappelijke taken worden omschreven en
bekostigd door de Maatschappelijke Kamer.
Ingaande kasstroom
Uitgaande kasstroom
Maatschappelijk budget
Bijdrage huurverlaging
Bijdrage onderhoud
Bijdrage beheer
Investeringsbijdrage nieuwbouw
Investeringsbijdrage renovatie
Sloopbijdrage
Bijdrage tussenvormen koop
Bijdrage nieuwbouw koop
Bijdrage leefbaarheid.
Door een nulmeting (op basis cijfers van de deelnemende corporaties) heeft Ortec Finance in beeld
gebracht wat de verdeling van het maatschappelijke budget is over de bestemmingsdoelen, uitgedrukt
in bijdragen aan de exploitatie, investeringen en leefbaarheid.
De hierna volgende figuur laat de besteding van het maatschappelijk budget zien. In het model zijn
negen bestedingscategorieën onderscheiden. Voor het overzicht zijn deze categorieën in drie posten
ingedeeld:
– Maatschappelijke bijdrage aan de exploitatie
– Maatschappelijke bijdrage aan de investeringen
– Maatschappelijke bijdrage aan leefbaarheid
De toepassing van het DrieKamerModel
Figuur: Het verloop van de procentuele verdeling van de maatschappelijke bijdrage aan de exploitatie, aan de investeringen
en aan leefbaarheid, in procenten van de omvang van het maatschappelijk budget, 2013 – 2022
De figuur geeft het verloop van de verdeling van deze drie posten in procenten van de omvang van het
maatschappelijke budget weer. De figuur laat zien dat ruim 60 procent van het budget besteed wordt
aan de exploitatie, ruim 30 procent aan investeringen en slechts enkele procenten van het budget aan
leefbaarheid.
13
De toepassing van het DrieKamerModel
De toepassing van het DrieKamerModel
4 Dilemma’s
In gesprek met dertien woningcorporaties is beproefd hoe de Maatschappelijke Kamer in de praktijk kan
werken. Voorafgaand aan de uitwerking van de negen bestemmingsdoelen is met hen geanalyseerd
welke dilemma’s kunnen optreden als de Maatschappelijke Kamer de rol van opdrachtgever voor de
Vastgoedkamer uitoefent. De omschreven dilemma’s zijn samengevat in de volgende vraagstukken:
1. Marktconform en maatschappelijke verspilling
Het DrieKamerModel gaat uit van een marktconform rendement van de Vastgoedkamer. Hoe wordt
bepaald wat marktconform rendement is voor het vastgoed dat een woningcorporatie bezit? De
afweging welke kosten in de Vastgoedkamer mogen worden gemaakt, is de basis voor de
rendementseis die aan de Vastgoedkamer wordt gesteld. Hogere kosten zullen immers ten koste gaan
van het directe rendement op het vastgoed. Geconstateerd is dat de discussie over welke kosten
acceptabel zijn en welke kosten worden gedefinieerd als inefficiënt - ‘maatschappelijke verspilling’ zoals
sommige corporaties dit kwalificeren - niet de primaire verantwoordelijkheid van de Maatschappelijke
Kamer is. De discussie over marktconforme kosten en de keuze van welke vastgoedindex de
woningcorporatie hanteert, kan het beste worden gevoerd tussen de Vastgoed- en Vermogenskamer.
Voor de Maatschappelijke Kamer is de uitkomst relevant als uitgangspunt voor het formuleren van de
bijdragen voor extra maatschappelijke prestaties.
Bij de uitwerking van de bestemmingsdoelen van de Maatschappelijke Kamer wordt voorgesteld nu als
uitgangspunt te nemen wat de eigen woningcorporatie als marktconform niveau van de betreffende
15
inkomsten en uitgaven beschouwt. Bij de uitwerking van de bestemmingsdoelen gaat het dus uitsluitend
om de extra kosten of mindere inkomsten ten opzichte van het veronderstelde marktconforme niveau.
Voor de volgende fase in het pilotprogramma hebben de andere Kamers een voorstel uitgewerkt voor
marktconforme normbedragen.
2. Maatschappelijke resultaat van extra inzet aantonen
Hoe toon je het maatschappelijk resultaat aan van concrete activiteiten door een corporatie? Of, anders
geformuleerd, hoe omschrijf je de gewenste resultaten, welke prestaties zijn daarvoor nodig en met
welke activiteiten kunnen die resultaten tot stand komen? De Maatschappelijke Kamer zal de gewenste
maatschappelijke verandering meer zichtbaar dan wel meetbaar moeten gaan maken, wil er een goede
onderbouwing van haar prestaties plaats kunnen vinden. Hiertoe zijn al enige initiatieven ondernomen
(denk aan MKBA, EffectenArena, SROI). De meeste deelnemers stellen dat deze instrumenten
uitgewerkt moeten worden vanuit de noodzaak de maatschappelijke prestatie te beargumenteren. Zij
constateren dat dit in de praktijk nog te weinig gebeurt.
Binnen het DrieKamerModel is onder meer van belang wat de extra kosten of mindere inkomsten er zijn
aan de kant van de activiteiten. Het experiment DrieKamerModel heeft niet als onderwerp om de
gewenste resultaten te meten. Uiteraard zal de Maatschappelijke Kamer bij het formuleren van de
opdracht aan de VastgoedKamer, argumenten moeten aandragen voor de gewenste activiteiten.
De vaststelling van de hoogte van het maatschappelijke budget is niet de verantwoordelijkheid van de
Maatschappelijke Kamer. Zij dient voorstellen in bij de Bestuurskamer over de omvang van het budget.
Voor de onderbouwing van deze voorstellen dient de Maatschappelijke Kamer te gaan zorgen voor
evidence based presteren. Duidelijk is evenwel dat deze gegevens nu vaak niet voorhanden zijn.
De toepassing van het DrieKamerModel
Het praktische voorstel is daarom bij toepassing van het DrieKamerModel bij aanvang vooral het
gewenste maatschappelijke resultaat te benoemen.
3. Expertise en gevolgen inrichting organisatie
Sommige corporaties voorzien dat het werken met het DrieKamerModel consequenties heeft voor de
inrichting van de eigen organisatie. In de meeste woningcorporaties zijn de verantwoordelijkheden en
bevoegdheden niet gerangschikt conform het model. Hierdoor zullen bij de toepassing van het model
bepaalde functionarissen zowel de rol van opdrachtgever als opdrachtnemer moeten verenigen. Ook
stellen vele deelnemers zich de vraag of de professionals die de maatschappelijke prestatie van de
Maatschappelijke Kamer formuleren, voldoende kennis hebben over de kosten van activiteiten waarin
ze worden uitgedrukt. Bovendien constateren sommige corporaties dat er sprake is van een werkcultuur
binnen hun organisatie die zich wellicht slecht verhoudt tot marktconforme prestaties. Als vastgoed
bijvoorbeeld zowel verantwoordelijk is voor een marktconforme verhuur als voor de verhuur aan
maatschappelijk moeilijk bemiddelbare doelgroepen, is de gewenste benadering dan via een opdracht
te regelen? Of is de kern van de woningcorporatie juist dat alle medewerkers doordrongen zijn van hun
maatschappelijke opdracht?
Bij de uitwerking van de Maatschappelijke Kamer is geconstateerd dat het DrieKamerModel ten eerste
als inrichting voor de strategische beleidsturing moet worden gebruikt. Verschillende corporaties
benadrukken dat voor hen de zichtbaarheid van de maatschappelijke prestatie en de kosten ervan de
grote winst is van het DrieKamerModel. Zij waarschuwen echter wel voor de valkuil om het
DrieKamerModel te laten verzanden in organisatorische knelpunten.
De eventuele consequenties van het DrieKamerModel voor de organisatie is een belangrijk onderwerp
voor de experimenten in de volgende fase.
4. Uitwerking bestemmingsdoelen
De concretiseringslag van de Maatschappelijke Kamer heeft plaatsgevonden aan de hand van de
uitwerking van negen bestemmingsdoelen. In de tekst worden voorbeelden gegeven van uitwerkingen.
Op basis hiervan is besproken op welke wijze de dilemma’s van de Maatschappelijke Kamer van
oplossingen kunnen worden voorzien. In de bijlage bij de publicatie zijn alle uitgewerkte
bestemmingsdoelen opgenomen.
Voor de uitwerking van de bestemmingsdoelen zijn steeds de volgende vragen beantwoord:
1 Wat is het maatschappelijke probleem?
2 Wat is de gewenste extra prestatie?
3 Wat zijn de kosten van de extra prestatie?
4 Welke belanghebbenden betrekt u en wanneer?
4.1 Conclusies maatschappelijk opdrachtgeverschap in praktijk
1. Benoemen van maatschappelijke probleem
De Maatschappelijke Kamer verwoordt in haar opdrachtgeverschap aan de Vastgoedkamer niet alleen
de gewenste prestatie van de Vastgoedkamer, maar ook het effect wat zij hiermee wil bereiken. Het
bewijzen van de gewenste maatschappelijke verandering blijkt in de praktijk niet eenvoudig te zijn.
Tegelijkertijd is het benoemen ervan essentieel voor de legitimering van extra financiële inzet. Daarbij
is het logisch dat hoe groter de ambitie is, hoe belangrijker de bewijsvoering.
De toepassing van het DrieKamerModel
Voorbeeld:
Bijdrage Tussenvormen koop (Talis)
Gewenste
maatschappelijke
effecten **
– Bevorderen van
de
zelfredzaamheid
– Bevorderen van
het
eigenwoningbezit
ook voor mensen
met een laag
inkomen (< 43.000
euro)
– Betere balans
creëren in wijken
met veel
huurwoningen. Dit
moet uiteindelijk
resulteren in vitale
en duurzame
wijken
– Meer
betrokkenheid van
bewoners in
buurten
– Helpen van de
middendoelgroep
die tussen wal en
schip vallen
(34.000 – 43.000
euro)
– Tegengaan van
scheefwonen
– Een (des)investering
kasstroom
genereren
– Eigen vermogen
van corporatie
laten groeien
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
– X aantal verkopen
aan doelgroep
– X % huur – X% koop
– X kasstromen
– X% scheefwoners in
wijk
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Omschrijving kosten
– 10-35% korting op de
woningprijs
– 0-0,5% Extra courtage
aan makelaar voor
uitleg van de regeling
aan bewoners
– 0-5% Extra bedrag
voor kleine ingrepen
aan de woning
(vanwege doelgroep
lagere inkomens)
– 0-0,5% Extra interne
beheerkosten:
administratie,
begeleiding etc.
– 0-3%
Terugkoopkosten voor
terugkomende
koopgarantwoningen
– Renteverlies voor het
deel wat we niet
binnenkrijgen op het
kortingsdeel
– 0-0,5% Jaarlijkse
taxatiekosten voor de
balanswaardering
Omschrijving inkomsten:
– 0-35% Kortingsdeel op
de woning
– 50%-50%
waardeaandeel in
woning
Wie betrekt u en
wanneer?
– Lokale politiek: bij
beleidsvorming.
Politiek moet in
sommige gevallen
goedkeuring geven
kijkend naar grondcontracten,
prestatiecontracten.
Dit moet zijn
geïnventariseerd als
bijdrage voor het
beleid. Daarnaast
wordt de politiek
betrokken bij het
monitoren van het
beleid vanwege
prestatie-afspraken.
Met de politiek
kunnen tevens
afspraken worden
gemaakt over de
hoogte van het
kortingsdeel.
– Huurdersvereniging:
voor nieuw beleid en
het aanwijzen van
nieuwe complexen
wordt de
huurdersvereniging
om advies gevraagd.
Dit wordt
meegenomen voor de
besluitvorming van
het beleid. Met de
huurdersvereniging
kunnen tevens
afspraken worden
gemaakt over de
hoogte van het
kortingsdeel.
– Makelaar/taxateur:
Met de makelaars
worden afspraken
gemaakt. Dit wordt
gebruikt voor het
beleid. Daarnaast
vindt ook hier het
evalueren van
processen en
natuurlijk de
operationele
uitvoering plaats.
– Tussenpersonen:
Afhankelijk van de
keuze van een
corporatie worden er
tussenpersonen
17
De toepassing van het DrieKamerModel
Gewenste
maatschappelijke
effecten **
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
ingeschakeld om
potentiële kopers te
begeleiden. Feitelijk
hetzelfde als bij
makelaars.
– Ministerie: bij het
ministerie moet een
aanvraag worden
ingediend voor
goedkeuring. Het is
verstandig dit te doen
nadat er intern
besluitvorming heeft
plaatsgevonden en
voor de daadwerkelijk
start van verkoop.
Door het expliciet benoemen van het maatschappelijke probleem en de verandertheorie die hieraan ten
grondslag ligt in de opdracht te verwoorden, blijft volgens de betrokken corporaties de inhoudelijke
motivatie voor extra maatschappelijke inzet echter wel op de agenda. Bij nieuw onderzoek dat de
onderliggende motivatie voor een maatschappelijk taak bevestigt dan wel ontkracht, kan de
maatschappelijke opdracht aan de Vastgoedkamer worden bijgesteld.
Het blootleggen van de verwachte effecten van de maatschappelijke prestatie en het volgen van deze
effecten geeft zakelijke argumentatie voor de afweging of het maatschappelijke budget aan de juiste
doelgroepen en doelstellingen wordt besteed. Corporaties die naar een leidraad zoeken voor de
verwoording van de maatschappelijke prestatie kunnen gebruikmaken van de aanbevelingen uit een
eerder SEV-experiment ‘Rendement van maatschappelijke dividend’.
Zie http://sev.platform31.nl/publicaties/publicatie.asp?code_pblc=1034
2. Benoemen van de maatschappelijk gewenste ‘extra’ prestatie
Bij het benoemen van de gewenste prestatie is bij veel bestemmingsdoelen gediscussieerd over het
uitgangspunt van het DrieKamerModel: de vergelijking met een marktconforme uitgangssituatie. De
normen voor marktconform onderhoud, beheer en marktconform rendement worden in het
DrieKamerModel vastgesteld door de Vermogenskamer op basis van externe marktconforme
benchmarks.
Een discussie die door de Maatschappelijke Kamer wordt voorzien is die over de kwaliteit van het
vastgoed. Afgelopen jaren is vaak een hoge kwaliteit met hoge investeringen voor een lage huurprijs
gebouwd. Een marktconforme rendementseis maakt een scherpere afweging tussen investering en prijs
noodzakelijk. In deze discussie zal de Maatschappelijke Kamer goed moeten afwegen of extra
investeringen inderdaad maatschappelijk gemotiveerd zijn. Zo kan bijvoorbeeld een triple-A-locatie,
dichtbij winkels, voor zorgdoelgroepen noodzakelijk zijn, maar voor anderen niet.
Een tweede aspect dat een rol speelt bij het benoemen van de gewenste prestatie, is de efficiëntie van
de organisatie. Wanneer een groot deel van de corporaties dezelfde marktconforme benchmarks
hanteren, zullen prestaties vergelijkbaar worden. Hierdoor wordt ook zichtbaar of woningcorporaties
hun taken efficiënt uitvoeren, zowel wat betreft de kosten als de inhoud.
De toepassing van het DrieKamerModel
De rol van de Maatschappelijke Kamer is daarbij beperkt. De Maatschappelijke Kamer dient met name
de eventuele extra inzet voor de maatschappelijke taak in onderhoud en beheer te verwoorden.
De extra prestatie op het gebied van beheer heeft woningcorporatie Staedion als volgt beschreven.
Maatschappelijk
probleem
Aandachtswijk X scoort
slecht in de
wijkmonitor, er is meer
dan gemiddeld overlast
en woonfraude (>25%
meldingen). Het
thuisgevoel van
bewoners scoort daar
minder dan het
gemiddelde (81% t.o.v.
wijk X 60%) en de
mutatiegraad is
bovengemiddeld.
Gewenste
maatschappelijke
prestatie
Het aantal
overlastklachten moet
dit jaar afnemen met
5% en het thuisgevoel
moet toenemen met
5%.
Kosten
maatschappelijke
prestatie
Inzet van een extra
medewerker sociaal
beheer, inzet van drie
extra wijk/complexmedewerkers. Kosten:
Circa 240.000,- extra
personeelskosten, plus
extra budget ter
ondersteuning van de
extra te ontplooien
activiteiten. Sterk
afhankelijk van de
situatie.
Wie betrekt u en
wanneer?
Continu overleg. Aan
de voorkant omdat
overlast te groot is. Dit
komt dor gebrek aan
begeleiding van
mensen die dit eigenlijk
wel nodig hebben:
netwerk
maatschappelijke
partners waarbij ieders
inzet wordt vastgelegd
in prestatieafspraken.
Door de extra beheerinzet op deze manier te omschrijven, blijft deze als maatschappelijke prestatie
zichtbaar.
3. Benoemen van de kosten
19
Het uitsplitsen van kosten in ‘marktconform’ en ‘extra’ levert onverwachte inzichten op. De kosten van
de maatschappelijke prestatie van een woningcorporatie zijn vaak versluierd. Bovendien wordt bij
kosten in het kader van de maatschappelijk taak vaak uitsluitend de kosten voor leefbaarheid
opgesomd. Doordat in het DrieKamerModel de Vastgoedkamer slechts budget krijgt en activiteiten
onderneemt vanuit de Maatschappelijke Kamer als deze ook maatschappelijk zijn gemotiveerd, worden
deze kosten zichtbaar gemaakt. Dit komt bijvoorbeeld tot uiting in bestemmingsdoelen als de bijdrage
voor sloop. Door consequent de extra maatschappelijke prestatie te benoemen worden ook de
bijbehorende kosten benadrukt.
In onderstaand voorbeeld wil de corporatie een complex slopen om het aanzicht van de wijk te
verbeteren (‘meerwaarde creëren voor de omgeving’) en wil zij de overcapaciteit aan functioneel en
technisch slechte woningen verminderen. In het kader van haar maatschappelijke taak stelt de
Maatschappelijke Kamer sloop van het complex voor. In de bijbehorende kostenoverzicht waren
aanvankelijk uitsluitend de directe kosten die gepaard gingen met de sloop opgenomen. De
Vastgoedkamer verliest door sloop echter ook de marktwaarde van het complex. Na discussie is
eveneens deze marktwaarde van het complex in het kostenoverzicht opgenomen.
Woningcorporatie Wonen Limburg heeft voor het bestemmingsdoel investeringen bij sloop haar
prestatie als volgt benoemd.
De toepassing van het DrieKamerModel
Maatschappelijke
probleem*
Meerwaarde
gebiedsontwikkeling
(voor overig bezit).
Andere redenen voor
sloop (niet anders dan
belegger):
– technisch
– functioneel
– balans in vraag en
aanbod (krimp en
leegstand tegengaan/voorkomen)
Gewenste
maatschappelijke
prestatie***
Redenen voor sloop:
– om in krimpgebieden leegstand
te voorkomen
– om kwaliteit toe te
voegen (uitstraling, beheersbaarheid, leefbaarheid)
– om woningbouw
bereikbaar te
maken voor de
demografisch
wijzigende
(kwetsbare)
doelgroep
– om schaarste te
creëren om
kannibalisme
onder het andere
vastgoed tegen te
gaan/voorkomen.
Andere redenen (niet
anders dan belegger): slopen van de
benodigde woning
en terugbouwen ter
vervanging slopen
om te verdichten en
toe te voegen
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie****
Wie betrekt u en
wanneer?
Directe kosten:
– uitvoering sloop
(€ 10.000 per vhe)
– sociaal plan
– verhuiskostenvergoe
ding (€ 5.700 per
vhe)
– huurgewenning
– herhuisvesting
– huurderving over
periode van
leegstand/sloop en
oplevering
nieuwbouw
(uitgaande van 3 jaar
is dat 36 x € 400 =
€ 14.400 per vhe)
– bedrijfswaarde
– begeleiding
– beveiliging (vooral bij
maatschappelijk
vastgoed)
– sloopvergunning
– gemeente (kan
voortkomen uit
vernieuwingsplannen)
– huurdersvereniging,
bewoners/huurders
(zorg en welzijn
partijen)
– uitvoering (slopers en
aannemers)
– omgeving
– andere
woningcorporaties
– ontwikkelende
partijen
(resterende grondwaarde van ongeveer
€ 15.000 per vhe: telt
eigenlijk pas mee als er
vervangende nieuwbouw gerealiseerd
wordt en dat valt buiten
het kader van dit
onderdeel
‘investeringsbijdrage
sloop’).
Indirecte kosten:
Marktwaarde verhuurde
staat (daar staat
tegenover dat vervangende nieuwbouw naar
alle waarschijnlijkheid
een hogere marktwaarde krijgt dan het
geamoveerde complex)
Opm. Wonen Limburg:
Marktwaarde hoort in
feite niet bij sloop tenzij
marktwaarde oud +
sloopkosten >=
marktwaarde nieuw.
De toepassing van het DrieKamerModel
Maatschappelijke
probleem*
Gewenste
maatschappelijke
prestatie***
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie****
Wie betrekt u en
wanneer?
Een eventueel tekort is
dan maatschappelijk
budget
Op grond van dit overzicht worden alle financiële gevolgen van een dergelijk besluit bespreekbaar, niet
alleen intern maar ook in gesprek met de gemeente en andere externe belanghebbenden.
4. Welke belanghebbenden betrekt u en wanneer?
Bij de uitwerking van alle bestemmingsdoelen is een reeks belanghebbenden benoemd met wie de
corporatie overlegt. Het werken met het DrieKamerModel verandert de inrichting van de beleidscyclus
en de communicatie met belanghebbenden niet.
Strategisch niveau
Meerjarenbeleidsplan
Prestatieafspraken
Tactisch niveau
Wijkplan/Complexplan
Operationeel beleid
Complex/woningen
Gemeenten
Huurdersvertegenwoordiging
Samenwerkingspartners
(Deell)gemeente
Wijkvertegenwoordiging/
Bewonerscommissie
Samenwerkingspartners
Bewonerscommissie
Samenwerkingspartners
De verwachting is evenwel dat door de toepassing van het DrieKamerModel en de zichtbaarheid van de
21
afweging tussen de Kamers, de communicatie met strategische belanghebbenden inhoudelijk
aanzienlijk zal verbeteren. De verwachting is bovendien dat de communicatie met externe en interne
belanghebbenden vroeger in de beleidscyclus kan starten, waardoor bijvoorbeeld gemeentes en de
huurdervertegenwoordiging, meegenomen kunnen worden in de besluitvorming over beleidsprioriteiten.
Wanneer een corporatie hiervoor kiest kan de Maatschappelijke Kamer op basis van een financiële
analyse volgens het DrieKamerModel, het gesprek starten met een prognose van de beschikbaarheid
van het maatschappelijke budget voor komende jaren. Voorafgaand aan de definitieve besluitvorming in
de Bestuurskamer, kunnen externe belanghebbenden worden geconsulteerd over de gewenste
maatschappelijke bestemmingsdoelen. Daarbij passen twee kanttekeningen die door de deelnemers
zijn gemaakt. Veel woningcorporaties hebben een groot werkgebied en bezit in meerdere gemeenten.
Inzicht in het beschikbare maatschappelijke budget levert nog geen verdeling van dit budget op over het
werkgebied. Ten tweede ligt een groot deel van het maatschappelijk budget meerjarig vast, bijvoorbeeld
in exploitatiebijdragen. Inzicht in maatschappelijk budget is daarmee niet hetzelfde als vrije
bestedingsruimte.
De toepassing van het DrieKamerModel
De toepassing van het DrieKamerModel
5 Aanbevelingen
1. Formuleren van maatschappelijke prestatie en kosten
De waarde van het DrieKamerModel is gelegen in het feit dat een consequente scheiding van rollen en
verantwoordelijkheden voor de besturing van een corporatie wordt aangehouden. Dit betreft in eerste
instantie met name de scheiding van de maatschappelijke rol en de vastgoedeconomische rol. Alleen
dan kan er meer transparantie gebracht en geborgd worden in de besteding van de maatschappelijke
middelen: waaraan worden ze uitgegeven, en worden ze ook effectief besteed? Het DrieKamerModel
maakt de afweging binnen een woningcorporatie zichtbaar die nodig is om een duurzame en
maatschappelijke ondernemer te zijn. Deze aanpak van strategische beleids- en besluitvorming werkt
uitsluitend als deze aanpak consequent wordt opgepakt en uitgedragen. Slechts dan kan het inzicht
groeien van interne en externe belanghebbenden in de afweging die in een corporatie over haar geld
moet maken. De basis van de vergelijking wordt gegeven door marktconforme normen. De
Maatschappelijke Kamer dient inzicht te geven in de extra kosten die de maatschappelijke taken
vragen.
De nulmeting die tijdens deze pilot is uitgevoerd bij de deelnemende corporaties geeft een indicatie van
de kosten per bestedingsdoel, op totaalniveau. Tegelijkertijd constateren we dat er nu nog onvoldoende
inzicht is in wat de precieze kosten zijn van een maatschappelijke prestatie. Het zou te ver voeren om
dit inzicht tot op operationeel niveau in deze pilotfase te verwachten. In de volgende fase is aan de orde
welke prestatie-indicatoren per bestedingsdoel ontwikkeld kunnen worden en tot op welke niveau deze
kosten omschreven dienen te worden. Het ligt nu voor de hand te werken met budgetten per
23
bestedingsdoel, in de uitvoeringsfase moet worden bezien hoe inzicht verkregen kan worden in de
kosten van de voorgestelde activiteiten.
2. Organiseren volgens het DrieKamerModel
In deze fase is het DrieKamerModel uitgewerkt als een aanpak voor de vormgeving van strategische
beleids- en besluitvorming. Verschillende corporaties voorzien dat het werken met het DrieKamerModel
consequenties heeft voor het besturingsmodel van de organisatie en zal leiden tot een andere ordening
van verantwoordelijkheden en bevoegdheden in de eigen organisatie.
In de volgende fase komen de deze vragen aan de orde:
– In welke organisatievormen komen de doelen van het DrieKamerModel het best tot hun recht.
Bijvoorbeeld als:
* Strategisch beleids- en besturingsconcept.
* DrieKamerorganisatie: interne organisatieverdeling conform de kamers.
3. Financiële kennis breed borgen
De financiële huishouding van een woningcorporatie is ingewikkeld voor een niet-ingewijde. Begrippen
als rendement, kasstroom en exploitatie hebben voor een niet-financieel deskundige soms een andere
betekenis. Wanneer een corporatie gaat werken met dit model moet men zich bewust zijn van deze
kennisachterstand bij externe gesprekspartners en starten met een goede voorlichting over het
DrieKamerModel en de gebruikte begrippen.
De toepassing van het DrieKamerModel
4. De maatschappelijke waarde toelichten
Wat maakt een woningcorporatie een maatschappelijk ondernemer? Uiteindelijk draait het
DrieKamerModel om het zichtbaar maken van de maatschappelijke taak van de woningcorporatie.
Beschrijf en verken de genoemde maatschappelijke bestemmingsdoelen van uw corporatie dus ook
uitgebreid, zoals beschreven in hoofdstuk 4. Een groot deel van de maatschappelijke taken blijft vaak
onzichtbaar door de verwevenheid met de taken die een markt-vastgoedondernemer ook uitvoert.
Ontrafel en maak deze zichtbaar.
5. Betrekken maatschappelijk belanghebbenden
De mate waarin corporaties hun belanghebbenden willen betrekken in de keuze en de besluitvorming
over het maatschappelijke budget zal verschillen. De een begint liever gisteren dan vandaag en is het
gesprek hierover al gestart. De ander kijkt eerst de uitwerking van het model aan en is wat huiverig om
volledig inzicht te geven in de afwegingen binnen het financiële huishoudboek van de woningcorporatie.
Voor de volgende fase van het DrieKamerModel is de verbetering van de communicatie met
belanghebbenden over de keuze van bestemmingsdoelen voor het maatschappelijke budget een
prominent evaluatiepunt. De volgende vragen zijn daarbij aan de orde:
- Geeft een analyse van het meerjarenbeleid volgens het DrieKamerModel betrokkenen een beter
inzicht in de financiële afweging die een corporatie moet maken?
- Geeft het DrieKamerModel en de aanpak via de Maatschappelijke Kamer een beter inzicht in de
verschillende maatschappelijke bestemmingsdoelen van de corporatie?
- Ondersteunt het DrieKamerModel een consultatieronde met betrokkenen over hun prioriteiten?
- Helpt het DrieKamerModel bij de communicatie over de besluitvorming aan welke
bestemmingsdoelen prioriteit worden gegeven?
De toepassing van het DrieKamerModel
Bijlage
Uitwerking van negen bestemmingsdoelen.
25
De toepassing van het DrieKamerModel
Bijlage eindverslag– Pilot Maatschappelijke Kamer –
DrieKamerModel
In deze bijlage heeft een aantal van de deelnemende corporaties een bestemmingsdoel aangegeven. De aanpak verschilt, omdat het door verschillende personen is uitgewerkt.
Bestemmingsdoel 1.
Huurverlaging
Uitgewerkt door Portaal
Maatschappelijk
probleem*
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
Woningzoekenden met
krappe beurs kunnen
niet/onvoldoende aan
woonruimte van een
bepaalde minimumkwaliteit
komen.
Voorkomen dat mensen in
slechte, ongezonde en
gestigmatiseerde woonsituatie terechtkomen.
Aanbieden en beheren
voldoende betaalbaar +
kwalitatief goed aanbod
> onder de kostprijs
= ‘onrendabel deel’
= huurkorting/afslag.
Het verschil tussen de
– streefhuur = ?
– markthuur = x% WOZ
– (leegwaarde)
– max. red. huur WWS en de
gevraagde ofwel huidige /
gerealiseerde huur
– RvC
– HBV’s
– gemeente +/-
> € 45.000 p/w tekort
> Streven is nul tekort?
(basiskwaliteit okay?)
> Momenteel is een
onrendabele top van
€ 20.000 maximaal
haalbaar.
– gemeenten (+ provincie)
– bouwwereld
(ketenintegratie)
– huurders +
marktonderzoek
– opdrachtgevers
(zorg/welzijn e.d.)
Bestemmingsdoel 2a.
Investeringsbijdrage nieuwbouw
Uitgewerkt door Portaal
Kostprijs kwaliteit kan door
de doelgroep niet geheel
worden betaald.
De toepassing van het DrieKamerModel
Betaalbare minimale kwaliteit
en dus geen subkwaliteit (zie
bij huurverlaging).
Jaarlijks en bij beleidswijziging
Maatschappelijk
probleem*
Bestemmingsdoel 2b.
Investeringsbijdrage nieuwbouw
Uitgewerkt door
Het DrieKamerModel gaat uit
Woonstede
van een marktconform
rendement van de
Vastgoedkamer.
De investeringsbijdrage
marktconform doorrekenen
in de huur maakt onze
nieuwbouw echter
onbereikbaar voor onze
doelgroep.
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
Nieuwbouw betaalbaar voor
onze doelgroep
Financiering van de niet
door huurinkomsten
gedekte investeringskosten
Maatschappelijke investering
in nieuwbouw. Om
betaalbaarheid te borgen
kiezen voor woonlastenbenadering. Dit vergt een
maatschappelijke investering
die we als volgt mogelijk
maken:
Bovenstaande moet tot
resultaat hebben dat de
maatschappelijke investering
nieuwbouw teruggaat van
onrendabele top van
€ 75.000,- naar maximaal
€ 15.000,- per woning
Hierin zit het streven ingebouwd om nieuwbouw niet op
liberalisatiegrens te positioneren, maar voor een betere
betaalbaarheid op de lager
gelegen huurtoeslag-grenzen.
(Nieuwbouw conform bouwbesluit resulteert in label-Awoningen.
Onze investeringen in energiezuinigheid zijn daarmee
marktconform en zien wij niet
als maatschappelijke investering)
Gemeente en provincie
(vooraf betrekken,
kaderstellend)
– prestatie-afspraken
– grondprijzen
– nieuwbouwprogrammering (o.b.v.
gemeentelijke
woonvisie)
Corporaties in samenwerkende Food Valleyregio:
– afstemming binnen de
regio
– woonruimteverdeling
gezamenlijk
Huurders:
– WAC en VAC
– Huurdersvertegenwoordiging in Huurdersbond
Ede e.o.
– klanttevredenheidsonderzoeken
Zorginstellingen:
– planningsopgave
bijzondere doelgroepen
– uitwerking per project
De toepassing van het DrieKamerModel
Bestemmingsdoel 3.
Bijdrage koopwoningen
Uitgewerkt door Bo-ex
Bestemmingsdoel 4.
Bijdrage tussenvormen koop
Uitgewerkt door Talis
Maatschappelijk
probleem*
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
Segregatie in wijk
Aantrekken andere
inkomensgroep in wijk voor
hogere SES
Aanbieden van (sociale)
koopwoningen
Hogere proceskosten / korting
op marktprijs
Gemeente / bewonerscommissies (als koop
bestaande huur vervangt) /
andere corporaties
Beperkt eigenwoningbezit
voor lage inkomens.
Een mix tussen koop- en
huurwoningen creëren in
wijken.
– Bevorderen van de
zelfredzaamheid
– Bevorderen van het
eigenwoningbezit voor
mensen met een laag
inkomen (< 43.000 euro)
– Betere balans creëren in
wijken met veel
huurwoningen. Dit moet
uiteindelijk resulteren in
vitale en duurzame wijken
– Meer betrokkenheid van
bewoners in buurten
– Helpen van de
middendoelgroep diee
tussen wal en schip vallen
(34.000 – 43.000 euro)
– Tegengaan van
scheefwonen
– Een (des)investeringskasstroom genereren
– Eigen vermogen van
corporatie laten groeien
– X aantal verkopen aan
doelgroep
– X % huur – X% koop
– X kasstromen
– X% scheefwoners in
wijk
Omschrijving kosten
– 10-35% Kortingsdeel op de
woning
– 0-0,5% Extra courtage
makelaar voor het uitleggen
van regeling aan bewoners
– 0-5% Extra bedrag voor
kleine ingrepen aan de
woning (dit vanwege
doelgroep lagere inkomens)
– 0-0,5% Extra interne
beheerkosten: administratie, begeleiding, etc
– 0-3% Terugkoopkosten voor
terugkomende koopgarantwoningen
– Renteverlies voor deel wat
we niet binnenkrijgen op het
kortingsdeel
– 0-0,5% Jaarlijkse
taxatiekosten voor de
balanswaardering
– Lokale politiek: bij
beleidsvorming. Politiek
moet in sommige
gevallen goedkeuring
geven kijkend naar
grond-contracten,
prestatiecontracten. Dit
moet zijn geïnventariseerd voor het beleid.
Daarnaast wordt de
politiek betrokken bij het
monitoren van het
beleid vanwege
prestatie-afspraken. Met
de politiek kunnen
tevens afspraken
worden gemaakt over
de hoogte van het
kortingsdeel.
– Huurdersvereniging:
voor nieuw beleid en het
aanwijzen van nieuwe
complexen wordt de
huurdersvereniging om
advies gevraagd. Dit
wordt meegenomen in
de besluitvorming over
het beleid. Met de
Omschrijving inkomsten
50%-50% Waardeaandeel in
woning
De toepassing van het DrieKamerModel
Maatschappelijk
probleem*
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
huurdersvereniging
kunnen tevens
afspraken worden
gemaakt over de hoogte
van het kortingsdeel.
– Makelaar / taxateur: Met
de makelaars worden
afspraken gemaakt. Dit
wordt gebruikt voor het
beleid. Daarnaast speelt
ook hier het evalueren
van processen en de
operationele uitvoering.
– Tussenpersonen:
Afhankelijk van de
keuze van een
corporatie worden er
tussenpersonen
ingeschakeld om
potentiële kopers te
begeleiden. Feitelijk
hetzelfde als bij
makelaars.
– Ministerie: bij het
ministerie moet een
aanvraag worden
ingediend voor
goedkeuring. Het is
verstandig dit te doen
nadat er intern
besluitvorming heeft
plaatsgevonden en voor
de daadwerkelijke start
van verkoop.
De toepassing van het DrieKamerModel
Bestemmingsdoel 5a.
Beheer
Uitgewerkt door
Stadgenoot
Bestemmingdsoel 5b.
Beheer
Uitgewerkt door
Staedion
Maatschappelijk
probleem*
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
Als corporatie is het ons doel
om iedereen met een laag
inkomen te huisvesten. Een
particuliere verhuurder kan
klanten weigeren. Wij niet.
Daarom huisvesten wij veel
mensen die – tijdelijk of
structureel - in één of
meerdere opzichten kampen
met achterstanden en
problemen zoals werkloosheid, schulden, verslaving,
isolement, psychische
problemen, e.d. Het huisvesten van deze mensen –
individueel en collectief
binnen een complex en een
buurt – kost meer energie,
tijd en dus meer geld dan
van mensen met een betere
uitgangspositie in het leven.
Goede huisvesting voor lage
inkomens, waaronder ook
bijzondere doelgroepen die
vragen om specifieke
voorzieningen bij hun
complex en/of dienstverlening (die partners leveren)
zoals ex-verslaafden, exdaklozen en mensen met
een zorgbehoefte.
NB: Prettig samen wonen,
ook met mensen met
problemen, vraagt om extra
beheer in een complex (bijv.
huismeesters en bemiddeling bij overlast) en in een
buurt (samenwerken met
gemeente, politie e.d.).
Dit is hier niet in meegenomen omdat dit beter past
bij hetbestemmingsdoel
leefbaarheid.
Prestatie: minder dan x%
huisuitzettingen op het
aantal sociale huurwoningen per jaar.
Prestatie: onze klanten
waarderen onze verschillende primaire processen
met minimaal een ‘7’.
Prestatie: onze partners bij
de huisvesting van bijzondere doelgroepen waarderen de inzet van
Stadgenoot (aantal
woningen en samenwerking)
Stadgenoot biedt uitgebreide
hulp bij huurachterstanden om
de ultieme consequentie,
huisuitzetting, te voorkomen.
Kosten: salaris Team
Hulpverlening.
Stadgenoot biedt goede
dienstverlening bij verhuur,
onderhoudsklachten, huuropzegging e.d.
NB: Dit kost bij onze primaire
doelgroep meer tijd dan bij
hogere inkomens vanwege
bijv. taalproblemen.
Kosten: moeilijk te bepalen
(circa 10% extra personeelskosten bij Klantenservice)
Overleg met maatschappelijke
partners.
Kosten: salaris team
Bijzondere Toewijzing.
Huurdersvertegenwoordiging bij wijziging beleid.
Stadgenoot heeft een
maatschappijraad en
organiseert jaarlijks een
stakeholdersconferentie.
Daarnaast is er geregeld
bilateraal overleg (bijv. bij
nieuwbouwplannen in een
buurt).
Het aantal overlastklachten
moet dit jaar afnemen met
5% en het thuisgevoel van
bewoners moet toenemen
met 5%.
Inzet van één extra medewerker sociaal beheer, inzet
van drie extra wijk-/ complexmedewerkers. Dit betekent
circa 240.000 euro personeelskosten. Daarnaast is een
extra budget noodzakelijk ter
ondersteuning van de te ontplooien activiteiten. Dit is sterk
afhankelijk van de situatie.
Door de veelal multiproblematiek trekken we samen
op met het netwerk van
maatschap-pelijke partners, bewonersplatforms
op wijkniveau alsook met
de bewonerscommisies
van de complexen in de
wijk. Tijdig de juiste partner
inschakelen. Signalerende
Aandachtwijk X scoort slecht
in de wijkmonitor en we
ervaren daar meer dan
gemiddelde overlast en
woonfraude (25% meer
meldingen dan gemiddeld).
Het thuisgevoel van bewoners scoort daar minder dan
het gemiddelde (81% is
gemiddeld, wijk X scoort
De toepassing van het DrieKamerModel
Maatschappelijk
probleem*
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
60%) en de mutatiegraad is
boven-gemiddeld.
Bestemmingsdoel 6.
Investeringsbijdrage renovatie
Uitgewerkt door
De verhuurbaarheid /
Woningstichting Wageningen populariteit van het
betreffende vastgoed, dat tot
de sociale kernvoorraad
behoort, loopt terug; het
aantal reacties op de aangeboden woningen neemt af of
zal naar verwachting verder
afnemen. Dat geldt ook voor
de (verwachte) toename van
het aantal weigeringen van
woningen (“woning niet
goed” volgens Woningnetinformatie).
Er is bij de doelgroep van
beleid minder behoefte aan
dit product (bijvoorbeeld door
te hoge integrale woonlasten). Alternatieven, zoals
verkoop of sloop) zijn niet
mogelijk. Het niet aanpakken
kan leegstand / verpaupering
tot gevolg hebben.
functie. Rapporteren over
de voortgang van de
aanpak. Prestatieafspraken
maken over elkaars inzet.
Het bestaande product moet
zodanig worden aangepast
dat er wordt voldaan aan de
(toekomstige) vraag naar het
betreffende product door
dezelfde of een nieuwe
doelgroep van beleid, binnen
het sociale domein.
De aangepaste woningen
zijn na de ingreep goed
verhuurbaar / populair.
Vernieuwd (duurzamer)
vastgoed met verlengde
levensduur. Dat moet
blijken uit meer reacties op
het aanbod (populariteit)
en minder weigeringen op
grond van de geschiktheid
van de woning door de
(nieuwe) doelgroep bij
woningaanbiedingen.
Saldo van de investering,
inclusief (wettelijke
verplichtingen, zoals verhuisen herinrichtingskosten) minus
extra toekomstige huren tot
einde levensduur, verminderd
met verwachte waardestijging
van het vastgoed na de
ingreep.
De maatschappelijke kosten
door extra inzet van
bijvoorbeeld
welzijnsorganisaties wordt niet
tot de kosten van dit project
gerekend.
Huurders individueel, dan
wel verenigd in bewonerscommissies: vooraf, tijdens
en bij nazorgfase
Welzijnsinstellingen,
vooraf, tijdens en bij
nazorg.
Gemeente: vooraf.
Huurdersbelangenorganisaties: vooraf en bij
evaluatie.
De toepassing van het DrieKamerModel
Bestemmingsdoel 7.
Onderhoud
Uitgewerkt door
Woonbron
Bestemmingsdoel 8a.
Investeringsbijdrage sloop
Uitgewerkt door
Wonen Limburg
Maatschappelijk
probleem*
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
Colijnstraat Dordrecht.
De buurt zit in een vicieuze
cirkel van afnemende
positieve woonbeleving. Ook
vernieling en verwaarlozing.
Trouwe bewoners raken
ontmoedigd.
– Een hogere leefbaarheid
en een prettiger buurt.
– Verhuringen: aantrekkelijk
houden ook voor
doelgroep die is beoogd
en niet de minder
fatsoenlijke huishoudens
die er zouden komen als
er geen intensief beheer
zou zijn.
– Meer waardebehoud
– Behouden van een
minimale buurtstabiliteit,
door te blijven investeren
en zichtbaar te blijven.
– Bewoners blijven
betrokken, blijven contact
zoeken en blijven
klachten melden.
Direct reageren op
vernielingen en reparaties
ook als dat technisch
(graffiti) niet direct nodig is.
Tegengaan van oplopende
onderhoudskosten door het
voorkomen van niet
aangepakte vernielingen
omdat deze uitnodigen tot
vandalisme en meer
vernielingen.
Onbekend
1. Wijkteam
samenwerking met en
gefinancierd door
gemeente en
corporaties).
2. Klankbordgroep van
voor 80% eigenaren.
3. Overleg met de
gemeente: collectieve
inzet van beheermaatregelen. Levert inzet van
de gemeenten op voor
het openbaar gebied
(cameratoezicht en
voetbalkooi bijv).
4. Driehoek gemeente /
politie
De extra onderhoudskosten van Woonbron
worden tot op heden niet
expliciet gemaakt naar
belanghebbenden, wel de
bijdrage aan leefbaarheid
(via financiering wijkteam).
Meerwaarde gebiedsontwikkeling (voor overig bezit).
Andere redenen voor sloop
(niet anders dan belegger):
– technisch
– functioneel
– balans in vraag en
aanbod (krimp en
Er zijn meerdere effecten te
verwachten bij sloop van een
complex:
– om aanzicht van de wijk
te verbeteren
(‘meerwaarde creëren
voor de omgeving’) en de
overcapaciteit aan
Argumenten voor een
corporatie om een complex
te slopen:
– om in krimpgebieden
leegstand te voorkomen
– om kwaliteit toe te
voegen (uitstraling,
beheersbaarheid,
Directe kosten:
– gemeente (kan
voortkomen uit
vernieuwingsplannen)
– huurdersvereniging,
bewoners/huurders
(zorg en welzijn partijen)
– uitvoering (slopers en
aannemers)
De toepassing van het DrieKamerModel
– uitvoering sloop
(€ 10.000 per vhe)
– sociaal plan
– verhuiskostenvergoeding
(€ 5.700 per vhe)
– huurgewenning
– herhuisvesting
Maatschappelijk
probleem*
leegstand tegengaan/
voorkomen)
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
functioneel en technisch
slechte woningen te
verminderen.
– grote sociale segregatie
– het opheffen van het
eenzijdig woningbezit (in
het bijzonder in jaren ’60en ’70-wijken)
– bereikbaar maken voor
een bepaalde doelgroep
In het kader van deze
maatschappelijke taken stelt
de Maatschappelijke Kamer
sloop van het complex voor.
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
leefbaarheid)
– om woningbouw
bereikbaar te maken
voor de demografisch
wijzigende (kwetsbare)
doelgroep
– om schaarste te creëren
en om kannibalisme
onder het andere
vastgoed tegen te gaan
/ te voorkomen.
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
– huurderving over periode
van leegstand/sloop en
oplevering nieuwbouw
(uitgaande van 3 jaar is dat
36 x € 400 =
€ 14.400 per vhe)
– bedrijfswaarde
– begeleiding
– beveiliging (met name bij
maatschappelijk vastgoed)
– sloopvergunning
Andere redenen (niet
anders dan belegger):
– slopen van de
benodigde woning en
terugbouwen ter
vervanging
– slopen om te verdichten
en toe te voegen
(Resterende grondwaarde van
ongeveer € 15.000 per vhe:
telt eigenlijk pas mee als er
vervangende nieuwbouw
gerealiseerd wordt en dat valt
buiten het kader van dit
onderdeel
‘investeringsbijdrage sloop’).
Wie betrekt u en
wanneer?
– omgeving
– andere woningcorporaties
– ontwikkelende partijen
Indirecte kosten:
Marktwaarde verhuurde staat
(daar staat tegenover dat
vervangende nieuwbouw naar
alle waarschijnlijkheid een
hogere marktwaarde krijgt dan
het geamoveerde complex)
Opm. Wonen Limburg:
Marktwaarde hoort in feite niet
bij sloop tenzij marktwaarde
oud + sloopkosten > =
marktwaarde nieuw.
Een eventueel tekort is dan
maatschappelijk budget.
De toepassing van het DrieKamerModel
Maatschappelijk
probleem*
Bestemmingsdoel 8b.
Sloop
Uitgewerkt door
Eigen Haard
1. Sommige corporatiewoningen zijn
bouwtechnisch zo slecht
dat renovatie niet loont.
2. Ook kan het zijn dat in het
kader van stedelijke
vernieuwing
gebiedsontwikkeling
plaatsvindt, waarbij het
stratenplan wordt
verbeterd en andere
kavels ontstaan.
3. Ten derde komt het ook
voor dat woningen worden
gesloopt om een meer
gevarieerde wijk te
realiseren.
De toepassing van het DrieKamerModel
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Wie betrekt u en
wanneer?
Sloop moet bijdragen aan
minimaal 5 van de 6
portefeuilledoelstellingen:
– woningtype (meergezins
zonder lift), woonmilieu
(in terugtrek- of
interventiegebied),
– grootte (kleinste woningen),
– toegankelijkheid,
duurzaamheid (EFGlabels)
– huurklasse (laagste
huurklasse).
De bijdrage aan sloop valt in
het DrieKamerModel in twee
onderdelen uiteen: sloopkosten en inbrengwaarde. Bij
Eigen Haard bedraagt volgens
de DKM-nulmeting de
sloopbijdrage gemiddeld 26
miljoen euro per jaar. Eigen
Haard sloopt gemiddeld 250
woningen per jaar. Dan is de
sloopbijdrage per woning
100.000 euro.
Met de kennis die na de
nulmeting is opgedaan,
hadden we het percentage
eerder op een reëlere 50%
gezet, oftewel ongeveer
70.000 euro.
De inbrengwaarde voor sloop
is relatief hoog, mede door de
marktomstandigheden van de
stadsregio Amsterdam.
Corporaties rekenen vanuit
historische kostprijs of
bedrijfswaarde vaak bijna
geen inbrengwaarde. In
werkelijkheid heeft alles nog
een waarde. Dat effect weegt
vaak niet op tegen de ambitie
van sloop vanwege herstructurering van wijken (nieuw
huurderbestand, hogere
huurprijzen) en de gewenste
vastgoedkwaliteit.
Als sloop van Eigen Haard
woningen aan de orde is, is
daar veelal al jaren overleg
met de gemeente aan
voorafgegaan. Eigen
Haard heeft met alle
gemeenten waar zij bezit
heeft, bestuurlijk overleg
waar deze en andere
zaken worden besproken,
van de ideeënfase t/m de
uitvoering.
Bewonerscommissie moet
70% akkoord. Dit kost
jaren aan FTE-inzet om te
realiseren. Ook lopen de
plankosten daarmee op.
Huurders zien sloop als
achterstallig onderhoud en
zijn over het algemeen
tegen hogere huren,
ondanks meer woningkwaliteit. Ook zien ze op tegen
verhuizen.
De vervangende nieuwbouw zorgt voor een
positief effect op de scores
van het wijkanalysemodel
over een periode van 3 jaar
na oplevering.
Bestemmingsdoel 9.
Bijdrage aan leefbaarheid
Uitgewerkt door
Wonen Zuid
Maatschappelijk
probleem*
Gewenste
maatschappelijke
effecten**
Gewenste
maatschappelijke
prestatie**
Kosten van de
maatschappelijke
prestatie***
Onze sloopkosten zijn gemiddeld 11.000 euro per woning.
Daarin zit verhuiskostenvergoeding van circa 6000 en
technische kosten van circa
5.000 euro. Echter daarin zit
niet de extra kosten van
beheer, dat via projectbegeleiding (o.a. opstellen sociaal
plan) in FTE-inzet terugkomt.
De huurgewenning voor de
herhuisvesting naar een
nieuwe woning (soms wel 150
euro) komt al wel terug in de
algemene huurkorting van het
vastgoed vanuit de MK.
Wie betrekt u en
wanneer?
Sociaal, fysiek en economische problematiek die niet
direct een relatie hebben met
het huren van een woning.
Meer betrokkenheid en
verantwoordelijk voor elkaar
en voor de wijk en meer
(economische) kansen om
een hogere SES te bereiken.
Door inzet van medewerkers om:
– sociale problematiek te
helpen oplossen en
sociale kansen te
scheppen
– fysieke problemen in de
wijk aan te pakken
– economische kansen te
creëren door op nietcommerciële wijze
vastgoed ter
beschikking te stellen.
Meer dan € 1 mln per jaar
Gemeenten, huurdersorganisaties en buurtorganisaties, zorg- en
welzijnsorganisaties.
De toepassing van het DrieKamerModel
Een uitgave in opdracht van Platform31.
Auteurs
: Netty van Triest en Hanneke Schreuders (Platform31)
Redactie
: Willy van de Riet, Nootdorp
Drukwerk : Digital4.nl
Opmaak
: FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen
Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden Platform31 en
de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in
deze publicatie vermelde gegevens.
Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt mits de bron wordt
vermeld.
Den Haag, januari 2014
De toepassing van het DrieKamerModel
Postbus 30833, 2500 GV Den Haag
www.platform31.nl
twitter: @platform31
Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV

Download Report