Jaarstukken 2011
Jaarverslag, jaarrekening en overige
gegevens 2011
Opgesteld op 23 april 2012
Vastgesteld op 21 mei 2012
Woonstichting Jutphaas
Statutair gevestigd:
Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein
Colofon:
Tekst:
Jutphaas Wonen
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Jaarverslag 2011
2
Opgesteld op 23 april 2012
Vastgesteld op 21 mei 2012
Woonstichting Jutphaas
Statuair gevestigd:
Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein
Inhoud Jaarverslag
Inhoud....................................................................................................................................................................... 3
Deel 1: Toezicht en Bestuur .......................................................................................................................................... 4
Een woord vooraf ..................................................................................................................................................... 4
Leeswijzer ................................................................................................................................................................. 6
1.
Jaarbericht 2011 ............................................................................................................................................... 7
2.
Verslag Raad van Commissarissen.................................................................................................................... 9
Deel 2: Context & Keuzes ...........................................................................................................................................16
3.
Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes. .................................................................................................16
Deel 3 Profileringsgebieden.......................................................................................................................................21
4.
Perspectief voor mens en woning ..................................................................................................................21
5.
Perspectief voor wijken en samenleven .........................................................................................................36
6.
Perspectief voor stad en voorzieningen .........................................................................................................40
7.
Organisatie......................................................................................................................................................46
8.
Governance.....................................................................................................................................................53
9.
Risicomanagement .........................................................................................................................................57
10. Financiën...........................................................................................................................................................61
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Stichtingsgegevens .................................................................................................................................................65
3
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Een woord vooraf
Met het voor u liggende jaarverslag van 2011 legt Jutphaas Wonen met genoegen verantwoording af aan de samenleving over haar
activiteiten, bestede middelen en behaalde prestaties in 2011. Met dit jaarverslag blikken we graag terug op de belangrijkste
ontwikkelingen.
Kijkend naar het jaarverslag van 2010 zijn er veel zaken die ook in 2011 grotendeels op de agenda zijn blijven staan. Ook 2011 stond in het
teken van de Europese regelgeving . Een wijziging in beleid met grote gevolgen. Met name de lage middeninkomens, vanaf € 33.000,= per
jaar, mogen niet meer bij ons aankloppen voor een woning. We houden ons als corporatie uiteraard aan de regels, maar proberen
daarbinnen wel zo slim en creatief mogelijk te zijn.
Daarnaast komt er een duidelijke financiële en administratieve scheiding tussen de DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang )
en niet-DAEB activiteiten. Onze DAEB activiteiten moeten duidelijk een publiek belang dienen. Dit heeft gevolgen voor ons
investeringsbeleid. In 2012 hopen we meer duidelijkheid te krijgen over de uiteindelijke invulling en regelgeving van deze scheiding van
DAEB en niet-DAEB activiteiten.
Maatschappelijk presteren
In 2011 zijn wij, conform de Aedes code, gevisiteerd. De uitkomst van deze visitatie is een prima uitgangspunt om onze prestaties de
komende jaren te continueren en te verbeteren. Het visitatierapport kunt u lezen op onze website www.jutphaas.nl .
Dit jaar hebben wij de nieuwe prestatie afspraken vastgelegd met onze collega corporaties en de Gemeente Nieuwegein. Deze afspraken
zijn zo concreet mogelijk geformuleerd en worden ieder jaar geëvalueerd.
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Organisatie in ontwikkeling
In 2011 stond ook voor onze eigen organisatie de wereld niet stil. De herinrichting van onze organisatie was arbeidsintensief en het
cultuurtraject ingrijpend. De keuze om een “maatschappijgedreven” corporatie te zijn, was een wezenlijke: meer dan ooit willen we weten
wat er leeft bij onze klanten en belanghebbenden. Onze benoemde kernwaarden “Betrouwbaar”, “Midden in de maatschappij” en
“Luisterend oor” moeten leidend zijn in ons handelen. Zo kunnen we onze huidige en toekomstige klanten beter bedienen en kunnen we
nog beter samen met onze belanghebbenden onze ambities waarmaken.
4
Focus op Nieuwegein
Trouw blijven aan onze kerntaak , het betaalbaar huisvesten van kwetsbare mensen in Nieuwegein, is en blijft de basis van waaruit we
handelen en waarin we geloven. Dat kunnen we niet alleen. We werken constructief samen met andere (maatschappelijke) organisatie in
Nieuwegein en in de regio Utrecht. Onze focus blijft zich richten op Nieuwegein. Nu de twee grote renovatieprojecten, Torenflats en
Gemeenschappelijke Wonen, bijna zijn afgerond gaan we onze focus verleggen op het toevoegen van nieuwe sociale woningen. Wij
richten ons, naast reguliere nieuwbouw, sterk op de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen.
Maatschappelijke context
De Maatschappelijke omgeving waarin wij werken blijft ook in beweging. De armoede in Nederland neemt steeds meer toe. Mensen die
leven in armoede komen sneller in een sociaal isolement terecht. De vraag naar sociale huisvesting neemt in de Utrechtse regio nog
steeds toe, met ruim 14.000 woningzoekenden wacht ons nog steeds een schone taak. Een taak die wij met grote betrokkenheid willen
blijven uitvoeren.
Ik nodig u van harte uit om het jaarverslag te lezen en wens u veel leesplezier.
Margaret Zeeman
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Directeur/bestuurder
5
Leeswijzer
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Het jaarverslag bestaat uit vier delen:
1. Toezicht en bestuur
Dit eerste deel geeft een globaal beeld van de prestaties
van onze organisatie in 2011. De directeur-bestuurder en
de Raad van Commissarissen geven een korte terugblik op
2011.
6
2.
Context en keuzes van Jutphaas Wonen
Onze geschiedenis, omvang en de lokale omstandigheden
bepalen wie we zijn geworden en ook waar we onze
energie op richten. Onze mogelijkheden en strategische
keuzes worden in dit deel van het jaarverslag besproken.
Het geeft de lezer een kader voor de context waarin onze
prestaties in 2011 geplaatst moeten worden.
3.
Profileringsgebieden: mens, wijk en stad
In deze drie hoofdstukken vindt u alle informatie over onze
activiteiten in 2011 en wat deze hebben opgeleverd voor
de lokale samenleving en wat deze activiteiten betekenen
voor de toekomst.
4.
Jutphaas Wonen als organisatie
Tot slot volgen de hoofdstukken met informatie over onze
organisatie, governance, risicomanagement en financiën.
Jaarbericht 2011
Visitatie
Jutphaas Wonen is in 2011 gevisiteerd door het Bureau Ecorys.
Voor ons een belangrijk meet moment. In september 2011 is
begonnen met een startbijeenkomst daarna is apart gesproken
met leden van het MT, een delegatie van de Raad van
Commissarissen, directeur-bestuurder en een
beleidsmedewerker. Vervolgens hebben de mensen van Ecorys
gesproken met de belangrijkste belanghouders.
Wij zien de uitkomsten van het visitatierapport als vertrekpunt
voor ons nieuwe ondernemersplan. De uitkomst van het
visitatierapport is een ruim voldoende, het definitieve rapport
wordt eind januari 2012 gepresenteerd, en biedt ons voldoende
aanknopingspunten voor de nieuwe beleidscyclus.
Kort samen gevat zijn onze belanghouders erg tevreden en
zullen wij onze focus moeten richten op het toevoegen van meer
sociale huur woningen. Een spannende ambitie om mee te
nemen voor de volgende jaren.
Maatschappij gedreven organisatie
Een mooie formulering maar hoe ga je daar als corporatie
handen en voeten aan geven. Dat kan niet anders dan door goed
in gesprek te gaan met de maatschappij, onze belanghouders.
De verbindende rol van Jutphaas Wonen staat daarin centraal en
deze willen wij verder uitbreiden. We willen midden in de
samenleving staan, tussen mensen en maatschappelijke partijen.
Zijn onze klanten tevreden met hun woning, woonomgeving en
onze dienstverlening? Wat vinden toekomstige klanten
belangrijk ? Wat willen de organisaties waarmee wij
samenwerken? Hoe ontwikkelt de woningmarkt zich? Vragen die
van invloed zijn op onze manier van werken en de beleidskeuzes
die we maken.
Dit vraagt van de medewerkers van Jutphaas Wonen een
andere, nieuwe manier van luisteren naar onze samenleving. In
2011 is geïnvesteerd in het herijken, ontwikkelen en
implementeren van onze kernwaarden. Betrouwbaar, Luisterend
Oor en Midden in de Maatschappij zijn de kernwaarden die nu
leidend zijn voor ons handelen.
Duurzame kwaliteit woningen en onderhoud
In november 2011 is de renovatie van het Gemeenschappelijk
Wonen project opgeleverd. Een parel in de wijk Fokkesteeg.
Samen met de al gerenoveerde woningen van de Torenflats in
de wijk Jutphaas Wijkersloot hebben we hiermee een grote
kwaliteitsstap gemaakt. De staat van onderhoud van onze
woningen is goed. De komende jaren moet onze focus zich gaan
richten op het toevoegen van sociale huurwoningen.
Bij onze renovaties is veel geïnvesteerd in duurzaamheid. In
2011 is een aantal gerenoveerde woningen van energielabel D
naar energielabel B gegaan. Samen met ons Huurdersplatform
maken wij het thema duurzaamheid tot onderwerp van gesprek
bij onze huurders. We gaan in gesprek over de gezamenlijke
verantwoordelijkheid en de invloed van energiebesparing op de
woonlasten.
Transformatie kantoren naar woningen
Wat niet gelukt is in 2011: het starten met de transformatie van
kantoren naar woningen. Regelgeving en marktomstandigheden
hebben er toe geleid dat wij deze ambitie niet konden
waarmaken. Het ziet er naar uit dat het ons in 2012 wel gaat
lukken. We hebben veel kennis opgedaan over de
mogelijkheden van transformeren en die kennis willen we nu
graag inzetten.
Huurdersparticipatie
Jutphaas Wonen hecht veel belang aan de mening van onze
huurders en belanghouders. Het Huurdersplatform is samen met
de bewonerscommissies onze belangrijkste gesprekspartner. In
2011 hebben we nieuwe vormen van participeren
geïntroduceerd. Er zijn digitale klantenpanels opgezet en de
uitkomsten van deze panels worden meegenomen in het
bepalen van ons beleid.
Het grootste succes van 2011 was de speeddate avond met
huurders. Op initiatief van het Huurdersplatform hebben we
gezamenlijk een speeddate avond georganiseerd. De opkomst
was groot en de avond heel inspirerend. Naast alle medewerkers
van Jutphaas Wonen hebben ook wethouders, politie en
medewerkers van de gemeente Nieuwegein heel veel vragen
van onze bewoners beantwoord.
Deel 1: Toezicht en Bestuur
1.
7
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Stabiele financiële basis
En “last but not least” zonder een stabiele financiële situatie
kunnen we al het vorenstaande niet waarmaken. Het is
belangrijk om over een solide, realistische financiële basis te
beschikken. Voor de komende jaren kunnen we deze stabiele
basis blijven volgen zolang we extra aandacht geven aan ons
investeringsbeleid en onze verdiencapaciteit.
8
2.
Verslag Raad van Commissarissen
Intern Toezicht
In de statuten van Jutphaas Wonen is bepaald dat een Raad van Commissarissen deel uitmaakt van de governancestructuur van Jutphaas
Wonen. De Raad heeft als taak het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de
woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De taken,
verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 13 van de statuten van Jutphaas Wonen
omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het regelement voor de Raad van Commissarissen d.d. 2006 dat op de website is
geplaatst. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:
o
realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
o
realisering van de volkshuisvestelijke opgaven;
o
strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
o
opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;
o
kwaliteitsbeleid;
o
kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
o
financieel verslaggevingsproces;
o
naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Deel 1: Toezicht en Bestuur
De Raad van Commissarissen heeft in aanvulling op de statutaire bepalingen in april 2006 een reglement vastgesteld waarin regels zijn
opgenomen met betrekking tot aangelegenheden van de Raad van Commissarissen. De Nederlandse Corporate Governance Code is
leidend geweest bij de inrichting van dit reglement. De Raad van Jutphaas Wonen onderschrijft bovendien de governancecode voor
woningcorporaties. De Raad van Commissarissen heeft in 2011 haar toezichthoudende taak vervuld met inachtneming van de inhoud van
het genoemde reglement en de governancecode woningcorporaties.
Dit verslag geeft een beschrijving van het functioneren van het interne toezicht in 2011, waarbij onder het principe van ‘pas toe of leg uit’
een toelichting wordt gegeven indien bepaalde onderdelen van de governancecode niet zijn gevolgd.
9
Personele samenstelling
Deel 1: Toezicht en Bestuur
De Raad van Commissarissen bestond in 2011 uit vijf personen en kende de volgende samenstelling:
10
Naam en functie
dhr. R.J.A. Clayden
29-07-1946
voorzitter
Deskundigheid
Algemeen
Herkiesbaar Hoofdfunctie
Herkozen
Directeur
in
adviesbureau
december
2009
Dhr. P.M.C. van der Grinten
30-11-1946
lid, huurderszetel
Vastgoed en
Financiën
Herkozen in
december
2010
Adviseur Architectuur
en Stedenbouw
mw. W.W. Stadtman
15-12-1950
vicevoorzitter
Wonen en
Zorg
Niet
herkiesbaar
Tot 1 maart 2011
Voorzitter Raad van
Bestuur Amstelring
OsiraGroep; v.a. 1
maart 2011
gepensioneerd.
Mw. E. de KeizerStehouwer
13-11-1939
lid, huurderszetel
Wonen en
P&O
Niet
herkiesbaar
Adviseur van
de Keizer
Makelaarsgroep
Mentor voor het MKB voor bedrijven tot ca. 15
medewerkers
Adviseur Domotica
Contactpersoon voor de Stichting SIR-55, bouwen
voor medioren en senioren.
Dhr. J.A. Scholten
10-12-1946
lid
volkshuisvesting,
projectontwikke
ling
Financiën
Adviseur Raad van
Toezicht Tiwos
Vice-voorzitter Raad van Toezicht Het Laar
(zorgaanbieder)
Lid bestuur LÁventura te Tilburg (kunstinstelling)
mei 2012
Relevante nevenfuncties
Voorzitter van de Rekenkamer West-Brabant
Voorzitter van de Rekenkamer Papendrecht
Lid van de Raad van Toezicht van
jeugdzorginstelling Tender in Breda
Lid van Raad van Toezicht van Leijakkers
woningcorporatie in Rijen
Lid van het kwaliteitsteam Leidsche Rijn
Vleuterweide
Lid van het kwaliteitsteam Middelburg
Voorzitter van de commissie voor Welstand en
Monumenten in Hilversum
Voorzitter van commissie voor Welstand en
Monumenten in Delft.
Lid Raad van Advies Avicenna leergang
Moderator Avicenna Leergang
Lid bestuur Wroko Makandra
De samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2011 gelijk gebleven. Voor individuele leden geldt op grond van de nieuwe
governancecode een maximale zittingsperiode van acht jaar. Dit was voorheen twaalf jaar. Mw W.W. Stadtman is al acht jaar lid van de
Raad van Commissarissen en daarom niet herkiesbaar. De Raad van Commissarsissen heeft eind december 2011 de sollicitatieprocedure
voor een lid succesvol afgerond. Het nieuwe lid van de RvC zal per 1 januari 2012 beginnen. De leden van de Raad van Commissarissen
opereerden in 2011 onafhankelijk van Jutphaas Wonen. Er deden zich in 2011 in de zin van de Governancecode geen tegenstrijdige
belangen voor.
Profielschets
Om de kwaliteit van het toezicht te borgen, heeft de Raad ten behoeve van haar samenstelling een schriftelijk profiel opgesteld van de
Raad waarin omvang, expertise en leeftijdsopbouw zijn opgenomen.
Honorering
De commissarissen krijgen een vaste vergoeding per jaar. Dit is van te voren vastgesteld. Overige gemaakte kosten worden op basis van
een declaratie vergoed. In 2011 bedroeg de totale honorering van de Raad van Commissarissen € 33.000. De voorzitter heeft € 8.000
exclusief btw ontvangen. De commissarissen ontvangen ieder € 5.500 exclusief btw. Aan reiskosten is € 1.000,- vergoed. Voor de werving
van een nieuwe commissaris is in het boekjaar € 10.000.- uitgegeven.
Zelfevaluatie
De Raad heeft tijdens een vergadering in december haar eigen functioneren geëvalueerd. Deze evaluatie geschiedde buiten aanwezigheid
van externen. Onderwerpen die aan de orde kwamen waren onder andere de samenwerking binnen de RvC en ieders functioneren; de
profielen en in het kader daarvan: welke kennis en vaardigheden bij de werving van een nieuw lid van belang zijn. De RvC heeft het
functioneren van de audit commissie aan de orde gesteld. Verder heeft de RvC gediscussieerd over de positie van Jutphaas Wonen als
kleine corporatie in deze tijd en over welke mogelijkheden en kansen er liggen.
De Raad is van oordeel dat voldoende waarborgen zijn geschapen om fraude te voorkomen. De Raad houdt dit goed in de gaten door
regelmatig overleg met directie en één keer per jaar overleg met de ondernemingsraad. Daarnaast zijn er de controle systemen zoals het
klokkenluidersreglement, dubbele procuratie en de integriteitscode.
Deskundigheidsbevordering
De Raad wil zich steeds verder professionaliseren door training en ontwikkeling van de competenties. De leden nemen zelf initiatief om
cursussen te volgen.
De Auditcommissie is in de gelegenheid om in te zoomen op het bestuur van Jutphaas Wonen aan de hand van kwartaalrapportages,
managementrapportages, de begroting en jaarrekening. Door veel en transparante informatie kunnen op informele wijze
toekomstscenario’s worden bedacht en doorgerekend. Aan de hand van deze toekomstscenario’s wordt gekeken naar investeringen. Door
de Auditcommissie wordt de Raad van te voren betrokken bij de voorbereiding van besluiten en worden motieven achter gedachten eerder
duidelijk.
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Auditcommissie
Voor het ontwikkelen van een transparant financieel afwegingskader voor besluitvorming binnen de Raad is in 2009 een Auditcommissie
ingesteld. De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de Raad ; de heer Scholten, voorzitter en de heer Clayden, lid. De directeurbestuurder en het hoofd Bedrijfsbeheer van Jutphaas Wonen vertegenwoordigen de werkorganisatie. Op afroep kunnen externe (o.a. de
accountant en treasurydeskundigen) en interne adviseurs deelnemen. De Auditcommissie verzorgt de communicatie tussen de Raad en de
externe verslaglegging of verantwoording van Jutphaas Wonen. Verder adviseert de Auditcommissie de Raad bij besluitvorming op het
gebied van investeringen, financiële risico’s en waarderingsgrondslagen. De Auditcommissie garandeert de onafhankelijkheid van de
externe accountant, de toereikendheid van de externe verslaggeving en de integriteit van de werkorganisatie en de directeur-bestuurder.
In 2011 is de Auditcommissie drie keer bijeengekomen. De belangrijkste onderwerpen die werden besproken waren de jaarrekening 2010,
e
de transformatie van Bakenmonde, Managementrapportage 1 halfjaar 2011, en treasury en de begroting voor 2012.
11
Werkwijze 2011
Reguliere vergaderingen
De Raad is in 2011 drie keer bijeengekomen voor een reguliere vergadering. De onderwerpen die onder andere besproken zijn, zijn de
huurverhoging, de kwartaalrapportages, de managementrapportage, het jaarverslag en jaarrekening 2010 en de begroting 2012.
Buiten de onderwerpen uit de jaarcyclus heeft de Raad in haar vergaderingen in 2011 bijzondere aandacht gegeven aan:

Financieel toezicht woningcorporaties

Toekomst en bestaansrecht van kleine corporaties

Projecten Bakenmonde en Iepenhoeve

Integriteit
Themabijeenkomsten
Naast de reguliere vergaderingen is de Raad in 2011 drie keer bijeen geweest om extra aandacht te geven aan bepaalde onderwerpen.
Themabijeenkomst samen met het Huurdersplatform Jutphaas:
Bezoek aan IJburg met als thema bijzondere architectuur
In januari van 2011 hebben de leden van de Raad samen met de
leden van het Huurdersplatform Jutphaas een bezoek gebracht
aan IJburg in Amsterdam. Hier is een bezoek gebracht aan
verschillende projecten die creatief zijn uitgevoerd en oplossingen
bieden aan bijvoorbeeld parkeerproblematiek, overgang van privé
naar openbare ruimte en architectonische uitstraling.
Themabijeenkomst samen met het Huurdersplatform Jutphaas:
Financiële continuïteit van woningcorporaties e.d.
Firma Orctec Finance heeft een presentatie gegeven waarmee op
basis van een model inzicht wordt gegeven in de verwachte
huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en verschillende
rentepercentages en de effecten daarvan op de financiële
continuïteit.
Verder is er tijdens deze bijeenkomst gesproken over de zin en
onzin van prestatieafspraken.
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Ijburg, Amsterdam, januari 2011
12
Themabijeenkomst: Transformatie kantoorgebouwen
Leden van de Raad van Commissarissen hebben samen met een aantal medewerkers van Jutphaas Wonen een bezoek gebracht aan
Bakenmonde en een aantal getransformeerde kantoorgebouwen in Rotterdam. Door J.B. Benraad van het Transformatieteam is een
toelichting gegeven op de plannen voor de transformatie van Bakenmonde en zijn ervaringen met de transformaties in Rotterdam.
Gesprek met belanghouders
De Raad heeft in 2011 via diverse lijnen contacten onderhouden met belanghouders van Jutphaas Wonen. De Raad heeft overleg gehad
met het Huurdersplatform Jutphaas. Mevrouw De Keizer heeft diverse contacten met de gemeente Nieuwegein .
Oordeel over het gevoerde beleid
De Raad geeft vanuit vier invalshoeken invulling aan haar rol als interne toezichthouder. Gezamenlijk vormen zij het toezichtkader van
Jutphaas Wonen. Dit toezichtkader behandelt het maatschappelijk rendement, de borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen,
doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie en maatschappelijke inbedding.
1. Het maatschappelijk rendement van Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen is, als maatschappelijk ondernemende woningcorporatie gericht op het realiseren van maatschappelijk rendement. In de
missie wordt dit als volgt verwoord: Jutphaas Wonen streeft naar positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van haar
vastgoed. De Raad hanteert de corporatiemissie als referentiekader voor haar toezicht op het bestuur van de corporatie. De
corporatiemissie is vertaald in de negen speerpunten, die vervolgens door middel van concrete doelstellingen is vertaald in acties. De Raad
toetst de realisatie van de missie door te kijken naar welke doelstellingen zijn gehaald en welke doelstellingen we hebben laten vallen.
Deze informatie komt naar voren in de managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarrekening. De Raad oordeelt dat Jutphaas
Wonen in 2011 de besluitvorming heeft gericht op het verhogen van het maatschappelijk rendement van het beschikbare vermogen.
Jutphaas Wonen slaagt er goed in om haar eigen ambities te realiseren en een herkenbare en bij de corporatie passende bijdrage te
leveren aan de lokale maatschappelijke opgave.
2. Borging van de continuïteit van Jutphaas Wonen /Risicomanagement:
Een belangrijk uitgangspunt bij het toezicht door de Raad is dat de continuïteit van Jutphaas Wonen gewaarborgd dient te blijven. Dit
wordt getoetst op twee punten:
 De corporatie voldoet ook voor de langere termijn aan de eisen die, gelet op het risicoprofiel van Jutphaas Wonen, gesteld
kunnen worden aan de minimale financiële positie.
 De activiteiten van Jutphaas Wonen passen binnen de wettelijke kaders van het BBSH.
In 2011 heeft de Raad kennis genomen van een meerjarenbegroting met als doel inzicht te verkrijgen in de mogelijke financiële implicaties
van het voorgestelde beleid. Tevens is kennisgenomen van het oordeel van het CFV over de financiële positie. De organisatie weet goed
wat er speelt en waar de risico’s liggen. Er is goed inzicht in de financiële situatie. De organisatie heeft een goed toekomstbeeld en inzicht
in de verschillende scenario’s. Als er zich een onverwachte situatie voordoet kan er een beredeneerde beslissing genomen worden. Op
grond van alle informatie is de Raad van mening dat Jutphaas Wonen binnen de financiële kaders haar ambities zal kunnen realiseren,
zonder dat de financiële continuïteit in het geding komt. De borging van de financiën is wel een aanhoudende zorg voor de komende jaren
door de crisis, de voorgenomen rijksregelingen en de strengere eisen van banken bij het afsluiten van leningen. De raad houdt daarom
scherp een vinger aan de pols bij het aangaan van nieuwe projecten. Haalbaarheidstoetsen en second-opinions zijn van groot belang
geworden bij het opstarten van nieuwe projecten. Meer informatie over risicomanagement is opgenomen in hoofdstuk 9.
De bedrijfsvoering van Jutphaas Wonen is ingericht op het leveren van prestaties ten behoeve van de individuele huurders en
woningzoekenden, de wijk en de stad Nieuwegein. De Raad hanteert bij haar toezicht het uitgangspunt van een doelmatige en
doeltreffende bedrijfsvoering. Referentiekaders hierbij zijn de koersnotitie “Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad”, het
Strategisch Voorraad Beleid, en het activiteitenplan met bijbehorende doelstellingen. Inzichten in de rapportages, zoals
managementrapportages, kwartaalrapportages en jaarverslag en jaarrekening zijn hierbij van belang. Daarnaast haalt de Raad informatie
uit gesprekken met het Huurdersplatform. Het oordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en koninkrijksrelaties en het Centraal
Fonds zijn ook een belangrijk referentiekader. In 2011 heeft de Raad aandacht gegeven aan benchmarking waardoor inzicht verkregen
Deel 1: Toezicht en Bestuur
3. Doelmatige en doeltreffende beleidsrealisatie
13
wordt in hoe Jutphaas Wonen het doet in vergelijking met andere corporaties. Op grond van de verkregen inzichten oordeelt de Raad
dat er geen aanwijzingen zijn dat het gevoerde beleid van Jutphaas Wonen niet doelmatig en doeltreffend is.
4. Maatschappelijke inbedding
De Raad ziet Jutphaas Wonen nadrukkelijk als een organisatie, die deel uitmaakt van een breder netwerk van organisaties en instellingen
die zich inzetten voor maatschappelijke groei in Nieuwegein. De Raad richt haar toezicht mede op de wijze waarop Jutphaas Wonen haar
mogelijkheden aanwendt om binnen dit bredere netwerk van betekenis te zijn. Door middel van eerdere genoemde rapportages en
contacten krijgt de Raad inzicht in de frequenties waarmee Jutphaas Wonen overlegt met haar belanghebbenden binnen Nieuwegein. De
lokale verankering van Jutphaas Wonen komt duidelijk naar voren in de vele samenwerkingsverbanden binnen Nieuwegein waarbinnen zij
opereert. Jutphaas Wonen wordt een steeds toonaangevender partij in Nieuwegein. Ook de aanwezigheid van prestatieafspraken en
andere overeenkomsten met lokale partijen is een indicatie van de inzet van Jutphaas Wonen om lokaal een maatschappelijke bijdrage te
leveren. Op grond van de verkregen inzichten is de Raad van oordeel dat het beleid van Jutphaas Wonen is gericht op het leggen van
verbindingen tussen corporatie en maatschappelijke omgeving: zowel via informatie-uitwisseling, beleidsafstemming als concrete
samenwerking en investeringen.
Statutaire verantwoordelijkheden
Goedkeuring van bepaalde besluiten
Op grond van artikel 11 van de statuten behoeft in 2011 een aantal besluiten van het bestuur de expliciete goedkeuring van de Raad van
Commissarissen. De Raad heeft er op toegezien dat de besluiten zorgvuldig zijn voorbereid en heeft na bespreking besloten in te stemmen
met de volgende bestuurlijke besluiten:





Vaststelling begroting 2012
Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2010
Tekenbevoegdheid directeur-bestuurder
Investeringsvoorstel transformatie Bakenmonde
Opdrachtbevestiging controle jaarrekening 2011
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Opdrachtverlening aan de accountant
Elk jaar beoordeelt de Raad de accountant. In 2011 heeft de Raad, na beoordeling van een nieuwe offerte, de relatie met Deloitte opnieuw
met een jaar verlengd. Met ingang van 2011 vindt de accountantscontrole plaats onder verantwoordelijkheid van de heer Wisse. De
accountant is tenminste een keer per jaar, bij het bespreken van het jaarverslag, aanwezig bij de vergadering van de Raad. In 2012 zal de
accountant opnieuw worden geëvalueerd.
14
Invulling werkgeverschap van het bestuur
De Raad is naast interne toezichthouder ook werkgever van de directeur-bestuurder Margaret Zeeman. In het verslagjaar werden met
haar een functionerings- en beoordelingsgesprek gehouden. Hierbij waren twee leden van de Raad aanwezig. De basis voor deze
gesprekken vormen de gestelde doelstellingen en het behalen daarvan. Op basis van de gevoerde gesprekken en de mate waarin de
doelstellingen werden gerealiseerd, is de Raad tot een beoordeling van het functioneren van de directeur- bestuurder gekomen. De Raad
is positief over het functioneren van de directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft een positief beeld over de directie, de
organisatie en het personeel.
Honorering van het bestuur
Het honorarium van de directeur-bestuurder is gebaseerd op de CAO Woondiensten. De directeur bestuurder heeft een aanstelling van 32
uur per week. In 2011 is een eenmalige vervangingstoeslag (vervanging van Hoofd Vastgoed) uitgekeerd van twee maandsalarissen.
Bedrag
€ 96.000
Toelichting
Vergoeding directeur - bestuurder
M.J. Zeeman over de periode
1 januari 2011 tot en met
31 december 2011
Nieuwegein, 21 mei 2012
De heer R.J.A. Clayden
Voorzitter
Dhr. J.A. Scholten
lid
De heer P.M.C. van der Grinten
Lid
Mevrouw E. de Keizer-Stehouwer
Lid
Deel 1: Toezicht en Bestuur
Mevrouw W.W. Stadtman
Vice-voorzitter
15
Deel 2: Context & Keuzes
3.
Jutphaas Wonen, haar omgeving en keuzes.
In dit hoofdstuk geven we een indruk van het type organisatie dat we zijn en waar we voor staan. De keuzes die we maken zijn mede
afhankelijk van de omgeving waarin we opereren. De ontwikkelingen binnen Gemeente Nieuwegein, de regio, landelijk, op Europees
niveau en zelfs wereldwijde trends hebben invloed op onze werkwijze, doelstellingen en financiële situatie. Keuzes maken wij niet alleen.
Deze worden mede vormgegeven door onze belanghouders.
Profiel van Jutphaas Wonen
Met 1657 wooneenheden, 45 garages, 2 bedrijfsruimtes, 7 ateliers en één gemeenschappelijke ruimte in het Gemeenschappelijk
Wonen complex (De Bedoeling) in Nieuwegein is Jutphaas Wonen een kleine corporatie. Wij hebben hier bewust voor gekozen. Als
organisatie zijn wij daardoor flexibel, kunnen we snel beslissingen nemen en is er daadkracht. Een ander voordeel is dat medewerkers
dicht bij de klant staan en weten wat er speelt. Jutphaas Wonen is een Nieuwegeinse corporatie en werkt samen met andere partijen
aan het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in Nieuwegein. De andere woningcorporaties werkzaam in Nieuwegein zijn Mitros
met ca. 5800 wooneenheden, Portaal met ca. 1300 wooneenheden en Bo-Ex met ca. 55 wooneenheden. Met de eerste twee
corporaties wordt nauw samengewerkt om te voorzien in de behoefte van onze gezamenlijke klanten.
Het grootste deel van ons bezit is tussen 1970 en 1980 gebouwd. Ons bezit ligt voornamelijk in de wijken Batau-Zuid, Doorslag en
Jutphaas Wijkersloot. Bijna 42% van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. 58% is gestapelde bouw bestaande uit appartementen,
boven- en benedenwoningen en torenflats.
Visie en missie
Jutphaas Wonen wil perspectief bieden aan haar bewoners en woningzoekenden, aan de wijken waarin zij leven en aan de stad
Nieuwegein. Dit staat verwoord in onze koersnotitie “Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad”. Jutphaas Wonen wil
impulsen geven aan de kwaliteit van het leven van klanten. We geven impulsen aan wijken door het bevorderen van de leefbaarheid.
De sociale en economische vitaliteit van een wijk is van belang voor het woongenot van onze klanten. We willen samen met andere
partijen impulsen geven aan de stad Nieuwegein zodat deze ook in de toekomst aantrekkelijk is voor Nieuwegeiners en voor
nieuwkomers.
Onze visie is dat door het geven van positieve impulsen aan bewoners, de wijk en de stad wij een positieve financiële en
maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed kunnen bereiken.
Deel 2: Context & Keuzes
De huidige missie van Jutphaas Wonen is:
16
Het streven naar een positieve financiële en
maatschappelijke waardeontwikkeling van het vastgoed
In dit jaarverslag verantwoorden wij hoe wij in 2011 impulsen hebben gegeven aan de bewoners, de wijken en de stad. Waar mogelijk
geven we aan welke effecten dit heeft gehad en met welke partijen wij dit samen hebben gedaan. Alle activiteiten die wij
ondernemen zijn er op gericht om onze missie en visie te verwezenlijken.
Toekomst
De koersnotitie ‘Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad’ loopt van 2008 door tot en met 2011. Sinds de vaststelling van de
koersnotitie hebben veranderingen plaatsgevonden. De financiële crisis en de politieke omgeving is sterk aan verandering
onderhevig geweest. Dit alles heeft invloed op de toekomstige koers van Jutphaas Wonen. In 2010 is er voor gekozen om een
maatschappij gedreven organisatie te worden waarbij medewerkers meer naar buiten te treden om nog meer dan voorheen de
signalen uit de maatschappij op te vangen en hier het beleid op af te stemmen. Dit is uitgangspunt geweest voor een herorganisatie
intern en een cultuurverandering waarbij de drie kernwaarden “betrouwbaar”, “midden in de maatschappij” en “luisterend oor”
centraal staan.
Speerpunten
Jutphaas Wonen heeft negen speerpunten geformuleerd. Deze speerpunten zijn gebaseerd op de prioriteiten zoals deze in de
Koersnotitie “Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad” zijn verwoord. De speerpunten zijn:
Speerpunten
1. Zorgen voor goede huisvesting
2. Zorgen voor betaalbare huisvesting
3. Meer doen voor kwetsbare doelgroepen
4. Problematiek rond vergrijzing
5. Klantgestuurd werken
6. Wijkgericht werken vanuit klantgestuurde visie
7. Groei, maar wel lokaal
8. Vernieuwing / innovatie
9. Professionalisering van de organisatie
In 2011 is hard gewerkt om deze speerpunten vorm te geven en in praktijk te brengen. De speerpunten zijn vertaald in een groot
aantal doelstellingen. De doelstellingen worden maandelijks gemonitord in de managementrapportages. De doelstellingen die de
speerpunten in de praktijk vorm moeten geven worden in dit jaarverslag uitgebreid behandeld.
Jutphaas Wonen vervult een publieke taak. Prettig wonen in goede en betaalbare woningen in een veilige, aangename omgeving is
van belang voor een goed functionerende maatschappij. Wat wij doen heeft grote invloed op het leven van mensen. Daarom is het
belangrijk dat wij ons openlijk verantwoorden over onze activiteiten. Jutphaas Wonen streeft naar instemming van haar
belanghebbenden voor wat zij doet en van plan is te doen. Door het jaar heen hebben we frequent contact met onze
maatschappelijke partners, bilateraal en in kleine verbanden. We hechten grote waarde aan het contact met en de meningen van
allerlei partijen uit de samenleving. Deze contacten leveren een reeks aandachtspunten en thema’s voor het corporatiebeleid op.
Deze nemen wij mee in de beleidsvoornemens en uiteindelijk in de begroting.
Deel 2: Context & Keuzes
Draagvlak voor onze activiteiten bij belanghebbenden.
17
Omgeving van Jutphaas Wonen
De omgeving waarin de corporatie opereert verandert voortdurend. We hebben te maken met veranderingen op de woningmarkt. De
wet- en regelgeving vanuit verschillende overheidsniveaus wordt regelmatig aangepast. Het beleid van onze collega-corporaties en
concurrenten is van invloed op de woningmarkt waarin wij functioneren. Wij moeten inspelen op de veranderende
bevolkingssamenstelling en de woonbehoefte van de verschillende doelgroepen. Ook het verwachtingspatroon van onze
belanghebbenden over de kaders van ons werk verschuift door de tijd heen.
Politieke ontwikkelingen
De positie van de corporaties staat onder druk. Dit komt enerzijds door de economische crisis en de stagnatie op de woningmarkt,
anderzijds door de discussie die wordt gevoerd over het speelveld van de corporaties, ook in relatie tot het vermogen van de
corporatie, dat vastzit in hun vastgoed. In 2011 hebben veranderingen in wet- en regelgeving en voorgenomen ontwikkelingen
hiervan door de rijksoverheid voor veel onzekerheid gezorgd bij woningcorporaties en haar doelgroep.
Woningcorporaties die in aanmerking willen komen voor borging, moeten van de Europese Commissie 90% van hun vrijgekomen
sociale huurwoningen vanaf 1 oktober 2010 toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-. Huishoudens met een
inkomen net boven deze grens dreigen in delen van het land de dupe te worden omdat zij niet in aanmerking komen voor sociale
huurwoning en een vrije sector woning of koopwoning niet of moeilijk betaalbaar is. Jutphaas Wonen heeft aangegeven zich te zullen
houden aan deze regel. Om toch tegemoet te komen aan de woonbehoefte van huishoudens met een hoger inkomen worden de
vrije sector woningen niet meer getaxeerd, maar is de huur vastgesteld op een huur net boven de sociale huurgrens.
Verwacht wordt dat vanaf 2014 verhuurders een financiële bijdrage moeten leveren aan de huurtoeslag. Dit heeft grote financiële
consequenties die gevolgen hebben voor de investeringsruimte van corporaties. Jutphaas Wonen heeft hier in haar
meerjarenbegroting al rekening mee gehouden. Ook de stagnatie op de koopmarkt, waardoor de inkomsten door de verkoop van
woningen minimaal zijn, zorgt voor minder investeringsruimte.
Deel 2: Context & Keuzes
Om toch te kunnen investeren heeft Jutphaas Wonen de intentie om gebruik te maken van de mogelijkheid de waarderingspunten
van woningen met 15 of 25 punten te verhogen. Hierdoor ontstaat er ruimte om bij mutatie de huur op te trekken. De extra
inkomsten vergroot de mogelijkheid om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren in extra sociale huurwoningen. De
rijksoverheid heeft aangekondigd dat corporaties de mogelijkheid krijgen om huishoudens met een inkomen boven € 45.000 een
jaarlijkse huurverhoging te vragen van 5% + het inflatiepercentage. Dit verruimt de mogelijkheid van corporaties om meer inkomsten
te genereren en mogelijk bevordert dit de doorstroming.
18
Regionale woningmarkt
De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de regio Utrecht is ca. 7,5 jaar. Door het teruggelopen aantal leegkomende
woningen elk jaar, wordt niet verwacht dat dit op korte termijn minder wordt. Hierdoor nemen de wachttijden toe en nemen de
slaagkansen van de woningzoekenden af. De woningmarkt in de regio Utrecht is gespannen. De regio Utrecht blijft een aantrekkelijk
gebied door zijn centrale ligging en de werkgelegenheid. Uit onderzoek is gebleken dat in de toekomst vooral het aantal
alleenstaanden en ouderen zal toenemen. Bij nieuw te ontwikkelen projecten zal hier rekening mee gehouden worden.
Lokale behoefte
Nieuwegein heeft ruim 60.000 inwoners. De verwachting is dat binnen de gemeente Nieuwegein het aandeel 65+ers sterk zal stijgen
en de beroepsbevolking zal afnemen. Om in de huisvesting van onze doelgroepen te voorzien moet ingespeeld worden op de
behoefte van deze groepen. Veel bewoners van Nieuwegein zijn in Nieuwegein komen wonen voor hun werk of voor het gemak van
een centrale locatie. Er bestaat nu een groep Nieuwegeiners die geboren zijn in Nieuwegein en er bewust voor kiezen om in
Nieuwegein te wonen. Zij hebben een binding met de stad en zijn daarom belangrijk voor de sociale cohesie. Jonge mensen die graag
in de gemeente willen blijven wonen, moeten dit ook kunnen. Geschikt woningaanbod en een voldoende aantrekkelijk woonmilieu
spelen daarbij een belangrijke rol. Voor de groter wordende groep ouderen geldt dat er voldoende geschikte woningen moeten zijn en
een op deze bevolking toegesneden welzijns- en zorginfrastructuur. Dit is belangrijk om de doorstroming vanuit eengezinswoningen te
vergroten en bewoners een geschikte comfortabele woning te kunnen bieden.
Belanghebbenden
Samenwerking met belanghebbendes is van essentieel belang. Alleen dan weten we wat van ons verwacht wordt en op welke manier
wij het beste kunnen inspelen op behoeftes. In onderstaand schema is aangegeven welke groepen wij onderscheiden.
In 2011 zijn twee algemene bijeenkomsten geweest waarbij belanghebbenden zijn uitgenodigd. In oktober 2011 zijn op uitnodiging
van het Huurdersplatform Jutphaas en Jutphaas Wonen alle huurders van Jutphaas Wonen uitgenodigd voor een “speeddate avond”
om zo de gelegenheid te hebben om in discussie te gaan met alle medewerkers. Hierbij waren ook twee wethouders, wijkmanagers,
wijknetwerken en politie aanwezig.
In november zijn belanghebbenden uitgenodigd voor een bijeenkomst voor de visitatie gecombineerd met een blik op de toekomst.
Deel 2: Context & Keuzes
Er is daarnaast vooral veel overleg met de groepen afzonderlijk. Het overleg met belanghebbenden gebeurt dagelijks, zowel
individueel zoals met huurders, als in samenwerkingsverbanden met overheidsinstanties, collega corporaties en zorgorganisaties.
Andere contacten vinden meer plaats op projectbasis.
In 2011 is het digitaal klantenpanel gebruikt voor overleg met gebruikers. Zo kunnen uitkomsten gestructureerd geanalyseerd worden
en meegenomen worden bij nieuw beleid. Het aantal deelnemers van het klantenpanel is in 2011 uitgebreid waardoor de
antwoorden representatief zijn. In 2012 zal het gebruik van het digitaal klantenpanel voortgezet worden.
19
STAKEHOLDERS JUTPHAAS WONEN
Gebruikers
Huurders, woningzoekenden (toekomstig), bewonerscommissies, Huurdersplatform Jutphaas,
Eigenaar bewoner (mede-gebruiker) Vereniging van Eigenaren, Wijknetwerken (mede gebruiker woonomgeving),
Woonbond (belangenbehartiging)
Zorg en Welzijn
Zorgspectrum, Vitras /CMD, Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht, Stichting Reinaerde, Humanitas DMH, Stichting Fokus,
Meldpunt Zorg en Overlast, Mantelzorgers / woonbegeleiders, Stichting Welzijn Nieuwegein, Bureau Jeugdzorg, Stichting Leergeld,
Stichting Mee, Altrecht, GGD Midden Nederland.
Overheid
Gemeente Nieuwegein, Provincie Utrecht, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken, Centraal Fonds Volkshuivesting, Bestuurlijk Regio
Utrecht, Politie, Budget en inkomensbeheer, Centrum voor werk en inkomen (CWI), Scholen / Stichting ROC, Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Collega corporaties
Aedes, Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht,, Mitros, Portaal, Lekstede Wonen, Bo-Ex, MKW (Midden en Kleine Corporaties).
Ontwikkelaars
Bohan Projectontwikkelaars, Dura Vermeer, Achmea Vastgoed, Van Wijk
Adviseurs / gebruiker
De Seniorenraad, Verankeringsgroep Ouderenproef, De COSBO, De WMO Raad, Vluchtelingenwerk, VACpunt Wonen, Bouwtalentaward.
Leveranciers
Woningnet, aannemers, adviseurs, Eneco, makelaars, notaris, Verzekeringsmaatschappij Raetsheren, Tomlow advocaten SG Automatisering
Woningeigenaar
Fluenta, Geijninvest, Wooninvesteringsfonds (WIF), Stichting de Baten.
Politiek
Politieke fracties, Wethouders, College.
Deel 2: Context & Keuzes
Keuzes van Jutphaas Wonen
20
Jutphaas Wonen kiest er voor bewoners, wijken en de stad perspectief te bieden om zo de maatschappelijke en/of financiële waarde
te ontwikkelen. Het gaat om betrokkenheid bij de bewoners en je bekommeren om hun welzijn; het gaat om een leefbare omgeving
met een positieve uitstraling voor de wijk; het gaat om impulsen geven aan de stad zodat Nieuwegeiners er willen en kunnen blijven
wonen en nieuwkomers willen blijven. Jutphaas Wonen kiest er voor een kleine corporatie te blijven en het werkgebied tot
Nieuwegein te beperken. Dit heeft als voordeel dat Jutphaas Wonen betrokken is bij de klant, en weet wat er speelt in de wijken en de
stad. In de volgende hoofdstukken lichten we onze activiteiten, de beweegredenen en de resultaten toe.
Deel 3 Profileringsgebieden
4.
Perspectief voor mens en woning
Perspectief voor bewoners en woningzoekenden betekent dat we een bijdrage leveren aan de kwaliteit van leven van onze klanten en
waar mogelijk het verbeteren daarvan. Wij doen dit door betrokkenheid bij onze bewoners, te luisteren naar ideeën en mee te denken
over oplossingen. We zijn flexibel in ons handelen en kunnen gericht inspelen op de wensen en behoefte van bewoners. Er is speelruimte
voor maatwerk, daar waar het nodig is.
Speerpunt 1 Zorgen voor goede huisvesting
Het belangrijkste speerpunt van Jutphaas Wonen is het aanbieden van kwalitatief goede woningen. Dit is een voorwaarde voor bewoners
om prettig te wonen. Het beheer van onze woningen is daarom een belangrijk speerpunt van ons beleid. De druk om als woningcorporatie
ook activiteiten te ondernemen op andere gebieden zoals de leefbaarheid in de buurten en wijken, het handelen bij gesignaleerde sociale
problematiek of het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed is groot. Deze druk mag nooit leiden tot verwaarlozing van onze primaire
taak. De bewoners willen dat de woning goed op orde is voordat de corporatie zich met andere zaken gaat bemoeien.
Doelen 2011
Speerpunt 1 Zorgen voor goede huisvesting
Nieuwe koers en nieuw strategisch voorraadbeleid
Controle op kwaliteit reparatieverzoeken intensiveren
Aanbieden van 17 interieurvervangingen in Doorslag
Gemeenschappelijk wonen project- intensieve begeleiding en
communicatie
GW - Oplevering project november 2011
Torenflats, aanbesteden 3e en 4e flat
Torenflats, Verkenning renovatie plinten
Onderzoek naar ideeën en wensen van bewoners voor plinten en omgeving
torenflats
Doel bereikt?
In combinatie met visitatie; gestart eind 2011 afronding in 2012
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
Nieuwe koers en strategisch voorraad beleid
Het plan van aanpak voor het uitzetten van een nieuwe koers, het herformuleren van de missie en een nieuw strategisch voorraad beleid is
gereed. Het plan is zo opgesteld dat de visitatie samenvalt en de uitkomsten hiervan meegenomen worden. In augustus 2011 is gestart
met de visitatie die in december is afgerond. In november is een bijeenkomst gehouden met belanghebbenden voor zowel de visitatie als
het vooruitkijken voor onze nieuwe visie en strategisch voorraad beleid.
Deel 3 Profileringsgebieden
Perspectief
21
Onderhoud
Voor het verhuren van kwalitatief goede woningen is onderhoud een vereiste. We maken onderscheid in onderhoud als gevolg van een
defect of klacht (klachtenonderhoud), onderhoud bij mutatie van een woning (mutatieonderhoud) en gepland onderhoud (planmatig
onderhoud).
Klachten- en mutatieonderhoud
Gemiddeld werd in 2011 € 1.710,- per woning uitgegeven aan mutatieonderhoud. In 2010 was dit € 508 en in 2009 was dit nog € 476. Het
gemiddelde bedrag is hoger dan voorgaande jaren door zeven mutaties met een fors bedrag ( tussen € 5.000 en € 11.000).
In 2011 waren er 1336 reparatieverzoeken, in 2010 waren dit er nog 1603. Een logische verklaring hiervoor is dat meer woningen zijn
opgeknapt en daardoor minder reparaties nodig zijn.
Planmatig Onderhoud
De voorbereiding met bestekken en aannemersselecties waren aan het einde van 2010 al ingezet, zodat in de eerste twee maanden van
2011 de cruciale “goed weer-klussen” konden worden aanbesteed en opgedragen. De effecten van de crisis in de bouw waren merkbaar;
er werd heel scherp ingeschreven. Bij het schilderwerk werd soms wel meer dan 50% onder het begrote bedrag aangeboden. Ook bij de
vervanging van verwarmingsketels betaalden we ca. 15 % minder dan in 2010 toen we al ruim 30% minder uitgaven voor een CV ketel
dan in 2009.
De tijdelijke BTW regeling van 6 % op arbeid heeft ook extra voordeel opgeleverd. In de meerjarenonderhoudsbegroting zijn de begrote
bedragen voor schilderwerk en CV ketel vervanging voor de komende twee jaar aangepast aan het huidige prijspeil.
De vacature die ontstond door het vertrek van de planmatig onderhoudsopzichter kon weer snel worden ingevuld .
De vacature die is ontstaan door het vertrek van het hoofd vastgoed is per 1 februari 2012 ingevuld. Deze functie is tot 1 februari 2012
tijdelijk ingevuld door de projectleider van afdeling vastgoed .
Door een tijdige start en voortvarende aanpak bij de uitvoering slaagden we in onze opzet om het begrote planmatig onderhoud in de
eerste helft van het kalenderjaar 2011 voor te bereiden, aan te besteden en op te dragen. Daardoor was er tijd om de uitvoering ter hand
te nemen en alles keurig op te leveren.
Deel 3 Profileringsgebieden
Voor de aanbesteding van planmatig onderhoud is in 2008 een protocol vastgesteld. De zwaarte van de klus en de hoogte van het begrote
bedrag bepalen de aanpak en offerteprocedure. Het merendeel van de projecten zijn gegund na een onderhandse aanbesteding met
minimaal twee aannemers/inschrijvers.
22
Voor het meest gangbare en reguliere onderhoud worden de werkomschrijvingen door de eigen organisatie opgesteld. Voor
specialistische of gecompliceerde bestekken wordt een externe adviseur ingehuurd. Dit jaar is onder andere de expertise van Donken
liftadvies ingeschakeld bij de aanbesteding van het moderniseren van twee liften op het Van Herwijnenplantsoen. Bij alle projecten zorgt
het eigen technisch team van Jutphaas Wonen voor het plan van aanpak, de benodigde input, het maken van keuzes en de eindcontrole
van de documenten.
In 2011 is in totaal € 9.790.000 aan opdrachten verleend voor planmatig onderhoud. Een totaal overzicht van projecten waar wij aan
gewerkt hebben is opgenomen in bijlage 3.
Controle op kwaliteit reparatieverzoeken intensiveren
Goede huisvesting betekent dat de technische kwaliteit van de woning goed moet zijn en goed moet blijven. Het dagelijks onderhoud is
daarom een belangrijk onderdeel van ons werk. Reparatieverzoeken worden zo snel mogelijk uitgevoerd door onze eigen technische
medewerkers of door derden. De controle op de kwaliteit van de werkzaamheden kan worden verbeterd. Wij hebben in 2011
voorbereidingen getroffen om op een efficiëntere manier en regelmatig te controleren op de kwaliteit van reparaties. In 2012 wordt
gestart om twee keer per maand bewoners die een reparatieverzoek hebben ingediend te vragen naar de tevredenheid over de
reparaties. Daarnaast is tijdens het beschrijven van de procedure rondom de aanname en uitvoering van reparatieverzoeken een aantal
verbeterpunten geformuleerd, die in 2012 worden opgepakt.
Interieuraanpak
Door de klant zeggenschap te geven over vervanging van keuken, badkamer en toilet (interieuraanpak) ontstaat een woning die hem of
haar op het lijf geschreven is. Bijkomend voordeel is bovendien dat het gevoel van eigenwaarde vergroot wordt wanneer de klant zelf
keuzes mag maken. Klantsturing in het groot onderhoud aan de woning maakt een vast onderdeel uit van de bedrijfsvoering van Jutphaas
Wonen.
Goede huisvesting betekent ook een goed interieur. Ook bewoners die in een potentiële verkoopwoning wonen komen in aanmerking voor
goed interieur. In het verleden kwamen bewoners van deze woningen alleen in aanmerking voor nieuw interieur, als zij een
huurvastcontract afsloten. Dit hoeft nu niet meer. Dit betekent dat er verkoopgelabelde woningen zijn die nog geen interieuraanpak
hebben gehad. Tevens zijn er door nieuw beleid woningen die in het verleden verkoopgelabeld waren en nu sociale huurwoningen blijven.
Ook bewoners in deze woning komen in aanmerking voor een interieuraanpak. Deze interieuraanpakken zijn opgenomen in de
meerjarenonderhoudsbegroting. Voor 2011 betekent dit dat er voor 17 woningen in de wijk Doorslag een interieuraanpak is aangeboden.
Bewoners van 10 woningen hebben hiervan gebruik gemaakt.
Gemeenschappelijk Wonen
In november 2011 zijn de laatste woningen van het Gemeenschappelijk wonen complex (GW) door de aannemer opgeleverd. Het
Gemeenschappelijk Wonen complex bestond oorspronkelijk uit 26 woongroepen, 13 zelfstandige appartementen en een woongroep voor
Humanitas met 10 mensen met een verstandelijke beperking. Dit complex is gerenoveerd zodat het weer voldoet aan de technische en
vooral ook markttechnische eisen van deze tijd. Het complex bestaat nu uit 7 woongroepen met in totaal 42 wooneenheden. 30 Centraal
Wonen eenheden, 7 eengezinswoningen, 31 zelfstandige appartementen en 21 zelfstandige appartementen voor bewoners met een
verstandelijke beperking en 2 kantoorruimtes voor Humanitas. In het Centraal Wonen – concept wonen mensen zelfstandig met een eigen
voordeur, maar delen zij daarnaast een gemeenschappelijk ruimte. De behoefte aan meer zelfstandige woonruimte is vanuit de bewoners
zelf aangedragen en overgenomen in de plannen. Behalve de woningen is er bij dit complex ook een gemeenschapsruimte “De Bedoeling”.
Hiervan zijn de schil en de technische apparatuur door Jutphaas Wonen verbeterd. Het interieur is door de bewonersvereniging
opgeknapt. Door de renovatie kreeg de wijk Fokkesteeg een nieuwe positieve impuls.
Deel 3 Profileringsgebieden
Ook bij mutatie worden woningen die tijdens de projectrenovatie niet zijn gerenoveerd alsnog uitgevoerd. In de wijk Batau werd in negen
woningen een geheel of gedeeltelijk pakket gerealiseerd en in de wijk Doorslag kreeg één woning een complete keuken, badkamer en
toiletrenovatie en één woning een nieuwe badkamer. In Zuilenstein kregen vijf mutatiewoningen een interieuraanpak en in de
gerenoveerde Torenflats betrof het 8 appartementen. Eén woning aan de Van Reeslaan kreeg bij mutatie een keukenrenovatie. Ook twee
badkamers en bezoekers toiletten van Fokuswoningen werden gerenoveerd. Van het gereserveerde totaalbudget van € 300.000,- is voor
€ 298.938,- aan moderniseringen bij mutatiewoningen opgedragen. De uitputting van deze begrotingspost blijft afhankelijk van het aantal
mutaties .
23
Met Gemeente Nieuwegein is er nog overleg
over het ophogen en aanpassen van straatwerk.
De Gemeente heeft toegezegd dit in het voorjaar
2012 uit te voeren. Op 9 maart 2012 was de
feestelijke heropening van het
Gemeenschappelijk wonen complex..
Het betrekken van bewoners bij het plan
In de nieuwsbrief van januari 2011 is er een
oproep geplaatst voor de bewoners van GW om
mee te praten over de aanleg van de
gemeenschappelijke binnenhoven. Verschillende
bewoners hebben zich aangemeld voor
deelname in de groencommissie. Voor de
herinrichting van de hoven is een budget van €
13.450,- beschikbaar gesteld. Inmiddels zijn de
hoven op enkele punten na opnieuw ingericht.
Gemeenschappelijk Wonen complex in Fokkesteeg
Iedere 3 a 4 weken is er overleg geweest met de renovatiecommissie over de voortgang van renovatie en de toewijzing van de woningen.
Naar aanleiding van deze overleggen zijn er nieuwsbrieven verstuurd naar alle bewoners ter verduidelijking van de informatie. Omdat in
november 2011 de laatste woningen zijn opgeleverd is de renovatiecommissie in december 2011 opgeheven en zal er in januari 2012 een
regulier overleg opgestart worden met een delegatie van het GW bestuur en woonbeleid.
Sociaal Plan
Per 1 april 2011 zijn alle tijdelijke contracten opgezegd en alle tijdelijke huurders zijn inmiddels vertrokken of hebben een nieuwe woning
aangeboden gekregen binnen het nieuwe GW project. De woningen die alleen aan de buitenzijde gerenoveerd zijn hebben een
ongeriefsvergoeding uitbetaald gekregen voor gederfd woongenot. Van alle vaste bewoners is in januari de stadvernieuwingsurgentie
vervallen. De planning van het sociaal plan is hiermee afgerond.
Deel 3 Profileringsgebieden
Torenflats
De winter van 2010 / 2011 zorgde voor vertraging in het schilderwerk van de renovatie van de tweede torenflat. In april kon dit
schilderwerk aan het Van Herwijnenplantsoen 1 t/m 223 worden afgerond.
24
Deze onderhoudsaanpak voor de vier torenflats is gestart in 2009 en loopt door tot april 2012 en heeft in hoofdlijnen betrekking op het
interieur van de woningen, zoals groot onderhoud aan badkamer, toilet en keuken. Vanuit de optiek: veilig en comfortabel wonen is al het
zichtbare asbest gesaneerd en het nog veelvuldig aanwezige enkele glas vervangen door HR++ glas. Verder wordt de groepenkast
vernieuwd, de hoofdzekering verzwaard, defect schakelmateriaal vervangen, twee of meer rookmelders gemonteerd, de voordeur
vernieuwd en brandwerende binnen panelen geplaatst. Ter afsluiting van de woningrenovatie is het binnen- en buitenschilderwerk
uitgevoerd.
De installatie van de geplande Climarad – een radiator met een lokale WTWunit – heeft voor nogal wat extra werk geleid. Was er eerst
onduidelijkheid vanuit de warmtebemetering, later zorgde de uitvoeringsmethode en de benodigde verwarmingscapaciteit voor extra
overleg. Al met al veel vertraging bij de eerste flat, maar voor de winter waren alle woonkamerradiatoren vernieuwd.
Doordat de renovatie van de derde flat voorspoedig verliep - er deden zich geen nieuwe of onverwachte problemen voor - lukte het
hoofdaannemer Van Dillen om in juli de interieuraanpak van de laatste woning aan de bewoners op te leveren. Direct na de vakantie is de
aannemer gestart op de vierde flat en op 31 december 2011 waren de werkzaamheden in deze flat voor 50% gereed.
Het één-op-één vooraf bezoeken van alle bewoners voor de inspectie van de technische noodzakelijkheden en signaleren van sociale
aspecten rondom de renovatie vergt veel tijd van de eigen organisatie. Uit latere reacties van bewoners en de parate kennis van de
specifieke situatie tijdens de uitvoering blijkt dat deze tijdsinvestering door medewerkers van Jutphaas Wonen zich dubbel en dwars heeft
terugverdiend.
Uit enquêtes onder de bewoners van de drie flats bleek grote tevredenheid over technische aanpak en menselijke benadering door de
medewerkers van de aannemer en Jutphaas Wonen. De toepassing van een aparte bouwlift aan de buitenzijde van het gebouw is een sterk
punt gebleken - bewoners en werklieden hebben hun eigen verticaal transport. Er ontstaan geen onnodige wachttijden, schade aan
eigendommen en andere overlast.
Het betrekken van bewoners bij plannen
Jutphaas Wonen probeert haar bewoners of afvaardigingen van bewoners, zoveel mogelijk te betrekken bij haar plannen. Zo komt (indien
nodig) iedere zes weken, de bewonersgroep van de Torenflats bijeen om samen met Jutphaas Wonen de vorderingen van het groot
onderhoud te bespreken. Samen met de bewonersgroep worden keuzes gemaakt in kleuren en materialen en worden oplossingen gezocht
voor zaken die recentelijk niet goed zijn gegaan. De duur van bepaalde processen worden getoetst op redelijkheid en budgeten worden
verdeeld naar prioriteit.
Renovatie van de plinten van de torenflats
De voorbereidingen voor de renovatie van de centrale entrees, bergingen, trapportalen, kopgevels en balkons van de torenflats zijn in volle
gang. Na de zomer 2012 is de start van de werkzaamheden gepland. Begin 2011 zijn alle bewoners gevraagd hoe zij deze aspecten van de
flats waarderen en waar hun prioriteiten liggen voor verbeteringen. De uitkomsten van dit bewonersonderzoek worden meegenomen bij
de plannen.
Net zoals de eerdere werkzaamheden zijn diverse architecten uitgenodigd om hun visie en plan van aanpak te geven. De aannemer,
Bewonersgroep en Jutphaas Wonen hebben een individuele rapportage gegeven. Alle partijen hebben unaniem voor dezelfde architect
gekozen. Eind november heeft de uitgekozen architect de eerste aanzet van plannen gepresenteerd aan de bewonersgroep en om
feedback gevraagd. De op- en aanmerkingen worden meegenomen in de vervolgstappen.
De bewonersgroep is een serieuze partner in het groot onderhoud project en drukt een duidelijke stempel op het resultaat.
Door bewoners mee te laten denken en beslissen in structurele veranderingen van hun eigen woning en woonomgeving, begrijpen
bewoners bepaalde zienswijzen beter. De totale kosten zijn inzichtelijk en prioriteiten zijn gezamenlijk gemaakt. Doordat besluiten
gezamenlijk zijn genomen wordt onvrede weggenomen waarom dingen juist niet of juist wel worden gedaan.
Deel 3 Profileringsgebieden
Ook is de bewonersgroep in 2011 nauw betrokken geweest bij de inventarisatie voor de aankomende werkzaamheden van de flats. Samen
met een afvaardiging van zowel medewerkers van Jutphaas Wonen als van de bewonersgroep, hebben wij diverse locaties in het land
bezocht om bijvoorbeeld centrale entrees te vergelijken.
25
Sociale begeleiding
Jutphaas Wonen heeft sociale begeleiding bij onze huurders hoog in het vaandel staan. Al is de expertise en capaciteit niet altijd
voldoende in eigen huis, door het brede netwerk van Jutphaas Wonen kunnen hulpinstanties, vrijwilligers en sociale stichtingen vaak snel
ingeschakeld worden. Door de geboden gelegenheid en de korte lijnen binnen de organisatie, is er vaak een direct contact met de
bewoners.
Medewerkers van Jutphaas Wonen worden gestimuleerd om zoveel mogelijk signalen te verzamelen. Signalen van eenzaamheid,
vervuiling of medische gebreken kunnen daardoor adequaat omgezet worden in acties. Zo wordt bijvoorbeeld bij een volle brievenbus
altijd contact gezocht met de bewoner(s) of alles goed gaat en worden meldingen altijd serieus genomen. Bij doorverwijzing naar andere
instanties, vraagt Jutphaas Wonen regelmatig naar de stand van zaken.
Door deze sociale betrokkenheid is een goede relatie aan het ontstaan met de bewoners. Doordat men weet dat situaties serieus
genomen worden, melden steeds meer bewoners (bijzondere) situaties. Hierdoor kan sneller ingespeeld worden op de problematiek.
Sociale begeleiding gaat ook een steeds grotere rol spelen bij de toenemende schuldenproblematiek. Vaak wordt bij intensieve
begeleiding de aard en grootte van de schuld sneller duidelijk en kan hierdoor beter toe geleid worden naar de hulpinstanties.
Uiteraard is bij het groot onderhoud aan de 4e torenflat wederom intensieve begeleiding geweest door de medewerkers van Jutphaas
Wonen. Bij de individuele bezoeken vooraf is geïnventariseerd wat de sociale status was van de bewoners. Huishoudens samenstelling,
leeftijd, medische hindernissen, wisseldiensten , eenzaamheid of gewoonweg angst voor de werkzaamheden, zijn zorgvuldig met de
bewoners besproken en oplossingen voor gezocht al dan niet in samenwerking met andere organisaties. Omdat individuele aandacht
gegeven wordt aan bewoners en omdat Jutphaas Wonen bekend is met de problematiek, is het melden van veranderingen in situaties
makkelijker, zowel in positieve als in negatieve zin.
Evaluatie torenflats
Om de tevredenheid van de bewoners over de uitvoering van het groot onderhoud te monitoren, voert Jutphaas Wonen nadat één helft
van een flatgebouw gereed is een onderzoek uit door middel van een schriftelijke enquête. De vragenlijst is bij elk onderzoek hetzelfde,
zodat de uitkomsten goed met elkaar vergeleken kunnen worden. Op deze manier houdt Jutphaas Wonen een vinger aan de pols over de
beleving van de bewoners van de informatievoorziening, de uitvoering van het werk en de uitvoerende partijen.
In 2011 is tweemaal zo’n onderzoek uitgevoerd. In mei zijn de tweede helft van de flat aan het Van Herwijnenplantsoen 1 t/m 223 (tweede
flat) ondervraagd en de eerste helft van de flat aan het Wenckebachplantsoen 85 t/m 307 (derde flat) ondervraagd. In december is de
vragenlijst voor de tweede helft van de derde flat verstuurd. De resultaten van dit onderzoek zijn in januari 2012 verwerkt.
Deel 3 Profileringsgebieden
De uitkomsten van onderzoeken zijn vergeleken met de uitkomsten van de voorgaande onderzoeken naar de tevredenheid over het groot
onderhoud in de Torenflats. De resultaten van beide onderzoeken waren over het algemeen goed.
26
De tevredenheid over de uitvoerende partijen was bij de tweede flat opvallend hoger als bij de eerste flat. De tevredenheid van de
bewoners van de eerste helft van de derde flat zit hier weer mooi tussenin. Hoe dat precies komt, is niet duidelijk. De uitkomsten van het
onderzoek zijn besproken in het MT, met de bewonersgroep en met de uitvoerende partijen. Naar aanleiding van het onderzoek zijn de
afspraken met de uitvoerende partijen weer aangescherpt.
Fokuswoningen
Na intensief overleg met de verschillende Verenigingen van Eigenaren zijn in 2010 bij 12 woningen de kozijnen vernieuwd. Voor drie
woningen kwam de goedkeuring van de betreffende VvE’s te laat. In het voorjaar 2011 hebben deze bewoners als nog de nieuwe
aluminium kozijnen gekregen.
Grindoever
Bij dit nieuwbouw project kregen wij vanaf de oplevering klachten over kromme voordeuren en als gevolg daarvan ernstige koude- en
tochtklachten. Het onder garantie uitgevoerde herstel en het opnieuw richten van de voordeuren door de (onder) aannemer had geen
positief resultaat. In overleg met onze jurist is besloten de aan de buitengevel gesitueerde voordeuren te laten vervangen. De kromme
voordeuren zijn geschonken aan bewoners van Bissau, de hoofdstad van Guinee Bissau in Afrika. Ze hadden nog nooit zulke mooie deuren
gezien. De lokale timmerman ging 1 deur helemaal ontleden om te kijken hoe zo’n deur is gemaakt.
Schilderwerk
Zoals in bijlage 3 is te zien is er op diverse complexen het schilderwerk uitgevoerd. Bij de eengezinswoningen aan de Simon Vestdijkhove
en Bertus Aafjeshove in de wijk Galecop konden de bewoners zelf uit drie kleuren de kleur van hun voordeur kiezen. Door de bewoners
werd dit op prijs gesteld. Wij gaan ook in 2012 bekijken waar kleurkeuze mogelijk en door bewoners gewenst is.
Legionella
De preventieve aanpak van Legionella-preventie begint langzaam zijn vruchten af te werpen. In de periodieke watermonsters van steeds
meer zorggerelateerde woningen wordt geen besmetting meer aangetroffen.
Alleen het project aan het Schermerhornpark blijkt een moeilijk te beheren installatie te zijn. Bij monstername in 2010 en 2011 werden er
opnieuw besmettingen aangetroffen. Overleg met onze preventieadviseur Aquative en waterleidingbedrijf Vitens leverde geen duidelijke
oorzaak op. Eind 2010 bij VROM-inspectie toestemming gevraagd om met koper-zilver ionisatie de besmetting te lijf te gaan. Deze
installatie is begin 2011 aangebracht. Doordat in eerste instantie te hard zilver werd toegepast en doordat bewoners van zorg
gerelateerde woningen van sommige tappunten geen gebruik maken waardoor de methode niet goed kan werken is de besmetting wel
aanzienlijk verminderd maar nog niet geheel verdwenen. In overleg met SWBU, de organisatie die deze bewoners begeleidt, zijn er
afspraken gemaakt om periodiek alle tappunten te “spoelen”, en is er een zilverelektrode geplaatst met de juiste hardheid zodat de koperzilver ionisatie effectief wordt. Aquative zal watermonsters blijven nemen en dit samen met Jutphaas Wonen secuur blijven volgen.
Speerpunt 2 Zorgen voor betaalbare huisvesting
In deze tijd van economische crisis wordt de vraag naar woningen met een lage huur groter. Het aantal verhuizingen vanuit sociale
huurwoningen neemt af, waardoor de druk op de sociale huurwoningenmarkt toeneemt. Voor Jutphaas Wonen is het zorgen voor
betaalbare huisvesting voor mensen met een laag inkomen een belangrijk speerpunt.
Deel 3 Profileringsgebieden
Energiebesparende maatregelen en investeringen
Jutphaas Wonen investeert en implementeert tijdens groot onderhouds- en renovatieprojecten veel energiebesparende maatregelen. Zo
zijn bij veel woningen de oude VR verwarmingsketels vervangen door eigentijdse HR combiketels. Bij de Fokuswoningen zijn de oude
aluminium kozijnen vervangen door nieuwe, waarbij als basis voor HR++ beglazing is gekozen. In dit complex zijn ook de kruipruimtes
geïsoleerd. In de Torenflats ( 448 flatwoningen) is standaard het enkelglas vervangen voor HR++ glas en zijn de woonkamerradiatoren
vervangen door Climarads (lokale CO2 gestuurde WTW).
27
Perspectief
Doelen 2011
Doel bereikt?
Speerpunt 2 Zorgen voor betaalbare huisvesting
Inflatievolgende huurverhoging voor iedere woningen gelijk, m.u.v. huurvastcontracten en GW bewoners
van nog niet gerenoveerde woningen
Huurachterstand in 2011 onder 0,80%
ja
nee
Huurbeleid
Het kabinet heeft het inflatievolgend huurbeleid van 2010 ook in 2011 voortgezet. Dit betekende een maximale huurverhoging van 1,3 %
in 2011. Jutphaas Wonen heeft in 2011 de huurverhoging voor iedereen op dit inflatiecijfer vastgesteld, met uitzondering van bewoners
met een huurvastcontract. De doorberekende huurverhoging van 1,3% is gelijk aan het door het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Konkrijksrelaties vastgestelde inflatiecijfer. Met de huidige financiële ongunstige tijd hebben we er voor gekozen om de stijging van de
huur procentueel voor iedereen gelijk te houden. Zo voorkomen we dat een deel van de bewoners extra belast worden door
boventrendmatige huurverhogingen. Alleen bij een kwaliteitsverbetering, waartoe en waarover mede door huurders is besloten, ontstaat
een basis voor boventrendmatige huurverhoging. Alleen wanneer dan de kwaliteit en daarmee ook de punten van een woning omhoog
gaan, kan de huur stijgen.
Vanaf 1 oktober 2011 mogen woningcorporaties in zogenoemde schaarste gebieden de woningwaarderingspunten van de woningen met
respectievelijk 15 of 25 basispunten verhogen. De woningen in die gebieden krijgen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) extra punten.
De maximale huur zal hierdoor tussen € 74,- en € 124,- stijgen. Huurverhoging op basis van de extra punten kan alleen bij nieuwe huurders
(mutatie) en niet in het kader van de jaarlijkse huuraanpassing. Het aantal WWS-punten bepaalt alleen de maximale huur, corporaties
beslissen zelf welk gedeelte zij daarvan vragen. Jutphaas Wonen wil in 2012 verantwoord gebruik maken van de mogelijkheid om bij
nieuwe toewijzingen de huur te verhogen.
Huurverhoging
3,00%
2,50%
2,50%
2,00%
1,50%
1,60%
1,10%
1,20%
1,30%
2010
2011
Deel 3 Profileringsgebieden
1,00%
28
0,50%
0,00%
2007
Bron: Jutphaas Wonen
2008
2009
Huurachterstanden
De totale huurachterstand van € 86.326,- eind 2011 is 0,88% van de jaarhuur. Dit is exclusief de huurachterstand á € 18.779,- die is
opgenomen in de wet schuldsanering (wsnp). Hiervan wordt nog een klein deel aan het einde van de saneringsperiode van 36 maanden
aan ons terugbetaald, maar is in totaal ten opzichte van 2011 wel met circa € 5.000,-- toegenomen. Ten opzichte van 2010 is de
huurachterstand in 2011 met 0,08% toegenomen. 31% van de totale huurachterstand ligt ter incasso bij de deurwaarder, voor 18% van de
huurachterstand is een betalingsregeling getroffen en 11% volgt het zogenoemde ‘minnelijke traject’. Dit betekent dat de
schuldhulpverlener saneringsafspraken maakt met de schuldeiser over een vast bedrag ter aflossing van de schuld tegen finale
kwijtschelding. Het verschil met het WSNP is dat dit niet gebaseerd is op een rechterlijke uitspraak. Gedurende het afgelopen jaar zie je het
huurachterstandspercentage per maand aanzienlijk fluctueren. Zo was het percentage eind februari 0,98% en eind augustus 0,73%.
De oorzaak hiervan is moeilijk te achterhalen. Wel merken we dat de werkloosheid ook is toegenomen bij onze huurders. Met name
ZZP’ers die soms langer op een uitkering of voorschot voor een uitkering moeten wachten. Vanwege het feit dat ze zelfstandige zijn is het
gecompliceerder om een ww uitkering te berekenen. Daardoor kunnen zij soms een paar maanden geen huur betalen om vervolgens weer
een paar maanden huur in een keer te betalen.
Huurachterstand
1,00%
0,80%
0,88%
0,76%
0,63%
0,66%
2007
2008
0,75%
0,78%
2009
2010
0,60%
0,40%
0,20%
0,00%
2006
2011
Er is weliswaar een lichte toename van de huurachterstand maar deze ligt ver onder het landelijk gemiddelde percentage van 1,2%(2010).
Begin 2012 houdt Jutphaas Wonen een actie waarbij structureel laatbetalers een regeling krijgen. Door een betalingsregeling kunnen ze
hun maand huurachterstand inhalen om zo in het vervolg de huur van te voren te betalen in plaats van achteraf.
Schuldhulpverlening
In september 2011 is er een evaluatie geweest over de samenwerking (convenant) met de gemeente op het gebied van
Schuldhulpverlening (SHV). Het convenant was aangegaan voor de periode van 1 jaar en liep tot september 2011. Algeheel gevoel is dat de
samenwerking tot positieve resultaten heeft geleid. Doelstelling was vroeg signalering, waardoor minder uitzettingen/ontruimingen en
minder recidive. Beoogd resultaat was 31 trajecten (waarvan 9 adviestrajecten en 22 trajecten schuldregeling). Tot en met juni zijn door de
unit SHV 27 trajecten gestart. Uiteindelijk hebben we 3 ontruimingen kunnen voorkomen.
Deel 3 Profileringsgebieden
Bron Jutphaas Wonen
29
Ontruimingen
In 2011 hebben we één woning moeten ontruimen vanwege huurachterstand. De schade inclusief huurachterstand tot nu toe ligt rond de
€ 10.000,--. De incassoprocedure loopt nog. Het aantal ontruimingen is de afgelopen jaren langzaam gedaald. De inspanning die is
geleverd de afgelopen jaren om ontruimingen te voorkomen en mensen te helpen bij het oplossen en voorkomen van financiële
problemen heeft resultaat geboekt.
Aantal ontruimingen
5
4
4
3
3
3
2
2
1
1
0
2007
2008
2009
2010
2011
Bron: Jutphaas Wonen
Deel 3 Profileringsgebieden
Huurderving en leegstand
Gemiddelde huurderving in 2011 is 0,25% van de totaal aan huren. Dit is inclusief leegstand als gevolg van het vrijhouden van een
uitrustwoning ten behoeve van de renovatie Torenflats. Over het algemeen worden alle vrijkomende woningen aansluitend weer
verhuurd. Met uitzondering van de Fokuswoningen. Het werven van een kandidaat voor en toewijzen van een Fokuswoning kost meer tijd.
Vaak moeten belangstellenden nog geïndiceerd worden voor een Fokuswoning.
30
Energiebeleid
Met het energiebeleid kiest Jutphaas Wonen een gericht doel: verlaging van de woonlasten voor huurders. De vaste woonkosten bestaan
voor de huurder naast de huur en servicekosten voor een groot gedeelte uit kosten voor energie. Jutphaas Wonen wil zorgen voor
betaalbare huisvesting en zal daarom ook moeten kijken naar energiebeleid. Wel moet daarbij een balans zijn tussen de kosten voor
Jutphaas Wonen en de opbrengsten voor de huurder. Begin 2010 heeft Jutphaas Wonen het uitgangspunt geformuleerd om niet te sturen
op het verbeteren van EPA labels, maar te sturen op woonlastenverlaging, comfort verbetering en energiebesparing. Uiteindelijk heeft dit
natuurlijk wel een positief effect op de energieprestatie index en het EPA label.
Speerpunt 3 Meer doen voor kwetsbare doelgroepen
Jutphaas Wonen zet zich in voor geschikte huisvesting van kwetsbare doelgroepen. Het gaat om mensen die op de vrije markt een woning
niet kunnen betalen, maar ook om mensen die extra begeleiding en voorzieningen nodig hebben. Jutphaas Wonen faciliteert dit door
bijvoorbeeld woningen voor kwetsbare doelgroepen te reserveren of extra diensten aan te bieden.
Perspectief
Doelen 2011
Speerpunt 3 Meer doen voor kwetsbare doelgroepen
Evaluatie aanpak extreme woonoverlast / buurtbemiddeling
Evaluatie van het lotingsyteem
Doel bereikt?
ja
ja
Overlast
Bestrijden van extreme overlast
Binnen Nieuwegein is een convenant afgesloten om met meerdere partijen extreme overlast aan te pakken. Vaak blijkt dat personen die
extreme overlast veroorzaken problemen hebben op meerdere vlakken. Om tot een oplossing te komen is de betrokkenheid van meerdere
instanties nodig. In het convenant is afgesproken om periodiek bij elkaar te komen en overlastgevallen te bespreken. Eén persoon neemt
vervolgens de regie om de gezamenlijk voorgestelde aanpak uit te voeren. Voordeel hiervan is dat alle problematiek inzichtelijk wordt
gemaakt en er wordt samengewerkt. Instanties werken niet langs elkaar heen, maar werken aan een van te voren afgesproken,
gezamenlijk doel. Jutphaas Wonen neemt actief deel aan de bijeenkomsten voor extreem woonoverlast. De betrokken partijen bij deze
integrale aanpak woonoverlast zijn Gemeente Nieuwegein, de drie corporaties, politie Utrecht, district Lekstroom, zorgorganisatie Vitras,
de GGD Midden Nederland, Altrecht, MEE Utrecht, Gooi & Vecht en Stichting Welzijn Nieuwegein. Jutphaas Wonen heeft in 2011 vijf
overlastgevallen ingebracht bij het extreem overlast team. Jutphaas Wonen heeft in 2011 één keer een bewoner een laatste kans
aangeboden om te zorgen dat de overlast stopt. Dit betekent dat de bewoner zich aan alle afspraken moet houden anders wordt het
huurcontract van de bewoner opgezegd.
Buurtbemiddeling
Buurtbemiddeling is bedoeld voor minder ernstige overlastzaken. Bij buurtbemiddeling gaat het om de bemiddeling van conflicten tussen
buren of buurtbewoners onder leiding van twee onpartijdige, getrainde vrijwilligers. Door de objectieve rol van de bemiddelaars wordt er
meestal een compromis gevonden waar beide partijen mee kunnen leven. Zowel bewoners als organisaties kunnen overlastzaken melden.
Gebleken is dat buurtbemiddeling voor Nieuwegein een toegevoegde waarde heeft. Jutphaas Wonen heeft in 2011 buurtbemiddeling 22
keer ingeschakeld. Door Buurtbemiddeling worden kleine irritaties snel opgelost. Buurtbemiddeling neemt de corporatie veel werk uit
handen.
Deel 3 Profileringsgebieden
Overlastmeldingen bij Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen neemt overlastmeldingen zeer serieus. Wij hebben de verantwoordelijkheid om te zorgen voor “rustig genot” voor de
huurder, zoals is vastgelegd in ons huurreglement. Bewoners zijn zich er niet altijd van bewust dat omwonenden overlast ervaren. Wij
beginnen daarom met mensen daar op te wijzen. Een briefje of een gesprek tussen bewoners is vaak al voldoende om de overlast weg te
nemen of te verminderen. De overlastmeldingen die bij Jutphaas Wonen binnen komen zijn heel verschillend van aard. Dit kan variëren
van klachten over buren die hun raam niet goed schoonhouden, een tuin die niet goed onderhouden wordt, tot overlastmeldingen over
bewoners met een psychische of verslaving gerelateerde achtergrond. In 2011 zijn 308 overlastmeldingen binnen gekomen. Een groot deel
wordt door Jutphaas Wonen zelf behandeld of samen met de politie. Een deel van de overlastmeldingen gaat naar buurtbemiddeling en
een aantal gevallen van extreme woonoverlast wordt samen met andere partijen opgepakt.
31
Jutphaas Plus Serviceabonnement
Het Jutphaas Plus Service abonnement is een service om bewoners zo lang mogelijk zelfstandig en prettig te laten wonen. Het
serviceabonnement is een handreiking aan de huurders om kleine klussen binnenshuis voor hen te verrichten. Het serviceabonnement
biedt huurders de mogelijkheid om tegen betaling van een maandelijkse bijdrage van € 5,56 het grootste deel (80%) van het
huurdersonderhoud af te kopen. Als aanvulling op dit dienstenpakket kunnen bewoners via het Vitras servicepakket met korting gebruik
maken van diensten en cursussen van Vitras. Het gaat dan bijvoorbeeld om maaltijden, kapper, kleding, pedicure of diëtist aan huis. De
jaarlijkse contributie voor Vitras betaalt Jutphaas Wonen voor de huurders. In 2011 ging het om een bedrag van
€ 5.124. Jutphaas Wonen is graag bereid deze investering te doen, omdat we het belangrijk vinden dat onze klanten prettig zelfstandig
kunnen wonen en leven. Eind 2011 waren er 584 leden van het Jutphaas Plus serviceabonnement. Dat is 10 leden meer dan het jaar
daarvoor.
De reparaties die worden uitgevoerd via het serviceabonnement worden uitgevoerd door medewerkers van Jutphaas Wonen. Hierdoor
heeft Jutphaas Wonen meer controle over de termijn waarbinnen de reparaties worden uitgevoerd en de kwaliteit van de reparaties.
Bijkomend voordeel is dat medewerkers steeds vaker achter de voordeur van de klanten komen. Zo is het mogelijk om tijdig eventuele
sociale problemen te signaleren en door te spelen.
Het aantal meldingen voor serviceonderhoud is afgenomen van 371 meldingen in 2010 tot 313 meldingen in 2011. Dit is vergelijkbaar met
de 311 meldingen in 2009.
Humanitas DMH
Humanitas DMH verleent zorg en ondersteuning aan mensen met een beperking. Op 23 juni opende Humanitas DMH haar nieuwe pand
aan de Hoornseschans in Fokkesteeg. De appartementen maken deel uit van het Gemeenschappelijk Wonen Project. Vóór de renovatie
woonden 10 cliënten van Humanitas DMH in een woongroep. Nu hebben 21 cliënten allemaal hun eigen zelfstandige appartement. In het
pand zijn ook een kantoor voor Humanitas DMH, een slaapdienstruimte en een gemeenschappelijke keuken gerealiseerd. Wijkwethouder
Wouter Kolff en een bewoonster openden het pand officieel door het ophangen van een papieren appel met hun persoonlijke wens voor
Humanitas DMH en haar cliënten in de wensboom. Daarna gaven enkele trotse bewoners een rondleiding door het pand en hun eigen
woning.
Deel 3 Profileringsgebieden
Starters / Evaluatie lotingsysteem.
Voor starters is het moeilijker dan voor andere groepen woningzoekenden om een woning te vinden. Dit komt tot uiting in de e slaagkans
voor starters, deze is lager dan voor andere doelgroepen. Bij de loting maakt iedereen evenveel kans op een woning, ongeacht de
wachttijd. Het doel van dit lotingsysteem is om starters meer kans op een woning te geven. Uit een evaluatie die de gemeente Nieuwegein
en de woningcorporaties Mitros, Portaal en Jutphaas Wonen hebben uitgevoerd, blijkt dat dit inderdaad gewerkt heeft. Via het
lotingsysteem worden vaker dan via het normale systeem woningen aan starters verhuurd.
32
De gemeente Nieuwegein en corporaties hebben vanwege de positieve resultaten besloten door te gaan met het loten. Wel hebben zij
besloten dat eengezinswoningen voortaan niet meer verloot worden. De reden hiervoor is dat de gemeente en de corporaties zoveel
mogelijk woningzoekenden willen helpen. Een starter laat geen sociale huurwoning achter. Als de eengezinswoningen worden
aangeboden via het normale systeem, is de kans groter dat er iemand in komt die wel een sociale huurwoning achterlaat. Deze woning
kan dan weer verhuurd worden (al dan niet via loting) zodat twee woningzoekenden aan een nieuwe woning zijn geholpen.
Uit de evaluatie blijkt dat via het lotingsysteem vaker dan via het regulier systeem woningen aan starters worden verhuurd (67% t.o.v.
49%). De gemiddelde inschrijfduur van mensen die een lotingwoning krijgen toegewezen is een stuk minder lang dan huurders van
reguliere woningen (2,8 t.o.v. 7,5 jaar). Uit onderzoek onder de huurders van Jutphaas Wonen en Portaal blijkt ook dat ongeveer de helft
van de bewoners loting een goed systeem vindt of een neutrale mening heeft. Hoe bekender men met het systeem is, hoe positiever men
er tegenover staat. Voor de corporaties heeft loten ook het voordeel dat deze woningen veel minder vaak geweigerd worden. Voor
Nieuwegein als stad is het voordeel dat door loten meer jonge mensen van buiten Nieuwegein zich in Nieuwegein gaan vestigen.
Speerpunt 4 Problematiek rond vergrijzing
De prognose van de gemeente Nieuwegein is dat het aandeel 65 plussers zal toenemen van 12% nu tot ca. 20% in 2020. Daarna wordt
verwacht dat er nog en lichte stijging van het aandeel zal zijn tot ca. 23% in 2030. De woonwensen van senioren zijn divers. Er zijn vitale
ouderen, maar ook een groep met een minimum inkomen die de komende jaren blijvend om aandacht vraagt. De huisvesting van ouderen
zal bij ons lange tijd op de agenda staan. De vergrijzing brengt voor Nieuwegein en dus ook voor Jutphaas Wonen een opgave met zich mee
met zowel een woontechnische, markttechnische en sociaal karakter. De input van ouderen en de samenwerking met de gemeente en
zorginstellingen is hierbij van belang.
Perspectief
Doelen 2011
Doel bereikt?
Afronding zorgbemiddeling in Batau-Zuid
Inventarisatie zorgbemiddeling voor nieuwe huurders
Onderzoek bewoners wenselijkheid nieuwbouw in Jutphaas Wijkersloot
Tijd investeren in gesprekken met bewoners om doorstroming te stimuleren
1e kwartaal 2012
1e kwartaal 2012
ja
ja
Speerpunt 4 Problematiek rond vergrijzing
-
Oppluspakket
Voor de torenflats is een set maatregelen opgesteld om de mogelijkheid voor ouderen om langer zelfstandig in hun woning te kunnen
blijven wonen te vergroten. Het gaat om een set maatregelen inclusief basisvoorzieningen zoals een seniorenslot op de voordeur en antislip tegelvloer. Verder worden er bij het groot onderhoud gratis opties aangeboden aan de oudere bewoners zoals een verhoogd toilet,
handgrepen, thermostatische douchekraan of bovenkastjes in de keuken op een lagere hoogte. Verwacht wordt dat als het groot
onderhoud aan de torenflats in 2012 is afgerond, dat zo’n 80 woningen zijn voorzien van een set maatregelen. In de wijk Fokkesteeg, bij
de renovatie van het Gemeenschappelijk Wonen project, zijn ook dergelijk aanpassingen aangebracht aan de woningen waardoor 40
woningen opgeplust zijn.
Vanaf eind 2011 krijgen nieuwe bewoners meer inspraak bij de oplevering van een nieuwe huurwoning. De nieuwe bewoner krijgt meer
inspraak in mogelijke aanpassingen aan de woning die aangebracht worden bij mutatie. Dit zorgt voor een efficiënte inzet van middelen.
Maatregelen voor het langer zelfstandig kunnen wonen kunnen hier onderdeel van zijn.
Deel 3 Profileringsgebieden
Zorgbemiddeling
Jutphaas Wonen wil graag een bijdrage leveren om ouderen zo lang mogelijk, op een prettige manier, zelfstandig te laten wonen in hun
woning. Dit kan door technische aanpassingen, maar ook door diensten van zorg- en welzijnsinstellingen. Vaak hebben bewoners geen
compleet overzicht van alle diensten die worden aangeboden of zien door de bomen het bos niet meer. Daarom heeft Jutphaas Wonen
met zorgorganisatie Zorgspectrum afspraken gemaakt zodat zij onze bewoners kunnen informeren over de vele diensten die in Nieuwegein
aangeboden worden. In 2011 is met name zorgbemiddeling aangeboden aan bewoners die zelf hebben aangegeven hier behoefte aan te
hebben, onafhankelijk van welk complex zij wonen. Ook als medewerkers zelf signalen binnen kregen dat een huidige bewoner of nieuwe
bewoner baat zou hebben bij zorgbemiddeling is dit aangeboden. Het complexgewijs aanbieden van zorgbemiddeling zal begin 2012 in
Batau-Zuid plaatsvinden.
33
Kleinschalige nieuwbouw voor senioren
Jutphaas Wonen heeft in 2011 veel energie gestopt in de ontwikkeling van het project Bakenmonde. Het complex is specifiek aangewezen
om te ontwikkelen voor senioren. Het ontwikkelen van woningen voor senioren is van belang voor de doorstroming van ouderen uit
eengezinswoningen zodat deze vrij kunnen komen voor gezinnen. Bij de toewijzing van seniorenwoningen wil Jutphaas Wonen voorrang
verlenen aan huishoudens die een eengezinswoning achter laten. Jutphaas Wonen zal hier te zijner tijd toestemming voor vragen aan
Gemeente Nieuwegein.
Begin januari 2011 is het bewonersonderzoek voor de voorbereiding van renovatie van entrees, bergingen, balkons en kopgevels van de
torenflats in Jutphaas Wijkersloot uitgevoerd. Hierin zijn vragen kleinschalige woningbouw in de omgeving meegenomen. Hierin kwam
naar voren dat, als er kleinschalige woningbouw zou komen, dit vooral gericht moet zijn op starters en senioren. Als de huishoudens zelf
een groter belang hebben bij de nieuwbouw, omdat ze er zelf naartoe zouden kunnen verhuizen, blijkt de weerstand voor kleinschalige
nieuwbouw minder groot te zijn.
Doorstroomgesprekken
Jutphaas Wonen is in 2011 begonnen met persoonlijke gesprekken met bewoners die willen verhuizen van een eengezinswoning naar een
kleinere woning, maar daarbij knelpunten ondervinden. Het doel is om bewoners hierbij advies te geven zodat zij hun woonwensen
kunnen waarmaken. Door een beeld te krijgen waar de knelpunten liggen, kunnen algemene maatregelen getroffen worden zodat niet
alleen deze bewoners, maar ook anderen hier baat bij hebben. In 2011 zijn 10 gesprekken gevoerd. Hieruit kwam naar voren dat een deel
van de bewoners niet ingeschreven stond bij Woningnet en niet bekend was met de mogelijkheid om een woning te ruilen. Ook informatie
over huurtoeslag bij een verhoging van de huur was niet altijd duidelijk. Wij hebben dit opgepakt door hier meer over te communiceren in
ons bewonersblad en website. Ook wordt dit verder opgepakt met Gemeente Nieuwegein, Mitros en Portaal bij de verdere uitwerking van
het plan van aanpak Doorstroming voor Nieuwegein.
Speerpunt 5 Klantgestuurd werken
De medewerkers van Jutphaas Wonen staan dicht bij de klant. Persoonlijke aandacht voor bewoners is belangrijk . Medewerkers leven
zich in, in de situatie en omstandigheden van de klant en en proberen met creatieve oplossingen te komen.
Perspectief
Doelen 2011
Doel bereikt?
Meer aandacht voor nieuwe huurders in mutatieproces
Uitvoeren van 3 digitale klantenpanels
Voortzetten Jutphaas Wonen Fonds
ja
2 onderzoeken uitgevoerd
ja
Speerpunt 5 Klantgestuurd werken
Deel 3 Profileringsgebieden
-
34
Meer aandacht voor nieuwe huurders in mutatieproces
Samen met het Huurdersplatform Jutphaas is gediscussieerd over de gewenste opleverkwaliteit. Het resultaat is dat Jutphaas Wonen de
toekomstige klant meer wil betrekken bij het bepalen van de opleverkwaliteit van de woning bij oplevering. We willen uitproberen of
klanten meer tevreden zijn over de oplevering als zij betrokken zijn, en tot op zekere hoogte, zelf kunnen bepalen hoe de woning wordt
opgeleverd. Wij vinden het belangrijk dat mensen zich thuis voelen als zij de woning betrekken. Het doel hierbij is wel om de huidige totale
mutatiekosten niet hoger uit te laten vallen. Dit kan betekenen dat bewoners, als zij hoge eisen stellen aan de oplevering, een deel van de
maatregelen zelf kunnen bekostigen. Het betekent dat medewerkers van Jutphaas Wonen meer tijd zullen besteden met de nieuwe
huurders om te achterhalen wat zij belangrijk vinden. Dit is een verandering die past binnen de voorgenomen cultuuromslag waarbij we
nog meer een luisterend oor voor onze klanten zijn.
Klantenpanel
In 2010 hebben we samen met het Huurdersplatform Jutphaas een digitaal klantenpanel opgestart. In 2011 zijn de huurders van wie we
het e-mail adres hebben, uitgenodigd via een e-mail om deel te nemen aan het klantenpanel. Verder heeft er een oproep gestaan in de
bewonerskrant, en kregen alle bewoners een uitnodiging om deel te nemen in de brievenbus. In 2011 zijn twee online onderzoeken
uitgevoerd.
Het eerste onderzoek ging over het lotingssysteem en doorstroming op de woningmarkt. De respons was 43%, 96 personen hebben
deelgenomen. De resultaten van het onderzoek zijn meegenomen met de evaluatie van het lotingssysteem met de gemeente Nieuwegein,
Mitros en Portaal. De resultaten voor het onderwerp doorstroming worden meegenomen in de beleidsvorming rondom dit onderwerp.
Het tweede onderzoek vond plaats in september. Dit onderzoek ging over de informatievoorziening van Jutphaas Wonen, en dan met
name over de bewonerskrant en de website. De respons voor dit onderzoek bedroeg 34%, 145 mensen hebben deelgenomen. De
uitkomsten van het onderzoek zijn meegenomen in de bladformule van het bewonersblad en het programma van eisen en wensen voor de
nieuwe website.
Zeggenschap bij groot onderhoud
Onze visie is dat wij een positieve financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van ons vastgoed kunnen bereiken door bewoners
zeggenschap te geven over hun eigen woning en woonomgeving. Dit willen wij bereiken door bewoners zelf veel van de keuzes wat betreft
hun woning te laten maken. Bij groot onderhoud en herstructurering worden bewoners in een vroeg stadium in het proces betrokken. Ook
krijgen zij veel keuzes bij het uitzoeken van materialen, kleuren en apparatuur in de woning. Jutphaas Wonen wil graag dat bewoners zich
thuis voelen in hun woning. Dat een bewoner de woning naar eigen smaak kan inrichten helpt daar aan mee. De bewoner heeft uitgebreid
zeggenschap gekregen over de keuzes van de afwerking van het interieur. Deze manier van klantsturing maakt ondertussen een vast
onderdeel uit van de bedrijfsvoering.
Deel 3 Profileringsgebieden
Jutphaas Wonen Fonds
Het Jutphaas Wonen Fonds is een budget dat ingezet kan worden voor een project of activiteit dat ten goede komt aan huurders of een
deel van de huurders van Jutphaas Wonen. In 2011 is dit budget ingezet om huurders te belonen die al meer dan 35 jaar een huurwoning
van ons huren, trouw hun huur betalen en geen overlast veroorzaken. Zo wil Jutphaas Wonen waardering tonen voor deze bewoners. Dit
wordt geacht normaal gedrag te zijn, maar wordt zeker niet door alle huurders nageleefd. Trouwe huurders kosten de woningcorporaties
minder tijd en daardoor minder geld. Een extra investering voor deze bewoners is daarom op zijn plaats. Jutphaas Wonen heeft vijf
bewoners de gelegenheid gegeven een bedrag van circa € 1.000 te besteden aan maatregelen die de woning of de woonomgeving ten
goede komt. De investering moet bijdrage aan het woongenot. 78 bewoners voldeden aan de criteria. Door middel van loting zijn 5
adressen uitgekozen. De bewoners waren heel enthousiast. Zij hebben het bedrag besteed aan radiatoren, verhoogde toiletpot en -brillen,
wandschouw afzuigkap, thermostatische douchemengkraan, kamerthermostaat, badmeubel en materiaal zoals tapijt, zeil, lak en verf. Het
doel was om 5 x € 1000,- te investeren. Het bedrag is uiteindelijk uitgekomen op € 4.896,-.
35
Klantsturing ingebed in standaard procedures
Jutphaas Wonen wil in de toekomst meer doen dan klantsturing bij een interieuraanpak. Het ook bij andere procedures standaard zijn,
zoals bijvoorbeeld bij het mutatieproces. Verder is er in 2011 begonnen met een klantenpanel aan de slag te gaan zodat we de wensen van
de klanten meer in beeld gebracht worden.
Jutphaas Wonen is van een maatschappijgerichte naar een maatschappijgedreven organisatie aan het veranderen. Dit betekent nog meer
en regelmatiger in dialoog gaan met onze belanghouders om de behoeften te inventariseren en de opgave te definiëren. Het betekent dat
we nog meer naar de mensen toe gaan zodat we nog beter weten wat er speelt. Dit betekent een open houding en nog meer
communiceren over onze voornemens en onze resultaten.
Positieve impulsen geven
De medewerkers van Jutphaas Wonen kennen een sterke sociale betrokkenheid met de bewoners. Centraal staat dat de bewoner
geholpen en geadviseerd moet worden. Belangrijk hierbij is dat we bewoners begeleiden en zorgen voor vertrouwen. Dit vraagt om een
juiste en adequate behandeling. Betekenis voor de klant ligt vaak in de kleine dingen die we doen.
5.
Perspectief voor wijken en samenleven
Perspectief bieden aan wijken betekent dat we kansen in buurten moeten benutten. Het betekent het ombuigen van een negatieve
dynamiek in een buurt naar een positieve ter bevordering van de leefbaarheid. Door onze betrokkenheid bij bewoners weten we wat er
speelt in de wijken. Woongenot en de daarmee samenhangende financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van woningen wordt
immers in belangrijke mate bepaald door de leefbaarheid van de omgeving. Hier ligt dan ook een belangrijke kans voor Jutphaas Wonen.
Jutphaas Wonen trekt op met mensen die het beste voor hebben met hun wijk. We trekken samen op om daadkrachtig de leefbaarheid in
de wijk op tal van manieren te versterken. Dit betekent letterlijk vaker in de wijk aanwezig zijn, vaker met bewoners naar buiten, vaker
overleggen met andere professionals in de wijk. Alleen dan, als je echt weet wat er in een wijk speelt en de vraag vanuit de bewoners zelf
komt, kan de sociale en economische vitaliteit van de wijk verbeteren.
Speerpunt 6 Wijkgericht werken vanuit een klantgestuurde visie
Deel 3 Profileringsgebieden
Het grootste deel van onze bewoners is tevreden over de kwaliteit van hun woning. De aandacht verschuift daardoor naar de kwaliteit van
de woonomgeving de buurt en de wijk. Jutphaas Wonen voelt zich mede verantwoordelijk voor het prettig wonen in de wijk. Samen met
andere partijen zoals de bewoners, gemeente, de politie, zorg- en welzijnsinstellingen en scholen verbeteren we de leefbaarheid in
buurten en wijken. We zetten ons gezamenlijk in voor wijken die veilig zijn, wijken waar mensen in harmonie leven en thuis zijn, wijken
waar mensen trots op zijn.
36
Perspectief
Doelen 2011
Doel bereikt?
Actief blijven binnen stuurgroep en projectgroep woonservicezones
Afstemming projecten in de wijk Jutphaas Wijkersloot
Gedeeltelijk
ja
Speerpunt 6: Wijkgericht werken
-
Integrale wijkaanpak
Woonservicezones
Gemeente Nieuwegein wil in samenwerking met andere professionele partijen zorgen dat alle wijken in Nieuwegein onderdeel worden van
één van de vijf woonservicezones. Voor inwoners die geen professionele ondersteuning nodig hebben is het belangrijk dat er een zo
laagdrempelig mogelijk aanbod van informatie, advies en diensten is. Voor het aanpakken van complexe problemen op het gebied van
wonen, welzijn en zorg in de wijk is samenwerking tussen partijen nodig. De samenwerking tussen de professionele organisaties wordt
vormgegeven in de taakgroep, projectgroep en de stuurgroep woonservicezones. Wij willen vooral kennis leveren en vinden het belangrijk
dat er tussen partijen afstemming plaatsvindt. Deze afstemming wordt binnen de taakgroep en stuurgroep van de woonservicezones
mogelijk gemaakt.
Wijkaanpak Jutphaas Wijkersloot
Jutphaas Wijkersloot is één van de aandachtswijken in Nieuwegein voor de stedelijke woon- en leefomgeving. De komende jaren staan in
het teken van de uitvoering van deze gebiedsvisie die in mei 2009 is vastgesteld. Eind 2009 is de gebiedsvisie vertaald in een
uitvoeringsstrategie. Kern van deze strategie is dat middels de realisatie van 8 kernprojecten de hoofddoelstelling “het behouden en
versterken van de leefbaarheid en vitaliteit in de wijk Jutphaas Wijkersloot” gerealiseerd wordt. De aanpak van deze wijk is belangrijk voor
ons omdat een kwart van ons woningbezit zich in deze wijk bevindt. De toekomstige kwaliteit van het wonen van onze huurders in deze
wijk is daarom sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in dit gebied.
De gemeente Nieuwegein heeft een provinciale subsidie ontvangen voor de wijk Jutphaas Wijkersloot. In een periode van 5 jaar wordt dit
geld ingezet voor het verbeteren van de leefbaarheid van het middendeel van de wijk. Dit is het deel waar Jutphaas Wonen bezig is met
groot onderhoud van de vier torenflats. Deze subsidie is voor verbetering van de aanpak van de openbare ruimte en wordt besteed aan
groen, speelvoorzieningen, ontmoetingsplekken en het bevorderen van beweging. De gemeente Nieuwegein , Jutphaas Wonen en Mitros
hebben in 2011 de ontwerpen en planningen van de verschillende projecten in de wijk nauw met elkaar afgestemd. Verwacht wordt dat
door deze onderlinge samenwerking de uitvoering soepeler verloopt en het resulteert in een beter ontwerp en kwaliteitsimpuls.
Wijknetwerken en wijkplatforms
Jutphaas Wonen heeft bezit in zeven wijken in Nieuwegein. Wij vinden het belangrijk op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen in de
wijk, de problematiek die er speelt en, waar mogelijk, oplossingen te bieden. De bijeenkomsten van wijknetwerken en wijkplatforms geven
ons ook de gelegenheid om onze ideeën en plannen te presenteren. In 2011 zijn medewerkers nog meer dan voorheen aanwezig geweest
bij bijeenkomsten van wijknetwerken. Dit wordt in 2012 voortgezet.
Het overleg met huurders vindt dagelijks en vaak op informele wijze plaats. Dit is van groot belang voor Jutphaas Wonen om te weten
welke vraagstukken er spelen bij de bewoners en om een beeld te vormen van de opgave voor de buurten en wijken. Ook is er regelmatig
overleg met het Huurdersplatform Jutphaas en bewonerscommissies. Dit is formeel geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst Jutphaas
Wonen en Huurdersplatform Jutphaas. Naast de overlegmomenten is hier ook in aangegeven wanneer deze huurderorganisaties
informatie-, advies- of instemmingsrecht hebben.
Huurdersplatform
Het jaar 2011 is gestart met een inspirerende excursie naar de wijk IJburg in Amsterdam voor het Huurdersplatform en de Raad van
Commissarissen gezamenlijk. Het thema was vernieuwende architectuur en creatieve oplossingen voor ruimtelijke problematiek.
Deel 3 Profileringsgebieden
Zeggenschap en Participatie
37
Het Huurdersplatform Jutphaas is in 2011 weer een belangrijke sparringpartner geweest voor Jutphaas Wonen. Het huurdersplatform
heeft een discussiebijeenkomst gehad met de Raad van Commissarissen met als thema het duurzaam business model van Ortec en de zin
en onzin van prestatieafspraken.
Op bestuurlijk niveau is er in 2011 vier maal regulier overleg gevoerd met het Huurdersplatform Jutphaas. Tijdens de reguliere overleggen
zijn o.a. de volgende onderwerpen besproken:
 De visitatie

Onderhoudsbegroting 2012

De nieuwe Europese regelgeving bij woonruimteverdeling

Het digitaal klantenpanel

De prestatieafspraken 2011-2014

De nieuwbouw en transformatieplannen
Deel 3 Profileringsgebieden
Op 27 oktober 2011 heeft het Huurdersplatform Jutphaas samen met Jutphaas Wonen een zeer goed bezochte “speeddate” avond
gehouden. Ruim 100 huurders hebben gehoor gegeven aan onze oproep om in discussie te gaan, vragen te stellen of tips te geven aan
onze corporatiemedewerkers, wethouders, politie, wijknetwerken en wijkmanagers. Ruim 145 vragen en opmerkingen hebben we mee
terug kunnen nemen. Deze zijn gesorteerd naar acute vragen die op korte termijn beantwoord moeten worden en de vragen die wat meer
tijd vergen. Het grootste deel van de vragen ging over het onderhoud van de woning, verkeer en parkeeroverlast, onderhoud van de
groenvoorzieningen, verlichting en overlast van mensen in uw omgeving. Het Huurdersplatform en Jutphaas Wonen kijken terug op een
geslaagde, gezellige, misschien wat rommelige, maar zeker een leerzame avond. Nog meer dan voorheen is er inzicht gekregen in de
prioriteiten van het wonen van onze huurders. Naar
aanleiding van deze avond is het voornemen om ook in de
toekomst regelmatig op een laagdrempelige manier contact
te houden met de huurders.
38
“Speeddate”avond, 27oktober 2011.
Bewonerscommissies
Bewonerscommissies zijn voor Jutphaas Wonen de schakel tussen de organisatie en de wijk. Daarom vindt Jutphaas Wonen het belangrijk
om goede contacten met bewoners te hebben en hun inspraak goed te organiseren. Jutphaas Wonen houdt structureel overleg met de
volgende bewonerscommissies.
Bewonerscommissie
Nieuw Vreeswijk
Toelichting
Met de bewonerscommissie is maandelijks contact met Senior en (interim) voorzitter over nieuwe en lopende zaken.
Componisten
Zuilenstein
Bewonerscommissie Componisten Zuilenstein heeft 4 leden. Het is een slapende commissie maar altijd beschikbaar
voor raad en daad. Deze bewonerscommissie is altijd vertegenwoordigd tijdens het huurdersplatform en het
wijkplatform.
Torenflats
BC heeft 5 leden en is zeer actief. De leden zijn ook vrijwilligers in de Luifel en zitten allen ook in de Bewonersgroep.
Tijdens het wekelijkse spreekuur van Jutphaas Wonen zijn altijd meerdere BC commissieleden aanwezig,
De Bewonersgroep bestaat uit 8 leden en komt ca. 1 X in 2 maanden bijeen en fungeert als klankbordgroep voor het
groot onderhoud van zowel het exterieur als het interieur en de sociale aspecten van de Torenflats.
Dit jaar zijn servicekosten, groot onderhoud en de aanloopfase voor de plintaanpak, intensief besproken.
Schermerhornpark
Dit complex seniorenappartementen heeft bewonerscommissie die bestaat uit 5 leden. In 2011 is gesproken over de
cylinders van de nooduitgangen en de leefbaarheid in het complex. De BC fungeert als klankbuis naar Jutphaas
Wonen.Door middel van een nieuwjaarsreceptie informeert de bewonerscommissie haar achterban.
Doorslag
De bewonerscommissie bestaat uit 7 leden. De jongerenoverlast in de wijk hebben ook de gemoederen van de BC
bezig gehouden.
Helaas heeft deze wijk nog steeds geen nieuwe bewonerscommissie.
Gemeenschappelijk
Wonen
In 2011 is intensief overleg geweest met de renovatiecommissie over de renovatie. Nu alle woningen in
Gemeenschappelijk Wonen project zijn opgeleverd is de renovatiecommissie in december 2011 gestopt. Afgesproken
om in januari 2012 een regulier overleg op te starten met een afvaardiging van bestuur en
woningtoewijzingscommissie.
Positieve impulsen geven aan de wijk
De investeringen en initiatieven van Jutphaas Wonen op wijkniveau hebben een uitstraling naar de mensen en de stad. Onder het motto
‘prachtige wijken’ zet Jutphaas Wonen in op het geven van impulsen op wijkniveau. Een gebiedsgerichte strategie kan nodig zijn om een
negatieve dynamiek in een buurt om te buigen in een positieve, ter bevordering van de leefbaarheid. Steeds vaker betrekken we klanten
bij vraagstukken in de buurt. Woongenot en de daarmee samenhangende financiële en maatschappelijke waardeontwikkeling van
woningen wordt immers in belangrijke mate bepaald door de leefbaarheid van de omgeving.
Deel 3 Profileringsgebieden
Batau-Zuid
39
6.
Perspectief voor stad en voorzieningen
Perspectief voor de stad betekent dat we Nieuwegein de impulsen geven die het nodig heeft om ook in de toekomst een aantrekkelijke
woonplaats te blijven. Dit kunnen wij niet alleen. Samenwerking met andere partijen is hier van groot belang. De kracht van Jutphaas
Wonen ligt in de lokale binding die we hebben.
Prestatieafspraken 2011 - 2014
Wil Nieuwegein in 2030 een stad zijn met een eigen identiteit die verbindt en kwaliteit uitstraalt” (Structuurvisie 2030) dan zullen
gemeente, corporaties en andere partijen moeten investeren. Het doel van de prestatieafspraken tussen gemeente en de drie
woningcorporaties Jutphaas Wonen, Mitros Nieuwegein en Portaal, is om te komen tot concrete afspraken die bijdragen aan het
streefbeeld voor 2030. De looptijd van de prestatieafspraken beperkt zich tot de periode 2011-2014. Echter, gemeenten en corporaties
houden rekening met het streefbeeld dat een horizon heeft dat veel verder weg ligt.
Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de werkelijke en verwachte voorraadontwikkeling zodat er een basis is voor goede keuzes. Er is
overleg geweest met belanghebbenden zoals zorgpartijen, huurderverenigingen en specialisten binnen de gemeente Nieuwegein. Er zijn
scenario’s opgesteld voor een gezamenlijke visie; gaan we vooral insteken op het ontwikkelen voor senioren of willen we de ontgroening
tegengaan. Gekozen is voor het laatste met daarbij ook een substantiële inspanning op het gebied van wonen en zorg voor ouderen. In
een aparte werkgroep is extra aandacht besteed aan de combinatie Wonen, Welzijn, Zorg.
Eind 2011 is de prestatieovereenkomst 2011 – 2014 ondertekend
door Gemeente Nieuwegein, Jutphaas Wonen, Mitros Nieuwegein
en Portaal. Al gedurende 2011 zijn partijen aan de slag gegaan met
voorbereidingen voor de verdere uitwerking van de afspraken. Zo is
er een plan van aanpak gemaakt voor het uitwerken van
maatregelen die de doorstroming bevorderen.
Deel 3 Profileringsgebieden
Afgesproken is dat de voortgang van de afspraken jaarlijks worden
gemonitord, overlegd worden met de huurderskoepels en
voorgelegd worden aan de gemeenteraad.
40
Ondertekening Prestatieovereenkomst 2011 -2014
Mobiliteit en doorstroming
In Nieuwegein, maar ook in de gehele regio Utrecht, is er een beperkte doorstroming van huurders naar een andere, meer passende, huurof koopwoning. Dit kan komen door de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen in de regio, door de beperkte financiële
mogelijkheden of omdat er geen geschikte woningen zijn op de gewenste locatie. Jutphaas Wonen zoekt samen met Mitros Nieuwegein
en Portaal naar instrumenten en middelen om doorstroming te bevorderen.
In 2011 waren er binnen het bezit van Jutphaas Wonen minder leeggekomen woningen dan in 2010. De mutatiegraad in 2011 was,
exclusief de woningen in het gerenoveerde Gemeenschappelijk Wonen complex, 6,1%. In 2010 was dit 7,0%. Het gemeenschappelijk
wonen complex wordt niet meegenomen omdat bewoners daar gedwongen moesten verhuizen in verband met de renovatie.
Opvallend is het aantal mutaties van jongerenwoningen. Er zijn 4 van de 20 jongerenwoningen leeggekomen. De afgelopen jaren waren er
nauwelijks opzeggingen van het huurcontract. De woningen zijn in 2005 opgeleverd en dit is een natuurlijke doorstroming van jongeren die
na verloop van tijd groter willen wonen. Ook zijn er relatief veel vrije sector woningen verhuurd in 2011; in totaal 17 woningen. We
hebben 10 opzeggingen van de vrije sector woningen ontvangen en 7 woningen werden na mutatie verhuurd in de vrije sector in plaats
van als sociale huurwoning..
We hebben 110 opzeggingen ontvangen waarvan o.a. 1 atelier, 2 garages, 2 Fokuswoningen, 2 woningen in beheer van derden, 2 MIVA
(Minder Valide) woningen, 4 jongeren woningen, 3 seniorenwoningen, 10 woningen in het Gemeenschappelijk Wonen complex en er zijn 6
verzoeken tot woningruil geweest.
Inkomensgrens voor sociale huurwoningen
Conform de nieuwe Europese regelgeving mogen we 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen
boven de inkomensnorm van € 33.614,--. Hierbij hebben urgent woningzoekenden voorrang. Van de in 2011 158 toegewezen woningen
zijn er 10 sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de norm. Dit is 6,33 %. Zes van deze
woningzoekenden hadden een urgentie. Het aantal opzeggingen verschilt van het aantal toewijzingen doordat er in het Gemeenschappelijk
Wonen complex nieuwe woningen zijn opgeleverd.
Mutatiegraad
12,0%
10,0%
2006
Bron: Jutphaas Wonen
11,8%
9,0%
2007
2008
2009
7,0%
6,9%
2010
2011
Deel 3 Profileringsgebieden
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
41
Bijzondere doelgroepen
Jutphaas Wonen wil ook klanten die behoren tot de bijzondere doelgroepen een perspectief bieden. Jutphaas Wonen verhuurt 215
woningen aan bijzondere doelgroepen. Onderstaand een overzicht van de onderverdeling:
Aantal en doelgroep
121 Seniorenwoningen
Toelichting
Inclusief 3 woningen voor SBWU . Seniorenwoningen zijn bestemd voor huurders met een leeftijd boven 55 jaar.
22 Jongerenwoningen
Inclusief 2 woningen voor SBWU. Jongerenwoningen zijn voor bewoners die bij toewijzing jonger zijn dan 35 jaar.
18 MIVA woningen
Dit zijn Minder Valide woningen. Woningen geschikt voor rolstoelgebruikers
15 Fokuswoningen
De bewoners wordt de woning toegewezen via Stichting Fokus. De bewoners hebben 24 uurs zorg nodig. Woningen
zijn toegankelijk voor rolstoelgebruikers en aangepast aan de behoefte van de bewoners.
De woningen zijn bedoeld voor een zorgbehoevende en hun mantelzorgers
6 Kangoeroewoningen
6 Libellewoningen
21 wooneenheden voor
Humanitas DMH
3 voor SBWU (Stichting
Beschermende
Woonvormen Utrecht)
3 woningen voor
Stichting Reinaerde
De woningen zijn bedoeld voor bewoners die een grote woning achterlaten, die wel dicht in de buurt van een vriend,
vriendin of familielid willen wonen, maar daar geen gemeenschappelijke huishouden mee willen voeren.
In het Gemeenschappelijk Wonen project in Fokkesteeg zijn 21 zelfstandige wooneenheden bestemt voor cliënten
van Humanitas DMH
SBWU biedt begeleiding en huisvesting aan mensen met psychiatrische en/of verslavingsproblemen. Deze 3
woningen zijn exclusief de 5 eerder genoemde woningen in senioren- en jongerencomplex.
Stichitng Reinaerde is de zorgorganisatie in de regio Utrecht die zich richt op kinderen, jeugd en volwassenen die
ondersteuning nodig hebben bij werk, dagbesteding en wonen.
Totaal 215 woningen
Bron: Jutphaas Wonen
Deel 3 Profileringsgebieden
In 2011 zijn 21 woningzoekenden met een urgentie gehuisvest. Ruim de helft hiervan had een medische urgentie.
42
Voor 2011 was de taakstelling huisvesten statushouders 9. Eind 2011 hebben we 4 taakstellers gehuisvest. De reden van het verschil komt
doordat in eerder genoemde 9 statushouders een aantal mensen is opgenomen die op gezinshereniging wachten. De procedure hiervan is
nog niet afgerond. Voor 2012 moeten we 8 statushouders huisvesten, inclusief 5 statushouders over 2011.
Speerpunt 7 Groei maar wel lokaal
Jutphaas Wonen kiest voor groei, maar wel binnen Nieuwegein. We blijven een kleine corporatie. Zo kunnen we flexibel blijven werken.
Lokale verankering betekent voor ons dat we betrokken zijn en weten wat er speelt in Nieuwegein als geheel en binnen de wijken.
Doelen 2011
Perspectief
Speerpunt 7 Groei maar wel lokaal
- Iepenhoeve: investeren in verdere ontwikkeling, haalbaarheid en uitwerking ontwikkeltraject
- Bakenmonde: investeren in verdere ontwikkeling, haalbaarheid en uitwerking van het ontwikkeltraject.
Doel bereikt?
Gedeeltelijk
ja
Iepenhoeve (voorheen Heidehal)
Jutphaas Wonen is eigenaar van een bouwlocatie dat deel uitmaakt van de sporthallen De Heidehal in de wijk Blokhoeve. De
ontwikkelingen op de locatie Iepenhoeve zijn gestagneerd. De geluidsoverlast van de omliggende bedrijven is hiervan de belangrijkste
oorzaak. Een aantal aangrenzende bedrijven heeft een vergunning voor het organiseren van evenementen. De geluidsoverlast die hierdoor
veroorzaakt kan worden, is een barrière voor de realisatie van de woningen van Jutphaas Wonen zoals was voorgesteld in het
stedenbouwkundig plan. Eind 2011 is duidelijk geworden dat dit probleem niet op korte termijn opgelost wordt. Om deze reden zal
Jutphaas Wonen in 2011 1 miljoen euro afwaarderen op deze locatie.
Getronicsgebouw Bakenmonde
Begin 2011 is, na meerdere haalbaarheidsonderzoeken te hebben uitgevoerd, de beslissing genomen om de in 2007 aangekochte
kantoorgebouwen aan de Bakenmonde niet te slopen, maar te transformeren naar woningen. De kantoorgebouwen zijn samen met Bohan
projectontwikkeling en Achmea Vastgoed gekocht. Jutphaas Wonen wil onafhankelijk van de andere partijen verder met de ontwikkeling
van een deel van de kantoren. Juridisch wordt uitgezocht hoe dit mogelijk is. Voor het deel van de kantoren dat wij willen transformeren is
een plan gemaakt door een bureau dat gespecialiseerd is in het transformeren van kantoorgebouwen. Volgens dit plan zullen er 42
senioren woningen worden gerealiseerd, verdeeld over 4
verdiepingen. Er zal gebruik worden gemaakt van de bestaande
parkeergarage.
Getronicsgebouw Bakenmonde
Deel 3 Profileringsgebieden
Jutphaas Wonen heeft voor het project Bakenmonde in 2011 €
20.453 totaal uitgegeven aan kosten. De inkomsten uit verhuur
van het gebouw waren € 38.605.
43
Acquisitie
In de gemeente Nieuwegein zijn weinig onbebouwde locaties voorhanden waar woningbouw gerealiseerd kan worden. De vele
leegstaande kantoren en bedrijfsruimten vormen echter een groot potentieel aan kubieke meters voor de ontwikkeling van woningen.
Naast het al in ontwikkeling zijnde project Bakenmonde, is Jutphaas Wonen in 2011 verder op zoek gegaan naar kantoren die mogelijk
getransformeerd kunnen worden naar woningen. Jutphaas Wonen heeft in 2011 gekeken naar de mogelijkheden voor de aankoop en
transformatie van kantoorgebouwen in de wijk Merwestein.
Gezien de locatie, maar ook vanwege de bouwkundige opbouw van de panden in Merwestein, is gekeken naar de mogelijkheden voor
huisvesting van jongeren. De behoefte aan huisvesting onder de groep jongeren die werk hebben is groot. Door een extern bureau is een
ontwerp gemaakt voor de transformatie van één van de kantoren naar 25 woningen voor de klantgroep jongeren. Dit ontwerp ligt bij
Gemeente Nieuwegein om de benodigde vergunningen te krijgen. Jutphaas Wonen zal alleen het kantoorgebouw aankopen als er een
omgevingsvergunning wordt afgegeven.
Voor de transformatie van een ander kantoorgebouw heeft SBWU (Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht) belangstelling
om circa 26 appartementen door ons te laten ontwikkelen op deze locatie. Er zal onderzoek gedaan naar de haalbaarheid, de risico’s
en de onderlinge voorwaarden en eisen voor afname van het kantoor. Jutphaas Wonen heeft voor de acquisitie van deze kantoren in
2011 € 12.779 uitgegeven.
Speerpunt 8 Vernieuwing
Jutphaas Wonen is continu op zoek naar producten en diensten die passen bij de behoefte van de klant en worden ontwikkeld in
samenwerking met de klant.
Perspectief
Doelen 2011
Doel bereikt?
Voorbereiden werkzaamheden voor pilot energiebesparing
Ontwikkel duurzaamheidbeleid
ja
Nee, 1e kwartaal 2012
Speerpunt 8 Vernieuwing
-
Deel 3 Profileringsgebieden
Energiepilot
Jutphaas Wonen is bezig nieuwe ontwikkelingen op gebied van energiebesparing en verlagen van woonlasten in onze eigen omgeving te
testen door energiebesparende maatregelen te implementeren in 3 woningen in de wijk Zuilenstein. De resultaten op het gebied van
energiebesparing worden gemeten. Aan de hand daarvan wordt een plan gemaakt voor mogelijke energiebesparing in andere complexen.
We onderzoeken wat wel en ook wat niet voor Jutphaas Wonen en haar bewoners toepasbaar, bruikbaar, betaalbaar is en ook effectief
rendeert. Daarnaast zijn er steeds nieuwe innovatieve ontwikkelingen met name rond installaties op het terrein van energiebesparing.
44
Jutphaas Wonen heeft bewoners benaderd in een deel van de wijk Zuilenstein en mensen uitgenodigd mee te doen met de pilot. Voor de
energiebesparende maatregelen worden bij deze pilot geen huurverhoging of kosten berekend. Drie huishoudens zijn bereid mee te
werken en ons over de benodigde informatie en gegevens, zoals jaarverbruiken en comfort-ervaringen, te voorzien. Er is een
adviesbureau geselecteerd om per woning een voorstel te doen voor maatregelen die de energiekosten voor de bewoners zullen
verlagen. Besloten is om bij de drie woningen al het glas te vervangen door HR ++ isolatieglas, vloerisolatie aan te brengen in de
kruipruimte en kierdichting aan te brengen bij de kozijnen. Verder gaan we in één woning een ventilatiewarmtepomp plaatsen , in één
woning een vraaggestuurde CO2 ventilatiesysteem en een warmte pomp die de warmte uit de buitenlucht haalt en in de derde woning
komt een decentrale WTW (Clima-rad ) en ca. 6m2 PV-cellen op het dak.
Door asbest in de kruipruimte en asbesthoudende ventilatiekanalen is het ons niet gelukt deze werkzaamheden in 2011 uit te voeren en is
de uitvoering verplaatst naar begin 2012.
Duurzaamheidbeleid
Het thema duurzaamheid verdient meer duidelijkheid in ambitie, proces en draagvlak binnen de organisatie. Duurzaamheid is een breed
begrip en focus en kaders vastleggen is belangrijk. Daarnaast is nadrukkelijk de koppeling met de verduurzaming van de
vastgoedportefeuille nodig en tellen ook de gemaakte prestatieafspraken (lokaal en nationaal) mee. Een extern bureau is gevraagd om te
helpen bij het maken van een verdiepingsslag in focus en ambitie op dit thema. Dit is niet in 2011 gestart, maar verschoven naar begin
2012 zodat het nieuwe hoofd van de Afdeling Vastgoed hier vanaf het begin bij betrokken is.
Ineke de Groot van Huurdersplatfrom Jutphaas in gesprek met burgemeester van Nieuwegein Frans Backhuijs
Deel 3 Profileringsgebieden
Positieve impulsen geven
Jutphaas Wonen wil samen met andere partijen nieuwe impulsen geven aan de stad Nieuwegein. Dit vraagt tijd, ruimte, geld en
afstemming. Gezamenlijk zetten we ons in voor een aantrekkelijk Nieuwegein. Nieuwbouw, herstructurering en onderhoud zijn belangrijke
fysieke impulsen. De afstemming hiervoor gebeurt door gezamenlijk, met bewoners, visies te formuleren. Maar er wordt ook hard
gewerkt aan het geven van impulsen om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Dit heeft een positieve uitstraling naar de stad als
geheel. Door bewoners ook perspectief te bieden op sociaal en financieel gebied zullen bewoners prettiger wonen in Nieuwegein. Daarom
zijn de activiteiten van Jutphaas Wonen niet alleen gericht op het technische beheer, maar richten wij ons op impulsen geven aan wonen in
brede zin.
45
Deel 4 Jutphaas Wonen als organisatie
7.
Organisatie
Om onze missie “een positieve maatschappelijke en/of financiële waardeontwikkeling van het vastgoed” optimaal invulling te geven is
een goede organisatie nodig. Een goede organisatie betekent voor ons dat we flexibel zijn, waardoor we kunnen inspelen op
ontwikkelingen binnen Nieuwegein en kunnen inspelen op de wensen van onze bewoners. Het betekent een organisatie die betrokken is
bij wat er speelt bij onze bewoners en de ontwikkelingen in Nieuwegein. Een goede organisatie vraagt gedegen kennis bij medewerkers en
de voortdurende ontwikkeling van potenties en deskundigheid.
Speerpunt 9 Professionalisering van de organisatie
De kennis, effectiviteit en professionele houding van medewerkers van Jutphaas Wonen zijn belangrijk voor de dienstverlening richting
bewoners, voor de financiële effectiviteit en voor de bijdrage van Jutphaas Wonen aan een kwalitatief hoog woonniveau in Nieuwegein.
Het is daarom belangrijk te blijven investeren in de professionalisering van de organisatie.
Perspectief
Doelen 2011
Doel bereikt?
Van een maatschappijgerichte naar een maatschappijgedreven corporatie
Visitatie van Jutphaas Wonen
Zes procedures verbeteren en implementeren
Herziening standaardbrieven en formulieren die bij de vastgelegde procedures horen
Verbeteren website
Intensieve communicatie bij Groot Onderhoud
Opgestart
ja
ja
ja
Gedeeltelijk
ja
Speerpunt9 Professionalisering
Deel 3 Profileringsgebieden
Personeel en organisatie
Het jaar 2011 was een enerverend jaar voor de personele bezetting bij Jutphaas Wonen. De organisatie, die 1 januari 2011 nog 22
medewerkers telde, nam gedurende het jaar afscheid van 6 medewerkers (hoofd en opzichter bij de afdeling Vastgoed en een senior,
telefoniste/receptioniste en administratief medewerkster en mutatieopzichter bij de afdeling Wonen) wat een forse impact voor de
organisatie heeft gehad. De mutatieopzichter verliet de organisatie na een dienstverband van 34 jaar. Hem werd een passend afscheid
aangeboden door onder andere een receptie en diner.
Er werden twee nieuwe medewerkers voor 32 uur per week (opzichter en inspecteur Techniek bij de afdeling Vastgoed) aangenomen. De
sollicitatieprocedure voor een nieuw hoofd Vastgoed werd in november succesvol afgerond en de nieuwe medewerker is 1 februari 2012
voor 32 uur per week in dienst getreden.
46
Op 31 december 2011 waren er 18 medewerkers in dienst (10 vrouwen en 8 mannen). De gemiddelde leeftijd bedroeg ongeveer 43 jaar.
14 medewerkers werken parttime. Er waren op 31 december 2011 geen openstaande vacatures. Net als in het jaar 2010 zijn er voor de
reguliere werkzaamheden geen gedetacheerde medewerkers ingehuurd. De in vele jaren opgebouwde kennis is bij de medewerkers
bekend en gedocumenteerd. Er werkt op 31 december 2011 één gedetacheerde parttime (16 uren per week) aan projecten bij de afdeling
Vastgoed. Het aantal formatieplaatsen was in 2011 gemiddeld 17,04. FTE (2010: 18.36 FTE)
Medewerkers werden, net als voorgaande jaren, gestimuleerd zichzelf aantrekkelijk te houden op de arbeidsmarkt door het volgen van
cursussen. Zo werden er o.a. opleidingen gevolgd over Verf & onderhoud, Arbopreventie en voor het opname energielabel woningbouw
(EPA).
Naar aanleiding van het in 2010 ingezette cultuurtraject kreeg een aantal medewerkers een andere werkplek en werden er flexplekken
gecreëerd. In het kader van het cultuurtraject zijn er twee gesprekken geweest met de vakbond FNV.
De functioneringsgesprekken gingen dit jaar voor het eerst vergezeld van “feedbackformulieren” wat een breder beeld opleverde hoe
collega’s over een medewerker dachten. Alle medewerkers hebben in 2011 een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad met hun
leidinggevende.
In 2011 gingen beide BHV-ers op cursus en werd er een nieuw ontruimingsplan opgesteld. Er werd een defibrillator aangeschaft en 6
medewerkers hebben cursus gekregen over het werken met het apparaat.
Er zijn in 2011 vier personeelsbijeenkomsten geweest waarbij de medewerkers werden geïnformeerd over actuele zaken.
Ziekteverzuim.
Jutphaas Wonen werkt samen met MaetisArdyn te Houten om het ziekteverzuim te registeren en indien nodig te begeleiden. Het
ziekteverzuim bedroeg in 2011 2,52% (2010 3.33%). In 2011 was er één langdurig zieke waarbij het probleem niet arbeidsgerelateerd was.
De verzuim frequentie bedroeg 1,82 Dat betekent dat medewerkers zich gemiddeld 1,82 keer per jaar hebben ziek gemeld.
Geschillencommissie
De samenstelling en de werkwijze van de geschillencommissie is geregeld in het Geschillenreglement die ook op de website van Jutphaas
Wonen te vinden is.
Er kwamen in het jaar 2011 twee meldingen binnen bij de secretaris van de Geschillencommissie. Bij navraag bleek dat beide geschillen ook
door de betreffende afdelingen opgelost konden worden. Dit leidde ertoe dat beide klachten door de huurders werden terug getrokken.
Procedures en werkprocessen
In de werkprocessen worden afspraken gemaakt over hoe we met onze klanten omgaan, met welke partijen we samenwerken en wat we
van onze collega’s verwachten. Procedures en werkprocessen maken taken en verantwoordelijkheden duidelijk.
In 2011 is gewerkt aan de procedures mutatie, reparatieverzoeken, factuurafhandeling, betalingen, meerjarenonderhoudsbegroting,
uitvoeren planmatig onderhoud, salarisadministratie, afrekenen servicekosten en overlast. Samen met de procedures rond huurincasso en
post & archief komt het totaal aantal procedures dat beschreven is op 11.
Deel 3 Profileringsgebieden
Cultuurverandering
Jutphaas Wonen wil zich ontwikkelen naar een maatschappijgedreven organisatie. Dit betekent dat Jutphaas Wonen werkt vanuit een
innerlijke drang om de kwaliteit van wonen te verbeteren, vooral voor die mensen die in de vrije sector niet terecht kunnen. De kwaliteit
van wonen wordt daarbij breed gedefinieerd, waarbij de verbetering van leefbaarheid in samenspraak met belanghouders voorop staat.
Jutphaas Wonen geeft er blijk van te weten wat er speelt en staat open voor de omgeving en is helder in waar ze voor staat, wat ze doet en
wat ze bereikt. Een maatschappijgedreven organisatie is ondernemend en zoekt voortdurend naar nieuwe wegen om haar
maatschappelijke doelen waar te maken.
Dit stelt eisen aan de inrichting van de organisatie en aan de houding en gedrag van de medewerkers. In 2011 heeft een herinrichting van
de organisatie plaatsgevonden met als doel om meer medewerkers te kunnen inzetten om naar buiten te treden en in te spelen op
signalen vanuit de samenleving. Om te komen tot een verandering van houding en gedrag van medewerkers zijn in 2010 drie
kernwaarden geformuleerd: ”midden in de maatschappij”, ”een luisterend oor” en “betrouwbaar”. Deze drie kernwaarden zijn in 2011
verder uitgewerkt. Door middel van bijeenkomsten voor de organisatie als geheel en per afdeling wordt gewerkt aan een bewustwording
van ieders gedrag en de mogelijke verbeteringen om beter aan de kernwaarden te voldoen.
47
De procedure verkoop stond ook op de planning, maar deze is niet beschreven. Reden hiervoor is dat Jutphaas Wonen momenteel geen
woningen verkoopt. Voor de procedures mutatie en reparatieverzoeken is een aantal verbeterpunten opgesteld. Met deze
verbeterpunten gaan we in 2012 verder aan de slag.
Om het woning aanbiedingsproces efficiënter en effectiever te laten verlopen zijn we in september 2011 gestart met het digitaal
aanbieden van onze woningen via de module ‘digitalisering’ van WoningNet. Bijna alle corporaties binnen de regio Utrecht bieden hun
woningen digitaal aan. Het is nog niet mogelijk om dagelijks woningen aan te bieden omdat de corporaties op dit moment nog afhankelijk
zijn van de verschijningsdata woningkrant. De corporaties in de regio hebben in november het besluit genomen om dit in 2012 te
veranderen.
Communicatie
Naast de reguliere communicatietaken, zoals het beheren van de website, het produceren van jaarverslag, folders en tekstredactie van
complexgebonden brieven, is er een aantal werkzaamheden die meer tekst en uitleg behoeven.
Renovatie en groot onderhoud
In 2011 was er weer veel aandacht voor bewoners van groot onderhoud en renovatieprojecten. Het inzetten van de verschillende media
gebeurt in overleg met en ook op aangeven van de bewonersvertegenwoordiging van de projecten. Door middel van maandelijkse
nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten, spreekuren, persoonlijk contact en de website van Jutphaas Wonen zorgen we ervoor dat de
bewoners geïnformeerd zijn over de voortgang en de gevolgen van de projecten in de Torenflat en het Gemeenschappelijk Wonen Project.
Wijkaanpak
In Nieuwegein is verder gewerkt aan de wijkaanpak van Jutphaas Wijkersloot. Lange tijd bleef het stil rondom de wijkaanpak voor de
bewoners van de wijk. Communicatieadviseurs van de gemeente Nieuwegein, Mitros en Jutphaas Wonen trokken samen op om de
communicatie rondom het project weer vlot te trekken. Er is een communicatieplan opgesteld, er is samenwerking gezocht met het
wijkplatform en één van de communicatieadviseurs neemt regelmatig deel aan het projectgroep overleg. Eind december 2011 is er huisaan-huis een nieuwsbrief verspreid over de ontwikkelingen in de wijk.
Deel 3 Profileringsgebieden
In het vierde kwartaal van 2011 is er voor ‘de Driftenbuurt’ in Batau-Zuid een project gestart voor het opstellen van een ruimtelijk kader.
Ook hiervoor voeren de communicatieadviseurs van de gemeente, Mitros en Jutphaas Wonen regelmatig overleg, is er een
communicatieplan opgesteld en een nieuwsbrief verspreid onder de bewoners van de wijk. In 2012 blijven de communicatieadviseurs
regelmatig overleggen en communiceren over de wijkaanpak Jutphaas Wijkersloot en het ruimtelijk kader voor de Driften.
48
Intranet
Bij het professionaliseren van de organisatie hoort ook het stroomlijnen van de interne communicatie. In 2011 is er een intranet
geïmplementeerd bij Jutphaas Wonen. Via intranet vinden de medewerkers straks makkelijk de informatie die daarvoor versnipperd op
het netwerk en bij medewerkers te vinden was. Dit betekent voor medewerkers minder gezoek naar informatie en een kleiner risico op
verouderde informatie, waardoor de kwaliteit van de dienstverlening stijgt. In 2012 wordt dit intranet verder uitgebouwd en meer
interactief gemaakt, onder andere met een verlofregistratie via intranet.
Bewonersblad
Jutphaas Wonen brengt driemaal per jaar een bewonersblad uit voor haar huurders. Hierin staat belangrijke informatie vanuit Jutphaas
Wonen, wijzigingen in regelgevingen, maar ook achtergrondartikelen en tips. De bewonerskrant wordt goed gelezen, maar was in 2011 toe
aan een restyling.
De bewonerskrant heeft een gedaantewisseling ondergaan in de vormgeving. Van een krant is het een magazine geworden. Ook maakten
oude rubrieken plaats voor nieuwe. De eerste reacties op de restyling zijn positief. Het blad is beter leesbaar geworden.
In een onderzoek dat werd gehouden onder de deelnemers aan het klantenpanel bleek dat het bewonersblad goed gewaardeerd wordt
door onze huurders. Het blad staat op de tweede plaats na telefonisch contact als het gaat om informatiebronnen. Verder hebben de
deelnemers aangegeven welke onderwerpen zij graag in het bewonersblad zien. In de volgende edities van het bewonersblad zullen wij
deze onderwerpen uiteraard meenemen.
Website
De huidige website van Jutphaas Wonen dateert van 2004. In de tussentijd zijn er kleine aanpassingen gedaan aan de website, maar
wezenlijk is de site niet veranderd. De ontwikkeling op het gebied van online dienstverlening heeft echter niet stil gestaan. De huidige
ontwikkelingen, zoals interactiviteit en social media, zijn niet te integreren in de techniek van de huidige site. Jutphaas Wonen is toe aan
een nieuwe website.
In 2011 is daarvoor de basis gelegd. De statistieken van de website zijn geanalyseerd. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van online
dienstverlening zijn verkend. Met andere corporaties is gesproken over de aanpak van een nieuwe website. Aan medewerkers, relaties en
deelnemers aan het klantenpanel is gevraagd waar een nieuwe website voor Jutphaas Wonen aan moet voldoen, welke functionaliteiten er
moeten zijn en welke informatie op de site moet komen. Hieruit komt een plan van aanpak en een programma van eisen en wensen, dat in
2012 ten grondslag ligt aan de nieuwe website.
Sociale media
Twitter, Facebook, Hyves, Flickr, LinkedIn, YouTube. Sociale media zijn steeds meer ingeburgerd in de maatschappij. Jutphaas Wonen heeft
in 2011 de eerste voorzichtige schreden gezet op Twitter, LinkedIn en Facebook. In 2012 zal Jutphaas Wonen zich verder oriënteren op de
sociale media en bekijken of het toepassen daarvan een toegevoegde waarde is aan de media-mix. En zo ja, welke kanalen Jutphaas
Wonen kan inzetten voor het behalen van haar doelstellingen.
De stap ‘aanbieden’ werd hiervoor voornamelijk afgehandeld via brief en telefoon, terwijl 97% van de woningzoekenden via internet
reageert op woningen. De module Digitalisering van Woningnet zorgt er voor dat de te versturen brieven worden vervangen door e-mails.
Het systeem stuurt geautomatiseerd een e-mail aan de kandidaten voor een woning en de kandidaten kunnen hun antwoord online in het
systeem verwerken. Door het digitaliseren van het aanbiedingsproces wordt het werkproces bij de aanbieding van een woning aanzienlijk
verkort.
Deel 3 Profileringsgebieden
Digitalisering aanbiedingsproces
Het proces woningverhuur wordt vanaf de leegmelding van de woning tot en met de afmelding van de woning ondersteund door
Fleximatch van WoningNet. Om dit proces efficiënter en effectiever te laten verlopen, heeft Jutphaas Wonen ervoor gekozen de stap
waarin de woning wordt aangeboden in 2011 te digitaliseren.. In september 2011 is deze werkwijze ingevoerd en verwerkt in de
mutatieprocedure.
49
Klantenonderzoek
Perspectief bieden aan bewoners is alleen mogelijk wanneer we goed naar bewoners luisteren en ze met respect behandelen. Daarvoor
doen we regelmatig onderzoek.
Klantenpanel
In 2010 hebben we samen met het Huurdersplatform Jutphaas een digitaal klantenpanel opgestart. In 2011 zijn de huurders van wie we
het e-mail adres hebben, uitgenodigd via een e-mail om deel te nemen aan het klantenpanel. Verder heeft er een oproep gestaan in de
bewonerskrant, en kregen alle bewoners een uitnodiging om deel te nemen in de brievenbus. In 2011 zijn twee online onderzoeken
uitgevoerd.
After sales onderzoek
In 2010 is Jutphaas Wonen gestopt met de periodieke KWH-onderzoeken. Tijdens de KWH-onderzoeken werd ook de tevredenheid van de
afhandeling van reparatieverzoeken en de tevredenheid van nieuwe huurders gemeten. Sinds we gestopt zijn met KWH, wordt de
tevredenheid over deze dienstverlening niet structureel gemeten.
Jutphaas Wonen wil dit wel meten. Dit past bij de kernwaarden. Bovendien kunnen we via de uitkomsten van het onderzoek controleren
of we onze afspraken goed nakomen in de beleving van onze klanten. In 2011 hebben we een voorstel uitgewerkt voor het periodiek
afnemen van tevredenheidsonderzoeken onder nieuwe huurders en huurders die een reparatieverzoek indienen. In 2012 zullen we deze
after sales onderzoeken daadwerkelijk gaan uitvoeren.
Managementinformatie
Een goede besturing van de doelmatigheid en doeltreffendheid van de organisatie is alleen mogelijk met goede gestructureerde
informatie over de bedrijfsvoering. Het nut van goede managementinformatie is gebleken. Het managementteam heeft nu een goed beeld
van de stand van zaken en veel informatie om op te sturen. Zo is er bijvoorbeeld beter zicht op de huurachterstanden en de leegstand van
verkoopwoningen. Bij onderhoudsprojecten is beter inzichtelijk of er besparingen zijn of juist overschrijdingen. Zo kunnen beter
gefundeerde beslissingen genomen worden op basis van feitelijke informatie. .
Arbeidsvoorwaarden
Jutphaas Wonen heeft een reglement aanvullende arbeidsvoorwaarden dat ieder jaar door de Ondernemingsraad en Directie wordt
besproken en vastgesteld. In 2011 is er een aantal kleine wijzigingen in het reglement aangebracht.
Deel 3 Profileringsgebieden
CAO
De structuur en het karakter van de CAO 2011 zijn in vergelijking met de CAO Woondiensten 2009-2011 vrijwel hetzelfde gebleven. De
drie hoogtepunten uit de CAO 2011 waren:
50



Een gematigde loonstijging van 1,5% verhoging per 1 januari 2011.
Reiskostenvergoeding voor werknemers: in principe zorgt de werkgever voor passend vervoer voor zakelijke kilometers. Als de
werknemer (met goedkeuring van de werkgever) zijn privéauto gebruikt voor zakelijke kilometers is de vergoeding 0,40 eurocent
bruto per kilometer. Het bodembedrag bij zakelijke kilometers van 25 euro per dag verdwijnt uit de CAO.
De opzegtermijnen zijn verkort.
Ondernemingsraad
In 2011 bestond de ondernemingsraad uit vier leden. Eén lid heeft het dienstverband bij Jutphaas Wonen beëindigd. Na een
verkiezingscampagne hebben de medewerkers een nieuw lid voor de OR gekozen. De ondernemingsraad heeft in 2011 vier reguliere
vergaderingen gehad met de directie. Het belangrijkste onderwerp dat in 2011 besproken is de cultuurverandering en de herinrichting van
de organisatie die nodig is om een maatschappijgedreven corporatie te worden. Hierover hebben de directie en de OR apart een aantal
keer overleg gehad. De OR heeft, na bespreking met de medewerkers, een advies uitgebracht over het voorgestelde herinrichtingsplan.
Overige onderwerpen van belang in 2011 waren, de aanvullende arbeidsvoorwaarden, de voortgang van projecten en personeelszaken. De
ondernemingsraad heeft in 2011 twee keer een korte nieuwsbrief uitgebracht om haar achterban op de hoogte te houden van de
besproken onderwerpen.
Personeelsvereniging
Jutphaas Wonen heeft een actieve Personeelsvereniging van 20 leden. Er werd een dagje uit georganiseerd voor de leden en een
Sinterklaasfeest voor de kinderen en kleinkinderen van de medewerkers. Met Pasen en Sinterklaas was er wat lekkers en er werden
kerstpakketten aan alle medewerkers uitgedeeld.
Sponsoring
Jutphaas Wonen heeft in 2011 € 7.348,15 uitgegeven aan sponsoring. Het gaat om de volgende doelen:
Sponsorbedrag
€ 1.250
€ 500
€ 150
€ 250
€ 1.100
€ 740
€ 400
€ 100
€ 50
€ 2.808,15
Deel 3 Profileringsgebieden
Sponsordoel:
Sport en speldag Rotaryclub
Historische Kring Nieuwegein
St. Alpe d’Huzes
Ballonnenclown Wijknetwerk
Hospice Nieuwegein
Symposium Humanitas
Materiaalkosten kerststukjes Rotary Nieuwegein
Tenten scouting Vreeswijk
Kinderhuis Wijkersloot
Stichting Leergeld
51
Werkzaamheden voor derden
Jutphaas Wonen beheert 14 woningen in opdracht van Geijn Invest in de wijk Fokkesteeg en tot en met 31 mei 2011 drie woningen voor
Stichting Fluenta in Vreeswijk. Het aantal woningen in beheer voor Geijn Invest is ten opzichte van 2010 gelijk doordat er geen woningen
verkocht zijn.. Jutphaas Wonen beheert 26 woningen in de wijk Batau-Noord in opdracht van het Woon Investeringsfonds.
De totale vergoeding voor beheer voor derden bedroeg in 2011 € 10.304. (in 2010 was dit € 11.600).
Vereniging van Eigenaren
Op dit moment vervult Jutphaas Wonen voor 46 Verenigingen van Eigenaren (VvE) de beheer- en bestuursfunctie. Hieronder wordt het
volgende verstaan:
Verzorgen financiële administratie (jaarrekening, begroting)
Bestuurlijke begeleiding (algemene leden vergadering)
Technisch beheer (meerjaren onderhoudsplanning)
Gedurende het jaar worden elke maand de bijdragen geïncasseerd, de bankafschriften verwerkt en facturen betaald. Voor 1 juli van elk
jaar dienen de Algemene Leden Vergaderingen te hebben plaatsgevonden. Voordat deze vergaderingen worden uitgeschreven dienen alle
jaarrekeningen en begrotingen per VvE gemaakt te zijn.
Alle VvE’s zijn inmiddels ingevoerd in een aparte module (VvE Beheer) binnen SG Tobias. De maandelijkse incasso en prolongatie wordt
o.a. hiermee uitgevoerd. De totale vergoeding voor het beheer van alle Verenigingen van Eigenaren bedroeg in 2011 € 45.690,- (in 2010 €
45.750).
Tabel Vereniging van Eigenaren in 2011:
Deel 3 Profileringsgebieden
Vereniging van eigenaren
52
Batau Zuid (22 VvE’s)
Doorslag (23 VvE’s)
Noordwijkerschans 16/26
Parkeergarage Wierselaan fase 1
Parkeergarage Wierselaan fase 2
Delftseschans 20-24, Heerlerschans 31-34
Drunerschans 1-3, Heerlerschans 38-41
Havelterschans 15-17, Hoornseschans 106-110
Hoornseschans 159-163, Havelterschans 18-25/Drunenseschans 13-15
Muiderschans 22, Noordwijkerschans 2-6
Hoornseschans 2-8, Noordwijkerschans 10-14
Ruinerschans 1-4
Leeksterschans1-5, Ruinerschans 9-12
Meppelerschans 1, Muiderschans 2-6
Aandeel Participatie
2011
62,45%
79,19%
51,92%
35,23%
35,23%
21,85%
25,72%
11,28%
12,13%
10,30%
19,54%
19,23%
22,73%
22,47%
Administratie bij:
Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen
Jutphaas Wonen
Intrema
Intrema
Zelfstandig
Redema
Falcon Management BV
Falcon Management BV
Falcon Management BV
Falcon Management BV
zelfstandig
VVE Beheer BV
Falcon Management BV
8.
Governance
Governancecode
Jutphaas Wonen onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governancecode
Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de
inrichting van de governancestructuur binnen Jutphaas Wonen.
Jutphaas Wonen heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties opgevolgd. Jutphaas
Wonen wijkt op één onderdeel af van de Governance code. Belanghebbenden moeten in de gelegenheid worden gesteld advies uit te
brengen over de vastgestelde jaarrekening en het jaarverslag (principe V2). Dit onderdeel wordt door Jutphaas Wonen niet uitvoerbaar
geacht. De jaarrekening wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het
vastgestelde jaarverslag wordt vervolgens met het Huurdersplatform besproken en ter informatie naar de overige belanghebbenden
gestuurd.
Organogram Jutphaas Wonen 2011
Deel 3 Profileringsgebieden
Organisatieschema
Er zijn in 2011 veranderingen geweest in de organisatiestructuur. In 2010 waren er nog vier afdelingen: Wonen, Vastgoed, Financiën en
Staf. In 2011 is dit veranderd naar drie afdelingen: Afdeling Bedrijfsbeheer, Afdeling Vastgoed en Afdeling Beleid, Externe Contacten en
Strategie (BES). Het voormalig hoofd van de Afdeling Wonen heeft de nieuwe rol als accountmanager BES gekregen.
53
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op
de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter
zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de Raad van Commissarissen
nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2011 invulling heeft gegeven.
Het bestuur
Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, Margaret Zeeman. De directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd.
Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:
 De realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie
 De strategie
 De financiering
 Het beleid
 De resultaatontwikkeling
Er zijn geen andere deelnemingen van de corporatie waarvoor de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor het beleid. Het bestuur
legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van
de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking
komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie
die nodig is voor uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen.
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden
aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en
controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 6 van de statuten van Jutphaas Wonen omschreven.
Een en ander is verder uitgewerkt in het bestuursreglement.
Deel 3 Profileringsgebieden
Documenten
Er zijn een aantal documenten binnen Jutphaas Wonen waardoor zij de naleving van de governance en integriteit tracht te waarborgen.
Hieronder volgt een overzicht:
54
Documenten
Gedragscode
Integriteitscode
Klokkenluiderreglement
Beginselen van deugdelijk bestuur
Vertrouwenspersoon
Het mandaat van de bestuurder is vastgelegd in de regeling voor de Raad van Commissarissen
Delegatiereglement
Aanwezig sinds:
2009
2009
2009
2005
2009
2005
2009
Visitatie
Jutphaas Wonen heeft zich in 2011 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. Dit is voor Jutphaas Wonen de tweede keer
dat zij gevisiteerd zal worden. Eerder gebeurde dit in 2007. De resultaten van de visitatie worden meegenomen in het nieuwe
ondernemingsplan dat in 2012 wordt opgesteld.
Interne Controle
In 2011 zijn met de Auditcommissie o.a. onderstaande thema’s besproken en behandeld:
-
Begroting 2012
Jaarrekening 2010
Managementrapportage accountant
Managementrapportage Jutphaas Wonen
Transformatie kantoorgebouwen
Treasury
Governance
Het bestuur en de Raad van Commissarissen van Jutphaas Wonen onderschrijven het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur.
Onderdelen daarvan zijn integriteit en transparant handelen van de bestuurder, goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het
afleggen van verantwoording over het gevoerde beleid en het toezicht daarop. De bestuurder levert alle benodigde informatie aan de Raad
van Commissarissen die zij nodig heeft om haar rol als toezichthouder te kunnen vervullen.
De door Jutphaas Wonen gehanteerde corporate governance principes zijn gebaseerd op de Governancecode woningcorporaties en de
Aedescode. Deze principes zijn naar de eigen situatie vertaald in de beleidsnotitie ‘Beginselen van deugdelijk bestuur’ (januari 2005).
Het bestuur en haar directe omgeving opereerden in 2011 conform deze beginselen. Er is in 2011 geen sprake van tegenstrijdige belangen
geweest.
Door middel van de directeur - bestuurder is Jutphaas vertegenwoordigd in een aantal verbanden. De tabel hieronder geeft een overzicht
van deze verbanden.
Stuurgroep Wijkgericht werken
Bestuurlijk overleg wethouders
Bestuurlijk overleg Huurdersplatform
Bestuurlijk overleg 3 directeuren van de
Nieuwegeinse corporaties
Bestuurlijke vertegenwoordiging bij de Aedes
branche koepel
Overleg Provincie – aanjaagteam milieu enz.
Overleg Accountmanager VROM
MKW, Midden en Kleine woningbouwcorporatie
Stuurgroep Wisselgeld Gemeente Nieuwegein
Overleg Zorg en Welzijn
Raad van Advies samen voor Nieuwegein
Toelichting
De volkshuisvestelijke evenknie van de gemeentelijke Besturen Regio Utrecht (BRU). Hier worden
regionale afspraken gemaakt van o.a. bouwproductie, woningtoewijzing enz.
Doel is om met kleinere corporaties in de Utrechtse markt ervaringen uit te wisselen en mogelijk
gezamenlijk initiatieven te ontplooien.
Doel is te komen tot een aantal woonservicezones in Nieuwegein
In samenwerking met de gemeente Nieuwegein en Mitros is een gebiedsvisie voor de wijk
Jutphaas Wijkersloot vastgesteld. Na vaststelling door college van B&W wordt nu gewerkt aan de
uitvoering.
Doel is het komen tot integrale wijkanalyses
Het behartigen van de belangen van Jutphaas Wonen en haar huurders bij de wethouder.
Het Huurdersplatform is een sparringpartner en toetsingskader voor het beleid van Jutphaas
Wonen
Bestuurlijke afstemming en zoveel mogelijk samen optrekken binnen gemeente Nieuwegein
Het belang van Jutphaas Wonen behartigen bij de brancheorganisatie.
Belangen behartigen van Jutphaas Wonen – lobby voor subsidie en medewerking projecten
Doel: kennis en ervaring uitwisselen. Belang Jutphaas Wonen richting VROM kenbaar maken.
Gezamenlijke problemen en successen delen en oplossingen zoeken
Problematiek van gezinnen met multi-problematiek gezamenlijk aanpakken
SWN, Vitras over leefbaarheid, sociale cohesie e.d..
Deel 3 Profileringsgebieden
Naam
Regionaal directeuren overleg
Woningbouwcorporaties Utrecht (RWU)
Regionaal directeuren overleg exclusief de
gemeente Utrecht.
Stuurgroep Woonservicezones
Stuurgroep gebiedsvisie Jutphaas Wijkersloot
55
De directeur - bestuurder had in 2011 een aanstelling voor 32 uur per week voor onbepaalde tijd. De directeur - bestuurder is ingeschaald
in schaal N conform de CAO Woondiensten. Per 1 januari 2012 is dit veranderd naar een aanstelling voor 30 uur per week voor
onbepaalde tijd en is zij ingeschaald in schaal O conform de CAO Woondiensten.
Naam
Functie
In dienst sinds
Directeur-bestuurder sinds
Geboortedatum
Nevenactiviteiten
: M.J. Zeeman
: directeur - bestuurder
: oktober 2006
: januari 2008
: 6-4-1956
: Lid Dagelijks Bestuur van Stichting Duivenvoorde
: Mantelzorger en oppasoma
: Lid Raad van Advies - Samen voor Nieuwegein
Verklaring
Het bestuur verklaart hierbij dat in 2011 Jutphaas Wonen haar middelen, batig saldi daaronder begrepen overeenkomstig het bepaalde in
de artikelen 21 en 22 van het BBSH, uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. De besluitvorming van het bestuur
sluit aan bij de hoofdlijnen van het beleid zoals die liggen verankerd in de jaarlijkse begroting, het treasury statuut, de koersnotitie
‘Prachtige mensen, prachtige wijken, prachtige stad’ en het strategisch voorraadbeleid 2008-2012.
Deel 3 Profileringsgebieden
Nieuwegein, 23 april 2012
Margaret J. Zeeman, directeur - bestuurder
56
9.
Risicomanagement
Om een onderneming goed te kunnen besturen is goed risicomanagement van essentieel belang. Voor ons als woningbouwcorporatie
liggen de belangrijkste risico’s op het niveau van de woningportefeuille en markt, financiering en belegging, projecten en van de
organisatie.
Portefeuille en marktrisico
De regio Utrecht blijft in de structuurvisie 2040 van de overheid een groeiscenario houden. De vastgoedmarkt in Nieuwegein waarin
Jutphaas Wonen opereert is dan ook sterk te noemen. Leegstand door marktomstandigheden komt nauwelijks voor. Het aantal reacties
per mutatie wordt nauw in de gaten gehouden. Het gemiddeld aantal reacties per mutatie is een belangrijke indicator om de populariteit
van een complex of type woning af te leiden. Een lage score leidt tot het nemen van maatregelen en aanpassing van het complexenplan.
Jutphaas Wonen realiseert geen koopwoningen. Dus de daarmee gepaard gaande risico’s lopen we niet.
Voor het gehele bezit is een complexenbeleidsplan opgesteld. Hierin is vastgelegd wat de positie en de gewenste ontwikkeling is per
complex. Dit complexenbeleidsplan is richtinggevend voor uit te voeren herstructureringsopgaven, het verkoopbeleid en het
onderhoudsbeleid. Het Huurdersplatform Jutphaas heeft wijzigingen aangebracht en vervolgens ingestemd met het complexenbeleidsplan.
In 2012 wordt dit beleidsplan geactualiseerd.
Het risico dat Jutphaas Wonen de woningen niet kan verhuren of woningen fors in waarde dalen is gering.
Treasuryrisico’s
De risico’s van financiering en belegging van overtollige middelen worden periodiek door het hoofd bedrijfsbeheer en de directie
beoordeeld. Zij worden hierin ondersteund door een extern treasurybureau. Minimaal tweemaal per jaar vindt er een treasurycommissie
plaats. Deze staat onder leiding van het externe treasurybureau, verder hebben hierin zitting het hoofd bedrijfsbeheer en de directeurbestuurder. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks wordt gekeken op basis van de meerjarenplanning wat de
treasuryactiviteiten zijn die hieruit voortvloeien en hoe hier het beste invulling aan kan worden gegeven. De resultaten van de
treasurycommissie worden middels de audit commissie teruggekoppeld naar de Raad van Commissarissen.
Ons beleid met betrekking tot looptijden en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect hierbij is
optimalisatie van het vervalschema van de leningportefeuille om zo de risico’s te spreiden in de tijd. Ons beleid met betrekking tot
financieren en beleggen kenmerkt zich als risicomijdend.
Het renterisico kan gedefinieerd worden als het saldo van alle geldstromen vermeerderd met de renteherzieningen van de
leningportefeuille. Op basis van de meerjarenplanning maken wij een treasuryrapportage en bepalen zo de renterisico’s voor de komende
jaren. Hierbij wordt gelet op het vaststellen van de geldstromen en van de renteaanpassingen.
Bij het renterisicobeleid wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van vervroegde aflossing, een evenwichtige spreiding van de
renterisico’s en de gewenste financieringsmix. Het renterisico wordt afgezet tegen zowel de intern als de door het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico van het lang vreemd vermogen.
Volgens het treasurystatuut is het toegestaan om gebruik te maken van rentederivaten. Jutphaas Wonen maakt hier geen gebruik van, zij
geeft de voorkeur bij het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten. Daarbij moet
gedacht worden aan het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen of het afsluiten van leningen
met uitgestelde storting. Speculatief handelen in rentederivaten is niet toegestaan. Overtollige middelen worden weggezet bij onze
huisbankier ABN-AMRO.
57
Activiteiten treasury 2011:
2x treasurycommissie gehouden
In audit commissie uitleg gegeven over treasuryactiviteiten
Eventuele gevolgen Europadossier bekeken
Aantrekken nieuwe lening ad € 2,5 miljoen
Afsluiten nieuwe lening ad € 5 miljoen voor herfinanciering in 2014
Projectrisico’s
De financiële risico’s hebben vooral betrekking op onze herstructureringsprojecten Torenflats en Gemeenschappelijk Wonen. Hierbij
wordt gewerkt met taakstellende budgetten die binnen de meerjarenplanning passen. De aanbesteding voor de vier torenflats en het
Gemeenschappelijk Wonen heeft reeds plaatsgevonden. De werkzaamheden aan de buitenkant van de flats zal in 2012 worden
opgedragen. Deze aanbesteding vindt plaats volgens een intern vastgesteld aanbestedingsreglement. Hierin is nauwkeurig de procedure
van aanbesteden vastgelegd. Onder andere is hierin opgenomen hoeveel aannemers minimaal moeten worden uitgenodigd om een
offerte uit te brengen en aan welke voorwaarden deze aannemers moeten voldoen. De naleving van het aanbestedingsreglement ligt bij
de directie en de accountant. In het driewekelijks managementoverleg vindt een monitoring van elk project plaats. Hierbij wordt gekeken
naar de aspecten tijd (planning), geld en kwaliteit. Indien nodig vindt direct bijsturing plaats. Voor de grote projecten wordt twee keer per
jaar van de aannemer een kredietinformatierapport opgesteld door Graydon Nederland B.V. Voor de wat kleinere projecten (schilderwerk)
laten we één maal per jaar zo’n rapportage opstellen. Op deze manier hebben we enig zicht op de kredietwaardigheid van aannemers.
Deel 3 Profileringsgebieden
Bij nieuwbouw projecten zoekt Jutphaas Wonen samenwerking met ontwikkelaars omdat wij, gezien onze omvang, geen
ontwikkelingsafdeling hebben. Wij nemen dan een aantal huurwoningen volgens het turn key principe af. Hierdoor weten wij van te voren
precies waar we aan toe zijn en kunnen we bepalen of dit voor ons haalbaar is. Het afzet risico van deze huurwoningen in de huidige markt
is beperkt, zeker voor wat betreft de gereguleerde voorraad. Het risico van eventuele koopwoningen blijft bij de ontwikkelaar.
58
Jutphaas Wonen heeft de afgelopen jaren een tweetal grondposities verworven met een waarde van € 4 miljoen. Momenteel wordt met
enkele ontwikkelaars de mogelijkheden onderzocht om hier nieuwbouw te realiseren. Het primaire doel voor Jutphaas Wonen is om op
deze posities huurwoningen te realiseren en door de ontwikkelaars een aantal koopwoningen. Met betrekking tot de risico’s geldt voor
deze projecten hetzelfde als hiervoor omschreven bij nieuwbouwprojecten. Financieel moeten deze projecten nagenoeg kostendekkend
zijn. Wij hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een buurt corporatie die ruim in de liquide middelen zit. Zij zullen een
gedeelte van de huurwoningen realiseren en wij doen dan het beheer en lopen verder geen risico. Over circa tien of vijftien jaar hebben
wij dan het terugkoop recht. Wij hebben geen terugkoop plicht. Op één grondpositie, welke wij eind 2007 hebben verworven, staan
momenteel nog kantoren. Deze kantoren worden nog deels verhuurd. De opbrengst uit deze verhuur dekt de rentelast van de aankoop. In
het boekjaar is een onderzoek naar de haalbaarheid met betrekking tot transformatie van kantoren naar woningen uitgevoerd. Voor ons
gedeelte blijkt transformatie van kantoor naar 40 woningen haalbaar te zijn. In 2012 wordt verder onderzocht of de andere partijen hier
ook mee kunnen instemmen en of we de vergunningen kunnen rond krijgen. Jutphaas Wonen is behoudend bij het verwerven van
grondposities en de risico’s moeten te overzien zijn. Op de in 2006 verworven positie zou in 2010 gestart worden met de bouw van
woningen. Momenteel loopt er een onderzoek met betrekking tot geluidshinder. Dit treft niet alleen ons project maar ook een groter
project van de gemeente. Daarom vindt er ook overleg plaats met gemeente en provincie om deze problemen op te lossen. Einde boekjaar
is komen vast te staan dat het oplossen van de problemen nog zeker enkele jaren zal duren. In het ergste geval kunnen we niet bouwen en
moeten we de waarde van de grond zijnde ongeveer € 2 miljoen afboeken. In het boekjaar hebben wij uit oogpunt van voorzichtigheid de
helft zijnde € 1 miljoen afgeboekt. Mocht het zover komen dat ook de rest moet worden afgeboekt dan kan Jutphaas Wonen dit
opbrengen. Dit zal wel consequenties hebben voor in de toekomst te ontwikkelen projecten.
Activiteiten projecten 2011:
aanbesteding renovatie vierde torenflat
voorbereiden aanbesteding buitenzijde torenflats
overleg met projectontwikkelaars omtrent de ontwikkeling van bouwlocaties Iepenhoeve, Bakenmonde, Krijtwal en Brinkwal
onderzoeken haalbaarheid transformatie kantoor Brinkwal naar woningen
voeren onderhandelingen inzake aankoop De Brinkwal
overleg met gemeente omtrent ontwikkeling diverse bouwlocaties
onderzoeken haalbaarheid aankoop 30 huurwoningen
Organisatierisico’s
Om tot goede prestaties te komen is een grote mate van resultaatgerichtheid en een goede samenwerking tussen de afdelingen van groot
belang. Een eerste vereiste hiervoor is dat de verschillende procedures helder en duidelijk zijn. Te denken valt hierbij aan investeringen in
verhuurprocessen, mutatieproces en het afhandelen van ingediende klachten. In 2008 is een start gemaakt met het opnieuw vastleggen
van de processen om onze beheerfunctie, onze core business, goed te kunnen doen en het implementeren hiervan in de organisatie. Dit
heeft in 2009 en 2010 een vervolg gekregen en is in 2011 nagenoeg afgerond. Daarnaast wordt veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van
het personeel.
Omdat Jutphaas Wonen een kleine organisatie is, hebben wij bij het beperken van risico’s de hulp van derden ingeroepen. Zoals al eerder
vermeld laten wij ons bij de treasuryactiviteiten door een extern bureau ondersteunen. Hetzelfde geldt voor onze ict activiteiten. Hiervoor
hebben wij afspraken gemaakt met een extern bureau zodat wij ervan verzekerd zijn dat de dagelijkse continuïteit met betrekking tot
automatisering gewaarborgd is. Dit bureau kan op afstand meekijken als problemen intern niet opgelost kunnen worden. Het stilvallen van
de organisatie is zo tot een minimum beperkt en kan de dienstverlening richting bewoners gewaarborgd blijven. De organisatie rondom de
geautomatiseerde gegevensverwerking is vastgelegd in de notities “Informatiebeleid en ict beheer” en in het “Protocol computergebruik”.
Met onze huisbankier zijn vaste afspraken gemaakt inzake de beschikking over de financiële rekeningen. De bevoegdheden zijn zo geregeld
dat voor elke overschrijving minimaal twee handtekeningen zijn vereist. Alle betalingen geschieden via internet bankieren middels access
online van ABNAMRO. Tekenen gebeurd met pasjes en pincodes. Intern is een delegatiereglement opgesteld waarin per functie staat
vermeld welke tekeningbevoegdheid men heeft. Dit reglement is door alle medewerkers ondertekend waarvoor het geldt.
Het risico op fraude wordt zoveel mogelijk geminimaliseerd door interne functiescheiding. Als er veel bevoegdheden bij één persoon
zouden liggen, is er weinig controle. Door duidelijke functiescheidingen wordt dit voorkomen. Verder moet er altijd door twee bevoegde
medewerkers getekend worden bij banktransacties. Fraude bij de toewijzing van woningen wordt geminimaliseerd doordat de toewijzing,
via Woningnet, extern geregeld is. Het toewijzen van vrije sectorwoningen gebeurt wel intern. Voor deze toewijzing is er controle doordat
het hoofd van de afdeling akkoord moet geven. Jutphaas Wonen heeft een verzekering afgesloten voor het geval er toch sprake zou zijn
van fraude.
In het boekjaar is onze verzekeringsportefeuille door een onafhankelijk deskundige beoordeeld. Waar nodig hebben aanpassingen
plaatsgevonden. Wij kunnen stellen dat onze verzekeringsportefeuille up-to-date is.
Door onze huisbankier ABN AMRO wordt regelmatig de door haar ontwikkelde risicoscan “Grip op Risico’s” uitgevoerd. Laatstelijk is dit in
2010 gebeurd. Deze scan geeft een beeld van de kwetsbaarheid van de organisatie. Bij ons kwam naar voren dat de risico’s vooral liggen bij
de onderdelen Management en Financieel. Bij management moet dan gedacht worden aan onvoldoende deskundigheid op bepaalde
gebieden zoals fiscaliteiten en regelgeving. Dit wordt door ons onderkend en is ook relevant voor een kleine organisatie. Daarom huren wij
waar nodig externe deskundigheid in om verantwoorde beslissingen te nemen. Op financieel gebied moet gedacht worden aan
onvoldoende financiële middelen om de gewenste investeringen te doen. Ook dit wordt door ons onderkend en zoals hier voor bij
investeringen beschreven worden de ontwikkelingen nauwlettend gevolgd.
59
Integriteit is een onderwerp dat bij voortduring onze aandacht vraagt. Het vertrouwen in onze organisatie staat en valt met integriteit. Wij
zijn in het boekjaar gestart om de kwaliteit van ons integriteitsbeleid te laten onderzoeken door het uitvoeren van een integriteitsaudit
door een gerenommeerd bureau op dit terrein. Het doel van deze audit is het inventariseren van de integriteitsrisico’s en het toetsen van
de werking van de integriteitmaatregelen. Per einde boekjaar was dit onderzoek nog niet afgerond. Indien nodig zullen wij de processen
aanpassen aan de uitkomsten van dit onderzoek.
Bij het samenstellen van de begroting over 2012 en de meerjarenplanning tot en met 2016 hebben wij voorzichtige uitgangspunten
gehanteerd. Toch zijn door ons de effecten van een viertal tegenvallende scenario’s doorgerekend. Deze zijn als een aparte bijlage in de
begroting opgenomen. De tegenvallende scenario’s die doorgerekend zijn betreffen: huurverhoging valt 1% lager uit, de te betalen rente
bedraagt 6,25% in plaats van 5,25% en er vindt een jaarlijkse extra kostenstijging van 2% plaats. Wij hebben nog wel een aantal woningen
gelabeld voor verkoop maar gezien de ingestorte verkoopmarkt rekenen wij geen verkopen in. Wij zijn voor de exploitatie en de geplande
investeringen niet afhankelijk van het aantal verkopen.
Activiteiten organisatie 2011:
doorrekenen scenario’s
vastleggen diverse procedures en processen
het zich ontwikkelen naar een maatschappij gedreven organisatie
interne herschikking van de afdelingen
Deel 3 Profileringsgebieden
Wij zijn van mening dat risicobeheersing binnen Jutphaas Wonen voldoende aandacht krijgt.
60
10. Financiën
Jutphaas Wonen streeft naar een positieve maatschappelijke en /of financiële waardeontwikkeling van haar vastgoed. Dat is onze missie.
Met die waardeontwikkeling kunnen we onze primaire taak uit blijven oefenen.
We zijn een financieel gezonde corporatie met een beperkte vermogensovermaat. We investeren onrendabel om voldoende bereikbare
huurwoningen te kunnen realiseren. We zijn immers een maatschappelijk ondernemer die zich inzet voor het woon- en leefklimaat in
Nieuwegein. Voor meer informatie over de financiële situatie van Jutphaas Wonen wordt verwezen naar de apart verkrijgbare jaarrekening
2011.
Jaarresultaat
Het resultaat uit het verhuren, onderhouden en verkopen van woningen bedraagt in 2011 € 979.000. Het totale jaarresultaat werd
toegevoegd aan de overige reserve.
Het verkopen van woningen was de afgelopen jaren voor Jutphaas Wonen van groot belang om enerzijds een reserve voor de toekomst op
te bouwen en anderzijds onrendabel te kunnen investeren in de bestaande woningen of nieuwbouw. Verkoop was dus een middel om
onze nieuwbouw- en herstructureringsplannen uit te kunnen voeren. De te verkopen woningen worden overgedragen aan een externe
makelaar die zorgt voor de verkoop. Een andere makelaar verzorgt de taxatie. Hierdoor is verkopende en taxerende makelaar nooit
dezelfde. Wanneer huurwoningen vrijkomen worden deze het liefst zo kaal mogelijk opgeleverd. Bij woningen die verkocht worden laten
we eventuele stoffering zitten. Een woning verkoopt nu eenmaal beter met vloerbedekking of zonwering. Jutphaas Wonen verkoopt alleen
maar woningen waar er in Nieuwegein voldoende van zijn om de beschikbaarheid niet in gevaar te laten komen. In 2010 is besloten te
stoppen met het actief verkopen van woningen. Gezien de markt was de vraag minimaal. Voor de komende jaren is Jutphaas Wonen voor
de geplande investeringen dan ook niet meer afhankelijk van de opbrengsten uit verkopen.
Het totale jaarresultaat (€ 979.000) is hoger dan begroot. Dit komt omdat € 1.634.000 minder aan onderhoud is verantwoord. De oorzaak
hiervan is minder groot onderhoud voor het complex Gemeenschappelijk Wonen, er was meer ruimte om kosten te activeren. Daarnaast
heeft er een bijboeking op basis van de bedrijfswaardeberekening van onze woningen plaatsgevonden ter waarde van € 3.190.000 (in
hoofdzaak vanwege een verlenging van de levensduren van de complexen). Tevens is een voordelig resultaat behaald op belastingen van
€ 495.000 ( door achterwaartse verliesverrekening is de betaalde vpb over 2008 en 2009 terug ontvangen en er is btw op algemene kosten
terug ontvangen).
Huurinkomsten
De huurinkomsten zijn voor een corporatie de belangrijkste inkomsten. Daar moeten zij hun uitgaven mee bekostigen. Jutphaas Wonen
had in 2011 € 9.920.000 aan huurinkomsten. Hierbij is rekening gehouden met de huurverhoging van 1,3% die Jutphaas Wonen aan haar
huurders heeft doorberekend (2010: 1,2%). De huidige huurprijs bedraagt gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur voor betaalbare
woningen. Ongeveer 80% van onze woningen behoort tot het betaalbare segment.
De huurachterstand van de klanten van Jutphaas Wonen bedraagt op het einde van het jaar 0,85% van de totale huurinkomsten. In 2010
bedroeg de huurachterstand 0,80%. De huurachterstand is voornamelijk in de Torenflats en in Batau gestegen. De economische crises
heeft ook invloed op de achterstanden. Voor een groot gedeelte van het toegenomen bedrag hebben we een betalingsregeling kunnen
treffen met de huurders. In totaal was de huurachterstand op het einde van 2011 ongeveer € 82.000. Daarnaast zijn we door leegstand
van woningen ongeveer € 28.000 huurinkomsten misgelopen (in 2010: € 17.000).
61
De belangrijkste inkomsten van een corporatie zijn de huurinkomsten. In onderstaande figuur geven we aan waaraan we onze
huurinkomsten in 2011 voornamelijk hebben besteed. Daarna volgt een toelichting op deze uitgaven. De figuur is gebaseerd op de
huurinkomsten en de uitgaven van Jutphaas Wonen zoals die in de jaarrekening zijn opgenomen. Het jaarresultaat is daarbij buiten
beschouwing gelaten.
Waar gaat de huur naar toe (Bron: Jutphaas Wonen)
Onderhoud (52% van de huur)
In totaal is in 2011 voor € 5.649.000 aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Er is een aantal opdrachten dat in 2011 is aanbesteed of
gestart, maar waarvan de uitvoering in 2012 nog doorloopt. De uitgaven die hiermee gepaard gaan, worden in de jaarrekening van 2012
opgenomen. De onderhoudslasten zijn in 2011 lager dan in het jaar ervoor (2010: € 6.470.000). Deze afname komt door het planmatig
onderhoud, met name in de complexen Torenflats en Gemeenschappelijk Wonen. In deze complexen is groot onderhoud uitgevoerd en dit
zit in de afrondende fase. De afname is ook zichtbaar in de onderhoudskosten per woning. In 2010 werd gemiddeld € 3.794 per woning
uitgegeven. In 2011 was dat € 3.409. Dit verschil komt voornamelijk voor rekening van het planmatig onderhoud.
Deel 3 Profileringsgebieden
Rente (25% van de huur)
Woningcorporaties hebben niet alle woningen die ze bezitten zelf bekostigd. Er worden ook leningen afgesloten.
62
Jutphaas Wonen heeft aan het eind van 2011 voor ongeveer € 56 miljoen aan leningen uitstaan. De gemiddelde rente die voor deze
leningen betaald wordt, is ongeveer 4,7% (in 2010: 4,5%). De rentelasten bedragen in 2011 € 2.531.000.
De rentelasten vormen een belangrijke en grote kostenpost voor corporaties. Het financiële risico dat corporaties lopen is dan ook
afhankelijk van de leningen en rentestanden. Jutphaas Wonen wordt, net zoals elke andere corporatie, door het Centraal Fonds voor de
Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gecontroleerd. Het renterisico wordt gedefinieerd als het
totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten.
Jutphaas Wonen heeft haar interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.
Algemene kosten (11% van de huur)
Jutphaas Wonen vindt het belangrijk om efficiënt met haar middelen om te gaan. We maken op de visitatiecommissie een relatief
efficiënte indruk. Er is bij Jutphaas Wonen een duidelijke focus op efficiënt werken en we hebben de afgelopen tijd geïnvesteerd in het
verstevigen van administratieve processen en management informatiesystemen.
Bij de algemene kosten horen verder ook nog de kosten van het kantoor (€ 25.000), van verzekeringen (€ 38.000) en de vergoeding die de
Raad van Commissarissen ontvangt en daarmee gepaard gaande kosten (€ 44.000). Ook de overige personeelskosten (€ 130.000) en de
belastingen (€ 377.000) behoren tot de algemene kosten.
Salarissen (12% van de huur)
Een organisatie kan niets zonder haar medewerkers. Jutphaas Wonen is een kleine organisatie. Onze normale bedrijfsvoering verrichten we
met vast personeel. Voor extra activiteiten huren we externe medewerkers in. De salarissen en andere vergoedingen van de medewerkers
bedroegen in 2011 in totaal € 1.175.000 (2010: € 1.231.000). De bezoldiging van de directeur - bestuurder bedroeg in 2011 € 96.000.
Overige kosten
Met overige kosten worden voornamelijk de kosten voor afschrijving van het woningbezit bedoeld. De afschrijving was in 2011 € 1.433.000
(2010: € 735.000). In 2011 is overgegaan van annuïtaire afschrijving op lineaire afschrijving.
Vennootschapsbelasting
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij
aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de specifieke fiscale
waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering
op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie
moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de
fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan
het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.
Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een nieuwe vaststellingovereenkomst
opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend. Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen
belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2011 is via het resultaat
de afwaardering van deze latenties verantwoord.
Financiële meerjarenprognose
Voor de periode 2012 tot en met 2016 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2012 is in december 2011 vastgesteld
door de Raad van Commissarissen. In februari 2012 is de begroting over vorengenoemde jaren bijgesteld op basis van de werkelijke cijfers
over 2011 en op basis van nieuwe inzichten.
De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn:

Huurverhoging 2012: 2,25% en 2013 tot en met 2016: 2% ( inclusief harmonisatie )

Verkopen: vanaf 2012 zijn geen verkopen meer ingerekend.

Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting

Kostenstijging algemeen beheer: 3%

Kostenstijging onderhoud: 3%

Rente: 5,25%
Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose:
63
Jaarresultaat
Algemene reserve
Vpb belasting
Solvabiliteit
Current ratio
Rentabiliteit vreemd vermogen
2012
-2.784
15.217
152
21%
0,09
4,71%
2013
-1.272
13.945
345
18%
0,02
5,09%
2014
722
14.667
907
19%
0,02
5,09%
2015
540
15.207
860
20%
0,01
5,14%
2016
-96
15.111
677
20%
0,01
5,27%
Tabel Meerjarenprognose (bedragen x € 1000)
De negatieve jaarresultaten zijn het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complexen Torenflats en de afboeking van
onrendabele toppen op het complex Bakenmonde en de te betalen vpb belasting.
Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van 15%. Dit is ca. 3 % hoger dan in de sector gebruikelijk is. Jutphaas Wonen kiest voor een
wat hogere solvabiliteit tegen het licht van haar beperkte omvang.
Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten vindt regelmatig overleg plaats met het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en een extern treasury bureau.
Beoordeling financiële positie door het CFV
Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2010 de financiële positie van Jutphaas wonen
beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat het gecorrigeerde weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke
weerstandsvermogen.
Voor 2011 heeft Jutphaas Wonen het solvabiliteitsoordeel ‘voldoende’ gekregen. Dit wil zeggen dat op basis van de ingediende
prognosegegevens de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Jutphaas Wonen.
Deel 3 Profileringsgebieden
Maatschappelijk ondernemen
Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen. Zij verrichten taken die een groot maatschappelijk belang hebben: ervoor
zorgen dat iedereen betaalbaar kan wonen. De laatste jaren worden corporaties weleens afgeschilderd als woningbeheerders die op een
grote zak geld zitten en te weinig voor de maatschappij doen. Gelukkig is het imago van Jutphaas Wonen anders. Als kleine corporatie
hebben we zo onze beperkingen. Maar doen we het uiterste om onze maatschappelijke taak goed te vervullen. Eén mogelijkheid om onze
maatschappelijke prestatie meetbaar te maken is in het aanduiden van de waardeontwikkeling van de woningen die we als corporatie
bewust niet nemen of doorberekenen aan onze huurders. Hiervoor kunnen we de vergelijking maken tussen de bedrijfswaarde van onze
woningen en de waarde van diezelfde woningen op de vrije markt. Voor een toelichting op deze begrippen verwijzen we naar de
jaarrekening.
64
De 1.657 woningen van Jutphaas Wonen hebben op de vrije markt een waarde van ongeveer € 300 miljoen (WOZ-waarde). We
veronderstellen dat de marktwaarde van ons bezit vanwege de verhuurde staat 75% van de vrije marktwaarde bedraagt, of wel € 225
miljoen. Dit is de waarde die we maximaal met ons bezit zouden kunnen realiseren als we alleen maar financieel rendement zouden
nastreven. Dat doen we echter niet: Jutphaas Wonen kiest voor maatschappelijk rendement. Daarom waarderen we ons bezit tegen een
reële waarde (bedrijfswaarde) die wel rekening houdt met ons maatschappelijke beleid. Deze bedrijfswaarde bedraagt eind 2011 € 113
miljoen. Het verschil van € 112 miljoen kan in deze beredenering worden gezien als de kostprijs van de door ons beoogde
maatschappelijke opbrengsten.
In dit jaarverslag staan juist deze maatschappelijke opbrengsten centraal. Want daar draait het bij Jutphaas Wonen om: perspectief bieden
aan de mensen, de wijken en de samenleving en aan Nieuwegein.
Stichtingsgegevens
De stichting, Woonstichting Jutphaas
statutair gevestigd te Nieuwegein
opgericht als vereniging
omgevormd tot stichting
: 19 - 6 - 1919
: 26 - 10 - 1999
De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te voor Midden Nederland onder nummer: 30040468
De stichting is lid van branchevereniging Aedes.
Montageweg 1
3433 NT Nieuwegein
Postbus 1200
3430 BE Nieuwegein
telefoon 030 - 608 3140
fax 030 - 606 5797
www.jutphaas.nl
65
Jaarrekening 2011
Overige gegevens 2011
Opgemaakt: 23 april 2012
Vastgesteld: 21 mei 2012
Woonstichting Jutphaas
Statutair gevestigd:
Montageweg 1, 3433 NT Nieuwegein
INHOUDSOPGAVE JAARREKENING EN OVERIGE GEGEVENS
67
9.1
9.2
9.3
9.3.1
9.3.2
9.3.3
9.3.4
9.3.5
9.3.6
9.3.7
9.3.8
9.3.9
9.4
68
69
71
71
72
73
74
75
78
81
88
94
94
Kengetallen gegevens woningbezit
Uitleg kengetallen
Jaarrekening
Balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming)
Winst- en verliesrekening over 2011
Kasstroomoverzicht
Algemene toelichting
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Toelichting op de balans
Toelichting op de winst- en verliesrekening
Overige informatie
Overige gegevens
Bijlagen
Bijlage 1
Bijlage 2
Bijlage 3
Woningbezit
Bijlage E conform BBSH
Nadere financiële toelichting
95
96
97
67
Kengetallen
9.1
Gegevens woningbezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie
Woningen / woongebouwen
Garages
Bedrijfsruimten
Overige verhuureenheden
Totaal
Gemiddeld aantal woningen in exploitatie
2011
1.657
45
2
8
1.712
1.657
2010
1.703
45
2
7
1.757
1.705
2009
1.706
50
2
7
1.765
1.726
2008
1.746
50
2
7
1.805
1.754
2007
1.761
50
4
7
1.820
1.754
Mutaties in het woningbezit:
Aantal opgeleverd
Aantal aangekocht
Aantal verkocht
Aantal gesloopt
Aantal herschikking GW complex *)
2011
1
-46
2010
3
-
2009
40
-
2008
14
-1
2007
35
21
-
Kwaliteit
Uitgaven dagelijks onderhoud / woning
Uitgaven planmatig onderhoud / woning
Totale kosten onderhoud / woning
2011
375
3.034
3.409
2010
312
3.482
3.794
2009
348
2.399
2.747
2008
257
1.550
1.807
2007
250
1.823
2.073
Prijs-kwaliteitverhouding
Gemiddeld aantal punten WWS
Gemiddelde netto huurprijs
2011
148
463
2010
146
457
2009
146
456
2008
145
448
2007
142
438
Het verhuren van woningen
Mutatiegraad
Acceptatiegraad
Huurachterstand in %
Huurderving in %
2011
7,0
1,55
0,85
0,28
2010
7,0
1,65
0,80
0,17
2009
10,0
0,93
0,75
0,33
2008
9,0
0,92
0,66
0,59
2007
12,0
2,0
0,63
0,42
Financiële continuïteit
Solvabiliteit
Liquiditeit
Rentabiliteit vreemd vermogen
Interne financiering per woning
2011
23,34
1,48
4,68
9.858
2010
23,03
2,50
4,42
7.282
2009
24,16
3,84
4,93
4.932
2008
24,01
0,46
5,03
13.924
2007
20,66
1,07
5,03
8.461
Balans en winst- en verliesrekening
2011
2010
2009
2008
2007
10.864
6.228
4.405
-1.470
591
9.984
5.998
5.082
-1.383
-815
10.667
7.782
5.817
-1.319
149
10.350
6.786
4.271
-1.495
1.539
8.811
7.245
4.765
-1.468
1.995
Eigen vermogen / woning
Totale opbrengsten / woning
Totale bedrijfslasten / woning (excl. bijzondere post)
Financieringsresultaat / woning
Jaarresultaat / woning
*) Het Gemeenschappelijk Wonen complex is gerenoveerd en hierbij heeft een verschuiving van
wooneenheden plaatsgevonden, met name van onzelfstandig naar zelfstandige eenheden. Hierdoor is de
mutatie in eenheden ontstaan in het verslagjaar 2011.
68
9.2
Uitleg Kengetallen
Gegevens woningbezit
 Een verhuureenheid (VHE) wordt gedefinieerd als een zelfstandig verhuurde eenheid; een woning met
een bijbehorende bedrijfsruimte die door middel van één contract is verhuurd is derhalve één
verhuureenheid.
 Alleen die woningen worden opgenomen die in eigendom zijn en waarover economisch risico wordt
gelopen.
 Garages, bedrijfsruimten zijn opgenomen als 1 VHE.
Het gemiddelde aantal woningen (exclusief woningen in beheer voor derden) uit dit overzicht vormt de basis
bij de berekening van de kengetallen, die per woning worden weergegeven.
Mutaties in het woningbezit
In dit overzicht is aangeven hoeveel eenheden zijn toegevoegd respectievelijk onttrokken aan het bezit.
Kwaliteit
 Kosten niet-planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van niet-planmatig onderhoud
(klachten-,mutatie- en contractonderhoud) gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
 Kosten planmatig onderhoud per woning: het totaal van de kosten van cyclisch onderhoud gedeeld door
het gemiddelde aantal woningen.
Prijs/ kwaliteitverhouding.
 Gemiddeld aantal punten WWS: het totale aantal punten van de woningen conform het
woningwaarderingssysteem gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
 Gemiddelde netto huurprijs: het totaal van de netto jaarhuur (kale huur) woningen en woongebouwen
over het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
Het verhuren van woningen
 Mutatiegraad: het aantal opzeggingen in het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het gemiddelde
aantal woningen.
 Acceptatiegraad: het aantal afgesloten huurcontracten afgezet tegen het totale aantal keren dat een
woning wordt aangeboden.
 Huurachterstand in % jaarhuur: bruto huurachterstand van de zittende bewoners volgens de balans (dus
na vermindering met de individuele huursubsidie) uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen netto
jaarhuur en vergoedingen voor overige leveringen en diensten, conform de toelichting op de winst- en
verliesrekening.
 Huurderving in % jaarhuur: de huurderving uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur. Dit betreft
zowel huurderving wegens leegstand en andere oorzaken, conform de toelichting op de winst- en
verliesrekening.
Financiële continuïteit
De gegevens kunnen uitgedrukt worden in kengetallen zowel per het einde van het boekjaar als per begin
van het boekjaar.
 Solvabiliteit: het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar * 100.
 Liquiditeit (current ratio): totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar
(exclusief aangegane verplichtingen onroerende en roerende zaken).
 Rentabiliteit vreemd vermogen: het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een
percentage van het (totale) vreemd vermogen ultimo boekjaar.
 Interne financiering per woning: het verschil tussen de materiële vaste activa (exclusief aangegane
verplichtingen) en het vreemd vermogen op lange termijn ultimo boekjaar gedeeld door het gemiddeld
aantal woningen.
Balans en winst- en verliesrekening
 Balansposten algemeen: het totaalbedrag conform balans ultimo boekjaar gedeeld door het totale
gemiddeld aantal woningen.
 Winst- en verliesrekening algemeen: het totaalbedrag conform de winst- en verliesrekening gedeeld door
het gemiddelde aantal woningen.
69




Totale opbrengsten per woning: de som van huren, vergoedingen, overheidsbijdragen, verkoop
onroerende zaken en overige bedrijfsopbrengsten in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal
woningen.
Totale bedrijfslasten per woning: alle bedrijfslasten (exclusief eventuele bijzondere posten) in het
boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal woningen.
Financieringsresultaat per woning: het saldo van de rentebaten en rentelasten in het boekjaar gedeeld
door het gemiddelde aantal woningen.
Jaarresultaat per woning: het jaarresultaat in het boekjaar gedeeld door het gemiddelde aantal
woningen.
70
9.3
Jaarrekening
9.3.1
Balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA
Ref.
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie
2011
2010
9.3.7.1
67.578
584
3.079
827
60.736
584
4.079
910
72.068
66.309
9.3.7.2
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Latente belastingvorderingen
14
43
14
65
57
Vlottende activa
Vorderingen
Huurdebiteuren
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen
9.3.7.3
9.3.7.3.1
9.3.7.3.2
9.3.7.3.3
82
69
13
9.3.7.3.4
79
76
246
5
164
327
4.820
77.109
7.210
73.925
PASSIVA
Eigen vermogen
Overige reserve
9.3.7.4
9.3.7.4.1
18.001
17.022
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
9.3.7.5
9.3.7.5.1
55.733
53.894
9.3.7.6
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan gemeenten
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige schulden
Overlopende passiva
661
14
493
287
2
1.918
71
622
7
667
0
0
1.713
3.375
3.009
77.109
73.925
9.3.2
Winst en verliesrekening over 2011
(bedragen x € 1.000)
Ref.
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Vergoedingen
Verkoop onroerende zaken
Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten
9.3.8.1
9.3.8.2
9.3.8.3
9.3.8.4
9.770
182
125
207
10.284
9.920
182
0
218
10.320
9.438
157
411
221
10.227
9.3.8.5
9.3.8.6
1.370
1.782
894
127
230
7.283
1.332
13.018
1.433
-2.195
856
123
196
5.649
1.339
7.401
735
-963
878
124
229
6.470
1.291
8.764
-2.734
2.919
1.463
53
2.639
-2.586
96
2.531
-2.435
185
2.543
-2.358
-5.320
0
484
-495
-895
494
-5.320
979
-1.389
9.3.8.7
9.3.8.8
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Som der financiële baten en lasten
9.3.8.9
9.3.8.9
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor
belastingen
Belastingen
9.3.8.10
Netto resultaat na belastingen
72
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
9.3.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode)
(bedragen x € 1.000)
Ref.
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen
Waardeveranderingen
Vrijval/dotatie voorzieningen
Veranderingen in werkkapitaal:
Voorraden
Vorderingen
Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)
2011
2010
2.919
1.463
1.434
-2.190
0
735
-990
0
2.163
0
163
366
1.208
0
316
-269
529
2.692
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-2.435
495
Ontvangen/(betaalde) interest
Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa
Desinvesteringen materiële vaste activa
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen financiële vaste activa
47
1.255
-2.358
-494
-1.940
-2.852
752
-1.597
-5.003
0
0
22
-3.130
105
0
494
-4.981
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)
Aflossing langlopende schulden
2.500
-661
-2.531
0
-622
1.839
-622
Toename/afname geldmiddelen
-2.390
-4.750
Begin saldo liquide middelen
Eind saldo liquide middelen
Af- / Toename
7.210
4.820
-2.390
11.960
7.210
-4.750
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Indirecte methode
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het
nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op
ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. Dit geldt tevens voor de mutaties in de balansposten en posten
van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als
behorende tot de operationele activiteiten.
73
9.3.4
Algemene toelichting
9.3.4.1 Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze
zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven
behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor
de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In
deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen
en zijn voor de sector specifieke presentatie, waardering- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de
stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de
Jaarverslaggeving.
De Raad voor de jaarverslaggeving heeft middels RJ-Uiting 2011-2 een herziene Richtlijn 645 Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting uitgebracht. Deze richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na
1 januari 2012. Wij hebben in het boekjaar 2011 nog niet de nieuwe modellen voor de balans en winst- en
verliesrekening aangehouden volgens deze herziene richtlijn.
Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de
jaarrekening genummerd.
Alle bedragen zijn afgerond op 1.000 euro.
9.3.4.2 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn vanaf 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de
vennootschapsbelasting. Jutphaas Wonen heeft een fiscale openingsbalans opgemaakt conform de
specifieke fiscale waarderingsregels die hiervoor gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de
fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde)
heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd
in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan
de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden
gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor
verrekening.
De belastinglatenties en de mutaties worden via het resultaat verantwoord.
In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.11) is een nadere uiteenzetting gegeven van de mutaties.
9.3.4.3 Schattingswijzigingen
Overgang van annuïtaire naar lineaire afschrijving.
In het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van
annuïtair naar lineair. De Raad voor de Jaarverslaglegging heeft aangegeven dat lineaire afschrijving de
meest passende methode is. Tevens is er kritisch gekeken na de restant levensduur van de complexen. Op
basis van de huidige technische duurzamere manier van bouwen en de uitstekende staat van onderhoud
van de woningen hebben wij de levensduren van de complexen verlengd.
Voor het verslagjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 590 toegenomen. Ook de komende jaren zal
het effect van deze schattingswijziging ongeveer eenzelfde bedrag zijn. Door deze schattingswijziging
verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief.
74
Toepassen van de componentenbenadering.
De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit
houd in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende
gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties.
Door ons werd tot op heden uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de thans in
exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen en is dit
naar verwachting ook minder dan 10% van de totale investering. Voor de vanaf dit boekjaar op te leveren
nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang
betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden
gehouden.
Vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie.
Als gevolg van de nieuwe Richtlijn 645 is het niet meer toegestaan om de rentabiliteitswaardecorrectie in de
bedrijfswaarde in te rekenen, de oude richtlijn gaf deze mogelijkheid nog wel. In het verslagjaar hebben wij
de rentabiliteitswaardecorrectie niet meer ingerekend.
Voor het verslagjaar betekent dit dat de bedrijfswaarde ongeveer € 2,8 miljoen lager uitvalt.
9.3.5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
9.3.5.1 Algemeen
9.3.5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn, behoudens het genoemde onder
paragraaf 9.3.4.3, ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.
9.3.5.2 Materiele vaste activa
9.3.5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie
De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijging- of vervaardigingprijs
onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere
waardeverminderingen.
De verkrijging- of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven,
eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij indien van toepassing de rente tijdens
de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd.
Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering
gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de
gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke
financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het
actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan
wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken.
Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke
capaciteit.
De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat
er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het
resultaat verantwoord.
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende
eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van gelijkheid in: bouwaard, bouwtype en resterende
levensduur.
De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting
is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.
75
Een bijzondere waardevermindering is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam
overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde lager is dan de boekwaarde.
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële
waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De
onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit
hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte
resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming
en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen
bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste
schatting van de bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn
gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op eind 2011 intern
geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten
van groot onderhoud met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud
worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor
latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente
alsmede genormeerde lasten niveaus.
Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten (aansluitend op de WSW parameters):
 jaarlijkse huurverhogingen voor 2012: 2,25%; vanaf 2013: 2% ( inclusief harmonisatie ) (voorgaand jaar:
2011: 1,3%; 2012: 1,5% vanaf 2013: 2%);
 jaarlijkse huurderving van 0,3% (voorgaand jaar: 0,8%);
 jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%);
 de jaarlijkse stijgingen van de onderhoudsuitgaven van 3% (voorgaand jaar: 3%);
 de genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) bedragen € 1,349 per
verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1,341);
 genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 0,352
per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 0,374);
 kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de resterende levensduur;
 investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen
in casus voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid;
 een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%);
 de waarde van de grond wordt buiten beschouwing gelaten, er wordt vanuit gegaan dat deze zijn waarde
behoud.
 de periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van
de complexen/investeringen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 5 tot 47 jaar), de minimale
levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.
 de heffingsbijdragen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting
maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Tevens is de vanaf 2014 verwachte bijdrage in de
huurtoeslag en de eventueel boven inflatie toegestane huurverhoging niet ingerekend.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt vanaf dit verslagjaar geen rekening meer gehouden met de
rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.
In de bedrijfswaardeberekeningen zijn geen verwachte opbrengsten voor verkopen ingerekend.
Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor een zestal complexen een terugname van in het
verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 3.190. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van
deze complexen laat deze terugname toe. De terugname komt voornamelijk door het verlengen van de
levensduren van de complexen.
9.3.5.2.2
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Een 20 tal koopwoningen zijn in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE)
overgedragen aan derden (kopers). Voor de woningcorporatie geldt een terugkooprecht.
De grond is wel eigendom van de woningcorporatie en onder deze post verantwoord. Waardering heeft
plaatsgevonden op basis van de kavelprijs bij in gebruik name.
76
9.3.5.2.3
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten
van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een
bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere
waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid
waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien van toepassing wordt rente tijdens de bouw
toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde
vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet
van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering per balans datum
hoger is dan de tot dan toe bestede kosten van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende
zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de passiefzijde van de balans opgenomen.
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.
Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
9.3.5.2.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van
aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.
9.3.5.3 Financiële vaste activa
9.3.5.3.1 Deelnemingen
De deelneming in WoningNet N.V., waar geen invloed van betekenis op kan worden uitgeoefend, is
gewaardeerd tegen verkrijgingprijs.
9.3.5.3.2 Latente belastingvorderingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de
verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun
belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De
berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het
verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij
wet vastgesteld.
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden alleen gesaldeerd indien Jutphaas Wonen daartoe
een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen.
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie,
worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen
kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties
worden gewaardeerd op nominale waarde.
Indien van toepassing zijn latente belastingvorderingen opgenomen onder de financiële vaste activa en
latente belastingverplichtingen onder de voorzieningen.
9.3.5.4 Vorderingen
9.3.5.4.1 Huurdebiteuren
Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke
oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.
9.3.5.4.2 Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito‟s met een looptijd korter dan twaalf maanden.
Eventuele rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen
onder kortlopende schulden.
77
9.3.5.5 Eigen vermogen
Hieronder is opgenomen de overige reserve. Aan deze reserve worden de resultaten over de boekjaren
toegevoegd.
9.3.5.6 Langlopende schulden
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening
houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de
verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de
schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de
kortlopende schulden.
9.3.5.7 Overige activa en passiva
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd tegen
nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke
oninbaarheid in mindering gebracht.
9.3.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
9.3.6.1 Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de
kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij
zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
9.3.6.1.1 Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico‟s met
betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.
Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op
de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
9.3.6.2 Bedrijfsopbrengsten
9.3.6.2.1 Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011
bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten
waar “Huurvast” geldt, worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij
tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
9.3.6.2.2 Verkoop onroerende zaken
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de
boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden). Winsten worden
verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw
koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
78
9.3.6.3 Bedrijfslasten
9.3.6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of
vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode
op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening
gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven.
9.3.6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De
onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een
bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardeverandering ontstaat door een jaarlijkse toets van
de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde.
9.3.6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en
verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
9.3.6.3.4 Pensioenen
De corporatie heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de
pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Daarnaast kent de
corporatie het nabestaandenpensioen en het arbeidsongeschiktheidpensioen.
Voor de pensioenregelingen betaalt de corporatie op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan
het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de corporatie geen verdere verplichtingen uit
hoofde van deze pensioenregelingen. De corporatie heeft in geval van een tekort bij het fonds geen
verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies
worden verantwoord als personeelskosten in het jaar waarop deze betrekking hebben.
Per 31 december 2011 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent.
9.3.6.3.5 Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben
plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op
balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de
kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst
opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich
van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
9.3.6.3.6 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
9.3.6.3.7 Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Jutphaas Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de
vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten
vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In
deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale
openingsbalans en de wijze van resultaatname. De best mogelijke schatting is in de jaarrekening verwerkt.
79
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen
en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in
de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren
belastingtarief.
Deze last is in de resultatenrekening opgenomen .
9.3.6.3.8 Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet
van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de
verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
9.3.6.3.9 Dividenden
Dividend te ontvangen van niet op netto vermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen worden
verantwoord zodra de corporatie het recht hierop heeft verkregen.
9.3.6.3.10 Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een
actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te
maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de
vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de
vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
9.3.6.3.11 Financiële instrumenten
Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten niet
toegestaan.
9.3.6.4 Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het
nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op
ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. En tevens voor de mutaties in de balansposten en posten van de
winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de
operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van
bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en
financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de
hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele
activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder
overige schulden voorkomende verplichtingen.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen
onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
80
9.3.7 Toelichting op de balans
9.3.7.1 Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
(bedragen x € 1.000)
Onroerende
en roerende
zaken in
exploitatie
31 december 2010
Verkrijgingprijzen
Cumulatieve waardeveranderingen
en afschrijvingen
Boekwaarden per 1 januari 2011
Mutaties 2011
Investeringen:
- Renovaties
Afschrijvingen
Waardeveranderingen:
- Afwaardering project Iepenhoeve
- Terugname in het verleden
gedane afwaarderingen bestaande
complexen
Onroerende
en roerende
zaken in
ontwikkeling
Onroerende Onroerende Totaal
en roerende zaken
zaken t.d.v. de verkocht
exploitatie
onder
voorwaarden
80.503
-19.767
4.079
0
2.131
-1.221
584
0
87.297
-20.988
60.736
4.079
910
584
66.309
5.003
-1.351
5.003
-1.434
-83
-1.000
-1.000
3.190
3.190
6.842
-1.000
-83
0
5.759
31 december 2011
Verkrijgingprijzen
Cumulatieve waardeveranderingen
en afschrijvingen
85.506
-17.928
4.079
-1.000
2.131
-1.304
584
0
92.300
-20.232
Boekwaarden per 31 december „11
67.578
3.079
827
584
72.068
Totaal mutaties
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

Grond
geen afschrijvingen

Stichtingskosten
lineair
50 jaar

Garages
lineair
50 jaar

Bedrijfsruimten
lineair
10/20 jaar

Kantoor
lineair
25 jaar

inventaris
lineair
10 jaar

Automatisering
lineair
5 jaar

Auto‟s
lineair
5 jaar
Er is kritisch gekeken naar de restant levensduren van de complexen. Op basis van de uitstekende staat van
onderhoud van de complexen zijn de levensduren verlengd. Eens in de 5 jaar zal bij de vaststelling van het
nieuwe strategisch voorraad beleid gekeken worden of de restant levensduren van de verschillende
complexen opnieuw aanpassing behoeven. Voor het laatst is dit gebeurd in 2011.
De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit
houdt in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende
gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, inrichting en installaties.
81
Door ons werd tot op heden uitgegaan van twee componenten, te weten grond en bouw. Voor de thans in
exploitatie zijnde complexen is het onderscheid na inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Voor de
vanaf dit boekjaar op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties
een aanzienlijke omvang betreffen (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten
rekening worden gehouden.
In het huidige boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd.
In de post onroerende zaken zijn 1.657 woningen opgenomen. De WOZ waarde met peildatum 1-1-2011 van
deze woningen in onverhuurde staat bedraagt € 300 miljoen.
De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast
aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is
op basis van herbouwwaarde met een garantie tegen onderverzekering.
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder
overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
Onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is de aankoop van de Heidehal (Iepenhoeve) in
2006 en het kantorencomplex Bakenmonde in 2007 verantwoord. De Iepenhoeve is medio 2010
beschikbaar gekomen. Met een collega corporatie, de gemeente en ontwikkelaar Dura Vermeer waren al
vergevorderde plannen ontwikkeld. Deze bleken echter vanwege het geluid niet haalbaar. Omdat er
aangrenzend aan ons terrein meer kavels beschikbaar zijn gekomen, wordt er door voornoemde partijen
naar nieuwe mogelijkheden gekeken. Uit overleg met de gemeente in december 2011 is gebleken dat dit
toch een moeilijk verhaal gaat worden. De eerst komende jaren worden hier geen vorderingen in verwacht.
Op basis van het oorspronkelijke bestuursbesluit was uitgegaan van ongeveer 50 grondgebonden woningen.
Bij doorgaan van het project achten wij dit standpunt op dit moment het meest wenselijk en het best
haalbaar. Uitgaande van de huidige grondprijzen voor sociale huurwoningen in de gemeente Nieuwegein
komt dit neer op een waarde van ongeveer € 1.000 . De restant boekwaarde ( ook ongeveer € 1.000 )
hebben wij afgewaardeerd. Deze afwaardering van € 1.000 is in de jaarrekening verwerkt onder de post
“Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
In de aankoop van het kantorencomplex Bakenmonde participeert Jutphaas Wonen voor 22%. De overige
partijen zijn Bohan Projectontwikkeling (50%) en Stichting Pensioenfonds Wonen Achmea (28%). De
bedoeling is dat op deze locatie te zijner tijd woningen zullen worden gebouwd. In 2010 heeft op kosten van
de provincie een onderzoek plaatsgevonden of ons gedeelte van de kantoren zouden kunnen worden
omgebouwd tot woningen. In het boekjaar is de haalbaarheid van deze mogelijkheid onderzocht. De
uitkomst is dat ons gedeelte van de kantoren kan worden getransformeerd naar 40 senioren eenheden.
Momenteel vinden onderhandelingen plaats met de andere partijen om tot een juridische splitsing te komen.
Als dit is afgerond kan de uitvoering starten. Wij hebben de verwachting dat dit in de tweede helft van 2012
kan gebeuren.
De verwervingen kunnen als een verkregen grondpositie worden beschouwd.
De reële waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde
bedraagt € 112.641. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW
gehanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties.
Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 33.499 gemuteerd. Voor de toelichting op
deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening.
82
9.3.7.2 Financiële vaste activa
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
(bedragen x € 1.000)
Deelneming
Latente belasting- Totaal
vorderingen
14
Boekwaarde per 1 januari 2011
Mutaties
Investeringen:
- Toevoeging rente
- Opgenomen latenties
Desinvesteringen:
- Afwikkeling latenties
- Ontvangen bijdragen
Totaal mutaties
Boekwaarde per 31 december 2011
65
79
-22
-22
0
-22
-22
14
43
57
De deelneming betreft:
(bedragen x € 1.000)
Resultaat
boekjaar
WoningNet N.V.
Verkrijgingprijs
per 31-12-2011
0
14
De corporatie heeft 1.611 aandelen. De verkrijgingprijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75%
volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2012 te verwachten. De aandelen zijn beperkt
verhandelbaar.
Latente belastingvorderingen:
Deze post is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de
leningen in deze jaarrekening.
Binnen 1 jaar zal vermoedelijk € 22 verrekenbaar zijn.
9.3.7.3 Vorderingen
9.3.7.3.1
Huurdebiteuren
(bedragen x € 1.000)
Huurdebiteuren
Af : voorziening wegens oninbaarheid
Totaal huurdebiteuren
2011
2010
86
-4
82
76
0
76
Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
De huurachterstand ultimo 2011 bedraagt 0,85% van de huren en vergoedingen over 2011
(2010: 0,80%).
83
9.3.7.3.2
Overige vorderingen
(bedragen x € 1.000)
Doorberekeningen aan huurders
Belastingen
Diverse overige vorderingen
Af : voorziening wegens oninbaarheid
Totaal overige vorderingen
2011
2010
54
0
69
-54
69
34
18
228
-34
246
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
9.3.7.3.3
Overlopende activa
(bedragen x € 1.000)
Diverse overige overlopende activa
Totaal overlopende activa
2011
2010
13
13
5
5
Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
9.3.7.3.4
Liquide middelen
(bedragen x € 1.000)
Direct opvraagbaar :
Kas/bank/giro
Spaarrekeningen
Totaal liquide middelen
2011
2010
64
4.756
4.820
29
7.181
7.210
2011
2010
17.022
979
18.001
18.411
-1.389
17.022
De liquide middelen staan ter vrije beschikking.
9.3.7.4 Eigen vermogen
9.3.7.4.1 Overige reserve
Het verloop van de overige reserve is als volgt:
(bedragen x € 1.000)
Stand per 1 januari
Bij: uit resultaatbestemming over het boekjaar
Stand per 31 december
84
9.3.7.5 Langlopende schulden
Van de langlopende schulden kan het volgende overzicht worden gegeven:
(bedragen x € 1.000)
2011
looptijd
< 5 jaar
2011
looptijd
> 5 jaar
Totaal
2011
2011
rentevoet
Totaal
2010
2010 rente-voet
Leningen kredietinstellingen
15.383
40.350
55.733
4,68%
53.894
Totaal
15.383
40.350
55.733
4,42%
53.894
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de
kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt € 661 .
De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en
aflossingsverplichtingen) bedraagt € 55.033 (2010: € 54.258).
9.3.7.5.1 Leningen kredietinstellingen
De mutaties in 2011 van de leningen kunnen als volgt worden toegelicht:
(bedragen x € 1.000)
Totaal
Stand per 1 januari 2011
Bij: nieuwe lening
Af: aflossingen
Stand per 31 december 2011
53.894
2.500
-661
55.733
Hieronder zijn begrepen leningen met een gemiddelde rente van 4,68% (2010: 4,42%).
In het boekjaar is de volgende nieuwe lening aangetrokken:
Geldgever:
Hoofdsom:
Stortingsdatum:
Einddatum:
Rentetijdvak 1:
Leningtype:
Periode;
Roldag:
Minimale opname:
Maximale opname:
Rente op opname:
Rentetijdvak 2:
Leningtype:
Periode:
Vaste rente:
NWB
€ 2.500
3 oktober 2011
1 april 2020
Roll-over met 100% terugplaatsfaciliteit
3 oktober 2011 – 1 april 2013
e
1 van de maand
0% van de hoofdsom
100% van de hoofdsom
1-maands euribor plus 45 basispunten
fixe
1 april 2013 – 1 april 2020
4,42%
In het boekjaar hebben twee renteconversies plaatsgevonden. Hiervoor waren reeds in september 2008
renteafspraken gemaakt. Voor deze leningen worden de nieuwe percentages 4,9%. De rente op deze
leningen was 5,35%.
85
Gestreefd wordt naar een bedrag waarover jaarlijks renterisico wordt gelopen van 15% over het
rentedragend vreemd vermogen.
De rente van de bestaande variabele lening met vervaldatum 1-3-2014 wordt per kwartaal vastgesteld,
zijnde euribor plus 0,08 opslag.
Vervalkalender leningportefeuille:
Renteconversies leningen
(bedragen x € 1.000)
Geldgever
Rente %
NWB
NWB
NWB
NWB
BNG
4,900%
4,900%
5,160%
4,630%
3,470%
Conversie Hoofdsom
datum bij conversie
1-08-2021
1-08-2021
1-02-2012
1-11-2012
1-09-2020
2.207
635
4.217
4.323
562
Einde
looptijd
1-08-2031
1-08-2031
1-02-2032
1-11-2032
1-09-2040
Voor de lening van de NWB met renteconversie datum 1-2-2012 is met goedkeuring van het WSW reeds in
juli 2009 een renteafspraak gemaakt. Per 1-2-2012 wordt het nieuwe rentepercentage voor deze lening
4,65%.
Voor de lening van de NWB met renteconversie datum 1-11-2012 is met goedkeuring van het WSW reeds in
september 2010 een renteafspraak gemaakt. Per 1-11-2012 wordt het nieuwe rentepercentage voor deze
lening 3,99%.
Eindaflossingen leningen
(bedragen x € 1.000)
Geldgever
NWB
BNG
NWB
Vanaf 1-5-2013
BNG
NWB
NWB
NWB
NWB
BNG
BNG
NWB
Rente % Eind datum
variabel
4,585%
variabel
4,420%
4,660%
4,745%
4,640%
4,770%
3,775%
4,505%
4,565%
4,720%
1-3-2014
1-3-2014
1-4-2013
1-4-2020
4-5-2015
1-6-2016
3-4-2017
2-7-2018
2-9-2019
2-1-2023
2-1-2029
3-3-2059
Hoofdsom
op eind
datum
3.500
2.798
2.500
2.500
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
4.000
4.000
3.000
Voor de af te lossen leningen in 2014 is in het boekjaar, met goedkeuring van het WSW, al een gedeelte
geherfinancierd. De volgende nieuwe lening is aangetrokken:
Geldgever:
Hoofdsom:
Stortingsdatum:
Einddatum:
Aflossing:
Rentetijdvak 1:
Periode;
Rente:
Rentetijdvak 2:
Periode:
Rente:
NWB
€ 5.000
3 maart 2014
1 maart 2044
ineens per einddatum
3 maart 2014 – 1 maart 2021
basisrente 3,145% + kredietopslag 0,5%
1 maart 2021 – 1 maart 2044
basisrente 3,145% + kredietopslag per 1 maart 2021 nader overeen te
komen.
86
De duration van de portefeuille bedraagt 9,38 jaar (2010: 7,91 jaar).
De duration is de naar marktwaarde gewogen gemiddelde looptijd van de financiële portefeuille. Deze wordt
uitgedrukt in jaren. De duration wordt berekend door de toekomstige kasstromen contant te maken tegen de
actuele rente, waarbij de kasstromen bovendien worden gewogen naar hun looptijd.
9.3.7.6 Kortlopende schulden
(bedragen x € 1.000)
Schulden aan kredietinstellingen
Schulden aan gemeenten
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige schulden
Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
2011
2010
661
14
493
287
2
1.918
3.375
622
7
667
0
0
1.713
3.009
Onder de schulden aan kredietinstellingen is verantwoord de aflossing op de langlopende schulden in het
volgend boekjaar.
Onder de schulden aan leveranciers is onder andere opgenomen te betalen termijnen aan aannemers.
De belangrijkste posten onder de overlopende passiva betreffen: niet vervallen rente (€ 1.437), nog af te
rekenen subsidie gemeente (€ 250), voorschotten VROM inzake huurtoeslag (€ 41) en vooruit ontvangen
huur (€ 92).
9.3.7.7
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
9.3.7.7.1 Onderhoudsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor planmatig onderhoud en investeringen tot een
bedrag van € 1.778. Dit betreft met name de in uitvoering zijnde renovaties aan de torenflats.
9.3.7.7.2 Obligo WSW
WSW deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is
voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen
van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting.
Per 31 december 2011 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage van € 2.330 uit hoofde van door
het WSW verstrekte borgstellingen.
9.3.7.8 Niet in de balans opgenomen activa
De corporatie heeft in 2005 20 woningen verkocht in een zogenaamde MGE constructie. De grond is in
erfpacht uitgegeven. Wanneer de kopers de woning weer willen verkopen heeft de corporatie het eerste
recht van koop.
De corporatie heeft geen koopverplichting. In 2011 zijn geen mutaties geweest.
87
9.3.8
Toelichting op de winst- en verliesrekening
9.3.8.1 Huren
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
9.782
67
9.849
-79
9.770
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Af : huurderving wegens leegstand
Totaal huren
9.866
82
9.948
-28
9.920
9.389
66
9.455
-17
9.438
Per 1 juli 2011 heeft een gemiddelde huurverhoging plaatsgevonden van 1,3% (2010: 1,2%).
Gespreid over het boekjaar zijn in het complex Gemeenschappelijk Wonen diverse eenheden opgeleverd die
gereed zijn gekomen na renovatie. Voor deze eenheden zijn nieuwe of aangepaste huurprijzen vastgesteld.
Tevens is binnen het Gemeenschappelijk Wonen complex een nieuwe gemeenschappelijke
ontmoetingsruimte gemaakt. De huur hiervoor is verantwoord onder de post onroerende zaken niet zijnde
woningen.
De geïnde huur betreft allemaal woningen gelegen in de gemeente Nieuwegein.
Door de renovatie van het complex Gemeenschappelijk Wonen zijn bewust ruimtes niet meer verhuurd. De
hieruit voortvloeiende derving is ten laste van het project geboekt.
9.3.8.2 Vergoedingen
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
182
182
Leveringen en diensten
Totaal vergoedingen
182
182
157
157
Dit betreft van huurders ontvangen vergoedingen voor kosten van leveringen en diensten. Zie ook onder de
overige bedrijfslasten.
9.3.8.3 Verkoop onroerende goederen
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Af : Verkoopkosten
Af : Boekwaarde
Verkoopresultaat bestaand bezit
160
-2
-33
125
0
0
0
0
533
-19
-103
411
Totaal verkoopresultaat
125
0
411
Opbrengst verkopen bestaand bezit
Voor 2010 is hieronder verantwoord het resultaat van 3 verkochte woningen en 1 verkochte garage. Bij de
begroting 2011 was nog uitgegaan van 1 te verkopen woning. In werkelijkheid zijn er in 2011 geen woningen
verkocht. Door de ingezakte markt voor verkoopwoningen hebben wij besloten de verkopen voorlopig stop te
zetten.
88
9.3.8.4 Overige bedrijfsopbrengsten
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
6
122
79
207
Vergoeding afsluiten huurcontracten
Beheerdiensten
Overigen
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
9
152
57
218
7
157
57
221
9.3.8.5 Afschrijvingen op materiële vaste activa
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Afschrijving onroerende zaken in exploitatie
Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal afschrijvingen
1.288
82
1.370
1.351
82
1.433
652
83
735
De stijging van de afschrijvingen komt doordat in het boekjaar is overgegaan van annuïtaire afschrijving naar
lineaire afschrijving.
Zie ook de toelichting onder punt 9.3.4.3 “schattingswijziging”.
9.3.8.6 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Terugname als gevolg van hogere reële waarde bestaand bezit
Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw
Afwaardering project Iepenhoeve
Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten
Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa
0
1.657
0
125
1.782
-3.190
0
1.000
-5
-2.195
Afwaardering als gevolg van lagere reële waarde
Op basis van de bedrijfswaarde berekeningen heeft voor complexen 2,3,29,30,32,37 en 41 een terugname
van in het verleden gedane afwaarderingen plaatsgevonden van € 3.190. De ontwikkeling van de
bedrijfswaarde van deze complexen laat deze terugname toe. De terugname komt voornamelijk door het
verlengen van de levensduren van de complexen.
Afwaardering onrendabele toppen nieuwbouw
In de begroting 2011 was een raming opgenomen voor een onrendabele top op het project Iepenhoeve. De
verwachting was dat de besluitvorming voor dit project in 2011 zou rond komen. Dit is echter niet het geval,
de eerst komende jaren worden omtrent dit project geen activiteiten verwacht.
Afwaardering project Iepenhoeve
Aansluitend op het vorenstaande heeft in het boekjaar een afwaardering plaatsgevonden op het project
Iepenhoeve van € 1.000 .
89
-990
0
0
27
-963
De Iepenhoeve is in 2006 aangekocht en medio 2010 beschikbaar gekomen. Met een collega corporatie, de
gemeente en ontwikkelaar Dura Vermeer waren al vergevorderde plannen ontwikkeld. Deze bleken echter
vanwege het geluid niet haalbaar. Omdat er aangrenzend aan ons terrein meer kavels beschikbaar zijn
gekomen wordt er door voorgenoemde partijen naar nieuwe mogelijkheden gekeken. Uit overleg met de
gemeente in december 2011 is gebleken dat dit toch een moeilijk verhaal gaat worden. De eerst komende
jaren worden hier geen vorderingen in verwacht. Zie wat dit betreft ook de toelichting onder de post 9.3.7.1
materiële vaste activa.
Afwaardering voorbereidingskosten diverse projecten
Dit zijn kosten voor projecten die zich in de onderzoeksfase bevinden. Concreet betreft het de projecten De
Brinkwal en Bakenmonden. Beiden betreffen kantoren welke wij willen transformeren naar woonruimte. De
totale uitgaven hebben € 34 bedragen. Door tijdelijke verhuur van Bakenmonden is een bedrag van € 39
ontvangen.
9.3.8.7
Lasten onderhoud
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
200
20
65
15
20
-2
294
6.671
7.283
Klachtenonderhoud
Serviceabonnement
Mutatieonderhoud
Leefbaarheid
Materiaalverbruik
Doorberekend aan huurders
Contract onderhoud
Planmatig onderhoud
Totaal
251
20
125
22
16
-24
211
5.028
5.649
221
22
61
21
27
-19
200
5.937
6.470
Voor een nadere uiteenzetting wordt verwezen naar een uitgebreide toelichting op het onderhoud elders in
het jaarverslag.
9.3.8.8
Overige bedrijfslasten
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
143
41
39
528
364
35
182
0
1.332
Overige personeelskosten
Huisvestingskosten
Kosten raad van commissarissen
Algemene kosten
Belastingen
Verzekeringen
Kosten leveringen en diensten
Bijzondere post
Totaal overige bedrijfslasten
130
25
44
441
377
38
182
102
1.339
136
33
37
442
351
36
157
99
1.291
Accountantshonoraria (onderdeel van de post algemene kosten)
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
28
0
15
0
Controle van de jaarrekening
Andere controlewerkzaamheden
Fiscale advisering
Andere niet-controlediensten
90
25
0
5
0
25
0
10
0
43
Totaal
30
35
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door
accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wet toezicht
accountantsorganisaties.
Kosten leveringen en diensten
Deze post wordt afgerekend met de huurders en is gelijk aan de ontvangen vergoedingen.
Bijzondere post
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Heffing bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak
Heffing saneringssteun
Heffing achterstandswijken
Totaal bijzondere post
9.3.8.9
0
0
0
63
39
0
0
0
99
0
102
99
Rentelasten en rentebaten
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
Rentelasten
Rente langlopende schulden:
- Leningen kredietinstellingen
Rente kortlopende schulden:
- Belastingdienst
Totaal rentelasten
2.639
2.531
2.543
0
2.639
0
2.531
0
2.543
53
53
96
96
185
185
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten
4.135
4.533
4.256
Renteresultaat
1.549
2.098
1.898
Rentebaten
Rente op liquide middelen
Totaal rentebaten
Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten
De aan de exploitatie toe te rekenen vermogenskosten betreft de totaal op de activa berekende rente van
6,5%. In werkelijkheid wordt aanzienlijk minder rente betaald. Het saldo (renteresultaat) kan gezien worden
als het resultaat behaald op interne financiering en door lagere betaalde rente op vreemd vermogen.
91
9.3.8.10 Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
(Bedragen x € 1.000)
2011
2011
2010
Begroting Jaarrekening Jaarrekening
0
0
0
0
0
0
Acute belastingen
Teruggaaf btw op algemene kosten boekjaar
Verrekening acute belasting vpb voorgaande jaren
Teruggaaf btw op algemene kosten voorgaande jaren
Mutatie latente belastingen
Totaal
0
-1
-410
-106
22
-495
0
0
0
0
494
494
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
(Bedragen x € 1.000)
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening
Bijzondere waardeverminderingen (afwaardering lagere
bedrijfswaarde)
Afwaardering project Iepenhoeve
Afschrijvingen
Opbrengst verkopen in herinvesteringsreserve
Investeringen fiscaal zijnde onderhoud
Bijdrage achterstandswijken
Afschrijving disagio leningen (fiscaal)
Totaal permanente verschillen
Belastbaar bedrag
Verschuldigde acute winstbelasting
2011
Jaarrekening
2010
Jaarrekening
484
-895
-3.190
-990
1.000
1.351
0
-3.421
102
-87
0
652
-411
-1.451
99
-87
-4.245
-3.761
-2.188
-3.083
0
0
De effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde
winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit onderhoud,
afschrijvingen en waarderingen op het vastgoed, de verwerking van het resultaat op verkopen, interest
(leningen) en de fiscaal niet aftrekbare heffing achterstandswijken.
Het belastbare bedrag over 2010 is vastgesteld op een verlies van € 3.083 . Dit verlies is middels de
achterwaartse verliesverrekening verrekend met de winsten over 2008 ad € 1.385 en 2009 ad € 325 . Dit
heeft geresulteerd in een restitutie van vennootschapsbelasting over het jaar 2008 van € 338 en over het
jaar 2009 van € 72 .
92
De aangiften over de jaren 2008 tot en met 2010 zijn nog niet definitief vastgesteld door de belastingdienst.
Recent is duidelijk geworden dat de belastingdienst goedkeurt dat bij de berekening van de aftrek van btw
op algemene kosten de omzet van de zogeheten integratieheffing als btw-belaste omzet mag worden
meegenomen, mits de realisatie van nieuwe huurwoningen tot de normale bedrijfsuitoefening behoort. Ook
als een beroep wordt gedaan op mededeling 26 telt voor de berekening van de pro-rataberekening de
integratieheffing als belaste omzet mee. Dit betekent dat de eigen nieuwbouw, waarvoor wij in de regel
afzien van integratieheffing, toch meetelt voor de btw-aftrek op algemene kosten. Gelet hierop hebben wij
over de jaren 2005 tot en met 2010 een verzoek tot ambtshalve teruggaaf van btw op de algemene kosten
gedaan bij de belastingdienst. Dit verzoek is gehonoreerd en wij hebben een bedrag ad € 106 terug
ontvangen.
Er is geen actieve latentie gevormd voor te verrekenen fiscale verliezen. De reden hiervoor is de
onzekerheid over het realiseren van toekomstige fiscale winsten.
9.3.8.11 Mutatie reële waarde materiële vaste activa
De reële waarde in het verslagjaar zijnde € 112.641 is toegenomen met een bedrag van € 33.499 ten
opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar zijnde € 79.142 (exclusief
rentabiliteitswaarde correctie).
De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren:
Jaarresultaat
a
effect contante waarde en restant levensduur
€
Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters
a
in de huurprijscomponent
b
in de onderhoudslasten
c
in de overige lasten
d
in de levensduur
€ 3.397
€ -2.944
€ 1.334
€ 27.991
Gevolgen van mutaties in het bezit
a
uitbreiding bezit
€
Totaal
€ 33.499
93
3.351
370
9.3.9
Overige informatie
9.3.9.1 Werknemers
Gedurende het jaar 2011 had de corporatie gemiddeld 17,04 (2010: 18,36) werknemers in dienst. Dit aantal
is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
9.3.9.2 Bestuurder en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging van:
9.3.9.2.1
Bestuurder
De bezoldiging van de bestuurder over de periode januari tot en met december 2011 heeft plaatsgevonden
op basis van de CAO woondiensten 2011.
De bezoldiging van de bestuurder heeft in het boekjaar € 96 bedragen. De bezoldiging van de bestuurder
omvat periodiek betaalde beloningen zoals salarissen, sociale lasten, pensioenpremie, vakantiegeld en
doorbetaling bij vakantie en ziekte. De bezoldiging is gebaseerd op een 32 urige werkweek.
De bestuurder had niet de beschikking over een auto. Aan onbelaste reiskosten is in het boekjaar € 5
uitbetaald.
De bestuurder heeft € 0,6 aan onbelaste kostenvergoeding ontvangen.
9.3.9.2.2
Commissarissen
De kosten van de vijf commissarissen hebben in het boekjaar € 44 bedragen.
De kosten van de commissarissen omvat periodiek betaalde beloningen zoals vergoedingen voor
vergaderingen overige kostenvergoedingen en de kosten voor advies, ondersteuning en scholing in totaal
bedroegen deze kosten in het boekjaar € 34.
Daarnaast is in het boekjaar € 10 uitgegeven voor de werving van een nieuwe commissaris.
9.4 Overige gegevens
9.4.1
Statutaire resultaatbestemming
Zoals in de statuten vermeld wordt het resultaat toegevoegd c.q. ontrokken aan de overige reserve.
9.4.2
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van
commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het totale jaarresultaat is onttrokken aan de overige
reserve.
9.4.3
Gebeurtenissen na balansdatum
In januari 2012 is 1 garagebox verkocht voor € 17,5 . Het transport heeft op 29 februari 2012 plaats
gevonden.
In januari 2012 is een intentieovereenkomst gesloten voor de aankoop van het kantoor De Brinkwal. De
bedoeling is dit kantoor om te bouwen tot 24 wooneenheden voor starters. De haalbaarheid hiervan is
onderzocht en vastgesteld. De koop gaat alleen door als alle vergunningen rond zijn. Met de aankoop en de
verbouw is ongeveer 2,7 miljoen euro gemoeid. Wij hopen in de tweede helft van 2012 met dit project te
kunnen starten. Dit project is reeds in de begroting 2012 ingerekend. De verwachting is dat dit zonder
onrendabel gerealiseerd kan worden.
94
Bijlagen
Bijlage 1 Woningbezit
Complex
Complex naam
1
Stormerdijkstraat
5
5
5
-
-
0,0%
0,00
2
Drilleveld e.o.
39
39
39
-
1
2,6%
1,00
3
Ten Baanstraat e.o.
12
12
12
-
1
8,3%
2,00
4
Torenflats
448
448
448
-
40
8,9%
1,41
6
Zuilenstein
92
92
92
-
5
5,4%
2,80
7
Batau Zuid
344
344
344
-
21
6,1%
1,50
11
Doorslag
149
149
149
-
7
4,7%
2,29
12
Kerkveld e.o.
17
17
17
-
1
5,9%
1,00
14
Fokkesteeg
23
23
23
-
4
17,4%
1,00
15
De Vestes
9
9
9
-
-
0,0%
0,00
16
Fokus w oningen Fokkesteeg
15
15
15
-
2
13,3%
8,00
17
Dinterse- en Muiderschans
22
22
22
-
2
9,1%
4,50
21
Fokkesteeg egw
15
15
15
-
1
6,7%
1,00
24
Kerkstraat
18
18
18
-
-
0,0%
0,00
25
Van Reeslaan
14
14
14
-
1
7,1%
1,00
28
A. van Schendelhovestraat e.o.
52
52
52
-
3
5,8%
1,00
29
S. Vestdijkhove
30
30
30
-
1
3,3%
2,00
30
Schermerhornpark
64
64
64
-
5
7,8%
2,20
32
Ten Baanstraat nieuw bouw
30
30
30
-
2
6,7%
1,00
36
Ten Baanstraat senioren
18
18
18
-
1
5,6%
0,00
37
Nieuw Vreesw ijk
74
74
74
-
5
6,8%
3,60
38
Grindoever
35
35
35
-
-
0,0%
0,00
Zelfst. 39
GW Project
16
0
-
-
-
Onzelf. 39
GW Project
137
0
-
-
-
Zelfst. 41
GW Project
0
68
68
-
3
4,4%
1,00
Onzelf. 141
GW Project w oongroepen
0
42
42
-
7
16,7%
1,00
Onzelf. 241
GW Project Humanitas
0
22
22
-
-
0,0%
0,00
1.678
1.657
1.657
-
113
7%
1,55
Totaal
31-12-2010 31-12-2011 Gemiddeld
Bezit 2011
Verkoop
Aantal
Mutaties
Mutatie Aanbiedings
graad
graad
Het GW complex is gerenoveerd en hier heeft een verschuiving van w ooneenheden plaatsgevonden. Het oude complex 39 is daardoor
vervangen door de nieuw e complexen 41, 141 en 241.
95
Bijlage 2 Bijlage E conform BBSH
Aantal toewijzingen 2011
1-persoon
Huur <=
361,66
23
Huur 361,67
t/m 517,64
39
Huur > 517,64
Totaal
10
72
>= € 21.625
6
25
5
36
< € 20.325
0
2
3
5
>= € 20.325
0
0
0
0
Subtotaal
29
66
18
113
2-personen
Huur <=
361,66
0
Huur 361,67
t/m 517,64
2
Huur > 517,64
Totaal
10
12
>= € 29.350
0
2
1
3
< € 27.750
0
1
1
2
>= € 27.750
0
0
1
1
0
5
13
18
Huur <=
361,66
0
Huur 361,67
t/m 554,76
6
Huur > 554,76
Totaal
6
12
>= € 29.350
0
1
6
7
< € 27.750
0
0
1
1
>= € 27.750
0
0
0
0
0
7
13
20
29
78
44
151
<65
>=65 jaar
<65
>=65 jaar
< € 21.625
< € 29.350
Subtotaal
>=3 personen
<65
>=65 jaar
Subtotaal
Totaal
< € 29.350
96
BIJLAGE 3 Nadere financiële toelichting
Resultaat ten opzichte van voorgaand jaar
Het jaarresultaat over 2011 bedraagt € 979 positief (2010 € 1.389 negatief). Ten opzichte van 2010 is het
resultaat met € 2.368 toegenomen. Deze toename is in hoofdlijnen als volgt te specificeren:

Afschrijvingen nadelig € 698.
Dit nadelige resultaat komt doordat in 2011 is overgegaan van annuïtaire afschrijving op lineaire
afschrijving.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa voordelig € 1.232.
In 2011 heeft, op basis van de bedrijfswaarde, een terugname plaatsgevonden van in het verleden
gedane afwaarderingen van € 3.190. Dit komt met name doordat op basis van de technische kwaliteit
van het bezit de levensduren van de complexen zijn verlengd. Daarnaast heeft voor het in ontwikkeling
zijnde project Iepenhoeve een afwaardering plaatsgevonden van € 1.000 . Dit vanwege de
geluidsproblemen die bij de ontwikkeling van dit project spelen.

Lasten onderhoud voordelig € 821.
Dit betreft voornamelijk minder uitgegeven kosten planmatig onderhoud. Met name bij de complexen
Torenflats en Gemeenschappelijk Wonen. Hier loopt het uitvoeren van groot onderhoud op een einde.

Belastingen voordelig € 989.
Dit komt met name doordat in 2010 door het stop zetten van de verkopen de gevormde latentie in dat
jaar is vrijgevallen (€ 494). Daarnaast is door het negatieve fiscale resultaat over 2010 door
achterwaartse verliesverrekening de betaalde vpb over 2008 en 2009 weer terug ontvangen (€ 410).
Tevens is in 2011€ 106 terug ontvangen inzake btw op algemene kosten (prorata).
Voor een meer uitgebreider toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balans per 31 december
2011 en de winst- en verliesrekening over 2011.
Resultaat ten opzichte van begroting
Het jaarresultaat over 2011 bedraagt € 979 positief. Begroot was een nadelig jaarresultaat van € 5.320. Het
voordelige begrotingsverschil van € 6.299 valt in hoofdlijnen als volgt te verklaren:

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa voordelig € 3.977.
Op basis van de bedrijfswaardeberekeningen heeft een terugname van in het verleden gedane
afwaarderingen plaatsgevonden. Bij de begroting was hier geen rekening meegehouden.

Lasten onderhoud voordelig € 1.634.
Betreft voornamelijk minder kosten project Gemeenschappelijk Wonen dan begroot en er was meer
ruimte om kosten te activeren.

Belastingen voordelig € 495.
In 2011 is door achterwaartse verliesverrekening de betaalde vpb over 2008 en 2009 weer terug
ontvangen en er is tevens een bedrag aan btw op algemene kosten terug ontvangen. Hier was bij de
begroting geen rekening mee gehouden.
Vennootschapsbelasting
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor
de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Jutphaas Wonen een fiscale
openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen
de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans
(commerciële boekwaarde) heeft Jutphaas Wonen een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er
sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het
geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de
fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden
gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor
verrekening.
Branchevereniging Aedes heeft hiervoor met de belastingdienst hernieuwde afspraken gemaakt en een
nieuwe vaststellingovereenkomst opgesteld (VSO 2). Deze is ook door Jutphaas Wonen ondertekend.
97
Door Jutphaas Wonen zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende
2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. In 2011 is de afwaardering van deze
latenties verantwoord.
In de toelichting op de post belastingen (ref. 9.3.8.11) is een uitsplitsing van de mutaties in 2010 en 2011
opgenomen.
Beleggingsbeleid
De tijdelijk overtollige middelen worden weggezet op depositorekeningen. Dit heeft in 2011 € 96 aan rente
opgeleverd.
Treasury
Algemeen
Jutphaas Wonen heeft ultimo 2011 een leningenportefeuille ter grootte van € 56.394. De gemiddelde rente
op de portefeuille bedraagt 4,68% (ultimo 2010 4,42%). De rentabiliteitswaarde (bij een disconteringsvoet
van 5,25%) van de portefeuille bedraagt € 55.033. De duration van de leningenportefeuille is ultimo 2011 ca.
9,38 jaar. Jutphaas Wonen heeft ultimo 2011 geen leningen u/g.
In januari 2011 is de volgende nieuwe lening afgesloten:
Geldgever:
Hoofdsom:
Stortingsdatum:
Einddatum:
Rentetijdvak 1:
Leningtype:
Periode;
Roldag:
Minimale opname:
Maximale opname:
Rente op opname:
Rentetijdvak 2:
Leningtype:
Periode:
Vaste rente:
NWB
€ 2.500
3 oktober 2011
1 april 2020
Roll-over met 100% terugplaatsfaciliteit
3 oktober 2011 – 1 april 2013
e
1 van de maand
0% van de hoofdsom
100% van de hoofdsom
1-maands euribor plus 45 basispunten
fixe
1 april 2013 – 1 april 2020
4,42%
Opbouw leningportefeuille
De aflossing van de leningen zal als volgt plaatsvinden:
(bedragen x € 1.000)
Leningen kredietinstellingen
2012
2013
2014 e.v.
Totaal
- aflossing
661
712
55.021
56.394
Totaal
661
712
55.021
56.394
Voor de roll-over lening lag het rentetarief in 2011 gemiddeld op 1,37%. Deze lening is in 2011 volledig
opgenomen.
98
De leningen zijn naar renteklasse als volgt te specificeren:
aantal leningen
Schuldrestant (x € 1000)
gem. percentage
4
9.714
2,03 %
4<5%
11
34.979
4,77 %
5<6%
1
4.336
5,26 %
6<7%
1
7.365
6,04 %
Totaal
17
56.394
4,68 %
Renteklasse
<4%
Renterisico volgens norm Jutphaas Wonen
Het renterisico wordt hierbij gedefinieerd als het totaal van de conversies op enig moment ten opzichte van
de totale portefeuille inclusief de kasstromen en opbrengsten uit projecten. Jutphaas Wonen heeft haar
interne renterisico norm afgestemd op die van het WSW en vastgesteld op 15%.
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Het WSW faciliteerd op basis van kasstromen. In de kasstromen zie je het beleid van de corporatie direct
terug. Simpel gesteld betreft het de huuropbrengst minus onderhoud, organisatie en financieringskosten.
Ook de consequenties van investeringen en verkopen zie je meteen terug. Momenteel wordt per jaar het
faciliteringsvolume vrijgegeven. Met betrekking tot de nieuwbouwplannen voor Iepenhoeve en
Bakenmonden is samenwerking gezocht met een collega corporatie uit Vianen.
Verkoopbeleid
De verkoop van woningen levert tot en met 2009 een belangrijke bijdrage aan het resultaat. Het ontwikkelde
verkoopprogramma was mede van belang voor de financiële positie van Jutphaas Wonen. Naast het
opbouwen van een reserve voor eventuele tegenvallers in de toekomst, heeft Jutphaas Wonen uit de
verkoopopbrengsten ook onrendabele investeringen in de bestaande voorraad of in de nieuwbouw afgedekt.
Vanaf 2010 is in de begroting en de prognoses uitgegaan van een geringe opbrengst uit verkopen. In 2010
is zelfs besloten om actief te stoppen met het verkopen van woningen. Aanleiding hiertoe is het instorten van
de markt voor verkopen. Voor de geplande investeringen is Jutphaas Wonen dan ook niet meer afhankelijk
van de opbrengsten uit verkopen.
Bedrijfswaarde
Aan de hand van de balans, zoals in dit jaarverslag is opgenomen, kan een oordeel worden gevormd
omtrent de financiële soliditeit van de organisatie. Deze balans is echter een momentopname –de stand per
31 december 2011- en is gebaseerd op historische kosten. Het onthult weinig over de toekomst.
Een manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door het berekenen
van de bedrijfswaarde, ook wel actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige
in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatie de contante waarde berekend. Hierdoor
wordt inzicht verkregen in de terugverdiencapaciteit van het woningbezit gedurende de resterende
levensduur. Bij de berekening van de bedrijfswaarde dienen eerst de uitgangspunten te worden vastgesteld.
Voor de uitgangspunten die door ons zijn gehanteerd wordt verwezen naar hoofdstuk 9.3.5.2.1 van de
jaarrekening.
Eenzelfde berekening kan worden gemaakt voor alle toekomstige aflossing- en rentebetalingen met
betrekking tot de schulden. De contante waarde van deze geldstromen geeft de rentabiliteitswaarde van de
opgenomen geldleningen weer. Hierbij is gerekend met een rente van 5,25%. Doordat de gemiddelde rente
van de leningportefeuille lager ligt heeft dit een positieve invloed op de rentabiliteitswaarde.
Het verschil tussen de bedrijfswaarde en de rentabiliteitswaarde geeft de financiële ruimte weer. Deze
financiële ruimte vormt de risicobuffer van de corporatie, die tegenvallers in de exploitatie of de financiering
moet opvangen.
99
Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen is de bedrijfswaarde van het woningbezit
berekend. Per ultimo 2011 is de bedrijfswaarde berekend op € 112.641 terwijl de rentabiliteitswaarde van de
schulden is becijferd op € 55.033. De risicobuffer bedraagt derhalve € 57.608.
Meerjaren begroting
Voor de periode 2012 tot en met 2016 is een bedrijfsbegroting samengesteld. De begroting over 2012 is in
december 2011 door de raad van commissarissen vastgesteld. In februari 2012 is de begroting over
vorengenoemde jaren bijgesteld op basis van de werkelijke cijfers 2011 en op basis van nieuwe inzichten.
De hierbij gehanteerde uitgangspunten zijn:

Huurverhoging 2012: 2,25% en 2013 tot en met 2016: 2% ( inclusief harmonisatie )

Verkopen: Vanaf 2012 zijn er geen verkopen meer ingerekend.

Planmatig onderhoud conform meerjaren onderhoudsbegroting

Kostenstijging algemeen beheer: 3%

Kostenstijging onderhoud: 3%

Rente: 5,25%
Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose:
(bedragen x € 1.000)
Jaarresultaat
Algemene reserve
Vpb belasting
Solvabiliteit
Current ratio
Rentabiliteit vreemd vermogen
2012
2013
2014
2015
2016
-2.784
15.217
152
21%
0,09
4,71%
-1.272
13.945
345
18%
0,02
5,09%
722
14.667
907
19%
0,02
5,09%
540
15.207
860
20%
0,01
5,14%
-96
15.111
677
20%
0,01
5,27%
De negatieve jaarresultaten zijn het gevolg van uit te voeren planmatig onderhoud aan het complex
Torenflats en de afboeking van onrendabele toppen op het complex Bakenmonden en te betalen vpb
belasting.
Jutphaas Wonen streeft naar een solvabiliteit van minimaal 15%.
Met betrekking tot de financiering van de verschillende projecten wordt verwezen naar de alinea over het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Over de financiering zelf vindt frequent contact plaats met banken en
een extern treasury bureau.
Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het Centraal Fonds heeft aan de hand van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2010 de financiële
positie van Jutphaas wonen beoordeeld. Uit deze beoordeling kwam naar voren dat het gecorrigeerde
weerstandsvermogen hoger is dan het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen.
Voor 2011 heeft Jutphaas Wonen een A1-oordeel gekregen. Dit wil zeggen dat op basis van de ingediende
prognosegegevens de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van
Jutphaas Wonen.
100

Uitschrijfformulier: Huisartsenpraktijk Jutphaas

inschrijfformulier

Te koop: fortterrein Overeindseweg

Verslag wnw 22 mei - Nieuwegeinsewijken.nl

31 december 2014 pagina 4

Vaststelling adresbesluit nr. 253 Plein 113

Johan Grapendaal, anoniem beroemd humorist

Factsheet Nieuwbouw SPACE-S

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4