ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen 3e kwartaal 2014 De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2 Inhoudsopgave 1 2 Samenvatting ............................................................................................................................. 4 Transacties ................................................................................................................................. 5 2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 5 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 8 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 10 3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11 3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 12 3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 12 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 13 3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder ............................................................... 13 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 14 4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14 4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16 4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 16 4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 17 4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18 Bijlage Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ...................................................................................... 19 Bijlage Voorlopige en definitieve cijfers ......................................................................................... 21 Bijlage Uitleg over rekenmethodiek NVM...................................................................................... 22 3 1 Samenvatting Dit document beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totali teit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. Opnieuw zet het herstel op de woningmarkt verder door. Er zijn iets meer dan 29.000 transacties geweest bij NVM-makelaars, bijna 30% meer dan een jaar geleden en een vergelijkbaar aantal met het normaal betere 2e kwartaal. De totale markt kent naar schatting 39.000 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal bijna 109.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neer komt op 146.000 transacties voor de gehele markt. Na het herstel van de prijs in het 2e kwartaal maakt de prijs in het 3e kwartaal 2014 een pas op de plaats. De prijs is na 3 kwartalen van toename, nu licht gedaald met 0,3%. In vergelijking met een jaar eerder is de prijs met 3,9% toegenomen. De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedraagt nu 214.000 euro en ligt 15% lager dan voor de crisis. De vierkante meterprijs van een gemiddeld verkochte woning is het laatste kwartaal met 0,3% licht gestegen. Het verschil met de ‘gewone’ prijsontwikkeling duidt op de verkoop van kleinere en/of minder dure woningen in het afgelopen kwartaal. De looptijd van verkochte woningen daalt opnieuw en bedraagt nu 122 dagen. Het aantal intrekkingen daalt voor het 3e achtereenvolgende kwartaal. Er zijn 9.700 woningen ingetrokken, een daling van bijna 12% in vergelijking met een jaar eerder. De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 3e kwartaal 2014 ruim 152.000 woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Dat is een daling van 8,3% in vergelijking met een jaar geleden. Voor de totale markt betekent dit een aanbod aan bestaande koopwoningen van om en nabij 205.000. Sinds 2009 daalt de vraagprijs van het aanbod onafgebroken. Ook in het 3e kwartaal is er opnieuw 0,2% van de prijs afgegaan. De prijsdaling vlakt wel af. In een jaar tijd is de vraagprijs met 1,7% beperkt gedaald. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met 12,2% gedaald. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 395 dagen te koop. Net iets meer dan de helft (51%) van alle woningen in het aanbod staat een jaar of langer te koop. 56% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 32% verkocht na tenminste één prijswijziging. Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 5,8%. Een jaar eerder was het nog 8,9%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is met 4,8% een procentpunt lager in vergelijking met een jaar eerder. Een potentiële koper kon in het 3e kwartaal 2014 kiezen uit bijna 16 woningen. De verkoopquote stijgt opnieuw naar het hoogste punt sinds 2010 en bedraagt nu 15%. De verkoopquote van nieuw aanbod bereikt zelfs het hoogste niveau sinds 2008 met ruim 21%. De instroomquote ligt in het 3e kwartaal 2014 met 23% 4 procentpunten hoger dan een jaar eerder, maar wel 3 procentpunten lager dan een kwartaal eerder. De cijfers die de NVM presenteert voor het 3e kwartaal 2014 zijn voorlopig. In de bijlage zijn de definitieve cijfers voor het 2e kwartaal 2014 opgenomen. 4 2 Transacties 29.015 25.000 29.101 22.507 30.000 2014-3 Aantal verkochte woningen (NVM) 35.000 2014-2 2.1 Aantal Verkopen Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen is in het 3e kwartaal 2014 uitgekomen op 29.015. Dat is vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013) aanzienlijk meer, zo’n 12.000 woningen, maar vergeleken met de periode vlak voor de crisis (medio 2008) nog altijd zo’n 10.000 woningen minder. We zitten daarmee in een periode van herstel die nu al 5 kwartalen duurt. In de totale markt zijn het afgelopen kwartaal naar schatting 39.000 woningen verkocht. Van het type appartement heeft naar verhouding het grootste aandeel verkopen plaatsgevonden, 30,9%, gevolgd door het type tussenwoning met 27,5%. Hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen kennen een aandeel van respectievelijk 14,1%, 14,1% en 13,4%. Het definitieve aantal verkopen voor het 2e kwartaal 2014 is uitgekomen op 29.101. De NVM presenteerde eerder een voorlopig cijfer van 29.216 verkochte woningen door NVM-makelaars. 20.000 15.000 10.000 5.000 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 0 Bron: NVM 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Er zijn het afgelopen 3e kwartaal ongeveer evenveel woningen verkocht als in het 2e kwartaal 2014. Er zijn om precies te zijn 0,3% minder woningen verkocht, 29.015 versus 29.101. Normaal gesproken is een 3e kwartaal (met daarin de zomermaanden) minder goed qua aantal woningverkopen dan een 2e kwartaal. De gemiddelde daling van het aantal transacties in een 3e kwartaal lag over de afgelopen tien jaar op -5,7%. Er is sprake van verschillen tussen de verschillende woningtypen. Van 2-onder-1-kapwoningen daalde het aantal verkopen met 4,0%, en voor tussenwoningen met 1,7%. Van de overige woningtypen stijgt het aantal transacties: hoekwoningen 0,5%, vrijstaande woningen 1,7% en appartementen 1,5%. 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is er sprake van een flinke stijging van de verkoopaantallen van 28,9%. Tot nu toe is in 2014 ieder kwartaal sprake van een stijging van tientallen procenten van 5 het aantal transacties in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2013. De woningverkopen liggen in 2014 op een structureel hoger niveau. Voor alle woningtypen geldt deze stijging in verkoopaantallen. Tussenwoningen, hoekwoningen en 2-onder-1-kapwoningen stijgen met 25,5%, 22,6% en 25,8% nog het minst hard, terwijl van de vrijstaande woningen en appartementen de stijgingspercentages op 33,5% en 34,8% liggen. Aantal verkochte woningen in 3e kwartaal (NVM) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Bron: NVM 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 0 Hoekwoning Vrijstaande woning Aantal transacties op jaarbasis (NVM) 102.462 120.000 110.000 85.605 100.000 108.970 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal transacties bij NVM-makelaars op jaarbasis ligt op bijna 109.000. Halverwege 2013 lag dat aantal nog op 82.000, meer dan een kwart minder. In de periode voor de crisis, medio 2008, lag het aantal verkopen bij NVM-makelaars op jaarbasis rond de 150.000 woningen (rond 200.000 woningen voor de totale bestaande koopwoningmarkt). In de totale markt gaat het op dit moment om naar schatting 146.000 verkochte woningen. 90.000 80.000 Bron: NVM 6 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 60.000 2009-3 70.000 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat als verkocht onder voorbehoud wordt geregistreerd, overstijgt andermaal de verwachtingen. De blauwe lijn met het aantal geregistreerde transacties onder voorbehoud ligt boven de groene verwachte lijn zoals die resulteert uit de door NVM uitgesproken verwachting in juli 2014. Zichtbaar is ook de zomerdip in het 3e kwartaal. Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten 3000 Nieuwe hypotheekregels Lenteakkoord 2500 Verkiezingen Woonakkoord 2000 1500 Banken houden vast aan 106% 1000 Woonakkoord door 1e kamer Aantreden kabinet Rutte II 2014-37 2014-33 2014-29 2014-25 2014-21 2014-17 2014-9 2014-13 2014-5 2014-1 2013-49 2013-45 2013-41 2013-37 2013-33 2013-29 2013-25 2013-21 2013-17 2013-9 2013-13 2013-5 2013-1 2012-49 2012-45 2012-41 2012-37 2012-33 2012-29 2012-25 2012-21 2012-17 2012-9 2012-13 2012-1 2012-5 = NVM openhuizen dag 500 Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen ‘terugdraaien’. De blauwe lijn laat het feitelijke aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. In het meest recente kwartaal is de trendlijn gebaseerd op de door NVM uitgesproken verwachting van het aantal transacties in het 3e kwartaal en de seizoenstrend (hier is de trendlijn groen gekleurd). 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3e kwartaal uitgekomen op 214.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 337.000 euro, een appartement voor 168.000 euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 15,0% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. De duurdere woningtypen, 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen zijn het hardst in prijs gedaald met 17,2% en 21,4%. Tussenwoningen (-15,0%) en vooral appartementen (-11,4%) daalden veel minder sterk in prijs. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijzen van verkochte woningen zijn met -0,3% in het 3e kwartaal nauwelijks veranderd in vergelijking met het 2e kwartaal 2014. De afgelopen drie kwartalen steeg de prijs nog licht. De lichte daling van het aantal woningverkopen vertaalt zich dus ook in een lichte terugval van de transactieprijs. 7 De prijzen van tussenwoningen zijn met -1,4% het hardst gedaald. Die van vrijstaande woningen zijn met 0,8% het sterkst gestegen. 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De vergelijking van de prijzen van verkochte woningen met een jaar eerder laat een ander beeld zien. De transactieprijzen liggen nu 3,9% hoger dan in het 3e kwartaal 2013. De prijsontwikkeling stabiliseert hiermee op een niveau van net onder 4%. Voor alle woningtype geldt inmiddels dat de prijzen van verkochte woningen hoger liggen dan in het 3e kwartaal 2013. De transactieprijs van 2-onder-1kapwoningen ligt 2,2% hoger dan vorig jaar, die van tussenwoningen 2,5%. Van hoekwoningen en appartementen zijn de prijzen in een jaar tijd het meest gestegen: 5,1 en 5,8%. Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0% -1% -2% 2014-3 2014-1 2013-3 2013-1 2012-3 2012-1 2011-3 2011-1 2010-3 2010-1 2009-3 2009-1 2008-3 2008-1 2007-3 2007-1 2006-3 2006-1 2005-3 2005-1 -4% 2004-3 -3% Bron: NVM De gele lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de prijsontwikkeling in de woningmarkt. De vierkante meterprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 3e kwartaal 2014 uit op 1.968 euro. De vierkante meterprijzen van tussenwoningen liggen het laagst (1.723 euro) en die van appartementen het hoogst (2.221 euro). 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs is in vergelijking met het 2e kwartaal 2014 met 0,3% toegenomen. De gewone transactieprijs liet een daling zien van 0,3%. Dit betekent dat er in het 3e kwartaal gemiddeld meer kleinere of goedkopere woningen zijn verkocht dan in het 2e kwartaal. Tussen- en hoekwoningen daalden in prijs met 0,3% en 0,4%, de overige woningtype stegen licht in prijs. 8 M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0% 2014-3 2014-1 2013-3 2013-1 2012-3 2012-1 2011-3 2011-1 2010-3 2010-1 2009-3 2009-1 2008-3 2008-1 2007-3 2007-1 2006-3 2006-1 2005-3 2005-1 -2% 2004-3 -1% -3% -4% Bron: NVM 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijsontwikkeling per vierkante meter is altijd iets minder volatiel dan de ‘gewone’ prijsontwikkeling. Dat komt omdat de vierkante meter prijsontwikkeling corrigeert voor de grootte van de verkochte woningen. Ook in het 3e kwartaal 2014 is dit het geval. Waar de gewone prijsontwikkeling een plus van 3,9% noteert, laat de vierkante meterprijsontwikkeling een kleinere stijging van 2,9% zien. Voor de vierkante meterprijsontwikkeling geldt dat alle woningtypen een prijsstijging laten zien, waarbij de vrijstaande woning wel het meest achterblijft: 1,1% in de plus. Hoekwoningen (3,1%) en appartementen (4,2%) stijgen het hardst. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 3e kwartaal licht gedaald naar gemiddeld 122 dagen (4 maanden). De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met een verkooptijd van 87 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 119 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 213 dagen. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie paragraaf 3.3 over ‘looptijd van het aanbod’). 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar geleden zijn de verkooptijden flink lager. Gemiddeld bedraagt de daling 20,4%. Voor bijna alle woningtypen geldt dat de procentuele ontwikkeling ten opzichte van vorig jaar tussen de 21% en 26% ligt, behalve voor de vrijstaande woning. Hiervoor geldt dat de verkooptijd slechts 0,5% lager ligt. Dit wordt vooral veroorzaakt door het feit dat in het derde kwartaal 2013 de verkooptijd van vrijstaande woningen al relatief laag was en in de tussentijd omhoog en weer omlaag is gegaan. 9 Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM) 133 180 160 140 122 159 200 120 100 80 60 40 20 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 0 Bron: NVM 2.5 Marktstemming(sindicator) In het 3e kwartaal 2014 is voor een totaal van 6,8 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Dit bedrag komt tot uitdrukking in de marktstemmingsindicator: deze geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen weer, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De 6,8 miljard aan afgesloten woningtransacties is een fractie lager dan vorig kwartaal, 1,3% om precies te zijn. Dit wordt veroorzaakt door de iets lagere verkoopaantallen en de licht gedaalde transactieprijs. Met de verkoop van appartementen is het meeste geld gemoeid, 1,7 miljard euro, ongeveer evenveel als vorig kwartaal. De tussenwoningen volgen op de voet. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder Vergeleken met een jaar eerder liggen de marktstemmingsindicatoren van de verschillende woningtypen flink hoger. Gemiddeld gaat het om een stijging van 33,7%. De tussenwoning blijft hierbij iets achter, de marktstemmingsindicator ligt 27,3% hoger dan vorig jaar (nog altijd zo’n 350 miljoen euro meer). De stijging is bij appartementen het grootst: de totale som van de verkoopprijzen ligt 42,6% hoger dan in het 3e kwartaal 2014. Het gaat dan om een som van ruim 500 miljoen euro. 2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in het 3e kwartaal 2014 gedaald tot het laagste aantal sinds het 3e kwartaal 2008. Dat is dus het begin van de crisis. Huizenverkopers schatten door de oplevende markt hun verkoopkansen hoger in en verlaten niet vroegtijdig de markt. Het afgelopen kwartaal kende bijna 12% minder intrekkingen dan een jaar eerder. In totaal werden bijna 9.700 woningen van de markt gehaald (sommigen daarvan zijn verhuurd). Alleen bij de vrijstaande woningen zijn in vergelijking met een jaar eerder meer woningen ingetrokken, 2,5% meer. Appartementen en tussenwoningen werden 17% minder ingetrokken dan een jaar eerder. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige 10 intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod) is in het 3e kwartaal 2014 met 5,1% vergelijkbaar met die in het 2e kwartaal. In vergelijking met een jaar eerder is met name de intrekkingsquote van tussenwoningen en appartementen lager dan die van een jaar geleden. Intrekquote naar woningtype 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Bron: NVM 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 0% Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 3e kwartaal 2014 (de peildatum voor het aanbod) stonden 152.355 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 205.000 woningen in aanbod. De dalende trend zet hiermee verder door. Appartementen zijn met 29% nog steeds het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. Het aandeel is echter wel dalend. De vrijstaande woning nadert het appartement. Inmiddels is 27,5% van het aanbod vrijstaand. De tussenwoning is qua aandeel het sterkst gedaald, sinds het aanbod eind 2012 qua aantallen het hoogtepunt bereikte. 18,3% van het aanbod is een tussenwoning. 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In het 3e kwartaal 2014 is het aanbod gedaald bij alle woningtypen. Dit keer met meer dan 4.000 woningen, hetgeen een daling van 2,7% betekent. In de zomer is er normaliter wat minder instroom van nieuwe woningen. In combinatie met relatief veel verkochte woningen zorgt dit dus andermaal voor een daling. De daling is vooral zichtbaar bij de tussenwoning en de hoekwoning. Daar daalde het aanbod bij beide woningtypen met 4,4%. Ook het aanbod van vrijstaande woningen daalde, maar met 0,4% bleef de daling zeer beperkt. 11 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Bron: NVM Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 0 Hoekwoning Vrijstaande woning 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder staan nu 8,3% minder woningen in aanbod. Met uitzondering van de vrijstaande woningen daalde het aanbod van alle woningtypen tussen de 9% en 12%. Dat van vrijstaande woningen daalde met slechts 1,9%. Het duurste woningtype lijkt vooralsnog het minst te profiteren van het herstel op de woningmarkt. In vergelijking met een jaar eerder staan er bij NVM-makelaars nu bijna 14.000 woningen minder in het aanbod. 5.000 van die woningen zijn appartementen. Theoretisch gezien duurt het nu 1 jaar en 5 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 3e kwartaal 2014 voor het derde achtereenvolgende kwartaal 272.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 170.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 434.000 euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aantal jaren op rij redelijk gelijkmatig. De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 12,2%. De daling van de vraagprijs van het aanbod en de transactieprijs sinds de zomer van 2008 komt steeds dichter bij elkaar te liggen. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type. 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs is het afgelopen kwartaal vrijwel gestabiliseerd, er is slechts 0,2% van de vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning afgegaan. Opvallend is dat de duurdere woningen licht in vraagprijs toenamen (tot maximaal plus 0,3%), terwijl juist de vraagprijs van te koop staande 12 appartementen daalde met 0,9%. De vraagprijs van het aanbod daalt sinds begin 2009 ieder kwartaal. Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 -1,5% 2009-3 -1,0% Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder Hoewel de vraagprijzen van in aanbod staande woningen nog steeds dalen, is deze daling steeds minder sterk. In vergelijking met een jaar eerder staan woningen in het 3e kwartaal 2014 nu met een 1,7% lagere vraagprijs op de markt. Bij de meeste woningtypen is de daling beperkt tot om en nabij de 1%. Alleen bij appartementen zijn de prijzen nog behoorlijk gedaald, met 3,2%. Mogelijk is dit mede het gevolg van corporatiewoningen die op de markt aangeboden worden, deze woningen zitten in zijn algemeenheid vaker in een lagere prijsklasse. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 3e kwartaal 2014 staat een woning in het aanbod gemiddeld 395 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 491 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat 304 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder Voor het tweede opeenvolgende kwartaal daalt de looptijd van het aanbod. Op het hoogste punt bedroeg deze nog 439 dagen. In vergelijking met een jaar eerder staat de gemiddeld te koop staande woning nu 8,3% minder lang te koop. De daling is bij tussenwoningen en hoekwoningen het sterkst met bijna 15%. Het aantal vrijstaande woningen is maar beperkt gedaald, hetgeen zich ook vertaalt in een zeer beperkte daling van de looptijd van het aanbod van dit woningtype (min 1,4%). Ook bij appartementen is de daling van de looptijd van het aanbod nog relatief beperkt met 6,5%. 13 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Ondanks het aantrekken van de markt staat nog steeds 51% van het te koop staande aanbod een jaar of langer op de markt. In absolute aantallen wordt deze groep echter wel kleiner. Sinds eind 2012, toen het aanbod in aantallen een piek bereikte, is het aantal woningen dat een jaar of langer te koop staat met ruim 7.600 woningen gedaald tot ruim 77.000 woningen nu. Minder aanwas van nieuwe woningen in het aanbod, als gevolg van de zomer, veroorzaakt dat de verhouding van woningen, die korter dan een kwartaal op de markt zijn, in vergelijking met het vorige kwartaal daalt naar 18%. 13% 17% 18% 20% 19% 9% 7% 8% 10% 9% 9% 9% 15% 12% 11% 15% 20% 16% 25% 21% 18% 30% 15% 15% 14% 26% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM) 5% 0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen Bron: NVM Aanbod per 15 augustus 2013 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Aanbod per 15 mei 2014 Aanbod per 15 augustus 2014 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Vraagprijsaanpassingen Het aantal vraagprijsaanpassingen is het 3e kwartaal 2014 vergelijkbaar met dezelfde periode een jaar eerder. En dit ondanks het feit dat het staande aanbod zo’n 8% lager is dan het vorige jaar. Het is een signaal dat verkopers zich er terdege bewust van zijn dat het in bepaalde gevallen nodig is om te bewegen met de vraagprijs teneinde mogelijke kopers aan te trekken. In september loopt het aantal vraagprijsaanpassingen traditiegetrouw sterk op als gevolg van de NVM Open Huizen Dag die begin oktober gehouden is. 14 Aantal eerste vraagprijsaanpassingen per maand 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 jan feb mrt Bron: NVM apr mei 2012 jun jul 2013 aug sep okt nov dec 2014 56% van de woningen in het aanbod heeft geen prijswijziging ondergaan. Dit aandeel is sinds het 4e kwartaal 2012 stijgende. Van de transacties is ruim tweederde verkocht uit de eerste vraagprijs. Opvallend is ook dat het aantal woningen dat uit de eerste vraagprijs werd verkocht het afgelopen kwartaal toenam in vergelijking met een kwartaal eerder, terwijl juist het aantal woningen dat verkocht werd na een vraagprijsaanpassing af is genomen. Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing Bron: NVM 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 0% 2013-3 0 2013-2 5% 2013-1 10% 5.000 2012-4 10.000 2012-3 15% 2012-2 20% 15.000 2012-1 20.000 2011-4 25% 2011-3 30% 25.000 2011-2 30.000 2011-1 35% 2010-4 40% 35.000 2010-3 40.000 2010-2 45% 2010-1 45.000 2009-4 50% 2009-3 50.000 Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing Sinds de markt in 2013 is opgeleefd, is de hoogte van de gemiddelde vraagprijsaanpassing dalende. Het herstel draagt bij aan het vertrouwen van huizenverkopers, die denken minder te hoeven zakken met de vraagprijs. De gemiddelde eerste vraagprijsaanpassing bedraagt in het 3e kwartaal 2014 4,9%. 15 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is verder gedaald. Het verschil is inmiddels gedaald tot 5,8%. We moeten terug naar 2008, het jaar dat de crisis op de woningmarkt haar intrede deed, om een zo klein verschil tussen oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs tegen te komen. De reden is dat een toenemend deel van de transacties vrij snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd en bedraagt 4,8%. Tussen de verschillende woningtypen verschilt het laatste vraag-transactieprijsverschil tussen de 4,1% (appartementen) en 7,0% (vrijstaande woningen). Verschil vraag-verkoopprijs (NVM) 12% 10% 8% 6% 4% 2% Bron: NVM verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 0% verschil t.o.v. laatste vraagprijs 4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. 16 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 70 60 50 40 30 20 10 Bron: NVM 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 0 Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal De krapte-indicator is het 3e kwartaal 2014 niet verder gedaald. Potentiële huizenkopers hebben nog steeds de keuze uit 16 woningen. De markt voor tussenwoningen is het krapst met een keuze uit 11 woningen, die van vrijstaande woningen het ruimst met 32 woningen. Op het dieptepunt van de crisis kenden de krapte-indicatoren bijna het dubbele niveau. Toch is er bij lange na nog geen sprake van een verkopersmarkt. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren minimaal nog eens halveren, hetgeen in de nabije toekomst zeker niet verwacht mag worden. 4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd en wordt het verschil groter. De verkoopquote is in het 3e kwartaal 2014 met bijna een procentpunt toegenomen en bedraagt nu 15,0%. Sinds 2010 is de verkoopquote niet zo hoog geweest. De verkoopquote voor nieuw aanbod is zelfs sinds het 3e kwartaal 2008 niet zo hoog geweest. Het zijn duidelijke signalen van herstel op de woningmarkt. Het zal nog wel lange tijd duren, voordat de verkoopquote van het ‘oude aanbod’ het niveau van 2008 bereikt. Er is nog een grote groep woningen in het aanbod, waarvoor nog steeds nauwelijks aandacht is. Het is nog maar de vraag of het herstel op korte termijn ook de belangstelling voor deze woningen aanwakkert. 17 Verkoopquotes 25% 20% 15% 10% 5% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod Bron: NVM 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 0% Verkoopquotes nieuw aanbod 4.5 Instroomquote Het zomerkwartaal kent traditioneel minder instroom dan het lentekwartaal. Daarom is de instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) in het 3e kwartaal 2014 met 23% zo’n 3 procentpunt lager dan het vorige kwartaal. In vergelijking met een jaar eerder is de instroomquote wel 4 procentpunt hoger. In vergelijking met het 3e kwartaal 2013 zijn in het 3e kwartaal 2014 meer dan 4.300 woningen extra op de markt gekomen. Verkopers hebben meer vertrouwen in een spoedige verkoop van hun woning en betreden daarom nu wel de markt. Instroomquote 40% 30% 19% 25% 20% 23% 26% 35% 15% 10% 5% Bron: NVM 18 2014-3 2014-2 2014-1 2013-4 2013-3 2013-2 2013-1 2012-4 2012-3 2012-2 2012-1 2011-4 2011-3 2011-2 2011-1 2010-4 2010-3 2010-2 2010-1 2009-4 2009-3 0% Bijlage Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €) 300 250 200 150 100 50 mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14 0 Bron: NVM, Kadaster NVM Kadaster In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 19 Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -10% 2006-1 2006-2 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 2014-3 -8% Bron: NVM, CBS NVM CBS (3e kwartaal 2014 is geschat) NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal. 20 Bijlage Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 3e kwartaal 2014. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 2e kwartaal 2014. Aantal transacties 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal Transactieprijs (*1000 €) 2014-2 2014-2 2014-2 2014-2 2014-2 2014-2 Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal Definitief 8.112 4.111 4.253 3.848 8.893 29.216 8.113 4.076 4.253 3.817 8.842 29.101 Voorlopig Definitief 192 206 252 334 170 215 193 208 253 337 170 216 Voorlopig Transactieprijs per m2 2014-2 2014-2 2014-2 2014-2 2014-2 2014-2 Voorlopig Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal Verkooptijd in dagen 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland 2014-2 Nederland Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal € € € € € € 21 1.730 1.782 1.913 2.102 2.205 1.956 Definitief € € € € € € 1.735 1.791 1.912 2.123 2.209 1.962 Voorlopig Definitief 86 105 148 250 136 135 85 109 146 242 134 133 Bijlage Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 2e kwartaal 2014 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 3,5% gedaald zijn t.o.v. 2e kwartaal 2013, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 207.000 versus nu 215.000 euro) dan is er sprake van een prijsstijging van 3,9%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1 Periode 2 Woningtype 1 Woningtype 1 transactie 1 € 200.000 Woningtype 2 Prijsontwikkeling transactie 1 € 200.000 transactie 2 € 200.000 0% Woningtype 2 transactie 1 € 300.000 transactie 1 € 300.000 Mediane prijs € 250.000 Mediane prijs € 233.333 Prijsontwikkeling -6,7% 0% Prijsontwikkeling 0,0% 22 De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van 1,7% t.o.v. het 1e kwartaal 2014 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal eerder is gestegen met 1,8%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2) 23
© Copyright 2025 ExpyDoc
