Outlook 2014 - 2015 De Duitse woningmarkt maart 2014 De trend van stijgende huur- en koopprijzen boven inflatie van de afgelopen jaren zet zich op de middellange termijn voort. De schaarste aan woningen neemt in veel van de grootstedelijke agglomeraties verder toe doordat de bouwproductie vele jaren is achtergebleven. Ondanks een verwachte krimpende bevolking neemt het aantal huishoudens in Duitsland voorlopig nog wel toe, mede veroorzaakt door de toenemende immigratie. Ook in Duitsland zien we daarbij een sterke urbanisatietrend gericht op vooral de grootste steden. Outlook Focus in beleggingsstrategie •Uitbreiden strategische portefeuille •Doorexploiteren van die woningen waar contracthuur onder markthuur ligt, uitpondstrategie voor overige woningen binnen strategische portefeuille en woningen buiten focusgebieden •Regionale focus op sterke stedelijke gebieden in West- en Zuid Duitsland en de regio’s Berlijn en Hamburg •Kansen in steden als Hannover en Dresden •Qua type focus op twee- en driekamer appartementen tussen de 60 en 80 m2, liefst in de binnensteden, veelal bestaand Legenda 2014 2015 Waardegroei + + Huurniveaus + + + =/+ = =/- positieve verwachting stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling negatieve verwachting SWOT-analyse Duitse woningmarkt Strengths Weaknesses Besteedbare inkomens stijgen Beperkte beschikbaarheid woningbeleggingen in grootste steden Aanhoudende schaarste door lage nieuwbouwvolumes Groeiende tweedeling, perifere regio’s kennen een oplopende leegstand en dalende huurprijzen Duitse woningen zeer betaalbaar in Europees perspectief: Woningprijzen maken inhaalslag De Mietspiegel, Duitse huurwetgeving, vormt een plafond in toegestane huurverhogingen Stabiele woningmarkt met lage hypotheekschulden door conservatief gebruik vreemd vermogen Liquide sector door aanhoudende belangstelling beleggers en particuliere kopers Opportunities Threats Groei van aantal (eenpersoons)huishoudens Oververhitting op bepaalde woningmarkten door toenemende vraag vanuit zowel gebruikers als beleggers Trek naar de stad neemt toe Politiek risico uitwerking aangekondigde beperkende maatregelen huurverhogingen Flinke huurgroei bij huurmutaties Verhoging overdrachtsbelasting Veel woningen onderverhuurd op basis van huurwetgeving Woningprijzen zijn gedurende 2013 wederom sterk gestegen, namelijk met 7,2% op jaarbasis, tegenover 7,7% in 2012. De loonstijgingen boven inflatie, de geleidelijke invoering van een minimumloon en de oplopende schaarste van woningen zullen op de middellange termijn voor een verdere stijging van woningprijzen zorgen. Het zijn daarbij de Duitse stedelijke agglomeraties (vooral de vijf grootste) die verreweg het grootste deel van de woningvraag opvangen. De vergrijzing en sterke toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens leiden met name tot een vraag naar relatief kleine appartementen. Transactievolume Duitse woningen (2004-2013) Bron: CBRE Research Transactievolume Aantal wooneenheden 20 400 350 16 300 250 12 200 8 150 100 4 50 0 Outlook 2014 – 2015 | De Duitse woningmarkt | maart 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 Aantal wooneenheden (x1000) Het transactievolume woningbeleggingen is in 2013 uitgekomen op €13,8 miljard, een stijging van maar liefst 23% ten opzichte van 2012. Sinds 1997 werden alleen in de topjaren 2004 tot en met 2006 hogere transactievolumes gerealiseerd. Institutionele beleggers waren vooral actief in de belangrijkste Duitse stedelijke gebieden, terwijl beursgenoteerde woningbeleggers ook steeds vaker hun vizier richtten op secundaire markten en meer assetmanagement intensieve objecten. De tien grootste transacties waren gezamenlijk meer dan €8 miljard waard en omvatten vooral woningcomplexen gelegen in Berlijn, Noordrijn- Westfalen en Beieren (met name München). Opvallend is de toenemende interesse onder beleggers naar woningcomplexen gelegen in Oost-Duitse steden als Leipzig en Dresden. Hier liggen prijsniveaus gemiddeld genomen een stuk lager. In aanloop naar de verkiezingen afgelopen september 2013 stond de woningmarkt hoog op de politieke agenda. Nu het liberale FDP geen onderdeel uitmaakt van de nieuwe coalitie bezint de grote winnaar van de verkiezingen, de CDU, samen met haar nieuwe regeringspartner SPD zich op maatregelen die te hoge huurprijsstijgingen kunnen tegengaan. De zogenaamde ‘Mietpreisbremse’ staat hierbij centraal maar is nog niet volledig uitgewerkt. Naar verwachting zal deze huurprijsbegrenzing alleen van toepassing zijn voor bestaande bouw in (sub)markten waar sprake is van woningschaarste. Een (flinke) sprong naar markthuur is dan niet meer mogelijk, maar zal met een vertraging van maximaal vijf jaren gerealiseerd kunnen worden. Transactievolume (x € miljard) Trends en ontwikkelingen afgelopen half jaar De Duitse economie heeft in 2013 binnen de Eurozone een bovengemiddelde economische groei van 0,5% op jaarbasis gekend (Eurozone: -0,4%). Met name vanaf medio 2013 is het sentiment onder bedrijven verbeterd vooral door een aantrekkende export en industriële productie. Voor komende jaren wordt een aantrekkende groei voorzien tot circa 1,5%. Eén van de belangrijkste maatregelen die getroffen is door de nieuwe coalitie CDU/CSU en SPD is de invoering van een minimumloon vanaf 2015 (€8,50 per uur). Enerzijds zal dit mogelijk de concurrentiepositie van Duitsland kunnen aantasten, anderzijds betekent dit een impuls voor de binnen landse vraag. De algemene verwachting is dat de toenemende winstgevendheid van bedrijven en verbeterde inkomenspositie van bedrijven ervoor zorgen dat ook op de middellange termijn de Duitse economische groei boven die van de Eurozone zal uitkomen.
© Copyright 2024 ExpyDoc
