Eigen Huis Marktindicator

Eigen Huis Marktindicator
Maandbericht over de actuele situatie op de woningmarkt, juni 2014
Inhoud:
 Stijging woningmarktvertrouwen versnelt
 Het gaat beter, maar met grote regionale
verschillen
 Woningverkopen nemen sterk toe
 Lichte stijging huizenprijzen
 Hypotheekrente blijft dalen
 NHG omlaag, woningmarkt omlaag?
de woningmarkt positief te beoordelen. Werd
de betere betaalbaarheid van woningen een
jaar geleden nog door circa 70% van de
Nederlanders als reden genoemd waarom het
een gunstige tijd is om te kopen, nu is dat circa
50%. Bij de dalende hypotheekrente is dat net
andersom: resp. circa ruim 20% en 45%.
Stijging woningmarktvertrouwen
versnelt
Consumenten krijgen steeds meer vertrouwen
in de woningmarkt. In juni stijgt de Eigen Huis
Marktindicator zelfs opvallend snel naar
waarde 93. Dit niveau werd voor het laatst
behaald in april 2006. In mei was de stand nog
90. De nieuwste stand betekent dat het
woningmarktvertrouwen al 18 maanden op rij
stijgt.
Het aantal consumenten dat verwacht dat de
huizenprijzen in het komende jaar zullen
stijgen, neemt fors toe. Ruim 40% verwacht in
de komende periode een stijging terwijl een
jaar geleden dat nog 12% was.
Groei algemeen consumentenvertrouwen
blijft steken
In tegenstelling tot de aanhoudende stijging
van het woningmarktvertrouwen, blijft de groei
van het algemene consumentenvertrouwen in
juni steken. Dit blijkt uit de index
Consumentenvertrouwen van het CBS die in
juni zelfs met 1 punt daalt. Dit komt omdat veel
mensen nog negatief zijn over hun eigen
financiële situatie. Dit aspect is geen onderdeel
van de meting van het woningmarktvertrouwen.
Het gaat beter, maar met grote
regionale verschillen
De dalende en nu zeer lage hypotheekrente is
de belangrijkste oorzaak van het stijgende
optimisme op de woningmarkt. Ook de lagere
huizenprijzen (gemiddeld circa -20% sinds
2008) blijven een belangrijke rol spelen, maar
steeds minder consumenten zien dit als
belangrijkste reden om de actuele situatie op
Een nationale woningmarkt bestaat eigenlijk
niet. Er zijn vele regionale en lokale markten
met flinke verschillen. Vereniging Eigen Huis
vroeg naar de mening van eigenwoningbezitters over de woningmarkt bij hun in de
1
buurt. De verschillen zijn groot. ‘Het gaat beter
op de woningmarkt’ zegt gemiddeld 42% van
de eigenwoningbezitters. Maar deze mening
wordt bijvoorbeeld maar door 32% van de
eigenwoningbezitters in de provincie Friesland
gedeeld. Daar ziet ruim de helft (53%) geen
verandering op de woningmarkt en 7% een
verslechtering. Dat het beter gaat op de
woningmarkt klinkt daarom velen nog vreemd
in de oren. Het herstel van de woningmarkt
komt in hun omgeving pas later op gang of
mogelijk voorlopig zelfs helemaal niet. In het
laatste geval is er sprake van een structureel
probleem zoals bevolkingskrimp of met
betrekking tot de werkloosheid in de regio.
In het komende jaar ook licht herstel van
woningmarkt bij u in de buurt? (%)
Woningmarkt in uw eigen omgeving
gaat beter, is hetzelfde of gaat slechter? (%)
ja
nee
weet niet
Landelijk totaal
68
16
16
G4-meenten
78
10
12
Friesland
50
29
22
Groningen
39
44
17
Drenthe
64
19
17
Overijssel
61
24
16
Noord-Holland
68
15
17
Flevoland
62
20
18
Gelderland
68
16
16
Utrecht
73
10
17
beter
zelfde
slechter
Zuid-Holland
70
15
16
Landelijk totaal
42
45
5
Zeeland
66
24
10
G4-gemeenten
48
40
5
Noord-Brabant
71
15
14
Friesland
32
53
7
Limburg
55
23
22
Groningen
25
52
16
Drenthe
35
49
6
Overijssel
34
48
4
Noord-Holland
41
48
3
Flevoland
28
63
2
Gelderland
48
39
6
Utrecht
49
36
5
Zuid-Holland
41
46
4
Zeeland
44
52
2
Noord-Brabant
47
41
7
Limburg
39
52
6
Beter = meer verkooptransacties
Opvallend is dat ‘beter’ op de woningmarkt
vooral wordt afgemeten aan een toename van
het aantal verkooptransacties. Dit wordt door
82% van de ondervraagden genoemd als
reden waarom het beter gaat op de
woningmarkt. Bij het oordeel dat het (lokaal)
slechter gaat, ligt dit genuanceerder en worden
vooral de (lokaal) nog dalende huizenprijzen
als reden genoemd (53%). Een verklaring
hiervoor is dat de huizenprijzen met enige
vertraging reageren op een verandering in de
vraag naar woningen en het aantal
verkooptransacties.
Woningverkopen nemen sterk toe
De restgroep wordt gevormd door de categorie ‘ik weet niet
/geen mening’.
Het aantal verkooptransacties is in mei weer
flink gestegen. Ten opzichte van mei 2013
steeg het aantal woningverkopen met 43,6%
naar een aantal van bijna 12.000. Daarmee
was mei 2014 één van de beste meimaanden
sinds het begin van de crisis in 2008.
Vooral in de grote steden en de Randstad is
het sentiment onder eigenwoningbezitters
positiever dan in de rest van het land. In de
G4-gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Den
Haag en Utrecht) verwacht een kleine 80% van
de eigenwoningbezitters dat de woningmarkt
het komende jaar verder zal aantrekken. In de
stad Utrecht is dat zelfs 85%. Het landelijk
gemiddelde ligt op 68%. Heel anders ligt het
bijvoorbeeld in Groningen waar maar 39% van
de eigenwoningbezitters een licht herstel in de
eigen buurt verwacht.
In Utrecht nam de verkoop met 63,4% het
sterkst toe. Zeeland laat met 17,5% de kleinste
stijging zien.
In de eerste vijf maanden van 2014 wisselden
bijna 52.000 bestaande koopwoningen van
eigenaar. Dat is ruim 36% meer dan in
dezelfde periode van vorig jaar.
2
Hypotheekrente blijft dalen
Verwachting voor de komende periode
De aanhoudende stijging van de Eigen Huis
Marktindicator duidt op een verdere toename
van het aantal verkooptransacties in de
komende periode. De financieringsmogelijkheden van huishoudens vormen de
enige rem op die toename. Dit betreft zowel de
huishoudens zelf (bijv.in geval van een
restschuld) als ook de hypotheekverstrekkers
die al dan niet bereid zijn om een (volgende)
woningaankoop te financieren. Het gaat dan
vooral om het afwijzen van een hypotheekaanvraag omdat de aanvrager geen vast
dienstverband heeft (flexwerkers e.d.) en het
weigeren van een restschuldfinanciering in de
hypotheek voor een volgende woning.
De dalende en inmiddels zeer lage
hypotheekrente helpt de woningmarkt vooruit.
Vooral in combinatie met aanzienlijk lagere
huizenprijzen maakt dit de aankoopbeslissing
voor veel mensen een stuk gemakkelijker.
Ondanks de forse aanscherpingen die hebben
plaatsgevonden in het hypotheekverstrekkingsbeleid en de fiscaliteit rondom de eigen
woning, zijn koopwoningen nu voor een
grotere groep betaalbaar. Voorwaarde is wel
dat het inkomen aan de normen voldoet en dat
er voldoende eigen geld is om de financiering
rond te krijgen. Het actuele tarief voor een
hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie
(NHG) en een 10-jaars rentevaste periode
bedraagt rond de 3,75%.
Lichte stijging huizenprijzen
In april stegen de huizenprijzen voor het eerst
in 5 jaar. Deze stijging was met 0,1 % echter
minimaal. In mei stegen de prijzen van
verkochte woningen die in het Kadaster waren
ingeschreven met 1,2% sterker. De
gemiddelde woningprijs op basis van de
Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK)
bevindt zich nu al een jaar op een redelijk
stabiel niveau en laat nu een lichte stijging
zien.
Het prijsniveau van woningen ligt volgens de
PBK op dit moment het laagst in de provincie
Friesland (index 82) en het hoogst in de
provincie Zeeland (index 90,7). Landelijk staat
de index op 85,7 (waarbij 2010 = 100).
Toch hogere winstmarge in rente
Ondanks het lage renteniveau constateert
Vereniging Eigen Huis dat de extra winstmarge
/overwinst die banken in de hypotheekrente
berekenen dit voorjaar weer is oplopen.
Volgens de meest recente stand van de Eigen
Huis Rentebarometer (april) bedraagt de extra
winstmarge op dit moment gemiddeld 0,74%punt. Bij een rentevaste periode van 10 jaar is
dat zelfs 1,00%-punt. Het voorgenoemde
rentetarief van 3,75% zou bij een gezond
concurrerende hypotheekmarkt dus rond de
2,75% kunnen liggen.
3
veel invloed zal hebben op de markt. De
verlaging was geruime tijd van te voren
bekend. Mensen met koopplannen konden
daarmee rekening houden.
NGH omlaag, woningmarkt omlaag?
De maximum financieringsgrens voor het
verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie
(NHG) is per 1 juli verlaagd van € 290.000
naar € 265.000. Deze verlaging maakt deel uit
van het kabinetsbeleid om de NHG-grens te
verlagen naar uiteindelijk de gemiddelde
woningwaarde. De stapsgewijze verlaging
volgt op de verhoging van de NHG-grens
gedurende de crisis naar € 350.000.
Het aandeel hypotheken dat met NHG-garantie
voor een bedrag tussen de 265.000 en
290.000 euro is afgesloten, was in het
afgelopen half jaar kleiner dan 7%. Daarnaast
zijn de condities om een huis te kopen op dit
moment niet ongunstig (o.a. door de lage
hypotheekrente en huizenprijzen). Dat geldt
met name voor starters.
Vereniging Eigen Huis verwacht niet dat de
verlaging van de NHG-grens op dit moment
Copyright 2014 Vereniging Eigen Huis. Samenstelling: Bob Maas en Maarten Eeke van der Veen. Wilt u dit bericht iedere
maand automatisch ontvangen, meldt u zich dan aan via [email protected]. Op de website van Vereniging Eigen Huis vindt
u meer woningmarkt informatie.
4

Download Report