Stichting Vestia
Jaarrekening 2013
Inhoudsopgave
1
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 ...................................................................................... 8
2
Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2013 .......................................................................... 10
3
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2013.............................................................................................. 11
4
Algemeen................................................................................................................................................. 12
5
4.1
Inleiding............................................................................................................................................ 12
4.2
Financiële continuïteit ...................................................................................................................... 12
4.2.1
Sanering................................................................................................................................... 12
4.2.2
Derivaten.................................................................................................................................. 12
4.2.3
Verbeterplan ............................................................................................................................ 14
4.2.4
Voortgang Verbeterplan........................................................................................................... 14
4.2.5
Risico’s..................................................................................................................................... 15
4.3
Grondslag voor het kasstroomoverzicht .......................................................................................... 16
4.4
Grondslagen voor consolidatie ........................................................................................................ 16
4.5
Stelselwijziging ................................................................................................................................ 17
4.6
Belastingen ...................................................................................................................................... 17
Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen.................................................................... 19
5.1
Algemeen......................................................................................................................................... 19
5.1.1
Verwerking verplichtingen........................................................................................................ 19
5.1.2
Financiële instrumenten........................................................................................................... 19
5.1.3
Classificatie vastgoed naar typologie ...................................................................................... 19
5.1.4
Kwalificatie sociaal vastgoed ................................................................................................... 20
5.2
Immateriële vaste activa .................................................................................................................. 20
5.2.1
5.3
Goodwill ................................................................................................................................... 20
Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen ............................................................................. 20
5.3.1
Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie ............................................. 20
5.3.2
Vastgoedbeleggingen .............................................................................................................. 21
5.4
Financiële vaste activa .................................................................................................................... 22
5.4.1
Deelnemingen.......................................................................................................................... 22
5.4.2
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ................................................. 22
5.4.3
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen .................................................................... 22
5.4.4
Overige effecten....................................................................................................................... 23
5.4.5
Te vorderen BWS subsidies .................................................................................................... 23
5.4.6
Overige vorderingen ................................................................................................................ 23
5.5
Voorraden ........................................................................................................................................ 23
5.5.1
Vastgoed bestemd voor verkoop ............................................................................................. 23
5.5.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop .................................................................... 23
5.5.3
Grondposities........................................................................................................................... 23
5.5.4
Overige voorraden ................................................................................................................... 23
5.6
Onderhanden projecten ................................................................................................................... 24
5.7
Vorderingen ..................................................................................................................................... 24
5.7.1
Overlopende activa .................................................................................................................. 24
2
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
5.8
Liquide middelen.............................................................................................................................. 24
5.9
Eigen vermogen en voorzieningen .................................................................................................. 24
5.9.1
Overige reserves ..................................................................................................................... 24
5.9.2
Voorzieningen .......................................................................................................................... 24
5.9.3
Voorziening onrendabele investeringen .................................................................................. 24
5.9.4
Overige voorzieningen............................................................................................................. 24
5.10
5.10.1
Leningen, overheid en kredietinstellingen ............................................................................... 25
5.10.2
Waarborgsommen ................................................................................................................... 25
5.10.3
Overige schulden ..................................................................................................................... 25
5.11
6
Langlopende schulden..................................................................................................................... 25
Kortlopende schulden ...................................................................................................................... 25
Grondslagen voor bepaling van het resultaat.......................................................................................... 27
6.1
Algemeen......................................................................................................................................... 27
6.1.1
Opbrengstverantwoording ....................................................................................................... 27
6.1.2
Projectopbrengsten en projectkosten ...................................................................................... 27
6.2
Bedrijfsopbrengsten......................................................................................................................... 28
6.2.1
Huren ....................................................................................................................................... 28
6.2.2
Opbrengsten service contracten.............................................................................................. 28
6.2.3
Overheidsbijdragen.................................................................................................................. 28
6.2.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ........................................................................... 28
6.2.5
Opbrengst verkoop nieuwbouw ............................................................................................... 28
6.2.6
Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf ........................................................... 28
6.2.7
Overige bedrijfsopbrengsten.................................................................................................... 28
6.3
Bedrijfslasten ................................................................................................................................... 28
6.3.1
Kostprijs verkoop nieuwbouw .................................................................................................. 28
6.3.2
Afschrijvingen (im)materiële activa .......................................................................................... 28
6.3.3
Overige waardeveranderingen ................................................................................................ 29
6.3.4
Erfpacht.................................................................................................................................... 29
6.3.5
Lonen, salarissen en sociale lasten......................................................................................... 29
6.3.6
Pensioenen .............................................................................................................................. 29
6.3.7
Onderhoudslasten ................................................................................................................... 30
6.3.8
Leefbaarheid ............................................................................................................................ 30
6.3.9
Lasten servicecontracten......................................................................................................... 30
6.3.10
Overige bedrijfslasten .............................................................................................................. 30
6.4
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ...................................................... 30
6.5
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten........................................ 30
6.6
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten ............................................................................. 30
6.7
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten ....................................................... 30
6.8
Rentelasten en soortgelijke kosten.................................................................................................. 30
6.9
Baten en lasten van derivaten ......................................................................................................... 31
6.10
Resultaat deelnemingen .................................................................................................................. 31
6.11
Belastingen ...................................................................................................................................... 31
3
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
7
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat bepaling......................................... 32
8
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013......................................................... 33
8.1
(Im)materiële Vaste activa ............................................................................................................... 33
8.1.1
8.2
Materiële vaste activa ...................................................................................................................... 33
8.2.1
8.3
Goodwill ................................................................................................................................... 33
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie............................................... 33
Vastgoedbeleggingen ...................................................................................................................... 34
8.3.1
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging ................................... 34
8.3.2
Commercieel vastgoed in exploitatie ....................................................................................... 34
8.3.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ....................................................... 37
8.4
Financiële vaste activa .................................................................................................................... 37
8.4.1
Deelnemingen.......................................................................................................................... 37
8.4.2
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ................................................. 38
8.4.3
Overige effecten....................................................................................................................... 39
8.4.4
BWS subsidies......................................................................................................................... 39
8.4.5
Overige vorderingen ................................................................................................................ 39
VLOTTENDE ACTIVA ................................................................................................................................. 40
8.5
Voorraden ........................................................................................................................................ 40
8.5.1
Vastgoed bestemd voor verkoop ............................................................................................. 40
8.5.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop .................................................................... 40
8.5.3
Grondposities........................................................................................................................... 40
8.5.4
Overige voorraden ................................................................................................................... 40
8.6
Vorderingen ..................................................................................................................................... 40
8.6.1
Huurdebiteuren ........................................................................................................................ 40
8.6.2
Gemeenten/Rijksoverheid ....................................................................................................... 40
8.6.3
Overige vorderingen ................................................................................................................ 41
8.6.4
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen ................................................. 41
8.6.5
Overlopende activa .................................................................................................................. 41
8.7
Liquide middelen.............................................................................................................................. 41
8.8
Eigen vermogen............................................................................................................................... 42
8.8.1
8.9
Overige reserves ..................................................................................................................... 42
Voorzieningen .................................................................................................................................. 42
8.9.1
Voorziening onrendabele investeringen .................................................................................. 42
8.9.2
Voorziening deelnemingen ...................................................................................................... 42
8.9.3
Overige voorzieningen............................................................................................................. 42
8.10
Langlopende schulden..................................................................................................................... 43
8.10.1
Leningen overheid ................................................................................................................... 48
8.10.2
Leningen kredietinstellingen .................................................................................................... 48
8.10.3
Waarborgsommen ................................................................................................................... 49
8.10.4
Overige schulden ..................................................................................................................... 49
8.11
Kortlopende schulden ...................................................................................................................... 49
8.11.1
Kredietinstellingen ................................................................................................................... 49
4
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
8.11.2
Gemeenten .............................................................................................................................. 49
8.11.3
Schulden aan leveranciers ...................................................................................................... 50
8.11.4
Belastingen en premies sociale verzekeringen ....................................................................... 50
8.11.5
Overige schulden ..................................................................................................................... 50
8.11.6
Onderhanden projecten ........................................................................................................... 50
8.11.7
Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen .................................................... 50
8.11.8
Aflossingsverplichting langlopende leningen........................................................................... 50
8.11.9
Derivatenportefeuille ................................................................................................................ 51
8.11.10
9
Overlopende passiva ........................................................................................................... 51
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen ........................................................................ 52
10
Toelichting en specificatie winst- en verliesrekening........................................................................... 54
10.1
Bedrijfsopbrengsten......................................................................................................................... 54
10.1.1
Huren ....................................................................................................................................... 54
10.1.2
Opbrengsten servicecontracten............................................................................................... 54
10.1.3
Overheidsbijdragen.................................................................................................................. 54
10.1.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ........................................................................... 54
10.1.5
Opbrengst verkoop nieuwbouw ............................................................................................... 54
10.1.6
Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf ........................................................... 55
10.1.7
Overige bedrijfsopbrengsten.................................................................................................... 55
10.2
Bedrijfslasten ................................................................................................................................... 55
10.2.1
Kostprijs verkoop nieuwbouw .................................................................................................. 55
10.2.2
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ................................................................................ 55
10.2.3
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille................ 55
10.2.4
Erfpacht.................................................................................................................................... 55
10.2.5
Lonen en salarissen................................................................................................................. 56
10.2.6
Sociale lasten........................................................................................................................... 57
10.2.7
Pensioenlasten ........................................................................................................................ 57
10.2.8
Onderhoudslasten ................................................................................................................... 58
10.2.9
Leefbaarheid ............................................................................................................................ 58
10.2.10
Lasten servicecontracten..................................................................................................... 58
10.2.11
Overige bedrijfslasten .......................................................................................................... 58
10.3
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ...................................................... 59
10.4
Financiële baten en lasten............................................................................................................... 59
10.4.1
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten ................................ 59
10.4.2
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten...................................................................... 59
10.4.3
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten ............................................... 60
10.4.4
Rentelasten en soortgelijke kosten.......................................................................................... 60
10.4.5
Baten en lasten van derivaten ................................................................................................. 60
10.5
Resultaat deelnemingen na belasting ............................................................................................. 61
10.6
Belastingen ...................................................................................................................................... 61
11
Enkelvoudige balans per 31 december 2013 ...................................................................................... 62
12
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 ............................................................................. 64
5
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
13
Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening per 31 december 2013 ............ 65
14
Gebeurtenissen na balansdatum......................................................................................................... 68
15
Overige gegevens................................................................................................................................ 69
16
Controleverklaring................................................................................................................................ 71
6
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
7
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013
Balans na resultaatbestemming
ACTIEF
31-12-2013
X € 1.000
31-12-2012
X € 1.000
0
380
59.903
68.226
6.369.571
1.080.981
16.732
7.467.284
6.895.057
1.042.671
98.033
8.035.761
271
4.519
1.997
384
403.115
410.286
389
4.768
9.570
913
638.270
653.910
Ref.
VASTE ACTIVA
8.1
8.1.1
Immateriële vaste activa
Goodwill
8.2
8.2.1
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van eigen exploitatie
8.3
8.3.1
8.3.2
8.3.3
Vastgoedbeleggingen
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Subtotaal vastgoedbeleggingen
8.4
8.4.1
8.4.2
8.4.3
8.4.4
8.4.5
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Overige effecten
Te vorderen BWS subsidies
Overige vorderingen
Subtotaal financiële vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA
8.5
8.5.1
8.5.2
8.5.3
8.5.4
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Grondposities
Overige voorraden
Subtotaal voorraden
8.477
4.214
60.040
12.514
85.245
18.336
9.249
65.079
6.153
98.817
8.6
8.6.1
8.6.2
8.6.3
8.6.4
8.6.5
Vorderingen
Huurdebiteuren
Gemeenten/Rijksoverheid
Overige vorderingen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Overlopende activa
Subtotaal vorderingen
9.735
36.640
21.246
4.401
8.411
80.433
6.734
40.679
45.880
36.435
15.283
145.011
8.7
Liquide middelen
51.509
105.415
8.154.660
9.107.520
TOTAAL
8
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
PASSIEF
Ref.
8.8
8.8.1
Eigen vermogen
Overige reserves
Subtotaal eigen vermogen
8.9
8.9.1
8.9.2
8.9.3
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
Voorziening deelnemingen
Overige voorzieningen
Subtotaal voorzieningen
8.10
8.10.1
8.10.2
8.10.3
8.10.4
Langlopende schulden
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
Overige schulden
Subtotaal langlopende schulden
8.11
8.11.1
8.11.2
8.11.3
8.11.4
8.11.5
8.11.6
8.11.7
8.11.8
8.11.9
8.11.10
Kortlopende schulden
Kredietinstellingen
Gemeenten
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
Onderhanden projecten
Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Aflossingsverplichting langlopende leningen
Derivatenportefeuille
Overlopende passiva
Subtotaal kortlopende schulden
TOTAAL
31-12-2013
X € 1.000
31-12-2012
X € 1.000
1.195.532
1.195.532
1.536.142
1.536.142
7.208
1.531
20.894
29.633
37.705
0
24.204
61.909
86.893
6.355.158
3.113
13.000
6.458.164
92.713
6.766.637
3.248
13.000
6.875.598
0
1.180
33.919
9.565
13.617
2.182
1.427
235.013
95.666
78.762
471.331
0
931
39.099
17.367
7.131
3.398
1.334
369.906
107.574
87.131
633.871
8.154.660
9.107.520
9
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
2 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2013
2013
X € 1.000
Ref.
10.1
10.1.1
10.1.2
10.1.3
10.1.4
10.1.5
10.1.6
10.1.7
10.2
10.2.1
10.2.2
10.2.3
10.2.4
10.2.5
10.2.6
10.2.7
10.2.8
10.2.9
10.2.10
10.2.11
2012
X € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huren
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoop resultaat vastgoedportefeuille
Opbrengst verkoop nieuwbouw
Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
535.629
42.122
0
-1.813
27.589
1.995
10.985
514.781
44.509
674.270
15.884
35.104
4.594
14.061
Subtotaal bedrijfsopbrengsten
616.507
1.303.203
BEDRIJFSLASTEN
Kostprijs verkoop nieuwbouw
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Erfpacht
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
20.496
6.303
-6.380
33.309
6.731
16.054
269
51.453
6.736
8.925
103.240
3.088
43.727
83.282
259
53.372
7.922
10.119
96.450
2.991
44.406
140.035
Subtotaal bedrijfslasten
321.139
411.648
Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten
295.368
891.555
10.3
Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
-421.203
-280.923
10.4
10.4.1
10.4.2
10.4.3
10.4.4
10.4.5
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Baten en lasten van derivaten
381
12.605
277
-238.296
11.908
2.098
15.908
4.620
-233.093
-449.713
Subtotaal financiële baten en lasten
-213.125
-660.180
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR
BELASTING
-338.960
-49.548
Resultaat deelnemingen na belasting
Belastingen
-1.650
0
-2.743
0
JAARRESULTAAT NA BELASTING
-340.610
-52.291
10.5
10.6
10
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
3 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2013
(x € 1.000)
2013
Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen
Mutatie voorziening
Waardeverandering uit financiële activa
Mutatie financiële vaste activa
Baten en lasten van derivaten
Overige waardeveranderingen
2012
295.368
6.303
-32.276
277
234.905
11.908
-6.380
891.555
6.731
19.447
4.620
-635.464
2.172.206
16.054
214.737
Veranderingen in werkkapitaal:
Mutatie kortlopende schulden
Mutatie vorderingen
Mutatie voorraad
-162.540
64.578
13.572
-238.296
0
12.605
-1.650
-700.038
0
481.856
0
0
2.098
7.850
20.000
-135
-437.299
MUTATIE GELDMIDDELEN
MUTATIE GELDMIDDELEN
-2.212.147
-1.670.124
157.304
KASSTROOM UIT
FINANCIERINGSACTIVITEITEN
LIQUIDE MIDDELEN
31 december
1 januari
-230.479
-1.989.919
10.994
-2.743
-77.171
-4.419
233.225
0
5.288
381
KASSTROOM UIT
INVESTERINGSACTIVITEITEN
Effecten
Opgenomen leningen
Waarborgsommen
Aflossingen
-1.933.126
542.023
-227.341
198.374
KASSTROOM UIT OPERATIONELE
ACTIVITEITEN
Investeringen in materiele vaste activa
Investeringen in deelnemingen
Desinvesteringen
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen in financiële vaste activa
Opbrengst vorderingen vaste activa en effecten
-3.062.749
1.108.712
20.911
-84.390
425.715
KASSTROOM UIT BEDRIJFSOPERATIES
Betaalde rente
Afkoop derivaten (collateral en overige kosten)
Ontvangen rente en soortgelijke opbrengsten
Resultaat uit deelneming
1.583.594
-216.084
84.698
2.478.825
532
-2.071.199
-409.584
492.856
-53.906
-1.393.352
51.509
105.415
105.415
1.498.767
-53.906
-1.393.352
11
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
4 Algemeen
4.1
Inleiding
Na een intensief 2012 waarin Vestia ternauwernood aan een faillissement ontsnapte, was ook 2013
onverminderd een intensief jaar. Ondanks de van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in 2012
ontvangen saneringssteun (ter grootte van vooreerst € 674 miljoen), had Vestia ultimo 2012 een zwakke
vermogenspositie. De focus in 2013 lag volledig op de uitvoering van het verbeterplan. Belangrijke resultaten
in dit kader zijn de verkoop van in het totaal 5.106 verhuureenheden en de reorganisatie van een
organisatie met 15 min of meer zelfstandig opererende woonbedrijven en vier vakbedrijven naar het nieuwe
centrale bedrijfsmodel met vier directies.
4.2
Financiële continuïteit
4.2.1 Sanering
In het licht van de al genomen en nog te nemen maatregelen lijkt het voortbestaan van Vestia als
zelfstandige woningcorporatie c.p. gewaarborgd. Het verbeterplan en de uitvoering daarvan spelen daarin
een belangrijke rol. De jaarrekening is daarom opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de
bedrijfsactiviteiten.
In de loop van 2011 is Vestia in ernstige financiële problemen gekomen door de ontwikkeling in de
marktwaarde van de derivaten. De ontstane situatie noodzaakte in het najaar van 2011 tot een planmatige
aanpak voor herstel. Een belangrijk onderdeel daarvan was de afbouw van de derivatenportefeuille met de
daaraan verbonden risico's. In februari/maart 2012 is een forse reductie van risico's bereikt door het aflossen
ineens en, onder borging van het WSW, opnieuw afsluiten van leningen voor een totaal van € 1,7 miljard met
gelijktijdige overdracht van derivaten, de zogenaamde "doorzak" operatie. Op 18 respectievelijk 28 juni 2012
resulteerden vele intensieve onderhandelingen met de banken, waarbij ook het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het CFV waren
betrokken in een afkoop van het overgrote deel van de derivatenportefeuille ineens voor € 1,94 miljard.
Alleen met Credit Suisse kon nog niet tot overeenstemming worden gekomen. Daarnaast is een klein aantal
derivaten met BNG niet beëindigd. De liquiditeitsrisico's met betrekking tot deze derivatenposities (bij
negatieve marktwaarde ontwikkeling) zijn al wel uitgesloten.
De reductie van de risico’s verbonden met de derivatenportefeuille heeft een omvangrijk beslag op de
financiële middelen gelegd. Grootschalige verkoop, sterke beperking van investeringsprogramma’s,
aanpassing van het huurbeleid en taakstellende ingrepen in de interne organisatie zijn nodig om dat
omvangrijke beslag zo goed mogelijk op te kunnen vangen. Deze maatregelen zijn vastgelegd in het
Verbeterplan. Daarnaast heeft Vestia op 19 juni 2012 een aanvraag voor saneringssteun ad € 733 miljoen bij
het CFV ingediend. In die aanvraag was ook de afkoop van Credit Suisse begrepen. Op 7 augustus 2012
heeft het CFV besloten tot steunverlening voor een totaal ad € 674 miljoen. Indien tevens Credit Suisse dient
te worden afgekocht, zou dit een aanvullend steunbesluit vergen. Alle (voor)genomen maatregelen zoals
vastgelegd in het Verbeterplan dat in definitieve vorm op 5 september 2012 bij het CFV is ingediend, beogen
Vestia toe te spitsen op de taken als volkshuisvester en toe te rusten op het leveren van prestaties in een
optimale verhouding tot de prijs. Alle (voor)genomen maatregelen hebben ook ten doel de
woningcorporatiesector maximaal te ontzien. Het Verbeterplan is nog niet goedgekeurd door CFV, omdat het
mogelijk onvoldoende uitzicht geeft op duurzaam financieel herstel. Wel heeft het CFV Vestia gevraagd de
herstelmaatregelen voortvarend ter hand te nemen.
4.2.2
Derivaten
Afwikkeling derivatenportefeuille
In 2012 zijn alle liquiditeitsrisico’s (collateral verplichtingen) vanuit de derivatenportefeuille geëlimineerd.
Hiertoe is een deel van de derivaten “doorgezakt” in bestaande leningen en het grootste deel van de
portefeuille is in 2012 afgewikkeld. De verschuldigde afkoopsom ad € 1,94 miljard is opgebouwd uit
overdracht van het reeds gestorte onderpand ad € 1,267 miljard vermeerderd met een cash betaling van
Vestia ad € 101 miljoen. Het restant van de verplichting ad € 573 miljoen is door de tegenpartijen aan Vestia
geleend in de vorm van een 10-jaars lening, die volgens de lening overeenkomsten vanaf 2014 in acht jaar
afgelost zal worden. Inmiddels heeft (door het CFV) al gedeeltelijke vervroegde aflossing plaatsgevonden,
waardoor nog € 372 miljoen uitstaat onder deze leningen. Deze leningen, worden in de vorm van
saneringssteun door het CFV rechtstreeks aan de derivaatbanken betaald. Tevens wordt de jaarlijkse rente
12
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
die verbonden is aan deze leningen door het CFV betaald aan de derivaatbanken. Vestia is juridisch wel
geldnemer van de lening, maar heeft tegelijkertijd vorderingen op het CFV ter grootte van de leningen
vermeerderd met rente. De aflossing van de leningen verstrekt door de derivaatbanken en de vorderingen
op het CFV hebben hetzelfde betaalschema. Daarnaast valt ook bovengenoemde cash betaling van € 101
miljoen in het kader van de afkoop onder de saneringssteun en zal in drie tranches door het CFV aan Vestia
worden terugbetaald. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de balanspost
‘overige vorderingen’ onder de financiële vaste activa.
Met Credit Suisse heeft Vestia nog geen overeenstemming kunnen bereiken over de financiële verplichting
uit hoofde van het sluiten van de derivatenpositie met deze tegenpartij. Credit Suisse heeft de positie
eenzijdig afgewikkeld in de zomer van 2012. Inzake deze afwikkeling is Vestia in een juridische procedure
verwikkeld met Credit Suisse.
Verantwoording derivaten op basis van beleidsregels gebruik financiële derivaten door Toegelaten
Instellingen volkshuisvesting
Per 31 december 2013 heeft Vestia een derivatenpositie in haar portefeuille voor een nominale waarde van
€ 95 miljoen, dit betreft plain vanilla payer swaps. Zie de toelichting op de balanspost ‘derivatenportefeuille’.
Daarnaast heeft Vestia nog in leningen opgenomen derivaten (embedded derivaten).
Interne organisatie
Ten aanzien van de interne organisatie rondom derivaten en treasury zijn in 2012 en 2013 maatregelen
genomen om interne controle, risico’s en toezicht beter te beheersen. Deze maatregelen kunnen op
hoofdlijnen als volgt worden samengevat:
Het beleid betreffende derivaten is aangescherpt en ter voorkoming van Vestia’s faillissement is de
risicovolle derivatenportefeuille afgebouwd. Dit heeft geleid tot de “doorzak” operatie en in juni 2012 tot de
afkoop van nagenoeg de gehele resterende derivatenportefeuille. Sindsdien resten plain vanilla payer swaps
en embedded derivaten.
Ook is sinds 2012 een begin gemaakt met de herziening van de governance-structuur rondom het gebruik
van derivaten. Dit heeft in 2013 haar beslag gekregen in de vaststelling en goedkeuring van een geheel
nieuw treasurystatuut.
Ook is in 2012 de interne treasury functie aangevuld met externe expertise in de vorm van het mandateren
van Cardano (externe ondersteuning) voor onder meer risico management en front office werkzaamheden.
Bij de vernieuwing van de Raad van Commissarissen in 2012 is financiële kennis en expertise aangetrokken
en daarmee in het toezicht meer geborgd.
Beleidsregels
Voor wat betreft de beleidsregels ten aanzien van derivaten merkt Vestia op dat:
 het vóór inwerkingtreding van de beleidsregels afgesloten raamcontract toezicht belemmerende
bepalingen bevat;
 de resterende derivatenpositie bestond vóór inwerkingtreding van de beleidsregels;
 de resterende derivaten zijn aangetrokken onder het reeds bestaande raamcontract;
 de portefeuille uitsluitend payer swaps bevat, zijn gedenomineerd in euro’s met als tegenpartij een
financiële instelling met een AAA/Aaa rating;
 er sinds inwerkingtreding van de beleidsregels geen nieuwe derivatencontracten zijn afsloten door
Vestia;
 er geen specifieke classificering bestaat van Vestia door haar tegenpartij;
 er geen sprake is van een micro-hedge, i.e. een directe koppeling tussen (een) lening(en) en een
derivaat;
 de resterende payer swaps van Vestia in het algemeen een (zeer) lange looptijd hebben.
Liquiditeitsbuffer
Gegeven het feit dat er na het beëindigen in juni 2012 van het overgrote deel van de derivatenportefeuille
geen CSA en evenmin break clauses tussen Vestia en haar bank zijn overeengekomen, bestaat er voor
Vestia geen liquiditeitsrisico uit hoofde van deze derivaten ultimo 2013. Derhalve wordt geen liquiditeitsbuffer
aangehouden.
13
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Toezicht belemmerende bepalingen
In navolging van de correspondentie van het CFV d.d. 10 juli 2013 is Vestia in overleg getreden met haar
tegenpartij aangaande het doorhalen van de toezicht belemmerde bepalingen. Dit heeft niet geleid tot het
gewenste resultaat. Vestia heeft in februari 2014 een plan van aanpak ingediend bij het CFV. In dit plan
heeft het bestuur aangegeven dat het voornemens is de derivaten te unwinden, maar dat, gezien de huidige
omstandigheden op de kapitaalmarkt en de vermogens- en schuldpositie van Vestia, daarvoor gunstiger
omstandigheden worden afgewacht.
4.2.3 Verbeterplan
In 2011 is een verbeterplan opgesteld om de ontstane situatie het hoofd te kunnen bieden. Dit verbeterplan
is in 2012 geactualiseerd (definitieve versie; 5 september 2012) naar aanleiding van de ontwikkelingen in de
derivatenportefeuille, het saneringsbesluit en de voortgang van de verkopen. Het verbeterplan is nog niet
goedgekeurd door het CFV, omdat het mogelijk onvoldoende uitzicht geeft op duurzaam financieel herstel.
Wel heeft het CFV Vestia gevraagd de herstelmaatregelen voortvarend ter hand te nemen. Met het CFV is
op regelmatige basis overleg over de voortgang van het verbeterplan, tevens zijn de bestuurlijke rapportages
gericht op de status van het verbeterplan. Medio 2013 heeft er een evaluatie van het verbeterplan
plaatsgevonden en is het plan wederom geactualiseerd naar aanleiding van relevante ontwikkelingen, met
name in de realisatie van de verkopen en de sanering in project ontwikkeling. Het bestuur concludeert dat de
voortgang van het Verbeterplan na het eerste jaar op schema ligt.
Begin 2014 is de evaluatie van het eerste hersteljaar door CFV beoordeeld. CFV concludeert dat: “Vestia de
afgelopen periode met grote voortvarendheid en inzet uitvoering heeft gegeven aan de herstelmaatregelen
zoals benoemd in het verbeterplan. Het verkopen van bezit en het naar beneden bijstellen van het
investeringsvolume heeft in belangrijke mate bijgedragen aan het verbeteren van de liquiditeitspositie. Ook is
een forse reorganisatie doorgevoerd en ligt Vestia in kwantitatieve zin voor op het terugbrengen van het
aantal personeelsleden ten opzichte van de prognoses in het verbeterplan. (…) Om te komen tot duurzaam
financieel herstel op termijn biedt de huidig ingezette koers uit het verbeterplan een goede basis, maar
aanvulling en aanscherping van de maatregelen is noodzakelijk.”
Om te komen tot een goedgekeurd verbeterplan is een gezamenlijk traject gestart van Vestia, CFV, WSW,
de Inspectie Leefomgeving en Transport (Inspectie) en het ministerie van BZK. In dit traject wordt
gezamenlijk naar verschillende varianten gekeken om tot een optimaal vervolg op het saneringstraject bij
Vestia te komen.
4.2.4 Voortgang Verbeterplan
Het verbeterplan is er op gericht om het vermogen van Vestia te versterken en kent een doorlooptijd van 10
jaar. De activiteiten in het verbeterplan zijn gericht op:
 Reorganisatie naar een nieuwe ingekrompen organisatie
 Afbouw van de projectenportefeuille
 Verhogen van de huurinkomsten en inkomsten uit verkopen
Reorganisatie
De focus hierbij is gericht op het creëren van een nieuwe Vestia-organisatie die in staat dient te zijn de
opgaven in het verbeterplan op een professionele wijze te realiseren.
Hoofdpunten hierbij zijn:
 een nieuwe organisatiestructuur met vier functioneel ingerichte directies
 verbetering van de governancestructuur door het instellen van een stafafdeling interne beheersing
 reduceren van de personeelsformatie
 creëren van een professioneel verkoopapparaat
In de eerste helft van 2013 zijn de voorbereidingen voor de reorganisatie getroffen. Onderdeel daarvan was
een uitgebreide ronde langs het personeel en een intensief overlegtraject met de Ondernemingsraad.
Vervolgens zijn medewerkers herplaatst en op 10 juni 2013, in één weekend, is de nieuwe organisatie van
start gegaan. De reorganisatie is gepaard gegaan met een aantal aanloopproblemen en een terugslag in de
dienstverlening. Inmiddels zijn de meeste aanloopproblemen opgelost dan wel tot een aanvaardbaar niveau
gereduceerd.
14
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Afbouw van de projectenportefeuille
In 2012 was al de grootste slag geslagen met de afbouw van projecten. In 2013 zijn met name met de
gemeenten Den Haag, Rotterdam, Delft en Zoetermeer nadere afspraken gemaakt. Met een aantal
bouwbedrijven en projectontwikkelaars zijn vaststellingsovereenkomsten gesloten over de
projectenportefeuille. Het aantal schadeclaims is hierdoor tot een minimum beperkt gebleven.
Verhogen van de huurinkomsten en de inkomsten uit verkopen
Vanaf 2013 worden de huren bij mutatie geharmoniseerd tot gemiddeld 94% van maximaal redelijk.
Voorheen was dat 87%. De realisatie in 2013 kwam uit op 92%. Volgens het Verbeterplan moeten in 10 jaar
16.000 woningen worden verkocht. In 2013 zijn 652 woningen aan particulieren verkocht en 2.793 VHE
complexgewijs voor een totale omzet van bijna € 248 miljoen.
4.2.5 Risico’s
Risicoprofiel en risicomanagement
De risico’s verbonden met onder andere algemene politiek, vastgoed projectontwikkeling, grondkosten, de
waarde van het vastgoed, de ontwikkeling van rentelasten (inclusief derivaten) en salariskosten worden
beoordeeld in de begrotingsbespreking op centraal- en toezichthoudend niveau. Mede ten gevolge van het
zijn van saneringscorporatie is er in 2013 een ander risicobeleid en -beheersing ingezet. Dit zal in 2014 en
latere jaren een verdere uitwerking krijgen.
Marktrisico
Marktrisico’s zijn risico’s die voortkomen uit ontwikkelingen in de markt. Het belangrijkste risico is de situatie
op de woningmarkt met een ingezakte vraag en dalende verkoopprijzen. Enerzijds leidt dit tot een (nietgerealiseerde) waardedaling van het bezit. Anderzijds brengt dit risico’s met zich mee voor het halen van de
verkoopdoelstellingen van het verbeterplan.
Risico’s ten aanzien van het zorg onroerend goed
Vestia heeft een forse portefeuille in zorg onroerend goed (€ 330 miljoen). De waarde van dit zorg onroerend
goed is onderhevig aan risico’s als gevolg van veroudering en wijzigende wet- en regelgeving in bijvoorbeeld
de AWBZ (scheiden van wonen en zorg). De wijzigingen hieromtrent leiden tot huuropzeggingen, verzoeken
om huurverlaging en investeringsverzoeken. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de marktwaarde van
het zorgvastgoed. Er zijn interne processen ingericht en in gang gezet om deze risico’s zo veel als mogelijk
te inventariseren, te mitigeren en zo nauwkeurig mogelijk te waarderen. Door interne analyses, taxaties door
onafhankelijke derden en bestuurlijke afwegingen zijn de risico’s zoals deze op het moment van vaststellen
van deze jaarrekening bekend waren, meegenomen in de waardering van dit type vastgoed. Desalniettemin
bestaat het risico dat de waarde van het zorg onroerend goed aan verandering onderhevig is en zal wijzigen,
anders dan op basis van reguliere marktwaarde veranderingen.
Valutarisico
Vestia voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.
Renterisico
Vestia loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden (op basisrente leningen
uitsluitend opslagrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Vestia risico ten aanzien van
toekomstige rentelasten en kasstromen. Met betrekking tot vastrentende schulden loopt Vestia risico over de
toekomstige renteaanpassingen. Met name de zeer langlopende leningen kennen meerdere rente
herzieningsmomenten.
Kredietrisico
Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen
voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico
te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is
opgenomen in het Treasury statuut.
Liquiditeitsrisico
Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe
verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Vestia aan haar tegenpartijen,
ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Vestia heeft op verschillende manieren
gewaarborgd dat zij aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen,
zijn kasgeld- en rekening-courant faciliteiten beschikbaar. Daarnaast stelt Vestia een periodieke
liquiditeitsplanning op om op de liquiditeiten te sturen.
15
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Herfinancieringen van leningen die afgelost moeten worden voor 2014 zijn geborgd door het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw tot een maximum van € 107 miljoen.
Margin call
Vestia heeft ultimo 2013 resterend een embedded- en een losse derivatenportefeuille. Beide kennen geen
margin call verplichtingen en break clauses waarmee er geen liquiditeitsrisico’s zijn vanuit de resterende
derivaten.
4.3
Grondslag voor het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling
van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en
verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in
de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet
worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van
deposito’s met een looptijd langer dan twaalf maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid
gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de
hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele
activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom
van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
4.4
Grondslagen voor consolidatie
De geconsolideerde jaarrekening bevat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar
groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden
uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin
de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende
invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of van beleidsbepalende invloed sprake is, worden
financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend betrokken.
Participaties die worden aangehouden om te vervreemden worden niet geconsolideerd.
Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop
beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie
betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de
onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd evenals de binnen de groep gemaakte
winsten.
De specificatie van de in de consolidatie betrokken entiteiten, alle met een 100%-aandeel tenzij anders
vermeld, luidt als volgt:
Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam
B.V. Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw, Rotterdam
Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam
Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk
Vestia Holding B.V., Rotterdam
Vestia OHW B.V., Rotterdam
SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp
SGBB Vastgoedexploitatie B.V., hoofddorp
Kennis en Energie B.V., Rotterdam
Flexwonen Holland B.V., Rotterdam
Cité CV, Rotterdam; als beherend vennoot (35% kapitaalbelang)
Vestia Monumenten BV is een 100% dochter van Vestia Holding BV. Vestia OHW BV neemt voor 16,67%
deel in Aardwarmte Den Haag VOF. Zowel Vestia OHW BV als Aardwarmte Den Haag VOF verkeren sinds
27 augustus 2013 in staat van faillissement. Inmiddels is een besluit genomen tot ontbinding van de
16
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
vennootschappen SGBB Projectontwikkeling BV en Flexwonen Holland BV. In 2013 vond vereffening van de
vennootschappen plaats. Voor SGBB Vastgoedexploitatie BV is ook een ontbindingsbesluit genomen. Het
hierin opgenomen vastgoed moet echter nog worden overgedragen. Voor de groepsmaatschappij
Verantwoord Wonen wordt een zogenaamde instemmingsverklaring en aansprakelijkheidsverklaring ex
artikel 2: 403 BW afgegeven.
Voor verbindingen die niet in de consolidatie zijn betrokken, wordt verwezen naar de “Grondslagen voor de
waardering van activa en passiva en de resultatenrekening”, in het bijzonder bij de post “Financiële vaste
activa”. De specificatie is opgenomen in de toelichting op de balans. Het betreft hier de volgende
deelnemingen:
Hofbogen B.V., Rotterdam, 50,00%
Zorgboulevard Rotterdam B.V., Rotterdam, 33,33%
VOM Delft B.V., Delft, 50%
Cruiseport The Haque Holland B.V., Den Haag, 33,33%
Ontwikkelingscombinatie Leijenburg B.V., Den Haag, 50,00%
Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V., Rotterdam, 0,24%
Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., Den Haag, 1,00%
Stichting Woonlocaties Den Haag, Den Haag, 22,20%
Stichting Woonwagenzaken, Zoetermeer, 33,33%
N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam, 19,60%
V.O.F Pompenburg, Rotterdam, 18,54%
Stichting Beheer Blokken 2, 3 en 4 Brouwerspoort te Veenendaal
Stichting De Glazen Lift
In 2013 hebben de aandeelhouders van Cruiseport The Haque Holland BV besloten de onderneming te
ontbinden. De vereffening moet nog worden afgerond. De vereffening van Stichting Erea heeft in 2013
plaatsgehad.
4.5
Stelselwijziging
In het verslagjaar 2013 is een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving als gevolg van toepassing van RJ
271. Dit betekent met name dat met ingang van boekjaar 2013 personeelsvoorzieningen (jubileum en
loopbaanontwikkeling) in de balans zijn opgenomen.
De vergelijkende cijfers in de balans over het boekjaar 2012 zijn niet herrekend naar de nieuwe
waarderingsgrondslagen, waardoor de invloed van de stelselwijziging rechtstreeks in het resultaat 2013 is
verwerkt. Herrekening van de vergelijkende cijfers is namelijk praktisch niet mogelijk, zodat
deze herrekening in overeenstemming met Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 140 ‘Stelselwijzigingen’
achterwege is gelaten. Het effect van de stelselwijziging op het resultaat en vermogen kan derhalve niet
worden bepaald.
4.6
Belastingen
Medio 2013 is overeenstemming bereikt met de Belastingdienst inzake de aangifte VPB 2008 van afgerond
€ 87,4 miljoen negatief als fiscaal resultaat. Ook de in deze aangifte opgenomen openingsbalans 2008 is
goed bevonden.
De uitgangspunten die daarbij door Vestia zijn ingenomen, zijn door de Belastingdienst geaccepteerd. Door
de gebeurtenissen na 2008 (verlies op derivaten) heeft Vestia besloten tegen de aanslag 2008 alsnog
bezwaar te maken. Vestia wil de herinvesteringsreserve die in deze aangifte is opgevoerd, niet meer
toepassen. De aangifte komt dan uit op een fiscaal resultaat van afgerond € 66,6 miljoen negatief. De
aangifte over het jaar 2009 is inmiddels gereed en geeft een fiscaal resultaat van € 6,6 miljoen negatief. De
aangiften over de jaren na 2009 zijn in voorbereiding.
In het kader van de beoordeling van de fiscale positie over het jaar 2013 wordt voor de bepaling van het
potentieel te verrekenen verlies uit de jaren 2008 tot en met 2012 uitgegaan van de bedragen die
voortvloeien uit de over die jaren opgestelde aangiften en ten behoeve van de jaarrekening opgestelde
fiscale posities. Uitgaande van deze bedragen betekent dit dat ultimo 2012 er een verrekenbaar verlies
resulteert van afgerond € 156 miljoen. Dit betreft het verlies van de fiscale eenheid Vestia.
Voorvoegingsverliezen of voorfusieverliezen zijn in dit getal niet opgenomen.
17
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
In 2012 zijn vrijwel alle resterende derivaten afgekocht. De hieruit voortvloeiende last is fiscaal niet in een
keer genomen, doch wordt geamortiseerd gedurende de gemiddelde looptijd van de derivatenportefeuille.
Het is op dit moment nog onzeker in hoeverre de Belastingdienst dit standpunt zal volgen. Indien de
amortisatie door de belastingdienst wordt geaccepteerd, zal er in 2013 een negatieve aangifte volgen van
afgerond € 93,6 miljoen negatief.
Vestia heeft in de jaarrekening 2013 geen belastinglast of -bate opgenomen. Vestia stelt zich op het
standpunt dat gezien de verwachte verliezen uit hoofde van de jaren tot en met 2013 en de komende jaren,
bij amortisatie gedurende de looptijd, zodanig is, dat in de verrekentermijn er een uiterst geringe kans is op
verrekening van de fiscale verliezen met toekomstige fiscale winsten. Vestia heeft daarom een mogelijke
actieve latentie gewaardeerd op nihil.
Daarnaast is sprake van mogelijke latente belastingverplichtingen uit hoofde van tijdelijke verschillen tussen
de fiscale en commerciële waardering van jaarrekeningposten. Vestia heeft de verwachting dat realisatie
zodanig ver in de tijd ligt, dat een waardering op contante waarde van deze latente verplichtingen tendeert
naar nihil. Zodra bekend is of de Belastingdienst de door Vestia gekozen methode accepteert, zal een
inschatting kunnen worden gemaakt over mogelijke verrekenbare termijnen en hoe lang er nog een mogelijk
fiscaal verlies is te verwachten.
18
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
5 Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen
5.1
Algemeen
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze
zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt toepassing van Titel 9 Boek 2
BW voorgeschreven behoudens enkele specifieke uitzonderingen.
De geconsolideerde jaarrekening 2013 is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van
Titel 9 Boek 2 BW en de richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting (aangepast 2011).
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle cijfermatige opstellingen luiden in duizendtallen tenzij
anders vermeld.
De jaarrekening is opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de bedrijfsactiviteiten. Voor een
verdere toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 4.2.
5.1.1 Verwerking verplichtingen
Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan
gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan
worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
verantwoord die “intern geformaliseerd” en “extern gecommuniceerd” zijn. Een feitelijke verplichting is
gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.
Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel samenhangend met een
vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting heeft plaatsgevonden, waarvan de
omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle
toekomstige voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s van een actief of verplichting aan een derde zijn
overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa
en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip dat niet meer wordt voldaan aan de
voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de
bepaling van de waarde.
5.1.2 Financiële instrumenten
Financiële instrumenten omvatten vorderingen en schulden, al dan niet op lange termijn, effecten en liquide
middelen. Derivaten (inclusief embedded derivaten) worden als een afzonderlijke categorie van financiële
instrumenten beschouwd. In het algemeen geldt dat financiële instrumenten bij de eerste opname worden
verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Indien geen sprake is van agio
of disagio en direct toerekenbare transactiekosten, is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale
waarde.
Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor het risico op oninbaarheid.
Derivaten, afgeleide financiële instrumenten, hebben vooreerst ten doel de risico’s die met
financieringslasten zijn verbonden te beheersen. De eerste waardering van de derivaten geschiedt tegen de
reële waarde. Door ontwikkelingen nadien verkrijgen derivaten een marktwaarde. Afhankelijk van de vraag
of sprake is van hedging wordt deze marktwaarde opgenomen in de balans. De derivatenportefeuille van
Vestia vormt geen perfecte hedge met variabel rentende leningen. Zolang de derivatenpositie niet is
afgewikkeld komt de positie bij een negatieve marktwaarde onder de schulden op korte termijn tot
uitdrukking. Bij een positieve marktwaarde geschiedt opname onder de vorderingen op korte termijn. In de
winst- en verliesrekening komen de mutaties in de waarde als waardeverandering onder de financiële baten
en lasten tot uitdrukking.
Indien de derivaten deel uitmaken van de leningovereenkomst (“embedded derivaten”) worden deze niet
apart gewaardeerd, en niet in de balans opgenomen. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar
paragraaf 5.11.
5.1.3 Classificatie vastgoed naar typologie
Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het
maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed.
19
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend
goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Deze grens ligt voor 2014 op € 699,48 (2013:
€ 681,02).
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,
waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld in
de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009
aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen.
De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.
5.1.4 Kwalificatie sociaal vastgoed
Vestia richt zich met haar beleid op het behalen van een optimaal rendement uit haar vastgoed. Dit streven
is door de actuele situatie alleen nog maar versterkt. Het kan niet anders dan dat daarbij ook voor het
sociaal vastgoed naar een optimale verhouding tussen prijs en prestatie wordt gezocht.
Het beleid is steeds meer gericht op het behalen van financieel rendement om zodoende de
volkshuisvestelijke doelen te kunnen realiseren. Dat komt onder andere tot uitdrukking in het huurbeleid,
minimaal te behalen bedrijfsresultaat (inclusief verkopen), minimale solvabiliteit en investeringsbeleid.
Het jaar 2013 was het eerste volledige jaar dat Vestia gewerkt heeft met het verbeterplan en het daaruit
voortvloeiende vastgoedbeleid. Hierbij ligt de focus op:
 Een huurbeleid waarbij de woninghuur bij mutatie uiteindelijk naar 94% van de maximaal redelijke
huurprijs wordt opgetrokken. Hierbij staat een passende prijs-/prestatieverhouding voorop. Overigens
geschiedt aftopping op de huurtoeslaggrens indien daartoe volkshuisvestelijk aanleiding bestaat.
 Actief optreden bij aanpak van scheefwonen. Dat betekent dat in die gevallen de huurverhoging zal
worden gemaximaliseerd naar dat wat mogelijk is.
 Een actief verkoopbeleid dat zich in eerste instantie voor particulieren richt op de verkoop van
eengezinswoningen, maar we denken ook aan het uitponden van appartementencomplexen. Daarnaast
is het voornemen om complexgewijs te verkopen aan collega corporaties, zorginstellingen of beleggers.
In de meerjarenbegroting 2014-2022 houden we hier rekening mee.
 Regionale concentratie van maatschappelijk vastgoed in gebieden met veel eigen sociaal vastgoed in
exploitatie. Voor het overige geldt een maximaal rendement, hetgeen ook verkoop kan betekenen.
 Een maximaal rendement inzake het commercieel vastgoed. Indien verkoop daar meer toe bijdraagt,
heeft verkoop de voorkeur.
 Waarde creatie van het door te exploiteren vastgoed hetgeen ook tot uitdrukking komt in de
nagestreefde prijs-/prestatieverhouding.
In het licht van het hiervoor geschetste beleid kwalificeert Vestia ook haar sociaal vastgoed als
vastgoedbelegging.
5.2
Immateriële vaste activa
5.2.1 Goodwill
Onder goodwill wordt verstaan het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de netto vermogenswaarde van
verworven deelnemingen. Goodwill wordt geactiveerd en lineair in een periode van 5 jaar afgeschreven.
Voor zover op de balansdatum duurzame waardeverminderingen betrouwbaar kunnen worden ingeschat,
geschiedt afboeking ineens.
5.3
Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
5.3.1 Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de
aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen en waardeverminderingsverliezen. Daarbij worden
de volgende afschrijvingstermijnen in acht genomen:
- Kantoorgebouwen
40 jaar
- Investeringen in kantoorgebouwen
10-25 jaar
20
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
-
Vervoermiddelen
Kantoorinventaris
Automatisering
(Kantoor)machines
5 jaar
10 jaar
5 jaar
5 jaar
Kosten van herstel en groot-onderhoud worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht, tenzij groot
onderhoud van kantoorgebouwen leidt tot levensduurverlenging. In dat geval worden de kosten van het
groot onderhoud geactiveerd. Bij vervoermiddelen is gerekend met een restwaarde van 10% van de
aanschafwaarde.
5.3.2 Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging
of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoed in exploitatie indien ze
beschikbaar zijn voor huur. Waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden verwerkt in de winsten verliesrekening. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
Vestia waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt
bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop een toegelaten
instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH en in de richtlijnen voor de
jaarverslaggeving.
De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging
van een complex worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven
na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre er sprake is van een bijzondere
waardevermindering, te zijn gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking
hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord
onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en
uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het
object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en
verliesrekening gebracht.
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens,
het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed (DAEB bezit). De huurtoeslaggrens is een
algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Deze grens lag voor 2013 op € 681,02.
Het sociaal vastgoed in exploitatie waardeert Vestia tegen de actuele waarde. Voor het bepalen van de
actuele waarde van de woningen wordt aangesloten bij het waarde begrip marktwaarde in verhuurde staat.
Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de
waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal
vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek, berekend
met behulp van een taxatiemanagementsysteem. De aannames aangaande de geprognosticeerde
kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het
vastgoed. De overige aannames (ook na de contractuele verplichtingen) en uitgangspunten zijn gebaseerd
op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het
vastgoed zijn toe te rekenen maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald middels een Netto Contante Waarde berekening (NCW),
ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd, met behulp van een taxatiemanagementsysteem. Dit
betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat
deze aan de hand van een disconteringsvoet 'contant' worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt
een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).
Het inschatten van de opbrengsten en kosten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s;
doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex wordt
verhuurd gedurende de volledige DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat alle
leegkomende woningen binnen een complex worden verkocht.
21
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Voor de opbrengsten is in eerste instantie uitgegaan van de huidige huurprijs, waarbij in het scenario van
doorexploiteren bij mutatie de verhuureenheid geharmoniseerd wordt naar de markthuur en bij het
uitpondscenario de eenheid bij mutatie wordt verkocht tegen een ingeschatte leegwaarde. De mutatiegraad
wordt mede bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden.
De kosten zijn afgeleid vanuit de Vastgoed Taxatiewijzer voor exploitatiekosten en geven de minimaal
noodzakelijke kosten weer om de eenheid in stand te houden tegen marktconforme exploitatiekosten.
Per complex wordt uiteindelijk de meest waarschijnlijke prijs, in beginsel het scenario met de hoogste
uitkomst, gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen
de waardering van het vastgoed plaatsvindt.
De waarde mutaties van het sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van
de winst- en verliesrekening gebracht onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille”. Over het sociaal vastgoed wordt niet afgeschreven.
Commercieel vastgoed in exploitatie
Het commercieel vastgoed in exploitatie onderscheidt zich naar woningen met een maandhuur hoger dan
€ 681,02 (huurtoeslag grens), bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk onroerend goed) en het
overige commerciële vastgoed in exploitatie (het niet DAEB bezit).
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze
actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt samengesteld op dezelfde werkwijze als
sociaal vastgoed in exploitatie.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreft de investeringskosten van complexen (huurwoningen) in aanbouw die worden gewaardeerd tegen
uitgaafprijzen, waarop in mindering worden gebracht de ontvangen, dan wel toegezegde, subsidies, onder
aftrek van een bijzondere waardevermindering naar eventueel lagere marktwaarde. Rentetoerekening vindt
plaats gedurende de bouwperiode tegen 3%.
Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de geprognosticeerde stichtingskosten en de
actuele waarde van de kasstroom genererende eenheid betrokken. Indien de bijzondere
waardevermindering per saldo hoger is dan de actuele waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling,
dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt voor het resterende deel een voorziening voor
onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
5.4
Financiële vaste activa
5.4.1 Deelnemingen
Deelnemingen waarbij sprake is van invloed van betekenis worden gewaardeerd tegen de netto
vermogenswaarde op basis van zichtbaar eigen vermogen op basis van de meest recente jaarrekening. De
netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen zoals die door Stichting Vestia worden
gehanteerd. Indien daartoe onvoldoende informatie voorhanden is, wordt uitgegaan van de
waarderingsgrondslagen zoals die door die deelneming worden gehanteerd.
Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt die deelneming op nihil gewaardeerd. Het
aandeel in het negatief eigen vermogen van die deelneming wordt eerstens in mindering gebracht op de
mogelijke vordering die op die deelneming bestaat. Mocht zo’n vordering niet toereikend zijn, wordt voor het
meerdere een voorziening gevormd.
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen
kostprijs of duurzaam lagere waarde.
5.4.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden gewaardeerd op de nominale waarde,
zo nodig verminderd met een voorziening voor oninbaarheid.
5.4.3 Latente belastingvorderingen en –verplichtingen
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de
waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze
jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvordering en –verplichtingen
22
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in
komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde
van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor
zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen
worden gecompenseerd en mogelijkheden tot verrekening kunnen worden benut.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake
maatschappijen waarin wordt deelgenomen, deelnemingen en joint ventures binnen de fiscale eenheid,
tenzij de stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet
waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente
belastingvorderingen zijn opgenomen onder financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn
opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.
Zie paragraaf 4.6.
5.4.4 Overige effecten
De effecten zijn gewaardeerd op de op balansdatum geldende marktwaarde. Overige beleggingen
(deposito’s) zijn opgenomen voor de nominale waarde.
5.4.5 Te vorderen BWS subsidies
De vorderingen uit hoofde van het Besluit Woning gebonden Subsidies zijn gewaardeerd op de nominale
waarde en worden jaarlijks verminderd met de beschikbaar gestelde bedragen.
5.4.6 Overige vorderingen
De overige vorderingen worden tegen nominale waarde gewaardeerd, indien noodzakelijk onder aftrek van
een voorziening voor oninbaarheid.
5.5
Voorraden
5.5.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
De voorraden gereed product (onverkochte koopwoningen in ontwikkeling voor eigen rekening en risico)
worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle
kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden
op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs
onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening
gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden.
5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
De voorraden onderhanden werk (onverkochte koopwoningen uit projectontwikkeling voor eigen rekening en
risico) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat
de externe direct toerekenbare kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging. De
opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de
bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden.
Voor zover het eigen bedrijf bemoeienis heeft met projecten, worden de daarmee gemoeide lasten
geactiveerd, i.c. toegerekend aan projecten in ontwikkeling.
5.5.3 Grondposities
Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten c.q. lagere
opbrengstwaarde. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling
plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie / onderhanden projecten en worden
vanaf dat moment de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten
laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de
reële waarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering direct ten laste van het
resultaat gebracht.
5.5.4 Overige voorraden
Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen ten behoeve van klachtenonderhoud vindt plaats tegen
vaste verrekenprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid
gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.
23
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
5.6
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen) worden gewaardeerd tegen de
gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst; zie
hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.2). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en
reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde
termijnen en verwerkte verliezen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd
onder de kortlopende schulden.
5.7
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde.
Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. De
vorderingen hebben allen een looptijd korter dan een jaar.
5.7.1 Overlopende activa
Overlopende activa worden gewaardeerd op de nominale waarde.
5.8
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet onder
kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde en staan ter vrije
beschikking van de stichting, voor zover niet anders vermeld.
5.9
Eigen vermogen en voorzieningen
5.9.1 Overige reserves
Het eigen vermogen concentreert zich in de overige reserve. Het resultaat van het laatst verstreken jaar is in
het saldo verwerkt.
5.9.2 Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op
balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en
waarvan de hoogte betrouwbaar kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde
opgenomen.
Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als
gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële
positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft.
5.9.3 Voorziening onrendabele investeringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in
mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en
voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit
meerdere een voorziening gevormd.
5.9.4 Overige voorzieningen
Voor zover verplichtingen als waarschijnlijk of vaststaand worden beschouwd maar omvang of tijdstip nog
onzeker zijn, wordt een voorziening opgenomen. Als grondslag is genomen de beste inschatting die hiervan
kan worden gemaakt.
Onder de overige voorzieningen is een voorziening opgenomen voor reorganisatiekosten die in het kader
van het verbeterplan zijn gepland en waarvan de verplichtingen vast staan of als vaststaand worden
beschouwd. Tevens is onder overige voorzieningen een beste inschatting voor juridische kosten opgenomen
in het kader van alle lopende procedures waartoe Vestia feitelijk verplicht is (zie hoofdstuk 9 en hoofdstuk
14).
24
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Voorzieningen voor langlopende personeelsbeloningen zijn die welke deel uitmaken van het
beloningspakket (CAO), namelijk jubilea en loopbaanontwikkelingsbudget (LOB), deze hebben een
langlopend karakter. De netto-verplichting voor deze personeelsbeloningen, is het bedrag van de
toekomstige uitkering die werknemers in ruil voor hun diensten hebben verdiend in de huidige en vorige
verslagperioden. De verplichting wordt berekend op vergelijkbare wijze als bij toegezegdepensioenregelingen (uitgangspunten: salarisverhoging 2,25%, disconteringsvoet 5,25%, sterftetabel 20042009 en leeftijdsafhankelijke blijfkans 95-100%). Actuariële winsten en verliezen op overige langlopende
personeelsbeloningen worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.
5.10 Langlopende schulden
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering
bij eerste verwerking opgenomen. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke
aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt.
5.10.1 Leningen, overheid en kredietinstellingen
Leningen, zowel van de overheid als van kredietinstellingen, worden bij de eerste verwerking gewaardeerd
tegen de reële waarde; doorgaans is dat gelijk aan de kostprijs. Na eerste verwerking is sprake van
waardering tegen de geamortiseerde kostprijs; eventueel agio of disagio is in de waardering betrokken. De
aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
5.10.2 Waarborgsommen
Waarborgsommen hebben voornamelijk betrekking op bedrijfsmatig onroerend goed. Terugbetaling
geschiedt eerst bij beëindiging van het huurcontract, na verrekening van eventuele huurachterstanden en/of
herstelkosten. Waarborgsommen worden gewaardeerd op de nominale waarde.
5.10.3 Overige schulden
De overige schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.
5.11 Kortlopende schulden
Indien geen sprake is van hedge-accounting worden derivaten gewaardeerd op reële waarde (is
marktwaarde); voor zover de marktwaarde positief is, geschiedt opname onder de vlottende activa en voor
zover de marktwaarde negatief is, geschiedt opname onder kortlopende schulden.
Embedded derivaten
In leningen besloten derivaten werden tot en met het boekjaar 2012 niet afgesplitst en niet separaat
verantwoord in de balans. Het effect van dergelijke contractuele bepalingen werd meegenomen in de
effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht. Zie ook paragraaf 4.2.2.
De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december 2013 RJ-uiting 2013-15 inzake Richtlijn 290
Financiële instrumenten (2013) gepubliceerd. De wijziging leidt ertoe dat in een aantal gevallen
waardedalingen en verliezen als gevolg van (embedded) derivaten eerder verwerkt worden in de balans en
winst- en-verliesrekening. Toepassing van deze herziene richtlijn is verplicht vanaf boekjaar 2014, maar
wordt sterk aanbevolen vanaf boekjaar 2013.
Embedded derivaten dienen in deze nieuwe Richtlijn altijd afgescheiden te worden van het basiscontract ongeacht de gekozen waarderingsgrondslag van derivaten - indien wordt voldaan aan de geldende criteria
voor het afscheiden van derivaten:
 Er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract
besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;
 Een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou
voldoen aan de definitie van een derivaat;
 Het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reële
waardeveranderingen in het resultaat.
25
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
In de praktijk blijkt dat het afscheiden van embedded derivaten vooral afhankelijk is van de in RJ 290.827
eerstgenoemde voorwaarde, zijnde de afweging of de economische kenmerken en risico’s van het
embedded derivaat en het basiscontract al dan niet nauw verbonden (‘closely related’) zijn.
 Indien nauw verbonden: geen afzonderlijke waardering in de balans;
 Indien niet nauw verbonden: wel afzonderlijke waardering in de balans.
Op dit moment ontbreekt het binnen de RJ 290 aan voldoende guidance met betrekking tot de toetsing van
het begrip closely related. Mogelijk zal in de loop van 2014 een nadere onderbouwing en voorbeelden
hierover worden gepubliceerd. Op grond hiervan is besloten de herziene RJ 290 (2013) nog niet toe te
passen voor boekjaar 2013. Dit betekent dat vooralsnog alle embedded derivaten niet in de balans worden
verwerkt, maar slechts worden toegelicht (‘off balance’).
Bij het opstellen van de jaarrekening 2014 zal Vestia wederom toetsen of de embedded derivaten voldoen
aan alle ‘bovengenoemde criteria op basis van de dan beschikbare uitleg van het criterium betreffende de
‘nauw verbondenheid’ van het derivaat met de onderliggende lening.
In de toelichting op de balans bij het onderdeel langlopende schulden is een uitgebreide toelichting
opgenomen met betrekking tot leningen met embedded derivaten binnen de bestaande leningenportefeuille
van Vestia.
De overige kortlopende schulden worden gewaardeerd op de nominale waarde.
26
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat
6.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de
kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze
zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra ze voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde
waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde:
Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie;
Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie
Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch
potentieel samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting
heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten en lasten worden
toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Baten worden verantwoord indien alle
belangrijke risico’s van de transactie zijn overgedragen aan de koper.
6.1.1 Opbrengstverantwoording
Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelf vervaardigde of van derden verkregen goederen worden
in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan:
a
Alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking
tot de goederen zijn overgedragen aan de koper;
b
De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Vestia feitelijk kan
beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen;
c
Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald;
d
Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen
toevloeien;
e
De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking
tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte
prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan:
a
Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald;
b
Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Vestia zullen
toevloeien;
c
Op betrouwbare wijze kan de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht worden
bepaald;
d
De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de
dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
6.1.2 Projectopbrengsten en projectkosten
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de
projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte woningen verwerkt als netto-omzet en
kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de percentage
of completion methode).
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte
projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare
wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en
verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de
projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt.
Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats
volgens de percentage of completion methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten.
Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer27
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden
gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project
betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en
toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever
kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan
worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt
verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post
onderhanden projecten.
6.2
Bedrijfsopbrengsten
6.2.1 Huren
Betreft de uit overeenkomsten (te) ontvangen netto huren, exclusief de vergoeding voor servicecontracten
(leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening e.d.). De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op
het wettelijk kader en het huurbeleid van Vestia. Voor 2013 bedraagt de reguliere huurverhoging 3,8%; in
2012 was dat 2,3%.
6.2.2 Opbrengsten service contracten
Dit betreft van huurders (te) ontvangen vergoeding voor leveringen en diensten zoals energie,
groenvoorziening et cetera. De vergoedingen worden, op voorschotbasis, gelijktijdig met de huursom geïnd.
Jaarlijks worden de daadwerkelijk gemaakte kosten met huurders afgerekend.
6.2.3 Overheidsbijdragen
Dit betreffen de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten
van nieuwgebouwde (en gerenoveerde) complexen. In 2012 is hieronder ook de saneringsbijdrage van het
CFV verantwoord.
6.2.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Het netto verkoopresultaat van de vastgoedportefeuille onderscheidt zich naar onroerende zaken die direct
zijn bestemd voor de verkoop (koopprojecten) en vastgoed dat uit de verhuur beschikbaar is gekomen
(bestaand bezit). Het resultaat is het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (op basis van
marktwaarde in verhuurde staat) vermeerderd met de verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het
moment van juridische levering (passeren transportakte); eventuele verliezen worden verantwoord zodra
deze voorzienbaar zijn.
Vestia kent geen ‘Verkoop onder Voorwaarden’ (VOV) transacties.
6.2.5 Opbrengst verkoop nieuwbouw
De opbrengst bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende opbrengsten naar rato van
de voortgang van het werk (percentage of completion methode) zoals beschreven in paragraaf 6.1.2.
6.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf
Dit betreft de verantwoording van de aan vastgoedinvesteringen toegerekende kosten van het werkapparaat.
6.2.7 Overige bedrijfsopbrengsten
Hier komen niet aan de andere posten toerekenbare opbrengsten tot uitdrukking. Belangrijke reguliere
opbrengsten betreffen: beheer voor derden, administratiekostenvergoeding servicecontracten,
contractvergoedingen, serviceonderhoud en de toerekening van de kosten van huismeesters.
6.3
Bedrijfslasten
6.3.1 Kostprijs verkoop nieuwbouw
Onder deze post wordt de kostprijs van verkochte koopwoningen verantwoord. De kostprijs bestaat uit de
gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende kosten naar rato van de voortgang van het werk
(percentage of completion methode), zoals beschreven in paragraaf 6.1.2.
6.3.2 Afschrijvingen (im)materiële activa
Afschrijvingen hebben alleen betrekking op immateriële activa en roerende en onroerende zaken ten dienste
van de exploitatie (eigen gebruik). Over de activa wordt volgens de lineaire methode afgeschreven op basis
28
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
van de te verwachten economische gebruiksduur. Er wordt geen rekening gehouden met een restwaarde,
met uitzondering van vervoermiddelen. Daar is een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. Over
terreinen wordt niet afgeschreven.
6.3.3 Overige waardeveranderingen
De overige waardeveranderingen hebben voornamelijk betrekking op het onrendabele deel van
investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Onder het onrendabele deel wordt in dit verband verstaan het
verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project.
Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame
waardeveranderingen in de (im)materiële vaste activa.
6.3.4 Erfpacht
Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder een deel van de verhuureenheden
erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpacht contracten
maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in
exploitatie en/of vastgoed beleggingen.
6.3.5 Lonen, salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten vinden grond in de arbeidsvoorwaarden en de daarop gebaseerde
arbeidsovereenkomsten. (Te) ontvangen ziekengelden worden op de lasten in mindering gebracht.
Doorberekende kosten aan derden (huismeesterskosten) zijn onder de overige bedrijfsopbrengsten
opgenomen.
Grondslagen WNT
Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT)
heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels
toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van
deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de
Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de
wettekst reeds in werking getreden.
6.3.6 Pensioenen
Werknemers hebben een recht op pensioen welke is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon afhankelijk
van leeftijd, salaris en dienstjaren. De stichting heeft de verplichtingen welke voortvloeien uit deze rechten
van haar personeel ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties en betaalt hiervoor
pensioenpremies. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad
van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit
toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (ultimo
2012: 106%). Het pensioenfonds verwacht vooralsnog geen nadere verplichtingen voor haar deelnemers.
De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies
worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering
van toekomstige betalingen. De enige overeenkomst van individuele aard is in 2012 afgewikkeld. Voor het
overige is sprake van de voor woningcorporaties gebruikelijke pensioenregeling.
Voor pensioenen is RJ 271.3 van kracht. Uitgangspunt is dat voor alle pensioenregelingen de te verwerken
pensioenlast in principe gelijk is aan de verschuldigde pensioenpremie, tenzij sprake is van additionele
verplichtingen op balansdatum. Uitgangspunt is ook dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast
gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de
verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen.
Als de op balansdatum al betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende
actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in
de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor
bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk
is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang
van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele
verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de
pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciet of impliciete) toezeggingen aan de
werknemers.
29
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Een pensioenvoorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de
bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op
balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de
onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de
onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
6.3.7 Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.
Van toerekenbaarheid is sprake indien de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar zijn verricht. In
de onderhoudslasten zijn ook die kosten begrepen die verbonden zijn aan het serviceonderhoud.
Onderhoudswerkzaamheden worden deels verricht in eigen beheer. Om een dubbeltelling te voorkomen zijn
de onderhoudslasten gezuiverd van de loonkosten c.a. van de betrokken diensten. Reeds aangegane
verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder
de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
6.3.8 Leefbaarheid
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op uitgaven in de leefbaarheid van de
woonomgeving in ruime zin. Het betreft uitgaven waar tegenover geen huurverhoging of
levensduurverlenging staat en waar geen (gedeeltelijke) activering tegenover staat.
6.3.9 Lasten servicecontracten
Dit betreffen de kosten van leveringen en diensten zoals energie, groenvoorziening et cetera. Deze kosten
worden maandelijks op voorschotbasis bij de huurders in rekening gebracht. De afrekening met huurders
geschiedt uiterlijk binnen 6 maanden van het volgende jaar.
6.3.10 Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten omvatten alle overige lasten die wel en niet rechtstreeks aan te onderscheiden
vastgoed kunnen worden toegerekend.
6.4
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Dit betreft de wijziging in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie die
reeds aan het begin van het boekjaar in bezit waren. De waardeveranderingen ten gevolge van
investeringen in het jaar worden verwerkt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille onder de
bedrijfslasten.
6.5
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten
Hieronder wordt de bij verkoop van effecten gerealiseerde winsten opgenomen, alsook de rente op
uitgezette middelen.
6.6
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt. Voorts komt hier de aan vastgoedbeleggingen toegerekende
rente tijdens de bouw tot uitdrukking. Concreet geschiedt deze toerekening naar het jaarlijks bij begroting
vastgestelde tarief.
Tevens komt hier de bijgeschreven rente op BWS-subsidies tot uitdrukking.
6.7
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
Waardeveranderingen betreffen de aangehouden effecten en berusten op de marktnotering op balansdatum.
6.8
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. De rentelasten hangen voornamelijk samen met de
leningenportefeuille onderscheiden naar overheid en kredietinstellingen.
30
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
6.9
Baten en lasten van derivaten
De mutatie van de marktwaarde van derivaten tussen twee opeenvolgende balansmomenten wordt hier
verantwoord. Tevens zijn in 2012 de kosten verantwoord samenhangend met de sanering van de
derivatenportefeuille.
6.10 Resultaat deelnemingen
Dit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen ontvangen winstuitkeringen en/of dividenden,
alsmede de mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen.
De resultaten van de deelneming die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het
verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat.
6.11 Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare
winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen,
behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden
opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar
verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over het belastbare
resultaat over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst
(VSO), berekend aan de hand van belasting tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe
materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren
verschuldigde belasting. Zie ook paragraaf 4.6.
31
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat
bepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 en RJ 645 opgesteld. Bij toepassing van de grondslagen
en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de Raad van Bestuur van Vestia zich verschillende
oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen.
Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van
deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op
de betreffende jaarrekeningposten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen.
Schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herziening van
schattingen wordt opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden
waarvoor de herziening gevolgen heeft.
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het
weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het
management:
- Vastgoedbeleggingen, reële waarde en bedrijfswaarde;
- Financiële instrumenten
- Verwerking van de fiscaliteit;
- Voorzieningen;
- Waardevermindering overige activa.
Vastgoedbeleggingen
Het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde
staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten
instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. In de waardering zijn een groot
aantal schattingselementen opgenomen.
Voor de waardering van één derde van de vastgoedportefeuille is een aannemelijkheidsverklaring afgegeven
door een onafhankelijk externe taxateur.
Verwerking fiscaliteit
De verwachting van Vestia is dat de komende periode geen uitzicht bestaat op een fiscale winst, zodat ook
geen latenties gevormd zijn. Zie ook paragraaf 4.6.
32
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
8 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013
Alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld.
VASTE ACTIVA
8.1
8.1.1
(Im)materiële Vaste activa
Goodwill
2013
Saldo per 1 januari:
Aanschaffingswaarde
Cumulatieve afschrijving, inclusief waardeverandering
Boekwaarde per 1 januari
1.084
-704
380
1.084
-488
596
-126
-254
-380
-216
0
-216
1.084
-1.084
0
1.084
-704
380
Mutaties in het boekjaar:
afschrijvingen
verkoop
Saldo
Saldo per 31 december:
aanschaffingswaarde
cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen
Boekwaarde per 31 december
2012
De goodwill betreft het verschil tussen de verkrijgingsprijs en de nettovermogenswaarde van de 33,3%
deelneming in De Drie Notenboomen B.V. In 2013 zijn de aandelen verkocht aan Thomas Herbergier
Symfonie BV. Tot zekerheid van nakoming van de verplichting uit de koopovereenkomst is op de verkochte
aandelen een eerste recht van pand gevestigd ten behoeve van Vestia
8.2
8.2.1
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2013
Saldo per 1 januari:
Aanschaffingswaarde
Cumulatieve afschrijving, inclusief waardeveranderingen
Boekwaarde per 1 januari
Mutaties in het boekjaar:
investeringen
desinvesteringen
afschrijvingen
afwaardering
cumulatieve afschrijving desinvesteringen
Saldo
Saldo per 31 december:
aanschaffingswaarde
cumulatieve afschrijvingen, inclusief waardeveranderingen
Boekwaarde per 31 december
2012
117.692
-49.466
68.226
116.000
-43.427
72.573
900
-5.556
-6.177
0
2.510
-8.323
2.821
-1.129
-6.628
-166
755
-4.347
113.036
-53.133
59.903
117.692
-49.466
68.226
Betreft de per balansdatum in gebruik zijnde activa bestaande uit gebouwen, huurderinvesteringen in
gebouwen, installaties, ICT-investeringen, bedrijfsauto’s, gereedschappen en inventarissen.
33
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
8.3
8.3.1
Vastgoedbeleggingen
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
en
8.3.2
Commercieel vastgoed in exploitatie
Boekwaarde per 31 december 2012
Mutaties in het boekjaar:
overboeking vanuit projecten in ontwikkeling
aankopen
overige mutaties
desinvesteringen verkoop
desinvesteringen sloop
Herclassificatie van vastgoed:
woningen van sociaal naar commercieel
woningen van commercieel naar sociaal
MOG van commercieel naar sociaal
Niet-gerealiseerde waardeverandering
Boekwaarde per 31 december 2013
sociaal
commercieel
totaal
6.895.057
1.042.671
7.937.728
86.464
1.370
1.523
-172.873
-8.611
-92.127
66.373
10.248
0
-50.440
0
26.181
152.837
11.618
1.523
-223.313
-8.611
-65.946
-180.667
40.595
115.198
-24.874
180.667
-40.595
-115.198
24.874
0
0
0
0
-408.485
6.369.571
-12.745
1.080.981
-421.230
7.450.552
De niet-gerealiseerde waardeverandering in het vastgoed in exploitatie is de waardeverandering die de
vastgoedportefeuille in exploitatie gedurende het boekjaar per saldo heeft ondergaan. Omdat het vastgoed
in exploitatie in bezit is, is de waardeverandering nog niet geëffectueerd en daarom nog niet gerealiseerd.
Realisatie vindt plaats op het moment dat er bezit verkocht wordt. De negatieve niet-gerealiseerde
waardeverandering is onder meer het gevolg van marktontwikkelingen en kenmerken van de
vastgoedportefeuille.
Vestia heeft per 31 december 2013 voor de marktwaarde gerekend met in totaal 96.461 eenheden in
exploitatie, deze zijn als volgt onderverdeeld:
79.173
Woningen
4.406
Onzelfstandige eenheden
4.187
Eenheden in zorgvastgoed
2.053
BOG/MOG
6.642
Parkeerplaatsen
Totaal
96.461
Eenheden in bovenstaande tabel zijn geconsolideerd en betreffen zowel sociaal als commercieel vastgoed.
Eenheden, zoals bergingen, scootmobiel- en fietsenstallingsplaatsen zijn niet meegenomen, omdat in de
huurprijs (woningwaardering) van de wooneenheden rekening is gehouden met deze voorzieningen. Deze
huurprijs inclusief voornoemde voorzieningen zijn integraal opgenomen in de som van de marktwaarde
berekeningen.
Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en historische kostprijs)
bedraagt ultimo 2013 afgerond € 2.714 miljoen (2012 € 2.963 miljoen).
Uitgangspunten
Algemeen
Ten opzichte van 2012, waar het om praktische redenen niet haalbaar was om de basisgegevens geheel
geschikt te maken voor marktwaardering, is voor de marktwaardeberekening van 2013 een inhaalslag
gemaakt. Naast de implementatie van een taxatiemanagementsysteem, zijn alle benodigde basisgegevens
indien nodig geactualiseerd (bijvoorbeeld door het inmeten van vastgoed). Om de waarde te kunnen toetsen
is er voor een derde deel van het woningbezit een aannemelijkheidsverklaring afgegeven en is het
34
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
zorgvastgoed en het bedrijfsonroerend goed voor een derde deel getaxeerd door een onafhankelijke
taxateur. Een onderverdeling van de marktwaarde naar vastgoedtype is als volgt:
2013
6.536.552
118.470
330.255
383.810
81.465
7.450.552
Woningen
Onzelfstandige eenheden
Eenheden in zorgvastgoed
BOG/MOG
Parkeerplaatsen
Totaal
2012
6.961.084
183.212
339.169
406.337
47.926
7.937.728
De algemeen economische parameters zoals deze voor de marktwaarde berekening 2013 gebruikt zijn, zien
er als volgt uit:
2014
2015
2016
Prijsinflatie*
2,155%
2,155%
2,155%
2,155%
2,155%
Huurstijging
4,005%
3,655%
3,655%
3,655%
2,155%
Beheerkostenstijging
2,029%
2,029%
2,029%
2,029%
2,029%
Onderhoudskostenstijging
2,973%
2,973%
2,973%
2,973%
2,973%
-3,000%
-1,500%
0,000%
2,155%
2,155%
Parameters
Leegwaardestijging
2017 2018 e.v.
* de prijsinflatie w ordt gebruikt voor alle overige niet genoemde lasten
Woningen
Voor de marktwaardeberekening van de woningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
 De huurinkomsten zijn gebaseerd op de contractuele kale huurprijs van 31 december 2013, verminderd
met huurderving; voor de woningen betekent dit ruim 1,6%. (2012: 2,4%)
 De markthuren zijn modelmatig bepaald, waarbij rekening is gehouden met factoren, als ligging,
stedelijkheid, de grootte, bouwperiode en de verkoopwaarde van de woning. Voor sociale huurwoningen
is de markthuur nooit hoger dan de maximaal redelijke huurprijs.
 De mutatiegraad is bepaald op basis van historische informatie, gemiddeld 9,6% (2012: 9,7%). Er is
geen onderscheid gemaakt in mutatiegraad voor doorexploiteren of uitponden.
 De ingerekende exploitatielasten zijn ontleend aan de Vastgoed Taxatie Wijzer. Voor onderhoud komt
de gemiddelde norm voor het Vestia bezit uit op € 785 (2012:€ 705), voor beheer is dit € 413 (2012:
€ 261) en voor de overige lasten (belastingen en verzekering) € 312 (2012 € 313).
 Voor sociale huurwoningen is voor 4 jaar rekening gehouden met de jaarlijkse last voor de
verhuurderheffing in de marktwaarde, tegenhanger hiervoor is het hogere huurstijgingspercentage.
 Doordat er in de gebieden waar Vestia bezit heeft, weinig verkooptransacties beschikbaar zijn is de
leegwaarde bepaald met behulp van de WOZ-waarde. Deze leegwaarde is getoetst op aannemelijkheid
door de verkoopafdeling van Vestia en door Ortec.
 Om de kasstromen netto contant te maken, rekenen we met disconteringsvoeten tussen de 7,29% en
11,04% (gemiddeld 9,28%). (2012: tussen 6,97% en 8,97% gem. 8,11%). De disconteringvoet is
gebaseerd op de 10-jaars IRS, met opslagen voor beleggingsrisico, financieringsrisico, objectrisico
e
(waaronder een risico-opslag voor de verhuurderheffing na het 4 jaar) en waar van toepassing voor
risico’s uit erfpacht.
e
 De exit yield is bepaald op basis van de huur leegwaarde verhouding aan het einde van het 15 jaar. De
door Vestia gehanteerde exit yields liggen tussen de 2,5% en 19,15% (gemiddeld 9,34% voor
doorexploiteren en 8,94% voor uitponden). (2012 tussen 2,5% en 19,5% gem. 9,83% en 9,61%).
 Tot slot is rekening gehouden met contractuele beperkingen bij verkoop en andere restricties die zijn
verbonden aan het vastgoed.
Bedrijfsonroerend goed
Voor 2012 waren de marktwaarden van het bedrijfsonroerend goed (BOG) bepaald met dezelfde
uitgangspunten, als die voor de woningen waren gehanteerd. Hierbij waren de normen verrekend op basis
2
van 100 m oppervlakte. Met ingang van 2013 is het mogelijk om met behulp van het
taxatiemanagementsysteem de marktwaarde te bepalen. Belangrijk verschil ten opzichte van 2012 is dat er
gerekend wordt met de geactualiseerde vierkante meters BVO en VVO (bruto en netto vloeroppervlak) en
dat de huidige huurcontracten, als basis dienen voor de eerste huurperiode. De volgende uitgangspunten
zijn gehanteerd voor het BOG:
35
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia






De huurinkomsten zijn gebaseerd op de contracthuur per 31 december 2013, waarbij rekening is
gehouden met de restant looptijd van het contract.
Voor leegstand is na de contractperiode gerekend met een gemiddelde leegstandperiode van 3
maanden en er is rekening gehouden met 12 maanden voor incentives.
De markthuren zijn gebaseerd op de gemiddelde huur per BOG cluster.
De ingerekende exploitatielasten zijn ontleend aan de Vastgoed Taxatie Wijzer. Voor onderhoud komt
2
de gemiddelde norm voor het Vestia bezit uit op € 6,33 per m BVO, voor beheer is dit 3,5% van de
2
jaarhuur en voor de overige lasten (belastingen en verzekering) € 3,49 per m BVO.
Om de kasstromen netto contant te maken, rekenen we met disconteringsvoeten tussen de 7,5% en
8,0%. De disconteringsvoet is afhankelijk van het segment van het BOG, te weten kantoor, winkel of
bedrijfsruimte.
De exit yield is bepaald op basis van een opslag per segment op het gewenste bruto
aanvangsrendement. De exit yield varieert tussen de 6,85% en 12,88%.
Zorg vastgoed
Onder het zorgvastgoed bevinden zich de (traditionele) verzorgingshuizen, Thomashuizen, Herbergiers en
overige groepswoningen verhuurd aan zorgpartijen. De totale zorgportefeuille zien we als sociaal vastgoed.
De hier gehanteerde uitgangspunten zijn als volgt:
 De huurinkomsten zijn gebaseerd op de contracthuur per 31 december 2013, waarbij rekening is
gehouden met de restant looptijd van het contract.
 Voor leegstand is na de contractperiode gerekend met een gemiddelde leegstandperiode van 3
maanden en er is rekening gehouden met 12 maanden voor incentives.
 De markthuren zijn gebaseerd op een bedrag per te plaatsen cliënt of in het geval van het traditionele
verzorgingshuis vervangende huur voor een woning.
 De ingerekende exploitatielasten zijn ontleend aan de Vastgoed Taxatie Wijzer. Voor onderhoud komt
2
de gemiddelde norm voor het Vestia bezit uit op € 8,46 per m BVO, voor beheer is dit 2,5% van de
2
jaarhuur en voor de overige lasten (belastingen en verzekering) € 2,30 per m BVO.
 Om de kasstromen netto contant te maken, rekenen we met disconteringsvoeten tussen de 7,10% en
8,98%. Met name het objectrisico (verhuurbaarheid) bepaalt de hoogte van de disconteringsvoet.
 De exit yield is afhankelijk van het zorgobject en varieert van 10% voor een Thomashuis of Herbergier
tot 20% voor een traditioneel verzorgingshuis.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van het sociaal- (€ 4,4 miljard) en commercieel (€ 1,1 miljard) vastgoed in exploitatie
bedraagt per 31 december 2013 afgerond € 5,5 miljard (2012 afgerond € 4,9 miljard). De stijging ten
opzichte van 2012 wordt met name veroorzaakt doordat in de berekening van de bedrijfswaarde rekening is
gehouden met de efficiency opgave vanaf 2016.
De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen
gedurende de verwachte exploitatietermijn. De aldus berekende waarde weerspiegelt de mate waarin de
gedane investering in de voorgenomen exploitatie voor eigen rekening en risico kan worden terugverdiend.
De grondslag voor de bedrijfswaarde komt overeen met die van de dVi zoals deze wordt gehanteerd door
Corpodata (CFV en WSW). Hierin is de verhuurderheffing conform CFV richtlijnen ingerekend en is rekening
gehouden met een huurverhoging van 3,8% over 2014 en gemiddeld 3% in de navolgende jaren. De
verhuurderheffing is gedurende de gehele looptijd van het bezit opgenomen. De contante waarde van de
over de gehele looptijd ingerekende verhuurderheffing bedraagt € 734 miljoen.
WOZ waarde
De WOZ waarde van het totale vastgoed in exploitatie op 31 december 2013 is afgerond € 11 miljard. De
aanslagen hiervoor zijn ontvangen in 2013, de waardebepalingsdatum hiervan is 1 januari 2012. Op 31
december 2012 bedroeg de WOZ waarde afgerond € 11,4 miljard (eveneens gebaseerd op aanslagen
ontvangen in 2013, waardebepalingsdatum 1 januari 2012).
Bezwaring
Voor borging van de benodigde financiering verlangt het WSW onder meer onderpand. Daartoe dient de
positieve hypotheekverklaring die bij elke borging wordt verstrekt. In de loop van 2012 is aan het WSW op
nagenoeg al het bezit het recht van eerste hypotheek verstrekt. Voor ruim € 8 miljoen is nog sprake van
leningen onder hypotheek ten gunste van de specifieke geldgevers (gemeente Arnhem, DSM
Pensioenfonds). Voor het overige bezit (o.a. opgeleverde nieuwbouw) beschikt WSW over een volmacht
36
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
(datum afgifte: 14 april 2014). Deze volmacht maakt het mogelijk de zekerheden van het WSW, zijnde
hypotheek, te vestigen op het onderpand (ingezet bezit), zonder daarbij op dat moment afhankelijk te zijn
van de bestuurder, en zonder dat er twijfel zou kunnen ontstaan of dit een rechtmatige daad is van het
WSW.
8.3.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2013
Per 1 januari (opbouw):
Cumulatieve verkrijgingsprijs
Cumulatieve waardeveranderingen
Saldo
Per 1 januari (presentatie):
Vastgoed in ontwikkeling
Voorziening onrendabel deel
Saldo
Mutaties in het boekjaar:
investeringen woningen
investeringen niet-zijnde woningen
investeringen woningverbetering e.d.
overboeking naar (on)roerende zaken in exploitatie
waardeverandering
Per 31 december (opbouw):
Cumulatieve verkrijgingsprijs
Cumulatieve waardeveranderingen
Saldo
Per 31 december (presentatie):
Vastgoed in ontwikkeling
Voorziening onrendabel deel
Saldo
2012
165.703
-105.375
60.328
312.555
-87.993
224.562
98.033
-37.705
60.328
241.374
-16.812
224.562
82.458
0
11.169
-152.837
8.406
-50.804
261.966
3.967
0
-414.279
-15.888
-164.234
58.512
-48.988
9.524
165.703
-105.375
60.328
16.732
-7.208
9.524
98.033
-37.705
60.328
In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling afgerond € 3,6 miljoen (2012: € 7,8 miljoen) aan
bouwrente geactiveerd. De bouwrente bedroeg 3% (2012: 3%).
8.4
8.4.1
Financiële vaste activa
Deelnemingen
2013
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar:
correctie beginbalans
resultaat
verkopen
naar voorziening deelnemingen
naar vorderingen of schulden in deelnemende maatschappijen
Boekwaarde per 31 december
2012
389
3.132
247
-1.650
-346
1.531
100
271
0
-2.743
0
0
0
389
In 2013 is de deelneming in De Drie Notenboomen verkocht aan Thomas Herbergier Symfonie BV.
De deelnemingen betreffen:
Hofbogen BV, Rotterdam (50%)
VOM Delft BV, (50%)
Resultaat 2013
-1.275
-81
NVW 2013
NVW 2012
0
9
0
9
37
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag (50,%)
Zorgboulevard Rotterdam B.V., Rotterdam (33,33%)
De Drie Notenboomen, Rotterdam (33,33%)
Cruise Port The Hague, Den Haag (33,33%)
N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam, 19,60%
V.O.F Pompenburg, Rotterdam, 18,54%
Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V., 0,24%
Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., 1,00%
Stichting Woonwagenlocaties Den Haag, 22,20%
Stichting Woonwagenzaken, Zoetermeer, 33,33%
Stichting Beheer Blokken Brouwerspoort, Veenendaal
Stichting De Glazen Lift, Amsterdam
Totaal
8.4.2
-8
21
115
0
-248
-183
11
0
-42
40
0
0
0
29
0
5
0
81
32
115
0
0
0
0
0
8
231
5
0
0
21
115
0
0
0
0
-1.650
271
389
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2013
Saldo per 1 januari
2012
4.768
4.630
4.419
-4.668
4.519
152
-14
4.768
De specificatie is als volgt:
De Drie Notenboomen
VOM Delft BV
Ontwikkelcombinatie Leijenburg
Hofbogen BV
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
0
116
0
4.366
37
250
143
4.375
0
0
Totaal
4.519
4.768
Mutaties in het boekjaar:
verstrekkingen
ontvangsten
Saldo per 31 december
Het deel van de leningen dat in 2014 wordt afgelost, is opgenomen onder het kortlopende deel van
vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen.
VOM Delft B.V.
De oorspronkelijke hoofdsom van de lening bedraagt € 167.000 en wordt volgens het volgende schema
afgelost: per 1-8-2011 € 833,33 per maand (60 maanden), per 1-2-2014 zal daarboven nog eens € 578,85
per maand (60 maanden) worden afgelost en per 1-5-2014 zal nog eens € 1.365,60 per maand (60
maanden) worden afgelost. De rente wordt één maal per jaar afgerekend. De rente is gebaseerd op de 1
jaars euribor verhoogd met een opslag van 0,05%. Er zijn geen zekerheden gesteld.
Hofbogen BV
Aan Hofbogen BV zijn 4 leningen verstrekt:
Doel lening
liquiditeitstekorten
liquiditeitstekorten
e
2 fase renovatie station
bedrijfsfinanciering
Totaal
Hoofdsom
225.000
250.000
500.000
3.400.000
4.375.000
Looptijd
tot 1/7/2015
tot 1/7/2015
tot 1/6/2043
tot 31/12/2017
Rente
0,00%
0,00%
4,00%
4,00%
Aflossingswijze
ineens
ineens
annuïtair
roll-over
Bijzonderheden
geen
geen
geen
geen
Van de totale vordering ad € 4.375.000 is € 9.000 onder de kortlopende vorderingen verantwoord.
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
Aan Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer zijn door de drie participanten leningen verstrekt ter
financiering van de stichtingsactiviteiten. Jaarlijks vindt bijstorting plaats op basis van de verwachte
38
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
liquiditeitsontwikkeling. De (negatieve) resultaten van de stichting worden ten laste van het lening saldo
gebracht.
8.4.3
Overige effecten
2013
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar:
vervallen termijnen/aflossingen/verkopen
waardeveranderingen
2012
9.570
9.292
-7.850
277
0
278
1.997
9.570
Saldo per 31 december
De overige effecten bestaan ultimo 2013 uit een 5,75% SNS obligatie van € 2 miljoen nominaal tegen een
koers van 99,625% en twee aandelen in NV Stadion Feyenoord.
8.4.4
BWS subsidies
2013
Saldo per 1 januari
Mutaties in het boekjaar:
correctie rente voorgaande jaren
bijschrijving rente
vervallen termijnen/ontvangen bedragen
Saldo per 31 december
8.4.5
2012
913
1.316
-279
24
-274
0
52
-455
384
913
Overige vorderingen
2013
2012
Overige vorderingen
403.115
638.270
Saldo per 31 december
403.115
638.270
In dit saldo is een vordering op het CFV (€ 437,7 miljoen) opgenomen. Het kortlopende deel (€ 35,1 miljoen)
van deze vordering wordt gepresenteerd onder het vlottende activa.
De steun is door het CFV verleend in de vorm van een renteloze lening, uitsluitend aan te wenden voor
rente- en aflossingsverplichtingen van de leningen verstrekt door de derivaatbanken bij afkoop van de
derivaatposities. De totale vordering, langlopend en kortlopend, betreft de toegezegde saneringsbijdrage die
binnen tien jaar wordt uitbetaald. Een deel (€ 101,0 miljoen) wordt rechtstreeks aan Vestia voldaan. Een
ander deel wordt in de vorm van betaling van rente en aflossing voldaan aan de derivaatbanken, die de
afkoop voor een deel hebben gefinancierd. Deze lening bedraagt oorspronkelijk € 573,2 miljoen. In 2013 is
door het CFV een bedrag van € 200 miljoen afgelost. Tegenover een afname van de leningen aan de
derivaatbanken staat een afname van de vordering op het CFV. Per 31 december 2013 is te vorderen een
bijdrage ineens van € 29,9 miljoen en een bijdrage voor rente en aflossing van € 373,2 miljoen. Het
kortlopende deel staat vermeld in paragraaf 8.6.2.
Vestia is dus wel schuldnemer van de lening van de derivaatbanken (zie toelichting 8.10.2), maar de rente
en aflossing van de lening worden voldaan vanuit de saneringsbijdrage. Zie ook de toelichting bij de winsten verliesrekening onder de post ‘eenmalige overheidsbijdragen’ 2012, paragraaf 10.1.3.
Na vijf jaar, respectievelijk aan het einde van de saneringsperiode van tien jaar, dan wel in geval van
vervroegde aflossing, dan wel bij fusie zal op grond van de dan bestaande vermogenspositie van Vestia
worden bepaald of en zo ja, welk deel van de verleende subsidie in de vorm van een renteloze lening zal
worden omgezet in een definitieve bijdrage ineens. Vooruitlopend op dit definitieve besluit heeft Vestia onder
andere in overleg met het CFV en op grond van vergelijkbaarheid met een ontwikkelkrediet de bijdrage in
2012 in één keer ten gunste van haar winst- en verliesrekening gebracht en is de voorwaardelijke
39
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
terugbetalingsverplichting opgenomen in de ‘niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen’
(hoofdstuk 9).
VLOTTENDE ACTIVA
8.5
Voorraden
De voorraadposten zijn als volgt:
8.5.1
Vastgoed bestemd voor verkoop
8.5.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
8.5.3
8.5.4
2013
2012
10.826
25.096
4.214
9.249
Grondposities
60.040
65.079
Overige voorraden
12.514
6.153
Subtotaal
87.594
105.577
Af: voorziening verliezen koopwoningen
-2.349
-6.760
Saldo per 31 december
85.245
98.817
De grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten c.q. lagere
opbrengstwaarde (door een onafhankelijke taxateur getaxeerd). Per 31 december 2013 heeft Vestia 67
koopwoningen (2012: 100) bestemd voor verkoop (wel opgeleverd, niet verkocht). De te verwachten
verkoopopbrengsten binnen één jaar zijn niet met zekerheid vast te stellen.
8.6
8.6.1
Vorderingen
Huurdebiteuren
2013
2012
Huurdebiteuren actieve contracten
Huurdebiteuren niet-actieve contracten
Subtotaal
9.658
4.151
13.809
6.706
2.800
9.506
Af: voorziening
-4.074
-2.772
9.735
6.734
Saldo per 31 december
De bovenvermelde opstelling zijn alle huurachterstanden, inclusief de op vertrokken bewoners betrekking
hebbende opgenomen posten. De huurachterstanden bedragen op balansdatum 2,5% (2012: 1,8%) van de
bruto jaarhuur. De achterstanden zijn in 2013 toegenomen. Enerzijds komt dit door de economische crisis
waardoor bij veel huishoudens de druk op het huishoudbudget is toegenomen en anderzijds door de
gewijzigde organisatiestructuur van Vestia waardoor het incassoproces nog niet optimaal is ingeregeld.
8.6.2
Gemeenten/Rijksoverheid
2013
Te vorderen volkshuisvestingsbijdragen (BWS)
Gemeentelijke bijdragen
Bijdrage CFV
Subtotaal
Af: voorziening
Saldo per 31 december
2012
0
1.537
35.103
36.640
0
4.638
36.066
40.704
0
-25
36.640
40.679
40
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
De bijdrage CFV maakt onderdeel uit van de betaling van € 101 miljoen die in de jaren 2013 t/m 2015 aan
Vestia wordt betaald.
8.6.3
Overige vorderingen
2013
2012
Overige vorderingen
Af: voorziening
Af: voorziening SWY
21.892
-646
0
68.698
-1.778
-21.040
Saldo per 31 december
21.246
45.880
In 2012 is onderhandeld met Staedion (één van de andere participanten in Stichting Woonformatie Ypenburg
(SWY)) om de participatie van Vestia over te nemen. In 2013 heeft de juridische fusie plaatsgevonden
tussen Staedion en SWY. Gelijktijdig zijn alle vorderingen die Vestia had op de participanten in SWY
voldaan.
8.6.4
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2013
2012
Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY)
Hofbogen B.V.
VOM Delft
Pompenburg VOF
Ontwikkelcombinatie Leijenburg BV
0
9
28
48
4.316
35.639
475
10
311
0
Saldo per 31 december
4.401
36.435
De vorderingen op Hofbogen BV en VOM Delft BV betreffen de te betalen vergoedingen voor rente en
aflossing in 2014. De vorderingen op Pompenburg VOF en Ontwikkelcombinatie Leijenburg BV betreffen
een rekening-courant verhouding. De vordering op Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) is in 2013
voldaan.
8.6.5
Overlopende activa
2013
2012
Vooruitbetaalde kosten
Te verrekenen met personeel
Transitorische (te ontvangen) rente
Overig
5.415
15
2.845
136
6.141
21
5.884
3.237
Saldo per 31 december
8.411
15.283
8.7
Liquide middelen
2013
2012
Kas
Rekening-courant bank en giro (direct opvraagbaar)
Kruisposten, overboekingen onderweg
1
50.757
751
44
104.710
661
Saldo per 31 december
51.509
105.415
Zowel ultimo 2013, als ultimo 2012, was er geen sprake van onderpand verplichtingen inzake derivaten.
41
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
8.8
Eigen vermogen
8.8.1
Overige reserves
2013
Saldo per 1 januari
Jaarresultaat
Saldo per 31 december
2012
1.536.142
1.588.433
-340.610
-52.291
1.195.532
1.536.142
In het kader van RJ 265 is het totaalresultaat van Vestia gelijk aan nettoresultaat. Er is in boekjaar 2013
geen sprake van rechtstreekse vermogensmutaties.
Bij de bepaling van dit eigen vermogen speelt de wijze waarop het vastgoed wordt gewaardeerd een grote
rol. In de toelichting bij de vastgoedbeleggingen is ook inzicht gegeven in de waarde van de onroerende
zaken in exploitatie op basis van de bedrijfswaarde en op basis van de historische kosten verminderd met
afschrijvingen. Het bedrag van de ongerealiseerde herwaardering (verschil tussen marktwaarde en
historische kostprijs) bedraagt ultimo 2013 afgerond € 2.714 miljoen (2012 € 2.963 miljoen).
De gehele saneringsbijdrage van het CFV is in het resultaat over 2012 betrokken. De saneringsbijdrage van
het CFV (€ 674 miljoen) kan ná aflossing van de schuld aan de derivaatbanken in 2022 (deels) worden
teruggevorderd als de financiële positie van Vestia daar aanleiding toe geeft. Zie ook paragraaf 8.4.5.
Het enkelvoudige eigen vermogen per 31 december 2012 wijkt af van het geconsolideerde eigen vermogen
voor een bedrag van € 10 miljoen. Dit is veroorzaakt door het afwaarderen van de deelneming Verantwoord
Wonen BV in de vennootschappelijke jaarrekening van Stichting Vestia. Derhalve is het enkelvoudig
resultaat in 2012 ook € 10 miljoen lager dan geconsolideerd. Dit is in 2013 gelijk getrokken.
8.9
Voorzieningen
2013
8.9.1
2012
Voorziening onrendabele investeringen
Saldo per 1 januari
Af-/toename
37.705
-30.497
16.812
20.893
7.208
37.705
Saldo per 1 januari
Stadsvastgoed NV (19,56%)
Ontwikkelcombinatie Leyenburg BV (33,33%)
Hofbogen BV (50,00%)
0
248
8
1.275
0
0
0
0
Saldo per 31 december
1.531
0
Saldo per 1 januari
Onttrekking voorzieningen
Dotatie voorziening reorganisatie- en juridische kosten
Dotaties/vrijval overig
24.204
-8.258
7.243
-2.295
4.757
0
13.844
5.603
Saldo per 31 december
20.894
24.204
Saldo per 31 december
8.9.2
8.9.3
Voorziening deelnemingen
Overige voorzieningen
42
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Een specificatie van het saldo op 31 december is als volgt:
2013
Voorziening Palenstijn
Voorziening grond Leersum
Voorziening Volkshuisvestingfonds Leersum
Voorziening claims
Voorziening juridische kosten
Voorziening reorganisatiekosten
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (CAO)
Voorziening jubilea medewerkers (CAO)
Saldo
2012
795
440
123
7.585
4.775
3.035
1.996
2.145
20.894
0
520
40
9.800
8.818
5.026
0
0
24.204
De voorzieningen hebben alle een looptijd van langer dan een jaar. De voorzieningen gebaseerd op de CAO
bepalingen komen tot afwikkeling uiterlijk bij vertrek van medewerkers of bij uitbetaling van de
jubileumuitkering. De voorzieningen claims , juridische kosten en reorganisatiekosten kunnen mogelijk niet
binnen 5 jaar worden afgewikkeld.
8.10 Langlopende schulden
Opbouw van de leningenportefeuille (inclusief het onder kortlopende schulden verantwoorde
1
aflossingsbestanddeel)
Per 31 december 2013 was de leningenportefeuille van Vestia als volgt opgebouwd:
Type lening
Aantal
Basisrente
Fixe
Roll-over
Annuïtair
Variabele hoofdsom
Lineair
Totaal
37
180
54
219
5
22
517
Saldo
31-12-2013
3.065.400
1.609.279
599.000
336.098
38.000
29.037
5.676.814
Gemiddelde
rente
4,32
3,85
1,21
4,05
0,66
5,27
Gemiddelde
looptijd
43,4
24,8
8,0
15,8
1,3
11,1
32,3
De gemiddelde rentevoet van deze leningenportefeuille (op basis van betaalde rente) bedraagt over 2013
3,96%. Ten opzichte van 2012 (3,45%) is dit een aanzienlijke stijging. Deze stijging komt vooral doordat tot
medio 2012 een groot deel van de portefeuille variabel rentend was en toen is omgesloten naar
vastrentende basisrenteleningen. Deze hoger rentende leningen telden in 2013 voor een volledig jaar mee.
Het overgrote deel van het schuldrestant (84%) staat uit bij de BNG en NWB. De leningenportefeuille wordt
nagenoeg volledig (99,5%) gegarandeerd door het WSW.
WSW geborgd
Overig/ongeborgd
Totaal
5.651.199
25.615
5.676.814
1
De analyse van de lening portefeuille is exclusief agio, amortisatie en leningen derivaatbanken. Deze zijn echter wel op
genomen in het balans totaal, derhalve wijken de totalen van elkaar af.
43
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
In onderstaande tabel is zichtbaar dat het grootste deel van de leningenportefeuille bestaat uit zeer
langlopende leningen met een relatief hoge vaste (basis)rente.
Rentepercentage
Restant looptijd
<1%
<3%
<5%
>=5%
Totaal
<1jaar
130.015
20.000
61.610
3.546
215.171
<5jaar
230.472
232.096
155.321
45.976
663.865
<10jaar
60.000
19.945
86.793
19.440
186.178
<20jaar
48.000
46.741
501.866
27.532
624.139
<30jaar
-
32.037
321.781
82.216
436.034
<40jaar
-
-
349.821
63.000
412.821
10.144
150.000
2.328.462
650.000
3.138.606
478.631
500.819
3.805.654
891.710
5.676.814
>=40jaar
Totaal
Renterisico
Vestia loopt renterisico. Een deel van de leningenportefeuille kent één of meer momenten waarop de rente
wordt aangepast. Ook kan sprake zijn van een renterisico, indien een af te lossen lening wordt
2
geherfinancierd . De toekomstige renterisico’s zijn weergegeven in onderstaande grafiek.
1.200.000
1.000.000
Eindaflossing (EA)
800.000
600.000
400.000
Basisrenteopslagherziening (BRO)
200.000
Rente-aanpassing (RA)
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
-
Valutarisico
Vestia is alleen werkzaam in Nederland en doet al haar transacties in Euro’s. Vestia loopt hierdoor dus geen
valutarisico.
Kredietrisico
Vestia heeft nog een beperkte portefeuille aan ‘plain vanilla payer’ swaps bij de BNG. Gezien de huidige
rentestand en -verwachtingen wordt hierop geen kredietrisico gelopen.
2
Gezien de grootte van de leningenportefeuille van Vestia zal een eindaflossing in beginsel niet geherfinancierd worden.
44
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Er zijn geen noemenswaardige externe beleggingen. In geval van nieuwe transacties zijn de criteria om met
tegenpartijen zaken te doen formeel vastgelegd in het herziene Treasurystatuut. Belangrijkste maatregelen
zijn eisen aan de kredietwaardigheid van de tegenpartij en het hanteren van limieten per tegenpartij.
Vestia houdt haar liquiditeit aan in rekening courant bij haar huisbankier BNG.
Liquiditeitsrisico
Met de huisbankier BNG heeft Vestia een kredietfaciliteit van € 130 miljoen voor liquiditeiten. De beperkte
derivatenportefeuille kent geen marginverplichting, waardoor Vestia daarvoor geen liquiditeitsbuffer hoeft
aan te houden.
De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. In de periode 20142016 vervalt jaarlijks ruim € 200 miljoen aan eindaflossingen. Deze eindaflossingen kunnen niet zonder meer
uit de bestaande exploitatie worden voldaan, maar zijn afhankelijk van het realiseren van voldoende
verkopen, of dienen te worden geherfinancierd.
Beschikbaarheidsrisico
De leningenportefeuille van Vestia is groter dan het WSW vanaf 2013 als maximaal risico bij één partij
wenselijk acht. Ook is de leningenportefeuille in verhouding tot WOZ-waarde en bedrijfswaarde erg hoog, en
zal de komende jaren moeten worden afgebouwd. Dit betekent dat aflopende geldleningen in beginsel niet
worden geherfinancierd. Van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is begin 2014 de toezegging
ontvangen dat herfinanciering zal worden geborgd indien aflossing uit bestaande liquiditeit niet lukt. Vestia
blijft daarmee sterk afhankelijk van borging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Marktwaarde van de lening portefeuille
De marktwaarde van de leningenportefeuille is niet gelijk aan de schuldrest, maar wordt bepaald aan de
hand van de contante waarde van de kasstromen tegen de marktrente. In feite is dit het bedrag dat de
geldgevers zouden willen ontvangen, mocht Vestia zijn schulden in één betaling willen voldoen of mocht een
andere partij alle schulden van Vestia willen overnemen. Doordat èn de huidige kapitaalmarktrente
aanzienlijk lager is dan de gemiddelde leningsrente van Vestia èn de leningsrente voor een zeer lange
periode is vastgelegd is het verschil tussen netto schuldrestant en marktwaarde zeer groot: bijna € 1,3
miljard.
Dit verschil is afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Indien de rente met 1% verandert, verandert de
marktwaarde met circa 17%. Hierbij is overigens ook voor zover mogelijk rekening gehouden met de waarde
van de in de leningenportefeuille ingesloten embedded derivaten.
Modaliteit (x € 1.000)
Basisrente
Fixe
Extendible
Roll-over/Variabel hoofdsom
Annuïteit
CMS
Digital
Lineair
Totaal
Schuldrest
3.065.400
1.234.279
468.000
434.000
336.098
55.000
55.000
29.037
5.676.814
Markwaarde
4.053.639
1.329.007
620.097
432.610
369.953
57.558
58.429
35.321
6.956.614
Mod. Duration
22
11
18
0
5
4
4
4
17
Embedded derivaten
Circa 10% (€ 0,6 miljard) van de leningenportefeuille van Vestia bevat embedded derivaten. Met ingang van
de jaarrekening over 2014 wordt een vernieuwde Richtlijn 290 van kracht, waarbij de marktwaarde van de
embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden in de balans moet worden opgenomen. Bij de uitwerking
hiervan voor de jaarrekening 2013 blijken deze voorwaarden helaas nog niet eenduidig. Om die reden heeft
Vestia er voor gekozen deze embedded derivaten uitgebreid toe te lichten, maar de waarderingen en
mutaties daarvan nog niet in de balans en resultatenrekening op te nemen.
Binnen de leningenportefeuille van Vestia zijn vier hoofdtypen te onderscheiden:
 Extendibles: hier is sprake van meerdere tijdvakken waarin een verschillend rentetype kan gelden. Voor
deze leningen geldt dat aan het begin van een nieuw tijdvak de geldgever het recht heeft te bepalen of
een vooraf vastgesteld renteniveau dan wel een variabele rente wordt gehanteerd. Daarmee is in feite
45
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia



sprake van een gekochte optie voor de geldgever. De geldgever zal in het algemeen bij hoge
renteniveaus kiezen voor de variabele rente en bij lage niveaus voor de vooraf vast gestelde rente. Voor
Vestia betekent dit effectief een bodem op het te betalen renteniveau en daarmee eerder vergroting van
de rentegevoeligheid dan effectieve renterisicobeheersing.
Constant Maturity Swap (CMS) structuren: hier hangt de rente onder andere af van het verschil tussen
een langere en een kortere rente, bijvoorbeeld tussen 10 jaars en 2 jaars. Daarnaast wordt in enkele
gevallen (in combinatie met voorgaande structuur) de rente gemaximeerd door een cap op het
rentepercentage ook in combinatie met minimum rente (floor).
Digital structuren: afhankelijk van de hoogte van de referentierente (bijvoorbeeld 6 maands Euribor) is de
rente het ene òf het andere percentage. Beide percentages zijn bij het aangaan van de lening
vastgelegd.
Combinaties van extendible met CMS of Digital structuren: hier is in de eerste periode de rente
afhankelijk van een CMS- of Digitalstructuur, met daarna een extendible.
Extendible leningen
Een extendible lening kan worden gezien als een lening met een door geldnemer geschreven swaption. Een
mogelijke modellering van een dergelijke lening is als een fixe lening gecombineerd met (één of meerdere)
geschreven payer swaption(s). De bank heeft op een vooraf afgesproken moment het recht die payer
swaption uit te oefenen en zal dit doen als de lange marktrente op dat moment hoger is dan de vaste rente
op dat contract voor het betreffende rentetijdvak. Indien de bank de swaption uitoefent zou Vestia met deze
swap de vaste rente ontvangen en de variabele rente betalen voor het betreffende rentetijdvak. Tezamen
met de fixe lening resulteert dan een variabele rente lening: de vaste rente die Vestia op de fixe lening dient
te betalen valt weg tegen de vaste rente die ze in de swap ontvangt zodat netto de betaling van de variabele
rente volgend uit de swap overblijft. Dus bij een laag renteniveau is sprak van een fixe lening en bij hoge
renteniveaus van een variabele rente lening.
Een alternatieve maar economische gelijkwaardig modellering van een extendible lening is als variabele
lening en een geschreven receiver swaption. Bij uitoefening door de geldgever resulteert voor Vestia een
payer swap waarin Vestia de vaste rente betaalt. De geldgever zal overgaan tot uitoefening bij lage
renteniveaus omdat de rente in de resulterende swap dan hoger is dan de marktrente. De receiver swap
vormt samen met de variabele lening effectief een fixe lening. Wederom is dus sprake van een fixe lening bij
lage renteniveaus en een variabele lening bij hoge renteniveaus.
Hoewel beide combinaties dus in dezelfde marktomstandigheden dezelfde rentelasten opleveren, zal de
waardering van de combinatie in de jaarrekening verschillen als lening en derivaat afzonderlijk worden
gewaardeerd als de lening wordt gewaardeerd tegen nominale schuldrest, en het derivaat tegen
marktwaarde. De marktwaarde van een geschreven payer swaption is namelijk aanmerkelijk anders dan die
van een geschreven receiver swaption. Indien de extendibles van Vestia gemodelleerd worden met
geschreven payer swaptions is de totale marktwaarde van die swaptions per 31 december 2013 circa -/€ 20,2 miljoen; wordt gekozen voor modellering met geschreven receiver swaptions bedraagt de waarde
van die swaptions per ultimo 2013 circa -/- € 148,5 miljoen. De totale schuldrest van de leningen is in beide
gevallen overigens gelijk: € 492 miljoen.
In onderstaande grafiek is weergegeven hoe de keuzemomenten voor de bank in de tijd liggen. De rente die
de bank het volgende tijdvak mag berekenen is ofwel Euribor (3 of 6 maands, afhankelijk van specifiek
contract), ofwel een vaste rente. Deze vaste rente bedraagt voor de keuzemomenten in de periode tot 2019
tussen 3,50% en 4,50% en in de periode daarna 4,50%. Voor de tijdvakken beginnend in 2030 zal zowel de
vaste als de variabele rente nog met een marktconforme kredietopslag worden verhoogd.
46
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Als we de marktrente voor de betreffende tijdvakken ten tijde van het afsluiten van deze contracten
vergelijken met de contractrente, valt op dat de marktrentes voor de tijdvakken beginnend in 2030 aanzienlijk
lager waren dan de in het contract opgenomen vaste rente voor die periode. De marktwaarde per ultimo
2013 van de bijbehorende receivers swaptions bedroeg afgerond -/- € 52,7 miljoen (als onderdeel van de
eerder genoemde -/- € 148,5 miljoen).
CMS structuren
Deze leningen herbergen zogenaamde constant maturity swaps (CMS). Een deel van de uitbetaling van
deze swaps is afhankelijk van de steilheid van de rentecurve. De totale hoofdsom van deze leningen
bedraagt € 55 miljoen, en de waarde per ultimo 2013 van de bijbehorende embedded derivaten € 0,4 miljoen
positief. De looptijd van deze leningen is nog vrij kort, tot maximaal 2018, met het zwaartepunt in 2017.
Bij het aangaan van de contracten was de marktwaarde van deze leningen inclusief embedded derivaten
nagenoeg gelijk aan de hoofdsom: de verschillen waren, waarbij de afwijkingen varieerden tussen -/- 1,5%
en +/+ 2,6%.
Digital structuren
Voor 10 leningen met een totale schuldrest van € 55 miljoen is de rente tot op zekere hoogte vast of
begrensd, en wordt hij variabel indien de (veelal op euribor gebaseerde) rente een bepaalde trigger
overschrijdt. Veelal bedraagt de vaste rente 3,70% a 3,80%, en is de trigger voor 3 maands euribor 5,5%.
Deze structuur kan worden gemodelleerd met een variabel rentende lening en een knock out swap (een
receiver swap met als additioneel kenmerk dat de swap wordt beëindigd als de betreffende euribor-rente een
bepaald niveau overschrijdt).
Recapitulatie
De waarde van de embedded derivaten bedroeg ultimo 2013 circa € 0,9 miljoen positief. De looptijd van
deze leningen is nog vrij kort, tot maximaal 2018 met een zwaartepunt in 2015. De vaste rentes in de
contracten waren ten tijde van het afsluiten van deze leningen lager dan de toenmalige marktrente.
Effect payer interest rate swaps (resterende BNG portefeuille)
Na de doorzakoperatie van 2012 resteert nog een beperkte swap-portefeuille met als tegenpartij de BNG.
Deze payer swaps (met een onderliggende nominale waarde van € 95 miljoen) komen niet met bestaande
roll-overleningen overeen qua hoofdsom, rentetermijnen en -momenten, en resterende looptijden (de swaps
lopen veelal pas af in de periode 2034-2059). Mede daarom vormen de aangehouden swaps geen effectieve
hedge van de variabele leningen, en worden waarde en waardeveranderingen opgenomen in respectievelijk
balans en resultatenrekening. De waarde bedroeg eind 2013 € 36,7 miljoen negatief; eind 2012 was dit
€ 48,6 miljoen negatief.
Omdat geen marginverplichtingen zijn overeengekomen met de tegenpartij, hoeven geen liquiditeiten voor
deze contracten te worden aangehouden. Ook is het effect op de periodieke stresstest nihil.
De aan de derivatencontracten ten grondslag liggende Raamovereenkomst Financiële Derivaten bevat
bepalingen die volgens de overheid toezichtbelemmerend werken. Deze bepalingen dienen uit de contracten
47
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
te worden geschrapt, of de contracten dienen te worden ontbonden. Hierover is Vestia met de BNG in
overleg getreden. Dit heeft nog niet geleid tot aanpassing of ontbinding van deze contracten. Vestia heeft
een plan van aanpak bij het CFV ingediend om deze contracten op termijn af te wikkelen: verdere
vervolgstappen zijn afhankelijk van de ontwikkelingen van de kapitaalmarktrente en de liquiditeits- en
schuldpositie van Vestia.
Aansluiting geanalyseerde portefeuille met balans
Het totaal van de hiervoor geanalyseerde leningenportefeuille wijkt af van de hieronder vermelde bedragen
onder “leningen overheid” en “leningen kredietinstellingen”. Belangrijkste verschillen komen doordat in de
analyse het agio in verband met de “doorzak” lening en de leningen als gevolg van de afwikkeling van de
derivatenportefeuille niet zijn meegenomen, en in de balans de aflossingsverplichting 2014 is gepresenteerd
als kortlopend:
langlopend
totaal
deel
aflossing 2014
Leningen overheid
92.712
86.893
5.819
Bankleningen
5.584.102
5.354.908
229.194
Geanalyseerde portefeuille
5.676.814
5.441.801
235.013
Bankleningen
CFV close out leningen
Agio reële waarde doorzakleningen
Balanspost leningen
kredietinstellingen
totaal
5.584.102
372.300
627.950
langlopend
deel
5.354.908
372.300
627.950
6.584.352
6.355.158
aflossing 2014
229.194
229.194
8.10.1 Leningen overheid
2013
2012
Saldo per 1 januari
97.647
107.201
Mutaties in het boekjaar:
nieuwe leningen
vervroegd afgelost
regulier afgelost
Saldo
0
0
-4.935
92.712
0
-4.588
-4.966
97.647
Waarvan onder kortlopend gepresenteerd
-5.819
-4.934
Saldo per 31 december
86.893
92.713
8.10.2 Leningen kredietinstellingen
2013
2012
Saldo per 1 januari
7.131.609
6.084.729
Mutaties in het boekjaar:
nieuwe leningen
agio in verband met reële waarde “doorzak” leningen
amortisatie van reële waarde
vervroegd afgelost
regulier afgelost
Saldo
20.000
0
-1.750
-200.624
-364.883
6.584.352
2.478.825
632.000
-2.300
-1.507.126
-554.519
7.131.609
-229.194
-364.972
6.355.158
6.766.637
Waarvan onder kortlopend gepresenteerd
Saldo per 31 december
In 2013 zijn twee leningen met elk een variabele hoofdsom van € 25 miljoen afgesloten. Hiervan is elk € 10
miljoen getrokken. Ruim vijftig leningen liepen conform contract af in 2013, met een totale aflossing van
48
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
€ 349 miljoen. Daarnaast is conform contractuele aflossingsschema’s € 21 miljoen regulier afgelost. Tot slot
is eind 2013 € 200 miljoen vervroegd afgelost op de leningen, voortkomend uit de afkoop van de
derivatenportefeuille.
Een deel van de bestaande leningen, groot € 1.700 miljoen, is in 2012 geherstructureerd. Een deel van de
derivatenportefeuille is daarmee afgewikkeld. Dit wordt de zogenaamde “doorzak” operatie genoemd. Deze
nieuwe leningen, die dezelfde nominale waarde hadden als de oude leningen (€ 1.700 miljoen), kregen
echter op dat moment een niet-marktconforme rente, omdat ze in feite de rente van de bestaande
derivatencontracten met opslagen kregen. Daardoor hadden ze dus een aanzienlijke negatieve marktwaarde
op het moment van aangaan. Conform wet- en regelgeving dienden deze leningen initieel voor de reële
waarde van € 2.332 miljoen te worden opgenomen. Het nominale deel ad € 1.700 miljoen is in 2012
gepresenteerd bij ‘nieuwe leningen’, het reële deel ad € 632 miljoen wordt afzonderlijk gepresenteerd onder
‘agio in verband met reële waarde “doorzak” leningen’. Dit agio wordt jaarlijks geamortiseerd volgens een
vast schema.
Daarnaast is het leningensaldo in 2012 toegenomen door de leningen die voortkomen uit de afkoop van
Vestia’s derivatenportefeuille. Deze leningen staan op naam van Vestia en zijn derhalve ook opgenomen in
de leningenportefeuille, maar de verplichtingen die voortkomen uit deze lening worden volledig
gecompenseerd door de saneringsbijdrage van het CFV. Het betreft leningen van in totaal afgerond € 573
miljoen, af te betalen in 8 jaar, beginnend in 2015. Hierop is eind 2013 € 200 miljoen vervroegd afgelost.
8.10.3 Waarborgsommen
2013
Saldo per 1 januari
-
mutaties in het boekjaar
Saldo per 31 december
2012
3.248
2.716
-135
532
3.113
3.248
8.10.4 Overige schulden
2013
2012
Uitkoopverplichting
13.000
13.000
Saldo per 31 december
13.000
13.000
Dit betreft de aangegane verplichting tot de uitkoop van alle andere commandieten van Cité CV aan het
einde van de lopende overeenkomst i.c. 2020.
8.11 Kortlopende schulden
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd van maximaal één jaar.
8.11.1 Kredietinstellingen
Er zijn geen schulden aan kredietinstellingen.
8.11.2 Gemeenten
2013
2012
Gemeenten
1.180
931
Saldo per 31 december
1.180
931
49
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
8.11.3 Schulden aan leveranciers
2013
2012
Leveranciers
33.919
39.099
Saldo per 31 december
33.919
39.099
8.11.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen
2013
2012
Loonheffing en premies sociale lasten
Omzetbelasting
Vennootschapsbelasting
Gemeentelijke belastingen
Pensioenen
Overig
1.457
5.546
-18
1.397
702
481
1.994
12.779
-18
971
1.210
431
Saldo per 31 december
9.565
17.367
8.11.5 Overige schulden
2013
Nog te betalen kosten projecten
Nog te betalen kosten onderhoud
Nog te betalen kosten overig
Saldo per 31 december
2012
4.085
3.235
6.297
0
3.207
3.924
13.617
7.131
8.11.6 Onderhanden projecten
2013
Gerealiseerde projectopbrengsten
Gefactureerd aan kopers
2012
-73.193
75.375
-72.645
76.043
2.182
3.398
Saldo per 31 december
De gerealiseerde projectopbrengsten is toegerekende winst naar rato van voortgang. Dit saldo bestaat
uitsluitend uit projecten met een negatief saldo.
8.11.7 Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2013
2012
Aardwarmte VOF
VOM Delft B.V.
Stichting Woonwagenlocaties Den Haag
0
1.385
42
30
1.304
0
Saldo per 31 december
1.427
1.334
Vestia heeft een 50% deelneming in VOM Delft B.V. Vestia staat tot 1 juli 2015 garant voor het gehele
exploitatieresultaat over de periode 2007-2014. Uit dien hoofde heeft Vestia een schuld aan de
vennootschap.
8.11.8 Aflossingsverplichting langlopende leningen
Dit betreft het saldo dat aan aflossingsverplichtingen open staat per 31 december 2013.
50
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
8.11.9 Derivatenportefeuille
Vestia heeft nog een zeer beperkte derivatenportefeuille in bezit bestaande uit plain vanilla payer swaps,
waarbij de tegenpartij Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is. De totale bruto notional waarde van deze
portefeuille is € 95 miljoen. De negatieve marktwaarde van deze portefeuille is in 2013 met € 12 miljoen
afgenomen tot € 37 miljoen. Voor een verdere toelichting verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende
schulden in paragraaf 8.10.
Verder is in het saldo ‘derivatenportefeuille’ een mogelijke verplichting uit hoofde van de beëindiging van de
derivatenportefeuille door Credit Suisse opgenomen. Credit Suisse heeft ten tijde van de afkoop met de
andere banken in juni 2012 haar derivatenpositie met Vestia eenzijdig gesloten en in rechte gevorderd
Vestia te veroordelen tot betaling van een “early termination amount” van € 83 miljoen plus (rente-) kosten.
De uitkomst van deze procedure naar Engels recht is onzeker. Vestia waardeert het risico in verband met
deze procedure op het bedrag dat Vestia ten tijde van de afkoop in 2012 bereid was Credit Suisse te
betalen.
De specificatie van deze post bedraagt:
2013
2012
BNG portefeuille tegen marktwaarde (ná herstructurering, resterend)
Geschil Credit Suisse
36.666
59.000
48.574
59.000
Saldo per 31 december
95.666
107.574
Markt -, liquiditeit - en tegenpartij risico’s
Met betrekking tot de BNG derivatenportefeuille heeft Vestia geen bijstortverplichting (i.e.
onderpandverplichting), en loopt Vestia daarom geen liquiditeitsrisico loopt op de derivaten.
Voor wat betreft de Credit Suisse portefeuille geldt dat de hoogte van een eventueel liquiditeitsrisico
nagenoeg volledig afhankelijk is van de uitkomst van de juridische procedure.
Het tegenpartijrisico op de derivatenportefeuille is verwaarloosbaar ultimo 2013 wegens het feit dat de
marktwaarde van de derivaten sterk negatief is ultimo 2013.
8.11.10 Overlopende passiva
2013
2012
Transitorische (te betalen) rente
Vooruit ontvangen huren
Met huurders te verrekenen
Reservering voor verlofuren
Overig
56.575
10.892
6.985
2.258
2.052
65.330
9.511
8.158
1.948
2.184
Saldo per 31 december
78.762
87.131
51
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Aangegane verplichtingen inzake nieuwbouw en onderhoud
In het kader van nieuwbouw en onderhoud bedragen de aangegane verplichtingen ultimo 2013 € 59 miljoen
(2012: € 110,5 miljoen).
Gemeenten
Met gemeenten waarin Vestia werkzaam is zijn doorgaans prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken
dragen een generiek karakter; een mogelijk waarde drukkend effect is in het kader van de balanswaardering
geabstraheerd. Op een aantal woningen rust voor de grond erfpacht. Bij verkoop van betreffende woningen
kan de erfpacht worden afgekocht. Zo’n afkoop is in beginsel resultaatneutraal.
Vestia heeft een jaarlijkse erfpacht verplichting van € 269.000, de overige erfpachtverplichtingen zijn
afgekocht.
Bankgaranties
Er is voor € 1,4 miljoen garanties afgegeven in verband met twee van een pensioenfonds aangetrokken
leningen; deze garanties vervallen beide in 2014.
Daarnaast stonden er voor in totaal € 0,9 miljoen garanties uit aan diverse instanties.
Haka-pand
Vestia heeft in 2008 het Haka-pand (voormalig handelskantoor, eigendom van Vestia Monumenten B.V.) in
Rotterdam aangeschaft met het doel dit te transformeren naar kleinschalige bedrijfshuisvesting
geconcentreerd op milieuactiviteiten (Clean Tech Delta). Naar de visie van de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijkrelaties past de ontwikkeling, verhuur en het gebruik van dit pand niet binnen de
regelgeving. Vestia heeft met de minister afgesproken het pand voor 1 oktober 2014 te verkopen.
Goudsesingel
De fusiepartner Stadswonen heeft in 2007 het kantoorpand aan de Goudsesingel vin Rotterdam verworven,
met de bedoeling het te herstructureren voor de huisvesting van kennisbedrijven. Later is bezien of het
gebouw geschikt te maken is voor studentenhuisvesting. Door het derivatendebacle is Vestia niet in staat
een dergelijke investering te doen. Naar de visie van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijkrelaties past de verhuur en het gebruik van dit pand ook niet binnen de regelgeving. Vestia heeft
met de minister afgesproken het pand in 2014 te verkopen.
Bink36
Vestia heeft in 2006 het voormalige KPN-complex, bestaande uit 4 gebouwen, aan de Binckhorstlaan in Den
Haag verworven. Het complex is in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw. Inmiddels zijn circa 300 bedrijven
gevestigd in de gebouwen, die werken in de wereld van innovatie, kunst & cultuur, telecommunicatie,
zakelijke dienstverlening et cetera. Naar de visie van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijkrelaties past de verhuur en het gebruik van dit pand ook niet binnen de regelgeving. Vestia heeft
met de minister afgesproken het pand voor 22 november 2014 te verkopen.
Zorgboulevard
In 2011 is de MediMall opgeleverd en in exploitatie genomen. De MediMall bevat naast een zorghotel en
artsenpraktijken ook winkels op het gebied van gezondheid en parkeerfaciliteiten. In december 2011 heeft
de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties aangewezen dat Vestia ook deze panden binnen
een termijn van 2 jaar dient af te stoten. De termijn voor afstoten is verlengd tot eind 2014. In 2013 is de
parkeergarage van Medimall verkocht. Bij de verkoop was een bedrag van € 19,3 miljoen gemoeid.
Fiscale eenheid
Stichting Vestia vormt met de volgende verbonden partijen een fiscale eenheid voor zowel de
omzetbelasting en de vennootschapsbelasting.
52
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Naam onderneming
Vestia Holding BV
Vestia Monumenten BV (dochter Vestia Holding BV)
Steenfabriek Boudewijn Bv
BV Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw
Verantwoord Wonen BV
Fiscale
eenheid VPB
x
x
x
x
x
Fiscale
eenheid BTW
x
Uit deze hoofde is Stichting Vestia mede aansprakelijk voor alle mogelijke omzetbelasting- en
vennootschapsbelastingschulden van de fiscale eenheid.
Claims
Vestia is betrokken bij rechtszaken of zaken waaruit eventueel een rechtszaak zou kunnen voortkomen.
Hoewel het niet mogelijk is de uitkomst van lopende of dreigende juridische procedures te voorspellen, is de
Raad van Bestuur van mening - op grond van de informatie die thans beschikbaar is en na raadpleging van
juridische adviseurs - dat het onwaarschijnlijk is dat de uitkomsten hiervan materieel nadelige gevolgen
zullen hebben voor de financiële positie of bedrijfsresultaten van Vestia. Derhalve is hiervoor geen
voorziening gevormd.
Obligo
Vestia is deelnemer van het WSW. In die hoedanigheid bestaat de plicht tot het aanhouden van een obligo.
Dat obligo bedraagt ultimo 2013 € 238 miljoen.
Saneringsbijdrage
De gehele saneringsbijdrage van het CFV is in het resultaat over 2012 betrokken.
De saneringsbijdrage van het CFV (€ 674 miljoen) kan ná aflossing van de schuld aan de derivaatbanken in
2024 (deels) worden teruggevorderd als de financiële positie van Vestia daar aanleiding toe geeft. Zie ook
paragraaf 8.4.5.
Erfpacht recht
Een aantal door Vestia verkochte nieuwbouw woningen staan op grond die in (juridisch) eigendom is van
Vestia. Hiervoor zijn erfpacht afspraken gemaakt met de eigenaren van deze woningen voor een
vastgestelde periode (tot 10 jaar) ná aankoop van de woning. Ná deze vastgestelde periode kan de grond
tegen een vooraf gestelde waarde worden gekocht door de eigenaar van het huis dat op de grond staat of
zoveel eerder als dat de eigenaar dat wil dan wel als de eigenaar het huis verkoopt. Het betreft 145
woningen en de nominale waarde van de grond bedraagt circa € 7,7 miljoen. Indien de gronden verkocht
worden, zal de waarde worden gerealiseerd. Dit komt tot uitdrukking in de winst- en verliesrekening op het
moment van verkoop.
Pandrecht
In 2013 zijn de aandelen in De Drie Notenboomen BV verkocht aan Thomas Herbergier Symfonie BV. Tot
zekerheid van nakoming van de verplichting uit de koopovereenkomst is op de verkochte aandelen een
eerste recht van pand gevestigd ten behoeve van Vestia.
Juridische procedures
Bij het ontstaan van Vestia's (voormalige) derivatenportefeuille is een aantal (rechts)personen betrokken
geweest die hiervoor op verschillende wijze verantwoordelijkheid dragen. Vestia heeft tegen een aantal van
hen procedures aanhangig gemaakt en beraadt zich voor het overige nog op de mogelijkheden haar schade
op de diverse (rechts)personen te kunnen verhalen. Over de uitkomst van deze procedures en onderzoeken
bestaat nog geen duidelijkheid. Al deze procedures en onderzoeken zijn nog niet afgerond.
Overige
Vestia neemt samen met een andere Rotterdamse Toegelaten Instelling deel in de Hofbogen BV. Hofbogen
BV wordt sinds 1 januari 2014 nagenoeg volledig gefinancierd door de aandeelhouders. Het bestuur van
Vestia heeft besloten tot 1 juli 2015 garant te staan voor voldoende liquiditeiten voor Hofbogen BV indien er
sprake is van een disbalans tussen uitgaven renovatie en ontvangen subsidies en leningen met betrekking
tot fase 2 renovatie station Hofplein. Het gaat hier naar verwachting om een maximaal bedrag van
€ 250.000.
53
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
10 Toelichting en specificatie winst- en verliesrekening
10.1 Bedrijfsopbrengsten
10.1.1 Huren
2013
Te ontvangen huren
Af: derving a.g.v.
leegstand
overige redenen
Dotatie dubieuze (huur)debiteuren
Totaal
2012
558.021
532.340
-14.649
-2.427
-10.649
-2.567
-5.316
-4.343
535.629
514.781
10.1.2 Opbrengsten servicecontracten
2013
2012
Te ontvangen vergoedingen overige zaken, leveringen en diensten
Af: vergoedingsderving
44.541
-2.419
46.039
-1.530
Totaal
42.122
44.509
De hoogte van de vergoedingen wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van de afrekening servicekosten, die
per complex wordt opgesteld.
10.1.3 Overheidsbijdragen
2013
2012
Diverse éénmalige overheidsbijdragen
0
674.270
Totaal
0
674.270
Onder diverse éénmalige overheidsbijdragen 2012 is de saneringsbijdrage van het CFV opgenomen. Deze
bijdrage is € 674.270 (x 1.000) en bestaat uit twee onderdelen:
1) € 101.058 (x 1.000) ten behoeve van de afkoop premie op derivaten die in 2012 ineens is betaald
aan de verschillende banken. Dit deel zal in drie jaar worden uitgekeerd aan Vestia, beginnend in
2013 en eindigend in 2015.
2) € 573.212 (x 1.000) ten behoeve van de lening die Vestia is aangegaan met de verschillende
banken in het kader van de afkoop van derivaten. Dit deel van de bijdrage wordt niet rechtstreeks
aan Vestia uitgekeerd, maar zal namens Vestia door CFV aan de banken worden betaald.
10.1.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2013
Verkoopopbrengst bestaand bezit
Af: boekwaarde verkocht bestaand bezit
Af: overige (verkoop)kosten
Totaal
2012
247.555
-241.231
-8.137
84.788
-64.004
-4.900
-1.813
15.884
10.1.5 Opbrengst verkoop nieuwbouw
2013
2012
Opbrengst verkoop nieuwbouw
27.589
35.104
Totaal
27.589
35.104
54
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Onder deze post zijn de aan het boekjaar toe te rekenen opbrengsten verantwoord met betrekking tot de
verkochte woningen.
10.1.6 Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf
2013
2012
Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf
1.995
4.594
Totaal
1.995
4.594
10.1.7 Overige bedrijfsopbrengsten
2013
Afsluiten huurcontracten
Doorberekende administratiekosten
Vergoedingen antennes mobiele telefonie
Doorberekende huismeesterkosten
Huurdersbijdragen inzake servicecontracten
Overig
Totaal
2012
350
2.529
568
1.627
2.500
3.411
479
4.213
561
1.658
2.598
4.552
10.985
14.061
10.2 Bedrijfslasten
10.2.1 Kostprijs verkoop nieuwbouw
2013
2012
Totaal aan projecten toegerekend
Mutatie voorzieningen koopwoningen
24.907
-4.411
35.559
-2.250
Totaal kostprijs nieuwbouw
20.496
33.309
7.093
1.795
Resultaat koopwoningen (saldo ref. 10.1.5. en 10.2.1)
10.2.2 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa
2013
2012
Goodwill
Ten dienste van de exploitatie
Af: inzake met huurders te verrekenen posten
126
6.177
0
217
6.628
-114
Totaal
6.303
6.731
10.2.3 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2013
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling
Terugname waardeverandering
Overige afwaarderingen
Totaal
2012
7.611
-16.017
2.026
15.888
0
166
-6.380
16.054
10.2.4 Erfpacht
Deze post betreft de ten laste van het boekjaar verantwoorde erfpachtlasten. Alle erfpachtlasten hebben
betrekking op vastgoed in exploitatie.
55
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
10.2.5 Lonen en salarissen
2013
2012
Bruto salarissen
Minus: ontvangen ziektegelden
Dotatie aan reservering verlofuren
51.762
-400
91
54.105
-326
-407
Totaal
51.453
53.372
Het aantal formatieplaatsen bedroeg ultimo 2013: 871 (2012: 1.009). Ultimo 2013 waren 958 personen in
dienst (2012: 1.126). In 2013 hebben 187 medewerkers Vestia verlaten en zijn 14 medewerkers in dienst
getreden. Op 31 december 2013 hadden 5 medewerkers een volledige WAO-IVA uitkering.
De verdeling van de formatieplaatsen ultimo 2013 was als volgt:
Afdeling
Bestuur en staven
Directie Wonen
Directie B&C
Directie O&O
Directie vastgoed
Totaal
Formatie
39
389
158
253
32
871
Per 1 januari 2013 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt)
ingetrokken. Daarvoor in de plaats is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT) gekomen. Deze wet regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in
de (semi)publieke sector, maar stelt ook maxima aan de hoogte van bezoldiging van topfunctionarissen en
tevens aan de ontslagvergoedingen. De beloningen die vallen onder de WNT zijn als volgt:
Naam
Functie
A.J.M. Schakenbos
Bestuursvoorzitter
Mevr. W.F. de Mooij
Bestuurder
Jaar verloning
Bruto
loon
2013
Correctie in 2014
Totaal
2013
Correctie in 2014
Totaal
100.053
-7.646
92.407
81.072
-6.059
75.013
Voorziening
toekomstig
loon
23.833
-1.943
21.890
19.025
-1.540
17.485
Totaal
123.886
-9.589
114.297
100.097
-7.599
92.498
Beide functionarissen zijn sinds 1 juli 2013, fulltime, in dienst. De arbeidsovereenkomsten zijn voor
onbepaalde tijd met daarin benoemingen als bestuurder voor een periode van telkens 4 jaar.
De beloning van de bestuursvoorzitter komt, omgerekend, onder de WNT norm van € 228.599. De beloning
van de bestuurder ligt, omgerekend, onder de norm. In 2014 heeft bij beide bestuurders een correctie
plaatsgevonden vanwege een foutieve berekening door Vestia bij indiensttreding.
De beloningen van de functionarissen die voorheen onder de WOPT vielen waren in 2012 als volgt:
Functie
Voorzitter raad van Bestuur
Directeur Beleid
Directeur Financiën en Control
Bedrijfsdirecteur
Bedrijfsdirecteur
Belastbaar
loon
Voorziening
toekomstig loon
169.725
164.029
166.435
158.725
40.897
61.588
30.688
35.453
Totaal
27.646
210.622
225.617
197.123
194.178
In dienst
sinds
1992
1999
1992
2001
1997
De voormalig voorzitter van de raad van bestuur is in februari 2012 uit dienst getreden. Het bruto loon
(inclusief de eindafrekening wegens einde dienstverband) bedroeg in 2012 € 27.646. In februari 2012 is een
voorziening toekomstig loon die is gevormd in 2010 en 2011 ten bedrage van 3.528.000 vrijgevallen.
56
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
In overeenstemming met de nieuwe richtlijnen uit de WNT worden uitkeringen wegens beëindiging van het
dienstverband in de jaarrekening vermeld wanneer de norm wordt overschreden. Wanneer in het vorige
boekjaar een WOPT-melding is gedaan, wordt eveneens de uitkering vermeld:
Functie
Vergoeding
Directeur Financiën en Control
Directeur Beleid
Bedrijfsdirecteur
Bedrijfsdirecteur
Coördinator P&O
Coördinator P&O (herrekend naar 36 uur)
70.408
489.400
348.350
528.684
234.400
234.844
Datum uitdiensttreding
11-06-2013
01-12-2013
01-04-2013
01-09-2013
01-12-2013
01-12-2013
Met uitzondering van de uitkering aan de directeur Financiën en Control komen de bedragen boven de WNT
norm van € 75.000,-. De overschrijding is het gevolg van het toepassen van het sociaal plan dat geldt voor
medewerkers van Stichting Vestia.
In 2013 waren tot 1 juli 2013 twee interim bestuurders fulltime actief. Met de beloningscode van de
‘Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties’ (VTW) als uitgangspunt, is een vergoeding
afgesproken. Deze vergoeding is 1,6 keer de bestuurdersbeloning in loondienst. De vergoeding wordt door
beide interim bestuurders gedeclareerd op basis van een dienstverleningsovereenkomst. Derhalve zijn er
aan deze vergoedingen geen werkgeverslasten verbonden voor Vestia (pensioenpremies, sociale lasten
etc.). De vergoeding is hierdoor niet vergelijkbaar met bruto loon.
Over 2013 (2012) zijn door de interim bestuurders de volgende bedragen gedeclareerd (exclusief BTW):
Functie
G. Erents, voorzitter
J.J.M. Thielen
Vergoeding
2013
144.600
161.000
Reiskosten
2013
7.801
11.170
Vergoeding
2012
300.400
280.900
Reiskosten
2012
16.422
19.185
De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen in 2013 (2012) zijn in onderstaand
overzicht opgenomen (exclusief BTW). Deze zijn conform de normen van de Honoreringscode
Commissarissen van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
Functie
H.H. Raué, voorzitter
Mevr. M.P.M. Cooijmans
C.H. Teschmacher
J. van der Vlist
W.v.d. Toorn Vrijthoff
A.E. de Groot
E. Bartlema
Mevr.S. Baart
N.M. Dijkhuizen
Mevr. A.C.M. Kaulingfreks
S. Kolthek
F.A. Molenaar
Totaal
Jaar
Benoeming
2012
2012
2012
2012
2013
2013
2012
Jaar
Aftreden
2016
2016
2016
2016
2017
2017
2016
2012
2012
2012
2012
2012
Vergoeding
2013
17.381
12.415
12.415
12.415
7.620
9.525
12.415
Onkosten
2013
1.155
1.426
4.997
58
732
521
Totaal
2013
18.536
13.841
17.412
12.415
7.678
10.257
12.936
84.186
8.889
93.075
2013
Vergoeding
2012
25.423
4.656
22.207
4.656
4.656
9.750
1.364
11.571
644
14.865
99.792
2012
10.2.6 Sociale lasten
6.736
7.922
10.2.7 Pensioenlasten
8.925
10.119
15.661
18.041
Totaal
57
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
10.2.8 Onderhoudslasten
2013
Reparatieonderhoud
Mutatieonderhoud
Contractonderhoud
Planmatig- en cyclisch onderhoud
Overig onderhoud
Subtotaal
Reeds verantwoord onder lonen en salarissen en soc. lasten,
pensioenpremies en overige bedrijfslasten
Totaal
2012
21.439
19.517
12.510
45.810
8.732
108.008
22.539
20.499
11.697
39.142
8.454
102.331
-4.768
-5.881
103.240
96.450
10.2.9 Leefbaarheid
Deze post betreft de directe uitgaven ten behoeve van leefbaarheid in wijken.
10.2.10 Lasten servicecontracten
Deze post betreft de kosten van servicecontracten.
10.2.11 Overige bedrijfslasten
2013
2012
Uitzendkrachten
Overige personeelskosten
Huisvestingskosten
Algemene kosten
Belastingen
Verzekeringen
Dotatie/vrijval voorzieningen
Dotatie/vrijval voorziening overig (o.a. projecten)
Wonen en zorg
Overig
7.877
8.210
4.896
27.964
27.046
1.582
0
-972
523
6.156
2.884
5.555
5.364
39.788
27.295
1.580
19.447
20.613
367
17.142
Totaal
83.282
140.035
In de post ‘overig’ zijn alle juridische en andere incidentele kosten in relatie tot de derivaten problematiek
betrokken. De algemene kosten zijn in 2013 lager dan in 2012, in verband met relatief veel incidentele
kosten. In de overige bedrijfslasten is een bedrag van € 1,3 miljoen aan verhuurderheffing opgenomen.
Vanaf de jaarrekening 2011 wordt de controle uitgevoerd door BDO Audit & Assurance BV (BDO). De
jaarrekeningen 2011 en 2012 zijn in 2013 gecontroleerd. In de jaarrekening 2012 was hiervoor een
reservering opgenomen van bij elkaar € 1.000.000. In het onderzoek van de jaarrekening zijn ook
opgenomen de controles en onderzoeken van de derivatenportefeuille, stelselwijziging, marktwaarde,
risicoanalyse en kwaliteitsbeoordeling. Ook zijn er voor € 143.000 andere controles uitgevoerd door BDO.
Voor de controle van de jaarrekening 2013 is een reservering opgenomen van € 500.000. Door Deloitte zijn
controles uitgevoerd voor SWY (Stichting Wooninformatie Ypenburg). Per saldo bedragen de
accountantskosten in 2013 € 898.000. De verdeling naar boekjaar in onderstaand tabel weergegeven:
(x 1.000)
BDO
Onderzoek van de jaarrekening
Andere controlediensten
Adviesdiensten fiscaal terrein
Reserveringen Vestia
Totaal BDO
Totaal
Toe te rek.
aan jrk. 2011
Toe te rek.
aan jrk. 2012
Toe te rek.
aan jrk. 2013
1.191
143
0
-500
833
625
24
0
-566
83
566
38
0
-434
170
0
80
0
500
580
58
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
(x 1.000)
Deloitte
Onderzoek van de jaarrekening
Andere controlediensten
Adviesdiensten fiscaal terrein
Totaal Deloitte
Totale accountantskosten
Totaal
Toe te rek.
aan jrk. 2011
Toe te rek.
aan jrk. 2012
Toe te rek.
aan jrk. 2013
45
0
20
65
21
0
0
21
24
0
20
44
0
0
0
0
899
105
214
580
10.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Deze post geeft inzicht in de waardeverandering van de totale vastgoedportefeuille. Omdat dit deel van het
vastgoed nog in bezit is van Stichting Vestia, is de waardeverandering nog niet daadwerkelijk gerealiseerd
(als kasstroom), maar wel van invloed op het resultaat, omdat het vastgoed per saldo minder waard is
geworden in 2013.
2013
2012
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen:
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
Overig
-408.485
-12.745
27
-280.923
Totaal
-421.203
-280.923
De niet-gerealiseerde waardeverandering in het vastgoed in exploitatie is de waardeverandering die de
vastgoedportefeuille in exploitatie per saldo heeft ondergaan. De negatieve waardeverandering wordt voor
een belangrijk deel veroorzaakt door de autonome marktontwikkeling. In 2013 betekende dat een daling van
de marktprijzen, maar ook huurprijswijzigingen, het inrekenen van de verhuurderheffing en afwaardering van
bijzonder vastgoed hebben effecten op de marktwaarde van het bezit.
10.4 Financiële baten en lasten
10.4.1 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten
2013
2012
Rente opbrengst financiële vaste activa
Rente op uitgezette middelen
381
0
400
1.698
Totaal
381
2.098
10.4.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2013
Toegerekende rente onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling
Overige toegerekende rente materiele vaste activa
Rente op te vorderen BWS-subsidies
Rente leningen u/g
Rente op overige financiële vaste activa
Rente op overige vorderingen
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2012
3.592
0
24
119
8.846
24
7.816
8
52
364
4.917
2.751
12.605
15.908
Het saldo rente op overige vorderingen is ten opzichte van 2012 hoger, in verband met de rentebaten op de
onder de overige financiële vaste activa opgenomen vordering CFV.
59
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
10.4.3 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
2013
2012
Gerealiseerde waardeveranderingen fva en effecten
277
4.620
Totaal
277
4.620
10.4.4 Rentelasten en soortgelijke kosten
2013
Langlopende schulden:
Rente leningen overheid
Rente leningen kredietinstellingen
Amortisatie agio reële waarde doorzak lening
Betaalde rente op derivaten
Disagio, boete bij vervroegd aflossen
Totaal rentelasten langlopende schulden
4.192
228.386
-1.750
4.106
1.434
236.368
4.796
224.519
-2.300
3.352
1.424
231.791
0
1.928
1.928
1.195
107
1.302
238.296
233.093
Kortlopende schulden:
Rente schulden aan kredietinstellingen
Rente overige kortlopende schulden
Totaal rentelasten kortlopende schulden
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
2012
De toename van de rente op langlopende leningen kredietinstellingen houdt verband met de afwikkeling van
de derivatenportefeuille.
De betaalde rente op derivaten betreft de resterende BNG handelsportefeuille.
10.4.5 Baten en lasten van derivaten
De mutatie van de marktwaarde van derivaten per ultimo boekjaar was als volgt:
2013
Baten en lasten van derivaten
11.908
2012
-449.713
De specificatie van deze post is als volgt:
2013
Saldo marktwaarde ultimo 2012
Saldo marktwaarde ultimo 2013
Marktwaardemutatie in 2013
2012
-107.574
-95.666
11.908
Saldo marktwaarde ultimo 2011
Saldo marktwaarde ultimo 2012
Marktwaardemutatie in 2012
Afkoop derivaten (verbeurd collateral)
Afkoop derivaten (betaling inééns)
Afkoop derivaten (over 10 jaar te betalen)
-2.279.780
-107.574
2.172.206
-1.266.795
-101.058
-573.211
Totale (negatieve) afkoopwaarde close-out
-1.941.064
Agio reële waarde “doorzak” lening
Overige afkoop kosten
Totaal baten en lasten van derivaten 2012
-632.000
-48.855
-449.713
60
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
10.5 Resultaat deelnemingen na belasting
De specificatie van het resultaat op deelnemingen is als volgt:
2013
2012
Stichting Woonformatie Ypenburg
Hofbogen BV, Rotterdam (50%)
VOM Delft BV, (50%)
Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag (50%)
Zorgboulevard Rotterdam B.V., Rotterdam (33,33%)
De Drie Notenboomen, Rotterdam (33,33%)
Cruise Port The Hague, Den Haag (33,33%)
N.V. Stadsvastgoed, Rotterdam, 19,60%
V.O.F Pompenburg, Rotterdam, 18,54%
Stadsherstel Historisch Rotterdam N.V., 0,16%
Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., 1,00%
Stichting Woonwagenlocaties Den Haag, 22,20%
Stichting Woonwagenzaken, Zoetermeer, 33,33%
Aardwarmte Den Haag VOF
0
-1.275
-81
-8
21
115
0
-248
-183
11
0
-42
40
0
-49
0
0
0
2
112
-1
0
0
-61
0
0
0
-2.746
Totaal resultaat deelnemingen
-1.650
-2.743
10.6 Belastingen
Zie paragraaf 4.6 in het hoofdstuk ‘Algemeen’ voor een nadere uiteenzetting over de fiscale positie van
Vestia.
61
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
11 Enkelvoudige balans per 31 december 2013
ACTIEF
31-12-2013
X € 1.000
31-12-2012
X € 1.000
0
380
56.034
64.489
6.328.035
1.069.043
15.290
7.412.368
6.885.557
1.002.300
97.059
7.984.916
15.538
12.174
1.997
384
403.116
433.209
14.903
12.423
9.570
913
638.270
676.079
12.514
2.153
9.524
36.595
21.210
105.427
4.401
4.707
181.864
6.629
40.679
45.860
160.356
36.432
11.551
301.507
51.575
103.483
8.147.564
9.133.007
VASTE ACTIVA
13.1
13.1.1
Immateriële vaste activa
Goodwill
13.2
13.2.1
Materiële vaste activa
Onroerende zaken ten dienste van eigen exploitatie
13.3
13.3.1
13.3.2
13.3.3
Vastgoedbeleggingen
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Subtotaal vastgoedbeleggingen
13.4
13.4.1
13.4.2
13.4.3
13.4.4
13.4.5
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Overige effecten
Te vorderen BWS subsidies
Overige vorderingen
Subtotaal financiële vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA
13.5
Voorraden
13.6
13.6.1
13.6.2
13.6.3
13.6.4
13.6.5
13.6.6
Vorderingen
Huurdebiteuren
Gemeente/Rijksoverheid
Overige vorderingen
Vorderingen op groepsmaatschappijen
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Overlopende activa
Subtotaal vorderingen
13.7
Liquide middelen
TOTAAL
62
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
PASSIEF
13.8
13.8.1
Eigen vermogen
Overige reserves
Subtotaal eigen vermogen
13.9
13.9.1
13.9.2
13.9.3
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
Voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen
Overige voorzieningen
Subtotaal voorzieningen
13.10
13.10.1
13.10.2
13.10.3
13.10.4
Langlopende schulden
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Waarborgsommen
Overige schulden
Subtotaal langlopende schulden
13.11
13.11.1
13.11.2
13.11.3
13.11.4
13.11.5
13.11.6
13.11.7
13.11.8
13.11.9
13.11.10
Kortlopende schulden
Kredietinstellingen
Ongerealiseerde resultaten intercompany
Gemeente
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekering
Overige schulden
Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Aflossingsverplichting langlopende leningen
Derivaten portefeuille
Overlopende passiva
Subtotaal kortlopende schulden
TOTAAL
31-12-2013
X € 1.000
31-12-2012
X € 1.000
1.195.532
1.195.532
1.526.142
1.526.142
5.980
48.731
20.894
75.605
37.705
61.045
24.204
122.954
86.656
6.305.945
3.067
13.000
6.408.668
92.359
6.717.137
3.197
0
6.812.693
0
556
1.180
33.917
9.577
13.617
1.427
234.955
95.666
76.864
467.759
0
41.953
931
39.096
17.278
7.130
1.440
369.906
107.574
85.910
671.218
8.147.564
9.133.007
63
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
12 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
2013
X € 1.000
13.12
13.12.1
13.12.2
13.12.3
13.12.4
13.12.6
13.12.7
13.13
13.13.1
13.13.2
13.13.3
13.13.4
13.13.5
13.13.6
13.13.7
13.13.8
13.13.9
13.13.10
13.13.11
2012
X € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huren
Opbrengsten servicecontracten
Overheidsbijdragen
Netto verkoop resultaat vastgoedportefeuille
Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
531.100
41.110
0
-1.813
1.973
10.973
510.908
43.518
674.270
15.833
4.594
13.858
Subtotaal bedrijfsopbrengsten
583.343
1.262.981
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
Erfpacht
Lonen en salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Dotatie/vrijval voorzieningen
Overige bedrijfslasten
6.437
-16.724
6.816
-4.689
213
51.453
6.736
8.925
103.001
3.085
42.715
0
94.458
204
53.372
7.922
10.119
96.025
2.991
43.336
19.447
119.399
Subtotaal bedrijfslasten
300.299
354.942
Saldo bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten
283.044
908.039
13.14
Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
-423.947
-280.923
13.15
13.15.1
13.15.2
13.15.3
13.15.4
13.15.5
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en effecten
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Baten en lasten van derivaten
381
21.407
95
-236.447
11.908
2.098
10.994
4.620
-226.179
-449.713
Subtotaal financiële baten en lasten
-202.656
-658.180
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR
BELASTING
-343.559
-31.064
Resultaat deelnemingen na belasting
Belastingen
12.949
0
-31.227
0
JAARRESULTAAT NA BELASTING
-330.610
-62.291
13.16
13.17
64
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
13 Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening
per 31 december 2013
Alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld.
Algemeen
Transacties tussen verbonden partijen geschieden "at arm’s length base". Indien en voor zover er geen
specifieke afspraken gelden wordt tussen Stichting Vestia en haar verbonden partijen 6% rente berekend
over de onderlinge schuldverhouding. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de
jaarrekening, de grondslagen van waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat,
alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de
grondslagen van de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld.
Vaste Activa
13.4 Financiële vaste activa
13.4.1 Deelnemingen
Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde op grond van de meest recente
jaarrekening. Indien het eigen vermogen van de deelneming negatief is, wordt de deelneming gewaardeerd
op nihil. Het aandeel in het negatief eigen vermogen van de deelneming wordt in mindering gebracht op de
vordering dan wel wordt een voorziening ter grootte van het aandeel in het eigen vermogen op de
passiefzijde van de balans opgenomen indien er garanties zijn afgegeven.
Deelneming
Vestia B.V.’s, Rotterdam
Vestia Holding B.V., Rotterdam
Vestia OHW B.V., Rotterdam
Steenfabriek Boudewijn B.V., R’dam
Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw
Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam
SGBB Vastgoed exploitatie B.V.
SGBB Projectenontwikkeling B.V.
Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk
Flexwonen Holland B.V., Rotterdam
Kennis en Energie B.V., Rotterdam
Cité C.V., Rotterdam
Overige deelnemingen (zie geconsolideerde balans)
Aandeel
Resultaat
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
35%
Totaal
-16
-645
-3.042
31
186
589
5.804
-10
-1
-43
52
11.694
-1.650
Netto
vermogens
waarde
31-12-2013
0
0
0
0
2.582
12.680
0
0
5
0
0
0
271
Netto
vermogens
waarde
31-12-2012
16
0
0
0
2.395
12.091
0
5
7
0
0
0
389
12.949
15.538
14.903
13.4.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:
2013
Ontwikkelcombinatie Leijenburg B.V., Den Haag
VOM Delft B.V., Delft
De Drie Notenboomen, Rotterdam
Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk
Cité C.V., Rotterdam
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
2012
4.366
116
0
2.655
5.000
37
4.375
143
250
2.655
5.000
0
12.174
12.423
65
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
VLOTTENDE ACTIVA
13.6.4. Vorderingen op groepsmaatschappijen
Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:
2013
Vestia BV’s, Rotterdam
Vestia Monumenten B.V., Rotterdam
Vestia OHW B.V., Rotterdam
Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam
Kleiwarenfabriek Guillaume de Leeuw B.V., Rotterdam
Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam
SGBB Vastgoed exploitatie B.V.. Hoofddorp
SGBB Projectenontwikkeling B.V.. Hoofddorp
Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk
Flexwonen Holland B.V. , Rotterdam
Kennis en Energie B.V., Rotterdam
Cité C.V., Rotterdam
2012
0
30.927
3.314
5
26
59.255
11.223
5
19
68
380
205
3.554
28.291
0
5
26
116.643
11.203
5
20
76
533
0
105.427
160.356
Over de rekening-courant saldi wordt 6% rente berekend.
13.8 Eigen Vermogen
2013
Saldo per 1 januari
Jaarresultaat
Saldo per 31 december
2012
1.526.142
1.588.433
-330.610
-62.291
1.195.532
1.526.142
13.9.1 Voorziening negatief eigen vermogen deelnemingen
Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:
2013
Vestia OHW B.V., Rotterdam
Vestia Monumenten B.V., Rotterdam
Vestia Holding BV, Rotterdam
Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam
SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp
SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp
Flexwonen Holland B.V., Rotterdam
Kennis en Energie B.V., Rotterdam
Cité C.V., Rotterdam (35,00%)
Stadsvastgoed NV (19,56%)
Ontwikkelcombinatie Leyenburg BV (50,00%)
Hofbogen BV (50,00%)
2012
3.314
0
25.227
807
1.344
5
62
455
15.986
248
8
1.275
272
24.582
0
837
7.148
0
19
507
27.680
0
0
0
48.731
61.045
Tenzij anders vermeldt heeft Stichting Vestia in bovengenoemde entiteiten een 100% belang.
66
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
13.11 Kortlopende schulden
13.11.2 Ongerealiseerde resultaten intercompany
De post ‘Ongerealiseerde resultaten intercompany’ betreft de stand van de ontwikkelrechten die in 2003
verkocht zijn aan Verantwoord Wonen B.V., een 100% deelneming van Vestia, waarvan het bestuur gevoerd
wordt door het bestuur van Vestia. Tegenover deze ontwikkelrechten, staat een vordering op Verantwoord
Wonen B.V. van hetzelfde bedrag op de balans bij Stichting Vestia.
Door in- en externe ontwikkelingen in de financiële positie van Stichting Vestia zijn vele nieuwbouwprojecten
stopgezet. Dit betekent dat geen vervolg kan worden gegeven aan de verkochte ontwikkelrechten.
Ultimo 2013 is de waarde van de ontwikkelrechten € 556.000. Ten laste van het resultaat komt in 2013 een
bedrag van € 1.007.000. Door Stichting Vestia is een creditnota gestuurd ten bedrage van € 40.390.000.
13.16 Resultaat deelnemingen na belastingen
Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:
2013
Vestia Monumenten B.V., Rotterdam
Vestia Holding BV, Rotterdam
Vestia B.V.’s, Rotterdam
Vestia OHW B.V., Rotterdam
Steenfabriek Boudewijn B.V., Rotterdam
Kleifabriek Guillaume de Leeuw B.V., Rotterdam
Verantwoord Wonen B.V., Rotterdam*
SGBB Projectontwikkeling B.V., Hoofddorp
SGBB Vastgoed exploitatie B.V., Hoofddorp
Flexwonen Holland BV
Kennis en Energie BV
Cité C.V., Rotterdam
Stichting Gebouwenstichting, Naaldwijk
Overige deelnemingen (niet geconsolideerd)
2012
0
-645
-16
-3.042
31
186
589
-10
5.804
-43
52
11.694
-1
-1.650
-10.623
0
-288
0
-4
-15
-11.748
0
-942
-13
42
-4.894
1
-2.743
12.949
-31.227
*inclusief eenmalige correcties
67
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
14 Gebeurtenissen na balansdatum
WOM
Als gevolg van de veranderde financiële situatie bij Vestia hebben de gemeente Den Haag en Vestia
gesproken over het oplossen van een aantal onlosmakelijk met elkaar verbonden dossiers. Het gaat hierbij
om de afhechting van bouwprojecten waaruit Vestia zich genoodzaakt zag zich terug te trekken en het
realiseren van voldoende verkopen van bestaand bezit in het kader van het Verbeterplan. De gemeente Den
Haag en Vestia hebben prestatieafspraken gemaakt voor de verwachte saneringsperiode van 10 jaar. De
oprichting van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest (hierna: WOM) maakt het mogelijk de
herstructurering van Den Haag Zuidwest gedurende deze periode (deels) te continueren. De afspraken zijn
vastgelegd in de Raamovereenkomst van 12 juni 2013.
De WOM vangt het verlies aan investeringsvermogen van Vestia in Den Haag Zuidwest op. Vestia brengt
2039 verhuurbare eenheden en een tweetal bouwlocaties tegen € 111 miljoen in. De door Vestia
ingebrachte eenheden worden als onderpand of ter uitvoering ingebracht. De gemeente Den Haag zorgt
voor de financieringsbehoefte van maximaal € 80 miljoen. Het programma van de WOM bestaat uit de
realisatie van 850 woningen en de renovatie van 250 woningen ter plaatse van de ter uitvoering ingebrachte
complexen en bouwlocaties in een periode van in beginsel tien jaar. Na verkrijging van de benodigde
goedkeuringen van o.a. BZK, WSW en CFV is de WOM op 9 april 2014 opgericht, waarna op 10 april 2014
de eenheden van Vestia zijn ingebracht.
Faillissement ‘Aardwarmte Den Haag VOF’ en ‘Vestia OHW B.V.’
Aardwarmte Den Haag VOF is een deelneming van Vestia OHW B.V. Beide entiteiten zijn in 2013 failliet
verklaard. De curator heeft op 13 januari 2014 de drie deelnemende corporaties zijn visie gestuurd en
voorlopig geconcludeerd dat het faillissement aan de corporaties is te wijten. Wel heeft hij medewerking
gevraagd aan een doorstart. Vestia heeft alle aansprakelijkheid afgewezen en dat in een brief meegedeeld.
Vestia gaat in ieder geval tot 2017 geen nieuwbouw realiseren. Vestia heeft de medewerking aan een
doorstart toegezegd. De mogelijke financiële consequenties hiervan zijn voorzien.
68
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
15 Overige gegevens
Statutaire resultaatbestemming
Omtrent de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies is statutair geen regeling vastgelegd.
In lijn met het verleden en ingevolge artikel 362 lid 2 boek 2 titel 9 is de jaarrekening opgemaakt met
inachtneming van de bestemming van de winst of de verwerking van het verlies.
Over 2013 bedraagt het geconsolideerde verlies € 340.610.000. Dit verlies is op de overige reserves in
mindering gebracht.
Governance
Tot 1 juli 2013 is het bestuur gevormd door twee interim bestuurders:
De heer G. Erents, voorzitter;
De heer J.J.M. Thielen.
Beide bestuurders a.i. zijn benoemd.
Vanaf 1 juli 2013 is een definitief bestuur benoemd dat gevormd wordt door:
De heer A.J.M. Schakenbos;
Mevrouw W.F. de Mooij.
De samenstelling van de Raad van Commissarissen is in 2013 gewijzigd. Per 31 december 2012 zijn
mevrouw A.C.M. Kaulingfreks en de heer F.A. Molenaar afgetreden. Op 1 maart 2013 is mevrouw A.E. de
Groot benoemd en op 1 mei 2013 is de heer W. van der Toorn Vrijthoff benoemd als lid van de Raad. Het
aantal leden van de Raad van Commissarissen komt daarmee weer op zeven.
69
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
Rotterdam, 30 mei 2014
Rotterdam, 30 mei 2014
Raad van Bestuur:
Raad van Commissarissen:
wg
De heer A.J.M. Schakenbos
Voorzitter
wg
H.H. Raué, Voorzitter RvC
wg
Mevrouw W.F. de Mooij
Lid
wg
E.P. Bartlema
wg
M.P.M. Cooijmans
wg
C.H. Teschmacher
wg
J. van der Vlist
wg
A.E. de Groot
wg
W. van den Toorn Vrijthoff
70
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia
16 Controleverklaring
71
Jaarrekening 2013 Stichting Vestia

maart - Stedelijke Huurdersraad Vestia

spoorwijk8 - Het leven in stadsdeel Laak

Besluit beantwoording - Stadsdeel Amsterdam-Noord

Brief goedkeuring CFV

Overheid schiet tekort in basiskennis en bouw

Namiro Alert maart 2014

Terugkoppeling besluiten ALV 2013

Download

Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties Postbus

Programma Actualiteiten Externe Verslaggeving