5.1 Wensen en bedekingen zienswijze fusie

G E M E E N T E
B O R N E
Stichting Woonbeheer Borne
t.a.v. Dhr. Mr. D. Markvoort
Postbus 45
7620 A A B O R N E
Iľlhľ-llń'l'l'ľľll"
uw kenmerk
uw brief van
ons kenmerk
datum verzending
26 juni 2014
14UIT09932
contactpersoon
doorkiesnummer
e-mail
R.J. Hakstegen
074-2658782
[email protected]
2 2 OKT. 2014
onderwerp
bijlagen
Concept Zienswijze voorgenomen fusie
geen
Geachte heer Markvoort,
Naar aanleiding van uw brief d.d. 27 juni j ľ , waarin u onsverzoekt een zienswijze uit te brengen inzake het
door de Raad van Commissarissen genomen principebesluit met betrekking tot de voorgenomen fusie van
de corporaties Woonbeheer Borne en Welbions uit Hengelo, berichten wij u dat wij vooralsnog de
meerwaarde van de voorgenomen fusie niet inzien, tenzij aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Wij
gaan hier in voorliggende brief nader op in.
Aanleiding
Op 5 februari jl. heeft uw Raad van Commissarissen een principebesluit genomen tot een fusie met de
corporatie Welbions uit Hengelo. Vervolgens heeft u ons op 6 juni jl. daarover geïnformeerd.
De belangrijkste motivatie voor de voorgenomen fusie is de wens van beide corporaties om een sterke
corporatie te vormen, die vanuit één integrale visie de gezamenlijke woningmarkt van Borne en Hengelo
efficiënt bedient en die daarbij de belangen van zowel het gebied als van haar huurders nu en in de
toekomst goed behartigt.
Bij een fusie van woningcorporaties wordt de betreffende gemeente(n) gevraagd een zienswijze op de
voorgenomen fusie uit te brengen. Deze zienswijze wordt door de minister van Binnenlandse Zaken
meegenomen in het eindoordeel met betrekking tot de beoogde fusie.
Door het ministerie van V R O M is een aantal jaren geleden een vijftal criteria geformuleerd, waaraan
voorgenomen fusies tussen woningcorporaties moeten voldoen, te weten:
gevolgen voor de huurontwikkeling (prijs-kwaliteitverhouding),
behoud van lokale binding,
inzet van investeringscapaciteit voor lokale of regionale behoefte,
professionaliteit en doelmatigheid van de organisatie en de kwaliteit van dienstverlening aan de
huurders,
matching van middelen.
Rheineplein 1
7622 DG
Postbus 200
7620 AE Borne
Telefoon 14074
fax 074 - 266 33 38
[email protected]
www.borne.nl
G E M E E N T E
uw brief van
uw kenmerk
26 juni 2014
B O R N E
ons kenmerk
datum verzending
14UIT09932
2 2 OKT. 20U
Onze zienswijze is volgens bovenstaande criteria opgebouwd. Daaraan hebben wij aanvullend nog de
kopjes "Prestatieafspraken" en "Financiële risico's voor de gemeente ' toegevoegd.
1
Gevolgen voor de huurontwikkeling (prijs-kwaliteitverhouding)
Woonbeheer Borne levert momenteel in de gemeente Borne goede kwaliteit woningen voor hele redelijke
prijzen. Er is de laatste jaren in de voorraad veel vernieuwd en de panden van Woonbeheer zijn goed
onderhouden. Voor de gemeente Borne dient ontegenzeggelijk vast te staan dat ook na een eventuele
fusie deze kwaliteit niet alleen op orde blijft, maar tevens met de eisen van de tijd mee kan groeien. Dit is
nu nadrukkelijk een punt van zorg aangezien Woonbeheer opgaat in een veel grotere organisatie met een
heel ander woningbestand. Wij kunnen dan ook niet akkoord gaan met de voorgenomen fusie, tenzij
Woonbeheer kan garanderen dat de huidige kwaliteit van de Bornse voorraad huurwoningen wordt
gewaarborgd.
Het door de directie en Raad van Commissarissen van beide corporaties ondertekende Afsprakenkader
geeft aan dat er als gevolg van de voorgenomen fusie geen sprake zal zijn van huurverhogingen of
aanpassingen in de huidige prijs-kwaliteitverhouding voor de huurders van beide corporaties. Dit
uitgangspunt is voor ons college dan ook een vereiste.
Het bezit van Welbions is relatief oud en goedkoop, terwijl het bezit van Woonbeheer relatief nieuw en
duur is. Zoals hierboven is aangegeven vormt dit een punt van grote zorg, maar daarnaast kan dit ook een
voordeel opleveren doordat, als gevolg van de voorgenomen fusie, de totale vastgoedportefeuille breder
van samenstelling wordt Een betere mix kan ertoe leiden dat de slaagkansen van de huurders op de
woningmarkt toenemen. Daarbij is het echter belangrijk dat de huurders de woningmarkt van Hengelo en
Borne zien als één open markt.
Behoud van lokale binding
Woonbeheer Borne heeft altijd in sterke mate bijgedragen aan de leefbaarheid binnen de Bornse wijken. U
onderschrijft zonder voorbehoud het gedachtegoed, de uitgangspunten en de afspraken die zijn gemaakt
in het kader van "Mijn Borne 2030". Nu gaat Woonbeheer Borne op in de veel grotere corporatie Welbions
en krijgt daarmee het hoofdkantoor in Hengelo. Daarnaast wordt aangesloten bij de organisatie-inrichting
en de huisstijl van Welbions.
Wij zijn van mening dat van een fusie alleen sprake kan zijn als de lokale verbondenheid met Borne
behouden blijft en dat daarin in voldoende mate wordt geïnvesteerd.
Een herkenbare lokale vestiging binnen de gemeente Borne, waar huurders, woningzoekenden en overige
stakeholders adequaat en persoonlijk kunnen worden geholpen, zoals het Afsprakenkader dat aangeeft,
achten wij in dat verband een eerste vereiste.
Naast een herkenbare lokale vestiging dient de daadwerkelijke positie van Borne in het bestuur/RvC
eveneens te worden gewaarborgd. Daarom dient, voorafgaand aan de voorgenomen fusie, te worden
Pagina 2
G E M E E N T E
uw brief van
uw kenmerk
26 juni 2014
B O R N E
ons kenmerk
datum verzending
14UIT09932
2 2 OKĪ. 20H
gegarandeerd dat in de R v C op basis van een afspiegeling van de verhouding Hengelo/Borne leden uit
Borne afkomstig zijn.
Inzet van invest eringscapacit eit voor lokale of regionale behoeft e
Uit het onderzoek van Finance Ideas blijkt dat de schuld per VH E bij Woonbeheer Borne boven de norm
ligt zoals deze door het C F V is vastgesteld. Als gevolg daarvan geeft u aan dat u, bij zelfstandig doorgaan,
meerjarig geen additionele investeringen kunt doen. Zo heeft u aangegeven op dit moment zelf geen
investeringsruimte te hebben voor het voorzien in nieuwbouw van sociale woningen. W j vinden het
belangrijk om ook dit segment van de woningvoorraad op peil te houden. Daartoe zijn afspraken gemaakt
in het Prestatiecontract dat we met u hebben afgesloten.
Als gevolg van de voorgenomen fusie ontstaat er additionele financiële ruimte, die de corporaties
individueel niet zouden hebben en die ten goede zal komen van de sociale volkshuisvesting in zowel
Borne als Hengelo. Het financiële voordeel dat uit de voorgenomen fusie ontstaat dient, in onze ogen, in
ieder geval te worden ingezet om de gemaakte afspraken in dit verband na te komen, waarmee de bouw
van sociale huurwoningen in de Bornsche Maten weer op gang komt.
Ons is echter niet duidelijk of deze investeringsruimte ook niet opnieuw ontstaat door de verkoop van
commercieel bezit en van een deel van de niet DAEB-woningvoorraad. Dit zou eveneens kunnen leiden tot
een reductie van de schuld per V H E , waarmee Woonbeheer wel aan deze norm voldoet en waardoor het
doen van investeringen op korte tot middellange termijn weer tot de mogelijkheden behoort.
Dit vraagt om een strategisch oordeel over het commercieel en niet DAEB-bezit in relatie tot de primaire
taak van de corporatie. Wij staan dan ook niet positief tegenover de voorgenomen fusie, zonder dat daarbij
vooraf door Woonbeheer is duidelijk gemaakt waarom deze investeringsruimte ook niet door verkoop van
commercieel en niet DAEB-bezit kan worden verkregen.
Financiële risico's voor de gemeent e
Als gevolg van de voorgenomen fusie zal de borgstelling met betrekking tot de huidige, maar vooral ook de
toekomstige investeringen, goed en adequaat geregeld moeten zijn. Hierdoor mag op geen enkele wijze
de positie van Borne verslechteren. Wij constateren dat de gemeente Hengelo de positie van borg- en
leningverstrekker inneemt, terwijl de gemeente Borne deze positie, op uitdrukkelijke wens van de
gemeenteraad na besluitvorming in 2013, in het voorjaar van 2014 heeft ondergebracht bij het W S W .
Wij willen hierbij benadrukken dat, uitgaande van een gefuseerde woningcorporatie waarbij sprake zal zijn
van totaalfinanciering, het borgstellingsvraagstuk ingrijpende consequenties voor onze gemeente kan
hebben. Uit het toelichtende overleg dat met u in dit verband is gevoerd, is ons onvoldoende duidelijk
geworden op welke wijze de borgstelling in de toekomst zal worden geregeld en hoe de scheiding tussen
het Hengelose en het Bornse deel kan worden toegepast, zonder dat daarbij de positie voor onze
gemeente verslechtert. In voornoemd overleg heeft u ons toegezegd dat u ons op korte termijn in dit
verband nadere informatie verstrekt op basis waarvan hierover een weloverwogen oordeel kan worden
geveld. Om in dit verband een gedegen en expliciet oordeel te kunnen vellen over de solvabiliteit en de
Pagina 3
G E M E E N T E
uw brief van
uw kenmerk
26 juni 2014
B O R N E
ons kenmerk
datum verzending
14UIT09932
2 2 OKĨ. 2014
borging van geldstromen, is de beschikking over een geconsolideerde balans, alsmede een meerjarige
raming van de investeringen noodzakelijk.
Juist vanwege dit risicoprofiel en het belang dat onze gemeenteraad hecht aan het beheersen en
terugdringen van de risico's voor de gemeente Borne, hebben wij de hierboven genoemde nadere
informatie van u nodig, alvorens wij kunnen komen tot een definitieve zienswijze op de voorgenomen fusie.
Professionaliteit en doelmat igheid van de organisat ie en de kwalit eit van dienst verlening aan de
huurders
Uit uw onderzoek blijkt dat als gevolg van de fusie een organisatorische meerwaarde te behalen is. Niet
alleen is het mogelijk om te leren van eikaars aanpak en werkwijzen, maar ook wordt het beter mogelijk
om direct gebruik te maken van de aanwezige specifieke expertise. Dit laatste zal met name gelden voor
de kleinere corporatie Woonbeheer Borne. Aangegeven wordt dat in dit verband wordt aangesloten bij de
organisatie-inrichting van Welbions. W j gaan er in dit verband nadrukkelijk van uit dat de Bornse belangen
gewaarborgd blijven en dat de in het Prestatiecontract gemaakte afspraken onveranderd van kracht
blijven.
Wij achten het van groot belang dat de dienstverlening aan de huurders er als gevolg van de fusie niet op
achteruit gaat. In dat kader zullen wij, overeenkomstig de in de novelle bij de herziening van de Woningwet
beoogde versterking van de positie van gemeenten, onze verantwoordelijkheid nemen.
Momenteel hanteren beide corporaties hun eigen systeem van woonruimteverdeling en -toewijzing. Over
de wijze waarop dit in de toekomst geregeld gaat worden zijn nog geen standpunten ingenomen. Zoals u
weet wordt de wet hiervoor gewijzigd en kunnen afspraken hiertoe alleen nog in het kader van een lokale
huisvestingsverordening worden vastgelegd. In het kader van het te actualiseren Prestatiecontract wil het
college hieover, gezamenlijk met de gemeente Hengelo, nadrukkelijk met u in overleg.
Matching van middelen
Aangegeven wordt dat de investeringscapaciteit als gevolg van de voorgenomen fusie zal verbeteren. Wij
zijn van mening dat deze investeringscapaciteit ook daadwerkelijk, zoals u ín het Afsprakenkader
aangeeft, in beide gemeenten in een redelijke en billijke verhouding ten behoeve van de volkshuisvesting
wordt ingezet. Het college kan niet akkoord gaan met de voorgenomen fusie voordat deze afspraak
concreter is uitgewerkt, aangezien nu op geen enkele manier duidelijk wordt wat dit voor Borne betekent.
Het rapport van Finance Ideas geeft aan dat de financiële resultaten voor een deel afhankelijk zijn van de
te verkopen woningen. Op dit moment verlopen de woningverkopen bij beide corporaties weliswaar goed,
maar dit houdt een risico in, aangezien niet duidelijk is of dit zo blijft.
Prestatieafspraken
Pagina 4
G E M E E N T E
uw brief van
uw kenmerk
26 juni 2014
B O R N E
ons kenmerk
14UIT09932
datum verzending
2 2 OKT. 2014
Wij hebben met u Prestatieafspraken Wonen gemaakt, welke in het Prestatiecontract 2011-2015 zijn
verwoord. Begin 2014 is dit Prestatiecontract geëvalueerd. Wij gaan alleen akkoord met de voorgenomen
fusie als gegarandeerd wordt dat de in dit verband gemaakte afspraken ook na een eventuele fusie
onverkort zullen worden nagekomen. Daarnaast gaan wij er van uit dat ook in de toekomst het traject van
de Prestatieafspraken met de gefuseerde corporatie en wellicht gezamenlijk met de gemeente Hengelo,
op een zelfde constructieve wijze zal worden voortgezet. Dit, conform de herziening van de Woningwet die
binnenkort door de Eerste Kamer zal worden vastgesteld en waarin een minder vrijblijvende
samenwerking tussen gemeenten en corporaties wordt opgelegd, gebaseerd op een goed onderbouwde
woonvisie met bijbehorende (meetbare) prestatieafspraken.
Zoals in het voorgaande al is aangegeven, gaan wij er vanuit dat de extra investeringscapaciteit die de
fusie oplevert, in ieder geval zal worden ingezet om de gemaakte afspraken uit het Prestatiecontract na te
komen. Aangezien nog op geen enkele wijze duidelijk is wat dit voor Borne betekent, kunnen wij niet
instemmen met de voorgenomen fusie zonder dat hiertoe garanties worden geboden. In navolging
daarvan willen we, in het kader van de actualisering van het Prestatiecontract en het maken van nieuwe
prestatieafspraken, nog dit najaar het gesprek met u aangaan over de inzet van de financiële middelen.
Hiertoe achten wij een (gedeeltelijk) gezamenlijk traject met de gemeente Hengelo geschikt, waarbij wordt
aangesloten bij uw concreter uitgewerkte uitgangspunt uit het Afsprakenkader van een redelijke en billijke
verhouding van de inzet van middelen in beide gemeenten.
Conclusie
Bij ons bestaat vooralsnog het gevoel dat het hier niet gaat om een fusie tussen gelijkwaardige partijen,
maar om een overname van Woonbeheer Borne door het grotere Welbions. Als gevolg van het ontbreken
van garanties en onduidelijkheid met betrekking tot een aantal fundamentele zaken (lokale verbondenheid,
hoogte en inzet van de extra investeringscapaciteit....), is de meerwaarde van de voorgenomen fusie voor
de gemeente Borne niet aangetoond. W j zien dan ook risico's voor de woningmarkt in onze gemeente.
Wij achten het noodzakelijk dat de verwachte meerwaarde van de fusie concreet wordt uitgewerkt in te
actualiseren prestatieafspraken, waarbij het bestaande Prestatiecontract in ieder geval wordt nagekomen.
Daartoe willen wij in de komende periode procesafspraken maken. Daarvoor dient het financiële voordeel
van de fusie in de meerjarenbegroting van de corporatie(s) concreter te worden uitgewerkt, waarbij de
gemeenten actief worden betrokken.
Wij ontkennen de mogelijkheden niet die de voorgenomen fusie biedt voor de belangrijkste achterliggende
doelstelling van beide corporaties, te weten het vormen van een sterke corporatie, die vanuit één integrale
visie de gezamenlijke woningmarkt van Borne en Hengelo efficiënt bedient en die daarbij de belangen van
zowel het gebied als van haar huurders nu en in de toekomst goed behartigt.
Zo zal, als gevolg van de voorgenomen fusie, de totale vastgoedportefeuille breder van samenstelling
worden, waardoor de slaagkansen van de huurders op de gezamenlijke woningmarkt toenemen.
Zoals uit het bovenstaande blijkt en ook al eerder is aangegeven, achten wij op een aantal punten nog
antwoorden op fundamentele vragen noodzakelijk, te weten:
Pagina 5
G E M E E N T E
uw kenmerk
uw brief van
B O R N E
ons kenmerk
14UIT09932
26 juni 2014
datum verzending
2 2 OKT. 2014
- Hoe zal in de toekomst de kwaliteit van de voorraad huurwoningen in Borne worden gewaarborgd ?
- Hoe zullen de lokale verbondenheid en de Bornse belangen worden gewaarborgd; kunnen er garanties
worden gegeven voor het aantal leden uit het bestuur/RvC die in Borne wonen?
- Kan er, behalve door een fusie, ook investeringsruimte worden gecreëerd door de verkoop van
commercieel vastgoed en/of een deel van de niet DAEB-voorraad?
- Hoe kan de inzet van de extra investeringsruimte in de gemeente Borne worden gegarandeerd ?
- Hoe zal de borgstelling in de toekomst worden geregeld en hoe zal daarbij de scheiding tussen het
Hengelose en het Bornse deel worden toegepast, zonder dat daarbij de positie voor Borne verslechtert?
Hierbij gaat het om de beschikking over een geconsolideerde balans, inclusief een meerjarige raming
van de investeringen.
Pas nadat wij deze aanvullende informatie van u ontvangen hebben, kunnen wij deze voorlopige
zienswijze omzetten in een definitieve zienswijze, welke vervolgens na behandeling in college en raad aan
u zal worden toegezonden.
Hoogachtend,
het
lllege van burgemeester
e s« įretaris,
ţožendom
Pagina 6
de bu/ge
,G. Weiten

Download Report